瑞鉑慧家6月上海虹橋案例分析

瑞鉑慧家2021年6月虹橋天地案例分析工程解讀物業(yè)布局物業(yè)形態(tài)總體評價目錄01PARTONE工程解讀根本信息區(qū)位解讀交通解讀根本信息項目名稱虹橋天地開發(fā)商瑞安集團(tuán)項目地址閔行區(qū)虹橋火車站旁占地面積6.2萬㎡建筑面積38萬㎡地上面積28萬㎡停車位2000余個地下面積10萬㎡開業(yè)時間2015.12投資總額80億物業(yè)構(gòu)成4棟展示辦公樓，1棟五星級酒店，1棟購物中心，1棟演藝中心，1座下沉廣場式街區(qū)商業(yè)物業(yè)面積比例商業(yè)，辦公，酒店，演藝中心，其他（地下）=33%，26%，12%，3%，26%市場定位為未來虹橋商務(wù)區(qū)的辦公人群，以及高鐵一小時經(jīng)濟(jì)圈所輻射的7500萬人口提供商務(wù)、休閑的新地標(biāo)平臺設(shè)計理念持環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的規(guī)劃和設(shè)計理念，以休閑體驗為主，力在提供休閑的購物環(huán)境，舒適兼具創(chuàng)新的辦公展示環(huán)境虹橋天地是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)唯一一個與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝于一體的城市新綜合體北區(qū)南區(qū)購物中心

11萬㎡演藝中心

1.3萬㎡5#辦公樓1#辦公樓2#辦公樓3#辦公樓辦公樓9.6萬㎡5星級酒店

4.5萬㎡新天地1.5萬㎡虹橋天地位于虹橋商務(wù)區(qū)閔行區(qū)局部，與虹橋火車站、虹橋機(jī)場直接相連。東與長寧區(qū)，西與青浦區(qū)，北與嘉定區(qū)、普陀區(qū)，南與松江區(qū)相近。普陀區(qū)嘉定區(qū)青浦區(qū)松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)長寧區(qū)徐匯區(qū)虹橋商務(wù)核心區(qū)區(qū)位解讀北區(qū)南區(qū)一期虹橋商務(wù)區(qū)——上?！笆濞暺陂g重點(diǎn)開展區(qū)域，目的是依托虹橋綜合交通樞紐、國家大型會展工程等重大功能性工程，帶動上海經(jīng)濟(jì)開展方式轉(zhuǎn)型、助推上海國際貿(mào)易中心建設(shè)，更好地效勞于國家長三角一體化開展戰(zhàn)略整體規(guī)劃虹橋商務(wù)區(qū)總體量86.6平方公里，其中27平方公里主功能區(qū)，4.7平方公里核心區(qū)功能分區(qū)閔行區(qū)部分：商務(wù)服務(wù)青浦區(qū)部分：會展服務(wù)業(yè)長寧區(qū)部分：航空服務(wù)嘉定區(qū)部分：創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)以及為大虹橋進(jìn)行城市配套的產(chǎn)城融合示范區(qū)核心區(qū)核心區(qū)一期和南北片區(qū)：一期：用地面積1.46平方公里，建筑體量170萬㎡南北片區(qū)規(guī)劃用地面積2.24平方公里，總建筑面積166.7萬㎡，商業(yè)及商務(wù)辦公總量約為138.1萬㎡商務(wù)核心區(qū)主功能區(qū)區(qū)位解讀國家會展中心虹橋火車站虹橋2號航站樓冠捷大廈兆德、凱悅嘉寓酒店虹橋商務(wù)區(qū)公共事務(wù)大廳虹橋綠谷龍湖虹橋天街中國博覽會展綜合體萬通中心虹橋天地虹橋購物中心虹橋萬科中心虹源盛世國際文化城虹橋三湘廣場虹源盛世金臣聯(lián)美虹橋匯工程所在的核心商務(wù)區(qū)一期，目前有近20個工程，大局部為在建，涵蓋商務(wù)辦公、商業(yè)中心、會展及博覽中心、交通樞紐等，未來3-5年，在建工程根本投入使用，對本案商業(yè)開展時機(jī)與威脅并存區(qū)位解讀虹橋綜合交通樞紐集民用航空、高速鐵路、城際鐵路、長途客運(yùn)、地鐵、地面公交、出租汽車等多種交通方式于一體，是目前世界上最大的綜合交通樞紐之一。而從虹橋天地步行10分鐘即可享受其便利的交通。一級交通——虹橋天地與虹橋綜合交通樞紐直接相聯(lián)，占盡“天時、地利、人和〞，最大限度享受綜合交通樞紐帶來的便利和龐大客群2號線規(guī)劃中17號線10號線虹橋火車站高鐵、公交線虹橋機(jī)場嘉閔高架路揚(yáng)虹路高架松澤高架路主要交通線地鐵2號線：徐涇東——浦東國際機(jī)場（虹橋火車站）10號線：虹橋火車站——新江灣城站17號線：虹橋火車站——東方綠洲20號線：共青森林公園——莘莊（虹橋火車站）其余23號線、13號線在片區(qū)內(nèi)有站點(diǎn)高鐵到全國各地的動車機(jī)場飛往國內(nèi)國外的航班公交虹橋樞紐5路、6路、7路、8路、10路、世博19路等主干道3條高速及環(huán)繞的城市道路交通解讀二級交通——工程四至均臨道路，臨街面多，人行、車行入口多且方便；與火車站、相鄰工程通過地上、地下及天橋通道無縫連接，從各個方位導(dǎo)入人流，是本工程一大亮點(diǎn)蘇虹路申虹路紹虹路申長路天橋—火車站到達(dá)南天橋—火車站出發(fā)北地下通道地下通道天橋—萬通中心地上地下互通北區(qū)南區(qū)交通解讀小結(jié)區(qū)位優(yōu)勢：靠近交通樞紐，借交通樞紐吸引強(qiáng)大的客流，地理位置優(yōu)越01交通優(yōu)勢：交通樞紐集各種交通工具于一體，是客流的中轉(zhuǎn)站02政策支持：虹橋商務(wù)區(qū)規(guī)劃，政府重點(diǎn)推動區(qū)域發(fā)展03新挑戰(zhàn)：獨(dú)特的區(qū)位條件同時也對開發(fā)商進(jìn)行整體項目設(shè)計、定位、運(yùn)營、資金投

入等方面帶來挑戰(zhàn)04日本京都火車站商業(yè)綜合體——結(jié)合京都站地形特點(diǎn)建造，將辦公、酒店、商場與換乘通道之間合理銜接，吸引人流相似案例由日本建筑師原廣司設(shè)計，總建筑面積24萬平方米，地下3層，地上有最高16層。包括酒店、百貨、購物中心、餐廳、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車場等，地下通道與火車、地鐵直接相連，并做成商業(yè)街日本難波公園購物中心——將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅結(jié)合的城市綜合體工程相似案例NambaPark難波公園位于日本大阪浪速區(qū)傳統(tǒng)熱鬧的商業(yè)區(qū)的末端，從遠(yuǎn)處看，是一個斜坡公園，從街道地平面上升至9層樓高度，空中花園、頂綠樹，與城市公路、街道直接相連。02

PARTTOW物業(yè)布局物業(yè)布局根據(jù)政府規(guī)劃的地塊要求，以快速交通導(dǎo)向為原那么，把各功能區(qū)進(jìn)行組合排布物業(yè)布局1、整個工程分為南區(qū)和北區(qū)，中間由湖虹路、紹虹路和一條綠化帶隔開；南北區(qū)分隔開不利于整個工程的人流導(dǎo)入，究其設(shè)計原因有以下兩種可能：一是政府作城市規(guī)劃時將該地塊分割開，利于交通線路布置；二是地下有地鐵通過，須與其借位排布2、南北區(qū)均四面臨街，展示性強(qiáng)，地面交通方便湖虹路紹虹路蘇虹路丹虹路申虹路申長路冠捷大廈北區(qū)南區(qū)交通樞紐綠化帶物業(yè)布局北區(qū)以辦公為主，南區(qū)以商業(yè)為主，動靜區(qū)清楚顯，并根據(jù)昭示性要求，將酒店、演藝中心排布在交通樞紐一側(cè)功能區(qū)布局1、不同功能區(qū)集聚不同的客群南區(qū)以購物中心、演藝中心、辦公樓組團(tuán)，以商業(yè)為主，客群流動性大北區(qū)以寫字樓、酒店、餐飲休閑街區(qū)組團(tuán)，以辦公為主，客群流動性較南區(qū)小2、巧妙利用不同臨街面的昭示性酒店昭示性要求較高，排布在臨火車站一側(cè)；演藝中心建筑形態(tài)新穎，排布在臨火車站一側(cè)，為工程吸引人氣休閑街區(qū)與、演藝中心、購物中心沿紹虹路相對排布，有利于聚集客流寫字樓偏西側(cè)沿街分布2#辦公樓1#辦公樓3#辦公樓5#辦公樓購物中心五星級酒店演藝中心新天地北區(qū)南區(qū)小結(jié)商業(yè)綜合體物業(yè)規(guī)劃一般以商業(yè)的臨街價值次序布局，而本工程是將酒店和演藝中心放在最具價值、人流量最多的臨火車站面，休閑街和購物中心排布在后側(cè)?我認(rèn)為本工程設(shè)計本意是更注重以新穎的建筑形式及火車站旅客最需要的酒店吸引客群，但將購物中心臨火車站從商業(yè)價值層面看，效益或許會更好商業(yè)辦公萬科中心冠捷大廈兆德、凱悅嘉寓酒店虹橋商務(wù)區(qū)公共事務(wù)大廳北區(qū)南區(qū)個人認(rèn)為，北區(qū)商業(yè)，南區(qū)辦公會更好。原因：1、工程北側(cè)與萬科中心一街之隔，客群易被分流2、北區(qū)為商業(yè)，可在較近距離上分流萬科中心客流，同時區(qū)隔南區(qū)及以南的辦公客群購物中心演藝中心辦公樓酒店新天地辦公樓03

PARTTHREE物業(yè)形態(tài)新天地演藝中心購物中心寫字樓及酒店新天地建筑風(fēng)格動線設(shè)計景觀設(shè)計燈光照明業(yè)態(tài)分布建筑風(fēng)格北區(qū)高端餐飲休閑天地共有5棟商業(yè)樓：沿紹虹路2棟：“三首層〞，3面退臺，共5層內(nèi)部3棟：2棟為“雙首層〞，1面退臺，共3層；1棟地下一層，地上2層，1面退臺，共3層退臺設(shè)計：“雙首層、三首層〞立體式餐飲商業(yè)街，巧妙連接各層商業(yè)空間，實現(xiàn)“層層皆首層〞的獨(dú)特商業(yè)價值，空間組合靈活多變，彰顯開放、創(chuàng)新的規(guī)劃特色，有效發(fā)揮店鋪個性化布局，讓客人享受餐飲消費(fèi)新體驗騎樓設(shè)計：B1層采用騎樓形式，增加地面外擺空間，提升體驗感1、退臺設(shè)計要考慮目標(biāo)客群消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力，本案客群多為周邊高檔寫字樓白領(lǐng)，消費(fèi)能力高，且追求品質(zhì)和體驗2、退臺設(shè)計對天氣較為敏感，雨天和炎熱夏天會對經(jīng)營造成一

定影響主打休閑體驗功能，建筑表現(xiàn)以退臺和騎樓設(shè)計為主，給人以更多與外界環(huán)境接觸的空間組合：各商業(yè)樓之間，各商業(yè)樓與辦公樓、酒店、交通樞紐之間通過連廊、直梯、扶梯、地下通道等主次動線有機(jī)結(jié)合，成為一個整體。外部動線

出租車上下客：L1層設(shè)有3個出租車?？奎c(diǎn)，分別在紹虹路和蘇

虹路上，與出租車?？奎c(diǎn)相通的道路相對較寬，方便顧客叫車12

人行道：在B1層和L3層有通道直接與虹橋交通樞紐相通，地上

地下均可直接通車站3

停車場：L1層設(shè)有兩個停車場入口，分別在紹虹路和蘇虹路上餐飲餐飲、生活服務(wù)餐飲、生活服務(wù)餐飲餐飲1112233多條通道與外部相聯(lián)，人車分流，地上地下甚至每一層都有直接與外部相聯(lián)的出入口，很好的聚集和疏散從各個方向往返的了客流4短泊：往返于車站和商業(yè)區(qū)之間，有利于引導(dǎo)車站快流動性的人群到本工程4

下沉廣場：圍廣場內(nèi)街一圈，動線引導(dǎo)明確內(nèi)部動線水平動線1

地下入口：與虹橋交通樞紐、南區(qū)購物中心相通2

與3號辦公樓相通，目前未通行3B1餐飲123GF層以一條環(huán)形動線為主，與B1層和L1層有多個入口相通2GF餐飲、生活服務(wù)2

地上入口：車庫入口及上下客處，整個下沉廣場的

地上主入口內(nèi)部動線水平動線1

通過地面和連廊與各功能區(qū)相通，形成一個環(huán)形動線2

以連廊形式在相鄰樓棟之間形成連接1L1餐飲、生活效勞12L2餐飲1內(nèi)部動線水平動線

通過連廊相通，從火車站過來這一層即為首層1L3餐飲、生活效勞12

通過連廊與萬通中心相通2水平動線設(shè)計主要是為了串聯(lián)各個商鋪，使各個商鋪都能出現(xiàn)在顧客的眼里，同時有明顯的通道可以到達(dá)。本案的水平動線設(shè)計以環(huán)形為主，層層退臺，團(tuán)繞中庭一圈為主動線，中間通往局部商鋪小徑為輻。內(nèi)部動線直梯：1、2、3、4號直梯在垂直動線上連接各棟樓層，其中2號梯是螺旋步梯加垂直電梯，既可快速到達(dá)L3層，也可步行觀光到達(dá)自動扶梯和步行道：每層四個角落處都設(shè)有扶梯，從商業(yè)樓內(nèi)每個地方到扶梯處都非常方便B1—GF層：3部扶梯，2條步行道，分布在下沉廣場三個角上，每部電梯到GF層對應(yīng)不同的商業(yè)樓棟，各商鋪可視度高GF—L1層：5部扶梯，分布在與辦公樓和商業(yè)L1層之間，連通商業(yè)與辦公樓L1—L2層：4部扶梯，分布在蘇虹路入口、紹虹路入口和下沉廣場內(nèi)部L2—L3層：5部扶梯，分布在辦公樓處，主要為辦公樓效勞垂直動線L3L2L1GFB1B1—GFGF—L1L1—L2兼顧辦公人群，方便快捷的到達(dá)辦公樓，同時也可步行小道散步，放松心情景觀設(shè)計本案景觀設(shè)計緊扣其定位，以休閑放松為主調(diào)，結(jié)合建筑小品、硬質(zhì)景觀、軟性環(huán)境，實現(xiàn)人與景的互動，充分表達(dá)其高端、休閑的定位低矮灌木與高大喬木結(jié)合，層次豐富，錯落有致；小徑與流水搭配，移步異景，體驗感極強(qiáng)地面為水泥地磚且有破損，與整體環(huán)境及風(fēng)格不搭，可增加花紋鋪裝圖案，提高檔次，本錢不高燈光照明樹木裝飾燈樓道照明燈地面裝飾燈導(dǎo)視照明燈小徑裝飾燈室內(nèi)裝飾燈樓體照明燈燈光色調(diào)偏柔和，符合高級餐廳的燈光設(shè)計；在樹木、樓道、樓體、地面、導(dǎo)視、小徑等地方均設(shè)計燈光夜間照明燈光電線需埋地下，在裝修前應(yīng)充分考慮到每個細(xì)節(jié)處的燈光處理，防止后期返工樓體燈光較高，照射面較大，可與廣告燈箱同體，但其燈光應(yīng)偏柔和，以免眩光，發(fā)生危險小結(jié)動線和景觀設(shè)計緊扣其定位——高端餐飲休閑天地而設(shè)計的，其游覽路線和景觀搭配充分表達(dá)其休閑放松的氣氛，動線過于復(fù)雜，但對開放式街區(qū)商業(yè)影響并不大思考：動線設(shè)計：動線設(shè)計原那么是根據(jù)顧客到此地的目的及工程的交通情況設(shè)計的。虹橋新天地廣場定位為高端餐飲休閑天地且交通獨(dú)特，其動線在設(shè)計上就與一般商業(yè)動線不同，更注重動線的特色和體驗感。景觀設(shè)計：我認(rèn)為本案是利用下沉廣場引導(dǎo)客流為主設(shè)計的動線：1、利用下沉廣場和花園層的多條水平和垂直動線連接，起到疏散和聚集客流的雙重作用2、GF層動線依商業(yè)樓排布，曲折有致，配上裝飾燈、花草、流水，暗含一種小橋流水人家的氣息，能充分調(diào)動顧客游覽興趣3、連廊：商業(yè)樓與樓之間，與辦公、酒店、交通樞紐之間均通過連廊連通，縮短樓與樓之間距離業(yè)態(tài)分布虹橋新天地是以餐飲休閑為主，目前業(yè)態(tài)只有餐飲、超市、健身會所、診所和銀行，入駐的均為中高檔品牌目前入駐品牌中大局部為升級旗艦店，以及首次登陸滬上的概念店，國際餐飲特色濃厚，非常適合周邊高級辦公樓白領(lǐng)人群及各國出差的商旅人員。正因其稀缺性，也會吸引更大范圍的消費(fèi)者慕名而來。品牌所屬國家所屬品類上海入駐情況Fountain--酒吧2家1家GloLondon英國風(fēng)味美食、雞尾酒餐廳3家1家赫佰仕啤酒坊德國酒吧1家1家港欣茶餐廳香港茶飲、創(chuàng)意料理1家中國首店寶貝克新加坡面包1家中國首店御寶火鍋店新加坡火鍋1家中國首店Crultaly意大利西餐廳1家上海首店上海灘餐廳中國上海中餐2家1家OceanGrounds美國咖啡2家1家Salad+東南亞東南亞菜系5家1家原烹中國中餐3家中國首店青石玖宮火鍋餐廳中國火鍋1家上海首店宏燒鳥日本日本菜3家1家Mrglasses--西餐2家1家EthosWorld澳大利亞口腔門診--1家Rinascita中國5星級健身房--上海首店業(yè)態(tài)分布B1層：主要是西餐廳、酒吧；需要面積較大的西餐廳，注重?zé)艄夥諊鸵魳翻h(huán)境的主題酒吧，分布在B1層能減少外界噪音干擾GF層：過渡層，主要分布生活效勞類業(yè)態(tài)，如健身L1層：首層且臨街，主要分布效勞類業(yè)態(tài)和局部餐飲，如銀行、通訊營業(yè)廳、咖啡廳L2層：主要分布餐飲，如原烹等主食餐廳L3層：主要分布餐飲和超市根據(jù)商家要求的面積不同，有局部是一帶二出租小結(jié)優(yōu)勢：1、業(yè)態(tài)布局：本案獨(dú)特的建筑形態(tài)〔退臺、騎樓、多首層〕和動線設(shè)計，同時是定位休閑餐飲的開放式街區(qū)，在業(yè)態(tài)布局時對樓層的敏感度較弱，主要是考慮商家特色進(jìn)行分布2、品牌檔次：品牌檔次較高，充分表達(dá)了工程定位的高度，以及開發(fā)商的強(qiáng)大資源和招商能力缺乏：1、品牌檔次太高，且群眾認(rèn)知度有限，自動屏蔽了局部中低端客戶2、超市、便利店太少蘇州新光天地——整個商業(yè)體外部采用層層退臺設(shè)計，形成的露臺打造成園林，外部退臺從不同的方向有步行道和扶梯相互連接，將室內(nèi)室外自然銜接相似案例仿照蘇州園林中“園中有園〞的結(jié)構(gòu)樣式，層層退臺形成露臺，讓室內(nèi)與室外得以自然銜接，同時對整個商業(yè)的采光系統(tǒng)起到了積極的作用新光天地位于蘇州市工業(yè)園區(qū)蘇州大道，建筑面積16萬㎡，是中國首家現(xiàn)代園林式的百貨公司，商業(yè)建筑、戶外景觀、空間設(shè)計都融入了中國園林的概念，品牌以國內(nèi)外設(shè)計師品牌為主要擔(dān)當(dāng)，餐飲品牌中，有首次進(jìn)入亞洲地區(qū)的新興品牌，也兼顧蘇州老字號知名連鎖品牌在招商時，新光天地對于奢侈品牌是被動的，因為很多奢侈品牌不愿意進(jìn)駐二線城市，只能引進(jìn)一些設(shè)

計師品牌虹橋新天地？演藝中心建筑風(fēng)格動線設(shè)計功能展示建筑風(fēng)格國內(nèi)首個位于交通樞紐商業(yè)綜合體內(nèi)的專業(yè)演出建筑，滿足各類文化演出活動演藝中心由國際知名建筑師本杰明·伍德操刀，靈感來源于中國古代的“元寶〞，寓意著伴隨商業(yè)會聚而衍生的文化繁榮亮點(diǎn)：高規(guī)格的多功能廳，可容納超過1000人動線設(shè)計動線設(shè)計上擺脫了傳統(tǒng)的只有一個入口的盒子型演藝中心，設(shè)計多個出入口充分與外界連接，同時也增加了動線的復(fù)雜性，對顧客以及導(dǎo)視系統(tǒng)提出了更高的要求GFL1L2L3B1層：1個出入口，與火車站相連GF層：2個出入口，與購物中心相連L1層：4個出入口，分別與購物中心和外部街道相通L2層：3個出入口，分別與購物中心和火車站相連L3層：2個出入口，與購物中心相連通過連廊與購物中心相通，引導(dǎo)客流功能展示演藝中心可舉辦各類文化演出，如演唱會，粉絲見面會，舞臺劇，大型展覽，大型會議以及賽季比賽等“天才達(dá)芬奇〞世界巡回展明星演唱會英雄聯(lián)盟賽季夢龍活動大學(xué)生舞蹈大賽“看.見.〞—愛丁堡前沿劇展購物中心建筑風(fēng)格動線設(shè)計標(biāo)識系統(tǒng)獨(dú)特設(shè)計業(yè)態(tài)品牌業(yè)態(tài)布局建筑風(fēng)格L型布局，通過連廊及地面地下通道與演藝中心、寫字樓、新天地相連，玻璃屋頂，中庭采光良好購物中心購物中心沿演藝中心呈“L〞型排布局，共11萬平米，地上6層，地下3層，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、親子、生活方式、娛樂休閑體驗等外部動線L2L1GFB1B2

出租車：2個出租車?？奎c(diǎn)，均在L1層，分別在紹虹路和丹虹路12

人行道：B1—L2層均有人行道和連廊與外界相通3

停車場：L1層設(shè)有兩個停車場入口，分別在丹虹路和申虹路上4短泊：往返于車站和商業(yè)區(qū)之間，有利于引導(dǎo)車站快流動性的人群到本工程112222334內(nèi)部動線水平動線B1層：動線有些復(fù)雜，從A到B區(qū)進(jìn)門便是上GF層的扶梯，導(dǎo)致B1層商鋪容易被忽略GF層：動線明確，商鋪可見性相對較弱L1層：A,B,C區(qū)在地面上是分開的，有各自的內(nèi)部動線，外部相通A區(qū)B區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)B1：食味天地GF：時尚潮牌/餐飲L1：輕奢時尚L2層：動線明確，商鋪可見性強(qiáng)，可直接通往5號辦公樓和龍湖虹橋天街L2：時裝風(fēng)氣/餐飲內(nèi)部動線水平動線L3層：動線明確，游樂場小火車等通行方便L4層：動線明確，商鋪可見性強(qiáng)L5層：動線明確，商鋪可見性強(qiáng)L3：親子樂園/餐飲L4：運(yùn)動休閑/餐飲L5：食匯家品/美容L6：影視娛樂/美容L6層：動線明確，商鋪可見性強(qiáng)內(nèi)部動線垂直動線直梯：6部直梯，從地下車庫通到6層自動扶梯：27部自動扶梯，含4部飛天梯，跨2-3層飛天梯的運(yùn)用：有兩個主要的作用，一是空間上的創(chuàng)新成為工程新賣點(diǎn)，從視覺上帶來了新的體驗和感受，吸引更多關(guān)注度；二是優(yōu)化了工程的人流動向，創(chuàng)造高層的商業(yè)價值商業(yè)卸貨區(qū)：全部設(shè)置在B2層，通過垂直貨梯及樓層水平運(yùn)貨通道送達(dá)各個店鋪，每個店鋪均有專門的入貨門，顧客通過的動線不會看到貨運(yùn)路線標(biāo)識系統(tǒng)各功能區(qū)的標(biāo)識做得很詳細(xì)，很溫馨，指向明確，但標(biāo)識太小，且位置高，不容易看到，且看不清楚獨(dú)特設(shè)計1衛(wèi)生間區(qū)域帶有溫馨的家庭間、母嬰室、更換尿布的嬰兒臺等，以及等候區(qū)和兒童游玩區(qū)獨(dú)特設(shè)計2值機(jī)效勞——專門的托運(yùn)接待處，并配有轉(zhuǎn)車接送到機(jī)場，購物中心內(nèi)有飛機(jī)和動車的實時動態(tài)展示機(jī)，方便旅客把控乘車時間虹橋天地購物中心內(nèi)的值機(jī)效勞是由上海虹橋機(jī)場、中國東方航空和虹橋天地三方合作打造、國內(nèi)首個購物中心內(nèi)的遠(yuǎn)程值機(jī)效勞設(shè)立在此的遠(yuǎn)程值機(jī)效勞，可為虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)寫字樓、商務(wù)辦公工程的商務(wù)旅客提供更為便捷的值機(jī)，幫助民航企業(yè)吸引和效勞商務(wù)差旅客流在購物中心設(shè)立遠(yuǎn)程值機(jī)已經(jīng)成為日趨成熟的效勞新模式，未來會在更多的購物中心內(nèi)設(shè)立，方便更多的旅客出行北京寶苑國際購物中心與南苑機(jī)場結(jié)合，設(shè)置了值機(jī)效勞，但目前沒有找到正式投入使用的相關(guān)資料小結(jié)購物中心內(nèi)部人流動線的合理設(shè)計，對整個工程的成功運(yùn)營起關(guān)鍵作用，既可吸引人氣又能節(jié)省本錢本工程購物中心：內(nèi)部動線在設(shè)計上充分利用了其建筑體的特點(diǎn)，“L〞型的商業(yè)布局中，在環(huán)形水平動線和電梯、自動扶梯組成的垂直動線上加以創(chuàng)新，如設(shè)置的飛天梯，挑出的電梯臺，同層多部電梯等，增加顧客的新體驗借鑒案例：成都王府井購物中心動線改造在同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，成都王府井購物中心通過空間上的結(jié)構(gòu)調(diào)整到達(dá)集中人流、優(yōu)化動線的目的，再次盤活整個工程全面改造花費(fèi)了4億5千萬元，增設(shè)、改變電梯的位置；增加水幕墻；改造購物中心內(nèi)陽臺等多方面進(jìn)行改造業(yè)態(tài)品牌購物中心內(nèi)目前聚集了133個品牌，局部為首次進(jìn)駐中國或首次進(jìn)駐上海，整體品牌檔次較高，專門設(shè)置了一層為親子游樂區(qū)，約1萬平米主力品牌：星巴克咖啡、必勝客、豐和日麗、大食代、屈臣氏、GAP、H&M、Adidas、優(yōu)衣庫、熱風(fēng)、MODA等特色品牌：御寶南北小館、御寶至尊烤鴨、源港原味、青蘭工舍、江博士、莫莉夢想、言又幾、英皇UA電影城、東田造型等業(yè)態(tài)分布休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，餐飲和時尚購物占比80%，特色業(yè)態(tài)為親子娛樂，為兒童打造一個室內(nèi)游樂園，使購物中心不再只是大人們逛街購物的地方，更是成為了全家出游的場所B1層——食味天地、配飾：大局部為美食街，配以少量零售GF層——時尚潮牌、餐飲：零售為主，少量餐飲，綠化空間多L1層——輕奢時尚、餐飲：零售為主，少量餐飲L2層——時裝風(fēng)氣、餐飲：零售為主，少量餐飲L3層——親子樂園、餐飲：兒童游樂園，配有少量餐飲L4層——運(yùn)動休閑、餐飲：運(yùn)動品集合店和言又幾體驗式書店L5層——食匯家品、美容：家飾品和言又幾體驗式書店L6層——影視娛樂、美容：餐飲為主，少量美容業(yè)態(tài)和電影城業(yè)態(tài)配比亮點(diǎn)：1、每層均有餐飲業(yè)態(tài)2、引入言又幾書店，上下兩層約5000平米，極具創(chuàng)意的體驗

式書店

3、近1萬平米的兒童游樂區(qū)，吸引周邊家庭周末到訪小結(jié)購物中心功能分區(qū)明顯，動線簡單清晰：1、出入口多，但容易流失客流：與外界的相連的通道多，出入方便，同時也使顧客較為分散，容易流失2、主動線簡單清晰，創(chuàng)新亮點(diǎn)多：內(nèi)