東莞市大朗鎮(zhèn)大井頭社區(qū)美景東路居住類更新單元私人物業(yè)拆

第第頁共7頁東莞市大朗鎮(zhèn)大井頭社區(qū)美景東路居住類更新單元私人物業(yè)拆遷補償方案第一章總則第一條目的和依據(jù)為規(guī)范并加快推進東莞市大朗鎮(zhèn)大井頭社區(qū)美景東路居住類單元（以下簡稱“本項目”）改造工作，根據(jù)《關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號）、《東莞市城市更新單一主體掛牌招商操作規(guī)范（試行）》（東府辦〔2019〕29號）等東莞市相關(guān)政策，參照《國有土地上建筑物征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）以及相關(guān)法律、法規(guī)、政策的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本項目實際情況制定本拆遷補償方案。第二條適用范圍1．地域范圍本方案適用于納入本項目更新單元拆除范圍內(nèi)的宅基地及地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物（以下統(tǒng)稱“被拆遷物業(yè)”）等私人物業(yè)的拆遷補償安置工作。最終面積和范圍以政府審批的更新單元劃定為準。為避免疑義，本方案所稱“私人物業(yè)”不包括經(jīng)認定的集體經(jīng)濟組織名下物業(yè)以及鎮(zhèn)屬企事業(yè)單位名下物業(yè)。2．時間范圍本項目以2019年11月28日東莞市大朗鎮(zhèn)鎮(zhèn)委委員、副鎮(zhèn)長聯(lián)席會議審議并同意大井頭的舊村莊、舊廠房實施“三舊”改造決議正式啟動大井頭社區(qū)美景東路居住類更新單元改造時間節(jié)點。2019年11月28日之前已建或已擁有的土地、建筑物、構(gòu)筑物、附屬物等按本方案執(zhí)行安置補償。第三條項目主體1．權(quán)益人本項目權(quán)益人是歷經(jīng)不動產(chǎn)權(quán)益核查與確認程序，認定對本項目范圍內(nèi)不動產(chǎn)享有不動產(chǎn)權(quán)益的主體（補償對象）。2.項目實施主體本項目實施主體是指依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定有權(quán)以其自身名義開展本項目拆遷補償工作的主體，包括前期工作階段的集體經(jīng)濟組織以及實施掛牌階段不動產(chǎn)權(quán)益要約收購環(huán)節(jié)的收購主體、掛牌招商成交方以及成交方組建的單一主體。第四條補償內(nèi)容本項目范圍內(nèi)的權(quán)益人在滿足特定條件的情況下，可以獲得的補償包括：1．被拆遷物業(yè)本體（含宅基地、建筑物、構(gòu)筑物及附屬物）補償；2．建筑物裝飾裝修補償；3．一次性過渡期安置補償；4.已辦理房產(chǎn)證補償（如有）。本方案的補償標準已包含項目實施主體對權(quán)益人就被拆遷物業(yè)的所有補償，除本方案已列舉的補償項目外，其他項目（如有）不另行計算。第二章被拆遷物業(yè)本體補償?shù)谖鍡l補償方式本項目范圍內(nèi)存在宅基地、建筑物、構(gòu)筑物以及附屬物等類型的被拆遷物業(yè)，各類物業(yè)本體以不重復(fù)補償為原則，按照以下方式分別給予補償：1.宅基地按現(xiàn)狀用地面積給予產(chǎn)權(quán)置換和貨幣補償。2.建筑物按現(xiàn)狀建筑面積給予貨幣補償，該補償包含了對全部構(gòu)筑物和附屬物的補償。第六條產(chǎn)權(quán)置換標準1.宅基地產(chǎn)權(quán)置換標準宅基地現(xiàn)狀用地面積按【1:1】的比例置換住宅用途或商鋪用途回遷物業(yè)建筑面積。2.回遷物業(yè)建筑面積（1）回遷物業(yè)建筑面積，包括住宅用途、商鋪用途回遷物業(yè)建筑面積，通過權(quán)益人持有的被拆遷物業(yè)現(xiàn)狀用地面積乘以對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)置換標準得出。（2）同一權(quán)益人對多宗宅基地及建筑物單獨所有的，各宗宅基地及建筑物獨立計算并累計核算應(yīng)回遷物業(yè)建筑面積總和。3.產(chǎn)權(quán)置換方式權(quán)益人可在回遷物業(yè)面積范圍內(nèi)，以面積最大化原則選擇一套或多套回遷物業(yè)進行回遷，原則上實際回遷物業(yè)總建筑面積不得超過應(yīng)回遷物業(yè)總建筑面積，如因戶型面積無法準確對應(yīng)，致使實際回遷物業(yè)建筑面積不足或超出應(yīng)回遷物業(yè)建筑面積總和的，按本方案第十一條規(guī)定的方式處理。4.回遷物業(yè)選房原則回遷物業(yè)選房，按照抽簽方式實施，具體由本項目實施主體另行制定回遷選房規(guī)則并按規(guī)則執(zhí)行。5.回遷物業(yè)交房標準交付標準為毛坯，回遷物業(yè)和同類型可售商品房的質(zhì)量標準一致。6.物業(yè)補償轉(zhuǎn)換貨幣補償?shù)倪x擇權(quán)益對本條第1款確定的物業(yè)補償，權(quán)益人有權(quán)選擇要求本項目實施主體轉(zhuǎn)換為貨幣補償，物業(yè)補償轉(zhuǎn)換貨幣補償?shù)臉藴嗜缦拢海?）住宅用途回遷物業(yè)補償轉(zhuǎn)換貨幣標準：按本更新單元同類型首期可售毛坯住宅（不含回遷物業(yè)）網(wǎng)簽備案均價的85%作為轉(zhuǎn)換標準。商鋪用途回遷物業(yè)補償轉(zhuǎn)換貨幣標準：按本更新單元同類型同路段首期可售毛坯商鋪（不含回遷物業(yè)）銷售均價的85%作為轉(zhuǎn)換標準。第七條貨幣補償標準1.宅基地的貨幣補償標準宅基地的現(xiàn)狀用地面積貨幣補償標準為3600元/平方米。2.建筑物的貨幣補償標準建筑物的現(xiàn)狀建筑面積貨幣補償標準為1200元/平方米，該補償包含了對全部構(gòu)筑物和附屬物的補償。第三章其他補償?shù)诎藯l建筑物裝飾裝修補償1．建筑物裝飾裝修補償標準建筑物裝飾裝修補償，以權(quán)益人持有的建筑物的現(xiàn)狀建筑面積為計算基準，統(tǒng)一按500元/㎡的標準進行補償（該補償標準已含水電氣及電器等的安裝費用）。第九條一次性過渡期安置補償1．拆遷安置方式本項目拆遷安置采取先拆除后安置的模式。2．一次性過渡期安置補償標準一次性過渡期安置補償，按20000元/宗被拆遷物業(yè)的標準進行補償，該補償已含權(quán)益人名下持有的宅基地已辦理能夠通過政府主管部門等官方渠道核實確認的土地使用權(quán)證補償。第十條已辦理房產(chǎn)證補償1.權(quán)益人名下持有的建筑物已辦理能夠通過政府主管部門等官方渠道核實確認的房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證的，按照20000元/宗的標準予以貨幣補償。第四章其他第十一條補償給付時間1．回遷物業(yè)由項目實施主體開發(fā)建設(shè)完工并通過竣工驗收后向權(quán)益人移交，具體交付時間由項目實施主體另行通知。2．各類貨幣獎補按照下表載明的時間支付：序號貨幣補償項目支付時間1宅基地的貨幣補償在權(quán)益人移交被拆遷物業(yè)并簽訂被拆遷物業(yè)移交確認書之日起10個工作日內(nèi)支付2建筑物的貨幣補償3建筑物裝飾裝修補償4一次性過渡期安置補償5已辦理房產(chǎn)證補償?shù)谑l面積補差根據(jù)本項目最終獲批的戶型，權(quán)益人應(yīng)在不超出應(yīng)回遷物業(yè)建筑面積總和（按權(quán)益人在本項目拆除范圍內(nèi)單獨所有的全部被拆遷物業(yè)計算）范圍內(nèi)，以面積最大化原則進行選房，如因戶型面積無法準確對應(yīng)，致使實際回遷物業(yè)建筑面積不足或超出應(yīng)回遷物業(yè)建筑面積總和范圍的，按如下方式處理：（1）補償物業(yè)類型為住宅的，實際回遷物業(yè)建筑面積不足應(yīng)補償物業(yè)建筑面積的，差額部分由項目實施主體按照本更新單元同類型首期可售毛坯住宅（不包含回遷物業(yè)）網(wǎng)簽備案均價補足給權(quán)益人；實際回遷物業(yè)建筑面積超出應(yīng)補償物業(yè)建筑面積的，差額部分由權(quán)益人按照本更新單元同類型首期可售毛坯住宅（不包含回遷物業(yè)）網(wǎng)簽備案均價補足給項目實施主體。（2）補償物業(yè)類型為商鋪的，實際回遷物業(yè)建筑面積不足應(yīng)補償物業(yè)建筑面積的，差額部分由項目實施主體按照本更新單元同類型同路段首期可售毛坯商鋪（不包含回遷物業(yè)）銷售均價補足給權(quán)益人；實際回遷物業(yè)建筑面積超出應(yīng)補償物業(yè)建筑面積的，差額部分由權(quán)益人按照本更新單元同類型同路段首期可售毛坯商鋪（不包含回遷物業(yè)）銷售均價補足給項目實施主體。第十三條證件移交及相關(guān)手續(xù)辦理1．權(quán)益人簽訂拆遷補償協(xié)議時，應(yīng)當提交全部權(quán)屬資料的復(fù)印件（需核驗原件，包括身份證、戶口本、結(jié)婚證或離婚證、親屬關(guān)系證明、相應(yīng)物業(yè)的集體土地使用證、房地產(chǎn)證、房屋報建批準文件或其它權(quán)屬證明文件等）。2．權(quán)益人簽訂被拆遷物業(yè)移交確認書時，需同時移交相應(yīng)物業(yè)的房屋鑰匙、權(quán)屬證明文件（包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房地產(chǎn)權(quán)證及不動產(chǎn)權(quán)證等文件）及其他相關(guān)證件、稅費票據(jù)等資料原件，并配合辦理產(chǎn)權(quán)證件注銷手續(xù)。3．權(quán)益人移交建筑物時，應(yīng)保持建筑物的完整性。權(quán)益人搬遷行為不得影響建筑物結(jié)構(gòu)和安全性，如因權(quán)益人搬遷行為造成損害的，權(quán)益人須自行承擔損害賠償責任。4．被拆遷物業(yè)已經(jīng)出租、承包的，權(quán)益人應(yīng)自行解除租賃、承包關(guān)系并清退承租人、承包人；經(jīng)聯(lián)社或項目實施主體均不就租賃、承包關(guān)系對承租人、承包人或權(quán)益人給予補償。5．被拆遷物業(yè)已經(jīng)被查封、抵押或存在產(chǎn)權(quán)糾紛的，權(quán)益人應(yīng)在項目實施主體通知的交房期限屆滿前自行解除查封、抵押或處理產(chǎn)權(quán)糾紛。6．權(quán)益人應(yīng)在項目實施主體通知的交房期限屆滿前自行與相關(guān)單位結(jié)清相關(guān)稅費（包括水、電、排污、電信、燃氣、電話、網(wǎng)絡(luò)、電視、衛(wèi)生、物業(yè)管理、土地使用費等相關(guān)稅費），并自行向相關(guān)部門辦理注銷或遷移等相關(guān)手續(xù)；權(quán)益人簽訂被拆遷物業(yè)移交確認書時需將相關(guān)票據(jù)移交給項目實施主體備查。7．權(quán)益人最晚應(yīng)當在項目實施主體通知的交房期限屆滿前完成前述全部證件移交或手續(xù)辦理，否則，項目實施主體有權(quán)暫停支付尚未支付的補償。第十四條共有的處理1.同一宗被拆遷物業(yè)有兩個或兩個以上共有人的，則全部共有人視為一個權(quán)益人。2.同一權(quán)益人的同一宗被拆遷物業(yè)的各項補償、面積補差等，僅計算一次，不重復(fù)計算。3.同一權(quán)益人有兩宗或兩宗以上被拆遷物業(yè)的，合并計算各項補償、面積補差等，且合并簽署拆遷安置補償協(xié)議。第五章附則第十五條詞語定義在本方案中，下列術(shù)語或名詞，除根據(jù)本方案上下文另有明確說明以及解釋外，均嚴格界定為以下含義：1．本項目：指大朗鎮(zhèn)大井頭社區(qū)美景東路居住類更新單元項目（最終以政府審批的單元劃定方案為準）。2．被拆遷物業(yè)：指本項目范圍內(nèi)權(quán)益人享有的宅基地、建筑物、構(gòu)筑物和附屬物。3.宅基地：是指本項目范圍內(nèi)，權(quán)益人用于住宅基地而占有、利用本集體所有土地，包括建了房屋、建過房屋或者經(jīng)批準用于建造房屋的土地。4.建筑物：是指上有屋頂，周圍有墻，供人們在其中居住或經(jīng)營，并具有固定基礎(chǔ)，且層高在2.2米以上的永久性建筑。為避免疑義，本方案所稱“建筑物”專指永久性建筑物。5.構(gòu)筑物：構(gòu)筑物是指不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物或者臨時性建筑，比如水塔、過濾池、澄清池、沼氣池、簡易棚、牲口棚等。為避免疑義，本方案所稱“構(gòu)筑物”包括臨時性建筑物。6.附屬物：附屬物是指附屬于房屋，由房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人在使用過程中為提高房屋使用效能而改造或追加的，不能異地使用或異地使用將影響其功能的財物及相關(guān)設(shè)施。7.現(xiàn)狀用地面積：特指本項目拆除范圍內(nèi)，測繪報告載明的用地面積。8.現(xiàn)狀建筑面積：特指本項目拆除范圍內(nèi)，測繪報告載明的建筑面積。9.回遷物業(yè)：本項目建成并提供給不動產(chǎn)權(quán)益人用于回遷安置的房屋，包括住宅用途回遷物業(yè)、商鋪用途回遷物業(yè)等類型。10.同類型首期可售毛坯住宅（不包含回遷物業(yè)）網(wǎng)簽備案均價：是指本項目范圍內(nèi)計算容積率的建筑面積扣減計容不可售建筑面積（包括回遷物業(yè)建筑面積以及其他不可對外