超經(jīng)典世聯(lián)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款

2023/10/15房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款2

一、房地產(chǎn)開發(fā)流程3主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程2、開發(fā)手續(xù)及文件3、關(guān)注幾個(gè)重要文件41、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國5段模型）項(xiàng)目取得之前(策劃階段)0.5~1年前期準(zhǔn)備(準(zhǔn)備階段)建設(shè)及銷售(實(shí)施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運(yùn)營階段)投資機(jī)會研究項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告資金籌措組建公司簽訂土地合同資金籌措勘察測量規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)供水供電場地平整等0.5年開發(fā)報(bào)建工程招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)銷售與招商樓宇按揭竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案入伙通告初始登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)1.5~2.5年0.5年5“垂直壟斷型”的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

1、中國房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2、土地的壟斷供應(yīng)，土地成為房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個(gè)環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值和功能3、開發(fā)商是鏈條上的二級利益獲得者4、其它如融資機(jī)構(gòu)（銀行、基金等）、開發(fā)隊(duì)伍（顧問、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機(jī)構(gòu)（策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)等）等是鏈條上的三級利益分配者5、三級利益獲得者扮演是服務(wù)機(jī)構(gòu)的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構(gòu)成了整個(gè)鏈條的下游端。開發(fā)商開發(fā)隊(duì)伍中介機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師承建商供應(yīng)商顧問策劃經(jīng)紀(jì)廣告政府銀行基金信托中國現(xiàn)有房地產(chǎn)鏈從土地的供給、到資本的運(yùn)作等各環(huán)節(jié)，沒有完全市場化6“水平分工型”美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條房地產(chǎn)的核心是資本運(yùn)作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者美國的房地產(chǎn)開發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利用完善的中介服務(wù)市場將開發(fā)的各個(gè)功能環(huán)節(jié)外包，很少進(jìn)行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程運(yùn)作。地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。市場需求銀行等金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)事務(wù)所建造商市政配套土地經(jīng)紀(jì)健全的技術(shù)中介服務(wù)市場房產(chǎn)投資商房產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)代理資本運(yùn)營和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈7

房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國8段模型）提出投資設(shè)想投資設(shè)想細(xì)化可行性研究簽署正式委托協(xié)議房地產(chǎn)資產(chǎn)管理合同談判竣工入伙工程建設(shè)1、尋找多個(gè)可選擇的投資機(jī)會:2、快速判斷可行性1、選擇實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想用地;2、探討技術(shù)可行;3、與潛在租客、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸4、做初步方案5、探討獲取用地的可行性1、市場研究，估算市場吸納率；2、預(yù)估成本、價(jià)格3、報(bào)送計(jì)劃到政府4、從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面判斷項(xiàng)目可行性1、確定設(shè)計(jì)方案；2、得到貸款承諾3、確定總承包商4、確定租售方案5、獲得政府的用地、規(guī)劃等許可1、合作開發(fā)協(xié)議；2、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議3、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同4、工程施工合同5、保險(xiǎn)合同6、預(yù)租（售）合同1、物業(yè)管理、更新改造、市場推廣；2、延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量3、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中82、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位1、簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》

《土地使用權(quán)出讓合同書》國土資源和房產(chǎn)管理局2、申請土地使用權(quán)初始登記

1.深圳市房地產(chǎn)初始登記申請書；

2.申請人身份證明；3.土地權(quán)屬證明；

4.登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書;

5.違法用地經(jīng)處理并準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書及繳交的罰款發(fā)票；6.法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件?！斗康禺a(chǎn)證》（土地）國土資源和房產(chǎn)管理局3、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可以招標(biāo)拍賣掛牌取得為例：1、申請書；2、申請人身份證明3、《土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書》4、《土地使用權(quán)出讓合同書》《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)劃局92、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位4、立項(xiàng)審批1、申請報(bào)告；2、深圳市年度項(xiàng)目申報(bào)表；3、可行性報(bào)告（投資3000萬以上）；4、項(xiàng)目法人注冊文件；5、項(xiàng)目資本金證明文件；6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等《固定資產(chǎn)投資許可證》發(fā)展計(jì)劃局5、設(shè)計(jì)方案審批1、申請書；2、申請人身份證明資料3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；4、《土地使用權(quán)出讓合同書》；5、有關(guān)專業(yè)主管部門對設(shè)計(jì)方案的審查意見；6、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)圖紙；7、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)《建筑工程設(shè)計(jì)方案審批意見書》規(guī)劃局6、擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批（一般多層民用和工業(yè)建筑略）1、申請書；2、申請人身份證明資料3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；4、《土地使用權(quán)出讓合同書》；5、有關(guān)專業(yè)主管部門對設(shè)計(jì)方案的審查意見；6、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)圖紙；7、《深圳市建筑工程方案設(shè)計(jì)審批意見書》《建筑工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批意見書》規(guī)劃局102、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位7、施工圖審批1、申請書；2、申請人身份證明資料；3、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；4、《土地使用權(quán)出讓合同書》；5、《深圳市建筑工程方案設(shè)計(jì)審批意見書》；6、《深圳市建筑工程擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批意見書》；7、環(huán)保、人防、衛(wèi)生、文物保護(hù)、消防等相關(guān)主管部門的審查意見；8、施工圖設(shè)計(jì)文件等《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)劃局8、辦理有關(guān)手續(xù)及繳費(fèi)1、合同備案（勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理和施工合同）；2、人防、燃?xì)狻紫伔乐魏退帘３址桨傅膶彶椋?、質(zhì)量監(jiān)查和安全監(jiān)查登記；4、交費(fèi)：散裝水泥基金、墻改保證金、交易咨詢服務(wù)費(fèi)。

建設(shè)局112、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位9、施工報(bào)批申請(開工申請)1、申請表；2、經(jīng)辦人身份證明材料；3、規(guī)劃許可證明文件；4、施工合同；5、監(jiān)理合同和總監(jiān)理工程師任命書；6、保證工程質(zhì)量、施工安全檢查的基本技術(shù)資料；7、支付保函收訖證明《建筑工程施工許可證》建設(shè)局10、施工招投標(biāo)（招標(biāo)工程）1、施工招標(biāo)申請2、招標(biāo)文件3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》4、立項(xiàng)批文5、資信證明和資金到位證明6、企業(yè)性質(zhì)的有效證明7、由定額站審定的工程造價(jià)確定施工單位，簽定承包合同建設(shè)局122、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位11、預(yù)售1、行政許可申請書；2、身份證明；3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；4、土地使用權(quán)《房地產(chǎn)證》；5、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；6、會計(jì)師事務(wù)所出具的已投入開發(fā)建設(shè)資金的驗(yàn)資報(bào)告；7、施工進(jìn)度和竣工交付日期說明及建設(shè)工程監(jiān)理單位出具的進(jìn)度報(bào)告及工程形象進(jìn)度報(bào)告，7層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂，7層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成2/3結(jié)構(gòu)工程；8、商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售面積及分戶匯總表、交付使用后的物業(yè)管理，附預(yù)售查丈報(bào)告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）；9、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；10、市地名辦出具的命名批復(fù)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》國土資源和房產(chǎn)管理局132、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位12、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收與備案1、《深圳市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案申請表》；2、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告（原件）或核驗(yàn)證書；3、配套的燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收報(bào)告（原件）或驗(yàn)收證書；4、消防、電梯驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》建設(shè)局13、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收1、申請書；2、申請人身份證明；3、《深圳市建設(shè)工程用地許可證》；4、《土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議；5、《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及全套圖紙；6、建設(shè)工程竣工測量和竣工查丈報(bào)告及圖紙《深圳市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》規(guī)劃局142、開發(fā)手續(xù)及文件程序提供資料認(rèn)可文件經(jīng)辦單位14、初始登記

1.深圳市房地產(chǎn)初始登記申請表；

2.申請人身份證明；

3.土地使用權(quán)屬證明；

4.建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）；

5.施工許可證；

6.建筑物竣工驗(yàn)收證明；

7.工程結(jié)算書；

8.建筑設(shè)計(jì)總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）；

9.有資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測繪結(jié)果報(bào)告書；

1

0.房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表；

《房地產(chǎn)證》國土資源和房產(chǎn)管理局152、開發(fā)手續(xù)及文件項(xiàng)目取得之前（策劃階段）前期準(zhǔn)備（準(zhǔn)備階段）建設(shè)及銷售（實(shí)施階段）竣工入伙（完工階段）物業(yè)交接/運(yùn)營（運(yùn)營階段）6《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》7《施工許可證》8《預(yù)售許可證》9《房地產(chǎn)預(yù)售合同》10《竣工驗(yàn)收備案證明書》11《房地產(chǎn)證》1《土地出讓合同》2《房地產(chǎn)證》(土地)3《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》4《開發(fā)資質(zhì)證書》5《立項(xiàng)批文》163、關(guān)注幾個(gè)重要文件二：“四證”三：預(yù)售許可證一：土地出讓合同/補(bǔ)充協(xié)議17

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款18一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的意義是什么？我們必須能回答以下幾個(gè)問題：Q1：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款

商業(yè)銀行只能對已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項(xiàng)目發(fā)放貸款（即四證齊全）商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于35%

（資本金指所有者權(quán)益）Q2：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？19Q3：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？

借款企業(yè)

企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財(cái)務(wù)狀況已開發(fā)項(xiàng)目的銷售情況、發(fā)展商口碑、樓盤質(zhì)量持續(xù)開發(fā)的能力

項(xiàng)目本身項(xiàng)目條件：位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、土地現(xiàn)狀、限制條件項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（判斷項(xiàng)目定位）項(xiàng)目的施工計(jì)劃、投資計(jì)劃安排

項(xiàng)目市場區(qū)域市場狀況產(chǎn)品定位競爭置業(yè)特點(diǎn)價(jià)格在售樓盤

項(xiàng)目合法性如何？借款企業(yè)的資信、償債能力？項(xiàng)目在市場上的競爭力如何？項(xiàng)目如何籌措資金？項(xiàng)目的貸款額度及貸款期限？項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如何？項(xiàng)目的擔(dān)保能力如何？項(xiàng)目貸款主要風(fēng)險(xiǎn)是什么？20

項(xiàng)目評估報(bào)告框架報(bào)告摘要評估假設(shè)和限制條件項(xiàng)目評估說明承貸主體簡介評估結(jié)論與建議借款企業(yè)評估貸款企業(yè)概況經(jīng)營者素質(zhì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及償債能力評估企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲備貸款企業(yè)綜合評價(jià)項(xiàng)目概況與背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目建設(shè)合法性分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)合作情況項(xiàng)目市場分析總體市場分析區(qū)