萬科a股證券投資

證券投資學股票分析姓名:xxxxxxx班級：xxxxxxxxxxx學號：xxxxxxxxx股票名稱：萬科A股票股票代碼：000002一:基本概況萬科企業(yè)股份有限公司（簡稱萬科或萬科集團）成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產藍籌股?？偛吭O在深圳。公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。萬科，股票代碼（000002）經營范圍｜興辦實業(yè)(具體項目另行申報)；國內商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、專控、專賣商品)；進出口業(yè)務(按深經發(fā)審證字第113號外貿企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)；房地產開發(fā)。

｜主營業(yè)務｜房地產、貿易及零售等。

｜歷史沿革｜萬科企業(yè)股份有限公司(“本公司”)原系經深圳市人民政府深府辦(1988)1509號文批準，于1988年11月1日在深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司基礎上改組設立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司發(fā)行之A股在深圳證券交易所上市。

1993年5月28日，本公司發(fā)行之B股在深圳證券交易所上市。

二：基本面分析（一）行業(yè)總體分析

1、\t"/industry/201507/_blank"房地產行業(yè)告別高速增長，行業(yè)改革需求加大2015年以來全國整體的\t"/industry/201507/_blank"樓市銷售在政策不斷利好的刺激下，溫和回暖。1-5月全國商品房銷售面積35996萬平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房銷售額24409億元，同比增長3.1%，已經回正。國房景氣指數(shù)是從土地、資金、開發(fā)量、\t"/industry/201507/_blank"市場需求等角度綜合反映全國房地產業(yè)基本運行狀況的指數(shù)，指數(shù)高于100為景氣空間，低于100為不景氣空間。該指數(shù)在去年年中在95左右徘徊了幾個月以后一路下行，2015年5月國房景氣指數(shù)92.43，創(chuàng)下了1997年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值

2、相關政策密集出臺，國企改革步伐加速。

今年是國企改革深化的關鍵之年。雖然此前國企改革進度總體來說低于預期，但從今年年初至今，尤其是兩會以后，相關政策密集出臺，“1+N”國企改革文件出臺的預期逐漸加強。3、房地產行業(yè)國企占比高，運營效率相對較低

從\t"/industry/201507/_blank"房地產行業(yè)來看，國企改革對于房地產行業(yè)意義重大。地產行業(yè)當中國企占比較大。房地產行業(yè)A股上市公司166家，其中央企13家，地方國企63家，兩者加起來占全部房企將近一半。從2014年各項財務數(shù)據(jù)來看，國企也占據(jù)了房地產企業(yè)當中重要地位。截止2014年底，中信房地產A股上市公司總資產34864億元，其中央企總資產6501億元，地方國企9759億元，國有權重占近4成；從營業(yè)收入和凈利潤的角度來看，國企在全部\t"/industry/201507/_blank"地產上市公司中創(chuàng)造的營業(yè)收入和凈利潤占比也在4成以上。宏觀經濟分析由于房地產市場在需求和盈利兩方面均面臨拐點，\t"/industry/201507/_blank"投資屬性已明顯減弱，因此我們預計2015年房地產市場將企穩(wěn)回升，整體處于弱復蘇，大幅反彈的可能性不大。由于一線城市在經濟增長、\t"/industry/201507/_blank"產業(yè)聚集以及人口流入方面具有不可比擬的優(yōu)勢，一線城市的反彈幅度將明顯超越二、三線城市。

1、\t"/industry/201507/_blank"房地產多元化經營趨勢加快

在傳統(tǒng)住宅行業(yè)面臨拐點的前提下，房地產企業(yè)多元化經營趨勢明顯加快。房企的多元化經營一方面圍繞房地產的不同業(yè)態(tài)進行布局，包括商業(yè)、養(yǎng)老和文化旅游\t"/industry/201507/_blank"地產。另一方面，房企積極參股或控股其他行業(yè)，實現(xiàn)主業(yè)的多元化或徹底轉型。由于行業(yè)的競爭力度逐漸加大，中小房企的多元化經營趨勢將加快。未來，我們預計大型房企的轉型也將逐步落地。

2、樓市需求仍未見頂，一線城市具有強支撐

從行業(yè)潛在需求層面，人口結構是決定\t"/industry/201507/_blank"房地產市場長周期趨勢的關鍵因素，歷經了2014年\t"/industry/201507/_blank"樓市全方位調整后，人口紅利拐點已然成為一個老生常談的話題，但根據(jù)我們的分析邏輯框架，盡管住房需求頂點已漸行漸近，但人口結構調整需歷經漫長的過程，短期內年齡結構的變化并不足以使得當前樓市需求的根本驅動因素發(fā)生反轉，而且時代觀念的轉變促使婚房需求延遲釋放，中國第三次嬰兒潮（1982-1990）帶來的結婚登記頂峰仍將產生足夠的增量，我們仍堅信過往十年中推動樓市快速發(fā)展的\t"/industry/201507/_blank"市場剛需群體仍處于對于住房需求支撐階段的高點，人口紅利在未來5-10年內仍將是市場需求的正向驅動因素。

3、政策羈絆解除，改善型需求盛筵開啟

根據(jù)馬斯洛人類需求層次理論，當某一層級的需求被滿足后人們便會去追逐更高一個層級的需求，而不同時期受制于經濟發(fā)展水平、受教育程度等的影響，社會群體對不同層次需求的迫切程度不盡相同，當前我國正處于財富集聚、需求層次加速分化的階段，少數(shù)富有群體需要擁有更好的房屋來滿足其對于社交和社會尊重的需要，同時我們認為當前股市迅速升溫產生的財富效應將進一步激發(fā)財富人群對于高品質住宅的追求。

4、增量到存量的時代接力

存量房市場規(guī)模擴大是房地產市場成熟的一個重要特征，在房地產市場發(fā)展較為成熟的歐美日等發(fā)達區(qū)域，存量房作為房地產交易的主體，占市場總量80%以上，而我國目前存量房的交易額規(guī)模僅占總體交易額的25-30%，當前大部分地區(qū)仍主要依靠增量帶動發(fā)展，同時也意味著未來存量\t"/industry/201507/_blank"市場發(fā)展具有廣闊的空間。公司具體分析公司財務分析投資與收益2015-9-302015-6-302015-3-31基本每股收益（元）0.62100.44000.0590每股凈資產（元）8.05007.9008.0500每股經營現(xiàn)金流（元）-0.4238-0.6162-1.3891盈利能力凈利率（%）11.9813.5110.21加權凈資產收益率（%）7.695.410.73毛利率（%）29.0630.4534.00營運能力總資產周轉率（次）2應收賬款周轉天數(shù)（天）5.776.7917.75存貨周轉天數(shù)（天）1599.711675.295016.20償債能力資產負債率（%）78.7878.0677.91速動比率（%）0.420.410.39流動比率（%）1.291.291.30主營構成分析2015-06-30主營構成主營收入(元)收入比例主營成本(元)成本比例主營利潤(元)利潤比例毛利率(%)按行業(yè)分類房地產484億96.32%339億97.02%145億94.73%29.95%物業(yè)管理11.1億2.20%9.04億2.58%2.04億1.33%18.41%三：技術分析k線形態(tài)分析：Ｋ線圖有直觀、立體感強、攜帶信息量大的特點，能充分顯示股價趨勢的強弱、買賣雙方力量平衡的變化，預測后市走向較準確，是各類傳播媒介、電腦實時分析系統(tǒng)應用較多的技術分析手段。分析K線時，也要結合均線系統(tǒng)。我們一般從趨勢、交叉突破、發(fā)散型態(tài)、支撐位和阻力位四個方面來觀察。一是趨勢。短期均線上翹，說明股票或指數(shù)短期處于上升趨勢。同樣，中期均線、長期均線上翹，則反映中長期的上升趨勢。如果不是上翹，而是下探，則顯示為跌勢狀態(tài)。二是交叉突破。我們可以從均線系統(tǒng)的交叉，判斷個股或大盤可能出現(xiàn)的突破型走勢。三是發(fā)散形態(tài)。發(fā)散是指短期、中期、長期均線相互之間距離越來越大，特別是短期均線此時往往走勢十分陡峭，即斜率很大。四是支撐位和阻力位。K線在上漲或下跌的時候，觸及中期或長期均線，均線都會產生支撐或阻力的作用。若K線跌破支撐，或突破阻力，都預示著運行趨勢的確立。日K線是根據(jù)股價(指數(shù))一天的走勢中形成的四個價位（開盤價，收盤價，最高價，最低價）繪制而成的。收盤價高于開盤價時，則開盤價在下收盤價在上，二者之間的長方柱用紅色或空心繪出，稱之為陽線；其上影線的最高點為最高價，下影線的最低點為最低價。收盤價低于開盤價時，則開盤價在上收盤價在下，二者之間的長方柱用黑色或實心繪出，稱之為陰線，其上影線的最高點為最高價，下影線的最低點為最低價。2、切線分析（1）上升趨勢線綠色線為上升趨勢線。上升趨勢線中，連接股價波動的低點（即“波谷”），其包含的波谷都相應的高于前一個波谷。每一條上升趨勢線，需要二個明顯的底部，才能決定，連接的波谷越多，對上升降趨勢的預測越準確。當上升趨向線跌破時，就是一個出貨訊號。在沒有跌破之前，上升趨向線就是每一次回落的支持。在長期上升趨勢中，每一個變動都比改正變動的成交量高，當有非常高的成交量出現(xiàn)時，這可能為中期變動終了的信號，緊隨著而來的將是反轉趨勢。（2）下降趨勢線藍色為下降趨勢線。下降趨勢線中，連接股價波動的頂點（即“波峰”），其包含的波峰都相應的低于前一個波峰。每一條下跌趨勢線，需要二個頂點，才能決定，連接的波峰越多，對下降趨勢的預測越準確。當下降趨勢線突破時，就是一個入貨訊號。在沒有突破之前，下降趨向線就是每一次回升的阻力。指標分析（1）移動平均線（MA）分析：移動平均線(MA)是以道·瓊斯的“平均成本概念”為理論基礎，采用統(tǒng)計學中"移動平均"的原理，將一段時期內的股票價格平均值連成曲線，用來顯示股價的歷史波動情況，進而反映股價指數(shù)未來發(fā)展趨勢的技術分析方法。圖一中，價格位于移動平行線上，且價位已開始遠離移動平行線。由于價格有向移動平均線回移的趨勢，所以，此時應賣出股票。當股價在移動平行線上時，股價可能會下跌，應該做好賣出準備。（2）平滑異同移動平均線（MACD）平滑異同移動平均線稱為MACD，是從雙移動平均線發(fā)展而來的，由快的移動平均線減去慢的移動平均線，MACD的意義和雙移動平均線基本相同，但閱讀起來更方便。當MACD從負數(shù)轉向正數(shù)，是買的信號。當MACD從正數(shù)轉向負數(shù)，是賣的信號。當MACD以大角度變化，表示快的移動平均線和慢的移動平均線的差距非常迅速的拉開，代表了一個市場大趨勢的轉變。（3）隨機指標KDJ隨機指標KDJ周期（常為9日、9周等）內出現(xiàn)過的最高價、最低價及最后一個計算周期的收盤價及這三者之間的比例關系，來計算最后一個計算周期的未成熟隨機值RSV，然后根據(jù)平滑移動平均線的方法來計算K值、D值與J值，并繪成曲線圖來研判股票走勢。當K值自上而下穿越D值，形成交叉時，我們稱之為“死亡交叉”，預示著今后的股票價格有可能向著利空的局面轉變；當K值自下而上穿越D值，形成交叉時，我們稱之為“黃金亡交叉”，預示著今后的股票價格有可能向著利好的局面轉變。一般來說，在縱坐標50區(qū)域出現(xiàn)的交叉并不明顯，黃金交叉發(fā)生區(qū)域在20超賣區(qū)以下，而且越低越有效；死亡交叉產生的區(qū)域在80超買區(qū)以上，越高越有效。四：投資建議公司在弱市中戰(zhàn)略積極,銷售領先,商業(yè)地產資產證券化創(chuàng)新引領行業(yè),合伙人繼續(xù)增持顯信心,我們認為輕資產運營將成公司新常態(tài),未來的發(fā)展更持久穩(wěn)健,維持盈利預測和“買入”評級。對于我國正處在飛速發(fā)展的階段來說，各方面