如何讓市場(chǎng)走出去房企出海的短攻與長策

如何讓市場(chǎng)走出去房企出海的短攻與長策

綠地借出香港的資本市場(chǎng)，中國的小型房企首次公開投資的增加趨勢(shì)尚未實(shí)現(xiàn)。中國房地產(chǎn)企業(yè)在今年上半年又再度掀起一股“出海潮”,其根本目的仍然劍指融資。地王頻出、地產(chǎn)股伸頭試探、巨額城鎮(zhèn)化計(jì)劃真假消息不斷……一個(gè)月來,房地產(chǎn)已回到財(cái)經(jīng)新聞熱點(diǎn)排行榜。與這種宏觀層面的熱鬧相伴隨的,是房企個(gè)體尋求海外上市的熙熙攘攘。一個(gè)月內(nèi),謀求上市已達(dá)八年之久的萬達(dá)出手香港,以6.74億港元收購恒力65%股權(quán),成為第一大股東;綠地集團(tuán)與盛高置地簽署相關(guān)協(xié)議,擬以30億港元認(rèn)購盛高置地增發(fā)股權(quán),實(shí)現(xiàn)對(duì)后者的控股。中國房企中僅存的兩家未上市龍頭的出擊,讓外界確信,打造融資“雙平臺(tái)”已成領(lǐng)先房企的一項(xiàng)共識(shí)。稍早前的3月,剛在香港成功借殼8個(gè)月的房企“老大”萬科,宣布通過香港萬科發(fā)行8億美元5年期定息債券,成為萬科5年來首次從公開市場(chǎng)融資;且該筆債券年利率僅為2.7%,資金成本之低讓同行驚羨?！霸诤Ｍ馐袌?chǎng)迅速發(fā)債融資,是房企海外上市的短期目標(biāo)?！毙胚_(dá)證券研究開發(fā)中心研究總監(jiān)呂立新近期接受筆者采訪時(shí)分析認(rèn)為。與龍頭房企的大手筆同時(shí)演化的,還有內(nèi)地中小房企赴海外上市的小高潮正在形成。筆者初步調(diào)查統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),至少有6家內(nèi)地房企計(jì)劃在今年內(nèi)赴港上市,預(yù)期籌資金額將超過16億美元。如果加上去年成功登陸港股的3家中小房企,“小高潮”有著逐步推高的走勢(shì)。房企的短期目標(biāo)與長期策略之間,值得思考的問題很多:房企海外上市對(duì)于利益相關(guān)各方,會(huì)朝著怎樣的方向演化?房企是否已經(jīng)放棄A股?國際資本將以何種方式介入中國房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)?既有戰(zhàn)略布局又有政策含義2010年以來,A股房企的IPO上市與再融資基本上暫停,期間僅有首開、金融街的保障房再融資項(xiàng)目獲得證監(jiān)會(huì)通過。Wind數(shù)據(jù)則顯示,2011年以來,兩市公布增發(fā)預(yù)案的房地產(chǎn)上市公司僅有13家,其中只有4家成功實(shí)施增發(fā),保利地產(chǎn)等4家房企則停止實(shí)施增發(fā),S*ST天發(fā)的增發(fā)籌劃未通過,其余各家尚在董事會(huì)預(yù)案階段?！皟?nèi)地龍頭房企的融資渠道主要依靠銀行貸款和信托等,面臨著較高的融資成本與相關(guān)費(fèi)用。H股市場(chǎng)融資成本較低、融資渠道靈活、監(jiān)管少等特點(diǎn)被龍頭房企一致看好,其紛紛通過在港買殼、或‘B轉(zhuǎn)H股’曲線上市,力求打通海外融資渠道?！焙ＭㄗC券行業(yè)分析師張巒近日接受筆者采訪時(shí)表示,A股與H股的差異是非常明顯的,業(yè)界皆知。不過,龍頭房企轉(zhuǎn)向H股,如果僅是尋求融資解困,那就低估了這些龍頭的戰(zhàn)略布局?！皯?yīng)該說,‘雙平臺(tái)’戰(zhàn)略是龍頭房企這些年逐漸趨于一致的一種戰(zhàn)略部署。簡單講,要把命運(yùn)掌握在自己手里?！痹o萬科、金地等提供赴港買殼咨詢服務(wù)的瑞銀香港承銷部門負(fù)責(zé)人近日對(duì)筆者表示,2009年前A股市盈率較高,很多房地產(chǎn)企業(yè)家認(rèn)為沒有必要在香港買殼,但近幾年調(diào)控政策頻出,打造“雙平臺(tái)”是房企為了在中長期內(nèi)突破融資短板的戰(zhàn)略性落子。這從萬科、金地、招商等第一批吃螃蟹的龍頭房企的買殼歷程足以看出?！斑@三家公司不止考慮過一個(gè)殼資源,且每次遴選都會(huì)引發(fā)資本市場(chǎng)的變動(dòng)?！边@位瑞銀人士回憶道。突破融資短板,意味著打通了一條海外融資的通道?！按蠖鄶?shù)企業(yè)境外上市后,均能夠充分利用海外資本市場(chǎng)的平臺(tái)優(yōu)勢(shì),儲(chǔ)備豐富的經(jīng)營資金,取得更佳業(yè)績,市場(chǎng)地位持續(xù)提升,更為其配股、增發(fā)、可轉(zhuǎn)債等再融資操作奠定了良好的基礎(chǔ)。”張巒的跟蹤研究說明了這一點(diǎn)。龍湖地產(chǎn)于2012年9月配售2.6億股份,共計(jì)獲得款項(xiàng)總額約30.89億港元,為其擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、持續(xù)提升市場(chǎng)份額儲(chǔ)備了充實(shí)的資金。進(jìn)入2013年1月,已有恒大、融創(chuàng)中國、金地商置3家房企發(fā)布了配股融資計(jì)劃。上述房企短期內(nèi)獲得大量資金的同時(shí),有效改善了企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)。而且,龍頭房企目前到香港借殼,顯然是“投資”功能大過“融資”功能?！案鶕?jù)香港聯(lián)交所法規(guī),買殼的龍頭房企短期內(nèi)很難進(jìn)行大規(guī)模的資產(chǎn)注入,融資平臺(tái)的功能還無法發(fā)揮?！鼻笆鋈疸y人士表示,龍頭房企可能參照萬科,在市場(chǎng)較好時(shí)果斷發(fā)債,以追加在內(nèi)地市場(chǎng)的投資。中小房企—中小房企:海外上市“快滾戰(zhàn)略”為主A股市場(chǎng)的整體低迷一度影響了地產(chǎn)商向股市尋求發(fā)展動(dòng)力的信心。起碼在2012年上半年,“不上市”還是很多地產(chǎn)商掛在口邊的一句發(fā)展戰(zhàn)略,其對(duì)A股市場(chǎng)的不看好由此可見一斑。根據(jù)信達(dá)證券的研究,2012年銷售額超百億的上市房企股價(jià)全年平均升幅為76.8%。其中,滬深上市的14家百億房企股價(jià)平均升幅為39.3%,市盈率均值為15.11;在港上市的20家百億房企股價(jià)升幅均值達(dá)到了103.1%,市盈率均值為8.3。香港股市的吸引力立刻顯現(xiàn)。2012年11月,旭輝控股集團(tuán)與新城發(fā)展控股抓住資本市場(chǎng)的窗口期,相繼于23日和29日通過IPO招股方式在香港成功上市,分別募集資金15.3億港元和20.65億港元。2013年1月16日,江蘇金輪天地也在港掛牌,成功募資7.56億港元,成為2013年在港上市的第一家內(nèi)地房企?！爸行》科筮@一波赴港IPO的成功,不僅反映出香港及國際資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期的積極態(tài)度,也顯示了中小房企的戰(zhàn)略思考,那就是快速在資本市場(chǎng)上滾動(dòng)?！鼻笆鋈疸y人士如此評(píng)價(jià)?！皟?nèi)房股公司在過去幾年間,有六成未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的既定目標(biāo),其中有三成在發(fā)債后陷入財(cái)務(wù)困境。”這些中小房企成功上市的同時(shí),往往釋放出快速擴(kuò)張的訊號(hào),積極在全國范圍內(nèi)跑馬圈地,旭輝控股就是一個(gè)典型的例子。這家總部設(shè)在上海的地產(chǎn)公司旭輝創(chuàng)立雖早,快速擴(kuò)張卻起步于2008年。其確立了立足京滬周邊、打造“剛需大盤”的運(yùn)營策略,目前有42個(gè)項(xiàng)目分布在11個(gè)城市,約600萬平方米銷售面積。旭輝此輪上市的三大保薦商——花旗、渣打和摩根士丹利,均對(duì)其未來五年的銷售業(yè)績有樂觀判斷?！斑@三家投行的判斷依據(jù)來自旭輝的發(fā)展策略:高周轉(zhuǎn)、高去化及輕資產(chǎn)?！鼻笆鋈疸y人士透露,旭輝的管理層并不特別注重土地儲(chǔ)備,更看重銷售速度和企業(yè)規(guī)模之間的平衡,尤其重視資金的使用效率。”“加上其對(duì)項(xiàng)目公司的強(qiáng)力管控,快滾戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)了出來?！碑?dāng)然,這些中小房企捕捉到了香港資本市場(chǎng)的窗口期?！靶褫x上市前后,龍湖地產(chǎn)成功發(fā)行4億美元7年期優(yōu)先票據(jù),利率低至6.875%,超額認(rèn)購逾40倍。這種條件與其說是對(duì)龍湖的認(rèn)可,不如說是對(duì)內(nèi)地房企股的認(rèn)可?！眳瘟⑿路治稣J(rèn)為。陸海資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng):從注重行業(yè)發(fā)展到關(guān)注商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變調(diào)控不止,融資不息,這股房企海外上市潮目前還看不到停歇的勢(shì)頭。據(jù)國內(nèi)某權(quán)威財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道,貴州華城集團(tuán)正在尋求新加坡借殼上市的機(jī)會(huì)。其擬反向收購新加坡“凱利板”上市公司世達(dá)控股,雙方近日已簽訂有條件買賣協(xié)議,涉及收購總價(jià)約9.4億新元。據(jù)悉,新加坡“凱利板”類似中國創(chuàng)業(yè)板。此前,重慶英利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾通過借殼“凱利板”上市公司聲威國際,實(shí)現(xiàn)新加坡上市,并在完成反向收購后轉(zhuǎn)入主板。由是可見,新加坡資本市場(chǎng)正成為國內(nèi)中小房企爭(zhēng)相涌入的一個(gè)新的上市目的地?！爸行》科筮@一波上市熱潮,對(duì)資本市場(chǎng)有著信號(hào)意義?！眳瘟⑿路治龅?第一,這幾個(gè)企業(yè)的規(guī)模、融資規(guī)模都不大,只是各自區(qū)域的前幾名,并無2008年龍湖、2009年恒大這樣的巨無霸企業(yè)出現(xiàn);第二,窗口期之所以出現(xiàn),表明資本市場(chǎng)認(rèn)為行業(yè)已經(jīng)觸底,而且不會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。恒大土地估值被市場(chǎng)腰斬一半的背后,是海外投資者對(duì)內(nèi)地房企的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)由“主要看土地儲(chǔ)備量”到“重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)模式”的這一轉(zhuǎn)變。對(duì)于這些中小房企而言,能夠在港交所上市,接受自由市場(chǎng)規(guī)則考驗(yàn),收獲頗豐。前述瑞銀人士表示,旭輝地產(chǎn)高層的承諾將更加重視投資者;不與投資機(jī)構(gòu)簽署對(duì)賭協(xié)議,保持資金鏈的穩(wěn)定;上市并非迫于資金壓力而基于自身發(fā)展戰(zhàn)略?！斑@都是旭輝等中小企業(yè)與以往赴港房企的差別之一?！辈贿^,張巒注意到,自2008年金融風(fēng)暴后,香港金融市場(chǎng)整體投資并不景氣,多數(shù)企業(yè)市盈率偏低?！皟?nèi)房股公司在過去幾年間,有六成未能實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的既定目標(biāo),其中有三成在發(fā)債后陷入財(cái)務(wù)困境?！薄皟?nèi)房股那段時(shí)期的風(fēng)光,建立在香港市場(chǎng)通常最為看重的天量土地儲(chǔ)備,此種判斷依據(jù)一直延續(xù)到龍湖、恒大上市時(shí)。但現(xiàn)在恒大的土地價(jià)值被腰斬一半。讓香港市場(chǎng)重新開始估量內(nèi)房股的價(jià)值。比如,看企業(yè)的商業(yè)模式是否有風(fēng)險(xiǎn)?！鼻笆鋈疸y人士分析認(rèn)為。與此同時(shí),由于內(nèi)地龍頭房企熱捧,香港殼資源的報(bào)價(jià)已是水漲船高?！?008年時(shí)殼資源一般在2000萬-3000萬之間,目前針對(duì)中小房企的殼資源已暴漲至8000萬—1億元