合同范本之商品房買賣合同新版本

商品房買賣合同新版本【篇一：新版商品房買賣合同示范文本解讀【盧照偉】】新版《商品房買賣合同示范文本》解讀今時(shí)今日的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房屋產(chǎn)品的技術(shù)特性、開發(fā)商的開發(fā)能力、購房者的權(quán)利意識(shí)已是今非昔比。新頒布的商品房買賣合同的示范文本分為預(yù)售、現(xiàn)售兩個(gè)版本，條款基本一致，實(shí)踐中我們更多用的是預(yù)售版本的合同，該預(yù)售合同文本共24頁、主合同條款29條，同時(shí)有11個(gè)附件，篇幅內(nèi)容較2000版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)。一、示范文本的不統(tǒng)一性如果把2014年版本簡(jiǎn)稱“新版”，2000年版本簡(jiǎn)稱“舊版”；舊版出臺(tái)時(shí)中國房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，此后經(jīng)歷了十年黃金時(shí)代，舊版早已不再能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。然而住建部和工商總局直至2013年才發(fā)布新版的征求意見稿，在此之前，各地房管部門已先后頒布了地方版本，用于彌補(bǔ)舊版的模糊、空白和漏洞。新版說明第1項(xiàng)的后半句尤需注意。允許各地在合法合規(guī)的前提下，結(jié)合地方情況調(diào)整合同內(nèi)容。也就是說，新版不再強(qiáng)調(diào)全國統(tǒng)一，而是作為各地指導(dǎo)。各地可以根據(jù)新版內(nèi)容完善各自的執(zhí)行版本，而不是絕對(duì)適用新版?？梢灶A(yù)見，各地現(xiàn)用版本仍將基本執(zhí)行，但會(huì)根據(jù)新版精神做出微調(diào)。目前，各地房產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站并未將新版設(shè)置為可下載的合同。全國各地仍然運(yùn)用現(xiàn)用版本。但作為從業(yè)人員，我們應(yīng)該提前擁有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。二、增加“專業(yè)術(shù)語解釋”“專業(yè)術(shù)語解釋”是新版的一個(gè)亮點(diǎn)。商品房銷售領(lǐng)域中的專業(yè)術(shù)語，對(duì)開發(fā)商可能是常識(shí)，對(duì)購房人而言卻不易充分理解。新版將“專業(yè)術(shù)語解釋”列于說明之后、正文之前的醒目位置，幫助購房人更好把握合同中專業(yè)術(shù)語的涵義，做到理解條款、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、準(zhǔn)確決策。不過，當(dāng)購房人對(duì)專業(yè)術(shù)語關(guān)鍵要素的認(rèn)識(shí)非常清晰，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繞開法律規(guī)制的某些行為將帶來更高的風(fēng)險(xiǎn)。1、商品房預(yù)售。明確預(yù)售商品房的前提是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》，否則可能涉及欺詐行為和懲罰性賠償。2、法定代理人。3、套內(nèi)建筑面積、房屋的建筑面積。明確了套內(nèi)建筑面積和房屋的建筑面積的計(jì)算方式。計(jì)算建筑面積的房屋必須層高達(dá)到2.20m及以上。概念引自《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》第一單元附錄b和第一單元8.1.2。4、不可抗力。必須是（1）客觀情況，而且無法（2）預(yù)見、（3）避免和（4）克服，這四大要素必須同時(shí)具備，否則就不能認(rèn)定為不可抗力。如此一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能簡(jiǎn)單將違約歸因于不可抗力而免責(zé)。5、民用建筑節(jié)能。6、房屋登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋登記機(jī)構(gòu)。7、分割拆零銷售、返本銷售、售后包租?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一、十二條禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售，禁止對(duì)未竣工的商品房售后包租或者變相售后包租，禁止分割拆零銷售。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這三種銷售模式可謂屢見不鮮。三者概念引自《商品房銷售管理辦法》第四十五條，目的是向購房人提示風(fēng)險(xiǎn)，造成對(duì)違法合同無效的擔(dān)憂，此類操作不再方便。三、補(bǔ)充協(xié)議效力受到?jīng)_擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于自我保護(hù)、降險(xiǎn)止損的考慮，常常借助補(bǔ)充協(xié)議變更《商品房買賣合同》主合同條款。事實(shí)上，補(bǔ)充協(xié)議的主要特點(diǎn)和功能之一，就是排除買受人權(quán)利、免除出賣人責(zé)任或加重買受人責(zé)任，以至于補(bǔ)充協(xié)議常常替代主合同的實(shí)際地位。新版明確排除適用不合理的補(bǔ)充協(xié)議，但也不能因此認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議無效。因?yàn)橹骱贤c其補(bǔ)充協(xié)議從意思自由的角度來看是平等的，主合同可以約定變更主合同條款的補(bǔ)充協(xié)議為無效，補(bǔ)充協(xié)議也可以約定主合同的第二十八條為無效。關(guān)于“顯失公平”的法律行為如何規(guī)制，我國法律早有規(guī)定，但最終被變更或撤銷的還是少數(shù)。①新版第二十八條必然會(huì)極大增加對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的威懾作用和法律風(fēng)險(xiǎn)，但其本身的法律效力也存在極大爭(zhēng)議。我們認(rèn)為，第二十八條的真正效果，取決于司法部門的法律實(shí)踐，尤其是最高人民法院的司法解釋。在此之前，我們應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)補(bǔ)充協(xié)議：1、避免顯失公平的表述；2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任相互對(duì)應(yīng)，避免數(shù)字化、直觀化的差異；3、變更新版第二十八條。責(zé)任外，還要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項(xiàng)內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo)，給開發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì)，再不達(dá)標(biāo)的，購房者直接有權(quán)退房。而這三項(xiàng)措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內(nèi)容，特別容易構(gòu)成違約。寫到這，筆者仿佛看到“開發(fā)商學(xué)費(fèi)清單”已經(jīng)在列出來了。新規(guī)則5：質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同預(yù)售合同第十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司，這一方面是強(qiáng)化開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另一方面更具現(xiàn)實(shí)意義的是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍采用項(xiàng)目公司開發(fā)制，而項(xiàng)目公司一旦開發(fā)結(jié)束就被注銷，造成商品房有人賣、無人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的“養(yǎng)老問題”，即開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司注銷后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問題。新規(guī)則6：購房者信息保密義務(wù)的明確提出到的購房者信息負(fù)有保密義務(wù)，除非公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者有購房者的書面同意，開發(fā)商不得對(duì)外披露和越權(quán)使用，否則就構(gòu)成侵權(quán)和違約的競(jìng)合，購房者可以選擇其一主張。該條款毫無疑問是對(duì)當(dāng)下購房者隱私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強(qiáng)烈回應(yīng)，其實(shí)購房者信息被泄露的源頭很多，有時(shí)未必是從開發(fā)商處泄露出去的，這就需要開發(fā)商高度自律，并且采取今后可舉證的方式來切實(shí)保障購房客戶的信息安全。新規(guī)則7：補(bǔ)充協(xié)議的約定要更謹(jǐn)慎開發(fā)商通過增加補(bǔ)充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責(zé)任，這幾乎是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的潛規(guī)則，市場(chǎng)中所謂“房地產(chǎn)霸王合同”的呼聲也不絕于耳。針對(duì)這種呼聲，2014版商品房買賣合同中特別強(qiáng)調(diào)了“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本（主）合同為準(zhǔn)”，這個(gè)條款的內(nèi)容對(duì)開發(fā)商的殺傷力會(huì)相當(dāng)?shù)拇?，大到超出你的想象，按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，許多開發(fā)商手頭現(xiàn)有的補(bǔ)充協(xié)議文本至少一半以上的條款要重寫，何為“不合理”的減輕、免除、加重責(zé)任，這個(gè)度即使對(duì)于專業(yè)人士來說，也會(huì)非常難把握。新規(guī)則8：要求開發(fā)商在附件中重點(diǎn)披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況【篇三：2016年最新版房屋買賣合同】房屋買賣合同甲方（賣出方）：乙方（買受方）：根據(jù)國家房地產(chǎn)法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，甲方將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋賣給乙方，達(dá)成以下協(xié)議：第一條買賣房屋基本情況1、房屋地址：市區(qū)小區(qū)號(hào)樓單元2、房屋建筑面積：約平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），戶型為室廳3、附帶車位：個(gè)，類型：4、房屋用途：5、建成年份：年第二條轉(zhuǎn)讓價(jià)款和支付方式1、該房屋（含車位）買賣成交總價(jià)款為￥元（人民幣元整）。2、支付方式：在本合同簽訂當(dāng)日，乙方向甲方一次性付清該房屋價(jià)款。3、乙方向甲方付清該房屋價(jià)款后，甲方向乙方交付：該房屋鑰匙，購房交款憑證，水卡，電卡，燃?xì)饪?，該房屋其它相關(guān)資料。第三條責(zé)任和義務(wù)1、甲方承諾該房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛、無債務(wù)糾紛。2、本合同簽訂后，甲方因集資建設(shè)該房屋發(fā)生的退還或補(bǔ)交費(fèi)用，由乙方享有或承擔(dān)。3、辦理該房屋產(chǎn)權(quán)登記、過戶等行為產(chǎn)生的所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方應(yīng)積極配合辦理。4、該房屋在本合同簽訂前所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、維修費(fèi)和相關(guān)配套設(shè)施使用費(fèi)由甲方承擔(dān)繳清，本合同簽訂后由乙方承擔(dān)。5、本合同簽訂后，該房屋產(chǎn)生的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。第四條補(bǔ)充約定事項(xiàng)1、本合同簽訂后，在甲方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)登記之日起年內(nèi)，乙方應(yīng)辦理該房屋過戶。因乙方未辦理該房屋過戶給甲方造成損失時(shí)，乙方須給予賠償。2、本合同簽訂后，即使該房屋市場(chǎng)價(jià)值發(fā)生變化，甲乙雙方都不得對(duì)本合同履行提出額外要求。第五條爭(zhēng)議處理1、本合同在履行過程中，如果甲方拒絕配合乙方辦理該房屋過戶手續(xù)，視為違約。2、本合同在履行過程中任意一方違約時(shí)，需向?qū)Ψ劫r付違約金，違約金按照本合同房屋總價(jià)款20%計(jì)算。3、本合同在履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議，由甲乙雙