《中外資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》課件第4章 國際評估準(zhǔn)則

1、中外資產(chǎn)評估準(zhǔn)則第四章 國際評估準(zhǔn)則1 學(xué)習(xí)目標(biāo)國際評估準(zhǔn)則（International Valuation Standards，以下簡稱“IVS”）是一部面向全球眾多國家的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，比較全面地反映了當(dāng)前國際評估理論研究和各國執(zhí)業(yè)實(shí)踐的成果，代表了國際評估業(yè)統(tǒng)一的發(fā)展趨勢，引領(lǐng)著全球評估業(yè)的發(fā)展方向，對其他國家或地區(qū)評估準(zhǔn)則的建設(shè)與發(fā)展具有廣泛且重要的影響。通過本章的學(xué)習(xí)，你應(yīng)當(dāng)理解或掌握：（1）IVS的基本特點(diǎn)與影響。（2）IVS的結(jié)構(gòu)體系及各部分的主要構(gòu)成。（3）IVS概念框架與行為規(guī)范。（4）通用準(zhǔn)則、資產(chǎn)準(zhǔn)則。你應(yīng)當(dāng)了解：（1）IVS的制定與演進(jìn)。（2）IVS第9版的主要改變及其原

2、因。（3）應(yīng)用指南的構(gòu)成及主要內(nèi)容?？傊?，學(xué)習(xí)本章后，應(yīng)對IVS有比較深刻的理解和認(rèn)識，并通過與我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的比較，提出值得我國借鑒或?qū)W習(xí)之處。2 知識結(jié)構(gòu)圖 國際評估準(zhǔn)則理事會產(chǎn)生背景演進(jìn)制定機(jī)制特點(diǎn)與影響結(jié)構(gòu)體系主要改變概念框架行為規(guī)范101工作范圍102評估的實(shí)施103評估報(bào)告200企業(yè)和企業(yè)權(quán)益210無形資產(chǎn)220廠房和設(shè)備230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益233建造中的投資性資產(chǎn)250金融工具300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估310抵押貸款的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評估IVS概念框架與行為規(guī)范IVS產(chǎn)生背景與演進(jìn)通用準(zhǔn)則資產(chǎn)準(zhǔn)則國際評估應(yīng)用指南國際評估準(zhǔn)則（IVS）3 案例導(dǎo)入 全球化的歷史經(jīng)驗(yàn)可以分成四大類：道義問

3、題；收益問題；趨同與逐異問題；國際主義與民族主義問題。 作為市場經(jīng)濟(jì)體系的“基礎(chǔ)設(shè)施”，資產(chǎn)評估是專業(yè)服務(wù)業(yè)的重要領(lǐng)域之一，對全球范圍內(nèi)配置資源、國際資本市場、跨國并購和戰(zhàn)略聯(lián)盟、各國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)的融合發(fā)展，起著重要的作用。經(jīng)濟(jì)全球化需要各國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的國際趨同，也需要各國積極參與到IVS的制定中來。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則國際趨同，其實(shí)質(zhì)是與IVS趨同。經(jīng)濟(jì)全球化和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則國際趨同的大趨勢，要求我國加速實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則國際趨同，減少我國經(jīng)濟(jì)融入世界經(jīng)濟(jì)體系的障礙，改善我國經(jīng)濟(jì)貿(mào)易環(huán)境。 第一節(jié) IVS的產(chǎn)生背景與演進(jìn)一、國際評估準(zhǔn)則理事會和IVS的產(chǎn)生背景 （一）國際評估準(zhǔn)則理事會http:/ 國際評估

4、準(zhǔn)則理事會（International Valuation Standards Council，IVSC）成立于1981年，是在各國評估行業(yè)迅速發(fā)展和評估業(yè)區(qū)域化、國際化發(fā)展的基礎(chǔ)上形成的國際性評估專業(yè)組織，其成立標(biāo)志著國際評估業(yè)正式走上國際化協(xié)作發(fā)展的道路。IVSC是聯(lián)合國非政府組織（NGO）的成員，是一家總部設(shè)在倫敦的非營利性組織，目前的成員遍布50多個(gè)國家。IVSC是20世紀(jì)80年代以來在世界各國資產(chǎn)評估專業(yè)團(tuán)體的推動(dòng)下，逐步發(fā)展起來的重要國際性評估專業(yè)組織，目前在國際評估界發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其制定和努力推廣的國際評估準(zhǔn)則（International Valuation Standards

5、，IVS）是目前最具影響力的國際性評估專業(yè)準(zhǔn)則。 IVSB是IVSC下的獨(dú)立自主的準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)。由9名委員組成，負(fù)責(zé)國際評估準(zhǔn)則的制定工作。由611名委員組成，負(fù)責(zé)IVSC戰(zhàn)略、監(jiān)管和籌資，任命其他兩委員會的人選并審議新會員的申請。國際評估準(zhǔn)則理事會（IVSC）管理委員會（BOT）國際評估準(zhǔn)則委員會（IVSB）國際評估專業(yè)委員會（IVPB）由9名委員組成，負(fù)責(zé)監(jiān)督全球評估行業(yè)的教育培訓(xùn)及資格授予。（二）IVS產(chǎn)生及修訂的背景 國際評估準(zhǔn)則理事會的誕生有其獨(dú)特的歷史背景，既反映了各國和國際資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在需求，也是經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展等外部推動(dòng)因素共同作用的必然結(jié)果。1.世界范圍資產(chǎn)評估業(yè)的迅猛

6、發(fā)展。20世紀(jì)80年代以來，英國、美國、澳大利亞、新西蘭、加拿大等許多國家陸續(xù)成立了資產(chǎn)評估協(xié)會、學(xué)會等專業(yè)性組織，并分別制定了本國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和職業(yè)道德守則，為成立國際性評估專業(yè)團(tuán)體奠定了行業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。 2.經(jīng)濟(jì)全球化。在世界貿(mào)易組織等國際性組織的努力下，商品、服務(wù)及資產(chǎn)跨國交易的壁壘日益減少，一個(gè)國家戰(zhàn)略策略的制訂越來越多地受到地區(qū)及國際因素的影響。綜觀當(dāng)今世界，全球范圍內(nèi)配置資源和拓展市場的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式，業(yè)已成為世界經(jīng)濟(jì)的重要特征與趨勢，各國相互依存度日益加深，全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為一個(gè)有機(jī)互動(dòng)的整體。國際資本市場、跨國并購和戰(zhàn)略聯(lián)盟的發(fā)展，使資本、勞務(wù)等生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)自由流通更加便捷，

7、推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中各種標(biāo)準(zhǔn)、制度的國際化趨同。作為市場經(jīng)濟(jì)體系的“基礎(chǔ)設(shè)施”，盡管各國資產(chǎn)評估行業(yè)有了長足發(fā)展，但在國際上資產(chǎn)評估行業(yè)尚未形成一個(gè)世界性的中心，各國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、理論、實(shí)務(wù)以及專業(yè)術(shù)語上的差異，都給資產(chǎn)評估業(yè)的國際合作和進(jìn)一步發(fā)展帶來了很大困難，不能滿足日益全球化的資本市場和國際經(jīng)濟(jì)界的要求。制定一部統(tǒng)一的、在國際評估界得到廣泛公認(rèn)的國際評估準(zhǔn)則已成為國際資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，也成為促使國際評估準(zhǔn)則理事會成立的內(nèi)在動(dòng)力。 3.國際會計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的快速發(fā)展及國際趨同。20世紀(jì)70年代以來，隨著國際經(jīng)濟(jì)和市場全球化的迅速發(fā)展，各國經(jīng)濟(jì)界越來越重視資產(chǎn)評估在資本市場和促進(jìn)資

8、本跨國流動(dòng)中的重要作用，特別是資產(chǎn)評估所具有的在有關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)文件中反映資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值、彌補(bǔ)傳統(tǒng)會計(jì)中歷史成本原則缺陷的功能得到了越來越多的關(guān)注。近年來，國際準(zhǔn)則在其他領(lǐng)域的日益普及，最引人注目的是國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASB）頒布的國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS），導(dǎo)致了對于能支持這類準(zhǔn)則測量要求的國際評估準(zhǔn)則的需求。同時(shí)，國際評估準(zhǔn)則也日益地得到國際會計(jì)界的認(rèn)可。 4.資產(chǎn)評估理論與實(shí)務(wù)的不斷發(fā)展。如美國等發(fā)達(dá)國家無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價(jià)值評估理論和實(shí)踐的發(fā)展以及USPAP的制定，為國際評估準(zhǔn)則中無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、企業(yè)價(jià)值評估準(zhǔn)則奠定了基礎(chǔ)。再如，基于評估術(shù)語詞匯的特定含義使用頻率以及資產(chǎn)評估在

9、國際社會作用認(rèn)識的不斷提高，2011版對以往的內(nèi)容作了大大的壓縮。 （三）IVSC主要宗旨和目標(biāo) IVSC致力于發(fā)展一套適用于所有資產(chǎn)和負(fù)債評估的國際準(zhǔn)則（標(biāo)準(zhǔn)）和要求。IVS應(yīng)達(dá)到如下目標(biāo)：準(zhǔn)則應(yīng)該是高質(zhì)量的、易于理解的、清晰的并且能夠被連貫應(yīng)用的；準(zhǔn)則是能適應(yīng)全球市場的需要，并為IVS與各國準(zhǔn)則趨同提供基礎(chǔ)；準(zhǔn)則應(yīng)該包括對評估所有資產(chǎn)、負(fù)債和企業(yè)的要求。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)IVSC的預(yù)期目標(biāo)：一是成為IVS制定者，保證準(zhǔn)則的國際化、可持續(xù)性與影響力；二是通過穩(wěn)定市場及提升信任，促進(jìn)金融環(huán)境穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)增長；三是通過提振行業(yè)信心使資產(chǎn)評估成為資本市場的主要參與者；四是成為國際公認(rèn)的技術(shù)及專業(yè)評估準(zhǔn)則制定者

10、；五是成為促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者。二、IVS的演進(jìn)與影響 1981年英美20多個(gè)國家和地區(qū)在墨爾本發(fā)起，國際資產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會成立（TIAVSC）1985年國際評估準(zhǔn)則委員會制定了第1版IVS2011年推出 IVS 第九版1994年委員會改名為IVSC，第2版2000年第4版、2001年第5版、2003年第6版、2005年第7版、2007年第8版（一）IVS的演進(jìn) 國際評估準(zhǔn)則修訂時(shí)間間隔 1初始（起步）階段（19851993）。IAVSC成立后就著手制定國際性評估準(zhǔn)則文件。在對有關(guān)國家評估準(zhǔn)則和評估執(zhí)業(yè)情況進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上，于1985年制定了IVS第一版，并根據(jù)評估業(yè)務(wù)發(fā)展的需要適

11、時(shí)修訂和完善。第一版以不動(dòng)產(chǎn)評估為主要規(guī)范內(nèi)容。2擴(kuò)張階段（19941999）。1994年、1997年修訂并發(fā)布了IVS第二版和第三版。尤其是第二版中將價(jià)值類型劃分為市場價(jià)值和非市場價(jià)值，并確定了市場價(jià)值定義，此定義到現(xiàn)今為止仍有效。而第三版則將準(zhǔn)則逐步擴(kuò)大到其他資產(chǎn)，包括企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)和金融權(quán)益。3快速發(fā)展階段（20002007）。這一階段，IVS制定和修訂工作進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，先后發(fā)布了5個(gè)版本的準(zhǔn)則，逐步確立了現(xiàn)在的準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)，即評估的基本原則、準(zhǔn)則綜述、應(yīng)用、指南和技術(shù)文件。2007年版（以下簡稱“第8版”）包括3個(gè)準(zhǔn)則、3個(gè)應(yīng)用和15個(gè)指南。其中，IVS1市場價(jià)值、IVS2

12、非市場價(jià)值和IVS3評估報(bào)告三個(gè)準(zhǔn)則，分別規(guī)范了市場價(jià)值基礎(chǔ)評估和非市場價(jià)值基礎(chǔ)評估以及資產(chǎn)評估報(bào)告的編制。這三個(gè)準(zhǔn)則構(gòu)成了IVS的基礎(chǔ)，并對其他國家或地區(qū)的評估準(zhǔn)則產(chǎn)生了巨大的影響，英國、澳大利亞和新西蘭、中國、美國、歐洲等國家或地區(qū)的評估準(zhǔn)則均采納了IVS1和IVS2中市場價(jià)值、非市場價(jià)值的定義。4重構(gòu)準(zhǔn)則框架階段（2008）。2011年版（以下簡稱“第9版”）是IVSC為期三年不斷改善和重構(gòu)的工作成果，基于縮減術(shù)語表、避免重復(fù)、減少指令、淡化房地產(chǎn)偏向性、去除方法論和道德準(zhǔn)則以及對以往準(zhǔn)則的反思，第9版分為通用準(zhǔn)則、資產(chǎn)準(zhǔn)則和評估應(yīng)用指南，整個(gè)準(zhǔn)則體系更簡明、清晰、平衡、全面，準(zhǔn)則的可讀

13、性和操作性更強(qiáng)。 （二）IVS的影響 國際評估準(zhǔn)則從單一的不動(dòng)產(chǎn)評準(zhǔn)則走向綜合性評估準(zhǔn)則，匯集了眾多國家多年來資產(chǎn)評估方面的精華，代表了當(dāng)今世界資產(chǎn)評估業(yè)的精華和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。1.影響。IVS的影響力來自兩個(gè)方面：一是IVSC的目標(biāo)之一就是將各個(gè)國家的評估準(zhǔn)則整合為一套統(tǒng)一的高質(zhì)量的全球準(zhǔn)則，IVSC負(fù)責(zé)與各國準(zhǔn)則制定機(jī)構(gòu)和地區(qū)評估師團(tuán)體的溝通和協(xié)調(diào)，以及促進(jìn)IVS在各國的推廣和應(yīng)用。二是IVS是基于不同國家或地區(qū)經(jīng)過多年實(shí)踐的評估準(zhǔn)則形成的，是世界各國資產(chǎn)評估先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)和歸納。不同國家或地區(qū)對IVS的應(yīng)用有直接作為國家評估準(zhǔn)則、作為國家準(zhǔn)則的組成部分或者附錄、以IVS為基礎(chǔ)發(fā)展本國評估準(zhǔn)則等

14、方式。 2.特點(diǎn)。（1）國際通用性和普適性。自1981年成立起，IVSC通過發(fā)展國際水平的準(zhǔn)則一直致力于統(tǒng)一各國的評估準(zhǔn)則，這使得評估準(zhǔn)則的水平得到了提高，也同時(shí)減少了分歧。為了在發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家加強(qiáng)全球的評估實(shí)力，使國際評估準(zhǔn)則具有廣泛的可獲性，國際評估準(zhǔn)則委員會決定在2003年及以后，以經(jīng)濟(jì)的價(jià)格提供紙質(zhì)版本和免費(fèi)提供電子版本的國際評估準(zhǔn)則。國際評估準(zhǔn)則第六版于2003年首次免費(fèi)向公眾提供，使國際評估準(zhǔn)則在全球市場發(fā)揮效率功能中扮演重要角色，促進(jìn)國際評估準(zhǔn)則的全球認(rèn)可，并且推進(jìn)全球職業(yè)評估師實(shí)務(wù)的統(tǒng)一。國際評估準(zhǔn)則在條文規(guī)定上具有一定的普遍性，并不直接與某一類經(jīng)濟(jì)行為有密切關(guān)系。展望未

15、來，IVSC將進(jìn)一步完善其準(zhǔn)則的主體部分，以滿足全球市場的需要，并為各國準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同奠定基礎(chǔ)。 （2）全面性、規(guī)范性和謹(jǐn)慎性。國際評估準(zhǔn)則體現(xiàn)全面性、規(guī)范性和謹(jǐn)慎性的特點(diǎn)，形成了綜合性體系，這也促使其在世界范圍內(nèi)得到認(rèn)可和遵守。（3）從不動(dòng)產(chǎn)評估向綜合評估過渡?；趪H評估準(zhǔn)則的歷史淵源，評估準(zhǔn)則更多側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)，未加特別說明的多數(shù)專業(yè)術(shù)語都是指不動(dòng)產(chǎn)。然而，隨著評估行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中作用的發(fā)揮以及會計(jì)行業(yè)對評估結(jié)論依賴程度的加大，第八版、第九版國際評估準(zhǔn)則的專業(yè)定位不斷向綜合性評估準(zhǔn)則定位轉(zhuǎn)變。 （4）準(zhǔn)則注重與國際會計(jì)準(zhǔn)則相銜接。國際評估準(zhǔn)則注重與國際會計(jì)準(zhǔn)則的銜接，不僅在準(zhǔn)則的目的和宗旨里強(qiáng)

16、調(diào)與國際會計(jì)準(zhǔn)則的關(guān)系，同時(shí)，在每一具體準(zhǔn)則、應(yīng)用指南和指導(dǎo)意見里，都有與會計(jì)準(zhǔn)則的關(guān)系的專門部分。（5）注重專業(yè)術(shù)語的闡釋。為了改變專業(yè)術(shù)語不統(tǒng)一的現(xiàn)狀，消除不必要的誤解，國際評估準(zhǔn)則特別注重專業(yè)術(shù)語的闡釋。除在每個(gè)具體評估準(zhǔn)則、應(yīng)用指南和指導(dǎo)意見中有專門的相關(guān)定義外，還在資產(chǎn)評估基本概念和原則部分對重點(diǎn)概念進(jìn)行了討論。（6）透明性和一致性。國際評估準(zhǔn)則委員會致力于相關(guān)的準(zhǔn)則及制度框架建設(shè)、發(fā)展和完善，容易看透，清楚且不易誤解，并進(jìn)一步擴(kuò)大其使用領(lǐng)域，確保評估專業(yè)意見的可信度和一致性，從而促進(jìn)各類市場的運(yùn)行效率。 第二節(jié) IVS概念框架與行為規(guī)范 一、IVS的結(jié)構(gòu)體系及其主要改變（一）IVS

17、的結(jié)構(gòu)體系 概念框架通用準(zhǔn)則資產(chǎn)準(zhǔn)則應(yīng)用指南200企業(yè)價(jià)值210無形資產(chǎn)220廠房和設(shè)備230不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益233建造中的投資性資產(chǎn)250金融工具300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估310抵押貸款的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評估101工作范圍102評估的實(shí)施103評估報(bào)告2011年第9版IVS基本結(jié)構(gòu) 第八版IVS基本框架結(jié)構(gòu) 基本原則國際評估準(zhǔn)則應(yīng)用指南評估指南行為守則附錄前言引言、IVSC、IVS的目標(biāo)和框架公認(rèn)評估原則的基本概念財(cái)產(chǎn)類型不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)體金融權(quán)益準(zhǔn)則1：以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估準(zhǔn)則2：以非市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估準(zhǔn)則3：評估報(bào)告應(yīng)用指南1：以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估應(yīng)用指南2：以擔(dān)保貸款為用途的評估應(yīng)用指南

18、3：以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的公共部門資產(chǎn)的評估不動(dòng)產(chǎn)評估租賃權(quán)益評估機(jī)器設(shè)備評估無形資產(chǎn)評估動(dòng)產(chǎn)評估企業(yè)價(jià)值評估危險(xiǎn)和有毒物質(zhì)在評估中的考慮以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的重置成本法評估市場價(jià)值評估類和投資分析中的折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評估評估復(fù)核經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)評估涉及財(cái)產(chǎn)稅的批量評估采掘業(yè)資產(chǎn)評估歷史性不動(dòng)產(chǎn)評估行為守則術(shù)語表（二）IVS（第9版）改變的緣由 （1）避免重復(fù)與重構(gòu)準(zhǔn)則框架。為了使準(zhǔn)則更具可理解性，準(zhǔn)則需縮短長度并去除明顯錯(cuò)綜復(fù)雜的部分。在2007年版國際評估準(zhǔn)則中的不同地方有時(shí)會出現(xiàn)同一內(nèi)容，IVS2011將此合并。如IVS2007關(guān)于公允價(jià)值的討論，既出現(xiàn)于公認(rèn)評估原則的基本概念（GAVP）也

19、出現(xiàn)于IVS1以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估。在新的版本中避免了以上情形。在早期版本中，很多概念和定義在各個(gè)單獨(dú)準(zhǔn)則中整段反復(fù)出現(xiàn)，第九版準(zhǔn)則已做修正，使準(zhǔn)則更簡明而易于閱讀和理解。同時(shí)，IVSC強(qiáng)調(diào)，在第九版及以后的版本中，“國際評估準(zhǔn)則”這一詞應(yīng)該包含所有聲明，而不僅僅是一個(gè)有限的數(shù)字，所有的聲明都應(yīng)該具有同等效力。之前在各類文件標(biāo)題中關(guān)于“準(zhǔn)則”、“應(yīng)用指南”以及“評估指南”的區(qū)別應(yīng)當(dāng)去除。不過，準(zhǔn)則還是被劃歸為不同的目錄并被定義為通用準(zhǔn)則、應(yīng)用準(zhǔn)則和資產(chǎn)準(zhǔn)則，旨在提高準(zhǔn)則的整體可讀性和全面性。 （2）減少指令（規(guī)則導(dǎo)向轉(zhuǎn)為原則導(dǎo)向）。關(guān)于原則導(dǎo)向擬或規(guī)則導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)，前者的優(yōu)點(diǎn)在于，它們提供一個(gè)

20、或多個(gè)可應(yīng)用到許多情況和新發(fā)展中的原則，要求評估師在對專業(yè)判斷的基礎(chǔ)上，將原則應(yīng)用到不同情況和新發(fā)展中，這與基于規(guī)則的標(biāo)準(zhǔn)中常見的打鉤做法大大不同。后者可能包括相同的原則，但也涵蓋了他們在應(yīng)用上的詳細(xì)規(guī)則，進(jìn)而使得這種標(biāo)準(zhǔn)可能不足以靈活適應(yīng)不同的情況以及未來的發(fā)展，雖然一些規(guī)則有時(shí)不可避免，但不可能對每一個(gè)可能發(fā)生的情況套用規(guī)則。早期IVS版本是一個(gè)對于不同評估協(xié)會評估規(guī)范的匯總，準(zhǔn)則傾向于作出指示性的規(guī)定，這對全球范圍內(nèi)評估執(zhí)業(yè)的實(shí)際應(yīng)用來說太過詳細(xì)了，導(dǎo)致在某些問題處理上的慣例與國際背景下顯得不合時(shí)宜。第九版準(zhǔn)則聚焦于必要的原則，必要時(shí)再配合具體實(shí)例加以說明，減少對于程序性規(guī)定的描述，以使

21、基于原則的準(zhǔn)則更能在國際間得以應(yīng)用。由此可見，為提高IVS適應(yīng)不同國家或地區(qū)的情況以及今后的發(fā)展，基于原則導(dǎo)向的標(biāo)準(zhǔn)就成為IVS制定的首選及今后的發(fā)展方向。（3）去除方法論（Methodology）。評估準(zhǔn)則應(yīng)該是為評估提供一個(gè)框架，而不是一套關(guān)于評估的指導(dǎo)或培訓(xùn)手冊。在IVS2007中的評估指南8-以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的重置成本法評估和國際評估指南9-市場價(jià)值評估和投資分析為目的的折現(xiàn)現(xiàn)金流分析都討論了應(yīng)用超出準(zhǔn)則標(biāo)準(zhǔn)范圍的特殊評估技術(shù)。第九版準(zhǔn)則中，評估方法將會得到一個(gè)高水平的定義和解釋，僅明確主要的評估方法和途徑，但對于如何應(yīng)用評估方法不會提出詳細(xì)的描述和意見。為了滿足評估行業(yè)欠發(fā)達(dá)的國家提

22、供更多細(xì)節(jié)的需要，未來IVSC將獨(dú)立于準(zhǔn)則專門出版關(guān)于方法論的技術(shù)指南。之前的評估指南8和9正受到IVSC專業(yè)委員會的審核，這方面的技術(shù)信息（TIPs）草案已經(jīng)出版。 （4）刪除了道德準(zhǔn)則。IVSC是一個(gè)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定者。雖然道德行為是評估執(zhí)業(yè)中至關(guān)重要的部分，但是對評估師進(jìn)行授權(quán)以及調(diào)節(jié)每個(gè)評估師的行為是那些采用準(zhǔn)則的組織的事。各個(gè)國家對評估師有著不同的管理模式，如果在準(zhǔn)則中加入了必須強(qiáng)制服從的道德準(zhǔn)則，則會對很多國家采用國際評估準(zhǔn)則造成障礙，因?yàn)榈赖略诟鱾€(gè)國家有著不同的含義是不可避免的。因此新版的IVS刪除了之前版本中的道德準(zhǔn)則。（雖然IVSC專業(yè)委員有一個(gè)項(xiàng)目是試圖開發(fā)出一個(gè)道德準(zhǔn)則

23、的范本，來作為其他準(zhǔn)則的基準(zhǔn)，并幫助新興經(jīng)濟(jì)體發(fā)展評估職業(yè)） （5）淡化房地產(chǎn)偏向性?；?981年國際評估準(zhǔn)則理事會成立者為當(dāng)時(shí)全球主要的房地產(chǎn)評估組織/協(xié)會的歷史淵源，最初IVS僅涉及房地產(chǎn)方面，盡管IVS多年來已囊括了其他資產(chǎn)類型，但第八版IVS的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容仍未改變IVSC對不動(dòng)產(chǎn)評估的側(cè)重程度，房地產(chǎn)偏向貫穿于第八版IVS的部分內(nèi)容。第九版IVS對此作出了回應(yīng)，使不同準(zhǔn)則更加兼顧和平衡，以反映更廣泛的評估行業(yè)。 （6）著重點(diǎn)的改變。第八版及以前的版本包含許多對評估師的指導(dǎo)，然而，客觀地講，IVSC并沒有權(quán)利強(qiáng)迫任何人遵守它的標(biāo)準(zhǔn)。IVS的有效性來自于他人對它的認(rèn)同和適用?；谶@點(diǎn)認(rèn)識，

24、第九版乃至今后準(zhǔn)則的目標(biāo)是建立國際公認(rèn)的適用于各類評估對象的評估要求，至于對評估師的監(jiān)管將由各國/地區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。 （7）工作范圍。第九版IVS順應(yīng)需求提出一個(gè)單獨(dú)的準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則指出，應(yīng)在評估開始階段，明確評估范圍和應(yīng)該被解決的問題。確保評估師和評估服務(wù)的接受者對評估目的、主要假設(shè)和將要開展的調(diào)查工作有清晰的理解，確保評估滿足評估目的并被雙方完全理解。而前版本中未被涵蓋。 （8）金融工具。以前版本的IVS中確實(shí)包括關(guān)于金融利益的有限討論，但并未涉及關(guān)于金融工具的評估。第九版IVS包含一個(gè)關(guān)于金融工具的簡要準(zhǔn)則，分析了相關(guān)影響金融工具價(jià)值的參數(shù)、不同的評估方法的優(yōu)缺點(diǎn)以及旨在提高評估透明度和客

25、觀性的程序。（9）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估和動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成定義。以前版本的IVS的目標(biāo)包括了與會計(jì)行業(yè)人員一起致力于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估準(zhǔn)則。目前，IVS的覆蓋范圍目前已延伸并超出了這些既有的，并向其他的評估應(yīng)用發(fā)展。不過，第九版IVS的結(jié)構(gòu)仍然反映了對以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估的強(qiáng)調(diào)。此外，鑒于以前版本的IVS中動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成定義過于寬泛，第九版進(jìn)行了修改。 （10）縮減術(shù)語表。以前版本均有一個(gè)龐大的術(shù)語詞匯表，其中很多并未在準(zhǔn)則中使用過。IVS2007中的術(shù)語表幾乎占到了全部內(nèi)容的四分之一。這其中包含了許多準(zhǔn)則中完全用不到的術(shù)語，還有很多不必要的定義，因?yàn)檫@些詞的定義在IVS和普通詞典中并無不同。新版本則

26、不再有術(shù)語表，只會對準(zhǔn)則中用到的詞匯進(jìn)行簡短的定義和解釋。這僅限于有特殊的含義且在日常生活或平時(shí)使用中比較模糊的單詞和術(shù)語。IVSC專業(yè)委員會正試圖發(fā)展出一套綜合性術(shù)語表，但這并不會成為準(zhǔn)則的一部分。 二、IVS概念框架 （一）基本結(jié)構(gòu)概念框架包括24章、73條。概念框架部分包含了IVS所依據(jù)的已得到普遍接受的概念、原則和定義，在遵循IVS時(shí)需要考慮和應(yīng)用這些概念、原則和定義，通過這種限定，使得各具體準(zhǔn)則的制定和應(yīng)用有了一個(gè)共同的概念、基礎(chǔ)和口徑。概念框架也可以稱為基本準(zhǔn)則或者總則，它綜合了經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、資產(chǎn)評估和相關(guān)學(xué)科的理論、觀點(diǎn)，對一些重要概念作了規(guī)定和限定，重點(diǎn)對構(gòu)成資產(chǎn)評估理論和評估

27、準(zhǔn)則基礎(chǔ)的法律、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)性概念、理論進(jìn)行了歸納和總結(jié)，是IVS的基礎(chǔ)部分和精華部分。 IVS概念框架的基本結(jié)構(gòu) 序號內(nèi)容序號內(nèi)容序號內(nèi)容1評估和職業(yè)判斷9合并計(jì)算17評估假設(shè)2獨(dú)立性和客觀性10價(jià)值基礎(chǔ)18強(qiáng)制出售3專業(yè)勝任能力11市場價(jià)值19評估方法4價(jià)格、成本、價(jià)值12交易成本20市場法5市場13投資價(jià)值21收益法6市場活動(dòng)14公允價(jià)值22成本法7市場參與者15特殊的價(jià)值23應(yīng)用方法8經(jīng)濟(jì)實(shí)體的特定因素16協(xié)同價(jià)值24評估數(shù)據(jù)（二）概念框架主要專業(yè)術(shù)語涵義 1評估和職業(yè)判斷。在特定情況下運(yùn)用本準(zhǔn)則時(shí)，需要進(jìn)行職業(yè)判斷。一定要客觀地進(jìn)行評判，不應(yīng)高估或低估評估結(jié)果。職業(yè)判斷時(shí)應(yīng)考慮評估目的

28、、價(jià)值類型和評估假設(shè)等因素。2獨(dú)立性、客觀性。一個(gè)可信的評估是在公開透明并幾乎不帶有任何主觀因素的環(huán)境下作出的，評估師應(yīng)當(dāng)恪守獨(dú)立性、客觀性和公正性。（1）道德規(guī)范由所在國家有關(guān)部門制定。涉及評估師行為道德舉止的相關(guān)問題由監(jiān)管評估工作的專門機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)。一般認(rèn)為，道德規(guī)范是為保護(hù)社會公眾利益和維護(hù)行業(yè)形象，對評估機(jī)構(gòu)和評估師提出的道德要求，不屬于行業(yè)技術(shù)性規(guī)范，因此不納入IVS體系。（2）適當(dāng)?shù)墓苤啤１M管未制定職業(yè)道德行為規(guī)范，但也要有適當(dāng)?shù)墓苤坪统绦蚣s束，以確保評估過程中必要的獨(dú)立性和客觀性，避免評估結(jié)果的偏離。如有關(guān)準(zhǔn)則根據(jù)某些評估要求規(guī)定，評估師需要公開披露并證實(shí)自己的身份。 3

29、專業(yè)勝任能力。評估工作需要有專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力，個(gè)體評估者或?qū)I(yè)評估機(jī)構(gòu)都應(yīng)具備合理的專業(yè)技能、經(jīng)驗(yàn)、評估學(xué)專業(yè)知識、市場的交易狀況以及評估目的，這是對于評估工作者的基本預(yù)期。對于復(fù)雜或大規(guī)模的資產(chǎn)評估，在整個(gè)評估工作中允許評估者尋求特定領(lǐng)域?qū)＜业膸椭?，但需在工作范圍里加以公開。4價(jià)格、成本及價(jià)值。（1）價(jià)格。價(jià)格是一項(xiàng)資產(chǎn)的詢價(jià)、報(bào)價(jià)或支付的金額。（2）成本。成本是取得或創(chuàng)造該資產(chǎn)所需的金額。價(jià)格與成本是息息相關(guān)的，一項(xiàng)資產(chǎn)的支付價(jià)格就相當(dāng)于購買者的成本。（3）價(jià)值。價(jià)值并不是一成不變的，有以下兩種觀點(diǎn)：交易中一項(xiàng)資產(chǎn)最可能的支付價(jià)格；或擁有一項(xiàng)資產(chǎn)所能獲得的經(jīng)濟(jì)利益。交易中的價(jià)值是一個(gè)

30、假定的價(jià)格，而價(jià)值估算所依據(jù)的假設(shè)又是由評估目的決定的。對于資產(chǎn)占有方來說，價(jià)值為特定資產(chǎn)能夠獲得的經(jīng)濟(jì)利益的估算值。（4）“評估”一詞可以理解為價(jià)值的估算（評估的結(jié)果）或者是價(jià)值估算的準(zhǔn)備工作（評估的行為）。在本準(zhǔn)則中通常需清楚地區(qū)分不同語境中所代表的含義。5市場。市場是指通過價(jià)格機(jī)制，各種商品和服務(wù)在買者與賣者之間進(jìn)行交易的場所。市場的概念意味著交易活動(dòng)中的買賣雙方可以不受過度約束，自由地進(jìn)行商品或服務(wù)交易。（1）市場范圍。市場可以通過各種不同的標(biāo)準(zhǔn)來定義。其中包括：（a）交易的商品或服務(wù)，例如，汽車市場不同于黃金市場；（b）規(guī)?；蜾N售限制；（c）地理位置，例如，相似商品或服務(wù)的市場可能是

31、當(dāng)?shù)氐?、區(qū)域性的、全國性的或者是國際性的。（2）市場之間的相互影響（價(jià)格均衡）。雖然在任一時(shí)點(diǎn)上一個(gè)市場可能是獨(dú)立的，幾乎不會受到其他市場行為的影響，但一段時(shí)間內(nèi)市場之間是相互影響的。例如，對于一項(xiàng)完全相同的資產(chǎn)，在任何一個(gè)給定的日期一個(gè)國家的資產(chǎn)價(jià)格可能會高于另一個(gè)國家。雖然由于政府對貿(mào)易的限制或忽視財(cái)政政策導(dǎo)致了任何可能的市場扭曲效應(yīng)，但隨著時(shí)間的推移，供應(yīng)商會增加價(jià)格更高國家的商品供給量同時(shí)減少價(jià)格低的國家的商品供給量，從而使價(jià)格趨于一致。（3）市場參與者。除非另有明確的上下文說明，IVS中涉及到的市場意味著，被評估資產(chǎn)或債務(wù)所處的市場在評估基準(zhǔn)日通常處于交易狀態(tài)，大部分的市場參與者，包

32、括現(xiàn)在的資產(chǎn)所有者，通常需要進(jìn)入該市場。（4）市場缺陷。一般的市場缺陷包括供給中斷、需求的驟增或驟減及市場參與者之間的信息不對稱。由于市場參與者對這些缺陷的反應(yīng)，在一個(gè)給定的時(shí)間點(diǎn)上，市場很可能難以對導(dǎo)致失調(diào)的任何變化作出調(diào)整。評估師應(yīng)當(dāng)客觀地估算市場上最有可能的交易價(jià)格，以此來反應(yīng)評估基準(zhǔn)日相關(guān)市場的狀況，而并非是基于假定恢復(fù)平衡后，調(diào)整過或是平滑后的價(jià)格。 6市場活躍性。任何市場的活躍程度都是在波動(dòng)的，市場活躍或不活躍之間是沒有絕對分界線的。（1）需求與市場活躍性。當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格預(yù)期會升高從而吸引更多的賣者進(jìn)入市場，從而增加市場的活躍程度。相反，當(dāng)需求低于供給時(shí)，價(jià)格會下跌。不同的

33、活躍程度可能是對價(jià)格運(yùn)動(dòng)的一個(gè)反應(yīng)，而并非是價(jià)格運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)生原因。同樣重要的是，預(yù)期購買者會有一個(gè)自己的心理價(jià)位，他們準(zhǔn)備在達(dá)到心理價(jià)位時(shí)進(jìn)入該市場。（2）不活躍市場的價(jià)格數(shù)據(jù)可能也是市場價(jià)值。一段時(shí)期的價(jià)格滑落可以發(fā)現(xiàn)市場活躍度的降低，同時(shí)銷售量上漲，這可以叫做“被迫出售”。7市場參與者。IVS中的市場參與者是指真實(shí)交易中的個(gè)人、公司及其他實(shí)體機(jī)構(gòu)組成的整體或正考慮進(jìn)入特定類型資產(chǎn)交易的人。市場參與者的交易意愿和一些觀點(diǎn)，都是評估基準(zhǔn)日市場上活躍的買賣雙方或預(yù)期的買賣雙方所持有的典型觀點(diǎn)，而并非那些特定個(gè)體或?qū)嶓w機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)。概念框架要求剔除任何特殊價(jià)值的因素及那些市場參與者通常得不到的價(jià)值因素

34、。8實(shí)體的特殊因素。在基于市場的評估中所用到的信息資源不包括那些僅限于特定的買方或賣方而市場參與者通常得不到的特殊價(jià)值。常見實(shí)體特殊因素的例子有：（a）通過組合相似資產(chǎn)所獲取的額外價(jià)值；（b）實(shí)體機(jī)構(gòu)所擁有的不同資產(chǎn)之間特有的協(xié)同效應(yīng)；（c）法律所賦予的權(quán)利或約束；（d）稅收優(yōu)惠或稅收負(fù)擔(dān)；（e）某個(gè)實(shí)體機(jī)構(gòu)對某資產(chǎn)特有的開發(fā)能力。（1）特殊因素的界定。特殊因素是否是實(shí)體特有的還是市場上的其他人通常也能得到的，是由逐案分析考慮決定的。例如，一項(xiàng)資產(chǎn)僅作為組合中的一部分進(jìn)行交易。隨著組合資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，相關(guān)資產(chǎn)間的協(xié)同效應(yīng)也會轉(zhuǎn)移至市場參與者，因此協(xié)同效應(yīng)并不是實(shí)體所特有的。（2）特定價(jià)值類型。如果

35、評估的客觀性是為了確定特定所有者的價(jià)值類型，那么實(shí)體特殊因素就會在資產(chǎn)的評估上得到反應(yīng)。需要特定所有者的價(jià)值類型的情況，包括以下例子：（a）支持投資決策；（b）評價(jià)一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史績效。9組合。個(gè)別資產(chǎn)的價(jià)值往往取決于它與其他相關(guān)資產(chǎn)的聯(lián)合作用。例如：（a）通過金融工具的投資組合來抵消資產(chǎn)和負(fù)債；（b）資產(chǎn)組合，通過提供一個(gè)擁有關(guān)鍵性的群體或者處于戰(zhàn)略地位的預(yù)期資產(chǎn)購買方，使資產(chǎn)之間形成互補(bǔ)；（c）一條生產(chǎn)線上的一組機(jī)器設(shè)備或運(yùn)行一臺或多臺機(jī)器所需的軟件；（d）一個(gè)品牌的秘訣和專利；（e）工商企業(yè)里相互依附的土地、建筑、廠房以及其他設(shè)備。當(dāng)被評估的資產(chǎn)與其他輔助或相關(guān)資產(chǎn)結(jié)合在一起時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確是

36、對整個(gè)資產(chǎn)組合進(jìn)行評估還是對每個(gè)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行評估。如果是后者，同樣重要的是要確定是否每項(xiàng)資產(chǎn)都假定要評估：（a）作為獨(dú)立的項(xiàng)目進(jìn)行評估，但假定其他資產(chǎn)對于買方是可使用的，或（b）作為獨(dú)立的項(xiàng)目進(jìn)行評估，但假定其他資產(chǎn)對于買方是不可使用的。 10價(jià)值類型。價(jià)值類型是對評估的基本度量和假設(shè)的聲明。（1）價(jià)值類型的劃分?？梢苑殖扇N主要類別：（a）第一類反映在一個(gè)自由開放的市場假設(shè)交易中最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格；本準(zhǔn)則中定義的市場價(jià)值就屬于這一類別。（b）第二類反映個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有一項(xiàng)資產(chǎn)所能獲得的收益。此價(jià)值為個(gè)人或機(jī)構(gòu)所特有，可能與一般的市場參與者沒有太多關(guān)聯(lián)。本準(zhǔn)則中定義的投資價(jià)值和特殊價(jià)值就屬于

37、這一類別。（c）第三類反映一項(xiàng)資產(chǎn)的特殊交易雙方都同意的一個(gè)合理的價(jià)格。盡管交易雙方可能沒任何關(guān)聯(lián)，也沒有進(jìn)行公平的商議，但是資產(chǎn)沒有必要在市場上公開，且達(dá)成的價(jià)格可能反應(yīng)了交易雙方擁有資產(chǎn)所有權(quán)的特殊利弊，而并非反應(yīng)自由市場上的價(jià)值。本準(zhǔn)則中定義的公允價(jià)值就屬于這一類別。（2）法律、法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值。評估需要引用法規(guī)、規(guī)章、私人合同或者其他文件中定義的不同的價(jià)值類型。雖然上述價(jià)值類型可能與本準(zhǔn)則中的相似，但除非相關(guān)文件中明確地提及IVS，否則它們應(yīng)用的價(jià)值類型要和IVS中描述的不同。這些基礎(chǔ)的詮釋與應(yīng)用必須與源文件中的條款保持一致。如國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則和其他會計(jì)準(zhǔn)則中各種不同的評估度

38、量基礎(chǔ)，以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評估、以稅收為目的的資產(chǎn)評估等。11市場價(jià)值。市場價(jià)值是自愿的買方和自愿的賣方，在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。（1）市場價(jià)值的定義在應(yīng)用中應(yīng)與以下基本概念相一致，具體包括九個(gè)方面的意思及其評判。（a）“估計(jì)金額”。指在公平市場交易中為某項(xiàng)物業(yè)應(yīng)支付的貨幣價(jià)格（通常以本幣表示）。市場價(jià)值是在符合市場價(jià)值定義條件下，于評估基準(zhǔn)日市場能合理形成的最可能價(jià)格。它應(yīng)該賣方能合理獲得的最優(yōu)價(jià)格，同時(shí)也是買方能合理獲得的最惠價(jià)格。該估計(jì)金額明確排除了包括特殊的財(cái)務(wù)融資、售

39、后回租、由任何人士提供的特殊交易補(bǔ)償或減免或其他任何形式的特殊價(jià)值在內(nèi)的由于特殊原因所導(dǎo)致的價(jià)格增減影響。（b）“某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易”。表明這樣一個(gè)事實(shí)：該資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)估計(jì)數(shù)額而非事先確定的或?qū)嶋H銷售價(jià)格。其價(jià)值是評估基準(zhǔn)日一個(gè)符合市場價(jià)值定義的交易行為在市場上可以實(shí)現(xiàn)的市場期望價(jià)格。（c）“在評估基準(zhǔn)日”。要求被評估的市場價(jià)值是在某個(gè)給定日期的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，具有明確的時(shí)間性。由于市場及市場條件會隨時(shí)間變化，對某個(gè)時(shí)點(diǎn)價(jià)值數(shù)額的評估值對于其他時(shí)點(diǎn)可能是不正確或不適用的。評估值反映的是有效評估基準(zhǔn)日的真實(shí)市場狀況和環(huán)境，而不是過去或未來的某個(gè)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際市場狀況和環(huán)境。市場價(jià)值定義假設(shè)銷售合同的

40、履行和資產(chǎn)的交換是同步完成的，沒有任何的價(jià)格波動(dòng)（其實(shí)可能會有價(jià)格波動(dòng)）。 （d）“自愿買方”。是指具有購買動(dòng)機(jī)，但不受外力迫脅的購買的買家。該購買者既不會過分急切地渴望購買，也不會愿意在任何價(jià)格條件下都決定購買。該購買者購買資產(chǎn)的依據(jù)是當(dāng)前市場的實(shí)際情況和市場對未來的合理期望，而非實(shí)際上并不存在或無法成立的假想的市場情況。假設(shè)的買方不會支付高于市場水平的價(jià)格，而資產(chǎn)目前的業(yè)主也是所有市場參與者中的一員。評估師不得對市場條件做出不切現(xiàn)實(shí)的假設(shè)，也不得做出高于市場價(jià)值水平的假設(shè)。 （e）“自愿賣方”。自愿賣家有出售動(dòng)機(jī)，期望通過適當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷后，根據(jù)市場情況以（公開）市場所能達(dá)到的最優(yōu)價(jià)格出售資

41、產(chǎn)，而不論這個(gè)價(jià)格的具體水平。既不是準(zhǔn)備以任何價(jià)格急于成交的出售者或被強(qiáng)迫出售的一方當(dāng)事人，也不會因期望獲得被當(dāng)前市場視為不切實(shí)際的價(jià)格而繼續(xù)持有資產(chǎn)。目前資產(chǎn)實(shí)際所有者的真實(shí)狀況并不屬于上述考慮的范圍，因?yàn)椤白栽纲u方”是一個(gè)假定的資產(chǎn)所有人。（f）“公平的交易”。是指交易雙方?jīng)]有特別或特殊關(guān)系（如母公司與子公司，或房東與房客）的當(dāng)事人之間的交易。這些關(guān)系會導(dǎo)致市場價(jià)格水平出現(xiàn)異常變化而具有非市場特征，或由于特殊價(jià)值因素引起價(jià)格上漲，進(jìn)而使市場價(jià)格水平缺乏典型特征或者因?yàn)樘厥鈨r(jià)值的某一因素而被放大。市場價(jià)值交易假定交易在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行，每一當(dāng)事方均獨(dú)立行事。（g）“進(jìn)行正常的市場營銷后”。表

42、明為了按市場價(jià)值定義可能形成的合理的最優(yōu)價(jià)格成交，待出售資產(chǎn)應(yīng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌錾线M(jìn)行營銷。資產(chǎn)在市場上公開銷售的時(shí)間并不是固定的，應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的類型和市場狀況不同而發(fā)生變化，唯一的標(biāo)準(zhǔn)就是一定要有足夠的時(shí)間讓足夠多數(shù)量的潛在購買者注意到該資產(chǎn)，進(jìn)行市場營銷的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在評估基準(zhǔn)日之前。（h）“交易各方均應(yīng)知曉行情、各自理性、謹(jǐn)慎行事”。假定有意愿的買方和賣方均合理知曉資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)、實(shí)際和潛在用途以及評估基準(zhǔn)日的市場狀況。并進(jìn)一步假定，每一當(dāng)事方都會運(yùn)用知識和上述信息維護(hù)自己的利益，謹(jǐn)慎行事以爭取在交易時(shí)為自己獲得最優(yōu)價(jià)格。所謂的謹(jǐn)慎行事與否，是根據(jù)評估基準(zhǔn)日的市場狀態(tài)，而事后的認(rèn)識來判斷的

43、。如果市場上價(jià)格不斷下跌，賣家以低于先前的市場價(jià)位出售物業(yè)，這種行為也未必是不謹(jǐn)慎。在這種情況下，正如市場上其他買賣發(fā)生的價(jià)格變動(dòng)一樣，謹(jǐn)慎的買方和賣方將會根據(jù)當(dāng)時(shí)可以獲得的最佳市場信息進(jìn)行操作。（i）“不受任何強(qiáng)制壓迫（無強(qiáng)制因素）”。要求每一當(dāng)事方都有主動(dòng)自愿進(jìn)行交易的動(dòng)機(jī)，沒有任何一方是在被脅迫或受外界過度干預(yù)的情況下完成交易。（2）市場價(jià)值的概念中假設(shè)的價(jià)格是在一個(gè)參與者行動(dòng)自由、公開的、競爭的市場中商議的價(jià)格。一項(xiàng)資產(chǎn)的市場可以是國際市場也可以是一個(gè)地方性市場。該資本市場可以是由眾多的買方和賣方組成，也可以是一個(gè)具有市場參與者數(shù)量受限特征的市場。資產(chǎn)公開出售的市場就是資產(chǎn)進(jìn)行正規(guī)交易

44、的市場。（3）最高最佳用途。一項(xiàng)資產(chǎn)的市場價(jià)值將反映出資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值。資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值就是可能的、法律上允許并具有經(jīng)濟(jì)可行性的，生產(chǎn)能力最大化的使用價(jià)值。資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值可能是針對一項(xiàng)資產(chǎn)繼續(xù)目前的用途，也可能是針對資產(chǎn)的其他可替代的用途而言。當(dāng)在制定意愿的報(bào)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)的最高最優(yōu)使用價(jià)值是由某個(gè)市場參與者考慮的資產(chǎn)的用途所決定的。資產(chǎn)以獨(dú)立形式評估可能和作為資產(chǎn)組合的一部分進(jìn)行評估所得到的最高最優(yōu)使用價(jià)值不同，作為資產(chǎn)組合的一部分時(shí)，應(yīng)考慮某資產(chǎn)對于整體資產(chǎn)組價(jià)值的貢獻(xiàn)。最高最優(yōu)使用價(jià)值的確定需要考慮：（a）確定資產(chǎn)的使用是否合理。（b）反映法律上允許這一要求，法律上對于資

45、產(chǎn)使用的限制條件。（c）考慮了超過現(xiàn)有資產(chǎn)使用所得到回報(bào)的用途轉(zhuǎn)換成本之后，無論該資產(chǎn)的其他可替代用途（具有物理可行性并受法律上的允許）是否給典型的市場參與者帶來充足的回報(bào)，資產(chǎn)的使用要求是否具備經(jīng)濟(jì)可行性。12交易成本。市場價(jià)值是一項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)交換價(jià)格，它沒有考慮到資產(chǎn)出讓方的銷售費(fèi)用或者是資產(chǎn)購買方的購買費(fèi)用，也沒有對因交易而產(chǎn)生的雙方應(yīng)付的稅費(fèi)作出相應(yīng)的調(diào)整。13投資價(jià)值。投資價(jià)值是資產(chǎn)對以投資或營運(yùn)為目的的資產(chǎn)所有者或者預(yù)期所有者而具有的價(jià)值。這是一個(gè)主體特定價(jià)值評估原則。盡管對于所有者來說，資產(chǎn)的投資價(jià)值可能和將此資產(chǎn)銷售給其他方所得到的金額一樣，此評估原則考慮到持有此資產(chǎn)的實(shí)體所獲

46、得的利益，因此，沒有必要對此交易進(jìn)行交易假設(shè)。但投資價(jià)值考慮到進(jìn)行評估業(yè)務(wù)時(shí)企業(yè)實(shí)體的環(huán)境和財(cái)務(wù)目標(biāo)。這也經(jīng)常用于衡量投資績效。資產(chǎn)的投資價(jià)值和資產(chǎn)的市場價(jià)值兩者之間的不同給資產(chǎn)購買方和銷售方提供了進(jìn)入市場的動(dòng)機(jī)。14公允價(jià)值。公允價(jià)值是有鑒別能力的資產(chǎn)或負(fù)債的交易雙方在考慮到各自的利益且自愿的情況下所確定的價(jià)格。（1）IVS與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則對公允價(jià)值的定義存在差異。在國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中對公允價(jià)值的定義通常是與市場價(jià)值相一致的。國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中對于公允價(jià)值的定義和應(yīng)用在IVS300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估中有所討論。（2）在用于其他評估目的時(shí)（財(cái)務(wù)報(bào)告以外），公允價(jià)值可能不同于市場價(jià)值。公允

47、價(jià)值要估計(jì)特定具有辨別能力理智的交易雙方，在各自考慮通過交易所獲得的有利及不利之處的基礎(chǔ)上，進(jìn)行交易的價(jià)格。這通常應(yīng)用于司法環(huán)境中。而市場價(jià)值要求提供任何對市場參與者無法獲取的優(yōu)勢，而這些優(yōu)勢通常被忽視。（3）公允價(jià)值比市場價(jià)值的概念更寬泛。盡管在許多情況下，交易雙方認(rèn)為是公允的價(jià)格與在一般市場上可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格是相同的，但在某些情況下，公允價(jià)值評估要考慮市場價(jià)值評估中被忽視的因素，例如由于利益組合而引起的特殊價(jià)值中某因素的增值。（4）公允價(jià)值應(yīng)用舉例。（a）在一個(gè)非報(bào)價(jià)交易中確定股權(quán)的公允價(jià)格，在此交易中，對于特殊雙方所持有的股份，他們之間的公允價(jià)格有別于市場上所能得到的價(jià)格。（b）無論是對于永

48、久性轉(zhuǎn)讓的租賃資產(chǎn)亦或是取消租賃的資產(chǎn)，在資產(chǎn)的出租人和承租人之間確定的公允價(jià)格。 15特殊價(jià)值。特殊價(jià)值是僅對于特殊購買方才具有價(jià)值的資產(chǎn)特定屬性的價(jià)值量反映。（1）一個(gè)特殊資產(chǎn)購買者就是一個(gè)特定的買家，他會由于擁有此項(xiàng)特定資產(chǎn)而給他帶來市場上其他買家所得不到的特殊價(jià)值，如協(xié)同價(jià)值。（2）與市場上其他的購買者相比，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)所擁有的屬性使得它對于特定的資產(chǎn)購買者來說更具有吸引力時(shí)，資產(chǎn)的特殊價(jià)值會得到提升。資產(chǎn)屬性包括資產(chǎn)的物理、地理、經(jīng)濟(jì)或法律特征。市場價(jià)值不考慮特殊價(jià)值，因?yàn)樗俣ㄔ谔囟ㄈ掌谟凶栽纲徺I者，而不是特定的愿意購買者。（3）當(dāng)特殊價(jià)值能夠被辨別時(shí)，則應(yīng)對其進(jìn)行報(bào)告，并將其與市場

49、價(jià)值清晰地區(qū)別開來。16協(xié)同價(jià)值。協(xié)同價(jià)值是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的資產(chǎn)或利益組合在一起而形成超額的一種價(jià)值元素，組合的價(jià)值比各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的代數(shù)和要高。如果協(xié)同作用僅僅是對于特定的資產(chǎn)購買者才具有，那么這就是特殊價(jià)值的例子。17評估假設(shè)。除闡明價(jià)值的基本原理外，評估通常有必要作出一個(gè)或多重假設(shè)，來闡明處于假定交易中資產(chǎn)的狀態(tài)或是資產(chǎn)假定被交易時(shí)所處的環(huán)境。假設(shè)會對評估值產(chǎn)生重大的影響。（1）一般假設(shè)。例如，作為一個(gè)完整的經(jīng)營實(shí)體的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓假設(shè)；企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合從業(yè)務(wù)中轉(zhuǎn)移出來的假設(shè)；成批或者單獨(dú)轉(zhuǎn)移持有股權(quán)的假設(shè)；轉(zhuǎn)讓中業(yè)主自有的財(cái)產(chǎn)是閑置的假設(shè)。（2）特殊假設(shè)。特殊假設(shè)通常用于闡明可能

50、存在的變化對于資產(chǎn)價(jià)值的影響。如果假定的事實(shí)和評估基準(zhǔn)日那天存在的事實(shí)是不相符的，那么所做的假設(shè)就變成了一個(gè)特殊假設(shè)。特殊假設(shè)之所以被認(rèn)定為特殊，旨在向評估報(bào)告使用者強(qiáng)調(diào)評估結(jié)論會隨著評估當(dāng)時(shí)的環(huán)境改變而有所改變，或者特殊假設(shè)反映了在評估基準(zhǔn)日市場參與者通常不會采取的意見。（3）在考慮到評估目的的前提下，一般假設(shè)和特殊假設(shè)應(yīng)當(dāng)具有合理性和相關(guān)性。 18被迫出售。“被迫出售”這一條款通常用于賣方處于被迫出售的情況下，這樣的結(jié)果就使得出售的資產(chǎn)處于非正常市場條件下。這種情況下所獲得的交易價(jià)格取決于賣方所承擔(dān)壓力的性質(zhì)和不能考慮應(yīng)有市場條件的原因。這反映了為什么賣方無法在應(yīng)有的市場條件下出售資產(chǎn)。除

51、非知道賣方所承受的限制條件的性質(zhì)和原因，一般情況下被迫出售所獲得的交易價(jià)格是無法實(shí)際估算的。在被迫出售中的賣方所能接受的價(jià)格將反映其特定的環(huán)境而并非是市場價(jià)值定義中假設(shè)的自愿出售價(jià)格。“被迫出售”是對交易發(fā)生情境的一種描述，并非是不同的價(jià)值類型。（1）如果需要對被迫出售的交易價(jià)格加以說明的話，就有必要對賣方所受的限制性條件的原因進(jìn)行清晰地界定，還包括通過恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)使賣方無法在應(yīng)有的市場中出售資產(chǎn)所產(chǎn)生的影響。如果這些假設(shè)情況在評估基準(zhǔn)日不存在，那么應(yīng)將其清晰地確認(rèn)為特殊假設(shè)。（2）在一個(gè)不活躍或是夕陽的市場中的出售并非是自動(dòng)的“被迫出售”。原因很簡單，如果市場條件改善了，賣方也希望能獲得更高的

52、交易價(jià)格。除非是賣方被迫在截止日期前出售資產(chǎn)從而阻止了應(yīng)有的市場交易，一般情況下，賣方是市場價(jià)值定義中的自愿賣方。 19評估方法。為了對某種恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型所對應(yīng)的價(jià)值額進(jìn)行估計(jì)，評估師需要采用一種或多種評估方法。IVS概念框架中描述和定義的三種方法是評估中應(yīng)用的主要方法，它們都以價(jià)格均衡、預(yù)期收益或經(jīng)濟(jì)替代原則等為基礎(chǔ)。20市場法。市場法是通過主體資產(chǎn)和完全相同或相似資產(chǎn)的可獲得價(jià)格信息的比較，從而得到資產(chǎn)價(jià)值的評估方法。市場法的第一步是考慮完全相同或相似資產(chǎn)最近的市場交易價(jià)格。如果最近發(fā)生的交易數(shù)量很少，而在銷售列表中有報(bào)價(jià)并準(zhǔn)備出售的完全相同或相似資產(chǎn)提供了確定的又有精確分析的相關(guān)信息，那

53、么考慮這些資產(chǎn)的價(jià)格也是合理的。考慮到真實(shí)交易和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及評估業(yè)務(wù)中采用的假設(shè)之間的不同，有必要把從其他交易中搜集到的價(jià)格信息進(jìn)行適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。在法律、經(jīng)濟(jì)或物理特征等方面，其他交易資產(chǎn)和被評估資產(chǎn)也可能存在不同。 21收益法。收益法是將資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，從而得到資產(chǎn)價(jià)值的評估方法。（1）考慮被評估資產(chǎn)在使用壽命中所產(chǎn)生的收益和資本化后的預(yù)期價(jià)值，資本化包括采用合適的折現(xiàn)率將未來收益轉(zhuǎn)化為現(xiàn)在的資本總額。未來現(xiàn)金流可以是來源于一個(gè)或者多個(gè)合同，也可以無合同約定，例如，預(yù)期收益可以產(chǎn)生于資產(chǎn)的使用或持有。（2）收益法包括：（a）收益資本化法，采用的全部風(fēng)險(xiǎn)或總體資本化率要能應(yīng)用于單一的

54、具有代表性的期間收益。（b）未來現(xiàn)金流折現(xiàn)法，運(yùn)用折現(xiàn)率將未來一系列的現(xiàn)金流折算成現(xiàn)值。多種可選擇的價(jià)格模型。（3）收益法能運(yùn)用于負(fù)債的償還，在債務(wù)還清前需要支付的各個(gè)現(xiàn)金流。22成本法。成本法應(yīng)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，即資產(chǎn)購買者不會支付比購買或建造具有相同功能資產(chǎn)的價(jià)格還要高的金額。這種方法依賴于經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，即除非是時(shí)間上不恰當(dāng)、不方便、有風(fēng)險(xiǎn)或者其他的因素，否則購買者在市場上為被評估資產(chǎn)所能支付的價(jià)格不會超過購買或者建造相同資產(chǎn)所需要的費(fèi)用。通常情況下，與在市場上能買到或建造的可替代資產(chǎn)相比，被評估資產(chǎn)由于使用年限或功能退化等原因而缺乏吸引力。在這種情況下，需要根據(jù)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對取得可替代資產(chǎn)的費(fèi)

55、用進(jìn)行調(diào)整。 23應(yīng)用方法。每種評估途徑都有多種詳細(xì)的應(yīng)用方法。在不同類別的資產(chǎn)評估中常用的多種具體方法在資產(chǎn)準(zhǔn)則中予以討論。24評估中的信息資源。評估中的信息資源涉及到數(shù)據(jù)和本準(zhǔn)則描述的任何評估方法中應(yīng)用的信息。這些信息資源可能是真實(shí)的，也可能是假設(shè)的。（1）真實(shí)的信息資源包括：獲得的與被評估資產(chǎn)完全相同或相似資產(chǎn)的價(jià)格；被評估資產(chǎn)產(chǎn)生的真實(shí)的現(xiàn)金流；取得與被評估資產(chǎn)完全相同或相似資產(chǎn)的真實(shí)費(fèi)用。（2）假設(shè)的信息資源包括：估算或是計(jì)劃的現(xiàn)金流；假定資產(chǎn)的估算成本；市場參與者對風(fēng)險(xiǎn)的感知態(tài)度。（3）真實(shí)的信息資源通常具有更高的可信度；但在某些時(shí)候，假設(shè)的信息資源相關(guān)性可能比真實(shí)的信息資源更強(qiáng)，

56、例如，真實(shí)交易的證據(jù)已經(jīng)過時(shí)，歷史的現(xiàn)金流無法解釋（表明）未來的現(xiàn)金流，或者有關(guān)成本的真實(shí)信息已經(jīng)是歷史的。（4）當(dāng)多種信息資源能夠取得時(shí)，評估結(jié)果通常會更加準(zhǔn)確。當(dāng)信息資源的取得受到限制時(shí)，要特別謹(jǐn)慎地對數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)。（5）當(dāng)需要一項(xiàng)交易的證據(jù)信息資源時(shí)，應(yīng)認(rèn)真核實(shí)交易中的條款是否和價(jià)值類型相一致。（6）評估中信息的性質(zhì)和來源應(yīng)當(dāng)考慮到價(jià)值類型，反過來，價(jià)值類型也要取決于評估的目的。（7）對于許多類型的評估，評估的途徑和方法通常都是相同的。然而，對于不同類型資產(chǎn)的評估涉及到的數(shù)據(jù)來源不同，就應(yīng)該考慮被評估資產(chǎn)所處的市場環(huán)境。三、行為規(guī)范（職業(yè)道德準(zhǔn)則） （一）基本結(jié)構(gòu)與內(nèi)容 包括引言、

57、適用范圍、定義、職業(yè)道德、能力要求、披露要求和評估價(jià)值的報(bào)告等七部分。其中主要包括對評估人員職業(yè)道德的規(guī)定、對評估人員勝任能力的要求和對評估人員的其他規(guī)定等內(nèi)容。重點(diǎn)從約束評估師職業(yè)道德角度出發(fā)，對評估師職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、評估披露和評估報(bào)告等方面的要求作出了規(guī)定。 IVS行為守則結(jié)構(gòu)、基本內(nèi)容 構(gòu)成總體要求相關(guān)內(nèi)容1.0引言一般原則（1）應(yīng)當(dāng)是由誠實(shí)且具備專業(yè)勝任能力的、無偏見和無個(gè)人私利的專業(yè)評估師承擔(dān)。（2）出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)清晰明確，不引起誤導(dǎo)，并對所有與恰當(dāng)理解評估結(jié)論有關(guān)的重要事項(xiàng)進(jìn)行披露。（3）評估師應(yīng)當(dāng)始終提升和保持評估行業(yè)的公信力。2.0適用范圍依照IVS執(zhí)行評估業(yè)務(wù)。（1）

58、評估師一旦宣告某項(xiàng)評估業(yè)務(wù)將遵循IVS來執(zhí)行，就應(yīng)當(dāng)遵守本守則?？梢允腔谶x擇的需要、法律法規(guī)對評估師的要求，或者委托方、評估報(bào)告潛在使用方和/或各國行業(yè)協(xié)會或組織的要求。（2）本守則無任何正式的法律效力，僅作為對各國評估行業(yè)協(xié)會管理或指導(dǎo)評估師行為準(zhǔn)則、細(xì)則及其相關(guān)規(guī)范文件的補(bǔ)充。（3）各國經(jīng)認(rèn)可的行業(yè)組織且經(jīng)專門教育與培訓(xùn)的會員按照IVS執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)，才能被評估報(bào)告的最終使用者所接受。否則，選擇合適評估師來執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的主要責(zé)任落在委托方評估報(bào)告使用者身上。構(gòu)成總體要求相關(guān)內(nèi)容3.0評估假設(shè)無法驗(yàn)證或沒有必要驗(yàn)證的涉及影響評估對象或評估方法的事實(shí)、狀況或情形。（1）評估假設(shè)，是指被接受為

59、真實(shí)的推測或假定。評估假設(shè)涉及影響評估對象或評估方法的事實(shí)、狀況或情形，但這些事實(shí)、狀況和情形可能無法驗(yàn)證或沒有必要驗(yàn)證。所有評估在某種程度上都建立在所采用的評估假設(shè)基礎(chǔ)之上。（2）限制性條件，是對評估的約束。限制性條件可以由委托方設(shè)定；也可由評估師設(shè)定；或由當(dāng)?shù)胤稍O(shè)定。（3）評估師，是指具備必要資質(zhì)、能力和經(jīng)驗(yàn)來執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的個(gè)人。評估師應(yīng)當(dāng)是具有良好聲譽(yù)并符合相應(yīng)條件的個(gè)人。（4）內(nèi)部評估師，是指由擁有被評估資產(chǎn)的企業(yè)雇用的評估師，或由為被評估企業(yè)編制財(cái)務(wù)記錄或財(cái)務(wù)報(bào)告的會計(jì)師事務(wù)所雇用的評估師。內(nèi)部評估師并不總是能被接受來擔(dān)當(dāng)獨(dú)立評估師的角色。（5）外部評估師，是指其本人及其助理人員與

60、委托方或評估對象之間無重大關(guān)聯(lián)的評估師。（6）遵循IVS執(zhí)業(yè)的評估師應(yīng)當(dāng)滿足本守則所規(guī)定的公正性、專業(yè)客觀性和披露要求。構(gòu)成總體要求相關(guān)內(nèi)容4.0職業(yè)道德應(yīng)當(dāng)始終保持高度的誠實(shí)和正直，其行為不得有損于委托方、社會公眾、職業(yè)和各自國家的評估行業(yè)組織。（1）誠信。評估師的行為不得引起誤導(dǎo)或存在欺詐性；不得故意編制和傳遞含有虛假、不實(shí)或有偏見的意見和分析的評估報(bào)告；不得執(zhí)行或參與其他理性的評估師會認(rèn)為不恰當(dāng)?shù)脑u估業(yè)務(wù)；評估師的行為應(yīng)當(dāng)合法，并遵守所在國或評估業(yè)務(wù)所在國的法律法規(guī)；不得宣傳或故意默許對其本不具備的專業(yè)資格的錯(cuò)誤解釋；不得為爭攬?jiān)u估業(yè)務(wù)故意進(jìn)行虛假、誤導(dǎo)性或夸張的宣傳或廣告；應(yīng)當(dāng)確保所有