淺談房地產(chǎn)開發(fā)投資決策

淺談房地產(chǎn)開發(fā)投資決策

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙德爾姆（si蒙古人）曾說過“管理就是政治決策”，強(qiáng)調(diào)了政治決策在社會(huì)管理中的重要地位。作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的微觀參與者和實(shí)施者，企業(yè)的政治決策是否科學(xué)直接關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。對(duì)決策的研究無論多深多廣,都有其必要性和現(xiàn)實(shí)性。隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐漸深入發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出,研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資決策問題也顯得越來越重要。本文試作初探。一、房地產(chǎn)投資方案房地產(chǎn)開發(fā)投資決策是指在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)中,房地產(chǎn)開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期的房地產(chǎn)投資目標(biāo),運(yùn)用一定的科學(xué)理論、方法和手段,通過一定的程序,對(duì)若干個(gè)可行的房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)行研究論證。從中選出最滿意的房地產(chǎn)投資方案的過程。也即:對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證,對(duì)不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比較選擇,并作出判斷和決定的過程。正確的房地產(chǎn)開發(fā)投資決策不僅取決于決策者個(gè)人的素質(zhì)、知識(shí)、能力、經(jīng)驗(yàn)以及審時(shí)度勢(shì)和多謀善斷的能力,并且與認(rèn)識(shí)和掌握決策的理論知識(shí)、基本內(nèi)容和類型,以及與應(yīng)用科學(xué)決策的理論方法有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)投資決策工作歸納起來,可按四個(gè)步驟進(jìn)行:第一,提出房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)—要求解決什么問題;第二,制定房地產(chǎn)投資決策的行動(dòng)方案—有兒種可能方案;第三,對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目做經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)和環(huán)境評(píng)價(jià),進(jìn)行投資方案的比較,最后確定出最佳的一個(gè)房地產(chǎn)投資方案;第四,采取合理的步驟,按照科學(xué)的方法執(zhí)行和檢驗(yàn)最佳的房地產(chǎn)投資方案。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn)和類型(一)幾種特殊公司的使用由于房地產(chǎn)本身具有的物理及經(jīng)濟(jì)特征,房地產(chǎn)投資也表現(xiàn)出區(qū)別于其他項(xiàng)目投資的固有特性。首先是房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè),項(xiàng)目投資數(shù)額巨大,對(duì)金融依賴性高。投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業(yè),如特種廠房、碼頭等。而商場、寫字樓、公寓等,常被各種公司租用,更換使用性質(zhì)方便,更吸引投資者注意。所以,房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題比較突出;其次由于有房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保,并且一般能夠安全地按期收回貸款,所以易取得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的重要性,各國政府對(duì)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)投資都十分關(guān)注,常常將對(duì)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控作為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要方面,房地產(chǎn)投資額也因而更多地受到政府政策的影響;最后,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性,以及房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大、回收期長等特點(diǎn),使得房地產(chǎn)投資長期受未來宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、法律法規(guī),以及自然、環(huán)境等多方面因素變化所產(chǎn)生的不利影響,風(fēng)險(xiǎn)因素多,風(fēng)險(xiǎn)水平相對(duì)比較高。(二)投資成本相對(duì)較低劃分房地產(chǎn)投資類型的方法有多種,一般投資者更關(guān)心按物業(yè)類型的劃分。商業(yè)房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)投資中所占比重最大,其投資回報(bào)率也最高,往往是房地產(chǎn)投資的重要目標(biāo),如賓館飯店類投資、寫字樓投資、超市或購物中心等商業(yè)用房投資等。商業(yè)房地產(chǎn)投資成本一般要高于其他物業(yè)房地產(chǎn)投資成本。但是,為了獲取高額商業(yè)利潤,盡管商業(yè)房地產(chǎn)投資成本高、風(fēng)險(xiǎn)大,但仍是投資者青睞的熱點(diǎn)投資項(xiàng)目。由于工業(yè)用房的適用性差、技術(shù)性強(qiáng),工業(yè)房地產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力小于商業(yè)房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)投資對(duì)所處的位置只要求交通方便,水、電、煤等能源動(dòng)力供應(yīng)充足,并不一定要靠近城市中心,因此,工業(yè)房地產(chǎn)的投資成本也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商業(yè)房地產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)投資主要是滿足隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口的增長不斷增加的居住需求,對(duì)特定住宅的需求和投資還取決于其區(qū)位和環(huán)境等。投資地點(diǎn)和投資時(shí)機(jī)的選擇是住宅投資成敗的關(guān)鍵。在我國,由于目前住房整體上仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài),住房短缺問題仍是一個(gè)墮待解決的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問題,所以,目前乃至今后一段時(shí)期內(nèi),我國住宅投資仍然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一。三、項(xiàng)目開發(fā)的投資策略是依房地產(chǎn)投資策略是指為房地產(chǎn)投資決策而事先安排的計(jì)劃,其主要內(nèi)容有:項(xiàng)目的區(qū)位分析與選擇,開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇,開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模的選擇,開發(fā)合作方式的分析與選擇,融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析選擇,項(xiàng)目建成后經(jīng)營管理方式的分析選擇等。投資策略是實(shí)現(xiàn)正確投資決策的基本條件,按照投資策略進(jìn)行項(xiàng)目決策是科學(xué)決策的基本要求。下面分析幾個(gè)重要的方面。(一)項(xiàng)目區(qū)位分析與選擇1.宏觀區(qū)位條件地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇,是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析的選擇,主要需考慮項(xiàng)目投資所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育,自然條件等因素。2.房地產(chǎn)項(xiàng)目分析與選擇如果說地域是大環(huán)境,那么具體地點(diǎn)的分析與選擇就是小環(huán)境的選擇問題了。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目具體地點(diǎn)的分析與選擇,是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇,主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通,城市規(guī)劃、土地取得代價(jià),拆遷安置難度,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。(二)企業(yè)投資機(jī)會(huì)不充分人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐己經(jīng)證明,市場對(duì)經(jīng)濟(jì)資源配置的調(diào)節(jié)因市場主體的獨(dú)立性和異質(zhì)性而帶有盲目性,因此,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是難以避免的客觀存在?，F(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng),包括“衰退、復(fù)蘇、增長、穩(wěn)定”等不同時(shí)期。僅就經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與企業(yè)投資的關(guān)系而言,經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可以直接影響投資。房地產(chǎn)市場作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中的一個(gè)組成部分也不可避免會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響,如何在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中選擇最佳的開發(fā)時(shí)機(jī),準(zhǔn)確把握投資機(jī)會(huì),是投資決策者需要慎重考慮的重要問題。一般而論,在經(jīng)濟(jì)衰退期,投資機(jī)會(huì)減少,各類開發(fā)企業(yè)因生產(chǎn)與銷售受阻而減少了銷售收入和利潤,從而導(dǎo)致企業(yè)自我積累,自我擴(kuò)展,自我投資能力下降,于是,企業(yè)可能推遲成放棄投資計(jì)劃。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和增長期,投資機(jī)會(huì)增多,金融機(jī)構(gòu)銀根松動(dòng),企業(yè)自身也因產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售的旺盛而使企業(yè)銷售收入和利潤增加,從而導(dǎo)致自我擴(kuò)展,投資能力增強(qiáng),企業(yè)投資隨之增加,在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定期,由于總供給與總需求相對(duì)平衡,企業(yè)的工作重心應(yīng)是審慎地分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì),適時(shí)采取相應(yīng)的投資對(duì)策,使企業(yè)盡量減少因經(jīng)濟(jì)衰退期的到來而造成損失。此外,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī),我們還要密切關(guān)注市場的整體動(dòng)態(tài)走向以及地產(chǎn)項(xiàng)目所在的局部區(qū)域的供求關(guān)系,只有掌握了這兩個(gè)動(dòng)態(tài)關(guān)系的基本情況我們才可以根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)估算期倒推出投資的最佳時(shí)機(jī)。(三)根據(jù)最佳利用原則和最佳開發(fā)規(guī)模確定建筑的設(shè)計(jì)對(duì)于一般類房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容規(guī)模分析與選擇,應(yīng)是在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最佳利用原則,選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模,包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。除此之外還有項(xiàng)目融資、開發(fā)后經(jīng)營方式等的選擇。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和融資措施(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角色定位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資戰(zhàn)略必須以企業(yè)的總體經(jīng)營戰(zhàn)略為前提,也就是必須研究企業(yè)的市場定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場定位就是以了解和分析消費(fèi)者的需求心理為中心和出發(fā)點(diǎn),設(shè)定自己企業(yè)形象、企業(yè)產(chǎn)品、企業(yè)服務(wù)的獨(dú)特的與競爭者有著顯著差別的特征,以引起社會(huì)認(rèn)同、顧客心理上的共鳴。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制訂投資戰(zhàn)略時(shí),首先要弄清什么是企業(yè)的角色,即應(yīng)承擔(dān)什么樣的社會(huì)責(zé)任、是一個(gè)什么性質(zhì)的企業(yè)、應(yīng)從事什么業(yè)務(wù)等。企業(yè)角色就是企業(yè)在社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧偷匚?為企業(yè)提供了一種原則、方向和哲學(xué)。做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位,必須做好企業(yè)的分析、發(fā)掘和培育企業(yè)的核心能力及目標(biāo)市場的定位。如進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境分析,企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)分析以及企業(yè)的資源和能力要素分析。通過分析企業(yè)在價(jià)值創(chuàng)造環(huán)節(jié)中的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì),發(fā)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié),并分析這種優(yōu)勢(shì)是否具備了其他企業(yè)不具備的特征、是否具備了其他企業(yè)無法模仿的特征,來確定企業(yè)的核心能力。一旦確定下來,就要形成一套行之有效的制度和體系,使核心能力得以維繼發(fā)揚(yáng)。總之,通過企業(yè)的分析,發(fā)現(xiàn)和培育企業(yè)的核心能力,發(fā)掘一個(gè)目標(biāo)市場,就構(gòu)成了企業(yè)的角色定位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色定位最終以企業(yè)定位或使命的形式表述出來,要簡明扼要并且準(zhǔn)確地表明企業(yè)的產(chǎn)品范圍、市場消費(fèi)群、地理范圍等因素。(二)積極論證項(xiàng)目建設(shè)后經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究是投資決策前,對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究,對(duì)可能采用的各種方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較論證,對(duì)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。在此基礎(chǔ)上,對(duì)擬建項(xiàng)目的技術(shù)先進(jìn)性和實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)合理性和有效性,以及建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評(píng)價(jià),由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見,為項(xiàng)目投資決策提供可靠的科學(xué)依據(jù)。做好可行性研究要在充分的市場分析和調(diào)研基礎(chǔ)上。(三)學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)投資金額大、回收期長等特性決定了房地產(chǎn)投資存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)業(yè)又是典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),為了減少房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)損失,加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理成為當(dāng)前的重中之重。聰明的投資者絕不會(huì)因風(fēng)險(xiǎn)的存在而采取無風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營的保守做法,而是學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)獲取足夠的風(fēng)險(xiǎn)利潤。如今風(fēng)險(xiǎn)管理也日益受到房地產(chǎn)