2022年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法模擬試題五

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一、單項(xiàng)選擇題

1.估價(jià)的通俗含義是估計(jì)（）的價(jià)格或價(jià)值。[1分]

A現(xiàn)有物品

B一般物品

C經(jīng)濟(jì)物品

D建筑物品

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。[1分]

A獨(dú)一無二和供給有限

B獨(dú)一無二和價(jià)值量大

C流動性差和價(jià)值量大

D不可移動和用途多樣

3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由（）決定的。[1分]

A土地總量有限

B規(guī)劃+限制

C房地產(chǎn)不可移動

D價(jià)值量大

4.估價(jià)報(bào)告書中說明的（）限定了其用途。[1分]

A估價(jià)原則

B估價(jià)方法

C估價(jià)目的

D估價(jià)對象狀況

5.下列不屬于土地使用權(quán)的是（）。[1分]

A建設(shè)用地使用權(quán)

B宅基地使用權(quán)

C土地承包經(jīng)營權(quán)

D租賃權(quán)

6.不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是（）。[1分]

A外部經(jīng)濟(jì)

B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

C生活水平的提高

D通貨膨脹

7.最適合用市場法估價(jià)的是（）。[1分]

A用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)

B可銷售的房地產(chǎn)

C出租或營業(yè)的房地產(chǎn)

D僅適用于自用的房地產(chǎn)

8.下列（）使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。[1分]

A用途

B建筑規(guī)模

C容積率

D綠地率

9.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的（）表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。[1分]

A等值

B不等值

C相同

D不相同

10.從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。[1分]

A長期趨勢

B后期利潤

C權(quán)益

D供給和需求

11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/m2。[1分]

A2022.80

B2214.29

C2336.45

D2447.37

12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。[1分]

A2400

B2580

C2607

D2760

13.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場上具有相同的（）。[1分]

A成交價(jià)格

B理論價(jià)格

C評估價(jià)值

D市場價(jià)格

14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A2000

B2200

C2400

D2500

15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。[1分]

A交通擁擠

B建筑技術(shù)進(jìn)步

C城市規(guī)劃改變

D自然環(huán)境惡化

16.磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為（）。[1分]

A4%

B3%

C2%

D1%

17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。[1分]

A高于

B低于

C等于

D條件不足，無法確定

18.除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其（）的狀況。[1分]

A估價(jià)作業(yè)日期

B成交日期時(shí)

C估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D交易日期調(diào)整后

19.某宗估價(jià)對象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。[1分]

A38

B42

C58

D60

20.某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬元，若報(bào)酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。[1分]

A351.30

B280.19

C270.78

D277.55

21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A3800

B4500

C5200

D5600

22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。[1分]

A280

B285

C290

D295

23.某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。[1分]

A4580

B5580

C6580

D7580

24.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。[1分]

A房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降

B房地產(chǎn)價(jià)格的變動呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

C房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且市場上升或下降的波動幅度大致相等

D房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。[1分]

A4023.04

B4074.10

C4768.50

D5652.09

26.資本化率是（）的倒數(shù)。[1分]

A毛租金乘數(shù)

B潛在毛租金乘數(shù)

C有效毛收入乘數(shù)

D凈收益乘數(shù)

27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。[1分]

A40

B45

C48

D50

28.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是（）。[1分]

A市場行情變化不定

B供需變化引起價(jià)格變化

C房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握

D房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同

29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括（）。[1分]

A最佳區(qū)位

B最佳規(guī)模

C最佳用途

D最佳集約度

30.預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會（）。[1分]

A上升

B下降

C不變

D升降難定

31.某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每m2建筑面積的價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A1667

B1765

C1875

D2000

32.從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是（）。[1分]

A銷售狀況價(jià)值論

B市場供求價(jià)值論

C生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論

33.某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價(jià)為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費(fèi)用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價(jià)為（）萬元。[1分]

A98

B52

C54

D103

34.在某商業(yè)街深度30.48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)四三二一法測，與其相鄰、臨街深度為45.72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。[1分]

A1504

B1404

C1304

D1204

35.用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=（）。[1分]

A房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額

B房屋重置價(jià)格×房屋成新度

C房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限

D房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限

36.在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是（）。[1分]

A成交價(jià)≥最高價(jià)≥最低價(jià)

B成交價(jià)≥最低價(jià)≤最高價(jià)

C最高價(jià)≥成交價(jià)≥最低價(jià)

D最高價(jià)≥最低價(jià)≥成交價(jià)

37.某塊土地總面積為200m2，建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為（）m2。[1分]

A1200

B120

C3333

D333.3

38.已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬元。[1分]

A112.5

B155.6

C144.6

D132.4

39.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取（）凈收益作為估價(jià)依據(jù)。[1分]

A類似房地產(chǎn)的客觀

B類似房地產(chǎn)的實(shí)際

C類似房地產(chǎn)的最高

D類似房地產(chǎn)的最低

40.當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)正常時(shí)，實(shí)際成新率與直線法計(jì)算出的成新率相當(dāng)；當(dāng)建筑物的維修養(yǎng)護(hù)比正常維修養(yǎng)護(hù)好或經(jīng)過更新改造，實(shí)際成新率應(yīng)（）直線法計(jì)算出的成新率。[1分]

A大于

B大于或等于

C小于

D小于或等于

41.在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。[1分]

A本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有

B所有參加該估價(jià)項(xiàng)目

C對該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任

D任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人

42.某房地產(chǎn)價(jià)格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個(gè)月末一次付清，當(dāng)時(shí)月利率為1%。該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為（）萬元。[1分]

A87

B124

C130

D134

43.某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方和買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬元。[1分]

A27.6

B28.2

C29.0

D29.9

44.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。[1分]

A可比實(shí)例房地產(chǎn)

B估價(jià)對象房地產(chǎn)

C標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)

D類似房地產(chǎn)

45.某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對象優(yōu)9%，則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（）。[1分]

A0.91

B0.92

C1.09

D1.10

46.某宗房地產(chǎn)2022年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2022年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2022年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2022年1月1日為100)。該宗房地產(chǎn)2022年10月1日的價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A2402.22

B2302.22

C2202.22

D2102.22

47.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。[1分]

A建筑規(guī)模

B基礎(chǔ)成本

C重新開發(fā)建設(shè)成本

D建后利潤

48.下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是（）。[1分]

A通過自己開發(fā)耕地取得

B通過征收土地取得

C通過城市房屋拆遷取得

D通過市場購買取得

49.成本法最基本的公式是（）。[1分]

A房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-建筑物折舊

B房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格+建筑物折舊

C房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格-建筑物折舊

D房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格+建筑物折舊

50.下列說法不屬于重新購建價(jià)格的求取思路的是（）。[1分]

A房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的求取思路

B土地重新購建價(jià)格的求取思路

C具體價(jià)格重新購建價(jià)格的求取思路

D建筑物重新購建價(jià)格的求取思路

51.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為（）。[1分]

A75%

B79%

C81%

D84%

52.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為（）萬元。[1分]

A824

B924

C844

D944

53.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是（）的體現(xiàn)。[1分]

A經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

B均衡原理

C替代原理

D對立原理

54.收益法是以（）為基礎(chǔ)的。[1分]

A定期原理

B平衡原理

C替代原理

D預(yù)期原理

55.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）。[1分]

A94.12

B92.14

C91.24

D93.25

56.實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）。[1分]

A過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

B過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

C未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法

D未來數(shù)據(jù)資本化公式法

57.在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。[1分]

A未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

B投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

C銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D開發(fā)成本和管理費(fèi)用

58.某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（）。[1分]

A30%

B45%

C65%

D75%

59.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價(jià)格。[1分]

A數(shù)學(xué)曲線擬合法

B平均增減量法

C平均發(fā)展速度法

D移動平均法

60.居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看（）和安寧程度。[1分]

A周圍環(huán)境狀況

B繁華程度

C臨街狀況

D附近是否有礦產(chǎn)資源

二、多項(xiàng)選擇題

61.下列對房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識，正確的是（）。[2分]

A房地產(chǎn)的估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)

C房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

D房地產(chǎn)估價(jià)會有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

E房地產(chǎn)估價(jià)是門科學(xué)不是藝術(shù)

62.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有（）。[2分]

A無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地

B重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物

C考慮建筑物存在對土地價(jià)值的影響

D考慮豪華建筑存在對土地價(jià)值與可利用資源的具體影響

E重視土地對建筑物價(jià)值的影響

63.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。[2分]

A裝飾裝修改造

B通貨膨脹

C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D改進(jìn)物業(yè)管理

E周圍環(huán)境改善

64.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。[2分]

A充公權(quán)

B管制權(quán)

C征稅權(quán)

D征收權(quán)

E出讓權(quán)

65.權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括（）。[2分]

A土地使用年限

B土地出讓方式

C城市規(guī)劃限制條件

D樓層、朝向

E公共設(shè)施完備程度

66.最高最佳使用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。[2分]

A法律上許可

B技術(shù)上可能

C經(jīng)濟(jì)上可行

D價(jià)值最大化

E使用上簡便

67.下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。[2分]

A消費(fèi)者的收入增加

B作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

D消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

E消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

68.建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。[2分]

A單位比較法

B工料測量法

C指數(shù)調(diào)整法

D分部分項(xiàng)法

E成新折扣法

69.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用不包含（）等。[2分]

A房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

B抵押貸款還本付息額

C房屋設(shè)備折舊費(fèi)

D所得稅

E房屋裝修折舊費(fèi)

70.補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。[2分]

A出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

B增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率

C轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

D改變原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途

E拍賣土地使用權(quán)

71.兩種重新購建價(jià)格可以說是重新購建價(jià)格的基準(zhǔn)，它們分別為（）。[2分]

A重整價(jià)格基準(zhǔn)

B重建價(jià)格基準(zhǔn)

C重置價(jià)格基準(zhǔn)

D折舊價(jià)格基準(zhǔn)

E替代價(jià)格基準(zhǔn)

72.以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的價(jià)格有（）。[2分]

A基準(zhǔn)地價(jià)

B市場交易價(jià)

C標(biāo)定地價(jià)

D房屋的重置價(jià)格

E市場成交價(jià)

73.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。[2分]

A乙地塊比甲地塊貴

B甲地