2023年9月房地產(chǎn)行業(yè)運行情況報告：9月樓市出現(xiàn)積極變化市場信心仍需政策呵護 -東方金誠

核心觀點：小覷。我們認為，政策刺激對9月銷量回升具有積極影響，但開發(fā)商降價促銷、客戶加速落單等因素也對銷量回升起到關(guān)鍵作用，后續(xù)樓市能否延續(xù)回暖趨勢還有賴政策持續(xù)呵護；價格方面，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格均表現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，尤其是二手住宅價格環(huán)比止跌回升，但二三線城市價格延續(xù)下跌趨勢。整體來看，市場情土地市場方面，供需關(guān)系有所改善，多城放比和貸款利率等方面作出調(diào)整。我們認為，當前市場情緒仍然脆弱，接下來，為進一步引導樓市近期，一直以經(jīng)營風險穩(wěn)健著稱，在業(yè)界口碑良好的金地集團，因董事長凌克辭職一事遭遇市場房地產(chǎn)市場銷售需求回暖基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固制約市場信心恢復；同時，上一階段碧桂園、遠洋等頭部房企信用坍塌對市場信心的打擊尚未消弭，碧桂園服務股權(quán)捐贈事件、恒大等房企高管被帶走調(diào)查等事件，也進一步打擊了脆弱的市場信心。在此背景下，民營房企信用風險仍處于高位緊繃狀態(tài)，當務之急仍是引導房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和市場預一、銷售端：在購房政策持續(xù)放寬背景下，9月樓市出現(xiàn)積極信號，全國商品房銷售面積、銷售額環(huán)覷。我們認為，政策刺激對9月銷量回升具有積極影響，但開發(fā)商降價促銷、客戶加速落單等因素也1對銷量回升起到關(guān)鍵作用，后續(xù)樓市能否延續(xù)回暖趨勢還有賴政策持續(xù)呵護；價格方面，一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格均表現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，尤其是二手住宅價格環(huán)比止跌回升，但二三線城市價格延續(xù)下跌趨勢。整體來看，市場情緒還未得到根本性的扭轉(zhuǎn)。跌3.7%，表明銷量增加與開放商降價促銷、以價換量也有一定關(guān)聯(lián)；另外，政策加碼促進購房22格環(huán)比上漲城市較上月增加1城至4城。具體看，9月70城二手跌20個月，跌幅較上月擴大0.07個百分點；70城二手住宅價格環(huán)比下跌0.48%，跌幅較上月持平。整體來看，一線城市新建商品住宅價格與二手住宅價格均出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，或與一線城市購房政策分開發(fā)商采用以價換量的營銷策略，對二三線城市價格下33二、投資端：9月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比降幅仍在擴大，表明當前房企資金面仍然緊張；房企開工意愿有所好轉(zhuǎn)，新開工面積和施工面積降幅較上月有明顯收窄，竣工面積增速保持在雙位數(shù)水平；土地市場方面，供需關(guān)系有所改善，多城放寬地價上限，市場作出積極解讀。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比仍為雙位數(shù)的大幅負增。當月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為10369.0億元，較上月增加1186.2億元，但同比下降11.3%，降幅較上重驅(qū)動下，房企的投資意愿有所好轉(zhuǎn)，但由于市場情緒未得到根本性的扭轉(zhuǎn)，整體投資水平仍維持低4414.6%和7.1%，降幅較上月分別收窄8.本月土地市場供需關(guān)系出現(xiàn)明顯改善，成交量環(huán)比有所提升。我們跟蹤了100大中城市土地供應據(jù)媒體報道，自然資源部于9月底給各省市55三、政策端：9月以來，一二線城市積極跟進政策調(diào)整，重點在放寬限購、“仍房不認貸”、降低首付比和貸款利率等方面作出調(diào)整。整體來看，一二線城市對本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整的跟進力度較大個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》后，北上廣深四個一線城市迅速跟進，起到良好化調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控措施的通知》引發(fā)市場較高關(guān)注，該政策聚焦對限購區(qū)域和限購條件的放場解讀為對一線城市具有一定借鑒意義的積極信號。最后，一二線城市進一步優(yōu)化調(diào)整首付款利率，廣州、寧波等多個一二線城市已對首付比例和貸款利率進行了跟進調(diào)整，雖然部分市調(diào)整后的首付比例和貸款利率仍高于全國水平我們認為，當前市場情緒仍然脆弱，為進一步引導樓市進一步呵護。近期，一直以經(jīng)營風險穩(wěn)健著稱，在業(yè)界口碑良好的金地集團，因董事長凌克集團經(jīng)營情況不及預期，但財務狀況卻好于同業(yè)水平，且上半年在上海、杭州、南京、西安核心原因在于，房地產(chǎn)市場銷售需求回暖基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固制約市場信心恢復；同時，上一階段碧桂遠洋等頭部房企信用坍塌對市場信心的打擊尚未消弭，碧桂園服務股權(quán)捐贈事件、6本研究報告及相關(guān)的信用分析數(shù)據(jù)、模型、軟件、研究觀點等所有內(nèi)容的著作權(quán)和其他相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)均歸東方金誠所有，東方金誠保留未獲書面授權(quán)的機構(gòu)及人士不應獲取或以任何方式使用本研究報告，東方金誠對本研究報告的未授權(quán)使用、超授權(quán)使用和非法使用等不本研究報告中引用的標明出處的公開資料，其合法性、真實性、進行了合理審慎的核查，但不應視為東方金誠對其本研究報告的