北海市房地產(chǎn)市場研究報告

北海市房地產(chǎn)市場研究報告XXXX公司市場調(diào)查北海市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告XXXXX房地產(chǎn)項目管理有限公司十一月目錄第一部分中國房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析一、全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析……………………41、土地市場…………………42、房地產(chǎn)開發(fā)投資…………63、商品房供需………………64、房地產(chǎn)價格………………85、住宅市場…………………8二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢………………10三、全國重點都市房地產(chǎn)市場分析…………121、土地開發(fā)面積………………122、新建商品房市場……………133、商品住宅交易市場分析…………………144、消費者需求調(diào)查分析……………………16第二部分廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析一、廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沿革…………………181、1979～1990年廣西房地產(chǎn)萌生期………182、1991～1998年廣西房地產(chǎn)起步期………193、1999～廣西房地產(chǎn)發(fā)展期………204、廣西房地產(chǎn)發(fā)展期………………21二、廣西整體規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃…………221、都市規(guī)劃…………………222、廣西人均住房面積發(fā)展規(guī)劃……………22三、廣西房地產(chǎn)市場供銷形勢分析…………231、廣西全區(qū)房地產(chǎn)竣工\銷售\均價分析…………………232、上六個月廣西各發(fā)展都市房價上漲分析………………24四、廣西土地開發(fā)和運用狀況……………261、土地開發(fā)比較活躍………262、土地運用狀況良好………263、土地開發(fā)占用耕地較少…………………264、各地清晰整頓土地市場秩序成效………27五、廣西投資發(fā)展態(tài)勢分析………………281、廣西房地產(chǎn)繼續(xù)健康有序發(fā)展…………282、廣西投資漲幅趨緩………28六、廣西發(fā)展前景分析……………………301、”東盟博覽會”由來………302、東盟博覽會機遇…………303、泛珠三角機遇……………304、”泛北部灣經(jīng)濟”影響……………………31七、政策調(diào)控對廣西房地產(chǎn)影響…………321、對消費性需求影響…………322、開發(fā)商融資成本略增………323、房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)………32八、區(qū)內(nèi)其它沿海都市房地產(chǎn)發(fā)展概況………341、欽州市房地產(chǎn)市場分析………342、防城港市房地產(chǎn)市場分析……………………36第三部分北海市房地產(chǎn)整體分析一、北海概況…………………38二、北海國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r…………………38三、北海房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析…………401、北海都市發(fā)展的大格局已經(jīng)奠定………402、北海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r……………………403、經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向……………………414、財政及居民收入狀況……………………435、社會消費品零售總額…………………436、固定資產(chǎn)投資狀況……………………44四、北海房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析………………461、北海市房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計………462、北海市商品房銷售價格分析……………483、上六個月北海市各城區(qū)板塊商品房價格表…………504、1—9月份商品房成交量統(tǒng)計表………………52五、北海工業(yè)園和合浦工業(yè)園概況…………531、北海工業(yè)園簡述及公司職工人口統(tǒng)計…………………532、合浦工業(yè)園簡述及公司職工人口統(tǒng)計……54第一部分中國房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析根據(jù)目前全國房地產(chǎn)市場形勢分析,自政府針對房地產(chǎn)行業(yè)開始出爐一系列宏觀調(diào)控政策,至5月份國務(wù)院相繼頒布”國六條”細(xì)則克制樓市供應(yīng)構(gòu)造、房價及投資投機性需求并針對外資準(zhǔn)入、土地控制等限制政策,在諸多政策因素環(huán)境影響下,上六個月全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高速發(fā)展!一、全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析1、土地市場全國土地購置面積恢復(fù)增加但土地開發(fā)速度減緩,完畢土地開發(fā)面積僅占待開發(fā)土地面積40%,有效土地供應(yīng)局限性;土地購置費用、土地開發(fā)投資和土地成交價款增幅較大,單位土地面積購置價格和單位土地面積開發(fā)成本漲幅較大,以下圖示:國務(wù)院規(guī)定18億畝耕地保有量底線到,而全國土地運用變更調(diào)查顯示中國現(xiàn)有耕地18.27億畝。在耕地保護(hù)紅線不能越過狀況下,預(yù)計近兩年供應(yīng)的主體還是存量土地開發(fā)。同時,提高土地運用效率,優(yōu)先保障普通商品住房土地供應(yīng)仍將成為政府土地調(diào)控的主導(dǎo)思想。從各區(qū)域土地供應(yīng)狀況來看,東、中部地區(qū)土地購置面積恢復(fù)增加,西部地區(qū)土地購置面積繼續(xù)增加,但增幅大幅回落;各地區(qū)土地開發(fā)面積增加速度減緩,中部地區(qū)甚至下降,以下圖示:土地購置單價與開發(fā)成本上升,購置單價上升幅度更為明顯;土地交易價格進(jìn)一步上漲,漲速加緊,以下圖示:2、房地產(chǎn)開發(fā)投資全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增加較快占固定資產(chǎn)投資比重增加,開發(fā)投資構(gòu)造有所改善,外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場較明顯!全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超出固定資產(chǎn)投資增速,遠(yuǎn)高于GDP增速。上六個月,在房地產(chǎn)投資增速提高同時,房地產(chǎn)投資構(gòu)造有所改善。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中,商品住宅投資增幅為30.8%,高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅;而非住宅類的辦公樓和商用物業(yè)開發(fā)投資增幅分別為27.0%和17.1%均低于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅!3、商品房供需在國家宏觀調(diào)控影響,上六個月全國商品房施工面積171375.6萬平方米,同比增加21.9%,增幅比去年同期及今年一季度略有提高;商品房新開工面積44892.0萬平方米同比增加18.4%,但比同期低3.2%;商品房竣工面積14870.66萬平方米,同比增加11.1%,但比去年同期低9.3%,商品房供應(yīng)指標(biāo)增加速度有所下降!商品房需求旺盛。銷售面積及銷售額均繼續(xù)快速增加,需求類指標(biāo)增加速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增加速度,商品房供不應(yīng)求矛盾進(jìn)一步加劇。在商品房銷售中,期房銷售增加速度明顯高于現(xiàn)房銷售增加速度,銷售額增幅明顯高于銷售面積增幅。由于房價持續(xù)上漲,造成商品房銷售額增加率始終不不大于同期銷售面積增加率。上六個月,商品房銷售額增加率為33.8%,同期銷售面積增加率為21.5%,商品房銷售額增加率高于銷售面積增加率12.3%,以下圖示:從銷售形式分析,期房銷售越來越占居主導(dǎo)地位。上六個月商品房銷售面積中,期房銷售面積19925.36萬平方米,同比增加27.3%;現(xiàn)房銷售面積7978.79萬平方米,同比增加9.0%。上六個月商品房銷售額中,期房銷售額8099.11億元,同比增加38.6%;現(xiàn)房銷售額2543.71億元,同比增加20.4%。期房無論是銷售比重及增加率都遠(yuǎn)高于現(xiàn)房銷售。3季度-2季度累計商品房期、現(xiàn)房銷售額走勢對比4、房地產(chǎn)價格房價普遍上漲,其中住宅價格漲幅與辦公樓價格漲幅基本持平,住宅價格漲幅超出商業(yè)用房價格漲幅;普通住宅與高檔住宅價格漲幅逐步趨同,均快速上漲;二手住宅價格漲幅趕超新建住宅價格漲幅;住宅價格漲幅加大,住宅租賃價格漲幅趨緩。1-6月房屋分類銷售價格指數(shù)走勢5、住宅市場住宅開發(fā)投資增速進(jìn)一步加大,占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重進(jìn)一步提高;經(jīng)濟合用房開發(fā)投資增加較快,而別墅、高檔公寓開發(fā)投資仍有一定增加;商品住宅供應(yīng)增加速度穩(wěn)中有落,市場供不應(yīng)求矛盾加劇。1季度-2季度商品住宅累計開發(fā)投資額及同比增加率由于供應(yīng)增加速度落后于銷售增加速度,因此商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步加劇。上六個月,商品住宅銷竣比突破2.0,達(dá)成2.08,高于去年同期的1.90。由于商品住宅需求旺盛及房價的上漲,商品住宅銷售額已超越投資額,商品住宅開發(fā)投資回報率較高?！偨Y(jié):由此可見,在國家政策調(diào)控下,各地區(qū)政府對房地產(chǎn)開發(fā)土地資源控制嚴(yán)格,項目開發(fā)成本不停增加并提高行業(yè)投資門檻;據(jù)推測在將來五年內(nèi)市場供量逐步遞減、資源稀缺,在目前各地區(qū)大中型都市不停地掀起房地產(chǎn)投資熱潮,特別是在廣西、湖南、湖北、云南、貴州、江西、青海、新疆等二三線地區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于東部地區(qū),中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重逐步增加,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重有所下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點仍在東部地區(qū),但正逐步向中西部地區(qū)偏移。東部地區(qū)經(jīng)濟合用房開發(fā)投資增加平穩(wěn),中、西部地區(qū)經(jīng)濟合用房開發(fā)投資增速加緊,增幅已遠(yuǎn)高于東部地區(qū)。上六個月,中西部地區(qū)經(jīng)濟合用房開發(fā)投資同比增速分別為63.5%、46.5%,而東部地區(qū)經(jīng)濟合用房開發(fā)投資同比增速僅為18.7%,東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增率緩慢!另首先,中西部地區(qū)商品房銷售增加較快,增速已遠(yuǎn)高于東部地區(qū)。上六個月中西部地區(qū)商品房銷售面積分別增加30.8%、27.5%,增幅高于同期東部地區(qū)15.7%比率。上六個月,中部地區(qū)商品房銷售面積占全國比重21.2%,比去年全年下降1.4%;東、西部地區(qū)商品房銷售面積占全國比重分別為54.2%、24.6%,以下圖:※總結(jié):隨著房地產(chǎn)投資西移,市場關(guān)注熱點也開始西移;中西部地區(qū)商品房開發(fā)建設(shè)及銷售總額增加率均高于東部地區(qū),商品房供求矛盾不停加劇,從而為中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展發(fā)明良好契機。三、全國重點都市房地產(chǎn)市場分析根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查,上六個月僅深圳市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比歷年增率有所下降,其它如:北京、上海、廣州、重慶、南京、天津、武漢等都市房地產(chǎn)開發(fā)投資上漲幅度教大,全國重點都市房地產(chǎn)市場異?；钴S,以下圖:1、土地開發(fā)面積重點都市土地供應(yīng)仍偏緊,土地開發(fā)面積及土地購置面積下降。深圳、廣州、成都、上海土地開發(fā)面積與土地購置面積均為下降,天津、重慶土地開發(fā)面積與土地購置面積均為上升,北京土地購置面積恢復(fù)增加。上六個月,北京、成都、深圳、南京、上海、廣州六都市土地開發(fā)面積同比均為下降,降幅分別為26.8%、33.4%、43.4%、48.8%、51.4%、71.9%;天津、重慶、武漢三都市土地開發(fā)面積同比均為增加。2、新建商品房市場重點都市商品房供應(yīng)漲幅較大,其中武漢、重慶兩都市商品房開、竣工面積同比均為上漲;深圳、杭州兩都市商品房開、竣工面積同為下降;天津、廣州、成都三都市商品房新開工面積上漲而竣工面積下降;北京、上海兩都市商品房新開工面積下降而竣工面積上漲。重點都市商品房需求旺盛,都市商品房銷售面積同比均為增加,部分都市增幅達(dá)成50%,只有深圳、北京商品房銷售面積同比下降。由于供應(yīng)不大于需求增加,房地產(chǎn)市場供量局限性。上六個月,天津、重慶、廣州、成都、武漢等都市商品房新開工面積同比均為增加,增幅分別為42.1%、28.2%、14.3%、11.8%、7.9%;杭州、深圳、上海、北京等都市商品房新開工面積同比均為下降。3、商品住宅交易市場分析①供應(yīng)市場商品住宅整體供應(yīng)狀況比較緊張,多數(shù)都市供應(yīng)量出現(xiàn)下降;供應(yīng)戶型仍然偏大,90平方米下列套型面積住宅比重普遍低于40%。上六個月,北京、杭州、上海、廣州、深圳、武漢六個都市住房同意預(yù)售面積同比下降。其中,北京和杭州同比降幅最大,分別為44.5%與32.5%,其它四都市的降幅也在20%左右。重慶、成都、天津、南京四都市住房同意預(yù)售面積同比增加,住宅供應(yīng)繼續(xù)呈現(xiàn)放量增加的態(tài)勢。其中,重慶、成都增加較快,同比分別增加64.24%、51.1%;天津和南京增幅達(dá)20%以上,以下圖:

②需求市場商品住房交易比較活躍,多數(shù)都市成交量大幅增加;成交戶型同樣偏大,90平方米下列套型面積住宅比重普遍低于30%。上六個月,重點都市商品住宅登記銷售面積同比增加較快。其中,杭州增幅達(dá)64.2%,市場需求比較旺盛;重慶、成都增幅分別為36.35%、34.70%;上海和武漢分別為29.80%、22.02%;南京增加11.8%。另外,在成交量下降的四個都市中,北京、廣州、深圳降幅分別為18.28%、16.1%、10.12%。③供需比值從商品房整體市場面積供求狀況反映,大多數(shù)重點都市商品住房在上六個月的供需比均不大于1。其中上海供不大于求缺口最大,比值為0.54,面積缺口為726萬平方米。武漢和北京供求基本持平;廣州、南京、杭州、深圳與上海供應(yīng)不大于需求;天津、成都和重慶供應(yīng)不不大于需求,供求比達(dá)1.3以上,市場供需關(guān)系較緊張。4、消費者需求調(diào)查分析根據(jù)調(diào)查,北京、上海、深圳、天津等都市80%以上的居民認(rèn)為目前房價偏高。其中,認(rèn)為房價過高的比重:北京51.3%、上海33.3%、深圳39.6%、天津23.9%;認(rèn)為房價偏高的比重:北京38.3%、上海57.8%、深圳44.7%、天津53.7%。北京認(rèn)為房價過高的比重超出認(rèn)為房價偏高的比重,對將來房價走勢,絕大部分消費者普遍看漲!消費者對目前價格水平評論由于近期多數(shù)都市房價上漲較快,加上消費者對將來房價普遍看漲,部分重點都市投資需求偏高。如北京、深圳、重慶等投資比重分別達(dá)18.2%、21.7和18%,房地產(chǎn)投資市場逐步趨于成熟!※總結(jié):相對于北京、上海、深圳、廣州等一級大都市而言,在南寧、北海、昆明、貴陽、武漢、福州、南昌等二三線都市房地產(chǎn)已駛?cè)敫咚侔l(fā)展軌道,不停推動各都市運行建設(shè)及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。第二部分廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展分析一、廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沿革回憶廣西房地產(chǎn)業(yè)從興起至至今,歷經(jīng)極其艱難成長歷程,廣西房地產(chǎn)的發(fā)展,開始于20世紀(jì)70年代末80年代初,大致可分下列三階段:1、1979～1990年廣西房地產(chǎn)萌生期1979年,由政府撥款在柳州、梧州、南寧三市建房向居民出售,這是首例廣西房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。1983年開始對私有房的遺留問題進(jìn)行解決,即貫徹私房政策,并從法律上擬定租房為國家全部,妥善解決私房改造戶的留房問題。同時根據(jù)國家”統(tǒng)一規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套建設(shè)”十六字方針,加大城鄉(xiāng)住房建設(shè)力度,1978～1988年的間建成的住宅,相稱于前30年的建設(shè)總和,居住水平由每人的3.65/㎡提高到每人的5.61/㎡。1998年開始在都市進(jìn)行了城鄉(xiāng)住房制度改革、城鄉(xiāng)土地使用制度的改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)體制的改革,廣西新時期的房地產(chǎn)業(yè)便萌生了。1988年,廣西住房制度改革正式起步。1989年、廣西壯族自治區(qū)人民政府?dāng)M定了南寧、柳州、桂林三市和武鳴、柳城兩縣作為首批改革試點單位。1989年,根據(jù)武明縣房屋原則差別小、職工大多數(shù)是本地人的特點,擬定了房改的總體方案,即賣房起步,合理定價,租金改息。2、1991～1998年廣西房地產(chǎn)起步期①房地產(chǎn)投資過熱后調(diào)節(jié)20世紀(jì)90年代,北海成為廣西房地產(chǎn)投資熱點,拉動廣西房地產(chǎn)快速啟動。1992年、1993年成為廣西房地產(chǎn)投資的高峰,投資增加率高達(dá)382.2%,造成局部地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。由于炒地成風(fēng),投資過分,有效需求局限性,北海等廣西沿海都市出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。1993年隨著國家宏觀調(diào)控,廣西房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入調(diào)節(jié)期,因投資慣性作用,1994年和1995年仍然有較大重復(fù)產(chǎn)投入。②住宅建設(shè)與房改初見成效1992年7月,國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組比復(fù)了<廣西壯族自治區(qū)城鄉(xiāng)住房制度改革的實施意見>。1994年9月,廣西壯族自治區(qū)人民政府頒發(fā)<廣西壯族自治區(qū)貫切〈國務(wù)院有關(guān)深化城鄉(xiāng)住房制度改革的決定〉的實施方案>,房改的內(nèi)容概括為”三改四建”?！比摹奔醋兓媱澖?jīng)濟體制下福利性的舊體制;變化各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行體制;變化住房實物福利分派的方式為以按勞分派為主和貨幣工資分派方式?！彼慕ā奔唇⒔?jīng)濟合用的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度,發(fā)展住房金融和住房保險;建立住房信貸體系;建立房地產(chǎn)交易市場。1989～1998年廣西房地產(chǎn)完畢投資245.87億元,住房建筑面積達(dá)1.6636億平方米,住宅建設(shè)投資達(dá)900多億元,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重有1998年的4.95%提高到1998年的9.62%。到1998年,廣西都市居民人均住房居住面積8.8㎡,人均使用面積14.24㎡;縣鎮(zhèn)人均居住面積9.92㎡,人均使用面積15.17㎡。1998年10月,廣西壯族自治區(qū)人民政府印發(fā)有關(guān)深化城鄉(xiāng)住房制度改革,加緊住宅建設(shè)的實施方法,從1998年12月31日起3、1999～廣西房地產(chǎn)發(fā)展期1999年在越過房地產(chǎn)投資負(fù)增加后來,進(jìn)入新一輪的房地產(chǎn)高速發(fā)展階段,廣西房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模不停擴大,成為新的經(jīng)濟增加亮點。具體特性以下:①房地產(chǎn)投資總量快速增加1999年后來廣西房地產(chǎn)投資扭轉(zhuǎn)了負(fù)增加的局面,進(jìn)入新一輪的發(fā)展熱潮。一是投資快速擴張。增勢迅猛,特別是,同比增加43.7%;二是占全社會固定資產(chǎn)投資的比重逐年上升,從的5.9%上升到上六個月的18.3%;三是對國民經(jīng)濟的奉獻(xiàn)率大大增強,增加率總體上明顯高于同期GDP及投資增加率。②房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模穩(wěn)步擴大廣西房地產(chǎn)施工規(guī)模不停擴大,初次突破千萬平米大關(guān),達(dá)1257.2萬平米?！狭鶄€月,施工面積同比增加31.6%、22.5%、51.5%,竣工面積逐年上升趨勢,同比分別增加13.3%、46.1%、6.4%、761%。1999~廣西房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積累計1646.1萬平米,房地產(chǎn)增加值對廣西國內(nèi)生產(chǎn)總值直接奉獻(xiàn)為2.5%。③商品房銷售持續(xù)增加從購置主體來看,首先由于住房制度改革的推動以及舊城改造粒度的增大,另首先隨著居民富裕程度的上升和投資意識的增強,個人購房成為銷售熱點。1999—廣西商品房銷售面積累計1478.42萬平方米。4、廣西房地產(chǎn)發(fā)展期1-2月,廣西重要經(jīng)濟指標(biāo)增加明顯加緊,實現(xiàn)了”開門紅”。

1-2月廣西財政收入105.41億元,同比增加30.7%,提高5.7個百分點,增幅為以來同期最高。其中普通預(yù)算收入58.28億元,增加22.7%。普通預(yù)算支出96.48億元,增加17.9%;1-2月,廣西城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資183.02億元,增加40.7%,比去年同期加緊0.3個百分點。工業(yè)投資完畢投資83.37億元,增加74.5%,增幅提高38.5個百分點,其中重大項目計劃總投資項目532個,完畢投資98.68億元,占城鄉(xiāng)投資比重53.8%;

1-2月,廣西社會消費品零售總額311.04億元,同比增加15.4%,城鄉(xiāng)消費市場快速同比增加;1-2月,外貿(mào)進(jìn)出口總額10.71億美元,同比增加22.7%,其中出口5.64億美元,增加25.3%,增幅同比提高3.1個百分點;進(jìn)口5.07億美元,增加19.9%。今年東盟仍是我區(qū)最大的貿(mào)易伙伴和房地產(chǎn)投資重點;2月末,金融機構(gòu)本外幣各項存款余額5144.92億元,比年初增加2.3%。金融機構(gòu)本外幣各項貸款余額3823.7億元,比年初增加5.1%。二、廣西整體規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃1、都市規(guī)劃中心都市要進(jìn)一步增強綜合競爭力,不停提高輻射帶動能力。南寧市,突出”綠城”品牌,發(fā)揮自治區(qū)首府優(yōu)勢,加緊構(gòu)建與東盟國家合作交流的平臺,期末建成區(qū)常住人口超出200萬人,努力建成區(qū)域性國際化都市。柳州市,發(fā)揮自治區(qū)工業(yè)中心的優(yōu)勢,期末建成區(qū)常住人口140萬人。桂林市,發(fā)揮國際旅游名城的優(yōu)勢,期末建成區(qū)常住人口90萬人。其它區(qū)域中心都市要發(fā)揮比較優(yōu)勢,穩(wěn)步擴大都市規(guī)模,逐步增強輻射作用。縣城和重點鎮(zhèn)建設(shè)要因地制宜,集聚各類生產(chǎn)要素,吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口,增強經(jīng)濟活力。2、廣西人均住房面積發(fā)展規(guī)劃到,廣西將實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均住房建筑面積達(dá)成25平方米,農(nóng)村居民人均住房建筑面積達(dá)30平方米,力求”十一五”期間,完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資1000億元。廣西擬定了”十一五”期間總體目的的重要指標(biāo)是,健全住房保障制度,初步形成適合廣西實際的經(jīng)濟合用房、廉租房供應(yīng)保障體系,基本解決城鄉(xiāng)中低收入家庭的住房問題;改善住房環(huán)境與質(zhì)量,提高都市居民的居住面積;全方面推動住宅產(chǎn)業(yè)化,建設(shè)節(jié)能省地型住宅,力求到,新建建筑全部達(dá)成節(jié)能省地的設(shè)計原則。三、廣西房地產(chǎn)市場供銷形勢分析1、廣西全區(qū)房地產(chǎn)竣工\銷售\均價分析(詳見下表)年份竣工面積314.29萬㎡419.6萬㎡543.03萬㎡1299萬㎡1130.5萬㎡銷售面積275.94萬㎡417.48萬㎡490.67萬㎡1047萬㎡1502.1萬㎡供銷比率1.141.011.111.2

1.26商品房均價1760元/㎡1811元/㎡1860元/㎡2037元/㎡2196元/㎡※總結(jié):從竣工和銷售的速度來看,廣西房地產(chǎn)供銷兩旺,并且都在高速地增加,銷售的平均增幅比竣工平均增幅高,從表中能夠看得出,~廣西房地產(chǎn)竣工與銷售的增加規(guī)律基本一致,表明近年來廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展的均衡性,根據(jù)均衡理論的觀點,當(dāng)一種供銷體系的運行靠近其均衡值時,其市場能夠化程度處在優(yōu)化狀態(tài),這正是市場經(jīng)濟所追求的目的。因此,基本能夠判斷廣西的房地產(chǎn)市場運行是良性的健康的。廣西房地產(chǎn)已進(jìn)入發(fā)展期高速發(fā)展期,到上六個月廣西房地產(chǎn)市場運行機制業(yè)的建立,房地產(chǎn)市場行為為規(guī)范有序。房地產(chǎn)投資和消費保持了長久快速增加,出現(xiàn)了房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡,產(chǎn)品構(gòu)造基本合理,房價穩(wěn)中有升良好局面。2、上六個月廣西各發(fā)展都市房價上漲分析上六個月,廣西房地產(chǎn)價格保持較大幅度上漲,房價同比上漲5.6%,環(huán)比上漲1.2%。其中新建商品住宅同比上漲6.8%,環(huán)比上漲1.4%;二手住宅同比上漲2.7%,環(huán)比上漲0.3%。下列是各個都市房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)分析:上六個月,北海房地產(chǎn)價格指數(shù)在全國70個重點調(diào)查都市中始終名列前茅,房屋銷售價格總水平與上年同期相比累計上升11.3%,漲幅增加10.3%。南寧市的房價總水平與上年同期相比也累計上升5.0%,柳州累計上升6.5%,桂林累計上升3.8%,梧州累計上升2.8%。

在新建商品住宅中,普通住宅與去年同期相比上漲7.1%,經(jīng)濟合用房上漲3.8%,高檔住宅上漲6.2%,非住宅上漲4.6%,二手住宅上漲2.7%。同時,土地交易價格與去年同期比上漲15.3%,其中居住用地上漲17.4%,商業(yè)娛樂用地上漲20.1%。南寧、北海上漲幅度均超出兩位數(shù),分別上漲16.9%和33.7%,其它都市也不同程度上漲。附:廣西各地市房地產(chǎn)均價(單位:元/平米)年份上六個月

多層小高層商鋪多層小高層商鋪南寧360040006000～30000380045008000～3柳州175029503300～117002700～30003600～1桂林17003300～45003800～1500018003500～47004000～0欽州180025003200～1000019002400～26003000～1北海22002500～30004500～128003000～40005000～15000防城15003000～360022002350～24503300～16000※總結(jié):首先是經(jīng)濟快速發(fā)展,將長久支撐房地產(chǎn)發(fā)展,如北部灣(廣西)經(jīng)濟區(qū)的開放開發(fā),使北海房地產(chǎn)步入高速發(fā)展的軌道。另首先是居民收入增加,生活水平提高,居民的潛在購置力增強,住宅產(chǎn)業(yè)處在快速增加期。第三是都市規(guī)模擴容提速,如南寧都市規(guī)模快速擴大等,這都造成商品房需求呈現(xiàn)逐年上升趨勢。另首先是經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)和歷史因素。相對全國其它經(jīng)濟發(fā)達(dá)省份,廣西房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模開發(fā)起步較晚,房地產(chǎn)價格水平總體來說相對較低,目前處在開始高速發(fā)展階段。這種價格發(fā)展的特性,在廣西不同都市之間也體現(xiàn)十分明顯。南寧、桂林兩市先后在前幾年進(jìn)入一波發(fā)展高潮后,目前處在穩(wěn)步上漲階段;而柳州市近兩年來也快速追上,進(jìn)入價格大幅上漲階段。北海通過房地產(chǎn)泡沫破裂后,通過數(shù)年的消化,從去年終開始成功”解套”并強勢復(fù)蘇,到上六個月的強勢發(fā)展,同時,泛北部灣經(jīng)濟開發(fā)初見成效,欽州、北海、防城港,均出現(xiàn)不同程度的經(jīng)濟發(fā)展,土地市場和房地產(chǎn)投資、開發(fā)日益高漲!據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測,下六個月廣西房地產(chǎn)價格還會保持強勢,價格指數(shù)將繼續(xù)在高位上運行,如無重大突變因素的影響,價格漲幅應(yīng)在5%～8%范疇。

四、廣西土地開發(fā)和運用狀況根據(jù)國家統(tǒng)計局企調(diào)總隊的布署,廣西自治區(qū)局企調(diào)總隊近來在南寧、桂林、柳州、北海、欽州、防城港、百色等8個中心都市8個城區(qū)全部的150個土地開發(fā)項目進(jìn)行典型調(diào)查,成果表明:廣西各個中心都市的土地開發(fā)及使用狀況良好,具體體現(xiàn)以下:1、土地開發(fā)比較活躍根據(jù)8個中心都市8個城區(qū)全部統(tǒng)計,到底,土地開發(fā)項目480個(不含正在報建中項目),平均每個都市開發(fā)60個項目,土地開發(fā)面積達(dá)1200多萬平米,其中,南寧、桂林、柳州、欽州、北海、百色幾個都市開發(fā)量較大,土地運用和開發(fā)較多,發(fā)展快速。及以前土地開發(fā)只占40%,其中重要是在建項目居多,占總體開發(fā)項目的60%,已批未建項目占8%左右,已經(jīng)建成項目占28%,基本上沒有停建項目,同時,土地開發(fā)項目涉及各類產(chǎn)業(yè),其中工業(yè)園區(qū)項目占34%,商貿(mào)園區(qū)項目占16%;房地產(chǎn)項目占35%。2、土地運用狀況良好調(diào)查顯示,到底已經(jīng)立項開發(fā)的土地,土地閑置較少,完全位進(jìn)行土地開發(fā)的、三通及其它基礎(chǔ)建設(shè)的只占總體開發(fā)量的十分之一左右。在150個土地開發(fā)項目中,80個項目已經(jīng)建成,其他的是在建和未建項目。3、土地開發(fā)占用耕地較少根據(jù)調(diào)查,土地開發(fā)項目中占用耕地涉及部分占用的只占12~14%,只有1~1.3%的土地開發(fā)項目通過同意部分轉(zhuǎn)為其它用途。某些園區(qū)的建設(shè),如梧州、柳州外向型工業(yè)園區(qū)開發(fā),用地所占的耕地較少。4、各地清晰整頓土地市場秩序成效總體來說,廣西各地”圈地”和”炒地皮”現(xiàn)象較少,”炒地”比重不大,未出現(xiàn)惡性轟抬地價現(xiàn)象。這重要是得益于各地政府對建設(shè)用地進(jìn)行全方面清查和解決。在土地審批、土地儲藏方面出臺有關(guān)方法和方法,通過整治,土地開發(fā)及運用效果有所改善,如北海市較大面積的用地項目”北海大學(xué)經(jīng)濟園區(qū)”、”舊飛機場經(jīng)濟園區(qū)”、”銀河科技軟件園”等都從已經(jīng)批出去的土地進(jìn)行調(diào)節(jié)使用?！偨Y(jié):目前土地開發(fā)及使用狀況良好,但仍須加大整治和解決閑置土地的力度,提高土地使用效果,對于土地實施調(diào)控方法,適時調(diào)節(jié)投放量,使土地開發(fā)和運用能長久、穩(wěn)定地發(fā)展,這有效推動廣西土地市場及房產(chǎn)市場健康發(fā)展!

附:土地市場價格(單位:萬/畝)年份單位南寧30～5640～6850～7555～9665～9875～12292～220112～430柳州8～1012～1518～2320～3022～2528～3030～3865～85桂林12～208～1520～2826～3530～5245～6535～5570～110欽州12～2215～2518～3525～3626～5638～6035～7040～90北海5～2010～229～3012～3515～4520～5620～6045～95防城12～2015～2521～2825～3028～4035～4945～6535～95五、廣西投資發(fā)展態(tài)勢分析1、廣西房地產(chǎn)繼續(xù)健康有序發(fā)展目前全國樓市已經(jīng)步入轉(zhuǎn)型期的穩(wěn)步發(fā)展階段,地處南部的廣西的房地產(chǎn)發(fā)展目前很健康,并且將來的發(fā)展空間還很大?！敝袊繀f(xié)秘書長朱中一如是高屋建瓴地評析了廣西樓市發(fā)展?fàn)顩r。廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是規(guī)模繼續(xù)擴大,力求房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資450億元,同比增加25%。上六個月,廣西房地產(chǎn)市場比較全方面地步入了轉(zhuǎn)型期,進(jìn)入了比較理性穩(wěn)步發(fā)展的階段。轉(zhuǎn)型的內(nèi)容重要體現(xiàn)在消費觀念的轉(zhuǎn)變;建設(shè)模式的轉(zhuǎn)變,即從過去的資源消耗型向資源節(jié)省型、環(huán)境和諧型轉(zhuǎn)變;從過去強調(diào)商品住房的商品屬性轉(zhuǎn)變成強調(diào)住房的公共產(chǎn)品屬性,強調(diào)公平和社會保障;稅收手段方面的轉(zhuǎn)變將對房地產(chǎn)調(diào)控力度越來越大。如從今年2月1日起,土地增值稅的繳納,新增建設(shè)用地有償使用費的實施,城鄉(xiāng)土地使用稅的額度原則提高了兩倍,”兩稅一費”的實施,拉開宏觀調(diào)控序幕。2、廣西投資漲幅趨緩據(jù)統(tǒng)計,廣西全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完畢投資369.98億元,同比增加29.0%。全區(qū)商品房施工面積4711.8萬平方米,同比增加15.4%,竣工面積1130.5萬平方米。,廣西商品房銷售面積為1502.1萬平方米,增幅從6月的20.2%回落至11.8%,商品房銷售增幅趨緩,住宅供需基本平衡。房地產(chǎn)品開發(fā)投資金來源構(gòu)造漸趨合理,貸款比例適度調(diào)節(jié)、外資運用下降、公司自有資金比例上升;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模持續(xù)增加,開發(fā)構(gòu)造趨于合理,廣西樓市保持著健康快速的發(fā)展態(tài)勢。上六個月,廣西樓市的發(fā)展態(tài)勢,廣西樓市將繼續(xù)大踏步發(fā)展。廣西房地產(chǎn)發(fā)展計劃的指標(biāo)是較為樂觀,房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)平穩(wěn)增加、投資規(guī)模將繼續(xù)擴大,全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)將力求完畢投資450億元,同比增加25%全區(qū)商品房平均銷售價格2196元/平方米,同比增加5.3%,其中住宅平均銷售價格1973元/平方米,同比增加4.4%!※總結(jié):目前全區(qū)房價的總體判斷是穩(wěn)中有升,漲幅平緩,因此下六個月廣西房地產(chǎn)投資最少是以較小漲幅平穩(wěn)走高。六、廣西發(fā)展前景分析1、”東盟博覽會”由來”東盟博覽會”獲得成功和南博會延續(xù),廣西都市出名度、美譽度進(jìn)一步增加。東盟的由來”東盟”是”東南亞國家聯(lián)盟”的簡稱,(英文名稱為AssociationofSoutheastAsianNations,簡稱ASEAN)。1967年8月7-8日,印尼、泰國、新加坡、菲律賓四國外長和馬來西亞副總理在曼谷舉辦會議,發(fā)表了<曼谷宣言>,正式宣布東南亞國家聯(lián)盟成立。東盟組員國到止,東盟共有10個組員國:文萊(1984年加入)、柬埔寨(1999)、印度尼西亞、老撾(1997年)、馬來西亞、緬甸(1997年)、菲律賓、新加坡、泰國、越南(1995年)。廣西都市規(guī)劃的已獲國家同意,規(guī)劃將再度刺激都市規(guī)模及人口的擴張,帶動廣西都市建設(shè)、房地產(chǎn)及其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。預(yù)計將來幾年廣西房地產(chǎn)投資增加將會快速提高,都市運行擴張快速。2、東盟博覽會機遇通過在廣西南寧舉辦的首屆中國—東盟博覽會和中國—東盟商務(wù)與投資峰會,廣西將親密與港澳會展業(yè)的合作,為港澳與東盟各國的貨品貿(mào)易、投資合作、服務(wù)貿(mào)易和文化交流構(gòu)建新的平臺,推動廣西經(jīng)濟貿(mào)易的發(fā)展。廣西還將借助港澳成熟的市場機制、與東南亞親密的傳統(tǒng)合作關(guān)系、與國際接軌的進(jìn)出口貿(mào)易機制,聯(lián)手開拓國際市場,特別是東盟市場。3、泛珠三角機遇廣西是華南經(jīng)濟區(qū)、西南經(jīng)濟區(qū)與東盟經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部,是中國鏈接?xùn)|南亞地區(qū)的第一商業(yè)前沿陣地,按<泛珠三角區(qū)域合作框架合同>的規(guī)定,廣西將充足發(fā)揮本身優(yōu)勢,拓寬與港澳的合作領(lǐng)域,進(jìn)一步提高經(jīng)濟貿(mào)易領(lǐng)域合作成效;同時<內(nèi)地與香港有關(guān)建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排>的簽訂和實施,加緊港澳和廣西在內(nèi)的內(nèi)地經(jīng)濟的飛速發(fā)展,泛珠三角經(jīng)濟區(qū)啟動后,廣西同香港、澳門的聯(lián)系更加緊密,合作領(lǐng)域更寬、程度更深。4、”泛北部灣經(jīng)濟”影響”泛北部灣經(jīng)濟”的提出和06～的實施,對廣西的經(jīng)濟發(fā)展和廣西在國際上的地位含有重大的意義。北部灣地處中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的中心,東部是廣東雷州半島和海南,西面是越南,外環(huán)是馬來西亞、印尼、文萊、菲律賓、新加坡。北部灣是中國通向東盟地區(qū)的最鄰近的海灣,而處在灣頂即北面的廣西沿海,正是其核心地帶,擁有海岸線1595公里,海域總面積12.93萬平方公里。這是中國目前最干凈、最具開發(fā)潛力的海域之一?！偨Y(jié):廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)沿海、沿邊是中國與東盟的結(jié)合部,也是西南地區(qū)加強與東盟和世界市場聯(lián)系的重要門戶,區(qū)位優(yōu)勢明顯,戰(zhàn)略地位突出,資源豐富,腹地廣闊,開發(fā)潛力巨大。加緊建設(shè)廣西北部灣經(jīng)濟區(qū),順應(yīng)了經(jīng)濟全球化和區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展趨勢,符合國家發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)定,是全方面貫徹科學(xué)發(fā)展觀、加緊實施”十一五”規(guī)劃的一種戰(zhàn)略性重要舉措。對繁華地方經(jīng)濟、增進(jìn)西部大開發(fā),推動中國與東盟共同繁華發(fā)展。七、政策調(diào)控對廣西房地產(chǎn)影響國家宏觀調(diào)控政策重要為5月央行上調(diào)基準(zhǔn)利率,該次上調(diào)利率對廣西房地產(chǎn)市場影響預(yù)測以下:1、對消費性需求影響不大,投資性需求更加理性利率上調(diào)作為宏觀調(diào)控的經(jīng)常性手段,利率有上調(diào)的時候,也一定有下調(diào)之時。10月以來,個人住房貸款利率上調(diào)了多次,這次調(diào)息再給了投資性購房者一種信號,貸款利率還可能調(diào)節(jié),房產(chǎn)投資的成本必將增加,投資風(fēng)險將會加大。因此,這次利率上調(diào)對房產(chǎn)投資者會產(chǎn)生較大投資壓力,甚至使部分投資者拋售持有的物業(yè),她們再次進(jìn)入房產(chǎn)市場將會更加理性。2、開發(fā)商融資成本略增,供應(yīng)不會產(chǎn)生較大影響回憶第一季度,廣西房地產(chǎn)資金供應(yīng)充足,全區(qū)實際到位資金89.91億元,上年結(jié)余資金54.98億元,可運用資金144.89億元,比去年同期增加31%,是同期完畢房地產(chǎn)投資2.47億元的近3倍。因此,該次調(diào)息對廣西開發(fā)商影響不大。另外,這次央行上調(diào)利率,會克制效益不佳的行業(yè)的投資,同時會給股市帶來負(fù)面影響。從全區(qū)房地產(chǎn)施工的勢頭,結(jié)合調(diào)息不會加重開發(fā)公司負(fù)擔(dān)的狀況,能夠分析下六個月廣西房地產(chǎn)市場供應(yīng)不會受到影響。3、房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn),房價不會波動廣西房地產(chǎn)市場消費性需求是其主流,因此該次上調(diào)利率對房地產(chǎn)市場交易不會帶的影響,即不會有大量拋售房產(chǎn),供應(yīng)嚴(yán)重過剩的現(xiàn)象發(fā)生,也不會大量需求者持幣觀望,欲購不動的狀況出現(xiàn)。上調(diào)基準(zhǔn)利率,對廣西房地產(chǎn)市場價格形不成影響。由于,利率的上調(diào)沒有帶給房地產(chǎn)成本的大增,也沒有帶給房地產(chǎn)消費者購置成本大的上升。同時,廣西房價已經(jīng)處在一種理性的位勢,廣西商品房銷售平均價格是2037元/平米,同比下降2.21%,第一季度廣西商品房銷售平均價格是2086元/平米,同比下降0.9%。第一季度廣西商品房銷售平均價格是2105元/平米。因此,預(yù)計廣西房價仍然會保持其理性的態(tài)勢,發(fā)展繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢?！偨Y(jié):該次央行上調(diào)利率非但不會影響房地產(chǎn)開發(fā)投資,反而會進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。八、區(qū)內(nèi)其它沿海都市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、欽州市房地產(chǎn)市場分析在國家房地產(chǎn)調(diào)控政策等因素影響,到欽州市房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積、商品房開工面積、施工面積及竣工面積等指標(biāo)與上年相比,都有較大幅度的下降。而與此同時,隨著欽州市”大港口、大工業(yè)、大旅游”三大目的及都市化的大步推動,市民購房意愿、購置力不停增強,今年以來,欽州房地產(chǎn)市場需求十分旺盛,供需矛盾十分明顯。

全市房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積、商品房開工面積、施工面積及竣工面積四大指標(biāo)分別比上年下降了38.97%、47.64%、15.25%和14.38%,本地多數(shù)開發(fā)公司上六個月持等待觀望態(tài)度。①欽州市房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)A、全年房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)欽州市房地產(chǎn)完畢投資12.65億元,比上年減少了19.83%。商品房銷售面積77.59萬平方米,比上年增加18.6%,其中市區(qū)(含欽州港區(qū))銷售面積42.13萬平方米,比上年增加了43.79%。底空置面積只有15.28萬平方米(重要是營業(yè)性用房),比上年下降了14.38%。

目前市區(qū)可上市銷售商品住宅僅剩約1.5萬平方米。B、商品房銷售價格多層住宅均價1380元/㎡。,市區(qū)多層商住宅銷售均價達(dá)每1650元/㎡,比增加了19.57%;小高層住宅銷售均價2100元/㎡,同比上漲了20%。上六個月欽州市多層住宅均價在1900～元/㎡;電梯洋房小高層住宅均價在2500～2600元/㎡;商鋪均價在36000～1元/㎡之間。C、消費構(gòu)造分析

從購房者的構(gòu)造來看,目前個人購房占全部銷售面積的絕大部分,我市居民(含靈山、浦北縣)占主流。這重要是由于目前欽州市都市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)日新月異,城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加,購置能力進(jìn)一步提高,進(jìn)城置產(chǎn)與改善住房條件的需求逐步上升。據(jù)統(tǒng)計,欽州市城鄉(xiāng)居民人均月可支配收入達(dá)成1041元,比上年增加12.01%。城鄉(xiāng)化率的不停提高、都市新增人口的住房需求為房地產(chǎn)市場帶來了巨大的潛在發(fā)展空間。另外,中石油1000萬噸煉油廠、欽州燃煤電廠和金桂林漿紙一體化等大型項目投產(chǎn),也為欽州房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強有力的支撐,外來人口進(jìn)入欽州市購房者呈明顯上升趨勢。例如去年中石油、東油駐欽工作人員在欽州市團購217套住宅,面積超出1.2萬平方米。

②欽州市房地產(chǎn)市場發(fā)展研判欽州市房地產(chǎn)市場發(fā)展至今,已經(jīng)進(jìn)入了一種新的發(fā)展階段,由原為純正的賣方市場隨著競爭的日趨激烈而逐步化為買方市場。房地產(chǎn)的運作也將趨于規(guī)范、成熟。具體以下:●整體購置力較為充足:欽州市都市總體發(fā)展水平低,人均生產(chǎn)總值較低,但近幾年經(jīng)濟有較大的發(fā)展,市民平均收入水平偏高,購置力充足足,消費水平較高、經(jīng)濟承受能力良好。●起步發(fā)展中的都市型房地產(chǎn)業(yè):目前在售的樓盤規(guī)模較大,數(shù)量集中,后市推動力大。如:協(xié)盛廣場、大世界商業(yè)廣場、萬國廣場、賽格時代廣場等頗具規(guī)模大盤。●房地產(chǎn)銷售周期較長:欽州的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,但受南寧和北海市場的影響,近幾年欽州房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和速度都有較快增加;但另首先,由于都市化進(jìn)程相對緩慢,城中村、宅基地的居住現(xiàn)象比較普遍,對于房地產(chǎn)商品更新?lián)Q代的速度比較慢,因此造成大部分的在售樓盤銷售周期都比較長。●市場銷售價格偏高:住宅價格平均在2650元/㎡左右,低于南寧、桂林等二線都市水平、總體價格平穩(wěn)?！袷袌鲂枨鬂摿Υ?出于投資保值、資金尋找出路的規(guī)定,市場需求量預(yù)計會相稱巨大,而目前供應(yīng)量多為遠(yuǎn)期樓花,可能對房地產(chǎn)開發(fā)提供一種有利契機。2、防城港市房地產(chǎn)市場分析①防城港市簡述防城港市是1993年5月經(jīng)國務(wù)院同意設(shè)立的地級沿海開發(fā)都市,位于中國大陸海岸線的最西南端,南瀕北部灣,西南與越南交界?，F(xiàn)轄港口區(qū)、防城區(qū)、上思縣和東興市(縣級市);全市總?cè)丝?9.84萬人,其中防城區(qū)人口37萬人;港口區(qū)人口11.16萬人;東興市人口10.71萬人);上思縣人口20.97萬人。防城港市地處中國南部沿海與西南腹地的結(jié)合部,背靠大西南,面對東南亞,區(qū)位優(yōu)勢十分突出。沿海,為西南諸省走向世界各地提供了最便捷的出海通道;沿邊,既可與越南進(jìn)行邊貿(mào)和經(jīng)濟技術(shù)合作,又為中國商品進(jìn)入東南亞市場提供了便捷的陸路門戶?！偨Y(jié):近年內(nèi),防城港市市委、市政府大力實施”旅游旺市”的發(fā)展戰(zhàn)略,旅游業(yè)發(fā)展迅猛。特別是中越邊境跨國旅游,以其獨特的魅力,吸引了來自全國各地及港澳臺等地的游客,防城港市已經(jīng)成為中越邊境最大的游客集散地,中國南部沿海熱點旅游都市。②防城港市土地價格與商品房銷售價格A、歷年來土地價格(單位:萬/畝)年份上六個月土地價格12～2015～2521～2825～3028～4035～4945～6535～95B、房價(單位:元/㎡)年份上六個月類型多層小高層商鋪多層小高層商鋪房價15003000～360022002350～24503300～16000※總結(jié):防城港市擁有獨特的沿海區(qū)位優(yōu)勢,決定了防城港市在西部大開發(fā)戰(zhàn)略格局中居于特殊的戰(zhàn)略地位,不停地推動區(qū)域房地產(chǎn)市場高速發(fā)展。第三部分北海市房地產(chǎn)整體分析一、北海概況北海市位于廣西南端,北部灣東北岸,全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)、合浦縣三區(qū)一縣,總面積3337平方公里,人口149.24萬;其中市區(qū)面積957平方公里,人口43萬,是廣西重點發(fā)展沿海都市之一。北海毗鄰東南亞諸國,背靠大西南云貴川諸省,地處大西南、海南及東南亞的中樞位置,地理位置優(yōu)越,素有”北部灣”之稱!北海市擁有公路、鐵路、航空、航海等”四位一體”的交通基礎(chǔ)設(shè)施和立體綜合交通體系,是目前中國西南地區(qū)唯一的一種同時擁有高速公路、鐵路、機場、海港的都市,是大西南出海通道的重要口岸!二、北海國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r北海市經(jīng)濟社會持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,全年完畢全市生產(chǎn)總值215.8億元,增加14.3%,人均生產(chǎn)總值14348元(折合1838美元);產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由的25.3:36.3:38.4優(yōu)化為23.7:40.5:35.8;實現(xiàn)了”二、三、一”的工業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)布局,”工業(yè)立市”的都市發(fā)展目的逐步實現(xiàn)。至間北海GDP總量趨勢圖以下:資料來源:<北海統(tǒng)計年鑒>、北海政府工作報告和北海政府信息網(wǎng)北海市要率先實現(xiàn)跨越式發(fā)展,全方面建設(shè)小康社會,將實施”三步走”戰(zhàn)略:第一步:實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值431.6億元,比翻一翻,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約3676美元。第二步:實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值647億元,比翻二翻,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約5514美元。第三步:實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值863億元,人均國內(nèi)生產(chǎn)總值約7352美元?！偨Y(jié):目前北海正處在一種都市化進(jìn)程飛速推動的大變革時代,都市經(jīng)營的跨越式發(fā)展將直接增進(jìn)北海市經(jīng)濟快速發(fā)展,對房地產(chǎn)業(yè)而言則更是利好因素。三、北海房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1、北海都市發(fā)展的大格局已經(jīng)奠定綜觀人口4000多萬的廣西,目前還缺少一種夠分量的沿海都市,近幾年已顯示出吸納全國及周邊地區(qū)資金能力,預(yù)計在內(nèi)人口將達(dá)成200萬。北海的都市規(guī)模不如柳州、桂林,而人均GDP卻超出了這兩個都市,因此潛力很大。在外部動力方面,沿海沿邊、毗鄰海南及東盟10國,把北海建成真正的北部灣地區(qū)沿海都市指日可待。同時,與海港、東盟、泛珠江等經(jīng)濟的一體化,將使北海獲得更多外資入注。在內(nèi)部推力方面,廣西政府已明確把北海作為廣西沿海形象都市來抓,使北海作為北部灣沿海都市的面貌日益完美。2、北海的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r北海經(jīng)濟快速增加中,產(chǎn)業(yè)構(gòu)造明顯優(yōu)化,三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由的30.3:27.4:42.3優(yōu)化為現(xiàn)在的23.7:40.5:35.8;其中,旅游產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)在農(nóng)業(yè)不停壯大,產(chǎn)業(yè)帶動能力逐步增強。下表是北海市產(chǎn)業(yè)構(gòu)造總體狀況。表2-2北海產(chǎn)業(yè)構(gòu)造發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)(億元)37.3939.439.0842.6546.4151.14第二產(chǎn)業(yè)(億元)33.8738.542.8253.0966.5987.39第三產(chǎn)業(yè)(億元)51.2858.358.2466.1570.4577.27資料來源:<北海統(tǒng)計年鑒>和北海政府信息網(wǎng)。從上表中數(shù)據(jù)中能夠看出,北海的三次產(chǎn)業(yè)總量都有大幅度提高,其中,第一產(chǎn)業(yè)比重明顯下降,由30.%下降到23.7%,第二產(chǎn)業(yè)增幅比例最大,在一舉超越第三產(chǎn)業(yè),成為北海經(jīng)濟發(fā)展奉獻(xiàn)度最大的產(chǎn)業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)增加,在國民經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要作用。3、經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向改革開放后,北海借助國家經(jīng)濟政策優(yōu)勢,獲得了快速發(fā)展,中間經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫,對其整體發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重負(fù)面影響。之后隨著經(jīng)濟發(fā)展不停調(diào)節(jié),北海逐步走出了困境,”十五”期間,經(jīng)濟步入正常軌道,經(jīng)濟總量持續(xù)增加,人均收入逐步提高,居民生活水平不停改善,經(jīng)濟構(gòu)造進(jìn)一步優(yōu)化,隨著總體環(huán)境重大變化,北海正面臨前所未有的發(fā)展機遇。資料來源:<北海統(tǒng)計年鑒>、北海政府工作報告和北海政府信息網(wǎng)。從上圖中的數(shù)據(jù)能夠得知,北海在”十五”期間,經(jīng)濟獲得了巨大成果,延續(xù)了快速良好的發(fā)展的趨勢,比增加了74.8%,年均增加達(dá)成11.6%。通過預(yù)判整體經(jīng)濟發(fā)展走勢,結(jié)合北海市政府通過的<有關(guān)北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要>,北海市在將來五年的GDP增加率處在較高的水平,在北部灣區(qū)域合作的大背景下,北海擁有了更大的發(fā)展的發(fā)展空間,整體經(jīng)濟的發(fā)展處在穩(wěn)步的上升通道中。資料來源:<北海統(tǒng)計年鑒>、北海政府工作報告和北海政府信息網(wǎng)?！笔濉逼陂g,北海人均生產(chǎn)總值總體保持快速增加,從增速趨勢上看,近三年增速明顯提高,反映了北海人們生活水平大幅度提高。※總結(jié):經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展為北海房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的經(jīng)濟宏觀環(huán)境,有助于增進(jìn)北海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、財政及居民收入狀況①財政收入持續(xù)較快增加。北海全市財政收入23.1億元,增加19.8%;全市完畢社會消費品零售總額37.06億元,增加13.29%。②城鄉(xiāng)居民收入有所增加,生活水平繼續(xù)提高。據(jù)城調(diào)隊抽樣調(diào)查,北海都市居民人均可支配收入4768元,增加10.34%;在崗職工年平均工資9235元,比上年增加9.13%。城鄉(xiāng)居民儲畜存款余額32.8億元,比年初增加15.21%,城鄉(xiāng)居民消費水平及生活質(zhì)量提高。5、社會消費品零售總額社會消費品零售總額增加率超出了20%,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額總量始終保持11%以上的增加率,人均城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額保持在12%以上的增加率,居民消費水水平大大提高,存款余額大幅增加。北海市社會消費品零售總額指標(biāo)表項目單位社會消費品零售總額億元37.3640.7534.2538.1342.2446.05增加率%—9.07-15.9611.3310.779.01資料來源:<廣西年鑒>、廣西統(tǒng)計信息網(wǎng)。6、固定資產(chǎn)投資狀況固定資產(chǎn)投資在”十五”期間保持高速增加,年均增加率達(dá)成30%,在北海經(jīng)濟發(fā)展中扮演十分重要的角色。全年,北海完畢全社會固定資產(chǎn)投資87.4億元,增加30.1%。城鄉(xiāng)固定資產(chǎn)投資80.9億元,增加36.6%。其中基本建設(shè)投資51.4億元,增加37.3%;更新改造投資13.6億元,增加43.4%;房地產(chǎn)開發(fā)投資13.6億元,增加25.7%。固定資產(chǎn)對經(jīng)濟增加的奉獻(xiàn)率超出60%。資料來源:<北海統(tǒng)計年鑒>、北海政府工作報告和北海政府信息網(wǎng)。※總結(jié):根據(jù)以上各項經(jīng)濟綜合指標(biāo)分析表明:北海經(jīng)濟正處在穩(wěn)定快速提高階段。國民經(jīng)濟增加較快,綜合實力明顯增強。四、北海房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析1、北海市房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)統(tǒng)計根據(jù)統(tǒng)計,上六個月北海市土地交易中心共受理各類土地交易業(yè)務(wù)3290宗,交易面積2768多畝,交易金額45132萬余元,分別比去年同期增加了155.382%、95.276%和58.421%?！瘛狭鶄€月北海市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)報表名稱單位上六個月房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元1.232.674.748.8610.7911.894.5132商品房屋銷售額億元2.731.171.734.9717.5725.6120.59房屋建筑施工面積萬㎡57.6067.98249.41156.93153.39160.25114.37房屋建筑竣工面積萬㎡24.6029.49105.7454.1063.2875.4947.60商品房屋銷售面積萬㎡47.849.9814.0935.18131.94142.2563.87資料來源:廣西統(tǒng)計年鑒,北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報,北海市房產(chǎn)局●附:～上六個月土地交易價格列表(單位:萬/畝)年份上六個月交易價格5～2010～229～3012～3515～4520～5630～8045～1102、北海市商品房銷售價格分析A、～上六個月商品房價格統(tǒng)計列表:年份上六個月類型多層小/高層商鋪多層小/高層商鋪均價(元/㎡)23002500～35004500～128003500～40005000～15000B、1—9月份商品房價格列表:月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月均價(元/㎡)240025002550265028002850300030503100增幅(%)3.7%4.1%2%3.9%5.6%1.8%5.2%1.7%1.6%增幅累計(%)29.6%月均遞增(%)3.3%年累計增率(%)3.3%×12＝9.6%(注:12個月)◆由上可推測出10—12月北海市商品房銷售價格:月份參數(shù)10月11月12月月均遞增(%)3.3%均價(元/㎡)3100320033003400均價(元/㎡)2900(注:12個月累計平均)由06、漲幅推測出08～將來三年內(nèi)北海市商品房銷售價格:年份參數(shù)年累計增率(%)39.6%年均價格(元/㎡)2900405056507880●全年北海市商品房銷售價格示意圖:※總結(jié):據(jù)圖表顯示,1—9月份北海市整體商品房銷售價格漲幅較快,平均每月以3.3%增幅上漲,預(yù)測將來三年內(nèi)北海商品房銷售價格仍然看漲,北海房地產(chǎn)市場前景良好!3、上六個月北海市各城區(qū)板塊商品房價格表:等級價值圈區(qū)域范疇價值賣點銷售價格(元/㎡)第一價值圈市中心板塊北部灣路為軸線、北海大道中路、北至長青路與北京路區(qū)域市中心核心商圈、交通便捷、出租回報高3600—4300第二價值圈茶亭路板塊茶亭路為主、南至中山路、西至北部灣、湖南路口區(qū)域稀缺海景、高檔社區(qū)、升值潛力3700第三價值圈四川路板塊四川路、貴州路、云南路等區(qū)域交通便捷、成熟人居、升值潛力3200銀灘板塊銀海區(qū)、銀灘公園區(qū)域稀缺海景、別墅集居3100城北板塊北海大道北路、湖南路口上海路口等區(qū)域交通便捷、價格適中、升值潛力3000第四價值圈海灣新區(qū)北部灣北路、高德村、南珠大道東南區(qū)域規(guī)劃新區(qū)、稀缺海景、升值潛力2500第五價值圈北海工業(yè)園鐵山港區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃新區(qū)、公司云集、價格偏低、升值潛力——第六價值圈合浦工業(yè)園南北二級路與北海大道路口、合浦工業(yè)園區(qū)內(nèi)規(guī)劃新區(qū)、公司云集、價格偏低、升值潛力——參考合浦縣城距離北海市約2本地需求、價格偏低1400◆由上可計算出各價值圈之間遞減差值:等級遞減差值(元/㎡)第一與二價值圈－250第二與三價值圈－600第三與四價值圈－600累計－1450平均遞減－480◆因此遞減差值可推測出:目前第五價值圈(北海工業(yè)園)銷售價格為元/㎡;第六價值圈(合浦工業(yè)園)銷售價格為1540元/㎡。◆各城區(qū)板塊銷售價格示意圖以下:※總結(jié):北海市商品房銷售價格較高的集中在市中心、北海大道中路、茶亭路等區(qū)域板塊,重要為中高層或海景典型樓盤,銷售價格相對偏高,為北海房地產(chǎn)中高端消費市場;另首先為四川云南路、銀灘、城北等板塊銷售價格適中;而由于北海工業(yè)園、合浦工業(yè)園遠(yuǎn)離市區(qū),銷售價格相對偏低。４、北海市商品房暢銷戶型分析等級價值圈代表樓盤消費群體戶型配比及面積(㎡)比例(%)第一價值圈市中心板塊北部灣廣場、天賜花園、南洋新都、逢勝大廈、南北大廈、嘉福文化苑等外投資客為主單間公寓(40㎡)20%一房一廳(60㎡)10%二房二廳(80㎡)30%三房二廳(110-120㎡)30%四房、樓中樓(140㎡)10%第二價值圈茶亭路板塊星海灣花園、正虹海景灣、蔚藍(lán)海岸等外投資客為主二房二廳(80㎡)30%三房二廳(110-120㎡)35%四房、樓中樓(140㎡)20%其它:一房、單間15%第三價值圈四川路板塊藍(lán)鉆華庭、濱海花園、創(chuàng)業(yè)花園、蔚藍(lán)家園等外投資客為主;部分本地市民二房二廳(80㎡)40%三房二廳(110-120㎡)40%其它:一房、四房、樓中樓20%銀灘板塊明珠酒店公寓、正天花園、鑫海度假灣等外投資客為主別墅(200㎡)60%酒店公寓(35-50㎡)25%其它:二房、三房、樓中樓15%城北板塊悅發(fā)花園、嘉和苑、悅興大廈、強遠(yuǎn)·春天花園外投資客為主;部分公司職工二房二廳(80㎡)40%三房二廳(110-120㎡)40%其它:一房、