同致行地產(chǎn)顧問(wèn)鄭州英協(xié)項(xiàng)目終稿

英協(xié)工程前期籌劃匯報(bào)同致行參謀出品WECANPAGE001謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司關(guān)于同致行PAGE002謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司同致行效勞四大準(zhǔn)那么同時(shí)共進(jìn)致力研究深研本質(zhì)發(fā)掘價(jià)值360。地產(chǎn)服務(wù)管家應(yīng)需而變貼心服務(wù)創(chuàng)造地產(chǎn)新價(jià)值專(zhuān)業(yè)服務(wù)PAGE003謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司十年的風(fēng)風(fēng)雨雨，同致行參謀在中高端物業(yè)、綜合性物業(yè)、商業(yè)寫(xiě)字樓等的全程籌劃效勞方面積累了扎實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。凡籌劃代理的工程，同致行參謀均從開(kāi)展商和消費(fèi)者的利益出發(fā)，努力將籌劃代理做到了最好，既為開(kāi)展商節(jié)約了巨大銷(xiāo)售費(fèi)用，也獲得了銷(xiāo)售成功。同致行參謀十年錘煉10yearTOUCHSTONECONSULTANTPAGE004謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司同致行參謀效勞目標(biāo)ORDEATOUCHSTONECONSULTANT深圳首家國(guó)土資源部A級(jí)土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)〔同致誠(chéng)評(píng)估〕深圳首家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)〔同致誠(chéng)評(píng)估〕中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師學(xué)會(huì)常務(wù)理事單位〔同致行參謀〕深圳市不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位〔同致行參謀〕深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位〔同致行參謀〕深圳市房地產(chǎn)一級(jí)評(píng)估機(jī)構(gòu)〔同致誠(chéng)評(píng)估〕全國(guó)百家放心中介機(jī)構(gòu)〔同致行參謀〕同致行是經(jīng)歷十年歷練的知名房地產(chǎn)籌劃代理機(jī)構(gòu)！同致行的目標(biāo)是——實(shí)現(xiàn)開(kāi)展商品牌、開(kāi)展商工程品牌與開(kāi)展商工程效益的三贏！PAGE005謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司近年典型地產(chǎn)工程深圳瑞河耶納河北石家莊水榭花都南京奧體新城鎮(zhèn)江恒美嘉園東莞金眾工程深圳星海名城深圳城市假日深圳嘉寶田花園長(zhǎng)沙春之聲工程長(zhǎng)沙鵬基工程深圳聽(tīng)?；▓@同致行參謀經(jīng)典案例MAKETTOUCHSTONECONSULTANT2PAGE006謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司——經(jīng)典案例之“南京奧體新城〞【政策背景下的典范樓盤(pán)營(yíng)造】奧體新城：項(xiàng)目的超大規(guī)模曾一度令擁有政府背景的發(fā)展商所推崇，而同致行顧問(wèn)冷靜的提出，其對(duì)區(qū)域發(fā)展拉動(dòng)的意義遠(yuǎn)大于規(guī)模自身的意義，于是南京“CLD人居模式”產(chǎn)生了，革新了南京2003年后的樓市新秩序。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典一期2個(gè)月銷(xiāo)售100%，二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率60%銷(xiāo)售業(yè)績(jī)4200元/㎡歷史均價(jià)

南京市政府2005十運(yùn)會(huì)重點(diǎn)工程南京最受市民關(guān)注樓盤(pán)南京首個(gè)大規(guī)模健康主題項(xiàng)目南京市河西開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置115萬(wàn)㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接PAGE007謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司——經(jīng)典案例之“天山水榭花都〞【如何在一座城市樹(shù)立樓市領(lǐng)袖】天山水榭花都：發(fā)展商對(duì)于開(kāi)發(fā)河北第一名盤(pán)的決心，為同致行顧問(wèn)在操作此項(xiàng)目上的大膽創(chuàng)新創(chuàng)造了條件：澳洲情調(diào)規(guī)劃、浮于水面的會(huì)所、80㎡沙盤(pán)、飛機(jī)看樓、名車(chē)巡城、3天3夜的排隊(duì)選房，一度攪動(dòng)了石市樓市。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率50%，入伙前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售率95%銷(xiāo)售業(yè)績(jī)高出同片區(qū)內(nèi)物業(yè)1000元/㎡歷史均價(jià)

國(guó)家康居示范小區(qū)2003中國(guó)住交會(huì)亮點(diǎn)樓盤(pán)河北省十大名盤(pán)石家莊高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置246680㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接PAGE008謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE009【譜寫(xiě)鎮(zhèn)江第一盤(pán)榮耀史】鎮(zhèn)江恒美嘉園：雖然項(xiàng)目具有北高南低、依山傍水的不凡氣勢(shì)，但在鎮(zhèn)江老城龐大市場(chǎng)的壓力下，如何實(shí)現(xiàn)確定項(xiàng)目地位的同時(shí)又保證銷(xiāo)售，成為發(fā)展商關(guān)注的問(wèn)題，于是，鎮(zhèn)江新居住中心第一盤(pán)的提法瞬間觸動(dòng)市場(chǎng)。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典——銷(xiāo)售業(yè)績(jī)——?dú)v史均價(jià)

鎮(zhèn)江唯一國(guó)家康居示范小區(qū)鎮(zhèn)江市東部丁卯開(kāi)發(fā)區(qū)北部地理位置174646㎡圖片記憶建筑規(guī)?！?jīng)典案例之“鎮(zhèn)江恒美嘉園〞相關(guān)鏈接PAGE010謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司——經(jīng)典案例之“瑞河耶納〞【以“低調(diào)營(yíng)銷(xiāo)〞取勝的深圳高端物業(yè)】瑞河耶納：同致行歷時(shí)三年傾情打造，創(chuàng)造深圳高端物業(yè)的數(shù)個(gè)之最：最早利用酒店解籌、開(kāi)盤(pán)，解籌次數(shù)最多，廣告版面最小，在沒(méi)有正式售樓處情況下，創(chuàng)造紅樹(shù)灣片區(qū)高端物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售壯舉的高端物業(yè)項(xiàng)目。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典2個(gè)月銷(xiāo)售率85%銷(xiāo)售業(yè)績(jī)9100元/㎡歷史均價(jià)

“國(guó)際花園社區(qū)”綜合獎(jiǎng)深圳2004十大新人居獎(jiǎng)深圳2004健康環(huán)保社區(qū)獎(jiǎng)深圳市紅樹(shù)灣填海區(qū)地理位置106400㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接PAGE011謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE012——經(jīng)典案例之“城市假日二期〞【亂世出擊再塑半山高端物業(yè)典范】城市假日二期：打破項(xiàng)目一期的價(jià)值體系，以深圳半山資源線重新定義項(xiàng)目?jī)r(jià)值，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)新，推出深圳關(guān)內(nèi)絕版產(chǎn)品——多層電梯單位，以此作為價(jià)格提升切入點(diǎn)，讓城市假日從原來(lái)的中檔項(xiàng)目一躍成為高端物業(yè)。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典價(jià)值比一期攀升25%規(guī)劃成果6300元/㎡預(yù)計(jì)均價(jià)

深圳絕版多層電梯單位；升級(jí)版普羅旺斯生活范本；深圳南山龍珠大道地理位置198040㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接PAGE013謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司——經(jīng)典案例之“中航·香水郡〞【由命名引發(fā)的一次地產(chǎn)變革】中航香水郡：作為中航地產(chǎn)復(fù)出的代表性項(xiàng)目，其成敗直接影響發(fā)展商品牌效應(yīng)。同致行從命名入手，通過(guò)“格拉斯”風(fēng)情產(chǎn)品包裝策略與展會(huì)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)步驟，瞬間建立市場(chǎng)地位，成為2004年龍華甚至關(guān)外住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn)項(xiàng)目。營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典2個(gè)月銷(xiāo)售率95%銷(xiāo)售業(yè)績(jī)4200元/㎡歷史均價(jià)

深圳最具投資價(jià)值地鐵物業(yè)2004深圳十大新人居獎(jiǎng)2004深圳市民最喜愛(ài)樓盤(pán)寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)白石龍村地理位置66487㎡圖片記憶建筑規(guī)模相關(guān)鏈接PAGE014謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司——經(jīng)典案例之“中航·香水郡〞【運(yùn)作長(zhǎng)沙“星沙第一盤(pán)〞鵬基工程】項(xiàng)目距長(zhǎng)沙縣政府約2公里，距長(zhǎng)沙火車(chē)站10公里，項(xiàng)目總占地面積達(dá)2500余畝。該項(xiàng)目在充分理解與尊重自然的前提下設(shè)計(jì)出“山”與“水”完美結(jié)合的郊區(qū)中、低密度生態(tài)型新城、具有綜合高尚品質(zhì)與內(nèi)涵居住型新城區(qū)。

營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典銷(xiāo)售業(yè)績(jī)歷史均價(jià)長(zhǎng)沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地理位置４８萬(wàn)㎡圖片記憶建筑規(guī)模PAGE015謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司同致行參謀企業(yè)機(jī)構(gòu)ORDEATOUCHSTONECONSULTANT同致行下屬機(jī)構(gòu)同致行〔中國(guó)〕地產(chǎn)參謀深圳市同致行物業(yè)參謀深圳市同致誠(chéng)評(píng)估參謀北京市中恒業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司同致行〔中國(guó)〕地產(chǎn)參謀南京分公司鄭州同致行房地產(chǎn)參謀濟(jì)南同致行物業(yè)參謀北京市賽謀商業(yè)參謀公司鄭州同致行房地產(chǎn)參謀PAGE016謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期宏觀環(huán)境分析PAGE017謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE018城市·印象鄭州地處全國(guó)東、中、西三大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的格局中具有承東啟西，貫穿南北的重要作用，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，開(kāi)展前景廣闊，已經(jīng)成為中國(guó)最重要的中心城市之一。并且受?chē)?guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和中部崛起戰(zhàn)略的影響，鄭州的比較優(yōu)勢(shì)大大提升。謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE0192004年鄭州GDP到達(dá)1375億元，同比增長(zhǎng)15.5%，是亞洲金融危機(jī)以來(lái)增速最快的一年，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全面提速、加快轉(zhuǎn)型的新階段國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE0202004年人均GDP已突破2000美元大關(guān)，而人均GDP在1000千美元至5000千美元之間，是城市經(jīng)濟(jì)最為活潑的時(shí)期人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE021

2004年城市居民人均可支配收入9667元，比上年增長(zhǎng)11.8%

鄭州市城市居民的收入大幅提升，住房需求進(jìn)一步加強(qiáng)居民人均可支配收入謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE0222004年，恩格爾系數(shù)：35%，居民生活根本富裕，但居住消費(fèi)僅占12%，居住消費(fèi)有待刺激，仍有很大潛力。鄭州人均消費(fèi)支出謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司

鄭州房產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，05年1-9月與去年同期相比增長(zhǎng)33.3%，市場(chǎng)前景看好PAGE023鄭州房地產(chǎn)投資規(guī)模謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司房地產(chǎn)市場(chǎng)供給逐年增加，尤其是2004年，增長(zhǎng)幅度高達(dá)44.2%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨劇烈PAGE024鄭州房地產(chǎn)供給規(guī)模謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司近年來(lái)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，尤其是2003、2004年，市場(chǎng)需求旺盛，銷(xiāo)售急劇放量值得注意的是，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，2005年市場(chǎng)供需逐漸趨向穩(wěn)定，走上健康開(kāi)展道路PAGE025鄭州房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司鄭州房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格01-03年，鄭州市商品房銷(xiāo)售價(jià)格保持穩(wěn)定，均價(jià)根本上維持在2300元/㎡左右進(jìn)入04年，價(jià)格開(kāi)始快速上漲，雖歷經(jīng)國(guó)家宏觀調(diào)控，但依舊穩(wěn)定增長(zhǎng)，05年11月更是再創(chuàng)歷史新高，到達(dá)3312元/㎡PAGE026謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司鄭州房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)房地產(chǎn)投資將得到控制，投資增幅將有所放緩房?jī)r(jià)增幅趨緩，但價(jià)格不會(huì)下降非住宅市場(chǎng)更趨于活躍，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整，小戶(hù)型更受青睞

PAGE027謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期工程分析PAGE028謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE029

兩大片區(qū)結(jié)合帶，東成西就，新老城區(qū)交匯處，在城市化的進(jìn)程中，擁有無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)。本案城市主體東城片區(qū)西北片區(qū)南部片區(qū)北城片區(qū)本案位置謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE030鄭東商務(wù)區(qū)〔在建〕，鄭東物流園，鄭汴路建材、家具、汽車(chē)、家電、廣告材料市場(chǎng)，周邊產(chǎn)業(yè)支撐雄厚本案周邊產(chǎn)業(yè)支撐謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE031原住居民鄭東商務(wù)人士（未來(lái)）廣告材料市場(chǎng)從業(yè)人員物流從業(yè)人員家電從業(yè)人員汽車(chē)市場(chǎng)從業(yè)人員家具市場(chǎng)從業(yè)人員服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員建材市場(chǎng)從業(yè)人員周邊人口構(gòu)成謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE032鄭汴商圈鄭東物流園中央商務(wù)區(qū)中心城區(qū)本案依托鄭東CBD、物流園區(qū)及鄭汴商圈，開(kāi)展前景廣闊本區(qū)發(fā)展前景謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE033住宅項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型主力戶(hù)型面積均價(jià)元/㎡銷(xiāo)售率名門(mén)世家小高層、高層1房、3房、4房20-44/152-1684100/3500約60%錦江國(guó)際高層標(biāo)準(zhǔn)間、1房28-43/47-964000約90%長(zhǎng)城康橋3期高層2房、3房、4房90-110/130-1603800約60%香濱桂府小高層3房、4房140-1603000約95%克拉城高層2房、3房80-100/120-1403200——中央花園小高層、高層2房、3房、4房90左右兩房、110-130三房、145-155四房3500——建業(yè)置地廣場(chǎng)高層公寓——————區(qū)域市場(chǎng)供給以大戶(hù)型居多，小戶(hù)型供給偏少，但已受到開(kāi)展商重視市場(chǎng)均價(jià)在3500-4000元/㎡，多屬中高端工程謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE034寫(xiě)字樓本案本區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，從業(yè)人員眾多，但寫(xiě)字樓工程特別是純寫(xiě)字樓工程空白，有很大的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司商業(yè)PAGE035項(xiàng)目名稱(chēng)主力面積㎡開(kāi)間m進(jìn)深m層高m價(jià)格元/㎡銷(xiāo)售狀況桂園2期

80~140

約7

約14~20

約4

8500~11000

售罄

名門(mén)世家

50~200

5~10

7~20

約4.9

6000~16800

臨街售罄

中央特區(qū)

145~291

6~13

7~12

雙層

約8000

——錦繡山莊

53~77

6-126-15雙層約9000

90%售出

工程周邊商業(yè)氣氛濃厚，商家眾多，人流車(chē)流較大，居民收入較高，但物業(yè)形態(tài)主要以沿街店鋪位主，缺乏大型商業(yè)謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司學(xué)校配套生活配套休閑配套景觀配套商業(yè)配套交通配套英協(xié)外語(yǔ)小學(xué)、建業(yè)外國(guó)語(yǔ)中學(xué)等中國(guó)銀行、光大銀行、超市女子美容院、各類(lèi)餐飲酒店熊耳河沿河綠化帶建材、家電、汽車(chē)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)52、77、114、60、51、35等工程配套PAGE036謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE037建材裝飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)鄭東新區(qū)CBD老107國(guó)道新興中高檔居住區(qū)區(qū)域內(nèi)客戶(hù)比例地塊的區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)狀況，決定了地塊除了具備居住價(jià)值外，還具備了較好的商業(yè)價(jià)值和商務(wù)價(jià)值，如何開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)商業(yè)、商務(wù)價(jià)值，將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵點(diǎn)！區(qū)域概況謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE038未來(lái)新的物流中心輻射20多個(gè)省份4億多人口百億年經(jīng)濟(jì)流量每天數(shù)十萬(wàn)人流7000家商戶(hù)數(shù)百萬(wàn)回頭客流鄭汴商圈商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值無(wú)限、潛力巨大，缺乏大型商超工程，亟待挖掘辦公用房?jī)r(jià)值凸現(xiàn)，需求亟待釋放，但高檔純寫(xiě)字樓市場(chǎng)空白已形成高檔住宅氣氛，需求旺盛，關(guān)鍵在尋求差異化產(chǎn)品定位工程價(jià)值分析區(qū)域內(nèi)客戶(hù)比例值得注意的是，本地塊目前土地使用權(quán)只剩50年，不利于住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)則有利謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期規(guī)劃定位PAGE039謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃定位A——充分實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值原則居住價(jià)值商務(wù)價(jià)值商業(yè)價(jià)值單身公寓和住宅中檔純寫(xiě)字樓群樓集中商業(yè)優(yōu)點(diǎn)：充分實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值，達(dá)到開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化，有利于提升英協(xié)品牌形象缺點(diǎn)：物業(yè)類(lèi)型復(fù)雜，對(duì)于營(yíng)銷(xiāo)水平的要求最高,寫(xiě)字樓銷(xiāo)售速度普遍慢群樓商業(yè)寫(xiě)字樓單身公寓住宅單身公寓有利于形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，快速回籠部分資金；作為英協(xié)花園的收官之作，住宅中設(shè)置部分大戶(hù)型有利提升項(xiàng)目品質(zhì)，而小兩房、三房則有利與促進(jìn)銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)客戶(hù)比例本方案的成功關(guān)鍵在于：如何快速消化寫(xiě)字樓，如何運(yùn)用單身公寓這一刺激項(xiàng)目銷(xiāo)售的“催化劑”，如何解決住宅部分的大小戶(hù)型的配比問(wèn)題謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃定位B——銷(xiāo)售速度優(yōu)先原那么居住價(jià)值商務(wù)價(jià)值商業(yè)價(jià)值住宅和單身公寓犧牲商務(wù)價(jià)值群樓集中商業(yè)優(yōu)點(diǎn)：前期擁有較快的銷(xiāo)售速度，容易形成市場(chǎng)熱點(diǎn)缺點(diǎn)：弱化地塊商務(wù)價(jià)值，無(wú)法達(dá)到利潤(rùn)最大化，同時(shí)單身公寓體量較大，對(duì)住宅銷(xiāo)售產(chǎn)生負(fù)作用群樓商業(yè)單身公寓單身公寓住宅區(qū)域內(nèi)客戶(hù)比例本方案尚需論證的部分：項(xiàng)目所處區(qū)位對(duì)于單身公寓的支撐是否足夠，大體量的單身公寓對(duì)于其余住宅的銷(xiāo)售會(huì)帶來(lái)多大幫助謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃定位C——銷(xiāo)售速度第一原那么優(yōu)點(diǎn)：物業(yè)類(lèi)型比較簡(jiǎn)單，有利于銷(xiāo)售速度的提高缺點(diǎn)：商住綜合樓這一物業(yè)類(lèi)型已經(jīng)過(guò)時(shí)，不利于提升項(xiàng)目總體品質(zhì)，同時(shí)無(wú)法達(dá)到利潤(rùn)最大化群樓商業(yè)商住樓商住樓住宅居住價(jià)值商務(wù)價(jià)值商業(yè)價(jià)值靠小區(qū)內(nèi)部為純住宅沿鄭汴路地塊商住綜合樓群樓集中商業(yè)區(qū)域內(nèi)客戶(hù)比例以銷(xiāo)售速度為核心的規(guī)劃原則,并根據(jù)此原則制定產(chǎn)品、宣傳、營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，但產(chǎn)品品質(zhì)提升的空間可能會(huì)受到一定影響。謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司同致行觀點(diǎn)之規(guī)劃定位篇從利潤(rùn)與品牌雙贏為根本出發(fā)點(diǎn)，我司建議采用方案A謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE040英協(xié)V期客戶(hù)定位PAGE041謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司客戶(hù)定位核心客戶(hù)成長(zhǎng)型客戶(hù)游離客戶(hù)緊抓核心客戶(hù)引導(dǎo)游離客戶(hù)培育成長(zhǎng)客戶(hù)2006.1.4謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE042目標(biāo)客戶(hù)分類(lèi)細(xì)分階層劃預(yù)計(jì)比例細(xì)分行業(yè)來(lái)源說(shuō)明核心客戶(hù)企業(yè)主25-35%私營(yíng)企業(yè)主主要來(lái)自于鄭汴路兩側(cè)及原107國(guó)道以東的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，在項(xiàng)目輻射半徑內(nèi)的企業(yè)主。公司董事來(lái)自于鄭東新區(qū)各公司的出資人、合伙人，以及鄭州和周邊城市的大型公司的董事以及CBD各公司的高層。經(jīng)理人員15-25%中高層管理人員來(lái)自于二、三產(chǎn)業(yè)中，非出資人身份的管理人員，包括CBD的高級(jí)管理人員及周邊城市企業(yè)管理者。政府公職人員15-20%政府官員及公務(wù)員主要來(lái)自于鄭東新區(qū)的各行政單位公職人員及邊緣人員外圍客戶(hù)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員5-10%汽車(chē)、家居、物流在本項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的各企業(yè)的技術(shù)人員及腦力勞動(dòng)者咨詢(xún)及服務(wù)行業(yè)律師、建筑師、會(huì)計(jì)師等服務(wù)行業(yè)中的精英群體，他們會(huì)構(gòu)成外圍客戶(hù)的重要源泉。教育行業(yè)從業(yè)人員在鄭東新區(qū)及項(xiàng)目周邊有大量的教育配套設(shè)施及教職工舊城年輕群體5-10%老城區(qū)服務(wù)行業(yè)人員老城區(qū)白領(lǐng)一族追逐城市發(fā)展節(jié)奏的行業(yè)精英人員脫離原家庭年輕一族老城區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)的年輕群體，急于脫離原家庭結(jié)構(gòu)一族成長(zhǎng)型客戶(hù)外來(lái)人員5-10%企業(yè)商務(wù)外來(lái)人員周邊各企業(yè)外來(lái)技術(shù)人員及與CBD有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)者批零商家少數(shù)通過(guò)物流而興起的外來(lái)財(cái)富人群。游離客戶(hù)專(zhuān)業(yè)投資群體1-5%IT及政府權(quán)力人員可爭(zhēng)取到的以投資或投機(jī)為主要置業(yè)目的的專(zhuān)職人員，目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分客戶(hù)定位兩大特征新舊城的結(jié)合部，也是新舊生活方式的分水嶺五股勢(shì)力 1、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)大批私營(yíng)企業(yè)老板及其客戶(hù)資源2、老城區(qū)順應(yīng)城市開(kāi)展東遷的客戶(hù)流3、CBD大量資金及技術(shù)流入帶來(lái)的大規(guī)模從業(yè)人員和高收入人群4、政府企事業(yè)單位東遷帶來(lái)大量的官員及公務(wù)員5、物流園區(qū)帶來(lái)的物流企業(yè)老板及相關(guān)技術(shù)、管理、業(yè)務(wù)人群。12453謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE042英協(xié)V期產(chǎn)品定位PAGE043謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品定位歐式古典建筑風(fēng)格與前期開(kāi)發(fā)物業(yè)建筑風(fēng)格保持一致立面細(xì)節(jié)裝飾立面豐富富有層次感謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品定位多層次立體景觀營(yíng)造群樓頂部營(yíng)造立體景觀帶中心景觀帶充分利用現(xiàn)有中心綠化帶空中景觀帶謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品定位二房參考同致行產(chǎn)品創(chuàng)新提示一房參考〔43㎡左右〕謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE044產(chǎn)品定位同致行產(chǎn)品創(chuàng)新提示三房參考四房參考〔140㎡左右〕〔115㎡左右〕謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE045英協(xié)V期價(jià)格定位PAGE046謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司平開(kāi)高走，預(yù)留以及逐漸提高價(jià)格空間〔1〕免價(jià)格下調(diào)。房?jī)r(jià)在開(kāi)盤(pán)以后，原那么為只升不跌，如價(jià)格有下調(diào)、不僅會(huì)嚴(yán)重挫傷已購(gòu)房者的積極性，帶來(lái)市場(chǎng)負(fù)面效應(yīng)，更使準(zhǔn)客戶(hù)采取觀望態(tài)度，影響銷(xiāo)售速度，進(jìn)而會(huì)使樓盤(pán)市場(chǎng)信譽(yù)度下降而影響樓盤(pán)銷(xiāo)售?！?〕免價(jià)格做空。不能為了人為地制造人氣，在即使市場(chǎng)實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)，而在實(shí)際銷(xiāo)售中，又隨意地給客戶(hù)還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象?！?〕防止缺少價(jià)格升值空間。銷(xiāo)售過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)市場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)績(jī)，便誤認(rèn)為上市價(jià)格太低，過(guò)快或過(guò)大地上調(diào)房?jī)r(jià)，致使市場(chǎng)應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上看非常榮耀，但往往會(huì)因此失去市場(chǎng)。PAGE047同致行中高端物業(yè)價(jià)格執(zhí)行原理謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司各階段定價(jià)措施A登記試算時(shí)，公布價(jià)格平實(shí)，即高面價(jià)、高折扣，才能吸引到高端物業(yè)消費(fèi)群體的競(jìng)相關(guān)注，預(yù)留價(jià)格懸念空間，真正做到高尚的物業(yè)、平實(shí)的價(jià)格；B開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，價(jià)格快步急速升高，以銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的價(jià)格提升控制，把控工程整體銷(xiāo)售節(jié)奏，以最終保證到達(dá)和預(yù)留準(zhǔn)備后期陸續(xù)提價(jià)的單位；C中期銷(xiāo)售時(shí)，隨新單位的推出即時(shí)調(diào)整剩余產(chǎn)品價(jià)格，依靠產(chǎn)品自身比照和價(jià)格引導(dǎo)快速促成銷(xiāo)售；D尾盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)，借助終端市場(chǎng)價(jià)格炒作，定期陸續(xù)拉升價(jià)格尺度，以逼緊客戶(hù)購(gòu)置時(shí)間差，依靠?jī)r(jià)格引導(dǎo)穩(wěn)步促成銷(xiāo)售。PAGE048謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司A、價(jià)格控制五大決定因素權(quán)重評(píng)定：依據(jù)同致行對(duì)鄭州市場(chǎng)和工程的把握，工程價(jià)格的五大決定因素分別是：地段、戶(hù)型、通透、朝向、噪音B、價(jià)格控制原那么：盡量使起價(jià)有吸引力，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力及震憾力；盡量保持整體工程的價(jià)格公平度；C、價(jià)格表制定方式：區(qū)分打分體系：樹(shù)立標(biāo)桿：增大極差：打破均衡：PAGE049項(xiàng)目權(quán)重地段35%戶(hù)型25%通透20%朝向12%噪音8%價(jià)格控制策略謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司定價(jià)論證分項(xiàng)內(nèi)容打分滿(mǎn)分Q1、位置區(qū)域所處城市級(jí)別1—5415繁華程度（預(yù)期）1—33社會(huì)認(rèn)可度1—54熱點(diǎn)地段0—22Q2、環(huán)境自然景觀0—10225城市景觀1—54小區(qū)氛圍1—55人文因素1—55Q3、建筑風(fēng)格創(chuàng)新1—5520建筑密度1—53人性尺度1—54環(huán)境協(xié)調(diào)1—54Q4、配套生活基本配套1—3210教育1—32醫(yī)療1—21娛樂(lè)休閑1—21Q5、使用安全性1—3320便利性1—76舒適度1—76使用成本1—32Q6、品牌部品品質(zhì)0—2210售后保障0—22物業(yè)服務(wù)1—32市場(chǎng)形象1—32總計(jì)74100〔2〕交通因素t〔traffic〕100分為總分值分項(xiàng)內(nèi)容打分滿(mǎn)分t1、距離距鄭州中心區(qū)距離1—151230距其他各區(qū)距離1—54距片區(qū)中心距離1—54距火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)距離1—53t2、時(shí)間到主要干道時(shí)間5—10830到最近公交樞紐時(shí)間5—109到市區(qū)最近繁華商圈時(shí)間5—107t3、交通組織軌道交通1—15230公交線路1—1010小區(qū)接駁交通1—54t4、停車(chē)地面停車(chē)1—4310地下停車(chē)1—66總計(jì)72100〔1〕品質(zhì)因素q〔quality〕100分為總分值我們認(rèn)為，本項(xiàng)目可得72分

我們認(rèn)為，本項(xiàng)目可得72分

PAGE050根據(jù)同致行對(duì)市場(chǎng)的長(zhǎng)期觀察和總結(jié)，影響置業(yè)者決定購(gòu)置高端物業(yè)的最重要因素為：品質(zhì)q〔quality〕、交通t〔traffic〕、價(jià)格p〔price〕，通過(guò)對(duì)該三種因素進(jìn)行綜合打分，可以評(píng)估出產(chǎn)品的靜態(tài)最具競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格，其分析模型為：C〔競(jìng)爭(zhēng)力〕=∑qn·∑tn/p我司根據(jù)本工程的特點(diǎn)進(jìn)行分項(xiàng)打分，結(jié)果為：品質(zhì)Q：72分〔總分值100分〕交通T：72分〔總分值100分〕競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)值C：1.3〔上兩項(xiàng)均取值60分合格分，價(jià)格取鄭州1-10月份商品房均價(jià)3000元/㎡，用上面公式計(jì)算〕那么用該模型便可評(píng)估出本工程最具競(jìng)爭(zhēng)力的合理價(jià)位：P〔價(jià)格〕=∑qn·∑tn/C≈4000元/㎡同致行產(chǎn)品價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力模型謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE051內(nèi)因元素：生活規(guī)模優(yōu)越文化資源居住舒適度產(chǎn)品創(chuàng)新……外因元素：區(qū)域版塊運(yùn)作支持市場(chǎng)根底同期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)……加強(qiáng)元素：生活品味風(fēng)格提升效應(yīng)精品包裝體系形象高度……4000405041004150價(jià)格線價(jià)格支撐點(diǎn)4200謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司價(jià)值實(shí)現(xiàn)區(qū)間資源整合營(yíng)銷(xiāo)組合3800—4000元/㎡五大強(qiáng)勢(shì)組合1、執(zhí)行精密的產(chǎn)品輸出攻略2、執(zhí)行到位的賣(mài)場(chǎng)包裝攻略3、高度專(zhuān)業(yè)化的銷(xiāo)控執(zhí)行4、執(zhí)行到位的形象包裝體系5、把握住各種觸動(dòng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)4000—4200元/㎡四種托盤(pán)手段1、專(zhuān)業(yè)化的社區(qū)活動(dòng)組織2、跨區(qū)域的宣傳推廣攻勢(shì)3、合理的產(chǎn)品硬件再投入4、物業(yè)管理、智能化操作水平4200元/㎡以上極具吸引力的附加值體系1、購(gòu)房送家電2、購(gòu)房送車(chē)位使用權(quán)3、商業(yè)與住宅的聯(lián)售……PAGE052區(qū)域內(nèi)客戶(hù)比例同致行認(rèn)為：在合理整合多種資源及運(yùn)用產(chǎn)品創(chuàng)新策略的情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)，將產(chǎn)品價(jià)格從4000元/㎡的基礎(chǔ)上提升200元/㎡謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE053銷(xiāo)售總收入的粗略估算〔銷(xiāo)售面積以100,000㎡計(jì)算，價(jià)格以4000元/㎡計(jì)算〕銷(xiāo)售總收入：100,000㎡×4000元/㎡＝4億元謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)期PAGE054謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE055營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用=銷(xiāo)售收入×點(diǎn)數(shù)比例銷(xiāo)售總收入：4.億元營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用：4億元×1.3%≈520萬(wàn)元〔1〕營(yíng)銷(xiāo)推廣重在渠道整合和事件營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)有針對(duì)性的重點(diǎn)渠道挖掘和指向性明確的主題活動(dòng)，迅速形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，為工程銷(xiāo)售創(chuàng)造有利的條件營(yíng)銷(xiāo)推廣不能完全解決工程的銷(xiāo)售問(wèn)題，推廣只是一種傳播手段，我司認(rèn)為應(yīng)該對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣有清晰的認(rèn)識(shí)，即營(yíng)銷(xiāo)推廣不僅僅是廣告的堆積。我司認(rèn)為本工程的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用應(yīng)在總銷(xiāo)售毛收入的1.3%至1.5%之間謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期形象輸出攻略PAGE056謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE057案名：

英協(xié)·盛世屬性定位：

鄭州東大門(mén)經(jīng)典地標(biāo)形象定位：典藏經(jīng)典品味鑒賞備用案名英郡東門(mén)天下君臨國(guó)際世紀(jì)東方英協(xié)逸軒謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司概念性樓書(shū)以表達(dá)英協(xié)品牌文化以及開(kāi)發(fā)商提倡的文化生活為主PAGE058銷(xiāo)售中心包裝PAGE059圍墻包裝PAGE060導(dǎo)視由于本工程產(chǎn)品比較復(fù)雜，在形象宣傳過(guò)程中，除了需要一個(gè)統(tǒng)一的整體形象外，更需要對(duì)各類(lèi)型產(chǎn)品進(jìn)行針對(duì)性宣傳推廣！謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期階段營(yíng)銷(xiāo)攻略PAGE061謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司商業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏商業(yè)體量較小，可以采用自然消化的方式

STEP2：住宅部分大小戶(hù)型合理搭配同步提升銷(xiāo)售速和和產(chǎn)品品質(zhì)

STEP1：寫(xiě)字樓、部分單身公寓以單身公寓營(yíng)造市場(chǎng)熱點(diǎn)為寫(xiě)字樓銷(xiāo)售造勢(shì)推售節(jié)奏由于目前處于工程初步溝通階段，我司對(duì)于推售節(jié)奏方面的設(shè)想以規(guī)劃方案A為根底謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE062第一階段：營(yíng)銷(xiāo)籌備期第二階段：市場(chǎng)預(yù)熱期第三階段：內(nèi)部登記期

第四階段：公開(kāi)出售期第五階段：強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期第六階段：尾盤(pán)銷(xiāo)售期PAGE063謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司階段劃分營(yíng)銷(xiāo)周期攻略核心攻略主題第一階段營(yíng)銷(xiāo)籌備期版塊營(yíng)銷(xiāo)展示項(xiàng)目的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、概念宣傳冊(cè)、專(zhuān)家論壇等建立起高尚生活區(qū)的形象高度；市場(chǎng)預(yù)熱期運(yùn)用概念營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，深化項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的地段價(jià)值；第二階段內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期文化優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)借助項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境，以體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的方式，進(jìn)行英協(xié)文化周系列主題活動(dòng)，逐步深化項(xiàng)目的文化內(nèi)涵。第三階段公開(kāi)發(fā)售期生活方式營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)文化名人講座等事件擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，通過(guò)情景營(yíng)銷(xiāo)的方式、強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在產(chǎn)品方面的各種亮點(diǎn)，細(xì)化項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)；熱銷(xiāo)持續(xù)期新、老業(yè)主等聯(lián)誼活動(dòng)，加強(qiáng)項(xiàng)目口碑營(yíng)銷(xiāo)的機(jī)會(huì)，持續(xù)項(xiàng)目銷(xiāo)售溫度尾盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)期老客戶(hù)帶新客戶(hù)優(yōu)惠方式。鄭州英協(xié)·締造高尚生活高尚生活鑒賞家英協(xié)文化生活都市生活中的文化內(nèi)涵英協(xié)品牌的文化價(jià)值活動(dòng)內(nèi)容營(yíng)銷(xiāo)階段營(yíng)銷(xiāo)籌備期市場(chǎng)預(yù)熱期內(nèi)部登記期公開(kāi)發(fā)售期強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期尾盤(pán)銷(xiāo)售期產(chǎn)品推介會(huì)√√簽約儀式√√公開(kāi)選房活動(dòng)√√√音樂(lè)會(huì)√√√會(huì)員游園活動(dòng)√√節(jié)日慶祝活動(dòng)√√√√√美食/啤酒節(jié)√√√答謝會(huì)√征文/攝影比賽√√√名車(chē)鑒賞√√√頒獎(jiǎng)晚會(huì)√√√品牌贊助活動(dòng)√√√√兒童藝術(shù)比賽√√兒童智力比賽√√√業(yè)主聯(lián)誼會(huì)√√藝術(shù)鑒賞活動(dòng)√√√√新年音樂(lè)會(huì)：營(yíng)銷(xiāo)籌備期PAGE064謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)品推介會(huì)：市場(chǎng)預(yù)熱期PAGE065謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司簽約儀式：內(nèi)部登記期PAGE066謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司簽約儀式：內(nèi)部登記期游園活動(dòng)日：內(nèi)部登記期PAGE067謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司答謝文藝演出專(zhuān)場(chǎng)會(huì)：強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期PAGE068謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司盛大答謝專(zhuān)場(chǎng)：強(qiáng)銷(xiāo)持續(xù)期PAGE069謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司植樹(shù)節(jié)活動(dòng)：尾盤(pán)銷(xiāo)售期PAGE070謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司選房活動(dòng)：尾盤(pán)銷(xiāo)售期PAGE071謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司英協(xié)V期CS銷(xiāo)售美學(xué)模式推薦PAGE072謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司同致行CS銷(xiāo)售美學(xué)

CS的含義CS是客戶(hù)滿(mǎn)意〔CUSTOMERSATISFACTION〕的簡(jiǎn)稱(chēng)，是“客戶(hù)對(duì)其要求已被滿(mǎn)足的程度的感受〞，是人們?cè)诮邮芰水a(chǎn)品或效勞包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對(duì)產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評(píng)價(jià)。謹(jǐn)呈英協(xié)（河南）房地產(chǎn)有限公司PAGE073停車(chē)處客戶(hù)最需要的:正確指引、輕松便捷、熱情接待。普通效勞：為客戶(hù)提供停車(chē)地方、配備保安。CS效勞：專(zhuān)業(yè)效勞、迎賓指引、開(kāi)車(chē)門(mén)、撐雨傘、汽車(chē)防曬?？蛻?hù)感受到的：售樓效勞不是單純?cè)谑蹣翘幉砰_(kāi)始的。接觸點(diǎn)一售樓處外廣場(chǎng)客戶(hù)最需要的:效勞的連續(xù)性、消除陌生感覺(jué)。普通效勞：無(wú)CS效勞：老門(mén)童慈祥的接待、效勞的預(yù)先性與連續(xù)性?？蛻?hù)感受到的：親切感、專(zhuān)業(yè)感、尊貴感。接觸點(diǎn)二售樓處入口客戶(hù)最需要的:不被怠慢。普通效勞：置業(yè)參謀上前接待。CS效勞：客戶(hù)進(jìn)門(mén)前已經(jīng)在門(mén)前等候、專(zhuān)業(yè)接待言語(yǔ)、親和力?？蛻?hù)感受到的：親切感、專(zhuān)業(yè)感、尊貴感。接觸點(diǎn)三進(jìn)入售樓處辦公區(qū)視聽(tīng)區(qū)接觸點(diǎn)四參觀售樓處客戶(hù)最需要的:引導(dǎo)、消除陌生感。普通效勞：無(wú)。CS效勞：感受工程價(jià)值、拉近情感距離、消除陌生感。客戶(hù)感受到的：親切感、專(zhuān)業(yè)感、工程價(jià)值表達(dá)。辦公區(qū)視聽(tīng)區(qū)客戶(hù)最需要的:思考、欣賞。普通效勞：置業(yè)參謀陪客戶(hù)觀看三維影視片。CS效勞：潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的效勞、無(wú)干擾的享受空間?？蛻?hù)感受到的：獨(dú)立思考空間、進(jìn)一步消除陌生感。接觸點(diǎn)五視聽(tīng)區(qū)沙盤(pán)區(qū)客戶(hù)最需要的:盡快了解工程地理位置和區(qū)位價(jià)值。普通效勞：講解龍崗中心城規(guī)劃。CS效勞：講解沙盤(pán)、激光筆互動(dòng)交流?？蛻?hù)感受到的：專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)、互動(dòng)交流。接觸點(diǎn)六沙盤(pán)區(qū)模型區(qū)看樓電梯客戶(hù)最需要的:了解工程根本資料、硬件和軟件配套。普通效勞：講解工程資料。CS效勞：專(zhuān)業(yè)說(shuō)辭突出工程賣(mài)點(diǎn)、專(zhuān)業(yè)語(yǔ)速與聲調(diào)、背景音樂(lè)、現(xiàn)場(chǎng)氣氛?？蛻?hù)感受到的：專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)、全面掌握、互動(dòng)交流。接觸點(diǎn)七模型區(qū)模型區(qū)看樓電梯客戶(hù)最需要的:放松、快捷。普通效勞：置業(yè)參謀引導(dǎo)。CS效勞：平安保障、提前準(zhǔn)備、背景音樂(lè)、液晶顯示屏?？蛻?hù)感受到的：心情放松、調(diào)動(dòng)購(gòu)置欲望、專(zhuān)業(yè)性。接觸點(diǎn)八看樓通道看樓電梯客戶(hù)最需要的:舒適性、平安性。普通效勞：置業(yè)參謀陪同。CS效勞：溝通交流、專(zhuān)業(yè)禮儀效勞、解除緊張情緒?？蛻?hù)感受到的：心情放松、以客戶(hù)為中心的效勞理念。接觸點(diǎn)九看樓電梯建筑材料及結(jié)