房屋居間合同糾紛中“跳中介”現(xiàn)象的法律問題研究

第第頁房屋居間合同糾紛中“跳中介”現(xiàn)象的法律問題研究摘要：房地產(chǎn)合同糾紛案一直以來都是各界審判實踐之中的難點所在，由于居間合同其本身的法律特性，以及在長期實踐之中各界并未對此達成統(tǒng)一的認識，導致了導致了房地產(chǎn)居間合同糾紛中執(zhí)法不統(tǒng)一的問題。當前，各界對房地產(chǎn)居間合同糾紛中"跳中介"現(xiàn)象如何定義，怎樣處理的方式爭議較大，這必將直接影響整個房地產(chǎn)中介市場的興旺和穩(wěn)健發(fā)展。本文以上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華案為例對此問題進行了深刻的剖析，對"跳中介"條款的效力問題以及其違約行為的認定進一步闡述，同時提出了房產(chǎn)中介公司對客戶"跳單"行為的風險防范途徑。

關鍵詞：民事、居間合同、二手房買賣、跳單、違約

近年來，隨著我國住房需求的急劇增加和房地產(chǎn)投資熱趨勢的帶動，房地產(chǎn)中介市場迅速發(fā)展起來。同時，依據(jù)我國房地產(chǎn)的相關政策和國家宏觀調(diào)控的變化與調(diào)整，市場經(jīng)濟主體趨利避害，在追求利潤最大化的動力驅(qū)使下，導致房地產(chǎn)居間合同糾紛案件數(shù)量迅速上升，案件本身也愈來愈復雜。由于目前房屋居間的行業(yè)規(guī)范尚不完善、房屋居間合同的具體性規(guī)范缺乏、司法不統(tǒng)一等現(xiàn)實情況。本文以上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華案為例，主要指出當前房屋居間合同糾紛案件在司法審判實踐中的難點，而指導性案例就解決這些問題和難點給出了一個明確的方向和標準，為高效、正確裁判居間合同糾紛案件提供參考，實現(xiàn)司法裁判的法律效果和社會效果的統(tǒng)一。

一、案情簡介

原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意"跳單"行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在"跳單"違約行為。

法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司（簡稱某房地產(chǎn)顧問公司）帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1.38萬元。

二、法律評析

1、關于《房地產(chǎn)求購確認書》的法律性質(zhì)認定

（1）居間合同的定義

居間合同，是指居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。在民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務合同。向他方報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機會并支付報酬的一方為委托人。①

（2）居間合同的法律特征

在居間合同中居間人通常是作為一個信息提供者，居間人不介入委托人和第三人之間的合同關系，因而居間合同具有其獨特的法律特征：

a.居間合同的標的

居間合同歸屬于提供勞務的合同，居間人所提供的勞務類型分為兩種，一是向委托人報告訂約機會，二是提供訂約媒介服務，因而就可將居間人分類為報告居間人和媒介居間人。報告訂約機會是盡可能為委托人尋找達到其條件并有可能訂立合同的相對人：而提供訂約服務是指介紹雙方當事人訂立合同。因此，居間合同的目的就是以委托人與第三人訂立合同。

b.居間合同的有償性、諾成性和不要式性。

我國《合同法》的規(guī)定居間合同是有償合同。居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，都是為了能夠從委托人那里取得合理報酬。委托人憑借了居間人的信息和服務訂立合同也應該給予其相應的報酬。居間合同是諾成、不要式的合同，因其只需要雙方當事人意思表示一致即可有效成立，不需要特別規(guī)定的形式，也不需要實際履行。

c.居間人的獨立性

居間人一般不直接參與訂立合同，不需以自己的名義或是委托方的名義與第三人簽訂合同，居間人僅僅只是中間人，是為委托人報告適合的訂約機會或提供媒介服務，他并不充當委托人的代理人一職，也不是為委托人的利益而與第三人訂立合同的當事方。因此，居間人具有獨立性。

d.居間人權利實現(xiàn)的不確定性

居間人的權利主要是獲取報酬的權利，而這種權利的實現(xiàn)要取決于居間人居間工作的結果，也就是委托人和第三人之間的交易能否成功，而交易的成功與否具有不確定性，因此，居間人的權利實現(xiàn)也就具有不確定性。

因此，根據(jù)以上居間合同的定義以及居間合同的法律特征，本案中，陶德華到上海中原物業(yè)顧問有限公司向其明確表示了買房的意愿，中原物業(yè)顧問有限公司向陶德華提供了房源信息，并且?guī)盏氯A實地看房，看房后與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》，明確約定："陶德華愿委托上海中原物業(yè)顧問有限公司居間購房，中原公司帶陶德華實地查看涉案房屋，提供購房媒介服務，傭金為房屋實際成交價的1%。"該《房地產(chǎn)求購確認書》符合以上闡述的合同法規(guī)定的居間合同的法律特征，具備了居間合同的主要條款，應認定為居間合同，合法有效，對合同雙方均有約束力。

2、"跳單"格式條款的效力認定

"跳單"是指委托人通過中介公司的居間行為，利用其提供的房源信息，確定房源后，為逃避房產(chǎn)中介公司的傭金跳過其中介公司，而通過其他中介公司或直接與房屋權利人達成交易的行為。而房產(chǎn)中介公司一直以來也想方設法的通過各種途徑想有效懲治此種"跳單"違約行為。因此房產(chǎn)局間合同糾紛審理的關鍵和難點就在于如何認定"跳單"行為的成立。有學者認為，房產(chǎn)中介公司在事前就擬定的"跳單"條款屬于格式條款，而依據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條和第四十條的規(guī)定：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。格式條款具有合同法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。也就是說在房產(chǎn)中介公司實現(xiàn)擬定的"跳單"格式條款中，中介公司僅僅只是需要帶委托人去實地看房就可取得相應報酬，并沒有提供其他相應的媒介服務。那么此種觀點認為該條款明顯免除了自己的責任，加重了購房者的責任，應該為認定無效的情形。但是，在第一號指導性案例公布之后，該指導性案例明確表明，中原房產(chǎn)中介公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》第2.4條約定，陶德華在看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。此條款屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止"跳單"格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻"跳"過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定為有效。至此，第一號指導性案例就此問題指明了方向及明確的判斷標準，即該"跳單"條款不存在《合同法》規(guī)定的免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，該條款是房產(chǎn)中介公司運用合法手段保護其所有的信息資源，應該合法有效。

3、"跳單"違約行為的認定問題

對"跳單"行為的認定，關鍵是要考量中介公司與委托人之間的居間合同的性質(zhì)、中介公司履約情況、委托人是否利用了中介公司提供的信息私下與房屋權利人訂立合同、被告有無惡意逃避支付傭金等予以綜合判斷。②因而，在本案中判斷買方陶德華是否有"跳單"違約行為的關鍵主要是看陶德華是否利用了上海中原物業(yè)顧問有限公司提供的房源信息、機會等條件。如果買房陶德華通過合法正當?shù)耐緩娇色@知其他同類房產(chǎn)公司的同一房產(chǎn)信息，那么買方可以通過對其最有利，報價最低，服務更優(yōu)的其他中介公司達成房產(chǎn)買賣交易，此舉并不構成"跳單"違約行為。在現(xiàn)實生活中房產(chǎn)權利人為了盡可能快的出手房屋，一般都會在多加房產(chǎn)中介公司掛牌出售，以期遇到更加合適的買主。而買家同樣也會以同樣的心理咨詢走訪多加房產(chǎn)中介公司以謀得一個更為實惠的價格。然而，僅僅依據(jù)《看房確認單》中的非正式合同條款，即要承擔"跳單"的違約責任顯然還是有失公平。但是，如果直接否定了"跳單"條款的法律效力，對于房產(chǎn)中介公司也不慎公平，長此以往可能對房產(chǎn)中介市場的健康運行和穩(wěn)健發(fā)展形成巨大的阻力，助長了某些委托人惡意"跳單"違約的行為。確認委托人是否應該承擔"跳單"的違約責任主要應通過委托人訂約的時間、居間合同的性質(zhì)、中介公司的履約的實際情況、決定當事人交易成功具體原因、傭金的支付等因素全方位衡量。在審判實踐中，審理該類案件時首先可以審查委托人的訂約時間，以查看該訂約時間是不是在居間合同約定的時間范圍內(nèi)。同時，還可審查該房協(xié)議產(chǎn)中介公司是否與房產(chǎn)權利人簽訂了獨家委托協(xié)議，以及委托人是否通過一般公眾可知的其他房產(chǎn)中介公司達成了此次房產(chǎn)交易等相關情況。那么在本案中，原產(chǎn)權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約。

4、居間人的義務及報酬請求權

（1）居間人應嚴格履行其義務

對于居間人應該履行的義務，我國法律對此有嚴格的規(guī)定，這是從維護交易安全，以及最大程度的保護當事人的合法權益出發(fā)，也有益于房產(chǎn)中介市場的良性運行發(fā)展。《合同法》第425條規(guī)定，居間人有如實告知的義務，居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。該條則闡述了我國法律對居間人的義務要求，具體內(nèi)容如下：

a.報告訂約機會或媒介訂約的義務

依據(jù)《合同法》第424條居間合同的定義，居間人向委托方報告訂約機會或提供訂約媒介是居間人在居間合同中承擔的主要義務。

b.誠實信用義務

誠實信用原則一直以來被稱為民法中的帝王條款或最高指導原則，也是民法的基本原則。由于在現(xiàn)實生活中，往往雙方的當事人的訂約地位不平等，那么擁有信息資源的優(yōu)勢一方就應該最大限度的主動遵循誠實信用原則以實現(xiàn)雙方當事人的利益平衡。而居間人在履行合同中的有意隱瞞的事實，擅自泄露信息，或者沒有如實告知對方真實情況都是沒有遵循誠實信用原則的體現(xiàn)。誠實信用原則廣泛運用于日常生活中，是市場經(jīng)濟中最為基本的生存守則。對于居間人而言，都應自覺履行誠實信用原則，不欺瞞不欺詐，講究信用，樹立信譽。然而，誠實信用原則比較概括，并不細致具體，因此，在居間合同中應該將其明確具體化。居間人應當如實報告訂立合同的有關事項和其他有關信息。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任?！逗贤ā返?25條規(guī)定了居間人的忠實義務，忠實于當事人的利益是指居間人就有關訂立合同的事項如實向委托人報告。

d.保密義務

居間人在履行居間合同的過程中獲得的委托人的不愿泄露的秘密，以及在履行合同中獲知的相對人的信息在委托人尚未使用該信息前，居間人負有保密義務，如違反保密義務致使當事人或委托人的利益受損害，應承擔損害賠償責任。

c.隱名與介入義務

隱名居間是指在居間合同中，如委托人不愿意公開自己的姓名，可以要求居間人在報告居間或者媒介居間中，不能將其姓名或名稱告知第三人。雖然，我國合同法并沒有規(guī)定居間人的這一隱名義務，但是合同雙方當事人可在居間合同簽訂時約定，如果雙方對此有約定，居間人即履行隱名義務。但是，在隱名居間中委托人是隱名的，所以相對人對其無法進一步了解，因而為了保護相對人的利益，有學者認為，在隱名居間中應該實行隱名居間中居間人的介入義務，即由居間人自行負履行合同所產(chǎn)生的義務的責任，同時可以為隱名委托人接受相對人的給付。

（2）居間人的報酬請求權

《合同法》第426條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第427條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支付的必要費用。上述兩條是合同法對于居間報酬的規(guī)定。居間人行使報酬請求權采取報酬后付，即以合同因其報告或媒介成立而為限。如果合同未成立的，則不得請求委托人給予報酬；合同雖成立但無效時，居間人也不能請求報酬。

三、房產(chǎn)中介公司對客戶"跳單"行為的風險防范途徑

1、認真研習《合同法》相關規(guī)定，領會法律本質(zhì)精神

房產(chǎn)中介公司的從業(yè)人員，應認真學習、研究和分析《合同法》相關規(guī)定，以及最高人民法院公布的第1號指導性案例，真正理解買方是否"跳單"違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成"跳單"違約。此行為不屬于'跳單'違約"的意義。

2、樹立良好的商業(yè)信譽與賣房人簽訂獨家委托協(xié)議

從上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華一案中可以看出，房產(chǎn)權利人委托多家中介公司出售房屋，顯然都不是獨家委托，陶德華也并沒有委托中介公司獨家代理。而判決結果沒有認定買方"跳單"違約，究其原因是買方陶德華可以通過房產(chǎn)中介市場上其他房產(chǎn)中介公司的公開信息獲取同一房源信息。那么，如果房產(chǎn)中介公司不斷增強其在業(yè)界的實力，樹立良好的口碑，勢必會得到房產(chǎn)權利人的獨家委托協(xié)議，這就在很大程度上避免了上述問題，也能為買房者的惡意跳單提供依據(jù)。

3、進一步完善房產(chǎn)中介公司的相關合同條款

一般而言，房產(chǎn)中介公司都有已擬定好的整套合同文本，以便于重復高效使用。依據(jù)我國《合同法》的相關規(guī)定，此類范本都屬于格式合同或格式條款。合同法對提供格式條款的一方做了嚴格的相關義務規(guī)定，要求其盡到了解釋說明提醒等義務，否則會有無效的風險。在第一號指導性案例中認可了禁止"跳單"的格式條款