房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)

雅戈?duì)柡盎▓@——項(xiàng)目總結(jié)第一部分導(dǎo)言湖景花園，生態(tài)人居和城市豪宅的完美結(jié)合融入山水，擁抱自然，是每一個都市人的渴望。而瑰奇的風(fēng)景，多在于遠(yuǎn)郊之地，作為都市人，除非是財(cái)力和精力的雙重富有者，否則難有親密接觸的機(jī)會。而湖景花園，卻將生態(tài)人居和城市豪宅悉數(shù)攬入囊中，以10萬平方的精裝大盤手筆，打造日湖金色地標(biāo)，不但延續(xù)了造園大師一貫的景觀大家風(fēng)范，還將湖景、橋景、城市景這些固有的生態(tài)資源融于其中，家在風(fēng)景中，對于湖景花園來說不是一個夢境。外湖內(nèi)園，超越型的公園地產(chǎn)43萬平方米的日湖給了湖景花園景觀設(shè)計(jì)師無限的靈感，在這個以原生態(tài)著稱的城市湖中，綠蔭公園和清澈湖面幾乎平分半壁江山，蔥蘢林木、花架長廊、親水平臺、九曲木橋等成為最主要的內(nèi)容。湖景花園遵循日湖的原生態(tài)設(shè)計(jì)理念，打造自然清爽的蘇格蘭風(fēng)情園林，使家與園林時(shí)刻緊密接觸。正因?yàn)槿绱耍尸F(xiàn)在我們眼前的湖景花園已經(jīng)不是一個單純的房子，她與周圍環(huán)境和諧融合，而她的內(nèi)在，也保持著一貫的協(xié)調(diào)，比如西入口處由多個水景節(jié)點(diǎn)組成的景觀大道，一路潺潺流水引入家門；在兩棟高層間設(shè)計(jì)BLOCK中心庭院，圍合成小型中庭景觀；社區(qū)東南角的觀湖亭，號稱占領(lǐng)觀景制高點(diǎn)，住戶可時(shí)時(shí)游歷到此欣賞湖景；約1500㎡碧波泳池、多個景觀水池、花架、花廊等，使湖與社區(qū)、社區(qū)與住戶之間的溝通零距離。你在窗前看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在橋上看你這是湖景花園司空見慣的現(xiàn)象，當(dāng)11月初慶豐橋進(jìn)入大家的視野，居住在甬江兩岸的人們赫然發(fā)現(xiàn)，橋那頭的家園竟如此矚目，當(dāng)時(shí)湖景花園作為樣板房的9#樓已接近結(jié)頂，從慶豐橋上蜿蜒而下，視線里的第一風(fēng)景就是湖景花園的巍然豐姿，天氣晴好的時(shí)候，整座社區(qū)倒影在湖中，很多攝影愛好者也紛紛到這里取景。我們可以想象這樣的生活場景，早上醒來的時(shí)候，拉開窗簾，朝陽從湖面升起，陽光經(jīng)過270度落地大窗傾灑室內(nèi)；晚上，躺在床上就可見夜幕下的閃爍星光，不遠(yuǎn)處就是媲美悉尼大橋的璀璨夜景。居住在城市里，既想擁有城市的繁華便利，又不想遠(yuǎn)離自然的神奇秀美，沒有比湖景花園更具備此番魅力。

第二部分項(xiàng)目工程概況項(xiàng)目概況（一）小區(qū)建筑簡介雅戈?duì)柡盎▓@位于清湖路以北、規(guī)劃路以南，江北實(shí)驗(yàn)小學(xué)以東，湖西路以西，公建配套設(shè)施齊全。小區(qū)的交通組織按照適度的人車分流理念設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)道路采用環(huán)形陶土磚鋪裝道路，兩側(cè)設(shè)置陶土磚鋪裝人行道，宅間道路均為花崗巖鋪裝的步行道路，機(jī)動車從小區(qū)入口直接進(jìn)入地下車庫，保證了行人安全和小區(qū)環(huán)境。項(xiàng)目名稱湖景花園總建面積15.09萬㎡用地面積5.3萬m2總?cè)莘e率2.0綠化率35%地下室面積4.2萬m2套數(shù)高層：798精裝修（套數(shù)）高層：798套精裝修（面積）高層：95774.03m聯(lián)排：40套商鋪：2632.01m毛坯房（套數(shù)）聯(lián)排：40套毛坯房（面積）聯(lián)排：5618.36m車位：884個（二）市政公用設(shè)施小區(qū)內(nèi)環(huán)形車道均采用棕紅色陶土磚鋪裝道路，道邊設(shè)側(cè)石，宅間道路采用花崗巖鋪裝路，地上停車位采用植草磚。小區(qū)內(nèi)排水采用雨、污水分流系統(tǒng)，雨、污水均排入大市政對應(yīng)管網(wǎng)，管道材料均使用雙壁加筋管，窨井蓋采用復(fù)合材料井蓋，位于車道的井蓋均采用不銹鋼材料。（三）小區(qū)綠化項(xiàng)目園林綠化設(shè)計(jì)提煉蘇格蘭園林的典型要素作為環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的基本素材，在透著濃重歐洲古典氣息的景觀設(shè)施中融入現(xiàn)代風(fēng)格和現(xiàn)代生活方式，大量運(yùn)用蘇格蘭皇家、自然生態(tài)、文化古典及厚重的景觀元素，淋漓盡致地體現(xiàn)出蘇格蘭風(fēng)情這一主題概念，營造并反映出小區(qū)高尚、尊貴的環(huán)境氛圍；同時(shí)以柔和、生態(tài)的景觀界面構(gòu)建小區(qū)自然生態(tài)的生活氛圍，創(chuàng)建宜居性強(qiáng)的居住環(huán)境，提升小區(qū)的綜合品質(zhì)。（四）環(huán)衛(wèi)1、小區(qū)設(shè)置分類果殼箱，垃圾收集站；2、小區(qū)有化糞池12只；（五）封閉設(shè)施及車輛管理1、封閉設(shè)施：小區(qū)設(shè)有2個直接對外的車行出入口，分別位于南大門和西大門，配有崗?fù)ぜ败囕v出入智能化管理系統(tǒng)。2、車輛管理：小區(qū)實(shí)施適度的人車分流，車輛可直接從小區(qū)入口進(jìn)入地下車庫，人行道位于環(huán)形道路的兩側(cè)。3、車位情況：小區(qū)地下車位共884個，車輛進(jìn)出小區(qū)均通過智能化管理系統(tǒng)。（六）文化休閑設(shè)施小區(qū)內(nèi)設(shè)置景觀水池，兒童活動區(qū)，健身設(shè)施區(qū)。（七）公用配套設(shè)備、設(shè)施情況1、設(shè)備系統(tǒng)：電梯——采用通力電梯，共42部，分布于13幢高層內(nèi)；2、供水系統(tǒng)：小區(qū)聯(lián)排多層區(qū)域直接采用戶外管供水（自來水）；高層區(qū)域供水系統(tǒng)通過小區(qū)的變頻水泵供應(yīng)到戶，水表為一戶一表，高層水表箱均設(shè)置在管道井內(nèi)，多層水表箱位于樓道內(nèi)，戶內(nèi)接入水管端頭。3、供電系統(tǒng)本小區(qū)供電由室外電網(wǎng)三路10KV高壓線進(jìn)入小區(qū)環(huán)網(wǎng)站，共設(shè)置4個配電房（一個專變、三個公變），配置10臺800KVA變壓器，2臺630KVA變壓器，主電纜為300平方，分支箱為4~8回路，可滿足用戶正常用電，電表采用一戶一表制，戶內(nèi)設(shè)置一燈一插。路燈由寧波市路燈管理所統(tǒng)一管理，計(jì)量及維護(hù)由其負(fù)責(zé)，公共場所照明用電和紅外攝像監(jiān)控、樓宇對講、周界報(bào)警系統(tǒng)等公用電均由專變供電。4、消防系統(tǒng)小區(qū)設(shè)有消防栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、消防報(bào)警及聯(lián)動系統(tǒng)；小區(qū)消防控制中心設(shè)置在3#樓東首（南大門處）。室外消火栓系統(tǒng)根據(jù)消防大隊(duì)定位，寧波市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由室外市政供水管直接供水。5、公共照明系統(tǒng)建筑單體公共部位設(shè)置吸頂燈、日光燈等照明設(shè)置，采用聲控觸摸開關(guān)；室外結(jié)合景觀設(shè)置道路路燈、庭院燈、草坪燈等照明設(shè)施。路燈高度為3.5米。6、燃?xì)庀到y(tǒng)本小區(qū)燃?xì)獠捎脤幉ㄊ腥細(xì)夤芫W(wǎng)供應(yīng)，管道燃?xì)庵苯尤霊簦瑸橐粦粢槐?，住戶入住后可向燃?xì)夤旧暾堥_通。7、信報(bào)箱每戶設(shè)置一套信報(bào)箱、奶箱；8、設(shè)施系統(tǒng)項(xiàng)目配置電視電信線路，均為終端到戶；9、其他設(shè)施小區(qū)平面總圖、標(biāo)識標(biāo)志牌、路引牌、樓牌名等；（八）社區(qū)智能化（安防）系統(tǒng)小區(qū)采用“總體規(guī)劃、分步實(shí)施”的設(shè)計(jì)思想，以計(jì)算機(jī)通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控為核心，通過綜合配置小區(qū)內(nèi)的各功能子系統(tǒng)，為湖景花園社區(qū)的居民提供了“安全、舒適、高效、便利”的生活環(huán)境。小區(qū)智能化包括：1、安全防范綜合管理系統(tǒng)①周邊防范系統(tǒng)；②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；③樓宇對講系統(tǒng)；④住戶聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)；⑤電子巡更系統(tǒng)。2、智能化物業(yè)管理系統(tǒng)①物業(yè)管理軟件系統(tǒng)：建立綜合物業(yè)管理系統(tǒng)及小區(qū)主頁，實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施管理，安防管理、計(jì)費(fèi)管理、住戶管理、物業(yè)管理；②背景音樂及廣播系統(tǒng)：在小區(qū)內(nèi)公共廣場及景觀節(jié)點(diǎn)處設(shè)置多個防水音響進(jìn)行公共廣播、緊急廣播；③設(shè)備遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)：電梯運(yùn)行監(jiān)控。二、工程概況湖景花園關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)：2007年12月27日開始樁基施工，于2010年11月22日正式交付業(yè)主，歷時(shí)近三年；2007年12月27日~2008年2月——樁基礎(chǔ)完成；2008年3月~5月——土方開挖2008年6月~2009年3月——中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收2009年3月~2010年1月——單體竣工驗(yàn)收2009年9月~2010年1月——市政工程施工，并完成質(zhì)檢站驗(yàn)收2009年10月~2010年4月——景觀綠化工程施工，并完成城管對口驗(yàn)收2010年1月~2010年4月——各類單項(xiàng)對口驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收2010年4月~2010年10月——高層精裝修施工2010年11月——交付業(yè)主湖景花園各參建單位如下：一、設(shè)計(jì)單位：寧波勘察設(shè)計(jì)研究院（勘察）寧波市建筑設(shè)計(jì)研究院（方案及施工圖）寧波市城建設(shè)計(jì)研究院（市政設(shè)計(jì)）深圳市北林苑建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)院（景觀設(shè)計(jì)）寧波市科技園區(qū)科羅景觀設(shè)計(jì)有限公司（綠化設(shè)計(jì)）二、監(jiān)理單位：寧波京甬建設(shè)監(jiān)理有限公司（負(fù)責(zé)土建一標(biāo)段、精裝修三、四標(biāo)段）寧波保稅區(qū)監(jiān)理咨詢有限公司（負(fù)責(zé)土建二標(biāo)段、精裝修一、二標(biāo)段）三、施工單位：樁基工程：浙江新宇（負(fù)責(zé)一標(biāo)段樁基礎(chǔ)及圍護(hù)樁）寧波銀晨（負(fù)責(zé)二標(biāo)段樁基礎(chǔ)）土建工程：浙江中企建設(shè)集團(tuán)有限公司寧波分公司（一標(biāo)段3、5、8、12、13#樓）寧波建設(shè)集團(tuán)有限公司十分公司（二標(biāo)段1、2、4、6、7、9、10、11、14~19#樓）門窗工程：寧波雅維斯門窗（承接一標(biāo)段3、5、8、12、13#樓）寧波新世家門窗（承接二標(biāo)段1、2、6、14、15、16、17、19#樓）寧波市家緣門窗（承接二標(biāo)段4、7、9、10、11、18#樓）寧波開喜門業(yè)（承接3、4、5、7、8、12、13、14~19#樓）寧波昌瑞門業(yè)（承接1、2、6、9、10、11#樓）外墻保溫一體板及氟碳漆工程：寧波文森（實(shí)際由寧波廈光施工，承接一標(biāo)段3、5、8、12、13#樓）江蘇博思源（承接二標(biāo)段1、2、4、6、7、9、10、11#樓）外墻石材干掛工程：佛山興發(fā)（1~13樓高層的架空層，和商鋪外立面）寧波茂華（14~19#別墅區(qū)外墻干掛）消防工程：天津盛達(dá)消防安裝有限公司寧波分公司市政工程：寧波江北市政工程處綠化景觀：寧波市鄞州雅苑園林工程公司四、精裝修單位神州長城（精裝修一標(biāo)段9、10、11#樓）深圳洪濤（精裝修二標(biāo)段1、2、6#樓）浙江森晟（精裝修三標(biāo)段4、7、12#樓）浙江名邦（精裝修四標(biāo)段3、5、8、13#樓）五、配套施工單位供氣：寧波興光燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司通信：浙江省電信公司寧波分公司電力：寧波市江北電業(yè)局路燈：寧波市路燈管理所自來水：寧波市自來水總公司有線電視：寧波寧廣電視網(wǎng)絡(luò)工程有限責(zé)任公司防盜監(jiān)控系統(tǒng)：寧波三維技術(shù)有限公司

第三部分項(xiàng)目管理一、湖景花園項(xiàng)目部的管理體系1、項(xiàng)目部的架構(gòu)組成及分工；李濤項(xiàng)目總監(jiān)湖景花園總負(fù)責(zé)人宋小云水電安裝負(fù)責(zé)土建、市政、綠化階段的水電安裝工程精裝修階段負(fù)責(zé)三、四標(biāo)段的水電安裝工程，及地下室水電安裝工程劉振斌水電安裝精裝修階段負(fù)責(zé)一、二標(biāo)段的水電安裝工程及后期電梯工程牛曉勇土建管理負(fù)責(zé)土建工程，及后期精裝修四標(biāo)段工程左行市政綠化負(fù)責(zé)市政、綠化景觀工程，及后期精裝修二標(biāo)段工程王鋒精裝修負(fù)責(zé)樣板房的精裝修工程，及后期精裝修一標(biāo)、三標(biāo)工程2、項(xiàng)目部在工程管理上就以下內(nèi)容的管理工作情況以裝修樣板先行為原則開展后續(xù)的大面積裝修施工。針對項(xiàng)目驗(yàn)收和交付特點(diǎn)提前劃分各合作單位的工作界面，并結(jié)合施工樣板制定裝修施工標(biāo)準(zhǔn)以及在滿足國家和地區(qū)性驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上制訂本項(xiàng)目的分項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。以合同和封樣樣品為依據(jù)嚴(yán)格把控甲供材料、甲指乙供等材料的進(jìn)場驗(yàn)收，通過現(xiàn)場抽樣送檢并在四方共同驗(yàn)收后方可進(jìn)場。在進(jìn)度控制上,以合同要求和公司下達(dá)的進(jìn)度目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn),針對性的合理的編排施工進(jìn)度,完成了整個項(xiàng)目順利交付在裝修施工的竣工要求。本項(xiàng)目由于其存在特殊性,須項(xiàng)目綜合驗(yàn)收通過后方可進(jìn)行大面積精裝修施工這一難點(diǎn),在公司領(lǐng)導(dǎo)和各職能部門的支持配合下，分兩個步驟較順利的完成了公共部位的裝修和套內(nèi)大面積裝修兩方面的內(nèi)容。在日常管理方面，為突出控制裝修質(zhì)量和進(jìn)度，始終堅(jiān)持每周定時(shí)召開裝修專項(xiàng)例會。在樣板房進(jìn)場施工過程中，項(xiàng)目部積極主動的與公司裝飾部、成本部等相關(guān)部門溝通，并定期協(xié)調(diào)組織各類裝修例會，提前完成施工進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作，保證了施工的順利進(jìn)場，并盡可能避免了施工過程中各類返工現(xiàn)場的發(fā)生。通過過程中組織協(xié)調(diào)甲供料、甲分包單位與裝修總包的施工關(guān)系，盡可能的避免多方現(xiàn)場扯皮和保證進(jìn)場材料達(dá)到質(zhì)量要求以及數(shù)量的準(zhǔn)確性。通過各套型裝修施工樣板為之后的大面積裝修施工提供了各方依據(jù)。通過裝修例會和日常的組織協(xié)調(diào)管理，不斷發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的各類需處理和協(xié)調(diào)的相關(guān)事項(xiàng)，項(xiàng)目部堅(jiān)持以質(zhì)量第一，按期完成進(jìn)度為目標(biāo)，積極主動的去處理職責(zé)范圍內(nèi)的各項(xiàng)事項(xiàng)，并相應(yīng)的召開項(xiàng)目部內(nèi)部溝通會，分階段的明確項(xiàng)目部各成員自身的工作任務(wù)和職責(zé)，并在會議規(guī)定日期內(nèi)向總監(jiān)及時(shí)反饋信息的原則開展日常管理工作。質(zhì)量項(xiàng)目部對施工單位的管理，重點(diǎn)在落實(shí)履行合同內(nèi)容和管理上，堅(jiān)持了樣板制度、過程控制和質(zhì)量驗(yàn)收制度，收到了較好的效果。在質(zhì)量管理方面采用事前，事中，事后控制。督促監(jiān)理單位對工程質(zhì)量的監(jiān)督與管理事前控制：1）技術(shù)準(zhǔn)備：項(xiàng)目部認(rèn)真熟悉施工圖紙與合同等技術(shù)文件，組織施工單位與監(jiān)理單位對圖紙等技術(shù)文件進(jìn)行分析與探討，把圖紙存在的問題在圖紙會審中解決。針對湖景花園裝修工程的相關(guān)特點(diǎn)，制定相關(guān)的工程監(jiān)督與管理要點(diǎn)重點(diǎn)。2）組織準(zhǔn)備：督促監(jiān)理與施工單位相關(guān)管理人員到崗，制定質(zhì)量檢查體系，對個別施工單位沒有安排相關(guān)安裝管理人員到位，要求施工單位相關(guān)管理人員到崗，保證工程質(zhì)量體系的管理與監(jiān)督。事中控制：1）項(xiàng)目部管理人員積極參加工程的隱蔽驗(yàn)收，重點(diǎn)，節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵部位的工序交接與檢查。2）要求施工單位自查，監(jiān)理單位多抽查與監(jiān)督相關(guān)工序與工序交接，項(xiàng)目部積極參與相關(guān)節(jié)點(diǎn)質(zhì)量工作檢查，保證工程質(zhì)量。對施工過程中出現(xiàn)的問題，發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)整改一項(xiàng)。事后控制：及時(shí)督促監(jiān)理單位與施工單位相關(guān)人員做好灌水通球與管道試壓，絕緣測試，設(shè)備調(diào)試等檢查工作，確保施工符合規(guī)范與技術(shù)合同的要求。要求施工單位按公司要求對已安裝的衛(wèi)浴器具，電器等設(shè)備做好成品保護(hù)，以防第二次污染與損壞。項(xiàng)目部，監(jiān)理單位與物業(yè)公司的分戶分項(xiàng)驗(yàn)收，從業(yè)主的角度挑問題，查毛病，對項(xiàng)目質(zhì)量的提高取得良好的效果。進(jìn)度結(jié)合合同與公司要求，進(jìn)行進(jìn)度節(jié)點(diǎn)控制，要求各施工單位在相關(guān)節(jié)點(diǎn)完成隱蔽管線，試壓，設(shè)備安裝等相關(guān)工作，配合總的施工進(jìn)度要求。在后期的精裝修施工中參與單位更多，施工現(xiàn)場與圖紙不符等原因，引起滯后工程進(jìn)度的現(xiàn)象，項(xiàng)目部及時(shí)組織會議協(xié)調(diào)處理影響工程進(jìn)度的相關(guān)問題。成本1：項(xiàng)目部按照合同撥付相關(guān)進(jìn)度款。2：針對工程變更產(chǎn)生的費(fèi)用及時(shí)與成本部溝通，對于工程中的聯(lián)系單的簽證與工程量的簽認(rèn)及時(shí)督促施工單位提供與申報(bào)，保證施工進(jìn)度不會因工程聯(lián)系單的簽證與工程簽證單的簽認(rèn)影響工程進(jìn)度。3：項(xiàng)目部針對圖紙與施工現(xiàn)場的問題盡量在施工前解決，以免引起不必要的費(fèi)用增加，減少工程變更單的簽證，節(jié)約工程成本合同1：項(xiàng)目部對監(jiān)理單位按照合同管理的重點(diǎn)還在于協(xié)調(diào)配合，監(jiān)督和控制，督促監(jiān)理單位對施工單位的質(zhì)量，成本，合同，信息的管理，防止出現(xiàn)卡，拿，要的現(xiàn)象出現(xiàn)。2：對于施工單位的合同管理：項(xiàng)目部與監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量，進(jìn)度，成本方面加強(qiáng)管理。在人員配置不到位，質(zhì)量管理體系薄弱的環(huán)節(jié)，要求施工單位按照合同配置相關(guān)人員到位，加強(qiáng)工程質(zhì)量管理。對于進(jìn)度滯后的問題與原因及時(shí)溝通，協(xié)調(diào)。對于施工單位材料進(jìn)場加強(qiáng)前材料送樣，材料進(jìn)場及時(shí)報(bào)驗(yàn)，現(xiàn)場三方進(jìn)行材料檢查，施工隨時(shí)抽查等方法。3：對甲定供貨商：要求供貨單位按照合同要求提供經(jīng)單位相關(guān)部門簽字確認(rèn)的產(chǎn)品樣品存放于項(xiàng)目部，材料進(jìn)場前提供相關(guān)產(chǎn)品報(bào)驗(yàn)資料，組織項(xiàng)目部，監(jiān)理，施工單位與供貨單位驗(yàn)收，然后四方驗(yàn)收后簽字確認(rèn)，保證產(chǎn)品按照合同要求，杜絕與單位合同不一致，不合格的產(chǎn)品進(jìn)場。從源頭把握材料質(zhì)量。信息在整個施工過程中施工單位存在簽證單與聯(lián)系單簽認(rèn)不及時(shí)，資料與圖紙不能與工程同步，不能準(zhǔn)確反映現(xiàn)場情況等問題。申報(bào)不及時(shí)；流轉(zhuǎn)不及時(shí)；流轉(zhuǎn)程序執(zhí)行不嚴(yán)格等方面的問題。針對施工單位經(jīng)常出現(xiàn)聯(lián)系單與施工資料滯后的現(xiàn)象，項(xiàng)目部及時(shí)督促施工單位申報(bào)工程聯(lián)系單與簽證單，以免給工程帶來不必要的影響。并且就施工單位資料與圖紙出現(xiàn)的問題，督促施工單位及時(shí)整改。部分簽證的發(fā)生由于工期和其他條件要求的快速，發(fā)生事前難以預(yù)料，若不及時(shí)確認(rèn)，下道工序就無法實(shí)施，就會影響到很多方面的工作，而項(xiàng)目工程部和預(yù)算部又分設(shè)在不同的地方，項(xiàng)目部及時(shí)與單位相關(guān)部門溝通，保證不影響下道工序?qū)嵤?。安全?xiàng)目部對于施工過程的安全管理高度重視，通過項(xiàng)目部與監(jiān)理組織定期與不定期的安全檢查，責(zé)任落實(shí)到人。對于施工過程中不安全的現(xiàn)象如穿拖鞋，短褲，不帶安全帽進(jìn)場施工及在裝修現(xiàn)場抽煙等不安全現(xiàn)象等及時(shí)要求施工單位整改，并采取各種處罰措施，杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生，取得一定的效果。協(xié)調(diào)1：施工單位間協(xié)調(diào)：本工程是精裝裝修工程，相關(guān)參與單位較多，從土建施工開始，涉及到樁基分包、門窗分包、外墻保溫分包、智能化分包、消防分包，后期的精裝修涉及的單位就更多了（約40家單位參與），因此項(xiàng)目部協(xié)調(diào)工作量也比較大，對于影響進(jìn)度，質(zhì)量，安全等問題項(xiàng)目部及時(shí)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)與處理。由于分包單位均是甲方單獨(dú)分包，總包單位在協(xié)調(diào)過程中幾乎沒有任何作用，只能依靠甲方項(xiàng)目部相關(guān)負(fù)責(zé)人獨(dú)立協(xié)調(diào)，牽扯了大量的精力。2：與外部單位的協(xié)調(diào)土建綜合驗(yàn)收階段基本都是與政府各行政單位打交道，不僅需要及時(shí)與對口單位進(jìn)行溝通，還要及時(shí)按照所提要求進(jìn)行各項(xiàng)資料的匯總以及整改。湖景花園裝修工程參與的外部單位也比較多：煤氣，電信，電視，供電等相關(guān)單位，及時(shí)與相關(guān)單位溝通。對于他們進(jìn)場施工，影響裝修工程施工進(jìn)度等情況及時(shí)協(xié)調(diào)，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候召開相關(guān)單位的協(xié)調(diào)會議，現(xiàn)場相關(guān)單位影響施工存在的問題。如在煤氣單位進(jìn)場施工時(shí)，由于櫥柜與熱水器影響安裝，項(xiàng)目部及時(shí)協(xié)調(diào)他們進(jìn)場后與歐琳，林內(nèi)，裝修總包單位接洽事宜，保證該單項(xiàng)工程按時(shí)按質(zhì)完成，不影響裝修總的進(jìn)度。

3、項(xiàng)目部根據(jù)工程特點(diǎn)擬定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制和管理工作，以及落實(shí)情況及效果；關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)原定計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃執(zhí)行狀態(tài)延后/提前天數(shù)延后/提前的主要原因應(yīng)對措施項(xiàng)目開工2008.01.16——完成——————樁基施工(含圍護(hù))2008.05.15——完成——————±0：002008.08.20——完成——————結(jié)構(gòu)封頂2009.01.15——完成——————落架完成2009.06.302009.08.15異常延后45天1、連日陰雨、臺風(fēng)影響外墻飾面施工進(jìn)度20天；2、二標(biāo)建設(shè)十分結(jié)構(gòu)影響30天。3、屋面防水施工影響20天4、相關(guān)配套工程單位跟不上總包進(jìn)度，為保證質(zhì)量要求，項(xiàng)目部壓制拆架進(jìn)度（1）督促施工單位加快進(jìn)度；（2）二段總包單位罰沒工期保證金計(jì)劃在項(xiàng)目結(jié)束后統(tǒng)一結(jié)算。（3）申請調(diào)整該關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間至2009.08.30，后續(xù)節(jié)點(diǎn)順延室外總體完工2009.10.302010.01.10異常延后45天1、因天氣影響施工進(jìn)度；2、春節(jié)前夕，施工人員提前返鄉(xiāng)，人員組織困難；1、保證通電時(shí)間，越早越有利；2、春節(jié)后加強(qiáng)施工人員的組織；竣工備案2009.12.302010.02.10異常延后45天1、通電時(shí)間點(diǎn)延遲了30天；2、景觀園林多處修改；1、精裝修施工人員提前進(jìn)場施工；2、組織驗(yàn)收人員提前做好溝通工作；精裝修完工2010.05.102010.08.31異常延后30天1、大理石供貨延遲20天；2、梅雨季節(jié)耽誤工期10天；3、甲供材料供貨延遲；原材料是工期保證的前提條件，在設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)應(yīng)充分考慮其可行性，避免事后因材料商而陷入被動局面具備交付條件2010.10.25異常延后40天因甲供材料供貨延遲而使精裝修工程延期30天；2、供貨的質(zhì)量不滿足合同要求，致使現(xiàn)場維修、挑揀材料而滯后；3、實(shí)木復(fù)合地板的供貨延遲10天，安洋的踢腳線大面積返工，造成工期的延誤按照合同要求，嚴(yán)格執(zhí)行違約條款，避免各施工單位或材料商一再弄虛作假交付業(yè)主2010.11.282010.11.28正常二、項(xiàng)目部依據(jù)合同對施工單位的管理1、各施工單位項(xiàng)目部組成情況及主要崗位人員到位率的統(tǒng)計(jì)；單位名稱崗位名稱姓名到位率浙江中企項(xiàng)目經(jīng)理沈衛(wèi)其0%項(xiàng)目副經(jīng)理邵兔根70%技術(shù)負(fù)責(zé)人羅東方10%土建主施工孫銀榮90%安裝主施工沈立其50%資料員童柏強(qiáng)90%安全員酈春鋒90%質(zhì)量員陳云山100%建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)理羅卡、鐘乘波100%項(xiàng)目副經(jīng)理周盛100%技術(shù)負(fù)責(zé)人王祥強(qiáng)100%土建主施工胡建榮100%安裝主施工洪磊90%資料員張國華100%安全員余波100%質(zhì)量員陳宇100%江北市政項(xiàng)目經(jīng)理陶光明70%主施工黃寶定95%雅苑園林項(xiàng)目經(jīng)理洪作創(chuàng)90%施工員陳國軍 陳橫東90%開喜進(jìn)戶門項(xiàng)目經(jīng)理潘力科70%質(zhì)量員無昌瑞進(jìn)戶門項(xiàng)目經(jīng)理王暉50%質(zhì)量員無雅維斯門窗項(xiàng)目經(jīng)理?xiàng)盍x尖50%質(zhì)量員無新世家門窗項(xiàng)目經(jīng)理張志明90%質(zhì)量員無家緣門窗項(xiàng)目經(jīng)理石道杰90%質(zhì)量員無寧波文森裝飾（保溫一體板）項(xiàng)目經(jīng)理舒紅群70%質(zhì)量員無江蘇博思源（保溫一體板）項(xiàng)目經(jīng)理王熒波90%后期更換項(xiàng)目經(jīng)理李玉榮90%質(zhì)量員無神舟長城（精裝修一標(biāo)段）項(xiàng)目經(jīng)理王上明80%技術(shù)負(fù)責(zé)人錢大海90%主施工員麥永波陳光華100%安全員劉建國0%質(zhì)量員羅豫明100%資料員謝高林100%深圳洪濤（精裝修二標(biāo)段）項(xiàng)目經(jīng)理張建峰（實(shí)際王中滿）0%技術(shù)負(fù)責(zé)人王中滿80%主施工員朱小同、徐承文100%安全員劉志軍0%質(zhì)量員黃蜂100%資料員石磊100%浙江森晟（精裝修三標(biāo)段）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)建方（變更為蔡挺）70%技術(shù)負(fù)責(zé)人黃長軍70%主施工員倪如海80%安全員陳世祥0%質(zhì)量員蔡挺70%資料員李徐波100%浙江名邦（精裝修四標(biāo)段）項(xiàng)目經(jīng)理陳方卷100%技術(shù)負(fù)責(zé)人周國富100%主施工員張文榮100%安全員李松強(qiáng)（由資料員吳飛燕兼職）0%質(zhì)量員王小甫100%資料員吳飛燕100%2、施工單位的質(zhì)量安全體系情況；總包單位——浙江中企、建設(shè)集團(tuán)、浙江名邦、神舟長城、浙江森晟、深圳洪濤均配備了的質(zhì)量員和安全員；（但在實(shí)際的工程管理中，一般都是身兼多職，質(zhì)量與安全意識較為薄弱，皆處于被動狀態(tài)）。各分包單位——均未配備專職的質(zhì)量員和安全員。3、施工單位履行施工組織設(shè)計(jì)及方案情況；施工單位在開工前根據(jù)工程特點(diǎn)編制了施工組織設(shè)計(jì)及各專項(xiàng)施工方案，并經(jīng)過了監(jiān)理的審批。在施工中能夠嚴(yán)格按照審批的方案要求組織執(zhí)行。對臨時(shí)調(diào)整的或原方案不詳?shù)氖┕?nèi)容，能夠及時(shí)補(bǔ)充完善施工方案并按要求實(shí)施，做到施工有圖紙，做法有依據(jù)，管理更科學(xué)，對安全、質(zhì)量、進(jìn)度及成本均起到了很好的控制作用。4、施工單位勞動力組織、施工計(jì)劃落實(shí)情況；各施工單位在勞動力組織上，均不能做出詳細(xì)計(jì)劃，這與目前的勞動力市場及技術(shù)工人的現(xiàn)狀有關(guān)；在執(zhí)行施工計(jì)劃過程中，各施工單位均有不同程度的拖延現(xiàn)象，在過程管理中已經(jīng)對個別單位進(jìn)行了處罰。5、對出現(xiàn)的問題項(xiàng)目部的處理落實(shí)及效果；施工單位處理方式開喜進(jìn)戶門工期一再拖延，未按合同要求按時(shí)做好成品保護(hù)，導(dǎo)致后期維修量大幅上升，在維修過程中人員不足，目前工程款已暫停支付，待結(jié)算時(shí)一并清算昌瑞進(jìn)戶門因工期延遲，扣罰1萬元；文森裝飾（外墻一體板和氟碳漆）因工期延遲，暫扣其工期保證金；吊籃施工費(fèi)用不予補(bǔ)償博思源（外墻一體板和氟碳漆）因工期延遲，暫扣其工期保證金；吊籃施工費(fèi)用不予補(bǔ)償安洋木業(yè)因供貨延遲，及產(chǎn)品（踢腳線）出現(xiàn)質(zhì)量問題，罰款2萬元，待結(jié)算時(shí)清算；江北市政剛開始化糞池砌筑中出現(xiàn)砂漿飽滿度不足等，經(jīng)業(yè)主、監(jiān)理提出后立即拆除重做，在回填土、塘渣質(zhì)量出現(xiàn)波動時(shí)，立即組織人員、車輛機(jī)械等進(jìn)行換填雅苑園林在石材、種植造坡等有質(zhì)量異常時(shí)，立即組織供貨、施工等人員現(xiàn)場處理，整改、調(diào)整；發(fā)現(xiàn)安全隱患，能夠馬上落實(shí)整改，進(jìn)度稍有滯后，立即組織加班等，通過采取系列相應(yīng)措施后，施工質(zhì)量比較穩(wěn)定，按既定工期完成任務(wù)，未發(fā)生安全事故，出現(xiàn)的問題處理及時(shí)，整改到位，落實(shí)成效明顯三、項(xiàng)目部運(yùn)用合同對監(jiān)理單位的管理單位名稱人員組成到位率人員素質(zhì)指導(dǎo)作用履行職責(zé)情況京甬監(jiān)理石齊富（總監(jiān)）95%（有遲到、早退現(xiàn)象）專業(yè)能力好，可以有效的處理問題在工作中，能做出正確的判斷，并及時(shí)與有關(guān)單位溝通認(rèn)真負(fù)責(zé)，能主動工作中的問題，并積極參與解決監(jiān)理員（5名）90%（有遲到、早退現(xiàn)象）工作勤奮在其總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，對問題有較好的執(zhí)行力對待工作能認(rèn)真執(zhí)行保稅區(qū)監(jiān)理單玉崇（總監(jiān)）95%（有遲到、早退現(xiàn)象）專業(yè)能力好，可以有效的處理問題在工作中，能做出正確的判斷，并及時(shí)與有關(guān)單位溝通在落實(shí)工作時(shí)，遇到施工單位不配合時(shí)，不夠堅(jiān)定監(jiān)理員（10名）90%（有遲到、早退現(xiàn)象）其中60%人員工作積極在其總監(jiān)的領(lǐng)導(dǎo)下，對問題有較好的執(zhí)行力總體上可以按要求執(zhí)行工作，但個別人員在工作中有些懈怠四、項(xiàng)目部對公司規(guī)章制度的執(zhí)行情況項(xiàng)目部要求每位員工認(rèn)真研讀公司各項(xiàng)規(guī)章制度，在執(zhí)行過程中，結(jié)合現(xiàn)場的實(shí)際情況，基本都能落實(shí)到位。

第四部分項(xiàng)目部對施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目部本身工作綜合評價(jià)一、項(xiàng)目目標(biāo)評價(jià)湖景花園的定位是面向中端客戶推出的精品樓盤，周邊環(huán)境優(yōu)美，臨湖而建、靠近學(xué)區(qū)，配套設(shè)施完善。通過本項(xiàng)目裝修從樣板房到竣工驗(yàn)收和交付過程來看，是一個個體間、個體和團(tuán)體以及團(tuán)體與團(tuán)體間互相了解到相互熟悉的過程。從樣板房開始的多家單位招標(biāo)以及到后續(xù)的大面積進(jìn)場施工，有與公司先前合作過的單位和剛引進(jìn)的業(yè)界知名施工企業(yè)，整體上都能從磨合到適應(yīng)和熟悉，并在日常過程中較積極的配合完成各項(xiàng)承建的施工任務(wù)，雖在過程中或多或少的出現(xiàn)突發(fā)事件，但都能在項(xiàng)目部、監(jiān)理提出整改意見后完成，體現(xiàn)出了繼續(xù)合作的愿望。二、項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備工作與評價(jià)項(xiàng)目在實(shí)施的準(zhǔn)備工作不夠充分，在施工過程中受到一些因素的影響，如下所列：1、村中的挖土隊(duì)伍造成的工期延誤；2、保溫一體板的不成熟工藝；3、精裝修圖紙、設(shè)備變更較多，對主體結(jié)構(gòu)改造較多；4、過多的施工單位（甲分包）造成各單位之間相會推諉，增加了協(xié)調(diào)的難度；尤其是分包單位不聽從總包單位的統(tǒng)一指揮，不僅進(jìn)度受到影響，成品保護(hù)的難度也大大增加；5、甲供材料的供應(yīng)不能滿足施工需要，既有供貨材料的質(zhì)量問題，也有供貨的進(jìn)度問題，這也是制約工期關(guān)鍵點(diǎn)；6、三、項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施總結(jié)與評價(jià)1、土建總包單位：序號項(xiàng)目中企建設(shè)建設(shè)集團(tuán)一質(zhì)量管理1結(jié)構(gòu)工程模板支模：一般鋼筋綁扎：一般混凝土澆搗：一般隱蔽工程驗(yàn)收：一般，管線預(yù)埋做的不好搭接施工：一般勞動力組織：一般資料情況：差（資料沒有及時(shí)、真實(shí)的反映現(xiàn)場情況）現(xiàn)場例會：一般執(zhí)行力：一般人員配備情況：不好（總體評估：一般）模板支模：一般鋼筋綁扎：一般混凝土澆搗：一般隱蔽工程驗(yàn)收：一般，管線預(yù)埋做的不好搭接施工：一般勞動力組織：一般資料情況：差（資料沒有及時(shí)、真實(shí)的反映現(xiàn)場情況）現(xiàn)場例會：好執(zhí)行力：一般人員配備情況：好（總體評估：一般）2裝飾工程外墻粉刷：好內(nèi)墻粉刷：好樓地面地坪：好工程自檢：一般勞動力組織：一般資料情況：差（資料沒有及時(shí)、真實(shí)的反映現(xiàn)場情況）執(zhí)行力：（監(jiān)理和甲方提出的問題，沒能及時(shí)的進(jìn)行整改）人員配備情況：一人兼多職（總體評估：一般）外墻粉刷：一般內(nèi)墻粉刷：一般樓地面地坪：好工程自檢：一般勞動力組織：一般資料情況：差（資料沒有及時(shí)、真實(shí)的反映現(xiàn)場情況）執(zhí)行力：（監(jiān)理和甲方提出的問題，沒能及時(shí)的進(jìn)行整改）人員配備情況：較好（總體評估：一般）3水電工程預(yù)留孔、洞埋設(shè)：一般電線管埋設(shè)：一般水管施工：一般電線管施工：好隱蔽檢查：差試壓試驗(yàn)：一般清洗、灌水試驗(yàn)：一般通球、通水試驗(yàn)：一般設(shè)備調(diào)試：一般接地、絕緣測試：一般勞動力組織：一般資料情況：差（資料沒有及時(shí)、真實(shí)的反映現(xiàn)場情況）執(zhí)行力：（監(jiān)理和甲方提出的問題，沒能及時(shí)的進(jìn)行整改）人員配備情況：差（一人兼多職）（總體評估：一般）預(yù)留孔、洞埋設(shè)：一般電線管埋設(shè)：一般水管施工：一般電線管施工：好隱蔽檢查：差試壓試驗(yàn)：一般清洗、灌水試驗(yàn)：一般通球、通水試驗(yàn)：一般設(shè)備調(diào)試：一般接地、絕緣測試：一般勞動力組織：一般資料情況：差（資料沒有及時(shí)、真實(shí)的反映現(xiàn)場情況）執(zhí)行力：（監(jiān)理和甲方提出的問題，沒能及時(shí)的進(jìn)行整改）人員配備情況：差（一人兼多職）（總體評估：一般）二工程進(jìn)度1主體結(jié)構(gòu)進(jìn)度兩家單位在主體施工均按照合同工期要求完成2裝飾工程進(jìn)度當(dāng)進(jìn)入裝飾工程階段，由于配套單位的增加，（門窗、欄桿、公共部位裝修、新風(fēng)、水電、弱電、進(jìn)戶門）相互需要協(xié)調(diào)的問題逐漸增多，總包的進(jìn)度計(jì)劃受到分包單位的制約，在施工過程中，土建總包為了保證合同工期，以及安排市政單位按總計(jì)劃進(jìn)場施工，項(xiàng)目部同意總包單位拆除外墻腳手架，造成門窗單位、外墻一體板和氟碳漆工程使用吊籃施工三配合協(xié)調(diào)中企建設(shè)在配合上基本可以滿足各分包的要求，但對成品保護(hù)方面卻沒有任何措施建設(shè)集團(tuán)在配合上基本可以滿足各分包的要求，但對成品保護(hù)方面卻沒有任何措施總體評價(jià)：中企建設(shè)作為私企，在工程人員的配置上顯得精簡，項(xiàng)目經(jīng)理是掛靠的，實(shí)際工程負(fù)責(zé)人另有他人，技術(shù)負(fù)責(zé)人長期不到位，一人身兼多職現(xiàn)象普遍，質(zhì)量上的自檢意識淡薄，過多的依靠監(jiān)理人員來發(fā)現(xiàn)問題，且出現(xiàn)問題后，首先想到的是逃避責(zé)任。建設(shè)集團(tuán)在工程人員的配置上倒是齊全的，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人都常駐現(xiàn)場，但是其工作效率卻比較低，應(yīng)該是其企業(yè)性質(zhì)造成的，同樣的，在質(zhì)量的把控上，質(zhì)量員基本不作為，在各項(xiàng)隱蔽驗(yàn)收上消極應(yīng)付，將檢查的責(zé)任拋給監(jiān)理，甚至交于甲方來指出問題，發(fā)現(xiàn)問題后，整改緩慢。2、分包單位施工單位工程質(zhì)量（分?jǐn)?shù)占30%）工程進(jìn)度（分?jǐn)?shù)占20%）工程資料（分?jǐn)?shù)占10%）配合協(xié)調(diào)（分?jǐn)?shù)占20%）文明施工（分?jǐn)?shù)占10%）交付服務(wù)（分?jǐn)?shù)占10%）總分寧波新宇（樁基）65858075758075浙江銀晨（樁基礎(chǔ)）70858575758076江北市政80808080708079雅苑園林75707070757072佛山興發(fā)(幕墻)75707070757072寧波茂華(別墅干掛)75707080757073天津盛達(dá)安（消防）70707070707070寧波三維（弱電）65605065707062.5通力電梯65657065657066雅維斯門窗70657075657570家緣門窗75757575757575新世家門窗70757070707071添金欄桿70657075657570昌瑞門業(yè)70757070707071開喜門業(yè)65657065657066寧波龍翔（防火門）75757575757575寧波廈光（保溫板、氟碳漆）65657065657066江蘇博思源（保溫板、氟碳漆）65657065657066總體評價(jià)：以上分包單位均為甲方分包，在施工過程中，與總包單位的協(xié)作性都很一般，各自為政，沒有完善的質(zhì)量驗(yàn)收程序，與總包的質(zhì)量體系有些脫節(jié)。造成這種現(xiàn)象的原因就是各分包單位與總包單位沒有利益關(guān)系，也沒有約束機(jī)制，總包從主觀上不想管，也不愿意承擔(dān)責(zé)任，而分包單位的綜合實(shí)力一般較低（也是目前的建筑業(yè)現(xiàn)狀），且由于是甲方單獨(dú)分包，不服從總包管理也是習(xí)以為常。備注：1）由于裝修過程電梯的使用，人員不充足，門刀等設(shè)備保養(yǎng)不到位，運(yùn)行情況惡劣，設(shè)備失竊也比較嚴(yán)重。后與電梯公司協(xié)調(diào)，加派人員等技術(shù)支持。問題處理還比較及時(shí)。三維在整個施工過程，技術(shù)力量與管理力量薄弱，人員不到位。對一些設(shè)備的擴(kuò)展沒有充分的認(rèn)識。進(jìn)度滯后。

第五部分項(xiàng)目部的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)及工作中的成敗得失一、土建工程（一）、外圍施工場地因湖景花園位于市區(qū)工地，場內(nèi)采用全部挖空（地下室），用地紅線內(nèi)無施工場地，外圍收到包家村亂搭違章建筑的影響，也沒有可提供生活的施工場地，項(xiàng)目用地非常緊張，包括后期大批精裝修工人都無法安排，僅有的2000平米商鋪都被仿佛利用為倉庫、辦公用房、物業(yè)用房，項(xiàng)目部辦公室也搬遷五次，對整個工地運(yùn)作經(jīng)營引起了比較嚴(yán)重的影響，項(xiàng)目部為場地協(xié)調(diào)牽扯了較大的精力，有時(shí)都快成了拆遷辦公室了，而我們在項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)沒能考慮到這一點(diǎn)，希望公司在今后市區(qū)的項(xiàng)目上多加考慮工期和施工方在外租用場地的方法來解決。（二）圍護(hù)工程總體做的比較好，圍護(hù)水泥攪拌樁強(qiáng)度還超過了設(shè)計(jì)要求，但是局部圍護(hù)在施工過程中出現(xiàn)較大位移，主要是土錨桿局部失效所致。反復(fù)的動荷載和局部荷載超標(biāo)，嚴(yán)重影響了土錨桿的工作效率，在圍護(hù)設(shè)計(jì)中要考慮動荷載對其的影響。（三）樁基工程因管樁緊張?jiān)斐傻墓軜妒┕みM(jìn)度緩慢，嚴(yán)重影響工程的整體計(jì)劃，后來積極引進(jìn)第三方管樁供貨單位，管樁供應(yīng)在滯后兩個與后恢復(fù)正常供應(yīng)，因浙東管樁供應(yīng)的滯后，導(dǎo)致工期拖延兩個月。（四）基礎(chǔ)工程——地下室（±0.000，包括挖土工程）土方工程受到包家村的影響，引人村里推薦的挖土單位，但土方單位因其實(shí)力、價(jià)格和柴油供應(yīng)緊張等問題的影響，土方開挖異常艱難，外圍經(jīng)常收到城管的罰單，土方開挖工期從40天拖延至80天，造成頂板封頂計(jì)劃一拖再拖，從第一次9#、10#樓和多層區(qū)計(jì)劃的6月30日，第二次1、2、3、4、5、6、7、8、11、12、13#樓一直拖延到8月20日，還是通過傅總做了好多工作才領(lǐng)導(dǎo)許可證。（五）主體工程一包中企3、5、8、12、13#樓及地下室總體比較正常，二標(biāo)建設(shè)則出現(xiàn)較多的狀況；主要問題如下：地下室在施工過程中出現(xiàn)上浮現(xiàn)象；地下室后澆帶滲水現(xiàn)象；上部結(jié)構(gòu)混凝土碳化系數(shù)較大，后采用取芯回彈來評定混凝土的強(qiáng)度；建設(shè)集團(tuán)總體來講其主體工程做的非常粗糙，管理力度差，達(dá)不到我司的要求。（六）粉刷外飾面因外墻采用了甲方分包施工的做法，外墻引入兩家保溫板企業(yè)施工，外墻的平整度和協(xié)調(diào)一塊做的不好，兩家顏色不統(tǒng)一，外墻氟碳漆施工困難，修補(bǔ)困難，在裝修工程中的陽臺部位兩次修補(bǔ)異常困難，而且往往修補(bǔ)不到位，修補(bǔ)后油漆會引起發(fā)黃、起泡等不利情況，因基層和面層分別由兩家單位施工，出現(xiàn)問題就相互推諉。氟碳涂料易收縮，細(xì)部常出現(xiàn)裂縫，容易引起外墻滲水，且其自潔性能遠(yuǎn)沒有產(chǎn)品說明中的那么好，湖景外墻施工不到兩年，局部位置已經(jīng)非常臟了，物業(yè)進(jìn)場后大面積清洗，不到兩個月，又恢復(fù)到原來的樣子。（評定：外墻氟碳漆成本不低，效果一般，維修困難，局部易開裂，不能保持自潔。）二、安裝工程1、成品保護(hù)與細(xì)部保潔：在整個過程掃尾的階段，成品保護(hù)與細(xì)部保潔雖然項(xiàng)目部在成本與人力資源上下了很大的功夫，由于維修等原因，導(dǎo)致細(xì)部保潔與成品保護(hù)不到位，交付后部分業(yè)主對這方面意見較大。建議項(xiàng)目部以后還是要在細(xì)部保潔與成品保護(hù)方面下功夫，要求施工單位在物業(yè)檢查后的規(guī)定時(shí)間完成整改，在臨近交付時(shí)間，由一家保潔單位統(tǒng)一進(jìn)行最后的保潔。2、協(xié)調(diào)：作為裝修工程，參與的單位多，人員雜，項(xiàng)目部協(xié)調(diào)工作量很大，在協(xié)調(diào)方面充分利用單位與項(xiàng)目部整體優(yōu)勢，多熟悉施工現(xiàn)場與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求。能較好的避免返工等現(xiàn)象出現(xiàn)，否則就會給施工帶來較大的麻煩。如熱水器煤氣預(yù)留套管：按樣板房施工，套管出墻采用一個90度彎出墻，后面施工煤氣管無法施工。通過單位與煤氣公司協(xié)調(diào)，更換煤氣管材料，施工單位采取辦法改為45度彎出墻。3、合同:作為項(xiàng)目部一員，要了解合同就是我們管理的依據(jù)與目標(biāo)。一定要熟悉合同，合同中具體的列出了產(chǎn)品的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品規(guī)格與要求，在整個施工過程中才能管理有度，把握有方，較好的完成項(xiàng)目的管理工作。4、現(xiàn)場檢查與管理：在項(xiàng)目施工過程中，作為項(xiàng)目部一員，還是要多參與項(xiàng)目的檢查與管理，雖然監(jiān)理方作為項(xiàng)目參與的一個主體，但由于建筑機(jī)制的原因，缺乏質(zhì)量管理，進(jìn)度控制，成本與信息控制的主動，管理比較被動，造成了一種監(jiān)理就是驗(yàn)收的心態(tài)，缺乏事前預(yù)控，事中把握的觀念，這就要求項(xiàng)目部多參與現(xiàn)場質(zhì)量督查，樹立監(jiān)理的威信，對于監(jiān)理現(xiàn)場管理也取到較好的效果。5、工作界面的劃分與交接：對于精裝修工程，界面交接與劃分在湖景花園應(yīng)該是值得吸取教訓(xùn)，由于界面劃分不清，給管理與施工質(zhì)量帶來一定的影響：市政管道與室內(nèi)管道界面劃分：導(dǎo)致管道接口漏水，管道堵塞。陽臺工作面交接不到位，陽臺施工粗糙，施工面成品保護(hù)不到位，都是工作面交接不到位，造成責(zé)任劃分不清。一些不銹鋼櫥柜器具由于保潔使用不當(dāng)方法導(dǎo)致產(chǎn)生銹蝕現(xiàn)象。三、市政景觀綠化工程：市政景觀綠化因受到工期等影響，和天氣的不利因素，從外觀及效果來看，園林景觀綠化的效果沒有到達(dá)設(shè)計(jì)要求，這從成本控制和按圖施工方面也有一定關(guān)系，現(xiàn)場管理也存在一定問題。景觀園林綠化通過二次改造，堆坡處理（但是影響了地下室結(jié)構(gòu)），總體效果有所改善，但還達(dá)不到精致的要求，與蘇格蘭風(fēng)格尚有一段距離。底層干掛必須抓緊施工進(jìn)度，一旦市政綠化進(jìn)場，勢必影響雙方的施工順序及進(jìn)度。地下室頂板防水及砼層盡量控制在單體竣工驗(yàn)收前完成，否則由于底板防水及砼層的養(yǎng)護(hù)期限制約，會造成市政進(jìn)度滯后。在設(shè)計(jì)階段，在道路表層的過路管盡量選擇球墨管類型做管線的，有足夠強(qiáng)度給與道路車輛通行，可以避免由于普通pvc管包砼做法導(dǎo)致整個場地交通癱瘓。在設(shè)計(jì)階段盡量考慮地面配電房開門方向往小區(qū)外側(cè)，可以避免由于配電設(shè)備安裝時(shí)導(dǎo)致整個小區(qū)砼層及鋪裝的停工。建議物業(yè)公司提前進(jìn)場安保，這樣可以提前拆除原有的圍墻，把各綜合管線進(jìn)行聯(lián)通，提早接入大市政管網(wǎng)。市政和景觀劃分區(qū)域中，盡量避免砼層分割，如湖景花園中架空層支路到市政幢間路由兩個單位分別澆搗，導(dǎo)致砼層不是統(tǒng)一施工，對上部鋪裝存在開裂隱患。在界面劃分時(shí)盡量減少交叉施工的現(xiàn)象，如大堂地板鋪裝由景觀單位，而后精裝修單位在鋪裝地面上施工作業(yè)，造成二次污染及損壞，即使修復(fù)也不能達(dá)到一次性施工的完整度。建議今后大堂施工在精裝修主體施工完畢后，最終由精裝修完成。四、綜合驗(yàn)收各個政府機(jī)關(guān)驗(yàn)收還是比較順利的，驗(yàn)收主要影響為景觀單位和環(huán)保，環(huán)保工程未按照環(huán)評要求設(shè)計(jì)及施工，結(jié)果被驗(yàn)收四次，次次提出整改意見，直到公司做出承諾、承諾、再承諾的方式，才取得環(huán)保的認(rèn)可，項(xiàng)目部、開發(fā)部、技術(shù)部花費(fèi)了大量的精力來協(xié)調(diào)此事，最終通過了這一關(guān)，建議公司對環(huán)評意見必須認(rèn)真對待，不可我行我素，最后吃虧的總是項(xiàng)目部、開發(fā)部。五、精裝修工程：湖景花園劃分為四家精裝修單位，除一家在實(shí)力上比較差外，其余尚可。湖景花園主要受到材料供應(yīng)不及時(shí)，材料出現(xiàn)質(zhì)量問題較多和精裝修單位施工人員不足的困擾，施工工期也受到綜合驗(yàn)收的影響而滯后，原定于2010年6月30日交付的計(jì)劃一直拖延到10月28日才開始。但精裝修欠缺的地方也很明顯：①設(shè)備平臺/陽臺的天棚粗糙，其由外墻單位施工，平整度較差，墻面氟碳漆的平整度也不好，出現(xiàn)開裂、發(fā)霉等質(zhì)量通病；②地下室通道部位未按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)施工，弱電三維智能化這家單位在管道的安裝上均采用明管，直接影響了精裝修的檔次；③整個工程采用了趕工期的措施，材料供應(yīng)成了最大的難題，因此材料質(zhì)量出現(xiàn)的問題直接反應(yīng)到整個工程上，因此而造成業(yè)主投訴、要求更換、索賠一再發(fā)生，比如安洋木業(yè)的踢腳線大面積返工，樂洋洋地板返工了3000平米，嬌太太浴柜也大量返工，大理石供貨單位的質(zhì)量就更差了，不僅厚度不足，且其加工質(zhì)量很低，斷裂較多，給交付造成很大困難；質(zhì)量檢查點(diǎn)設(shè)置不夠和管理學(xué)習(xí)不夠；配套單位隊(duì)伍龐大，項(xiàng)目部的精力幾乎有90%要放在這里；⑥精裝修套型多，管理難度大，湖景共有13個套型，業(yè)主管理人員僅6人，管理不到位的事情時(shí)有發(fā)生。1、進(jìn)戶門的成品保護(hù)和交接:本項(xiàng)目為毛坯備案項(xiàng)目對于后續(xù)有精裝修施工進(jìn)場,存在成品保護(hù)不及時(shí)以及交接工作的遺漏。2、裝修后樣板房需安排對接接管部門日常維護(hù)。交接給物業(yè)部門或安排專門單位進(jìn)行日常開窗通風(fēng)及維護(hù)工作，盡可能避免因室外天氣變化導(dǎo)致室內(nèi)發(fā)霉，材料變形等后期維修成本的增加。3、浴霸排風(fēng)功能安裝的統(tǒng)一。對于本項(xiàng)目由于主體結(jié)構(gòu)的影響，雖不能進(jìn)行浴霸的排風(fēng)功能，但可以統(tǒng)一是否設(shè)置電源控制，避免交付時(shí)的引起的投訴。4、裝修單位與室外景觀單位的界面劃分?？紤]驗(yàn)收后進(jìn)場裝修，須安排因市政景觀單位施工完畢后場區(qū)道路維護(hù)責(zé)任以及施工范圍的明確劃分。5、大面積施工備料前對材料供貨商的實(shí)地考察。比如地板、安洋門的備貨，以致與后期因材料質(zhì)量問題整改是否有效和及時(shí)。6、雨污水管通球通水后的移交。在精裝修項(xiàng)目中，必須在報(bào)驗(yàn)通過后安排土建總包、市政單位會同移交裝修單位時(shí)，物業(yè)公司共同參與交接，避免后續(xù)責(zé)任的扯皮。7、物業(yè)細(xì)部檢查后整改及時(shí)性問題。在裝修合作單位眾多的情況下，必須由項(xiàng)目部牽頭落實(shí)整改，才能盡可能的減少問題的出現(xiàn)。六、交付工作湖景花園自2010年10月28日開始交付，到12月10日開始集中交付，歷時(shí)40天，交付主要采用分批限量方式；1、現(xiàn)在的客戶網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系比較方便，前期交付的問題給后來的業(yè)主提供了樣板，導(dǎo)致后期驗(yàn)收交付更加困難；2、交付時(shí)間較長，客戶及其聘請的驗(yàn)房師對房屋接收過程也較長，至少40分鐘以上，各方面檢查出的細(xì)節(jié)問題也較多；3、未采用工地開放日，客戶驗(yàn)房的合理意見未體現(xiàn)，滿意度不高；4、部分房屋因維修造成保潔不到位，個別嚴(yán)重影響了業(yè)主驗(yàn)房的心情；5、集中整改時(shí)間不夠，特別是配套單位的力度相當(dāng)差，只要是進(jìn)戶門，鋁合金窗的后期服務(wù)跟不上。七、維修工作從10月28日開始交付，項(xiàng)目部組織了維修隊(duì)伍，由各精裝總包牽頭，統(tǒng)一安排維修，對零星維修和小型配件更換做到當(dāng)場更換，大型配件或重大維修采用預(yù)約方式進(jìn)行，個別客戶采用專人跟蹤服務(wù)，確保客戶順利滿意收房。唯一未做好的就是4#樓的墻體開裂事情，整體來講，維修工作在左工和牛工的管理下基本到位。

第六部分項(xiàng)目部的建議1、建議公司將各類防水節(jié)點(diǎn)、鋼結(jié)構(gòu)預(yù)埋及連接節(jié)點(diǎn)、各類變形縫的節(jié)點(diǎn)施工工藝及后期的美化措施列為質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制節(jié)點(diǎn)，在質(zhì)量、進(jìn)度的控制上從源頭——也就是訂立合同時(shí)就予以明確，且關(guān)鍵在于嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是經(jīng)濟(jì)處罰，發(fā)現(xiàn)一例處罰一例，做到絕不姑息，只有如此才能使各個施工單位從思想給予重視，單從目前施工單位的人員配置上就可以看出，質(zhì)量員根本就是擺設(shè)，更別說要求其做到“三檢制”了，嚴(yán)控了質(zhì)量關(guān)才是保證工程進(jìn)度的基礎(chǔ)，因質(zhì)量而返工不僅費(fèi)工，而且費(fèi)時(shí)，更是對成本管理的浪費(fèi)；針對市政景觀和綠化工程，需要著重控制鋪裝材料和鋪裝施工質(zhì)量；大型喬木的選定；道路基層搭板做法的質(zhì)量。并提早安排市政景觀城管