綠色建筑推廣融資模式研究

綠色建筑推廣融資模式研究

1綠色建筑的融資模式2012年，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于加快中國綠色建筑發(fā)展的意見》。2015年，中國增加了10億平方米的綠色建筑。到2020年，綠色建筑占新建建筑的30%以上。然而，事實上，從政府、居民和企業(yè)家的角度來看，綠色建筑的普及存在一些障礙。龐大的資金壓力,是其主要障礙之一。要確保綠色建筑的有效推廣,就需要尋求一種與之適應的有效融資模式。目前,綠色建筑的技術創(chuàng)新、政策鼓勵和融資管理體制的完善,均取得了重大的進展,另一方面我國的資金融通及其運行方式隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢,將其運用于綠色建筑的項目中,具有良好的實踐基礎?；诔Ｒ姷姆康禺a(chǎn)的融資模式,研究以項目為導向的融資模式,對緩解綠色建筑經(jīng)濟成本帶來的資金壓力,不失為一種行之有效的方法。2綠色建筑的概念我國的房地產(chǎn)項目融資模式,一般常見的有四種,即企業(yè)內部融資(也稱內源融資)、上市融資、銀行信貸融資和信托、基金。相較于傳統(tǒng)的建筑模式,綠色建筑在節(jié)能環(huán)保上提出了更高的要求,然而,實質上綠色建筑仍然屬于房地產(chǎn)開發(fā)的項目,開發(fā)周期長、開發(fā)項目工作量大和資金密集等特征,對綠色建筑來說具有相同性。因此,分析比較融資模式,把握其特征和局限性,對解決發(fā)展綠色建筑的資金壓力問題來講,是十分必要的。2.1項目融資模式長期以來,我國信用貸款是銀行主要的放款方式,貸款方評價投資風險的主要依據(jù)也是借款方的信用,關注的是借款方是否有項目以外的資產(chǎn)足夠進行還款,而忽視融資方所經(jīng)營項目的成敗。在項目融資模式下,項目的發(fā)起人一般以專門的公司進行融資的運作和管理。此時,貸款的償還方由發(fā)起人轉化為投資公司,借貸的資金也將以公司的收益盈利償還。因此,項目融資模式下,借款方在評價投資風險的時候,會將項目運行的成敗納入到評價體系中,項目可能實現(xiàn)的收益和所需的現(xiàn)金流量將成為重點關注的內容。項目融資模式之所以能夠成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資方式,主要因其具有以下特征。2.1.1融資公司的風險項目融資模式以項目全壽命周期為對象,在此前提下,根據(jù)項目的具體情況,特別是項目的收益情況,有可能獲得更高比例的貸款,亦即融資公司能夠有機會獲取更多的外部資金,在此基礎上運用外部資金的杠桿作用,以提高資本的收益率。基于項目的生命周期,項目融資模式能夠獲得較為靈活的貸款政策和期限較長的貸款。2.1.2基于償還債務的承擔無追索權是指貸款人只能依靠項目資產(chǎn)和未來的收益作為還款的來源,對項目的發(fā)起人沒有追索權,發(fā)起人將不再直接承擔償還債務的責任;有限追索權是其發(fā)起人或者第三方為項目提供擔保,但并不需要以自身的資產(chǎn)來保證貸款的償還。如此,發(fā)起人就可以有更大的空間去從事其他的項目管理。無追索權和有限追索權將融資的風險控制在項目本身的范圍內,對發(fā)起人來講,降低了融資的風險和成本。2.1.3法人實體—非公司負債融資特征在項目融資過程中,項目發(fā)起人組建具有獨立承擔民事責任能力的法人實體—項目融資公司,所有的借款和資金流動都是以項目融資公司為主體進行,而不是記在發(fā)起人個人的資產(chǎn)負債表上。這就使得發(fā)起人擁有更多的自由資金繼續(xù)進行其他項目的投資。2.1.4項目融資模式的風險分析在項目融資模式下,項目融資分攤了發(fā)起人的風險,將發(fā)起人承擔的風險轉移到了項目和融資公司上。同時,項目融資模式對借款人識別和分析項目的各種風險因素,對把握參與者能夠承擔風險的能力和可能性具有促進作用,對于資金融通的優(yōu)化發(fā)展十分重要。項目融資模式將項目本身的經(jīng)濟作為主要的評價對象,對項目發(fā)起人的風險分擔和投資者能否實現(xiàn)有限追索等提供了有效的解決方式。2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目信用擔保體系運用存在局限性盡管項目融資模式具有資金來源多樣化,信用擔保結構多樣化等優(yōu)勢,但是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的融資結構千差萬別,其在具體的運用中也存在較大的局限性。2.2.1項目融資模式項目融資模式具有的籌資能力強,風險分散等優(yōu)點,為投資者在項目開發(fā)的過程中提供了更為廣闊的籌資渠道。然而項目融資模式依賴于項目本身的成敗,其風險相較于傳統(tǒng)的融資模式更大?，F(xiàn)階段,項目融資模式在房地產(chǎn)行業(yè)尚未得到廣泛的運用,貸款方仍然需要通過信用擔保來降低資金的風險。開發(fā)商仍然需要通過自身的信用和利用各種資產(chǎn)作為擔?；蛘叩盅簛慝@得資金。雖然也有采用項目公司進行融資的方式進行運作,但還未進入成熟的發(fā)展階段。2.2.2項目融資模式的局限性我國的房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟波動和國家宏觀調控的影響,導致房地產(chǎn)的風險性較大,主要體現(xiàn)在項目本身的經(jīng)濟強度不穩(wěn)定。另外,房地產(chǎn)項目自身的數(shù)據(jù)缺乏可靠性,使得銀行在評估項目風險的過程中具有很多的不確定性,難以獲得銀行認可。因此,要推進項目融資模式在綠色建筑項目中的運用,必須要突破上述兩個方面的局限性。第一是項目融資本身的局限,以項目為導向,在規(guī)范的制度約束下運作;第二是通過建立項目風險評估機制,使之更加嚴謹和科學,獲得借貸方的認可。3色建筑項目的節(jié)能環(huán)保的必要性盡管項目融資模式在我國房地產(chǎn)行業(yè)中的運用具有明顯的局限性,但是綠色建筑項目相較于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目,在節(jié)能環(huán)保方面提出了更多的要求,這也就使得綠色建筑項目擁有了比較優(yōu)勢。分析綠色建筑的特征和規(guī)律,將項目融資的內涵與之結合,探尋出適合綠色建筑的項目融資模式。3.1綠色建筑的經(jīng)濟收益將被納入經(jīng)濟周期內綠色建筑在節(jié)能環(huán)保方面的要求使得其成本投入大幅增加,進一步說要推進項目融資模式在綠色建筑項目中運用,必須要進行突破,基于綠色建筑的增量成本和經(jīng)濟效益分析,可知其前期的增量成本在后期將產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟收益。所謂增量成本和增量經(jīng)濟效益,是針對綠色建筑與傳統(tǒng)建筑相比較而做出的經(jīng)濟分析。考慮到資金的時間價值,一般情況下綠色建筑穩(wěn)定的經(jīng)濟收益將在全壽命周期內一直存在。根據(jù)推廣綠色建筑的實踐分析,綠色建筑的增量成本在5~8年之后將能夠通過由經(jīng)濟收益全部回收。有專家表示,綠色建筑絕不應該是高成本的,即使建設中的成本增加,也完全有可能通過運行階段的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)約資源等措施在一段時間內收回。根據(jù)常規(guī)計算,七年左右綠色增量成本就能收回,以后推進收回的時間越來越短。這個期限也是銀行和其他貸款機構能夠接受的投資期限,基于此,可見綠色建筑的項目融資模式擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟強度。另外,在全球性的資源和環(huán)境危機下,我國對綠色建筑一直持鼓勵的態(tài)度與積極的政策導向,在大政方針上保證了綠色建筑的穩(wěn)定發(fā)展。2012年4月,深圳市率先全國制定了《深圳市綠色建筑促進辦法(草案)》,其中著重提到“綠色建筑的建設單位可以向市建設主管部門申請貸款貼息;在本市注冊的節(jié)能服務企業(yè),采用合同能源管理方式為建筑物提供節(jié)能改造和綠色改造的,可以向市發(fā)展改革部門、財政部門申請合同能源管理財政獎勵資金支持,也可憑項目合同向銀行申請無抵押融資貸款”等。3.2項目的關鍵點綠色建筑項目融資模式能否成功并廣泛運用,其關鍵點主要體現(xiàn)在項目本身的經(jīng)濟強度和增加的初始資金投入能否得到解決。具體來說,需要把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)。3.2.1綠色建筑行動綠色建筑因其具有的社會效益和生態(tài)效益,將獲得政府的重點支持,如深圳市出臺的《深圳市綠色建筑促進辦法(草案)》中明確:將采取強制和鼓勵并舉的系統(tǒng)推進模式,力求從法規(guī)、規(guī)劃、立項、設計、建設、標準等各方面全方位推進綠色建筑行動,這就為項目融資奠定了穩(wěn)定的社會基礎。其來自政府和宏觀市場的風險基本上得到了規(guī)避,其關注的重點只需要考慮有效控制項目本身的風險。3.2.2采用項目融資的方式融資綠色建筑增量經(jīng)濟成本能否獲得對應的經(jīng)濟效益,是項目融資關注的另一個重點。綠色建筑的增量經(jīng)濟成本通過科學的計算體系能夠進行精確的計算,這就為項目融資提供了可供參考的依據(jù)。基于項目融資的模式,綠色建筑項目的現(xiàn)金流量和未來的經(jīng)濟收益不再需要依賴于投資者或者發(fā)起人的個人資信狀況,只需依據(jù)綠色建筑項目全壽命周期范圍內的經(jīng)濟效益即可。綠色建筑項目在未來所產(chǎn)生的經(jīng)濟收益,能否在貸款方要求的期限內償還所有的貸款,也可以通過增量成本和經(jīng)濟效益的計算而確定。3.2.3綠色建筑項目的增量成本資金融通中追索的根源是項目的經(jīng)濟強度是否能夠抵抗銀行投資的風險,當項目本身的強度不可靠時,便需要投資者或者項目發(fā)起人提供額外的擔保和信用保障,以降低銀行借款的風險。綠色建筑的增量成本在全壽命周期內所帶來的收益是十分穩(wěn)定的,通過節(jié)約資源和能源而獲得,當各種符合綠色標準的建筑項目開始正常運營之后,可以獲得穩(wěn)定的資源節(jié)約效益。正常的運營下,綠色建筑項目融資的增量經(jīng)濟成本幾乎是零風險的。結合其他的融資管理手段和風險防范措施,即使在項目建設的階段,完全可以實現(xiàn)有限追索。4各融資模式含義項目融資模式在綠色建筑中具體運用,需要借鑒常見的項目融資模式的操作模式并吸收其他模式的經(jīng)驗,結合綠色建筑自身的特點進行融合。根據(jù)我國資金融通的實踐經(jīng)驗,業(yè)內對綠色建筑融資模式提出了四個構想模式:第一,與天然氣、石油、電力設施等相關的“實施使用協(xié)議”融資模式;第二,杠桿租賃融資模式,即由資產(chǎn)的出租人融資購買項目資產(chǎn),將其租賃給承租人使用,當融資期限屆滿或者租賃協(xié)議結束之后,再以商定的價格回購;第三,特許融資模式(BOT),是指國家或者地方政府將項目的特許權授予承包商,承包商在特許期限內完成項目的設計、融資、建設和運營維護等,在此期間,允許承包商向使用者收取適當?shù)馁M用,以回收項目投資和經(jīng)營成本,并獲得一定的回報。當特許期滿后,承包商將建筑設備再移交給地方政府。第四,公共部門和私營企業(yè)合作開發(fā)并分擔相應風險的項目融資模式(也稱PPP融資模式),與BOT融資模式具有相似的特征,但是實際的融資操作過程中,兩者具有了更多的內涵與操作細節(jié)?；谶@些已有的項目融資模式,在綠色建筑中仍然需要關注各參與方風險的分擔,以及融資與市場的關系這些最主要的問題。4.1綠色建筑項目的評價指標與評價體系在確定綠色建筑項目投資的過程中,進行資金的投資分析和經(jīng)濟評價是其必要的階段。投資者按計劃的現(xiàn)金流量對增量成本進行經(jīng)濟評價,以確定該項目是否能夠進行投資。其中主要的評價指標主要有凈現(xiàn)值、內部收益率和投資回收期等。另外,投資者選擇綠色建筑,更多會關注其在生態(tài)、環(huán)保和節(jié)能以及生活質量等方面的效益,經(jīng)濟效益僅僅是考慮投資者的利益能夠及時收回。在綠色建筑項目評估方案中,已有諸多可以借鑒的評估體系,其中美國的LEED評價體系是目前業(yè)界較為先進的評估體系,值得借鑒和參考。在國內也有如《中國生態(tài)住宅技術評價手冊》等已成熟的評價體系。對項目的評估,是投資者在后續(xù)階段評價項目經(jīng)濟強度,并決定追加投資的前提條件。4.2企業(yè)融資模式完成了投資分析和評估之后,即進入到融資決策階段。投資方根據(jù)項目和開發(fā)商的實際情況來確定是否需要擴大融資,采用何種方式進行融資,是否需要采用項目融資的模式也需根據(jù)項目的實際情況來確定。當企業(yè)的資金實力、貸款資金的數(shù)額大小和還款時間的要求,以及融資的費用在可接受的范圍內,便可確定進行融資。另外,如果企業(yè)自身的資金雄厚,能夠承擔增量成本的投入,則可以更加順利地解決增加的資金問題。實際很少有企業(yè)能夠承擔起這部分的增量成本,所以,進行融資是最佳的解決方案。此時是否需要采用項目融資的模式,可以根據(jù)增量成本的具體數(shù)額來進行確定,若其他的融資方式無法解決綠色建筑所需的增量成本,就可以采用項目融資的方式。4.3通過技術來識別,實現(xiàn)融資結構的一致性,并保證融資過程的穩(wěn)定性和責任的公平分擔。為融資方案提供專業(yè)技術在我國我國企業(yè)綠色建筑的工程采用項目融資的模式,需在具體融資模式運作的基礎上,規(guī)劃實用性強的融資結構。在設計融資結構的過程中,未來的經(jīng)濟效益和項目經(jīng)濟強度以及各參與方的利益關系,需要通過合理的設計和安排達成一致,實現(xiàn)風險和責任的公平分擔,并保證各自能夠獲得穩(wěn)定的收益。實際操作中,各種擔?；蛘咻o助協(xié)議可以保證融資結構的穩(wěn)定性和可行性。邀請專業(yè)的咨詢公司對融資結構中的風險因素。進行全面的識別與分析,也是十分有效的操作方式。比如,借鑒國家開發(fā)油氣、建立電站項目的融資經(jīng)驗,邀請電力公司參與綠色建筑項目融資,節(jié)約的電費收益可以直接用于支付電力公司的融資額度。同時,電力公司的電費流量對銀行也是實實在在的凈現(xiàn)金流量,是可以用于與銀行的磋商及談判的。這個談判的過程就是平衡各參與方的風險和收益的過程,也是優(yōu)化融資結構的過程。4.4全程監(jiān)控項目的進展,確保資金的及時流轉項目融資的計劃和融資結構確定后,便進入到最后的執(zhí)行過程中。由于項目融資的結構復雜性與風險來源多元化,銀行通常會進跟著項目的進展,全程監(jiān)督項目的現(xiàn)金流轉情況,并將可能出現(xiàn)的風險控制在最小的范圍內。