國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)管理研究

新時期，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度日益加快，城市化發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn)，國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)在其中發(fā)揮出來的支撐和引領(lǐng)作用也越發(fā)突出，逐步演變?yōu)橥苿訃窠?jīng)濟(jì)增長的重要組成部分。國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)在獲得高速發(fā)展的過程中，也面臨著來自內(nèi)外的雙重挑戰(zhàn)和壓力。對外，市場競爭越發(fā)加?。粚?nèi)，需要基于財(cái)務(wù)管理這一角度加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的防控。因此，企業(yè)需要在其經(jīng)營和發(fā)展過程中，加強(qiáng)對內(nèi)外壓力應(yīng)對策略的探討和研究，尋找出獨(dú)具特色、適合企業(yè)發(fā)展形勢的全新發(fā)展路徑，以保障其財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性，激發(fā)企業(yè)活力，帶動企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。一、國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)管理內(nèi)容結(jié)合國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)目前的實(shí)際經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀，其主要的工作內(nèi)容是對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行出租管理并進(jìn)行維護(hù)，定期收取租金，實(shí)現(xiàn)對閑置資金的合理利用，加強(qiáng)對企業(yè)高管、業(yè)務(wù)部門的績效評價。在財(cái)務(wù)管理工作上，其重點(diǎn)內(nèi)容主要表現(xiàn)在5個層面：分別是資產(chǎn)估價、出租管理、成本管理、資金利用和業(yè)績考核。下面對其進(jìn)行分別論述：一是在資產(chǎn)估價上，主要是指運(yùn)用科學(xué)合理的估價辦法，對可以為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)進(jìn)行價值評估，以客觀真實(shí)地展現(xiàn)出這類資產(chǎn)的市場價值。進(jìn)行資產(chǎn)估價的主要目的在于：確定企業(yè)的資產(chǎn)盈利能力，掌握企業(yè)家底，這是企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作上的基礎(chǔ)，也是前提。目前在國有商業(yè)企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)中，可以為企業(yè)帶來一定經(jīng)濟(jì)效益的資產(chǎn)以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)類房地產(chǎn)為主。因此，在進(jìn)行資產(chǎn)估價時，需將重點(diǎn)著眼于存量房地產(chǎn)和無形資產(chǎn)(如土地使用權(quán))等。二是出租管理。在國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的發(fā)展過程中，出租管理主要是指針對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)展開針對性的管理工作，其內(nèi)容包括選擇租賃對象、確定租賃價格、管理租賃合同。而在其出租管理的財(cái)務(wù)管理工作上，則是對出租資產(chǎn)的運(yùn)營工作是否科學(xué)合理、是否有效進(jìn)行監(jiān)督管控，明確出租資產(chǎn)的獲利能力，并加強(qiáng)高管業(yè)績績效考核。三是成本管理。一般情況下，成本管理是運(yùn)用科學(xué)合理的辦法，針對企業(yè)發(fā)展過程中的各類成本費(fèi)用的支出進(jìn)行預(yù)算管控，獲得預(yù)算控制反饋結(jié)果，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本投入的效益最大化。國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的成本管理工作需要將重點(diǎn)放在兩個層面：一是針對房地產(chǎn)的改造維修保養(yǎng)等成本支出進(jìn)行管控；二是針對日常經(jīng)營管理活動中產(chǎn)生的費(fèi)用支出進(jìn)行管控。四是資金利用。國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的資金使用工作，主要是指針對流動資金進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，并運(yùn)用企業(yè)流動資金分析辦法，對企業(yè)租賃業(yè)務(wù)中的流動資金占比情況、周轉(zhuǎn)速度和使用效益進(jìn)行客觀分析以及評價。五是業(yè)績考核。財(cái)務(wù)管理中的業(yè)績考核主要是指制定出針對性的業(yè)績考核管理指標(biāo)，將企業(yè)的實(shí)際預(yù)算執(zhí)行情況和企業(yè)的預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行客觀分析，明確業(yè)績完成情況是否符合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃，多是針對企業(yè)的業(yè)務(wù)部門進(jìn)行業(yè)績考核。二、財(cái)務(wù)管理對于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的重要性(一)有利于對資產(chǎn)進(jìn)行合理化管理國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)在其發(fā)展過程中，主要是針對房地產(chǎn)展開租賃行為，實(shí)現(xiàn)租賃資產(chǎn)的有效管理，明確資金的流動方向，以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。鑒于國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)工作業(yè)務(wù)范圍涉及較廣，項(xiàng)目數(shù)量眾多，時常出現(xiàn)交叉重疊等問題，這些都會給企業(yè)的經(jīng)營效益帶來不同程度的影響。因此，需要加強(qiáng)國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的精細(xì)化和高效化改革，從而對資產(chǎn)及資源進(jìn)行合理調(diào)配，降低運(yùn)營成本投入，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營利潤的最大化。這更要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作人員在掌握國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)發(fā)展方針和政策的基礎(chǔ)條件下，對國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場的未來發(fā)展趨勢進(jìn)行客觀研判，并對財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)管理水平，以保障企業(yè)的發(fā)展方向契合市場發(fā)展規(guī)律，并從中不斷獲得商機(jī)，改善企業(yè)在市場中的核心競爭力。(二)有利于企業(yè)資源的優(yōu)化配置國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)客戶來源較廣，企業(yè)內(nèi)部掌握著社會中的大量流動資金，同時也擁有充足的市場資源。在市場競爭越來越激烈的社會背景下，個別國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)為了獲取更為廣闊的市場發(fā)展空間，加強(qiáng)資源整合，提高經(jīng)濟(jì)效益，將其時間和精力放置在了拓展市場規(guī)模以及強(qiáng)化業(yè)務(wù)發(fā)展上，這也從某種程度上導(dǎo)致其內(nèi)部管理工作未能落實(shí)到位。尤其是以財(cái)務(wù)管理為主，工作過程較為懈怠，資源配置不夠合理，資產(chǎn)價值未能實(shí)現(xiàn)最大限度地發(fā)揮。因此，國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的探索和研究，以更為科學(xué)有效的財(cái)務(wù)管理辦法，對企業(yè)的經(jīng)營成本、資金投入、流動資金、經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行一體化管理，并結(jié)合市場發(fā)展趨勢做出針對性的調(diào)整，以改善資源的聚集狀況，確保資源實(shí)現(xiàn)合理化配置。受到近三年全球公共衛(wèi)生事件的影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)較為低迷，企業(yè)租金壓力重。各地區(qū)為幫助中小型企業(yè)及個體工商戶紓困解難，相繼頒布與國有企業(yè)租金減免的有關(guān)政策，如，昆山市2022年頒布的《關(guān)于減免昆山市2022年國有物業(yè)租金操作實(shí)施細(xì)則的通知》，其中明確指出，租金減免對象面向于昆山市范圍內(nèi)的承租國有企業(yè)和行政企業(yè)單位權(quán)屬物業(yè)的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶，2022年3月到5月全免租金，累計(jì)減免三個月租金。這一政策的頒布和落實(shí)，也對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)及要求。在租金收入減少之后，更加需要企業(yè)結(jié)合市場發(fā)展趨勢，對企業(yè)目前已有的流動資金進(jìn)行更為完善的管理，優(yōu)化資源的配置水平，才可以改善國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)在艱難時期的資源配置效益。并提高其運(yùn)營管理工作的透明性，優(yōu)化業(yè)績考核標(biāo)準(zhǔn)，提高企業(yè)在內(nèi)部和外部的公信力。三、國有商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)管理策略(一)資產(chǎn)估價一是全面摸底所有房產(chǎn)，與已有房屋產(chǎn)權(quán)證清單進(jìn)行比對和分析，將其編制為房屋登記單，將房屋的所在地面積、建造年代、主體結(jié)構(gòu)和使用材料等信息進(jìn)行全方位收集。對于未辦房產(chǎn)證或是房產(chǎn)實(shí)際情況和證件不符的問題，需要及時對房地產(chǎn)信息進(jìn)行變更和處理，以保障證、實(shí)一致，確保房產(chǎn)的真實(shí)有效性。二是梳理分類在管房產(chǎn)，依照其使用途徑的差異性將其劃分為經(jīng)營性房產(chǎn)和非經(jīng)營性房產(chǎn)。經(jīng)營性房產(chǎn)主要是指并非用于居住、用于經(jīng)營活動、可以帶來一定現(xiàn)金流以及投資收益的房地產(chǎn)。而非經(jīng)營性房產(chǎn)主要是指可進(jìn)行自用、不使用在經(jīng)營活動中的房產(chǎn)，依照其房產(chǎn)類型的使用途徑及其差異性，需進(jìn)行分類核算。非經(jīng)營性房產(chǎn)的核算科目為固定資產(chǎn)，而經(jīng)營性房產(chǎn)折舊需將其進(jìn)行剝離，將其放置在投資性房產(chǎn)科目中來展開會計(jì)核算。三是加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)交流及合作，針對企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)展開價值評估，將其重置成本作為投資性房地產(chǎn)中的初始成本，運(yùn)用成本核算模式來展開后續(xù)的計(jì)量工作，在可使用年限內(nèi)對房屋折舊進(jìn)行計(jì)算，也可以用公允價值，在每年的年末，依照房屋的公允價值來對其進(jìn)行調(diào)整。但不管用什么樣的計(jì)量模式，都需要確保資產(chǎn)評估的真實(shí)準(zhǔn)確，符合市場合理價值水平。四是優(yōu)化房地產(chǎn)的無形資產(chǎn)低估問題。在國有商業(yè)房地產(chǎn)租賃企業(yè)中，大多數(shù)土地是在我國改制過程中，與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一起劃撥給企業(yè)進(jìn)行運(yùn)用。結(jié)合我國所頒布的土地劃撥使用權(quán)管理規(guī)定，國家以土地使用權(quán)作價出資或入股，主要是指國家有關(guān)部門將一定年期的國有土地使用權(quán)作價。作為出資投入改制之后的新設(shè)企業(yè)，土地使用權(quán)可以由新設(shè)企業(yè)所持有，并按照我國有關(guān)管理法律法規(guī)來對土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。由于現(xiàn)階段將這類國有劃撥土地使用在房屋建設(shè)以及房屋開發(fā)中，需要繳納一定的出讓金及稅費(fèi)，才可以辦理登記手續(xù)。因此，對這類企業(yè)可以對其落實(shí)分批辦理土地證變更手續(xù)，將其需要繳納的出讓金和稅費(fèi)作為使用權(quán)獲取的初始成本投入，將其計(jì)入到無形資產(chǎn)會計(jì)科目中去。一方面，可以幫助企業(yè)更為清晰直觀地掌握土地的使用性質(zhì)，另一方面，也可以推進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)對新項(xiàng)目的投資和建設(shè)，幫助企業(yè)確定資產(chǎn)總量，有效規(guī)避無形資產(chǎn)的低估問題。(二)出租管理一是需要針對企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行分類管理。依照租賃對象的差異性，主要可劃分為三種類型：安置型房產(chǎn)，主要是對原國有企業(yè)的分流職工進(jìn)行租賃，這類房產(chǎn)需要展開獨(dú)立管理，在展現(xiàn)出其照顧性質(zhì)的同時，還需要適當(dāng)提高租金，并對房屋租賃現(xiàn)狀進(jìn)行定期檢查，有效規(guī)避轉(zhuǎn)租問題；交叉類房產(chǎn)，主要是指在我國土地改制過程中，由于產(chǎn)權(quán)劃分不夠清晰，致使多家企業(yè)共同擁有一處房產(chǎn)的問題，租賃對象多是其他同類型的改制企業(yè)。對于這類房產(chǎn)，可以運(yùn)用產(chǎn)權(quán)置換，將房產(chǎn)置換給某一企業(yè)，既可以規(guī)避二次租賃，又可以提高房產(chǎn)凈面積，改善其租金收入；經(jīng)營類房產(chǎn)，其對象多以對外出租企業(yè)為主，可以依照房屋面積大小和所處地點(diǎn)進(jìn)行管理工作。100平方米以上的黃金地段房產(chǎn)，可運(yùn)用在銀行網(wǎng)點(diǎn)、大型飯店、超市經(jīng)營；50—100平方米的獨(dú)立門面，可以利用在個體餐飲業(yè)；面積在50米以下的小面積房產(chǎn)，可用于小店面經(jīng)營。二是建立健全合同管理規(guī)章制度。面對在合同管理中所衍生的各類問題，企業(yè)需要形成專業(yè)的房屋租賃合同管理小組，對房屋合同的簽訂、催繳和歸檔進(jìn)行負(fù)責(zé)，合同的訂立人員需要綜合經(jīng)營類房產(chǎn)在簽訂過程中的使用途徑差異性來展開分類管理。一旦出現(xiàn)房屋欠繳問題，則需要加強(qiáng)與領(lǐng)導(dǎo)部門的溝通和交流，以法律手段或協(xié)商等方式來解決房屋租賃時存在的糾紛。三是制定房租價格體系。目前對房租價格帶來影響的因素較為豐富多樣，如地點(diǎn)、面積、供需關(guān)系等。結(jié)合實(shí)際情況，運(yùn)用房屋定價模型來對房租價格體系進(jìn)行制定同時綜合考量相同類型、相同地段的房租價格，加強(qiáng)對市場信息的分析和搜集。企業(yè)可以對民用租房中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析辦法進(jìn)行借鑒，匯總租賃房屋的周邊價格，編制為價格變動趨勢表格。同時綜合我國有關(guān)部門發(fā)布的房租價格報(bào)告體系，一方面可以掌握房租市場的實(shí)際租金發(fā)展趨勢，另一方面，可以確保企業(yè)在其合理范圍之內(nèi)獲得最大限度的經(jīng)濟(jì)效益，還可以保證整個房租價格體系的高度透明，有效規(guī)避尋租問題。四是需要進(jìn)一步加強(qiáng)對陳舊網(wǎng)點(diǎn)的改造和升級，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。國有商業(yè)房屋租賃企業(yè)可以將其發(fā)展重點(diǎn)放置在經(jīng)營性房產(chǎn)的改造和重建上，加強(qiáng)對閑置資金的整合，實(shí)現(xiàn)分散房產(chǎn)的集中改造，優(yōu)化房屋基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)效果，提高房產(chǎn)綜合價值，改善其獲利能力。(三)成本管理一是明確成本費(fèi)用控制指標(biāo)，形成成本預(yù)算全面管理體系。成本費(fèi)用預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是針對資源消耗和成本支出的重要計(jì)量依據(jù)，也是在成本費(fèi)用控制管理工作上的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，需在成本費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)上，明確各個部門的責(zé)任。每年年初可以由財(cái)務(wù)部門作為主導(dǎo)，建立健全成本預(yù)算管理體系，例如，房屋修繕成本支出，為企業(yè)的主要業(yè)務(wù)成本支出，需構(gòu)建出更為科學(xué)合理的房屋修繕計(jì)劃，對維修周期和支出預(yù)算進(jìn)行確定，同時重點(diǎn)考量突發(fā)維修費(fèi)用。并在編制完成之后，將費(fèi)用預(yù)算上報(bào)到企業(yè)高層進(jìn)行審批。二是建立健全成本費(fèi)用控制管理和組織責(zé)任體系。財(cái)務(wù)部門作為負(fù)責(zé)人，基于企業(yè)的費(fèi)用發(fā)生節(jié)點(diǎn)組建成本費(fèi)用控制管理責(zé)任小組，實(shí)現(xiàn)定崗、定責(zé)，定期進(jìn)行督促和檢查，以實(shí)現(xiàn)對成本形成過程和結(jié)果的全面監(jiān)督。三是建立健全預(yù)決算控制信息反饋體系?？梢詫⒛曛谢蚰杲K實(shí)際決算數(shù)據(jù)和年初成本預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行比較，明確其實(shí)際執(zhí)行情況，并將比較結(jié)果反饋到企業(yè)的決策層，第一時間制定措施，對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確?？梢杂行瓿沙杀举M(fèi)用計(jì)劃。(四)閑置貨幣資金想從根源上發(fā)揮出企業(yè)閑置資金的最大價值，解決閑置資金的浪費(fèi)問題，需要企業(yè)的監(jiān)督管理部門和領(lǐng)導(dǎo)者轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營管理理念。將財(cái)務(wù)部門作為主導(dǎo)，構(gòu)建出專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，并積極聘用優(yōu)質(zhì)投資人才，尋找發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會，構(gòu)建出更為科學(xué)合理的投資體系，確保投資方案制定的可行性。并對投資回報(bào)率進(jìn)行預(yù)測，為企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營決策及監(jiān)督管理工作落實(shí)提供強(qiáng)有力參照。也只有這樣，才能展現(xiàn)出財(cái)務(wù)部門和投資部門的作用，讓企業(yè)的投資管理工作不再簡單地局限于空架子。(五)業(yè)績評價首先需要建立健全績效考核體系，避免傳統(tǒng)將租賃作為單一導(dǎo)向的考核辦法，將財(cái)務(wù)管理工作的是否建立健全以及成本投入管控是否有效，列入到每年管理工作人員和部門員工的績效考核指標(biāo)體系中去，以優(yōu)化企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識，進(jìn)而激勵全體員工加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理工作的關(guān)注和重視，自覺遵守有關(guān)規(guī)定。其次是可以加強(qiáng)對信息化管理平臺的運(yùn)用，基于各部門房屋租賃的前期租價定價一直到后續(xù)的免租期審批，再到合同簽訂和數(shù)據(jù)錄入，都需要借助電子信息管理平臺，對其出租率和出租信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確保后期收費(fèi)清單可以自動化輸出，并