深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)技術(shù)規(guī)范《房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范》(SZJG)

1、深圳市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于發(fā)布深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)技術(shù)規(guī)范房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范的通知（2006年6月21日）深質(zhì)監(jiān)2006111號(hào)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)技術(shù)規(guī)范房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范（SZJG/T22-2006），經(jīng)市政府批準(zhǔn)，于2006年6月25日發(fā)布實(shí)施。龍崗、寶安兩區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范目 次 HYPERLINK l _Toc138663620 前言 HYPERLINK l _Toc138663621 引言 HYPERLINK l _Toc138663622 1 范圍 HYPERLINK l _Toc138663623 2 規(guī)范性引用文件 HYPERLINK l _Toc13866362

2、4 3 術(shù)語和定義 HYPERLINK l _Toc138663625 4 總則 HYPERLINK l _Toc138663626 5 房屋數(shù)據(jù)采集 HYPERLINK l _Toc138663627 6 房屋建筑面積計(jì)算 HYPERLINK l _Toc138663628 7 房屋建筑面積變更測(cè)繪 HYPERLINK l _Toc138663629 8 房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告書 HYPERLINK l _Toc138663630 附錄A（規(guī)范性附錄） 房屋建筑面積測(cè)繪外業(yè)記錄表與分割測(cè)繪說明 HYPERLINK l _Toc138663631 A.1 房屋建筑面積測(cè)繪外業(yè)測(cè)量記錄格式示例

3、 HYPERLINK l _Toc138663632 A.2 點(diǎn)位、標(biāo)高外業(yè)測(cè)繪記錄表格式示例 HYPERLINK l _Toc138663633 A.3 房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位略圖格式示例 HYPERLINK l _Toc138663634 A.4 房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)表格式示例 HYPERLINK l _Toc138663635 A.5 房屋分割測(cè)點(diǎn)點(diǎn)位測(cè)繪說明格式示例 HYPERLINK l _Toc138663636 附錄B（規(guī)范性附錄） 房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告書標(biāo)準(zhǔn)格式 HYPERLINK l _Toc138663637 B.1 深圳市房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告 HYPERLINK l _To

4、c138663638 B.2 深圳市建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告 HYPERLINK l _Toc138663639 附錄C（規(guī)范性附錄） 條文說明 HYPERLINK l _Toc138663640 C.1 術(shù)語和定義 HYPERLINK l _Toc138663641 C.2 房屋數(shù)據(jù)采集 HYPERLINK l _Toc138663642 C.3 房屋建筑面積計(jì)算 HYPERLINK l _Toc138663643 C.4 變更測(cè)繪 TOC f h t 前言、引言標(biāo)題,附錄標(biāo)識(shí),參考文獻(xiàn)、索引標(biāo)題,章標(biāo)題,附錄章標(biāo)題 前 言附錄A、附錄B、附錄C為規(guī)范性附錄。本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起實(shí)施?；诜课萁ㄖ?/p>

5、面積測(cè)繪的計(jì)算規(guī)則前后銜接的考慮，凡在本標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期之前已取得深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證的新建建設(shè)工程項(xiàng)目的房屋建筑面積計(jì)算，或由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)進(jìn)行過房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪并出具有效的房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告項(xiàng)目的后續(xù)房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算均仍按主管部門原計(jì)算規(guī)則執(zhí)行。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市人民政府批準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局提出。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)歸口并負(fù)責(zé)解釋。本標(biāo)準(zhǔn)由深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)負(fù)責(zé)起草。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：時(shí)曉燕、黃是佩、涂志勇、蔡恒剛、樊鐘聲、章淑君、羅和平、費(fèi)奎、夏輝、鄒志平、文偉強(qiáng)、熊遠(yuǎn)社、張濤、劉勇、周運(yùn)林、龔代瓊、譚小波。引 言20

6、00年2月國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了由建設(shè)部和國(guó)家測(cè)繪局聯(lián)合編制的GB/T 17986-2000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范。原深圳市規(guī)劃國(guó)土局根據(jù)建設(shè)部關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知（建住房2000166號(hào)）精神，于2000年10月發(fā)布了深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程。該規(guī)程根據(jù)我市規(guī)劃國(guó)土管理和房地產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)際需要，依據(jù)GB/T17986-2000對(duì)建筑空間的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行了補(bǔ)充和完善，從而成為我市房屋建筑面積測(cè)繪的實(shí)施細(xì)則。隨著建筑設(shè)計(jì)的不斷創(chuàng)新，原規(guī)程已不能涵蓋許多新的建筑形式，且其中一些定義不夠嚴(yán)格的問題也凸顯出來。2005年4月，為滿足工程造價(jià)計(jì)價(jià)工作的需要，建設(shè)部與國(guó)

7、家質(zhì)量檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布了GB/T50353-2005建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范。為保持與國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的協(xié)調(diào)一致，使房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，進(jìn)一步規(guī)范我市房屋建筑面積測(cè)繪工作，有必要對(duì)2000版深圳市房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)程進(jìn)行全面修訂。本標(biāo)準(zhǔn)按照深圳市行政機(jī)關(guān)制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件的指導(dǎo)規(guī)則的有關(guān)要求，嚴(yán)格遵循相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，廣泛收集了近年來出現(xiàn)的各種新建筑形式設(shè)計(jì)案例，認(rèn)真總結(jié)多年來房屋建筑面積測(cè)繪方面的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在充分考慮我市在國(guó)土資源管理、城市規(guī)劃管理、房地產(chǎn)權(quán)管理等方面的基本要求和特殊需要的基礎(chǔ)上制定。1 范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了深圳市房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算中的一般及特殊情況的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)與處理

8、方法。本標(biāo)準(zhǔn)適用于深圳市建筑工程設(shè)計(jì)、建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房地產(chǎn)權(quán)登記、征地拆遷賠償、舊城改造、歷史遺留房地產(chǎn)問題處理等活動(dòng)中各類房屋建筑面積指標(biāo)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。2 規(guī)范性引用文件下列文件中的條款通過本標(biāo)準(zhǔn)的引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修訂版均不適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，鼓勵(lì)根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)。GB/T17986-2000 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范GB/T50353-2005 建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范GB/T7929-1995 1:500

9、 1:1000 1:2000地形圖圖式CJJ8-99 城市測(cè)量規(guī)范3 術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。3.1 房產(chǎn)測(cè)繪名詞房屋面積測(cè)繪房屋各層水平投影面積的測(cè)量與計(jì)算。包括房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積等的測(cè)量與計(jì)算。房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算分棟進(jìn)行。房屋的建筑面積房屋外墻（柱）勒角以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20米以上（含2.20米，以下同），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。房屋的套內(nèi)建筑面積房屋套門范圍內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)面積。房屋的使用

10、面積房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計(jì)算。房屋的共有（公用）建筑面積建筑物內(nèi)由多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，包括應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。房屋的專有建筑面積建筑物內(nèi)由單個(gè)產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對(duì)應(yīng)于房屋的套內(nèi)建筑面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。房屋建筑施工圖面積測(cè)算依據(jù)未經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)備案的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為施工圖測(cè)算面積。用于建設(shè)工程設(shè)計(jì)與報(bào)建參考。房屋建筑面積預(yù)售測(cè)繪依據(jù)經(jīng)市政府行政主管部門核

11、準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為預(yù)售面積。用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售審批及銷售。房屋建筑面積竣工測(cè)繪依據(jù)竣工房屋的現(xiàn)狀和經(jīng)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖所進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為竣工面積。主要用于建設(shè)工程的規(guī)劃驗(yàn)收、地價(jià)核算、房地產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記。房屋建筑面積現(xiàn)狀測(cè)繪依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。主要用于舊城改造、征地拆遷、土地評(píng)估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)、辦理房地產(chǎn)權(quán)登記等。房屋建筑面積變更測(cè)繪因房屋的產(chǎn)權(quán)界線、使用功能、房屋屬性（如建筑名稱、房屋編號(hào)等）發(fā)生變化而進(jìn)行的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算。房屋建筑面積分割

12、測(cè)繪依據(jù)市政府行政主管部門核準(zhǔn)的分割平面圖或房屋現(xiàn)狀，將一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位劃分為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位而進(jìn)行的房屋建筑面積的測(cè)繪計(jì)算。分割測(cè)繪屬于變更測(cè)繪的一種。3.2 建筑容量名詞用地面積經(jīng)市政府行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。總建筑面積建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。地面以上建筑面積建筑物地面以上各層建筑面積之和。建筑物基底面積建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積。建筑容積率在建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。包括兩種情況：a）無半地下室，或半地

13、下室地面高度不超過1.50米時(shí)，建筑容積率地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積。b）半地下室地面高度超過1.50米時(shí)，建筑容積率（地面以上建筑面積半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積。3.2.7建筑覆蓋率建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。規(guī)定建筑容積率市政府行政主管部門在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)出讓合同書中規(guī)定的建筑容積率。規(guī)定建筑面積市政府行政主管部門在建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)出讓合同書中規(guī)定的計(jì)入容積率的總建筑面積。核增建筑面積市政府行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵(lì)配建機(jī)動(dòng)車停車位等目的，允許對(duì)建筑中一些特定用途的建筑空間增加的等量建筑面積。建筑層

14、數(shù)層高在2.20米以上的樓板結(jié)構(gòu)分層層數(shù)，但不包括以下情況：a）屋頂突出物的高度在9.0米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的1/8者。b）實(shí)心女兒墻高度小于1.50米者。c）建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者。3.3 建筑術(shù)語裙樓、塔樓高層建筑中，低樓層部分的建筑結(jié)構(gòu)至高樓層部分發(fā)生轉(zhuǎn)換，且結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的相鄰樓層水平投影面積的差值超過低樓層部分水平投影面積的1/3時(shí)，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓（含結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層）。層高相鄰樓層樓（地）板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離。樓層凈高樓（地）面至樓板結(jié)構(gòu)底面之間的垂直距離。自然層按樓（地）板結(jié)構(gòu)分層的樓層。標(biāo)準(zhǔn)層建筑物內(nèi)主要使用功能與平面布

15、置相同的各樓層。夾層在一個(gè)樓層內(nèi)，以結(jié)構(gòu)板形式局部增設(shè)的樓層。架空層建筑物中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無圍合外墻的開敞空間層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，該樓層稱為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。設(shè)備層建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給排水、配變電等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作用的樓層。避難層建筑高度超過100米的高層建筑中，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層。屋面（頂）層在房屋頂部，屋面樓板以上，由屋面梁、拱等大跨空間構(gòu)件和支撐邊緣構(gòu)件組成的樓層。地下室房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者。半地下室房間室內(nèi)地面

16、低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者。 走廊建筑物內(nèi)設(shè)置的水平交通空間。過道套內(nèi)使用的水平交通空間。挑廊挑出建筑物外墻的水平交通空間。檐廊設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間?；乩仍诮ㄖ镩T廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。架空通廊建筑物與建筑物之間,在二層或二層以上專門為水平交通設(shè)置的走廊。門斗在建筑物出入口設(shè)置的起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。門廊位于建筑物出入口處的由上方建筑形成的有頂蓋、有廊臺(tái)、且有支柱支撐頂蓋的開放式建筑空間。雨篷設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的用于擋雨、遮陽的板或篷。陽臺(tái)建筑中凸出于外墻面或凹于外墻以內(nèi)的平臺(tái)，是室

17、內(nèi)外的過渡空間，供使用者晾曬衣物、休息及其它室外活動(dòng)之用。露臺(tái)與建筑銜接供人們活動(dòng)的無頂蓋室外平臺(tái)；在二層或二層以上建筑利用下層的屋頂作為上層的戶外活動(dòng)的無頂蓋平臺(tái)也視為露臺(tái)。凸窗為房間采光和美化造型而設(shè)置的窗臺(tái)高度達(dá)到或超過0.40米的凸出外墻的窗。落地窗窗框與地板直接相連的窗或凸出外墻但窗臺(tái)高度小于0.40米的窗，前者為平臺(tái)式落地窗，后者為反凸式落地窗。圍護(hù)結(jié)構(gòu)圍合建筑空間四周的墻體、門、窗等。圍護(hù)性幕墻直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用的幕墻。裝飾性幕墻設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻。眺望間設(shè)置在建筑物頂層或挑出房間的供人們遠(yuǎn)眺或觀察周圍情況的建筑空間。勒腳建筑物的外墻與室外地面或散水接觸

18、部位墻體的加厚部分。變形縫伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震縫的總稱。永久性頂蓋結(jié)構(gòu)牢固，可供永久使用的頂蓋。騎樓樓層部分跨在公共街巷上的臨街樓房。門廳建筑物中位于入口處用于接待和分配人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間的交通樞紐空間。大堂具有休息、會(huì)客、接待、登記、商務(wù)等功能的較大的門廳。樓（電）梯間是用以容納樓（電）梯，并由墻面或豎向定位平面限制的空間。前室設(shè)于樓、電梯間與走廊之間用于分配、緩沖人流的過渡性建筑空間。臺(tái)階在室外或室內(nèi)地坪或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯。管道井建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道。煙道建筑物中設(shè)置的用于排放煙塵的豎向井道。核心筒建筑物

19、中解決垂直交通、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其它建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。中庭建筑物中設(shè)置的用于休閑、人流匯聚的超過一個(gè)層高的有蓋建筑空間。橋與室外相連的有跨度的架空構(gòu)筑物?；ǔ亟ㄖ镏性O(shè)置的用于種植花草的建筑構(gòu)件。天井四面有房屋，或三面有房屋另一面有圍墻，或兩面有房屋另兩面有圍墻時(shí)中間的空地，一般面積不大，主要用于房屋采光、通風(fēng)。公共（消防）通道為滿足建筑物消防或通行需要而設(shè)置的與市政或小區(qū)道路連通的穿越建筑的通道。公共開放空間建筑物內(nèi)部全天開放供公眾使用的空間或室外場(chǎng)地空間，公共開放空間應(yīng)與建設(shè)用地周圍的城市空間密切聯(lián)系成有機(jī)的整體。4 總則4.1 房屋建筑面積測(cè)繪的目的房屋建筑面積測(cè)繪是利用測(cè)繪技術(shù)

20、和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關(guān)信息，為城市規(guī)劃、土地管理、房地產(chǎn)權(quán)管理、房地產(chǎn)開發(fā)等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。4.2 房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容房屋建筑面積測(cè)繪的內(nèi)容包括房屋數(shù)據(jù)采集、房產(chǎn)圖測(cè)繪、房屋建筑面積計(jì)算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。4.3 房屋建筑面積測(cè)繪的類型房屋建筑面積測(cè)繪的類型包括預(yù)售測(cè)繪、竣工測(cè)繪、現(xiàn)狀測(cè)繪、變更測(cè)繪（含分割測(cè)繪）、施工圖面積測(cè)算。4.4 房屋建筑面積測(cè)繪的成果 房屋建筑面積測(cè)繪的成果主要包括：房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告，竣工測(cè)繪還應(yīng)包括建設(shè)工程竣工測(cè)量報(bào)告。5 房屋數(shù)據(jù)采集5.1 一般規(guī)定 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)來源房屋邊長(zhǎng)有兩種不同的取得方式：一是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，即從

21、建筑施工圖上獲取房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；二是依據(jù)實(shí)測(cè)，即通過對(duì)已竣工房屋或現(xiàn)有房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)取得房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的圖上采集.1 從建筑施工圖上采集房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)對(duì)對(duì)應(yīng)邊進(jìn)行校核，對(duì)分段邊長(zhǎng)之和與總長(zhǎng)度進(jìn)行校核。校核不符時(shí)，應(yīng)返回建設(shè)單位進(jìn)行修正。.2 已竣工并且有建筑施工圖的建筑，若實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙邊長(zhǎng)之差絕對(duì)值滿足本標(biāo)準(zhǔn)5.1.7.3條規(guī)定時(shí)，則該房屋的邊長(zhǎng)可采用建筑施工圖上標(biāo)注的尺寸。.3 房屋的拐角無特殊注明或說明的，一律視為直角，其組成的房屋按矩形采集邊長(zhǎng)并計(jì)算面積。 房屋邊長(zhǎng)的實(shí)地測(cè)量.1 實(shí)地測(cè)量房屋邊長(zhǎng)采用的設(shè)備一般包括：經(jīng)檢定的鋼卷尺、手持式測(cè)距儀、紅外測(cè)距儀、全站儀等

22、。.2 當(dāng)需要按柱外圍計(jì)算面積，而柱子垂直上下由不同直徑（截面）多節(jié)柱體構(gòu)成時(shí)，邊長(zhǎng)以柱邊離地面2.1米處進(jìn)行測(cè)量。.3 已竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形，且無建筑施工圖可獲得相應(yīng)的圖形元素時(shí)，可使用全站儀沿該圖形邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)，通過解析法計(jì)算面積。.4 當(dāng)房屋的邊長(zhǎng)較長(zhǎng)且直接測(cè)量有困難時(shí)，或需要校核總邊長(zhǎng)與分段之和時(shí)而又無法直接測(cè)量總邊長(zhǎng)的，可采用全站儀實(shí)測(cè)坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)總邊長(zhǎng)值。.5 實(shí)測(cè)一般房屋邊長(zhǎng)時(shí)，數(shù)據(jù)取位至0.01米；實(shí)測(cè)商鋪邊長(zhǎng)時(shí)，數(shù)據(jù)取位至0.001米。 建筑標(biāo)高測(cè)量.1 房產(chǎn)高程測(cè)量應(yīng)采用1956年黃海高程系，必要時(shí)轉(zhuǎn)為1985國(guó)家高程基準(zhǔn)?？?/p>

23、采用水準(zhǔn)測(cè)量、三角高程測(cè)量、GPS測(cè)量等方法實(shí)施。.2 在建設(shè)工程竣工測(cè)量時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑物一層室內(nèi)地面及室外地坪標(biāo)高、建筑物裙樓頂部標(biāo)高、建筑物塔樓頂部標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。.3 對(duì)地下空間建筑，應(yīng)對(duì)其室外地坪標(biāo)高及地下每一層的室內(nèi)地坪標(biāo)高進(jìn)行實(shí)地測(cè)量。 層高測(cè)量.1 在房屋建筑面積竣工測(cè)量時(shí)，必須對(duì)測(cè)繪項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層、架空層、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、夾層、地下室層、半地下室層、架空層等進(jìn)行層高測(cè)量。.2 同一樓層分為多個(gè)不同層高的建筑空間時(shí)，各空間必須分別測(cè)量與記錄，并在備注欄中予以說明。.3 當(dāng)建筑物設(shè)計(jì)層高小于2.10米或大于2.30米時(shí)，可只測(cè)量一個(gè)層高值；當(dāng)設(shè)計(jì)層高在大于2.10米和小于2.30米之間范

24、圍時(shí)，應(yīng)在不同位置測(cè)量3個(gè)以上層高值取平均值作為實(shí)測(cè)層高值。層高測(cè)量取位至0.01米。.4 有建筑施工圖的竣工房屋，實(shí)測(cè)層高平均值與設(shè)計(jì)值之差在0.03米范圍內(nèi)時(shí)，可認(rèn)為竣工層高與設(shè)計(jì)層高相符；無建筑施工圖的竣工房屋，必須全部實(shí)測(cè)，其層高以同一層不同位置實(shí)測(cè)層高數(shù)據(jù)的平均值為準(zhǔn)。 分割測(cè)點(diǎn).1 竣工或現(xiàn)狀測(cè)繪時(shí)，當(dāng)批準(zhǔn)的建筑施工圖上商鋪為虛擬分割，或批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙為實(shí)體分隔但現(xiàn)場(chǎng)因故未砌筑實(shí)體隔墻時(shí)，可采用分割測(cè)點(diǎn)方法進(jìn)行測(cè)繪。.2 分割測(cè)點(diǎn)布設(shè)的平面控制不能低于三級(jí)導(dǎo)線精度，可以從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)或越級(jí)布設(shè)；用極坐標(biāo)法施測(cè)分割地界點(diǎn)坐標(biāo)時(shí)，水平角觀測(cè)須采用DJ1、DJ2等級(jí)系列經(jīng)緯儀或電子經(jīng)

25、緯儀，測(cè)距用的光電測(cè)距儀應(yīng)采用I級(jí)。.3 對(duì)實(shí)測(cè)坐標(biāo)必須嚴(yán)格校核，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行平差計(jì)算。對(duì)未實(shí)測(cè)的其它一般地界點(diǎn)，可采用圖解法進(jìn)行坐標(biāo)解算，各地界點(diǎn)之間邊長(zhǎng)精度應(yīng)符合GB/T17986.1-2000中規(guī)定要求。 限差、誤差規(guī)定.1 房屋邊長(zhǎng)測(cè)量設(shè)備需要定期檢定，并符合以下精度要求a）經(jīng)檢定的鋼卷尺，同尺兩次測(cè)量讀數(shù)之差D應(yīng)滿足：|D|0.0005D（D10米時(shí)）；|D|0.0001D（D10米時(shí)）。b）經(jīng)檢定的手持式測(cè)距儀，兩次測(cè)量讀數(shù)之差D應(yīng)滿足：|D|0.005米。c）經(jīng)檢定的紅外測(cè)距儀，一測(cè)回讀數(shù)較差D應(yīng)滿足：|D|0.005米。d）經(jīng)檢定的全站儀，一測(cè)回讀數(shù)較差D應(yīng)滿足：|D|0.00

26、5米。.2 房屋邊長(zhǎng)、層高多次測(cè)量的限差規(guī)定多次測(cè)量邊長(zhǎng)、層高結(jié)果較差絕對(duì)值應(yīng)滿足：|D|（或|H|）0.005D（或H）（D、H為實(shí)測(cè)值，小于10米按10米計(jì)）。.3 實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與經(jīng)批準(zhǔn)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸較差絕對(duì)值滿足下式要求時(shí)，可認(rèn)為實(shí)際房屋邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)值相符（其中D為實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)，以米為單位）：|D|0.03米（D10米時(shí)）；|D|0.003D（10米D30米時(shí)）；|D|0.10米（D30米時(shí)）。.4 分割測(cè)點(diǎn)的精度為：相對(duì)于相鄰控制點(diǎn)點(diǎn)位中誤差不超過0.05米。.5 房屋竣工（現(xiàn)狀、變更、分割）測(cè)繪面積兩次測(cè)算結(jié)果比較之差的限值按如下規(guī)定：以套內(nèi)建筑面積計(jì)，較差百分比0.6%；以建筑面積計(jì)，較差百

27、分比1%。5.2 特別規(guī)定 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集要求.1 住宅或?qū)懽謽菓?yīng)分套或分單元進(jìn)行邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集。.2 公用建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。.3 未分戶分割的商業(yè)用房、倉庫、廠房的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集。.4 已經(jīng)分割成若干單元的商業(yè)用房、倉庫、廠房等的建筑面積邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分單元采集，其公用建筑面積邊長(zhǎng)應(yīng)分層采集。 房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)注記方式及測(cè)量草圖內(nèi)容要求.1 采集所得的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)必須注記在房屋分層、分戶平面圖上；邊長(zhǎng)注記以米為單位，取位至0.01米；邊長(zhǎng)數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線；東西走向的邊長(zhǎng)數(shù)字字體朝上（北）方向注記；南北走向的邊長(zhǎng)數(shù)字字體朝左（西）方向注記。.2 邊長(zhǎng)外業(yè)測(cè)量的記錄應(yīng)在實(shí)

28、地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。 房屋建筑面積分戶計(jì)算邊長(zhǎng)量取規(guī)定.1 建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為公用建筑面積時(shí)，該段墻體不取半外墻，公用建筑面積的邊長(zhǎng)量取至墻體外側(cè)。.2 建筑物外墻（含山墻）內(nèi)側(cè)為套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)應(yīng)包含半墻厚度。.3 建筑物墻體外側(cè)為架空空間時(shí)，該段墻體視為外墻，處理方式與5.2.3.1與5.2.3.2相同。.4 分戶建筑面積套內(nèi)之間的共墻、套內(nèi)與公用建筑面積間的共墻、公用建筑面積之間的共墻，均以墻中線為界分別計(jì)取分戶套內(nèi)建筑面積的邊長(zhǎng)和公用建筑面積的邊長(zhǎng)。.5 走廊、陽臺(tái)與套內(nèi)建筑面積或公用建筑面積之間的隔墻，其墻體一半計(jì)入套內(nèi)或公用建筑面積，一半計(jì)入半

29、外墻。 斜坡面房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集當(dāng)一間（單元）房屋或房屋的屋頂或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，并分成層高在2.20米以上和以下兩部分時(shí)，應(yīng)分別測(cè)量?jī)刹糠值倪呴L(zhǎng)數(shù)值并輔以略圖說明。 房屋裝飾貼面厚度處理實(shí)測(cè)房屋外墻的邊長(zhǎng)時(shí)，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長(zhǎng)外，還應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)記錄裝飾貼面厚度。裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況盡可能實(shí)測(cè)。 地下空間的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集對(duì)地下空間（含地下室）進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)測(cè)量時(shí)，因無法測(cè)至外墻面，可只實(shí)測(cè)室內(nèi)邊長(zhǎng)，外墻厚度取建筑施工圖的設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算地下空間邊長(zhǎng)值。6 房屋建筑面積計(jì)算6.1 計(jì)算通則 計(jì)算全部建筑面積的范圍.1 符合GB/T17986.1-2000中8.2.1條的規(guī)定的建筑

30、空間，包括：a）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，其層高在2.20米以上（含2.20米，以下同）時(shí)，按一層計(jì)算建筑面積。多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積。b）房屋自然層內(nèi)設(shè)有局部樓層（如夾層、插層等），局部樓層及其樓（電）梯間的層高在2.20米以上的部分均計(jì)算建筑面積。c）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影計(jì)算建筑面積。d）房屋內(nèi)的樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、提物井、垃圾道等，均按房屋的自然層計(jì)算建筑面積。e）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等，均按其外圍水平投影計(jì)算建

31、筑面積。f）挑樓、全封閉的陽臺(tái)、房屋間封閉的架空通廊，均按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算建筑面積。h）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，屬永久性建筑的有柱（非獨(dú)立柱、單排柱）的車棚、貨棚等，均按其柱的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。i）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算建筑面積。j）以幕墻作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算建筑面積。k）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層、保護(hù)墻）外圍水平投影計(jì)算建筑面積。l）坡地建筑的吊腳架空層，設(shè)計(jì)利用的且

32、層高在2.20米以上的部位，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計(jì)算建筑面積。m）與室內(nèi)任一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫，按外圍水平投影計(jì)算建筑面積。.2 符合GB/T50353-2005中的相關(guān)條款規(guī)定的建筑空間，包括：a）坡屋頂房屋，其室內(nèi)凈高在2.10米以上（含2.10米，以下同）的部分均計(jì)算建筑面積（GB/T50353-2005第條第2項(xiàng)）。b）立體書庫、立體倉庫、立體停車庫，無結(jié)構(gòu)層的按一層計(jì)算建筑面積，有結(jié)構(gòu)層的按其層高在2.20米以上結(jié)構(gòu)層建筑面積的總和計(jì)算建筑面積（GB/T 50353-2005第條）。 計(jì)算一半建筑面積的范圍.1 符合GB/T17986.1-

33、2000中8.2.2條規(guī)定的建筑空間，包括：a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，層高在2.20米以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。b）屬永久性建筑的獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨篷、車棚、貨棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，層高在2.20米以上的，均按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。c）有頂蓋不封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。d）無頂蓋的室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。e）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊，層高在2.20米以上的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。.2 符合GB/T50353-200

34、5中相關(guān)規(guī)定的建筑空間，包括：有永久性上蓋，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高在2.20米以上的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積（GB/T50353-2005第條）。 不計(jì)算建筑面積的范圍.1 符合GB/T17986.1-2000中8.2.3條規(guī)定的建筑空間，包括：a）層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室。b）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。c）房屋間無上蓋的架空通廊。d）房屋的天面，天面上的花園、泳池。e）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。f）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分，臨街樓房、挑廊下

35、的底層用作公共道路街巷通行的部分，不論其是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。g）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h）活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋。i）與室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。j）獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。k）樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間無論是否利用，均不計(jì)算建筑面積。l）與房屋室內(nèi)不相通的類似于平臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，均不計(jì)算建筑面積。.2 符合GB/T50353-2005中相關(guān)規(guī)定的建筑空間，包括：用于檢修、消防的室外鋼梯或爬梯，不計(jì)算建筑面積（GB/T50353-2005第條第7項(xiàng)）。6.2 計(jì)算細(xì)則 層高計(jì)算.1 層高取相鄰樓層樓（地）

36、板結(jié)構(gòu)面之間的垂直距離，結(jié)構(gòu)面可包含厚度不大于0.02米的結(jié)構(gòu)找平層（圖1）。.2 一個(gè)樓層外墻以內(nèi)的建筑空間中，因結(jié)構(gòu)梁、反梁、墊層等形成的局部高度不足2.20米的部分，其層高取所在樓層的層高值（圖1）。圖1 層高計(jì)算圖示.3 建筑自然層內(nèi)設(shè)置的平臺(tái)式落地窗（如圖2中a所示），無論窗體空間本身的高度如何，外側(cè)是否存在其它建筑空間，上方空間是否封閉，均取窗面為外墻，窗體部分視為套內(nèi)的一部分，層高取所在樓層的層高值；與平臺(tái)式落地窗相類似的其它建筑空間（如圖2中b所示），層高計(jì)算也與其相同。圖2 平臺(tái)式落地窗及相似建筑空間層高計(jì)算圖示 非普遍建筑空間的面積計(jì)算.1 建筑物的墻體由內(nèi)傾斜、弧形等非垂

37、直墻體構(gòu)成，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。.2 建筑墻體向外傾斜，超出底板外沿的，按底板外沿計(jì)算建筑面積。.3 坡屋頂、穹型頂建筑，按其室內(nèi)凈高在2.10米以上部分的水平投影計(jì)算全部建筑面積。.4 多排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，若柱為斜柱，以柱距離地面2.10米處的連線水平投影范圍內(nèi)的部分計(jì)算全部建筑面積。.5 除建筑變形縫、沉降縫以外的所有位于建筑內(nèi)的封閉空間，當(dāng)其層高在2.20米以上時(shí)，無論其是否使用，均計(jì)算全部建筑面積。.6 在建筑物中的層高2.20米以上的樓層內(nèi)設(shè)置夾層的，當(dāng)夾層及下方建筑空間的高度均小于2.20米時(shí)，夾層不計(jì)算建筑面積，下方空間仍計(jì)算全部建

38、筑面積。.7 點(diǎn)式建筑在折轉(zhuǎn)處因結(jié)構(gòu)需要所設(shè)置的位于建筑外墻外側(cè)的與室內(nèi)不相通的結(jié)構(gòu)連接板，當(dāng)其寬度（進(jìn)深）不大于2.0米時(shí)，該部分不計(jì)算建筑面積；當(dāng)其寬度大于2.0米時(shí)，該部分視為架空，按其上蓋水平投影計(jì)算全部建筑面積。.8 有永久性上蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，層高在2.20米以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。 陽臺(tái)、露臺(tái)的面積計(jì)算.1 陽臺(tái)的類型陽臺(tái)按結(jié)構(gòu)形態(tài)可劃分為凸陽臺(tái)、凹陽臺(tái)和凸凹復(fù)合型陽臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱復(fù)合型陽臺(tái)）三種基本類型。凸出房屋外墻的陽臺(tái)為凸陽臺(tái)，凹入房屋外墻的陽臺(tái)為凹陽臺(tái)，當(dāng)陽臺(tái)由凸凹兩部分構(gòu)成時(shí)，為復(fù)合型陽臺(tái)（圖3）。圖3 陽臺(tái)類型及指標(biāo)計(jì)算圖示.2 陽臺(tái)的面

39、積計(jì)算有頂蓋的不封閉陽臺(tái)，當(dāng)其上蓋高度小于兩個(gè)自然層時(shí)，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積。當(dāng)其上蓋高度達(dá)到或超過兩個(gè)自然層，且在陽臺(tái)底板至陽臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)，無水平鏤空樓板，無連接橫梁，沿陽臺(tái)開敞面或主開敞面完全開敞（即無水平橫梁、掛墻等結(jié)構(gòu)體）時(shí)，陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積；否則，該陽臺(tái)按一層高對(duì)待，計(jì)算一半建筑面積（圖4）。圖4 不封閉陽臺(tái)面積計(jì)算圖示.3 對(duì)陽臺(tái)（以陽臺(tái)底板計(jì)）水平投影面積大于12.0平方米的有柱陽臺(tái)，均視為架空，無論其上蓋高度如何，均按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。.4 對(duì)無柱凹陽臺(tái)或有柱但水平投影面積小于等于12.0平方米的凹陽臺(tái)，當(dāng)其

40、對(duì)外開敞面寬度（陽臺(tái)寬度）小于等于2.0米時(shí)，其凹入進(jìn)深（取陽臺(tái)結(jié)構(gòu)板外緣至外墻外緣的垂直距離）不應(yīng)超過2.0米；當(dāng)對(duì)外開敞面寬度大于2.0米且小于等于5.0米時(shí)，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.40米；當(dāng)對(duì)外開敞面寬度大于5.0米時(shí)，其凹入進(jìn)深不應(yīng)超過2.8米，否則，陽臺(tái)進(jìn)深超過允許值的內(nèi)側(cè)部分，無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。.5 對(duì)無柱的復(fù)合型陽臺(tái)（圖5），按以下兩種情況分別計(jì)算建筑面積：a）當(dāng)陽臺(tái)凸出部分的水平投影面積大于12.0平方米，或凸出部分最小凸出進(jìn)深大于2.40米時(shí)，其凹入部分無論上蓋高度如何，均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。b）當(dāng)陽臺(tái)凸出部分的水平投影面積不大于

41、12.0平方米且凸出部分最小凸出進(jìn)深不大于2.40米時(shí)，陽臺(tái)總進(jìn)深許可值與凹陽臺(tái)相同，否則凹入部分內(nèi)側(cè)超過陽臺(tái)總進(jìn)深允許值的部分均視為內(nèi)廊，一律計(jì)算全部建筑面積。圖5 無柱的復(fù)合型陽臺(tái)指標(biāo)計(jì)算圖示.6 同一戶的陽臺(tái)板相連的兩個(gè)相鄰陽臺(tái)按一個(gè)陽臺(tái)計(jì)算指標(biāo)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。.7 進(jìn)深不大于0.60米的不封閉陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。.8 貫穿建筑主體的穿透型陽臺(tái)，當(dāng)陽臺(tái)水平投影面積大于12.0平方米時(shí)，視為架空，無論層高如何，陽臺(tái)計(jì)算全部建筑面積；當(dāng)陽臺(tái)水平投影面積小于等于12.0平方米時(shí)，無論上蓋高度如何，陽臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。圖6 穿透型陽臺(tái)圖示.9 凹陽臺(tái)和復(fù)合型陽臺(tái)向結(jié)構(gòu)內(nèi)延伸的方向與陽臺(tái)開

42、敞面不一致，當(dāng)延伸部分的進(jìn)深大于0.60米時(shí)，該延伸部分計(jì)算全部建筑面積（圖7）。.10 陽臺(tái)的開敞面處設(shè)有部分墻體，當(dāng)墻體的長(zhǎng)度大于0.60米時(shí)，以該陽臺(tái)剩余的開敞寬度確定該陽臺(tái)的允許進(jìn)深并相應(yīng)計(jì)算建筑面積。當(dāng)矩形陽臺(tái)的開敞寬度小于其寬度的1/3，該陽臺(tái)視為封閉陽臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積（圖7）。圖7 不同結(jié)構(gòu)陽臺(tái)面積計(jì)算圖示.11 對(duì)頂層和特殊層高（層高小于2.20米或大于4.50米）樓層的不封閉陽臺(tái)，以該棟建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高的二倍作為陽臺(tái)有無上蓋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；無標(biāo)準(zhǔn)層時(shí)，以6.00米作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)頂層或退層陽臺(tái)的上蓋為斜屋面時(shí)，陽臺(tái)的上蓋高度取陽臺(tái)沿屋面傾斜方向最外沿（圍護(hù)欄）處斜屋面的高度。.

43、12 一棟房屋的上、下層陽臺(tái)（穿透型陽臺(tái)除外）水平投影線不完全重疊時(shí)（即左、右錯(cuò)開），當(dāng)重疊部分的長(zhǎng)度大于0.60米的，按重疊部分的一半計(jì)算陽臺(tái)建筑面積；當(dāng)重疊部分的長(zhǎng)度不大于0.60米時(shí)，該陽臺(tái)不計(jì)算建筑面積。.13 房屋最高一層的陽臺(tái)未設(shè)蓋板或所設(shè)蓋板寬度不大于0.60米的，視為露臺(tái)，不計(jì)算建筑面積；蓋板寬度大于0.60米時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。.14 位于房屋天面、或因退層設(shè)計(jì)形成的露臺(tái)，如露臺(tái)屬于一戶專用，當(dāng)其上方屋檐或蓋板寬度不大于0.6米時(shí)，露臺(tái)不計(jì)算建筑面積；如露臺(tái)屬于公共露臺(tái)，當(dāng)其由上方屋檐形成的上蓋寬度不大于1.10米、或?qū)ＴO(shè)蓋板的寬度不大于0.6米時(shí)，露臺(tái)

44、不計(jì)算建筑面積。否則，露臺(tái)有蓋部分按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。.15 上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)，當(dāng)其中間設(shè)置有蓋板（包括由凸窗、空調(diào)位、花池等所形成的蓋板）時(shí)，當(dāng)所設(shè)蓋板寬度大于0.60米時(shí)，按所設(shè)蓋板水平投影面積的一半計(jì)算下方陽臺(tái)建筑面積。.16 住宅建筑中屬于一戶專有的類似于陽臺(tái)的空中花園、入戶花園等（位于地面層、裙樓頂層的除外），均視為陽臺(tái)，按陽臺(tái)規(guī)定計(jì)算建筑面積。.17 住宅的第一層（地面層、裙樓頂層）類似于陽臺(tái)、架空的建筑空間，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物，第一層向其開門，且門位于上方建筑形成的上蓋的下方時(shí)，如上蓋為上一層的陽臺(tái)，則以該陽臺(tái)的外圍水平投影面積的一半計(jì)為第一層陽

45、臺(tái)的建筑面積；如上蓋為上方的建筑，下方視為門廊，按門廊規(guī)定計(jì)算建筑面積（圖8）。圖8 住宅一層中陽臺(tái)與門廊的界定圖示.18 如陽臺(tái)開敞面上方梁體垂下，其下方又設(shè)置有高度大于1.50米圍護(hù)墻體時(shí)，該陽臺(tái)視為封閉陽臺(tái)，計(jì)算全部建筑面積。.19 在建筑物中設(shè)置的與公共過道相通、具有一面以上直接對(duì)外開敞的、用于綠化、休閑的公共建筑空間，稱為公共陽臺(tái)。公共陽臺(tái)的計(jì)算規(guī)則與陽臺(tái)相同。 室內(nèi)樓梯的面積計(jì)算.1 位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以外但與建筑物主體相通的有二面以上圍護(hù)墻體的樓梯，視為室內(nèi)樓梯。位于建筑外墻或主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的樓梯，無論其有幾面圍護(hù)墻體，該樓梯均視為室內(nèi)樓梯（圖9）。圖9 室內(nèi)樓梯與室外樓梯圖示

46、.2 室內(nèi)樓梯無論其本身如何設(shè)置梯間層，均按建筑物的自然層（不論自然層的高度）數(shù)計(jì)算建筑面積，無蓋時(shí)，最上一層室內(nèi)樓梯不計(jì)算建筑面積。.3 穿越夾層的樓梯，夾層不使用的，其位于夾層的梯間不計(jì)算建筑面積。.4 與建筑物不相連的獨(dú)立樓（電）梯，按其各出入口所在平面計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積（圖10中a）；在局部層與建筑物通過架空通廊等連通的獨(dú)立樓（電）梯，按其對(duì)應(yīng)的建筑物的自然層數(shù)計(jì)算建筑面積（圖10中b）。圖10 獨(dú)立樓（電）梯面積計(jì)算圖示.5 復(fù)式建筑的室內(nèi)樓梯，按自然層計(jì)算建筑面積；躍層建筑的室內(nèi)樓梯按一層計(jì)算建筑面積；錯(cuò)層建筑的室內(nèi)樓梯，選上一層按上、下行樓梯水平面積計(jì)算全部建筑面積，下

47、一層按下行樓梯的水平投影計(jì)算全部建筑面積（圖11）。圖11 錯(cuò)層建筑樓梯建筑面積計(jì)算圖示.6 住宅室內(nèi)樓梯上下行之間間隔大于0.20米時(shí)，商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)廠房等的室內(nèi)扶梯、樓梯、旋轉(zhuǎn)梯等的梯間間隔大于0.40米時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間的間隔空間應(yīng)按上空處理。 室外樓梯、臺(tái)階、車道的面積計(jì)算.1 按以下條件界定室外樓梯和室外臺(tái)階：a）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，起點(diǎn)（地面）到終點(diǎn)（入口或入口平臺(tái)）的高差不小于一個(gè)自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個(gè)建筑空間的樓梯，視為室外樓梯。b）位于建筑物外墻或主體結(jié)構(gòu)以外，臺(tái)階起終點(diǎn)高差小于一個(gè)自然層的樓梯，或臺(tái)階起終點(diǎn)高差不小于一個(gè)自然層但其

48、下方為自然地形不設(shè)計(jì)利用的，視為室外臺(tái)階。.2 室外樓梯無永久性頂蓋或頂蓋不能完全遮蓋樓梯時(shí)，室外樓梯視為無蓋，按其各層水平投影面積之和的一半計(jì)算建筑面積。.3 室外臺(tái)階不計(jì)算建筑面積，但若下方空間設(shè)計(jì)加以利用的，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。.4 無上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積，有上蓋的室外車道計(jì)算全部建筑面積。車道下方空間當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其層高在2.20米以上的部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。 走廊（含挑廊、檐廊）的面積計(jì)算.1 走廊分為內(nèi)走廊和外走廊（圖12）。當(dāng)走廊沿延伸方向有一側(cè)不封閉并直接向室外開敞時(shí)，該走廊視為外走廊；當(dāng)走廊為以下四種情況時(shí)視為內(nèi)走廊：a）沿走廊延伸方

49、向兩側(cè)均封閉。b）一條走廊僅一側(cè)或兩側(cè)局部開敞，其余部分兩側(cè)均封閉。c）走廊雖有一側(cè)開敞，但該側(cè)外部接有另一進(jìn)深大于0.60米的有蓋建筑空間。d）走廊外側(cè)無建筑空間，但相鄰的上、下層樓板均超出走廊，使走廊完全凹陷于結(jié)構(gòu)之內(nèi)。.2 內(nèi)走廊無論層高，無論其兩端是否封閉，均計(jì)算全部建筑面積。.3 外走廊按其開敞側(cè)是否有結(jié)構(gòu)體劃分為有柱走廊和無柱走廊（圖12），包括：a）開敞側(cè)有雖不承重但與結(jié)構(gòu)連接為一體，類似柱（墻）的走廊，視為有柱走廊。b）開敞側(cè)之外還存在柱或其它類型承重支撐體的走廊，視為有柱走廊。c）兩側(cè)存在局部墻體或建筑空間的走廊，視為有柱走廊。d）僅有附著于結(jié)構(gòu)外側(cè)的少量裝飾性柱（墻）的走廊

50、，視為無柱走廊。e）柱位于外走廊兩端的墻體內(nèi)不專向走廊凸出，或柱可以劃歸其它建筑空間時(shí)，視為無柱走廊。.4 由多段構(gòu)成的非線性走廊，如果僅某一段走廊有柱或墻，可以以該段走廊的兩端轉(zhuǎn)折處為界。將該走廊劃分為有柱與無柱兩部分，分別計(jì)算建筑面積。圖12 走廊類型劃分圖示.5 有柱走廊，無論其層高如何，均按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積；無柱走廊當(dāng)層高小于二個(gè)自然層時(shí)，按其結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物外圍水平投影計(jì)算一半建筑面積，當(dāng)層高達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。.6 位于地面一層與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物、凸出建筑主體的走廊、檐廊，無論下方是否有臺(tái)階，均不計(jì)算建筑面積。凹入建筑主體的有蓋

51、、無柱的走廊、檐廊，當(dāng)其上蓋寬度大于1.1米時(shí)，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；如走廊在上蓋水平投影范圍內(nèi)的地面設(shè)有圍護(hù)物或二級(jí)及以上臺(tái)階，則按圍護(hù)物外圍水平投影面積或臨墻的一級(jí)臺(tái)階寬度的一半計(jì)算走廊的建筑面積。.7 位于頂層的與房屋相連的有蓋、無柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)及圍護(hù)物的走廊、檐廊，如其寬度大于1.10米，按上蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 樓、電梯前室的面積計(jì)算.1 樓、電梯前室無論是否直接對(duì)外開敞，均計(jì)算全部建筑面積。.2 借用外走廊的一部分作為樓、電梯前室的，當(dāng)前室長(zhǎng)度小于該走廊長(zhǎng)度的1/2時(shí)，可不區(qū)分前室，全部按外走廊計(jì)算建筑面積（圖13）。圖13 借用走廊作電（樓）梯前

52、室圖示 連廊、架空通廊的面積計(jì)算.1 位于地面一層的兩建筑物之間的有蓋連廊，按以下情況分別計(jì)算建筑面積：a）雙排柱連廊，按柱外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積。b）單排柱及無柱連廊，其上蓋高度小于二個(gè)自然層時(shí)，按上蓋水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；上蓋高度達(dá)到或超過二個(gè)自然層時(shí)，不計(jì)算建筑面積。若上蓋為圓拱型，則以拱形頂計(jì)算該連廊的高度。.2 連接兩建筑物的有蓋架空通廊，全封閉時(shí)，通廊計(jì)算全部建筑面積；不封閉時(shí)，若上蓋高度小于二個(gè)自然層，通廊計(jì)算一半建筑面積，否則，通廊不計(jì)算建筑面積。 門廊、雨篷的面積計(jì)算.1 建筑物出入口上方設(shè)置的遮雨、遮陽的上蓋，當(dāng)為上方建筑時(shí)，下方空間視為門廊；當(dāng)為專設(shè)蓋板時(shí)，

53、則視為雨篷。.2 凸出房屋外墻的門廊、雨篷，為凸出式門廊、雨篷；凹入房屋外墻的為凹入式門廊、雨篷；由凸、凹兩部分組成的門廊、雨篷，為復(fù)合式門廊、雨篷。.3 深度不大于0.60米的門廊、雨篷，無論其是否有柱，均不計(jì)算建筑面積。.4 深度大于0.60米的凸出式門廊、雨篷，無柱時(shí)，不計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；兩根以上柱時(shí)，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。.5 深度大于0.60米凹入式門廊、雨篷，無柱時(shí)，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；有柱時(shí)，按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。.6 深度大于0.60米凸凹復(fù)合式門廊、雨篷，無柱時(shí)，以凹入部分上蓋水平投影計(jì)算建筑面積；有柱時(shí)，

54、按柱外圍計(jì)算全部建筑面積。.7 與房屋不相連的單排柱雨篷，按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 公共（消防）通道的面積計(jì)算.1 穿越建筑的公共通道，當(dāng)通道高度大于等于兩個(gè)自然層高度，或通道屬于市政道路的一部分時(shí)，該通道不計(jì)算建筑面積。.2 當(dāng)公共通道的高度小于兩個(gè)自然層且不屬于市政道路時(shí),若：a）通道上方為建筑物形成的上蓋，則通道應(yīng)計(jì)算全部建筑面積，并列為不分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。b）通道上方為專設(shè)蓋板，通道不計(jì)算建筑面積。 花池、空調(diào)機(jī)位的面積計(jì)算.1 懸掛于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)的外掛式花池和空調(diào)機(jī)位不計(jì)算建筑面積。.2 位于建筑主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，與室內(nèi)不連通且寬度不大于0.60米的平臺(tái)式花池和空調(diào)機(jī)

55、位（無圍護(hù)，或圍護(hù)物高度低于陽臺(tái)圍護(hù)物0.60米以上）不計(jì)算建筑面積。.3 位于陽臺(tái)等建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的有蓋的花池、空調(diào)機(jī)位等，應(yīng)與與其相連的建筑空間一體計(jì)算建筑面積（圖14）。 圖14 花池、空調(diào)機(jī)位面積計(jì)算圖示 凸窗、落地窗的面積計(jì)算.1 窗臺(tái)高度大于等于0.40米的凸出外墻的窗視為凸窗，分為單反式凸窗（圖15中a）和雙反式凸窗（圖15中b）兩類。.2 凸窗的窗臺(tái)高度為房間室內(nèi)地面（樓板結(jié)構(gòu)板上緣）至窗臺(tái)臺(tái)面（窗臺(tái)板上緣）的垂直距離；凸窗的高度為窗臺(tái)臺(tái)面至凸窗頂板板面（頂板上緣）的垂直距離；凸窗的進(jìn)深為室外墻面（外墻外緣）至凸窗的外邊沿的水平距離（圖15）。圖15 凸窗及其指標(biāo)定義圖示.3

56、當(dāng)凸窗高度小于2.20米，或凸窗進(jìn)深不大于0.60米時(shí)，凸窗部分不計(jì)算建筑面積；當(dāng)凸窗高度大于或等于2.20米且凸窗進(jìn)深大于0.60米時(shí)，凸窗部分應(yīng)計(jì)算全部建筑面積。.4 窗體未凸出于外墻的窗（圖16中a、b）、或窗體上（下）方凹入部分的外側(cè)以各種類型建筑材料（不包括百葉）封閉的窗（圖16中c）均不視為凸窗，此時(shí)，窗體部分與套內(nèi)其它部分一樣計(jì)算層高，當(dāng)層高在2.20米以上時(shí)，計(jì)算全部建筑面積。 圖16 幾類窗體外墻定義圖示.5 凸窗向陽臺(tái)或花池內(nèi)凸出時(shí)，凸窗所占用的陽臺(tái)或花池的空間仍計(jì)入陽臺(tái)或花池的建筑面積（圖17）。 圖17 向陽臺(tái)或花池凸出的凸窗圖示.6 落地窗，當(dāng)其進(jìn)深不大于0.60米且

57、窗體高度小于2.20米時(shí)，落地窗不計(jì)算建筑面積，否則落地窗計(jì)算全部建筑面積（圖18中a、b）。圖18 落地窗面積計(jì)算圖示 煙道、采光井、通風(fēng)井的面積計(jì)算.1 供一戶專用的外置及內(nèi)置煙道均計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積。煙道外置時(shí)，取其與室內(nèi)的隔墻為外墻。.2 位于陽臺(tái)的煙道單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入陽臺(tái)面積。.3 多戶共用的煙道作為公用建筑面積。.4 地下室或半地下室使用的采光井、通風(fēng)井、煙道，在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計(jì)算建筑面積；在地面且獨(dú)立于建筑物之外時(shí)，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和上蓋，且高度在2.20米以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全部建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中；在地面且位于建筑

58、物內(nèi)部或附著于建筑物外墻時(shí)，按以下情況分別計(jì)算建筑面積：a）若地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道，在地面部分設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計(jì)算建筑面積，并計(jì)入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積值。b）若采光井、通風(fēng)井、煙道的地面高度小于2.20米，則不計(jì)算其建筑面積，其所占用的建筑面積不從所在地面建筑空間的建筑面積中扣除，但須在該空間的分戶面積表的備注欄中對(duì)地下室風(fēng)井等占用的建筑面積數(shù)予以說明。.5 一棟建筑中數(shù)層共用的通風(fēng)井、煙道，按其通過的使用層的層數(shù)計(jì)算建筑面積，通過的其它不使用樓層，該部分按上空計(jì)算建筑面積。.6 有蓋采光井，應(yīng)計(jì)算一層建筑面積

59、。 幕墻的面積計(jì)算.1 幕墻分為裝飾性幕墻和圍護(hù)性幕墻。.2 裝飾性幕墻不計(jì)算建筑面積。.3 圍護(hù)性幕墻，按以下幾種情況分別計(jì)算建筑面積（圖19）：a）當(dāng)樓板邊至幕墻外緣距離小于等于0.40米時(shí)，以該距離為外墻厚度，并相應(yīng)取半外墻。b）當(dāng)樓板邊至幕墻外緣距離大于0.40米時(shí)，外墻厚度統(tǒng)一取0.40米（以幕墻外緣向內(nèi)起算），并相應(yīng)取半外墻，樓板邊至外墻內(nèi)緣的空間按上空計(jì)算。c）當(dāng)下方有梁，幕墻安放于梁體之上的圍護(hù)性幕墻，取梁厚作為外墻厚，并相應(yīng)取半外墻。d）上下均由玻璃和其它材料框架構(gòu)成圍護(hù)性玻璃幕墻，以材料框架的厚度作為墻厚，并相應(yīng)取半外墻。圖19 不同情況下圍護(hù)性幕墻外墻計(jì)算圖示.4 同一樓

60、層既有主墻又有幕墻時(shí)，分以下幾種情況計(jì)算外墻的墻體面積（圖20）：a）一面外墻，當(dāng)其全部為圍護(hù)性幕墻時(shí)，按幕墻計(jì)算該外墻的墻體面積。b）一面外墻，當(dāng)其圍護(hù)墻體部分為主墻、部分為幕墻時(shí)，將主墻部分和幕墻部分分段，分別計(jì)算墻體面積。c）一面外墻，當(dāng)其幕墻內(nèi)側(cè)存在局部多段主墻時(shí)，若主墻分段之和大于該面外墻長(zhǎng)度的1/2時(shí)，可取主墻及延伸線為外墻，并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體建筑面積；否則，應(yīng)取幕墻為外墻，并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體面積。d）對(duì)全幕墻建筑，當(dāng)其內(nèi)側(cè)沿樓板邊沿除核心筒、梯間等部分設(shè)有局部主墻外，其余部分均無墻體或僅有零星墻體時(shí)，可全部按圍護(hù)性幕墻計(jì)取外墻，并相應(yīng)計(jì)算外墻的墻體面積。圖20 既有主墻又有幕