工程項目經(jīng)理技能職責(zé)

44、?工程項目經(jīng)理技能職責(zé)成本控制經(jīng)理應(yīng)具備的技能有哪些？兩大素質(zhì)，基本素質(zhì)一道德倫理素質(zhì)、心里人格素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)一計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制等基礎(chǔ)管理知識，市場營銷、采購、研究開發(fā)等管理知識，行業(yè)知識。六大技能，1、計劃管理能力2、溝通協(xié)調(diào)能力3、激勵能力4、團隊組織能力5、創(chuàng)新能力6、危機管理能力。成本控制經(jīng)理容易陷入的四大誤區(qū)1、?忽略利潤與成本管理的重要性2、漠視計劃和目標(biāo)管理3、過分強調(diào)產(chǎn)品管理的超前性4、企業(yè)初期盛行人治管理房地產(chǎn)開發(fā)成本的分類土地費、建安成本、配套費用、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、維修基金。開發(fā)成本的構(gòu)成1、?土地征用及拆遷補償費或批租地價，指因代發(fā)房地產(chǎn)而征用地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2、?前期工程費，指土地，房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3、?基礎(chǔ)設(shè)施費，指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通信照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路基礎(chǔ)建設(shè)費用。建筑安裝工程費，指在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5、?公共配套費，指開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施的費用支出。6、?開發(fā)間接費，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷費。7、?不可預(yù)見費，包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1-6項之和為基數(shù)，按3%-5%計算。8、?開發(fā)期間水費，開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。成本控制的四大核心項目開發(fā)成本，1、土地開發(fā)成本2、房屋開發(fā)成本3、配套設(shè)施開發(fā)成本4、代建工程開發(fā)成本項目成本的估算，包括土地費用、勘察設(shè)計費用、建安工程費、公共配套費、行政及其他收費、不可預(yù)測費、維修基金、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。三、工程造價控制，1、加強工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制，實行設(shè)計方案招標(biāo)制度，實行限額設(shè)計開展價值工程、加強圖紙會審工作。2、控制工程造價的核心一一招投標(biāo)。3、實行項目管理方式4、建立合同網(wǎng)絡(luò)框架。全程成本控制的五大要點一、定位是關(guān)鍵，1、搞好市場預(yù)測、選擇定價目標(biāo)。2、土地價格與獲取方式。由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式很大程度上關(guān)系到開發(fā)商能否達到預(yù)期的回報率。3、施工圖的設(shè)計與審核。二、項目建設(shè)間斷的成本控制。四個方面一一招標(biāo)管理、合同簽署、工程變更、竣工結(jié)算三、管理費用的控制。四、銷售費用的控制。五、財務(wù)費用的控制整體工程造價的四種策略加強工程設(shè)計環(huán)節(jié)控制，實行設(shè)計方案招標(biāo)制度，實行限額設(shè)計、開展價值工程、加強圖紙會審工作。工程造價的核心三、實行項目管理四、加強工程審計，事前審計、事中審計、事后審計、竣工審計。成本控制管理職責(zé)劃分準(zhǔn)則一、組織管理責(zé)任分為三個層面。1、成本總負責(zé)中心一公司總經(jīng)理層2、成本費用發(fā)生中心，其中地價費用中心：項目發(fā)展部，設(shè)計費用中心：設(shè)計部，主體建安費用中心：項目部營銷費用中心：銷售部、企劃部，期間費用中心：財務(wù)部3、成本費用審核與監(jiān)控中心一成本管理部、財務(wù)部二、基本職責(zé)劃分。1、成本費用發(fā)生中心的基本職責(zé)一按照測算成本的目標(biāo)，遵照相關(guān)規(guī)范和制度開展業(yè)務(wù)活動；一對施工現(xiàn)場、設(shè)計單位或經(jīng)手的每單業(yè)務(wù)，在總經(jīng)理空權(quán)范圍內(nèi)代表公司履行項目成本費用監(jiān)控職責(zé)，并對其成本費用失控承擔(dān)直接和主要責(zé)任；一一配合并接受成本費用指導(dǎo)監(jiān)控中心接章行使的指導(dǎo)監(jiān)控職責(zé)。2、成本費用指導(dǎo)與監(jiān)控中心的基本職責(zé)一一組織編制開發(fā)項目測算成本、目標(biāo)成本費用總指標(biāo)；一一組織分解開發(fā)項目的成本具體明細目標(biāo)成本費用指標(biāo)；一一組織編制開發(fā)項目的成本費用控制管理方案，并連同明細指標(biāo)落實到專業(yè)部門和專業(yè)責(zé)任人。一一跟蹤監(jiān)控和分析評估目標(biāo)成本費用執(zhí)行情況，并提出可操作的指導(dǎo)性意見；一一建立健全目標(biāo)成本費用管理體系，制定、修改、解釋、培訓(xùn)目標(biāo)成本管理通則及其相關(guān)規(guī)范制度。三、成本信息月報的管理準(zhǔn)則一一每月7日前完成該項目成本信息月報的編制，必須包括本月成本與上月的差異。成本控制管理準(zhǔn)則一、開發(fā)前期費用的控制管理準(zhǔn)則一一1、內(nèi)容；勘察費、設(shè)計費、報批報建費、三通一平費、臨時設(shè)施費、零星工程費。2、控制管理準(zhǔn)則一一1、注意勘察工作的時效性，避免重復(fù)測量定位；2、設(shè)計部應(yīng)注意設(shè)計費的合理使用，由于設(shè)計合同較多且工作相關(guān)聯(lián)，應(yīng)分清各份設(shè)計合同的工作內(nèi)容及工作范圍，如設(shè)計院未及時完成工作應(yīng)開扣款單。項目部應(yīng)合理布置臨時道路、臨時水電位置，選取經(jīng)濟方案工程。二、主體建安費用控制管理準(zhǔn)則一一1、內(nèi)容；單體土建費用、單體安裝費用、電梯設(shè)備費用、土方開挖費用、地下商鋪費用。2、控制管理準(zhǔn)則一一充分進行施工準(zhǔn)備，第一，招標(biāo)選擇優(yōu)秀而可信的施工隊伍。第二，制定嚴(yán)格的施工合同，特別要注意的幾個方面：一一明確承包工程范圍、甲供范圍、限界范圍和預(yù)結(jié)算辦法；一一封死預(yù)算外施工組織措施費。一一明確無定額項目的費用計算方法一一在總包合同明確配合費、采購及保管費一一明確要求乙方承擔(dān)保修責(zé)任和業(yè)主質(zhì)量索賠一一明確設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證的操作方法。第三，??工程管理部組織完成施工組織設(shè)計方案，確保方案的可靠性、經(jīng)濟性。第四，??進行施工圖預(yù)算，嚴(yán)格審查確認中介機構(gòu)提交的預(yù)算報告。第五，??加強圖紙會審的力度。第六，??加強現(xiàn)場管理。第七，??選用公共部位和室內(nèi)裝飾性材料及設(shè)備。三、公共管網(wǎng)配套費用一一控制管理準(zhǔn)則1、盡可能減少或消除政府壟斷工程成本中不合理的成分2、對不屬于四大配套公司范圍內(nèi)的工程原則上其施工3、嚴(yán)格控制配**、電、煤等專業(yè)的零星人工簽證4、對水、電等附屬配套公建工程實行全面招投標(biāo)5、安保系統(tǒng)必須做好方案論證評估工作，并從全區(qū)范圍考慮設(shè)備的配置。四、景觀費用的控制管理準(zhǔn)則一一第一、嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進行限價設(shè)計，做好每一個景觀綠化方案設(shè)計的成本測算工作；第二、工程全面實行招投標(biāo)，對于綠化工程必須用苗木的招標(biāo)工作；第三、直觀性裝飾材料實行甲供或甲控，按目標(biāo)成本選擇成本選用經(jīng)濟美觀的建裝飾材料；第四、特別做好綠化、景觀的方案論證，避免由于對效果不滿引起的返工費用。五、配套費用的控制管理準(zhǔn)則一一嚴(yán)格按目標(biāo)成本總額控制，進行限階設(shè)計，特別是公建項目的裝修工程；工程全面實行招投標(biāo)；結(jié)構(gòu)造價控制管理準(zhǔn)則與項目主體相同。六、開發(fā)間接費的控制管理準(zhǔn)則一一通過招投標(biāo)確定工程監(jiān)理單位；監(jiān)理進度款的支付與監(jiān)理質(zhì)量掛鉤；嚴(yán)格審核造價咨詢單位的資質(zhì)，制定嚴(yán)格的審價合同。成本管理內(nèi)容；成本預(yù)測、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核等。項目開發(fā)成本管理的四大步驟一一1、制定目標(biāo)2、明確崗位職責(zé)3、跟蹤執(zhí)行4、業(yè)績評估。成本管理部總監(jiān)崗位職責(zé)一一1、負責(zé)組織、安排部門工作及部門日常工作管理2、負責(zé)編制部門年度計劃、季度計劃、周計劃并負責(zé)落實3、負責(zé)組織、編制公司投資項目估算、施工圖預(yù)算、竣工結(jié)算4、負責(zé)審核所有工程量清單、報價分析、造價審核單、付款單、竣工結(jié)算、成本月度簡報結(jié)算總結(jié)報告5、負責(zé)所有項目的標(biāo)書會簽、合同會簽等工作6、參加大型工程發(fā)包、設(shè)備材料采購的招標(biāo)及商務(wù)談判工作7、負責(zé)抓好對員工的思想教育工作，關(guān)心員工的生活福利8、負責(zé)公司部門之間的協(xié)調(diào)9、負責(zé)組織完成主管領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。成本管理工程師崗位職責(zé)一一1、負責(zé)所分管項目土建工程的預(yù)結(jié)算工作（包括工程量清單及預(yù)算編制、招標(biāo)、評標(biāo)、現(xiàn)場審核、按月審結(jié)、竣工結(jié)算等2、負責(zé)所分管項目的標(biāo)書會簽、合同會簽、投標(biāo)書分析等工作3、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。開發(fā)成本核算程序的四大步驟一一1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費用2、正確劃分成本項目3、計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完工項目實際成本4、將開發(fā)項目實際成本結(jié)轉(zhuǎn)入有關(guān)賬戶。成本核算的七大項目；動遷項目成本費用核算――對這類項目的開發(fā)成本――土地征用及遷移補償?shù)暮怂?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度及各級會計主管部門都沒明確的、詳細的規(guī)定，在實踐中也是仁者見仁，智者見智。周轉(zhuǎn)房成本核算一一在核算周轉(zhuǎn)房的實際成本時，企業(yè)應(yīng)該在“周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶下設(shè)立“再用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個二級用戶。三、土地開發(fā)成本核算四、發(fā)包工程價款結(jié)算核算一一按月結(jié)算、分段結(jié)算、竣工一次結(jié)算。五、材料、設(shè)備采購成本核算。六、配套設(shè)施開發(fā)成本核算。七、房地產(chǎn)開發(fā)間接費用核算?項目前期策劃的成本控制一、市場預(yù)測一一通過市場行為來選擇在市場上占有一定份額的開發(fā)項目二、選擇定價目標(biāo)三、土地價格及獲取方式一一1、通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)2、購買可直接用于建設(shè)的熟地?？尚行匝芯繄蟾娴膬?nèi)容一一1、項目開發(fā)的必要性分析2、項目開發(fā)條件分析3、基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與分析4、項目財務(wù)效益分析5、項目不確定性分析6、項目分析結(jié)論。決策的進行一一由策劃與營銷中心組織，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進行充分論證，必要時由策劃與營銷中心負責(zé)聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。一一可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報集團公司進行最終決策。立項報批工作的主要內(nèi)容一一1、根據(jù)各種立項報批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料2、聯(lián)系有關(guān)的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)證書。3、協(xié)調(diào)解決立項報批中的有關(guān)工作。立項報批的主要項目一一1、聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文。2、聯(lián)系地方建委，辦理工程項目的報建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項目報建證”3、聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”4、聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”5、聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”6、聯(lián)系地方建委看，辦理工程項目的“施工許可證”資料的準(zhǔn)備、收集一一1、策劃與營銷中心負責(zé)供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。2、項目部負責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計圖紙、紅線圖、定點圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料，以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其他相應(yīng)部門的審查合格資料等3、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)提供有關(guān)費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料4、總經(jīng)理工作部負責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料5、策劃與營銷中心更具立項報批的要求，收集有關(guān)資料，由此話與營銷中心經(jīng)理審核后，進行立項報批手續(xù)的辦理。房地產(chǎn)項目申請報告的基本內(nèi)容項目概況一一1、建設(shè)條件2、項目研究工作依據(jù)3、項目開發(fā)公司狀況（經(jīng)營性質(zhì)、經(jīng)營范圍、管理架構(gòu)、工程技術(shù)力量和財務(wù)狀況分析4、項目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容5、項目建設(shè)招標(biāo)形式項目投資環(huán)境一一1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境2、房地產(chǎn)市場分析（一級、二級市場）3、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和趨勢4、項目環(huán)境建設(shè)條件三、項目對公共設(shè)施需求影響分析――1、項目對公共設(shè)施的需求2、項目住戶子女教育解