商貿(mào)城余鋪銷售方案匯總

銷售方案要點(diǎn)一、設(shè)立招商處配備3名人員全權(quán)負(fù)責(zé)余房的租售；二、聯(lián)合現(xiàn)代城、農(nóng)民市場(chǎng)、名苑等項(xiàng)目在商貿(mào)城舉行主題文藝晚會(huì)，增加人氣，同時(shí)各項(xiàng)目以回饋社會(huì)的方式聯(lián)合促銷，實(shí)現(xiàn)尾盤銷售；三、一、二期商貿(mào)樓商鋪及躍式住房以4100元/平方米均價(jià)對(duì)外銷售；四、躍式住房采用精裝修方式吸引投資客戶購(gòu)買；五、一、二期商貿(mào)樓商鋪在內(nèi)部采用DM方式宣傳與商戶直接接洽談判；六、商鋪采用銷售為主，租賃為輔的銷售銷售政策，一鋪一價(jià)，一鋪一政策，可考慮分期付款；七、6號(hào)樓AB1層10套底商因缺乏人氣，銷售難度較大，采用免租半年，鼓勵(lì)服裝經(jīng)銷商進(jìn)駐，人氣形成后，拉高價(jià)格銷售；八、銷售周期；預(yù)計(jì)兩個(gè)月完成售80%。九、采用媒體：電視、日?qǐng)?bào)、小報(bào)、DM單全部費(fèi)用預(yù)計(jì)：22000元銷售部金橋商貿(mào)城余鋪銷售方案金橋銷售部2009．8金橋商貿(mào)城余鋪銷售方案一、阿克蘇市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、價(jià)格情況1）城市中心區(qū)商業(yè)物業(yè)的價(jià)格增幅在7—8%，目前銷售價(jià)格已達(dá)到沿街門面房22000元/平方米（最高），地下商業(yè)街一層商鋪在8900元—14000元/平方米之間，二層鋪面價(jià)格在均價(jià)7800—8500元/平方米之間；2）中心商業(yè)區(qū)一層商鋪?zhàn)鈨r(jià)在800—1500元/平方米/年之間，物業(yè)管理費(fèi)在0.5—2.7元/平方米之間，配備中央空調(diào)的物業(yè)費(fèi)較高；3）紅橋區(qū)域、晶水路區(qū)域、塔北路區(qū)域等非中心區(qū)商業(yè)物業(yè)（門面房）的銷售價(jià)格在5000元/平方米左右，租賃價(jià)格在200—400元/平方米/年；4）倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的租賃價(jià)格在中心區(qū)100元/平方米/年左右，商戶一般采用租賃民房的方式進(jìn)行倉(cāng)儲(chǔ)或在經(jīng)營(yíng)區(qū)域就地存儲(chǔ)，三角地等偏遠(yuǎn)區(qū)域倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格在60元/平方米/年左右，內(nèi)部倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)格一般高于外部；2、經(jīng)營(yíng)情況本市屬于農(nóng)林經(jīng)濟(jì)，缺乏輕重工業(yè)，就業(yè)機(jī)會(huì)不多，社會(huì)提供的崗位大多來(lái)自三產(chǎn)業(yè)，這也是本市三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的主要原因，飯店、理發(fā)、服裝、休閑娛樂(lè)等行業(yè)如雨后春筍，發(fā)展十分迅速，進(jìn)行交易的商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)頻繁，各類服裝市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、水果市場(chǎng)等分布全城。通過(guò)調(diào)查，阿克蘇市的商業(yè)市場(chǎng)大多經(jīng)營(yíng)效益欠佳，有的商鋪來(lái)回轉(zhuǎn)手達(dá)10余次，城市小報(bào)每期刊發(fā)大量的轉(zhuǎn)讓信息。分析原因，大多市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商缺乏管理意識(shí)，只建不管的市場(chǎng)比比皆是，一但建設(shè)到一定的程度取得銷售許可后，開(kāi)發(fā)商即行套現(xiàn)銷售，銷售完畢放給物業(yè)公司進(jìn)行管理，而物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)后，只簡(jiǎn)單的進(jìn)行清潔維護(hù)及安保。“管理不善，”是造成市場(chǎng)疲軟的根本原因，眾多市場(chǎng)管理意識(shí)淡薄，漠視商戶的利益，根本不懂得如何進(jìn)行市場(chǎng)推廣及包裝宣傳，銷售賣場(chǎng)空氣混亂、亂占亂放、折扣商品POP牌五花八門，時(shí)間一長(zhǎng)，光顧的客人自然減少，商戶自然難以獲得較好的發(fā)展。其次，由于本土開(kāi)發(fā)商大多素質(zhì)不高，規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、配套跟不上，建成后的市場(chǎng)大多只是虛市，壽命極為短暫，給社會(huì)造成極大的資源浪費(fèi)，給商家?guī)?lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，有的血本無(wú)歸，其負(fù)面效應(yīng)非常惡劣。“虛熱”，已經(jīng)成為本市商業(yè)市場(chǎng)的普遍現(xiàn)狀。極度呼喚規(guī)劃齊全、配套完善、管理先進(jìn)的有效商業(yè)出現(xiàn)，真正填補(bǔ)各專業(yè)市場(chǎng)的空白，只有這樣，商業(yè)環(huán)境才能有序整合，商家才能獲得更多的利潤(rùn)空間。金橋商貿(mào)城概況金橋商貿(mào)城概況金橋商貿(mào)城于2001年開(kāi)工建設(shè)，2003年正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，一、二期累計(jì)開(kāi)發(fā)面積11800平方米，主體分兩層，共計(jì)372個(gè)商鋪。一期為商貿(mào)城，經(jīng)營(yíng)兒童玩具、生活用品、小百貨、干果、洗滌化妝品等商品，二期為小商品批發(fā)城。商鋪產(chǎn)權(quán)為50年，采用銷售使用權(quán)的方式對(duì)外銷售，目前已經(jīng)營(yíng)6年，尚余43年經(jīng)營(yíng)期。03年銷售價(jià)格為3600—5000元，均價(jià)在4200左右。購(gòu)買對(duì)象分為投資及自用。三、剩余商鋪情況1、面積一、二期累計(jì)剩余商鋪69處，一期16套，2109.3平方米（其中電器城占1318.6平方米），二期37套，2146平方米，其他位置16套，1201.29平方米，合計(jì)5457.13平方米，詳細(xì)情況如下：一期商貿(mào)城：鋪號(hào)面積1-B581.621-B6-162.451-B6-222.451-C2、C387.91-C4-C577.91-C6-C769.61-C8-C996.151-D1-222.851-D484.891-D26-1501-D26-234.89金橋電器城1318.6合計(jì)2009?3二期小商品城：

商鋪號(hào)建筑面積1-A149.331-A298.661-B141.621-B227.751-B441.621-B941.621-C141.621-C941.621-F149.331-F298.661-F398.661-A1998.661-F1298.661-A18-249.331-F10-149.331-F10-249.331-F1198.661-D941.621-D1127.751-B527.751-B627.751-F498.661-F598.661-F6-149.331-F6-249.331-F798.661-F898.661-F9-149.331-F9-249.332-A2518.502-A4518.502-B418.502-D3526.582-D3629.552-D4218.50合計(jì)1921.47其他位置：

鋪號(hào)面積商鋪1（5#樓一層）77.76商鋪3（6#樓A一層）76.48商鋪4（6#樓A—層）76.48商鋪5（6#樓A—層）76.48商鋪6（6#樓A—層）76.48商鋪1（6#樓B—層）115.01商鋪2（6#樓B一層）113.77商鋪3（6#樓B一層）74.77商鋪4（6#樓B—層）74.77商鋪5（6#樓B一層）113.77商鋪6（6#樓B一層）115.01躍層10142.55躍層10241.99躍層10341.99躍層10441.99躍層10541.99合計(jì)1201.29按照開(kāi)盤銷售價(jià)格均價(jià)4200元/平方米計(jì)算，剩余商鋪市值：5132平方米*4200元/平方米=21554400元2、剩余商鋪價(jià)值分析一期商貿(mào)城

鋪號(hào)面積備注1-B581.62位置靠里，離入口較遠(yuǎn)，人流量低1-B6-162.451-B6-222.451-C2、C387.9通道寬敞，但位置稍后，人流量較低1-C4-C577.9通道寬敞，僅次于C61-C6-C769.6通道寬敞，僅次于C81-C8-C996.15離入口較近，通道寬敞，具有一定價(jià)值1-D1-222.85緊靠圖書城，位置同B6，價(jià)值不高1-D484.89位置較好，但燈光較差，外圍封擋，人氣較低1-D26-150位置較好，人流量高1-D26-234.89位置較好，人流量高金橋電器城1318.6臨街，可集團(tuán)購(gòu)買，價(jià)值較高二期小商品城鋪號(hào)建筑面積1-A149.33目前屬于網(wǎng)吧經(jīng)營(yíng)，屬于物業(yè)可銷售面積630.51平方米，同時(shí)該網(wǎng)吧還租賃了其他商戶已經(jīng)購(gòu)買的B3、B10、B11、B12、C2、C3、C4、C10、C11、C12等10家商鋪，目前已全部打通為一整體，如單獨(dú)銷售，使用權(quán)限較難分配，會(huì)影響到銷售。1-A298.661-B141.621-B227.751-B441.621-B941.621-C141.621-C941.621-F149.331-F298.661-F398.66網(wǎng)吧租賃經(jīng)營(yíng)面積630.511-A1998.66屬于比較規(guī)整的門面鋪房，雖然位置靠商鋪1商鋪1（5#樓一層）77.76商鋪1商鋪1（5#樓一層）77.761-F12串串香租賃經(jīng)營(yíng)面積98.66197.32里，但仍具有一定的銷售價(jià)值1-A18-249.331-F10-149.331-F10-249.331-F1198.661-D941.621-D1127.75牛肉面租賃經(jīng)營(yíng)面316.03積該商戶租賃商鋪的情況和網(wǎng)吧比較類似，產(chǎn)權(quán)界定不清楚，銷售起來(lái)比較困難1-E1327.75靠近電梯，位置相對(duì)較好1-B527.75位置緊靠?jī)?nèi)部，顧客很少達(dá)到1-B627.75位置緊靠?jī)?nèi)部，顧客很少達(dá)到1-F498.66位置緊靠?jī)?nèi)部，顧客很少達(dá)到1-F598.66正對(duì)過(guò)道，位置優(yōu)于F41-F6-149.33正對(duì)過(guò)道，在同一排商鋪中價(jià)值最高1-F6-249.33正對(duì)過(guò)道，在同一排商鋪中價(jià)值最高1-F798.66次于F61-F81-F9-1F9-21-F7.F8A252-A452-B42-D352-D362-D4298.6649.3349.33197.3218.5018.5018.5026.5829.5518.50價(jià)值同F(xiàn)4、5位置差異不大，價(jià)值相差不明顯商鋪3（6#樓A一層）76.48商鋪4（6#樓A—層）76.48商鋪5（6#樓A—層）76.48商鋪6（6#樓A—層）76.48商鋪1（6#樓B—層）115.01位置靠后，被前排市場(chǎng)阻擋商鋪2（6#樓B一層）113.77商鋪3（6#樓B一層）74.77商鋪4（6#樓B—層）74.77商鋪5（6#樓B一層）113.77商鋪6（6#樓B一層）115.01躍層10142.55躍層10241.99按居住環(huán)境及居住舒適度來(lái)講，這5套躍層10341.99房產(chǎn)均不太理想，無(wú)綠化，缺小環(huán)境，躍層10441.99且處于夾角，感覺(jué)上比較壓抑。躍層10541.99通過(guò)以上價(jià)值分析可以看出，剩余商鋪除個(gè)別位置相對(duì)較好外，其余大多位置不太理想，屬于尾盤中價(jià)值較低的收尾產(chǎn)品。通過(guò)該價(jià)值分析，可直接對(duì)應(yīng)市場(chǎng)情況，進(jìn)行價(jià)值判斷，從而為價(jià)格制定提供依據(jù)。3、現(xiàn)有租金情況按目前市場(chǎng)租金水平測(cè)算，現(xiàn)租金100—200元/平米/年（一層）僅僅是成熟市場(chǎng)租金的1/10，是預(yù)定的月租金一層26元、二層18元的1/3或1/2，證明市場(chǎng)租金在衰退。以二期小商品城二樓D區(qū)租金為例，現(xiàn)有租金價(jià)格在25平方米1400元/年，平均每平米每年租金為：56元，每天每平米租價(jià)：1.8元，是同類成熟市場(chǎng)租價(jià)的7%，是7年前為市場(chǎng)設(shè)定的租價(jià)18元/平方米/月的1/4，再此證明了市場(chǎng)租金在衰退，商鋪投資價(jià)值出現(xiàn)貶值。影響租金水平的因素主要為：市場(chǎng)管理的水平、商戶生意的好壞、市場(chǎng)環(huán)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況、城市建設(shè)規(guī)劃、新市場(chǎng)建設(shè)帶來(lái)的沖擊等。4、目前經(jīng)營(yíng)中存在的缺陷、租金貶值的原1）分行劃市比較紊亂，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較雜，沒(méi)有統(tǒng)一分區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)分類，專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)不明顯；2）市場(chǎng)基本上沒(méi)有定期對(duì)市場(chǎng)的宣傳推廣；3）頂部燈光眾多成為擺設(shè)，早就損壞，無(wú)人修理，造成購(gòu)物環(huán)境較差；4）衛(wèi)生清潔度尚有差距；5）裝修沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)統(tǒng)一批準(zhǔn)管理；6）現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不足；7）由于已售商鋪是買家自行租賃，在價(jià)格上無(wú)法進(jìn)行管控，導(dǎo)致與剩余商鋪?zhàn)饨鸹ハ啻蚣埽瑥亩绊懙戒N售價(jià)格的制定與實(shí)施；8）新市場(chǎng)的建設(shè)對(duì)我市場(chǎng)造成分流；四、銷尾盤銷售一般分為兩種情況：一種是開(kāi)發(fā)商保留的位置較好，價(jià)值較高的保留單元，通常是為關(guān)系戶預(yù)留或者是等待市場(chǎng)成熟加價(jià)銷售取得更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值；第二是銷售時(shí)未做好價(jià)格控制，價(jià)值較高的賣的較低，價(jià)值低的定價(jià)時(shí)與價(jià)值較高的拉開(kāi)的價(jià)差不大，最終導(dǎo)致剩余商鋪是一些面積較大，位置較差等低價(jià)值產(chǎn)品。通常第一種情況是建立在市場(chǎng)已經(jīng)成熟時(shí)再上市銷售，比較容易；而第二種情況則應(yīng)分析成本利潤(rùn)，采用小步快跑的方式進(jìn)行原價(jià)或消價(jià)處理，價(jià)格的制定要建立在同期的市場(chǎng)價(jià)格、現(xiàn)有租金水平、現(xiàn)有管理體制等基礎(chǔ)之上?？傮w銷售原則：?商鋪的銷售直接依托于商業(yè)管理的好壞，如商業(yè)管理不能提高，則建議采用限價(jià)銷售的辦法，即實(shí)現(xiàn)快速資金回籠；?一期商貿(mào)城商鋪、二期小商品城商鋪、7號(hào)樓附樓分別采用不同的銷售策略，差異化制定策略；?結(jié)合時(shí)價(jià)，一套一價(jià)，一套一政策（如分期付款等，根據(jù)客戶實(shí)際情況上報(bào)公司批準(zhǔn)），有針對(duì)性的進(jìn)行限價(jià)或特價(jià)銷售，局部位置可適當(dāng)加價(jià)，抬高整體價(jià)格水平；?房屋使用權(quán)年限在逐年減少，應(yīng)盡快利用其使用價(jià)值。設(shè)想：尾盤的銷售一般投入廣告費(fèi)用不適宜過(guò)大，為節(jié)省費(fèi)用，同時(shí)達(dá)到銷售的目的，通過(guò)上部分對(duì)市場(chǎng)的分析，建議如下：聯(lián)合金橋現(xiàn)代城、商貿(mào)城、名苑、農(nóng)民市場(chǎng)等項(xiàng)目舉行多項(xiàng)目主題銷售展覽展賣月（暫定8月15日—9月15日），舉辦四場(chǎng)主題晚會(huì)——“愛(ài)在金橋—感恩社會(huì)消夏文藝晚會(huì)。”為期4天，于每周周六晚10：30舉行，每次突出不同的主題。在活動(dòng)期間，各項(xiàng)目提出具體的促銷方案，聯(lián)合使用報(bào)紙、電視媒體進(jìn)行宣傳，實(shí)現(xiàn)在夏季淡季里的逆市強(qiáng)銷，同時(shí)傳達(dá)金橋公司關(guān)愛(ài)社會(huì)、回饋社會(huì)的公益形象?；顒?dòng)月內(nèi)，各項(xiàng)目可名正言順的實(shí)施促銷方案，凡是購(gòu)買金橋公司項(xiàng)目的客戶，均可以獲得超值回饋（見(jiàn)各項(xiàng)目具體銷售方案）。（注：如晚會(huì)活動(dòng)不能通過(guò)城建局的審批，則直接使用平面媒體的方式進(jìn)行聯(lián)合宣傳銷售。）操作方式如下：第一周活動(dòng)主題：“金橋商貿(mào)城消夏文藝晚會(huì)主辦單位：金橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司協(xié)辦項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋商貿(mào)城、金橋名苑、金橋農(nóng)民綜合市場(chǎng)文藝題材：歌舞、小品等，中間穿插主持人對(duì)商貿(mào)城的介紹，對(duì)活動(dòng)期間活動(dòng)內(nèi)容的介紹；活動(dòng)地點(diǎn)：塔北路金橋超市歌舞廣場(chǎng)（利用舞臺(tái)）；活動(dòng)時(shí)間：周六晚10：30邀請(qǐng)人員：媒體記者、商貿(mào)城代表商戶、平面媒體廣告參加的百姓等；活動(dòng)目的：制造人氣，渲染氛圍，樹立金橋公司的企業(yè)社會(huì)形象、實(shí)現(xiàn)銷售、社會(huì)再一次對(duì)金橋公司及公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)注；活動(dòng)形式：活動(dòng)期間，凡是對(duì)商貿(mào)城商鋪有意向的客戶，均可參加現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為購(gòu)買商鋪的優(yōu)惠價(jià)格（特價(jià)），主持人統(tǒng)一調(diào)度，公司人員現(xiàn)場(chǎng)配合，同時(shí)舉行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，由主持人宣讀項(xiàng)目介紹，現(xiàn)場(chǎng)搶答，答對(duì)問(wèn)題者可獲得公司提供的小紀(jì)念品一份（限3個(gè)問(wèn)題）；同期配合宣傳：各項(xiàng)目聯(lián)合媒體使用的宣傳介紹（前三天發(fā)布廣告），促銷（回饋）社會(huì)的具體措施，新聞媒體的免費(fèi)報(bào)道（或有償軟新聞）DM單。費(fèi)用預(yù)算：5000元/場(chǎng)具體操作方式需具體的程序細(xì)節(jié)，待方案審批通過(guò)后實(shí)施。第二周活動(dòng)主題：“金橋現(xiàn)代城消夏文藝晚會(huì)”主辦單位：金橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，協(xié)辦項(xiàng)目：金橋現(xiàn)代城、金橋商貿(mào)城、金橋名苑、金橋農(nóng)民綜合市場(chǎng)文藝題材：歌舞、相聲、魔術(shù)等，中間穿插主持人對(duì)現(xiàn)代城項(xiàng)目的介紹，對(duì)活動(dòng)期間活動(dòng)內(nèi)容的介紹?；顒?dòng)地點(diǎn)：塔北路金橋超市歌舞廣場(chǎng)（利用舞臺(tái)）活動(dòng)時(shí)間：周六晚10：30邀請(qǐng)人員：媒體記者、現(xiàn)代城目標(biāo)客戶或商戶、平面媒體廣告參加的百姓等；活動(dòng)目的：制造人氣，渲染氛圍，樹立金橋公司的企業(yè)社會(huì)形象、實(shí)現(xiàn)銷售、社會(huì)再一次對(duì)金橋公司及金橋公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行關(guān)注；同期配合宣傳：各項(xiàng)目聯(lián)合媒體使用的宣傳介紹（前三天發(fā)布廣告），促銷（回饋）社會(huì)的具體措施，新聞媒體的免費(fèi)報(bào)道（或有償軟新聞）DM單。費(fèi)用預(yù)算：5000元/場(chǎng)具體操作方式需具體的程序細(xì)節(jié)，待方案審批通過(guò)后實(shí)施。其他：略以商貿(mào)城為例，詳細(xì)列舉如下銷售策略及廣告方案：商貿(mào)城總體銷售手段（結(jié)合促銷活動(dòng)）：?控制6號(hào)樓底商的銷售，先行塑造人氣，以提高銷售單價(jià);?二期中游戲城、網(wǎng)吧、牛肉面所租賃商鋪，由于牽涉到返租等諸多問(wèn)題，以租賃為主，銷售為輔；?一期商貿(mào)城商鋪、二期小商品城商鋪、7號(hào)樓附樓分別采用不同的銷售策略，差異劃制定策略;?充分利用現(xiàn)場(chǎng)已購(gòu)買或已租賃商戶的資源優(yōu)勢(shì)，展開(kāi)內(nèi)部消化，動(dòng)員有關(guān)系的商戶協(xié)助招商，達(dá)成成交的商戶給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)金（介紹費(fèi)）；?有針對(duì)性的在外圍近似市場(chǎng)記性DM宣傳，定向談判；?采用DM單與平面廣告的辦法擴(kuò)大影響力，吸引新商家關(guān)注市場(chǎng)；?采用銷售為主，銷售確有難度的商鋪采用低租金扶持的辦法先行招租，補(bǔ)充人氣，尋機(jī)銷售；1、價(jià)格策略剩余商鋪定價(jià)表（一期商貿(mào)城）按目前市場(chǎng)租金水平測(cè)算，現(xiàn)租金僅僅是成熟市場(chǎng)租金的1/10,是預(yù)定的月租金26元的1/3,證明市場(chǎng)租金在衰退。影響租金水平的因素主要為：市場(chǎng)管理的水平、商戶生意的好壞、市場(chǎng)環(huán)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況、城市建設(shè)規(guī)劃、新市場(chǎng)建設(shè)帶來(lái)的沖擊等。商鋪實(shí)際使用年限：33年現(xiàn)租按原銷售金（元/投資回收均價(jià)4200商鋪位置面積銷售價(jià)格總價(jià)平方米/期（年）計(jì)算投資年）回收期1-B581.62330026934613025321-B6-162.45330020608513025321-B6-222.4533007408513025321-C2、C387.9460040434020023211-C4-C577.9500038950020025211-C6-C769.6500034800020025211-C8-C996.1553005095952102520

1-D1-222.8540009140022018191-D484.89600050934030020141-D26-150680034000030023141-D26-234.8968002372523002314金橋電器城1318.6600079116003002014合計(jì)2009.339377911600定價(jià)依據(jù)：目前現(xiàn)有租金水平，投資者實(shí)際投資回收期要求，商場(chǎng)管理現(xiàn)狀、已經(jīng)使用的年限等,按投資回收期25年測(cè)算，如租金上漲，則回收期加快。二期小商品城商鋪位置面積銷售價(jià)格總價(jià)現(xiàn)租金（元/平方米/年）投資回收期（年）按原銷售均價(jià)4200計(jì)算投資回收期1-A149.334200207191.04180231-A298.664200414382.08180231-B141.623800158168.16180211-B227.753800105445.44180211-B441.623800158168.16180211-B941.623800158168.16180211-C141.623800158168.16180211-C941.623800158168.16180211-F149.333800187458.56180211-F298.663800374917.12180211-F31-F398.663800374917.12180211-F31-F398.663800374917.12180211-A1998.664200414382.08180231-F1298.664200414382.08180231-A18-249.334200207191.04180231-F10-149.334200207191.04180231-F10-249.334200207191.04180231-F1198.664200414382.08180231-D941.624200174817.44180231-D1127.754200116544.96180231-B527.75360099895.68180201-B627.75360099895.68180201-F498.663600355184.64150241-F598.663800374917.12180211-F6-149.333800187458.56180211-F6-249.333800187458.56150251-F798.663600355184.64150241-F898.663600355184.64150241-F9-149.333600177592.32150241-F9-249.333600177592.32150242-A2518.50200036998.465312-A4518.50200036998.465312-B418.50200036998.465312-D352-D3526.5820005316065312-D352-D3526.5820005316065312-D3629.5522006501065342—D4218.502000370006531合計(jì)1921.4737727247763.282層躍式住房位置面積銷售價(jià)格總價(jià)10142.55235010000010241.99238210000010341.99238210000010441.99238210000010541.992382100000合計(jì)210.5123755000006號(hào)樓A、B底商（方案一：控制銷售，具備人氣后加價(jià)銷售）商鋪位置面積銷售價(jià)格總價(jià)6A-376.48――――6A-476.48――――6A-576.48――――6A-676.48――――6B-1115.01――――6B-2113.77――――6B-374.77――――6B-474.77――――6B-5113.77――――6B-6115.01――――5號(hào)樓177.764500388800合計(jì)根據(jù)上表制定的價(jià)格可以看出，剩余商鋪面積共5132平方米，銷售均價(jià)為4106元/平方米。其中具有銷售難度的是：完成人員招聘李君完成人員招聘李君二期小商品城中產(chǎn)權(quán)比較復(fù)雜的商鋪，即網(wǎng)吧、電玩城和牛肉面租賃的商鋪計(jì)：1143.87平方米。6號(hào)樓AB一層商鋪由于缺乏人氣，現(xiàn)在銷售，缺乏說(shuō)服力，故安排在塑造人氣后提高價(jià)格銷售，面積計(jì)：913.02平方米，兩項(xiàng)合計(jì)：2056.89平方米。實(shí)際可銷售面積：3075.11平方米，約1155萬(wàn)元。本方案的重點(diǎn)也圍繞可銷售面積來(lái)制定。2、銷售周期：2009年8月15日——10月30日，實(shí)現(xiàn)商鋪80%的租售。3、招商處的選擇及人員設(shè)置位置：金橋超市旁李記椒麻雞前，面積約10平方米。布置辦法：以支撐傘搭建臨時(shí)咨詢處,背景2-3塊展板,三面頂部為;正面頂部"金橋商貿(mào)城招商咨詢處",兩側(cè)為"激情夏季,成熟商圈余鋪3.6萬(wàn)起火熱清盤",背景展板內(nèi)容為商城介紹,回饋社會(huì)促銷方案及政策.易拉寶:商鋪平面銷控圖招商人員設(shè)置：負(fù)責(zé)人：1名，招商人員：2名4、具體實(shí)施方案（時(shí)間安排）時(shí)間工作內(nèi)容數(shù)量/規(guī)格責(zé)任人備注8月8日確定招商處并布置李君兩大完成8月10日8月14日8月15日8月16日開(kāi)DM單設(shè)計(jì)印刷確定施工單位對(duì)2層躍層進(jìn)行裝修方案確完成招商處噴繪制作及布置發(fā)布平面廣告晚會(huì)演出正常銷售10000份101單元協(xié)同現(xiàn)代城等項(xiàng)目發(fā)布整8月10日8月14日8月15日8月16日開(kāi)DM單設(shè)計(jì)印刷確定施工單位對(duì)2層躍層進(jìn)行裝修方案確完成招商處噴繪制作及布置發(fā)布平面廣告晚會(huì)演出正常銷售10000份101單元協(xié)同現(xiàn)代城等項(xiàng)目發(fā)布整李君李君李君李君銷售部如未執(zhí)行聯(lián)合方案，另行確定廣告方辦公室配合?控制6號(hào)樓底商的銷售，先行塑造人氣；方式：鼓勵(lì)服裝銷售個(gè)體戶進(jìn)場(chǎng)，免費(fèi)使用半年，集聚人氣，對(duì)外宣稱以10000元租金租賃取得。?一期商貿(mào)城商鋪、二期小商品城商鋪、7號(hào)樓附樓分別采用不同的銷售策略，差異劃制定策略；方式：充分利用現(xiàn)場(chǎng)已購(gòu)買或已租賃商戶的資源優(yōu)勢(shì)，展開(kāi)內(nèi)部消化，動(dòng)員有關(guān)系的商戶協(xié)助招商，達(dá)成成交的商戶給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)金（介紹費(fèi)）；?7號(hào)樓附樓躍層銷售辦法:按居住環(huán)境及居住舒適度來(lái)講，這5套房產(chǎn)均不太理想，且處于夾角，感覺(jué)上比較壓抑。如果按照針對(duì)正常買家的思路進(jìn)行銷售，難度非常大，可考慮從投資的角度進(jìn)行銷售，投資者取得產(chǎn)權(quán)后對(duì)外出租獲取收益，而租房者對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較低，比較容易租出。我們的銷售的思路是:突出“合的庭院式