房地產(chǎn)項目申請報告范本

房地產(chǎn)項目申請報告目錄TOC\o"1-1"\h\z\u第一章申報單位及項目概況 1第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 14第三章資源開發(fā)及綜合運用分析 17第四章節(jié)能分析 21第五章建設用地分析 25第六章環(huán)境影響評價 26第七章投資估算與經(jīng)濟評價 30第八章社會影響分析 36第九章結(jié)論與建議 39第一章申報單位及項目概況1.1項目名稱及申報單位1.1.1項目名稱：宿松縣陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目1.1.2申報單位：宿松縣華美房地產(chǎn)有限公司申報單位概況：宿松中豪房產(chǎn)開發(fā)有限公司含有較強的經(jīng)濟技術實力，法人代表：何國燈，公司實施董事會領導下的總經(jīng)理負責制，設有工程建設開發(fā)部、物資供應部、綜合部、售房部和財務部，是含有高素質(zhì)人才和科學管理水平，有一定實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司本著“以人為本，質(zhì)量第一”的經(jīng)營宗旨，在全體員工的共同努力下，在過去的一年中獲得了快速發(fā)展。我公司充足運用地理環(huán)境，使社區(qū)與周邊環(huán)境相融合，規(guī)劃設計將力圖營造一種功效合理、環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的人居環(huán)境，追求社會、經(jīng)濟、環(huán)境綜合效益的整合，為宿松縣的快速發(fā)展做出奉獻。1.2項目概況1.2.1報告編制的根據(jù)國家發(fā)展改革委員會《有關公布項目申請報告通用文本的告知》發(fā)改投［］1169號；國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價辦法與參數(shù)》（第三版）；宿松縣國土局核發(fā)的土地掛牌出讓成交確認書；宿松縣城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局規(guī)劃設計條件；《中華人民共和國建筑法》；國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》；國家有關防火、安全衛(wèi)生、勞動保護和環(huán)保等規(guī)程和規(guī)定。1.2.2建設背景與市場調(diào)查分析中國房地產(chǎn)業(yè)還在發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進而帶動整個國民經(jīng)濟構(gòu)造調(diào)節(jié)，成為了國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。中國目前商品住房市場中最重要的構(gòu)造是改善性需求，即換房居住的需求。目前中國都市的人均住房面積約26平方米，此數(shù)并不大，尚有提高的必要。而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求?；谏狭鶄€月保定樓市消費者心理調(diào)查分析認為：（一）剛需是市場主體:31-40歲的購房者占了47%的比重，改善住房條件為購房重要因素；72%的受訪人群年收入在5萬或者5萬下列，首付局限性或是影響置業(yè)主因；初次置業(yè)與改善性購房群體是參加本次調(diào)查的主體人群；（二）70%的受訪者在購房時的承受范疇在40萬元下列，62%的受訪者可承受的月還款額在1500元下列，在保定的購房者能承受的房屋總價能力偏低，月還款能力偏低。目前宿松縣住宅市場供應上,住宅面積在80-100m2下列的占總量的72%，住宅面積在101--120m2的占總量的20%，121--140m2占總量的8%。從以上統(tǒng)計成果看，80m2--120m2的住宅面積目前是宿松縣住宅市場上供應的主力，另外，本項目所在的宿松縣房地產(chǎn)市場及項目周邊的重要樓盤，在住宅平均價格為3300元/平方米。購房者所能承受的價格在15-20萬之間，比例占到總量的80%以上。高收入人群所占比例為20%左右，其房價承受范疇較高。山水華庭、山水港灣社區(qū)住宅銷售均價在3300元/平方米左右，且銷售狀況良好。從市場現(xiàn)狀看，本項目地處縣城中心，地理位置優(yōu)越，交通便利，住房的需求一定會更大。另外國家對居民購置住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要構(gòu)成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有助于加緊中國產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和消費構(gòu)造的調(diào)節(jié)，拉動一系列行業(yè)發(fā)展。根據(jù)市場狀況及地區(qū)住宅需求分析，公司擬進行陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項目。1.2.3建設地點與建設規(guī)劃本項目地點位于破涼鎮(zhèn)，占地面積約11999.73平方米。根據(jù)宿松縣住建局下達的規(guī)劃要點，項目用地性質(zhì)為商住綜合用地（可兼容商業(yè)用地，兼容量≤10%），重要規(guī)劃經(jīng)濟指標為：容積率≤1.8，建筑密度≤30%，綠地率≥30%，建筑高度≤24米，建筑面積21490平方米，重要出入口方位為北側(cè)。1.2.4建設條件1.2.4.1區(qū)位概況育才花園三期工程開發(fā)項目所在的宿松縣破涼鎮(zhèn)，破涼鎮(zhèn)集鎮(zhèn)緊鄰宿松縣工業(yè)園區(qū)，距縣城中心9公里，安慶130公里，九江80公里，合肥230公里。武漢220公里，南昌240公里。318高速105國道，合九鐵路穿鎮(zhèn)而過，合九鐵路宿松客貨站座落集鎮(zhèn)之中。距黃金水道長江復興碼頭60公里，是本下縣陳漢、北浴、柳平、隘口、趾風五鄉(xiāng)，二郎、涼亭兩鎮(zhèn)到縣城必經(jīng)之路，形成了完善、便捷的客貨交通樞紐。1.2.4.2自然條件1.氣候本地屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，年平均氣溫16.6℃，年降水量1400mm，無霜期255天左右，常年主導風向為東北風，夏季多西南風。降水：年平均降水量為1236.4毫米,年最大降水量為1908.8毫米，常年雨季為6月下旬至8月中旬。2.地形地貌項目區(qū)域宏觀地貌單元屬長江中下游沖洪積平原，微地貌屬長江河漫灘。上部地層以第四系沖、淤積粘性土、粉土、粉細砂層構(gòu)成，覆蓋層厚度不不大于30.00m。3.地理條件宿松縣古稱松茲侯國，建縣于西漢高后年間，約22歷史。屬安徽省安慶市管轄。宿松縣是皖鄂贛三省八縣結(jié)合部。據(jù)有關資料顯示，全縣耕地64萬畝，山場73萬畝，可養(yǎng)水面84萬畝；境內(nèi)山區(qū)、丘陵、湖泊、平原依次分布。自然資源豐富。宜漁淡水面積居全國第二、安徽第一，養(yǎng)殖條件優(yōu)越，名優(yōu)特水產(chǎn)品有較高出名度。據(jù)有關資料顯示，該縣棉花常產(chǎn)超出2.5萬噸；有“長江絕島”小孤山、“南國小長城”白崖寨等，是皖西南旅游帶的重要構(gòu)成部分。1.2.5工程技術方案1.2.5.1工程項目設計根據(jù)（1）《中華人民共和國都市規(guī)劃法》建設部（2）《都市規(guī)劃編制方法實施細則》建設部1996年（3）《都市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50180-93）（修訂）（4）《室外給水設計規(guī)范》（GB50013-)（5）《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-)（6）《給水排水工程管道構(gòu)造設計規(guī)范》（50332-)（7）《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》（GB50268-）（8）《都市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220-95）（9）《都市用地分類與規(guī)劃建設用地原則》（GBJ137-90）（10）《住宅設計規(guī)范》（GB50096-1999）（）（11）《都市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》（JGJ50-）（12）《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-）（13）《都市規(guī)劃行政執(zhí)法手冊》保定市規(guī)劃局（14）《高層建筑混凝土構(gòu)造技術規(guī)程》JBJ3-（15）《民用建筑設計通則》GB50352-（16）《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB50176-93（17）《屋面工程設計規(guī)范》GB50207-（18）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-95（）（19）《屋面工程技術規(guī)范》GB50345-（20）《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-（21）《民用建筑節(jié)能設計原則》JGJ26-95（）（22）《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50411-（23）《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-（24）《建筑抗震設防分類原則》GB50223-（25）《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》GB50009-（）（26）《混凝土構(gòu)造設計規(guī)范》GB50010-（27）《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-（28）《建筑地基解決技術規(guī)范》GB50079-（29）《砌體構(gòu)造設計規(guī)范》GB50003-（30）《建筑構(gòu)造可靠度設計統(tǒng)一原則》GB50068-（31）項目有關技術資料1.2.5.2設計原則（1）建筑物平面設計根據(jù)各自功效不同而遵照不同的設計規(guī)范進行設計，確保功效齊全，交通順暢，布局合理。（2）建筑物全方面突出體現(xiàn)形式與功效的有機結(jié)合，盡量簡潔、明快。（3）建筑物門窗設計以嚴格、安全為準則，并滿足節(jié)能建筑的需要。（4）建筑物照明及監(jiān)控線路隱蔽安裝以利安全。（5）建筑物內(nèi)飾以簡潔、素潔為主，地面鋪陶瓷地磚，墻面涂白色乳膠漆，屋頂鋪設高分子防水卷材。1.2.5.3規(guī)劃建設內(nèi)容規(guī)劃用地面積11999.73平方米，地下人防工程為地下室。輔助配套設施涉及：發(fā)電機房、水泵房以及門衛(wèi)室、物業(yè)管理、會所等，為磚混構(gòu)造。規(guī)劃總建筑面積21490平方米。1.2.6總圖布置1.2.6.1總圖布置原則（1）充足考慮都市久遠規(guī)劃，建筑物盡量滿足布局合理、運用率高的規(guī)定。（2）建筑物滿足采光、通風、消防及管網(wǎng)布置規(guī)定。（3）滿足遠近結(jié)合，功效區(qū)別明確，布置合理的規(guī)定。1.2.6.2總平面布置原則（1）結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局；（2）根據(jù)福利服務中心的功效特點，按功效分區(qū)；（3）滿足工作生活規(guī)定，盡量縮短電力、供（排）水管線，減少成本；（4）滿足消防規(guī)定，嚴格執(zhí)行有關設計規(guī)范，節(jié)省能源；（5）合理進行綠化建設，以達成減少污染、美化壞境的目的；（6）合適預留建設用地，確保老年公寓可持續(xù)發(fā)展。1.2.6.3總平面設計項目區(qū)北部為生活區(qū)，布置有公寓樓、康復中心、門診部；南部為附屬區(qū)，布置有洗衣房、變電所、泵房等。整體規(guī)劃科學，布局合理，功效明確，便于管理。1.2.6.4豎向規(guī)劃（1）豎向布置原則1)與總平面布置協(xié)調(diào)，為工程建設提供合理的高程用地；2)滿足道路及管線敷設對高程的規(guī)定；3)合理擬定工程的豎向標高，使土方工程量最??；4)滿足各區(qū)間的便利聯(lián)系；5)保護生態(tài)環(huán)境。（2）豎向布置項目區(qū)的場地科學設計，確保聚集的雨水順暢流入縣城排水管網(wǎng)。場地地形控制標高的擬定重要取決于自然標高、土方工程量和外側(cè)道路標高規(guī)定。重視加強項目區(qū)環(huán)境美化、綠化。1.2.7公建配套工程1.2.7.1給排水1.設計根據(jù)《建筑滅火器配備設計規(guī)劃》GBJ140—90；《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16—87（修訂本）；《建筑給排水設計規(guī)范》GBJ15—88。2.設計范疇擬建社區(qū)位于破涼鎮(zhèn)，已達成“五通一平”條件。市政自來水管道、天然氣管道已鋪設完畢，有可靠的水源供應，水質(zhì)符合國家用水原則。為滿足業(yè)主生活用水，主干網(wǎng)選用DN200鑄鐵管，可確保均衡供水。生活污水排入宿松縣城都市地下污水管道。3.給水已達成“五通一平”條件。市政自來水主管道已鋪設完畢，社區(qū)給水管網(wǎng)與市政供水管網(wǎng)連接，有可靠的水源供應，水質(zhì)符合國家有關原則，最高設計原則為150升/人·日，最高日用水量81.6m34.排水現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，能夠就進排入。1.2.7.2供暖本項目不涉及供暖設計。1.2.7.3供電1.電力網(wǎng)絡電力連接都市電網(wǎng)，引接一路高壓電源，社區(qū)內(nèi)安裝有變壓器一臺，由宿松縣供電局統(tǒng)一供應，電力供應有保障2.負荷等級、電源社區(qū)內(nèi)生活用電負荷等級屬于二級。電源來自城管供電所，雙回路供電。電源由變配電系統(tǒng)引入住宅類內(nèi)配電柜。進戶導線采用W22型0.6/1KV鎧裝電力電纜地下直埋引至室內(nèi)配電間，電壓為380/220V。變配電設備選用1000KVA變壓器及輔助配套設備。照明配電方式采用樹干式與放射式相結(jié)合辦法，照明配線選用塑銅穿鋼管暗敷設。3.防雷和接地本設計中防雷裝置采用避雷網(wǎng)，局部高出層面設施采用避雷針，防雷電的接地益與設備的保護接地裝置共同接地極，本次設計接地系統(tǒng)TN—S系統(tǒng)。1.2.7.4通訊電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡均與市網(wǎng)連通。本項目預計需裝機容量為170門的遠程控交換機，擬由電信公司解決社區(qū)電話系統(tǒng)設計，寬帶網(wǎng)、電視系統(tǒng)設計。電話采用程控交換機，重要完畢各業(yè)主的日用電話和有特殊規(guī)定的電話（隔音對講、錄音、可視、專線等規(guī)定）和采用的技術方法。1.2.7.5供氣本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的多個市政條件及基礎設施配套，均為公司統(tǒng)一開發(fā)，多個設施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設場地以達成“五通一平”，其它配套設施將與住宅建設同時進行1.2.8勞動安全、衛(wèi)生擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已擬定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出對應的防備方法。1.2.8.1指導思想以科學發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一，防止為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目的，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，貫徹安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計，同時施工，同時投入使用。1.2.8.2職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與方法1.安全施工保障方法①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，確保施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項目安全施工應急救援體系。⑤建立安全施工責任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。2.職業(yè)衛(wèi)生健康對策與方法①建設項目的工作場合，應當符合國家職業(yè)衛(wèi)生規(guī)定。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進的職全危害控制技術，采用職業(yè)安全健康管理體系，增進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④貫徹有關規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整治方法。⑤加強從業(yè)人員的勞動保護、有效避免職業(yè)危害。⑥建設項目的職業(yè)病防護方法應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投入使用。1.2.9消防設計1.2.9.1設計根據(jù)與原則1) 《建筑設計防火規(guī)范》[GB50016-]2) 《建筑滅火器配備設計規(guī)范》[GBJ140-90]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》[GB50084-]4) 《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》[GB50016-98]5) 《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》[GB50222-1995]本項目防火設計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構(gòu)造、設備等各方面統(tǒng)籌考慮，全方面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。1.2.9.2總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵照國家有關規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在社區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設有二個以上蔬散口，并確保大量人流的快速、便捷集散。設計充足考慮了設立出煙口、防火門及噴淋等重要消防設計備的可能性。1.2.9.3室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應嚴格按照《建筑物內(nèi)部裝修防火設計規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功效和所處位置不同，采用不同的裝修原則，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范規(guī)定的耐火極限。1.2.9.4消防道路設計住宅四周已有環(huán)形道路，社區(qū)內(nèi)設不不大于6米的環(huán)狀道路。1.2.9.5水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室外消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S1.2.9.6室外消火栓系統(tǒng)社區(qū)的四周按規(guī)范設立室外消火栓，都市室外消火栓在范疇內(nèi)可記入。1.2.9.7室內(nèi)消火栓系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范規(guī)定設立室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，確保設立間距不不不大于50米并有2股水柱同時達成室內(nèi)任何部位。1.2.9.8自動噴水系統(tǒng)社區(qū)停車庫防火分區(qū)設立自動噴水滅火系統(tǒng)。1.2.10項目實施進度計劃及工程招投標1.2.10.1項目進度本項目工程計劃自10月開工，至10月竣工，總工期2年。為了節(jié)省投資，決定分辨別階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性。工程實施進度涉及：項目調(diào)研、項目前期工作、土建施工（地質(zhì)勘察、招投標、施工圖設計等）、設備供應與安裝、試運轉(zhuǎn)、竣工驗收。以下表所示：序號季度進度項目季度進度（.10-.度累計8個季度）123456781項目調(diào)研2項目前期工作3土建施工4設備供應與安裝5試運轉(zhuǎn)6竣工驗收1.2.10.2工程項目招投標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，大型基礎設施、公用事業(yè)等關系社會公共利益、公共安全的項目，涉及項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理及工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標。根據(jù)本項目的實施狀況，項目擬選招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)從事招標代理業(yè)務并收取服務費用，必須符合《中華人民共和國招標投標法》第十三條、第十四條規(guī)定的條件，含有獨立法人資格和對應資質(zhì)。招標代理服務收費，是指招標代理機構(gòu)接受招標人委托，從事編制招標文獻，審查投標人資格，組織招標人踏勘現(xiàn)場并答疑，組織開標、評標、定標以及提供招標前期咨詢，協(xié)調(diào)合同的訂立等業(yè)務所收取的費用。根據(jù)河北省招標代理服務收費原則，本項目的招標代理服務收費按差額定率累進位計算。1.招投標根據(jù)（1）《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和原則招標事項暫行規(guī)定》；（2）《中華人民共和國招標投標法》。2.招標內(nèi)容（1）建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、儀器、材料等采購活動的具體招標范疇（全部或部分招標）；（2）擬采用的招標組織形式為委托招標或自行招標。擬自行招標的，還應按照《工程建設項目進行招標試行方法》（國家發(fā)展計劃委員會第5號）規(guī)定報送書面材料。（3）擬采用的招標方式為公開招標或者邀請招標。國家重點項目和地方重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作闡明。1.2.11投資規(guī)模及資金籌措項目總投資3380萬元；項目所需資金由宿松房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。表1-4重要技術經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地面積㎡11999.732規(guī)劃總建筑面積㎡214903道路及綠地㎡50004居住人數(shù)人——5居住戶數(shù)戶——6容積率≤1.87建筑密度%≤308綠地率%≥309項目總投資萬元338010銷售收入萬元5716.611繳銷售稅金及附加萬元282.0512利潤總額萬元1576.613利稅率%4314利潤率%27（稅后） 第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析《宿松縣十二五規(guī)劃》提出：加緊推動新型城鄉(xiāng)化，增強城鄉(xiāng)輻射帶動作用把加緊推動新型城鄉(xiāng)化作為全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐，以更大的氣魄、更大的決心、更大的力度，加緊人口、產(chǎn)業(yè)和各類生產(chǎn)要素向城鄉(xiāng)聚集，提高全市城鄉(xiāng)化水平。構(gòu)建梯次型城鄉(xiāng)體系。加緊水系、供氣、供熱等基礎設施建設和教育、醫(yī)療、公共交通、社會保障、戶籍制度等方面的全方位對接。主動推動縣城向中小都市發(fā)展，加緊鄉(xiāng)改鎮(zhèn)進程，打造一批特色中心鎮(zhèn)。加大城鄉(xiāng)戶籍制度改革力度，增進更多農(nóng)民向市民轉(zhuǎn)變。陽光家和苑項目的建設，完善了項目周邊地區(qū)基礎設施，對宿松縣整體城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的建設起到主動作用。公司不僅會實現(xiàn)本身利益，同時也將為都市發(fā)展做奉獻，踐行社會責任。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析《國務院有關增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的告知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。增進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本規(guī)定；是增進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增加，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力方法；是充足發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全方面建設小康社會，加緊推動社會主義當代化含有十分重要的意義。起，為控制投資過快增加，央行121號文和國務院18號文相繼出臺，以規(guī)范房地產(chǎn)市場增進其健康發(fā)展。，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和貫徹政府責任制。是實施宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)節(jié)住房構(gòu)造為主題。1、新舊“國八條”的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)節(jié)住房供應構(gòu)造與用地供應構(gòu)造，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房構(gòu)造”放在第一位；充足體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)節(jié)住房供應構(gòu)造方面的傾斜。2、“9070”政策“九部委新政”的“9070”政策規(guī)定套型建筑面積90平方米下列住房（含經(jīng)濟合用住房）面積所占比重，必須達成開發(fā)建設總面積的70%以上，這一條迫使開發(fā)商的產(chǎn)品重要定位中、小戶型商品房，對和將來的住房供應構(gòu)造將產(chǎn)生重要影響。2.3行業(yè)準入分析為了加強房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控。對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行嚴格限制、規(guī)范管理。加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程的監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性規(guī)定，特別是套型構(gòu)造超出規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對私自變化設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以解決直至沒收。切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件私自預售商品房的，責令停止并依法予以處分；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)公司，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)予以經(jīng)濟處分，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。嚴格準入制度，資金局限性的公司和項目不準進入房地產(chǎn)市場；嚴格項目審批，凡沒有資金來源或資金不貫徹，業(yè)主在申請立項時仍未結(jié)清拖欠工程款的房地產(chǎn)項目，均不予同意立項；加大拖欠懲戒力度，要及時通報拖欠數(shù)額較大且不能按期償還的房地產(chǎn)公司，不允許其開發(fā)新建設項目，不予辦理用地手續(xù)，不予貸款支持，不予核發(fā)規(guī)劃和施工許可證。為了加強產(chǎn)業(yè)政策的引導，嚴格市場準入，遏制部分過熱行業(yè)盲目投資和低水平重復建設。國家推出了一系列宏觀調(diào)控政策，對某些重要行業(yè)實施市場準入制度；嚴格金融制度，規(guī)范金融管理；嚴格用地管理，對擬建項目進行專項全方面清理等。行業(yè)準入限制的加強，有助于更加好的規(guī)范房地產(chǎn)市場。由此可見，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻更加規(guī)范化，對房地產(chǎn)行業(yè)的管理也更加嚴格，這有助于中國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。第三章資源開發(fā)及綜合運用分析3.1資源的分類及特點3.1.1資源的分類廣義的資源是泛指社會財富的來源，既涉及自然資源，又涉及人力資源、信息資源和技術資源等社會資源。狹義的資源是指人類用來發(fā)明社會財富的自然資源，也即含有消費價值或者含有自然的有用成分或者含有自然環(huán)境特性的資源。資源從不同的角度可分為：1．可再生資源和不可再生資源可再生資源是指能夠通過大自然的作用不停地繁衍的資源，涉及漁業(yè)、森林等生物資源和水。不可再生資源又稱非更新資源或可耗竭資源，是指在人類可觀察的時間程度不能自生恢復的礦物資源，如金屬礦、石油、天然氣、煤炭和其它某些非金屬礦。2．可回收資源和不可回收資源資源產(chǎn)品的效用喪失后，大部分物質(zhì)還能回收運用，稱為可回收資源，涉及全部金屬礦物和除能源礦物以外的多數(shù)非金屬礦物。使用過程不可逆，且使用之后不能恢復原狀的資源是不可回收資源。3．物質(zhì)資源和生態(tài)資源物質(zhì)資源是指人們直接消費和間接消費的資源，重要指礦產(chǎn)資源和生物資源。生態(tài)資源是指能保持生物圈生態(tài)平衡，從而確保人類正常生活環(huán)境，能完畢一系列基本的生命重要職能的物質(zhì)體系。普通將能容納人類活動所產(chǎn)生廢物的資源，如空氣、水和土壤等歸為生態(tài)資源。3.1.2資源的特點1．資源的有限性無論對資源如何進行分類，在一定范疇內(nèi)資源都是有限的。特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，通過漫長的地質(zhì)年代才干形成。開采和使用多少，其儲量就減少多少。即便是不可枯竭資源，如土地和水資源，在一定時期和一定范疇內(nèi)也是有限的。因此如何合理開發(fā)和運用有限的資源，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的，成為人們普遍關心的問題，同樣也成為建設項目決策分析與評價的重要內(nèi)容。2．資源分布的不均衡性自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實。這種不均衡不僅體現(xiàn)在國內(nèi)，同時也體現(xiàn)在世界范疇內(nèi)。在對自然資源進行開發(fā)運用的過程中必須正視資源分布不均衡的現(xiàn)實，因勢利導，揚長避短，制訂合理的開發(fā)運用資源的方案。3．重要的自然資源自然資源普通分為下列幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源。3.2資源開發(fā)方案資源開發(fā)類項目，涉及對金屬、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力）、森林等資源的開發(fā)，本項目不屬于以上資源開發(fā)類項目，本項目直接占用的資源是土地。土地作為不可再生的資源在城區(qū)內(nèi)尤為貴重。必須按照基本國策的規(guī)定讓土地資源的運用，符合人民群眾的根本利益，努力實現(xiàn)土地使用價值的最大化，切實讓資源服務于人民群眾。本項目是房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，不屬于資源開發(fā)類項目，沒有占用重要資源、多金屬、多用途化學元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等的資源，故對本節(jié)不做具體論述。3.3資源運用方案投資項目的建設和運行，要以資源的耗費為基礎。資源運用的合理性是建設規(guī)模合理性分析的重要內(nèi)容。從資源運用的合理性角度考察建設規(guī)模的合理性，重要應考慮資源運用的可靠性、有效性和經(jīng)濟性。這里的資源是廣義的，涉及物質(zhì)資源、人力資源和資金。該項目統(tǒng)一規(guī)劃建設配套設施，通過合理的設計，優(yōu)質(zhì)的配套服務，達成節(jié)省土地和資源、減少成本、提高效益、更加有效地運用資源的目的。項目建設規(guī)模還會受到外部條件的制約，因此分析建設規(guī)模的合理性必須考慮外部條件的適應性與匹配性。這里的外部條件泛指項目之外的全部方面，涉及市場、原料供應和其它外部建設條件（涉及物資條件、交通條件、自然環(huán)境和社會人文環(huán)境等）。該項目符合市場需求，投入物（涉及自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應穩(wěn)定，所處位置交通方便，項目建成后將極大的改善周邊的自然環(huán)境和社會人文環(huán)境。本項目在土地使用方面遵照了以人為本、規(guī)劃為先、價值第一的原則。首先做到物盡其用，合理使用。另首先，嚴格按規(guī)劃規(guī)定合理布局，使該住宅的規(guī)劃指標更趨于合理，使資源的運用更加科學。同時嚴格按規(guī)劃條件的各項導引性指標規(guī)定安排本項目的建設規(guī)模、層數(shù)、停車位、綠化面積等，并充足運用現(xiàn)有的公共配套，從而實現(xiàn)資源運用的最大化。本項目采用市政供水方式供水，能夠滿足生活用水需要。供水管道、管件和閥門采用質(zhì)量可靠的節(jié)能產(chǎn)品，加強管理，避免跑、冒、滴、漏的發(fā)生。因本工程用水量不大，對本地地下（表）水資源不會造成不利影響。以上資源節(jié)省方法，符合國家資源節(jié)省和有效運用的有關規(guī)定。3.4資源節(jié)省方法1．在砼和砂漿中攙加粉煤灰，運用水泥活性，增強砼強度，提高砂漿和易性。2．在鋼筋連接方面，豎向鋼筋連接推廣應用電渣打壓力焊，水平鋼筋連接采用閃光對焊和套筒冷擠壓、窄間隙焊等新技術，不僅能夠使鋼筋焊接質(zhì)量更有保障并且能夠減少鋼筋的搭接長度，節(jié)省鋼材用量。運用鋼筋和型鋼的下腳料制作加工預埋鐵件、小型鋼構(gòu)件、支撐等，以節(jié)省鋼材。3．模板采用專用定性模板，根據(jù)工程特點加工使用定性模板，節(jié)省木材，組織合理的流水作業(yè)，加緊模板周轉(zhuǎn)，減少施工成本，同時可確保現(xiàn)澆混凝土基本達成清水混凝土，減少施工抹灰工程量，可節(jié)省水泥，節(jié)省人工，加緊施工進度，提前工期。4．充足運用鋼板、鋼筋及其它邊角余料，加工制作預埋件，節(jié)省材料用量。5．推廣使用砼表面養(yǎng)護劑，節(jié)省塑料布和草袋的用量。（1）優(yōu)化建筑構(gòu)造方案，采用合理的建設原則、合理的安全系數(shù)，但是度裝修，提高節(jié)省材料效果。（2）優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強、耐久的建筑材料，以減輕構(gòu)造自重和材料用量，延長建筑物使用壽命。（3）建筑物的高度、體積、構(gòu)造形態(tài)在適宜，以節(jié)省材料使用。（4）采用預應力混凝土構(gòu)造技術，以節(jié)省鋼材、混凝土的使用，減輕構(gòu)造自重。（5）采用可取代粘土磚的新型保溫節(jié)能墻體材料，以節(jié)省粘土資源，減少能耗。（6）盡量采用再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再運用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。第四章節(jié)能分析4.1設計根據(jù)及用能原則4.1.1法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項目的建設在用能、節(jié)能方面嚴格按照國家的有關法規(guī)和政策執(zhí)行，所根據(jù)的法律法規(guī)等涉及：《中華人民共和國節(jié)省能源法》；《中華人民共和國環(huán)保法》；《中華人民共和國建筑法》；《能源原則管理方法》；《節(jié)省用電管理方法》；《節(jié)能中長久專項規(guī)劃》。產(chǎn)業(yè)政策：產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié)指導目錄（本）；國務院有關加強節(jié)能工作的決定（國發(fā)〔〕28號）；中國節(jié)能技術政策大綱（計交能【1996】905號）；國家激勵發(fā)展的資源節(jié)省綜合運用和環(huán)保技術（發(fā)改委第65號）；“十二五”節(jié)能減排綜合性工作方案。4.1.2設計原則和規(guī)范《民用建筑節(jié)能設計原則》GB50352-；《居住建筑節(jié)能設計原則》DBJ14-037-；《外墻外保溫工程技術規(guī)程》JGJ144-；《建筑照明設計原則》GB50034-；《建筑采光設計原則》GB/T50033-；《用能單位能源計量器具配備和管理通則》；《全國民用建筑工程設計技術方法節(jié)能專篇》—給水排水；《全國民用建筑工程設計技術方法節(jié)能專篇》—電氣；《全國民用建筑工程設計技術方法節(jié)能專篇》—建筑。4.2節(jié)能方案本項目在設計、施工及運行中將采用多個較為成熟可靠的節(jié)能降耗方法，選擇節(jié)能型、節(jié)省型系統(tǒng)和產(chǎn)品，在提高項目品質(zhì)和舒適度的同時，滿足國家和保定地區(qū)在節(jié)能和環(huán)保方面的法律及法規(guī)規(guī)定。本項目各類建筑的圍護構(gòu)造與保溫設計均按照《公共建筑節(jié)能設計原則》GB50189-中有關條文的規(guī)定執(zhí)行。本項目根據(jù)建筑類型選擇不同的暖通空調(diào)、照明等方式，最大程度的實現(xiàn)對清潔能源的合理運用；在過渡季節(jié)充足運用室外新風等技術手段。重視雨水以及污水回用，有效減少了項目對自來水的需求。4.3節(jié)能方法本社區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)省能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計原則》。確保舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎上，采用有效的節(jié)能方法，改善建筑的熱工性能，減少建筑全年能耗；主動采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大程度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目的。4.3.1建筑節(jié)能技術該工程維護構(gòu)造的保溫材料選擇和構(gòu)造方案以下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產(chǎn)品規(guī)定其抗風性能屬原則GB7106第2級，空氣滲入性能屬原則GB7108第3級，雨水滲入性能屬原則GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)4.3.2采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能方法社區(qū)供熱采用高熱效率的地源熱泵(熱效率為80%)、高密度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等方法，達成了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的規(guī)定。社區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。社區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡樸，水路暢通，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是能夠?qū)崿F(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其它散熱器的熱力工作狀況，并為將來安裝熱表計量收費發(fā)明了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達成恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設立，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)發(fā)明了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。4.3.3建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用地基解決采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。4.4節(jié)水方法根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015-，《室外給水設計規(guī)范》GB50013-選用給水用水定額。1．通過調(diào)查收集和掌握精確的水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設計給水系統(tǒng)、運用供水壓力提供根據(jù)。2．各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采用合適的減壓方法。3．設立地下水箱，回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。4．回收優(yōu)質(zhì)雜排水，經(jīng)中水解決后回用于沖廁及綠化、景觀用水等。項目建設范疇全部敷設中水管道。5．坐便器采用6升水箱，且分2第五章建設用地分析5.1項目選址及用地方案5.1.1項目選址本項目地理位置優(yōu)越。項目所需水、電、氣、暖等公用設施齊全，附近建有電網(wǎng)、供水管網(wǎng)、燃氣管道，可直接接入，供暖采用高效地源熱泵供熱。5.1.2建設規(guī)模本項目規(guī)劃用地面積11999.73平方米，規(guī)劃總建筑面積24190平方米。輔助配套設施涉及：發(fā)電機房、水泵房以及門衛(wèi)室、物業(yè)管理、會所等，為磚混構(gòu)造。樓區(qū)主干道為6米寬的水泥路面。建筑物周邊和道路兩側(cè)種草皮和行道樹。5.2土地運用合理性分析5.2.1土地獲取該地塊土地使用權(quán)通過競標獲得，編號為-38號地塊。該地塊面積為11999.73平方米，用途為商服、住宅用地，商服用地兼容量≤10%。5.2.2土地運用項目建設規(guī)劃嚴格按照宿松縣住房和城鄉(xiāng)建設局規(guī)劃設計條件執(zhí)行，滿足各項技術指標控制規(guī)定。第六章環(huán)境影響評價6.1環(huán)境條件調(diào)查本項目根據(jù)“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念進行設計與規(guī)劃。在目前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設計，倡導健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只重視視覺效果，而沒有營造整體氛圍。陽光家和苑項目的設計方案不僅設計形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。30%的綠化率確保了周邊良好的環(huán)境，建成后重視人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。6.2施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲重要來源于涉及施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲重要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的重要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋匾歉魇┕るA段物料運輸車輛引發(fā)的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。表6-1各施工階段重要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與構(gòu)造階段混凝土輸送泵90-100多功效木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據(jù)100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85表6-2交通運輸車輛聲級施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與構(gòu)造階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土多個裝修材料及重要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575(2)施工期揚塵施工期揚塵重要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水涉及施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水重要涉及土方階段降水井的排水，構(gòu)造階段混凝土養(yǎng)護排水，以及多個車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物重要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的多個建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源重要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級普通均在80dB以上，且各施工階段都有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本項目施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。表6-3各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲原則值夜間場界噪聲原則值土方階段75-857575-8555構(gòu)造階段70-857065-8055裝修階段80-9585嚴禁施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表構(gòu)造，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一種復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期重要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采用防塵方法，設立擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引發(fā)的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡量遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保規(guī)定；③施工中不產(chǎn)生超原則的空氣污染，環(huán)保方法與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周邊樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。(3)施工期廢水本項目施工期間的污水重要為工人生活污水和施工活動本身產(chǎn)生的污水。生活污水經(jīng)收集后外運；施工污水重要含泥沙、懸浮物等，經(jīng)沉淀池沉淀后用于潑灑地面抑塵。(4)施工期固廢本項目施工期間固體廢物重要為生活垃圾和施工中產(chǎn)生的廢渣土。生活垃圾擬用垃圾箱收集后由環(huán)衛(wèi)工人定時送到垃圾解決場解決。對施工中的廢土、廢渣等及時清運。6.3項目建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析重要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1、設計根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量原則》；《都市區(qū)域環(huán)境噪音原則》；《大氣污染物綜合排放原則》；2、設計原則①建設項目污染防治的解決設施應與主體工程同時設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)解決后符合國家和長沙市有關排放原則。②堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的多個污染減少到低程度。3、治理方法①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水由雨水管道排入市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池解決后排入市政污水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡量選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設立減震器，必要時可對有關部位采用隔音解決。各類水泵單獨設立在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理社區(qū)的固體廢棄物重要是生活垃圾，社區(qū)建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在社區(qū)內(nèi)主干道及公共場合配備垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送到都市垃圾站解決。6.4公眾參加本項目環(huán)境影響評價“公眾參加”的目的在于使公眾對擬建項目的多個意見、建議、和規(guī)定貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的互相理解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制訂出嚴格的環(huán)境監(jiān)管方法與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有助于項目的綜合效益。公眾參加的對象為附近周邊的居民、項目咨詢專家。6.5結(jié)論本項目建設場址周邊無污染及污染物排放，環(huán)境狀況良好。不產(chǎn)生有害污染物，產(chǎn)生的污染物重要為生活污水與生活垃圾，生活污水經(jīng)解決后可直接排入市政污水管網(wǎng)，生活垃圾統(tǒng)一外運解決，既減少污染又可便于回收運用。因此，項目的實施對周邊環(huán)境影響較小。第七章投資估算與經(jīng)濟評價7.1建設投資估算7.1.1編制根據(jù)1.國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規(guī)；2.國家發(fā)改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》；3.國家發(fā)展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》；4.中華人民共和國國標GB/T18508—《城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程》。7.1.2建設投資估算本項目建設總投資3380萬元，其中：土地出讓金1200萬元，建筑工程費萬元，其它費用180萬元。資金來源全部為開發(fā)商自籌。7.1.3估算闡明（1）土地使用權(quán)：本項目土地出讓金1200萬元，通過摘牌獲得，使用年限70年。（2）建設單位管理費：項目建設單位管理費按7.5萬元計。（3）開發(fā)規(guī)費工程監(jiān)理費和其它費用等等，累計投資8萬元。（4）勘察設計調(diào)研專業(yè)工作費用：按照保定各專業(yè)市場的平均收費水平估算，涉及可行性研究費、市場調(diào)研費、規(guī)劃設計費、地質(zhì)勘探費、文物勘察費、環(huán)保測定費等。計約為8萬元。（5）建筑、安裝工程費用（涉及車庫）：結(jié)合本項目的地質(zhì)狀況和建筑構(gòu)造狀況估算。（6）管理費用：涉及管理人員工資、酬金、獎金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關等費用?？紤]到項目的開發(fā)經(jīng)營周期可能跨度較長（約為2年），本報告按實際發(fā)生分項估算。（7）銷售費用：本項目規(guī)模大，開發(fā)經(jīng)營周期預計2年，預計銷售投入約為銷售總收入的2‰左右。（8）其它不可預見成本35萬元。7.2銷售收入與稅金估算7.2.1銷售收入（1）項目銷售范疇及面積本方案規(guī)劃建筑面積24190平方米。除配套建筑設施不外，其他產(chǎn)品將全部通過銷售途徑回收全部投資及其增值。其銷售范疇及面積分別為：（2）項目預期售價估測根據(jù)本報告市場研究成果，結(jié)合本地樓盤價格水平和本項目定位檔次，報告預測：本項目商品住宅部分的主力價格可根據(jù)具體樓層和戶型按照均價2200元m2估算，地下室按照500元/m2銷售價格估算。（3）項目銷售進度估測項目的銷售進度取決于樓盤推廣程度、本地市場哺育程度、附近社區(qū)成熟進度等因子。（4）項目預期銷售收入估測本項目總銷售收入為5176.6萬元。7.2.2營業(yè)稅金及附加根據(jù)現(xiàn)行稅費政策，房地產(chǎn)開發(fā)項目類稅收政策計算以下：①營業(yè)稅（稅率5%）：應納營業(yè)稅額=營業(yè)額×營業(yè)稅率（5%）②都市維護建設稅（稅率5%）：應納稅額=營業(yè)稅額×都市建設維護稅率（5%）③教育附加費（稅率4%）：應納費用=營業(yè)稅額×教育附加稅率（4%）表7-3營業(yè)稅金及附加序號名稱計算公式稅率（%）稅額(萬元)備注1營業(yè)額5176.62營業(yè)稅營業(yè)額×稅率5258.83都市維護建設稅營業(yè)稅額×稅率512.94教育費附加營業(yè)稅額×稅率410.355營業(yè)稅費累計282.05本項目營業(yè)稅及附加為282.05萬元。7.2.3總成本費用根據(jù)本項目固定資產(chǎn)投資表，項目總投資為3380萬元。7.2.4利潤與利潤分派1.本樓盤銷售收入為5176.6萬元，扣除總成本費用（3380萬元）、營業(yè)稅及附加后（282.05萬元）即為營業(yè)利潤總額。本項目利潤總額為1294.6萬元。2.所得稅（稅率25%）所得稅=利潤總額×所得稅率（25%）=1294.6×25%=323.7萬元3.純利潤純利潤=利潤總額-所得稅=970.9萬元7.3項目財務經(jīng)濟效果評定（1）項目總利稅、總利潤、純利潤營業(yè)總利稅=銷售總收入-總成本費用=1576.6萬元利潤總額=銷售總收入-總成本費用-營業(yè)稅費=1294.6萬元純利潤=營業(yè)總利潤-所得稅=970.9萬元（2）全部投資收益率①全部投資成本利潤率（稅后）利潤率=利潤/總投資成本費用=970.9/3380×100%=28%②全部投資年利潤收益率（稅后）全部投資年利潤收益率=利潤率/開發(fā)經(jīng)營周期=28%÷2=14%③全部投資成本利稅率利稅率=總利稅/總投資成本費用=1576.6/3380×100%=46%④全部投資年利稅收益率全部投資年利稅收益率=利稅率/開發(fā)經(jīng)營周期=46%÷2=23%（3）盈利能力分析財務內(nèi)部收益率根據(jù)本項目的現(xiàn)金流量測算，能夠測算出所得稅后財務內(nèi)部收益率（FIRR）為44%。財務凈現(xiàn)值根據(jù)本項目的現(xiàn)金流量測算，在基準收益率為10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為2836萬元。根據(jù)本項目的利潤和損益測算，本項目年均利潤總額為1576.6萬元、年均凈利潤為970.9萬元。7.4項目不擬定性分析（1）影響項目財務經(jīng)濟評價的重要變量因子本項目由于開發(fā)經(jīng)營周期較長，其可能的變量因子較多，重要涉及兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費用、建安成本、貸款利息、環(huán)境費用、開發(fā)規(guī)費、銷售費用等。其預計的精確程度直接影響到成本的高低。②收入類變量因子：這類因子涉及售價及其增加、銷售進度等。其預計的精確程度直接影響到銷售收入的高低。（2）敏感性分析①第一種狀況：收入不變，成本變化考慮到項目工期較長，影響成本變化的因子較多且不擬定，假設成本費用分別上下變化5%或10%。②第二種狀況：成本費用不變，收入變化考慮到項目工期較長，影響房價變化的因子較多且不擬定，假設樓價分別上下變化5%或10%。經(jīng)測算，以上兩種狀況分析成果均在可控范疇之內(nèi)。7.5資金需求及回收計劃根據(jù)項目開發(fā)運作方案及市場形勢分析估算。資計劃與資金籌措估算根據(jù)項目進展時間及各工作環(huán)節(jié)發(fā)生估算各年資金需求狀況進行投資計劃與資金籌措。②資金回收計劃根據(jù)該地區(qū)市場發(fā)展形式估算，各年資金回收狀況以下（萬元）：銷售價格（元/平方米）第1年第2年總計（萬元）單位進度銷售收入（萬元）單位進度銷售收入（萬元）住宅銷售均價22004025.61006.45032銷售進度80%20%地下室銷售均價500115.550029144.6銷售進度80%20%累計4141.11035.45176.67.6技術經(jīng)濟評定結(jié)論建成竣工后，樓盤售完可實現(xiàn)銷售收入5176.6萬元，實現(xiàn)利潤總額1576.6萬元，上繳銷售稅金及附加282.05萬元。項目投資利稅率為46%，利潤率為28%。規(guī)避風險的建議：①進一步提高容積率，擴大有效銷售面積；②爭取政府對規(guī)費及稅費的減免與優(yōu)惠；③主動營銷，盡快實現(xiàn)銷售回籠。第八章社會影響分析8.1社會影響效果分析（1）項目對本地居民生活的影響本項目果斷貫徹生態(tài)原則、文化原則與經(jīng)濟效益原則并重，力求以較少的投入塑造出環(huán)境相對優(yōu)雅的