《婚姻法》司法解釋三中關(guān)于房屋的規(guī)定及其相關(guān)問題

《婚姻法》司法解釋三中關(guān)于房屋的規(guī)定及其相關(guān)問題

在《刑法》中，關(guān)于住房的規(guī)定一般有三條，即第7條、第10條和第12條。結(jié)合《婚姻法》解釋三及其他相關(guān)規(guī)定,關(guān)于夫妻共同財產(chǎn)的認定主要有以下幾種情形。一、不動產(chǎn)的歸屬婚前以一方名義全款購買商品房,并在結(jié)婚時已經(jīng)領(lǐng)取房產(chǎn)證,房產(chǎn)證上記載一方的名字。在此情況下,如果夫妻雙方?jīng)]有關(guān)于房產(chǎn)權(quán)屬的書面約定和其他特殊情況,屬于婚前個人財產(chǎn),離婚時不再分割,房產(chǎn)歸房產(chǎn)證上記載名字的一方所有,并且這種財產(chǎn)狀況不隨婚姻時間的長短發(fā)生變化。但如果夫妻雙方在婚前(或婚后)對該房產(chǎn)有特殊約定(特殊約定的內(nèi)容既可以約定房產(chǎn)共有,也可以約定房產(chǎn)由某一方獨有,可以約定共有份額,也可以不約定共有的具體份額),離婚時按約定內(nèi)容辦理。二、對罪犯貸款和不動產(chǎn)的界定《婚姻法》解釋三第10條首次明確,離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產(chǎn)應歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。離婚案件中,按揭房屋的分割是焦點問題之一。如果僅僅機械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產(chǎn)或婚后夫妻共同財產(chǎn)的標準,則可能出現(xiàn)對一方顯失公平的情況。根據(jù)《婚姻法》解釋三第10條的規(guī)定,一方在婚前已經(jīng)通過銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部購房款,買賣房屋的合同義務已經(jīng)履行完畢,即在婚前就取得了購房合同確認給購房者的全部債權(quán),婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化,故離婚分割財產(chǎn)時將按揭房屋認定為一方的個人財產(chǎn)相對比較公平。對按揭房屋在婚后的增值,應考慮配偶一方參與還貸的實際情況,對其作出公平合理的補償。在將按揭房屋認定為一方所有的基礎(chǔ)上,未還債務也應由其繼續(xù)承擔,這樣處理不僅易于操作,也符合合同相對性原理。婚前一方與銀行簽訂抵押貸款合同,銀行是在審查其資信及還款能力的基礎(chǔ)上才同意貸款的,其屬于法律意義上的合同相對人,故離婚后應由其繼續(xù)承擔還款義務。對于婚后參與還貸的一方來說,婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分,離婚時根據(jù)《婚姻法》第39條第1款規(guī)定的照顧子女和女方權(quán)益的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。三、產(chǎn)房價值分析婚后全款購買的房產(chǎn)如無特殊約定應屬夫妻共同財產(chǎn),離婚時應當平均分割。具體方法如下:第一,如果一方要房,另一方不要房,得房者可給另一方一半補償。房屋價值按市場價計算。第二,如果夫妻雙方都要房,可采取競價方式獲得產(chǎn)權(quán),以出價高者獲得房屋。如果競價不成,可由法院判決確定。第三,雙方都不要房,可拍賣房屋,所得價款平均分割?；楹筚J款購買的房產(chǎn)如無特殊約定應屬夫妻共同財產(chǎn),離婚時應當平均分割。如果離婚時貸款已還完,雙方按市場價值平均分割即可。如果離婚時貸款尚未還清,雙方應當平均分割房屋凈值,房屋凈值為離婚時房屋市場價減去未還款。四、對子女出資為子女處分子女的態(tài)度《婚姻法》解釋三第7條明確規(guī)定,婚后一方父母出資為子女購買不動產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有,但當事人另有約定的除外。從《婚姻法》解釋三公開征求意見反饋情況看,作為出資人的男方父母或女方父母均表示,他們擔心因子女離婚而導致家庭財產(chǎn)流失。在實際生活中,父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄,一般也不會與子女簽署書面協(xié)議,如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn),勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿,實際上也侵害了出資購房父母的利益。所以,房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資購房父母子女名下的,視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理,多數(shù)人在反饋意見中對此表示贊同,認為這樣處理兼顧了中國國情與社會常理,有助于糾紛的解決。由雙方父母出資購買不動產(chǎn),產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的,按照雙方父母的出資份額按份共有,更為符合實際情況?！痘橐龇ā方忉屓?條規(guī)定,從我國實際出發(fā),將產(chǎn)權(quán)登記主體與明確表示贈與一方聯(lián)系起來,可以使父母出資購房真實意圖的判斷依據(jù)較為客觀,便于司法認定及統(tǒng)一裁量尺度,也有利于均衡保護婚姻雙方及其父母的權(quán)益。五、不動產(chǎn)登記公示效力《婚姻法》解釋三第12條明確規(guī)定,在此情形下,離婚時另一方主張按夫妻共同財產(chǎn)對該房屋進行分割的,法院不予支持。購買該房屋時出資,可以作為債權(quán)處理。這一條特別體現(xiàn)了登記公示效力,同時體現(xiàn)房改房的政策效果。父母才有權(quán)參與房改,子女當然不能享有該房改權(quán)利,但是可以視為對父母借款來處理。這實際上是由于物權(quán)的公示原則所決定的,物權(quán)的公示原則主體體現(xiàn)在《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外”。六、關(guān)于公共住房使用權(quán)和所有權(quán)的確立1.繼續(xù)投資在婚姻存續(xù)期間,雖以一方名義購買公房,如果夫妻雙方?jīng)]有關(guān)于房產(chǎn)權(quán)屬的書面約定和其他特殊情況,其所購房屋仍為夫妻共有財產(chǎn),在離婚時應當平均分割。如在離婚時尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證,并且夫妻雙方對房屋產(chǎn)權(quán)達不成一致意見訴至法院時,人民法院對尚未取得房產(chǎn)證的房屋歸屬不進行審理,也不作出判決,只對房屋使用權(quán)作判決。等到領(lǐng)取房產(chǎn)證之后,任一方可以另行起訴要求法院確定房屋歸屬,人民法院將依法作出判決。2.不動產(chǎn)的權(quán)屬性婚前一方全款購買公房,其所購房屋為一方個人財產(chǎn),如果夫妻雙方?jīng)]有關(guān)于房產(chǎn)權(quán)屬的書面約定和其他特殊情況,在離婚時無論是否取得房產(chǎn)證都不進行房產(chǎn)分割,即房屋屬于一方所有。3.帶著即發(fā)生的資產(chǎn)分割婚前以一方名義貸款購買公房,婚后夫妻雙方共同償還借款,其所購房屋為婚前購房一方所有,但該房共同還款部分和婚后房屋增值部分為雙方共同財產(chǎn)。在離婚時應當就婚后形成的共同財產(chǎn)進行平均分割。如在離婚時尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證,并且夫妻雙方對房屋產(chǎn)權(quán)達不成一致意見訴至法院時,人民法院對尚未取得房產(chǎn)證的房屋歸屬不進行審理,也不作出判決,只對房屋使用權(quán)作判決。等到領(lǐng)取房產(chǎn)證之后,任一方可以另行起訴要求法院確定房屋歸屬,人民法院將依法作出判決。4.未取得不動產(chǎn)的房屋在離婚時尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證,或尚未取得完全所有權(quán)的使用權(quán)房屋