房地產(chǎn)會計(jì)全程核算(第一天)

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全程

——會計(jì)核算》

中華會計(jì)網(wǎng)校講師：叢慧

前言正確、合理、巧妙的賬務(wù)處理是納稅籌劃的基礎(chǔ) 近年來，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)也更加重視了企業(yè)的稅收籌劃。但多數(shù)企業(yè)都忽視了一個問題：平時的賬務(wù)處理決定著最后的土地增值稅及所得稅清算的最終結(jié)果。房地產(chǎn)的火熱，較高的利潤空間，優(yōu)越的待遇催生了房地產(chǎn)會計(jì)的火熱。很多企業(yè)重金難求一位業(yè)務(wù)精通的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)。前言做過多個房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃項(xiàng)目，賬務(wù)處理可謂百家百樣，往往最后清算關(guān)頭，企業(yè)為降低稅負(fù)而挺身走險，打法律的擦邊球。企業(yè)和財(cái)務(wù)人員同時承擔(dān)著極大的風(fēng)險。財(cái)務(wù)的不可逆性使企業(yè)平時賬務(wù)處理的水平?jīng)Q定著最后稅收籌劃的成果。結(jié)合百家之長，總結(jié)一套成熟的賬務(wù)處理方法，使企業(yè)最終清算順利通過稅務(wù)關(guān)。本套房地產(chǎn)企業(yè)全程會計(jì)核算以《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》為依據(jù)，按照房地產(chǎn)開發(fā)流程的順序，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際案例進(jìn)行系統(tǒng)全面的講解。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述思考：1、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作流程是什么？2、房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)（如：工廠、酒店）會計(jì)核算有何異同？第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)概述（運(yùn)作流程）設(shè)立企業(yè)獲取土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)讓銷售房地產(chǎn)持有房地產(chǎn)第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述目前《企業(yè)會計(jì)制度》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》并沒有明文廢止，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的可能是以上兩種制度或者是《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則（2006）》。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述

特殊情況舉例：1、存貨其他企業(yè)擁有的土地使用權(quán)一般作為無形資產(chǎn)核算，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是作為存貨核算；且借款費(fèi)用可以進(jìn)行資本化。2、預(yù)收賬款在會計(jì)報表附注中除列示期末余額、外，還應(yīng)列示預(yù)計(jì)竣工時間和預(yù)售比例。3、收入收入形式具有多樣性包括土地、商品房、配套設(shè)施等；銷售多采用預(yù)售，屬于遠(yuǎn)期交易，造成收款期與房屋交付期不一致。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)概述4、成本開發(fā)產(chǎn)品的成本組成具有很大差異，種類多且設(shè)計(jì)的多樣性；成本不能明確區(qū)分，不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬多步驟生產(chǎn)；5、產(chǎn)品售價與其成本不配比房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售是以樓層或戶型為單位，單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)房屋，低層建筑施工成本低于高層，但銷售價格卻相反。通常企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出均攤的建筑面積成本，這樣并未考慮房屋樓層、朝向的因素，在一定期間的經(jīng)營成果可能不真實(shí)。第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述通過上述舉例,房地產(chǎn)項(xiàng)目會計(jì)核算特點(diǎn)有:1、開發(fā)模式?jīng)Q定會計(jì)核算具體項(xiàng)目有的成立子公司，有的是分公司

2、銷售核算與自營核算并存開發(fā)的產(chǎn)品存在一是對外銷售；一是留作自用（自營）

3、開發(fā)節(jié)點(diǎn)與收入、成本核算一般建設(shè)時間長，預(yù)售收入作為預(yù)收帳款，開發(fā)建設(shè)中的支出計(jì)入開發(fā)成本，在竣工后才結(jié)轉(zhuǎn)為收入、成本第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述4、存在總承包、分包的核算

5、非持續(xù)經(jīng)營假設(shè)可能開發(fā)完一個項(xiàng)目要很長時期才有另一個項(xiàng)目，或許就終止的情形

6、借款費(fèi)用的核算除要有自有資金，一般均要銀行貸款

7、公共配套的核算配套設(shè)施有的作為有償使用，有的作為無償使用，有的是房地產(chǎn)自留產(chǎn)權(quán)，取得經(jīng)營收益，有的是不留第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務(wù)概述企業(yè)設(shè)立階段獲取土地階段開發(fā)建設(shè)階段轉(zhuǎn)讓及銷售階段房產(chǎn)持有階段印花稅契稅印花稅契稅耕地占用稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅營業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加土地增值稅印花稅企業(yè)所得稅營業(yè)稅城建稅教育費(fèi)附加城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

企業(yè)設(shè)立階段(第二章)

一、企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、企業(yè)設(shè)立階段納稅處理三、企業(yè)設(shè)立階段會計(jì)處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

獲取土地階段(第三章)

一、獲取土地階段業(yè)務(wù)概述二、獲取土地階段納稅處理三、獲取土地階段會計(jì)處理

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

開發(fā)建設(shè)階段(第四章)

一、開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述二、成本費(fèi)用核算三、材料、固定資產(chǎn)、出包工程會計(jì)核算四、職工薪酬會計(jì)核算五、開發(fā)產(chǎn)品核算六、開發(fā)建設(shè)階段納稅及納稅業(yè)務(wù)的會計(jì)處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

轉(zhuǎn)讓及銷售階段(第五章)

一、轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述二、轉(zhuǎn)讓及銷售階段納稅處理三、土地增值稅清算四、轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計(jì)處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

投資性房地產(chǎn)(第六章)

一、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述二、投資性房地產(chǎn)納稅處理三、投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

合作開發(fā)房地產(chǎn)(第七章)

一、合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)概述

二、合作開發(fā)房地產(chǎn)會計(jì)與稅務(wù)處理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

利潤形成及利潤分配(第八章)

一、利潤形成及分配業(yè)務(wù)概述

二、利潤形成及分配會計(jì)處理

(了解內(nèi)容)第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述企業(yè)所得稅(第九章)

一、企業(yè)所得稅匯算清繳二、企業(yè)所得稅年度匯算舉例三、所得稅會計(jì)

第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述第十章土地增值稅清算第一章：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概述

財(cái)務(wù)會計(jì)報告(第十一章)

一、財(cái)務(wù)會計(jì)報告概述二、資產(chǎn)負(fù)債表三、利潤表四、現(xiàn)金流量表五、所有者(或股東)權(quán)益變動表六、財(cái)務(wù)報表附注

(了解內(nèi)容)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)科目設(shè)置成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的構(gòu)成注明：是會計(jì)核算的開發(fā)成本，不完全等同于土地增值稅前可扣除的成本。第二章企業(yè)設(shè)立階段

一、企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述二、企業(yè)設(shè)立階段會計(jì)處理三、企業(yè)設(shè)立階段納稅處理第二章企業(yè)設(shè)立階段一、企業(yè)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述

設(shè)立公司時主要的關(guān)注點(diǎn)：

1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

2、設(shè)立有限責(zé)任公司符合股東法定人數(shù)：有限責(zé)任公司最多50人，可是1人）

3、《公司法》第二十六條有限責(zé)任公司的注冊資本為在登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分自公司成立之日起兩年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在五年內(nèi)繳足。有限責(zé)任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、法規(guī)對其注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司最低100萬元，但是各個省份對暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)公司有注冊資金的最低要求，如山東最低1000萬元。）第二章企業(yè)設(shè)立階段4、《公司法》第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外(如:股權(quán)出資09年3月1日才施行,且有明確的規(guī)定)。對作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十（注意：30%）。第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃）第二章企業(yè)設(shè)立階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照條件分為一、二、三、四級資質(zhì)等級。第二章企業(yè)設(shè)立階段二、企業(yè)設(shè)立階段會計(jì)處理（一）新設(shè)立公司的會計(jì)核算

1、投資者以貨幣出資程序:工商公司名稱核準(zhǔn)-------開立臨時賬戶-----投資人投入的貨幣資金------到臨時賬戶-----驗(yàn)資----辦理營業(yè)執(zhí)照-----刻章、開立基本存款賬戶----動用資金。會計(jì)根據(jù)《現(xiàn)金繳款單》或《銀行進(jìn)賬單》借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實(shí)收資本”，按其差額，貸記“資本公積-資本溢價”。新辦企業(yè)一般不存在資本溢價。

第二章企業(yè)設(shè)立階段【例2-1】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立ABC地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱ABC地產(chǎn)公司），公司注冊資本為1000萬元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，ABC地產(chǎn)有限責(zé)任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項(xiàng)。根據(jù)上述資料，公司依據(jù)銀行進(jìn)賬單作以下賬務(wù)處理：

借：銀行存款—臨時戶10000000

貸：實(shí)收資本—甲公司6000000

—乙公司4000000

公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財(cái)務(wù)印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉(zhuǎn)入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動用了。第二章企業(yè)設(shè)立階段

2、投資者以非貨幣資產(chǎn)出資以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，需要注意投資方要如期辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，其中動產(chǎn)，原則上以交付為轉(zhuǎn)移，對于不動產(chǎn)、機(jī)動車，由于我國一般實(shí)行登記主義，則需要進(jìn)行相應(yīng)的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財(cái)產(chǎn)已實(shí)際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應(yīng)的出資義務(wù)。按照《公司法》規(guī)定，要先辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)才能驗(yàn)資，但因?yàn)樵O(shè)立時法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)。所以實(shí)踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內(nèi)辦理土地使用權(quán)、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，然后再辦理驗(yàn)資手續(xù)。以實(shí)物資產(chǎn)出資的，應(yīng)在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，按照評估確認(rèn)的價值或合同、協(xié)議或公司章程的價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按投入資本，貸記“實(shí)收資本”。第二章企業(yè)設(shè)立階段【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出資設(shè)立ABC地產(chǎn)有限責(zé)任公司進(jìn)行，公司注冊資本1000萬元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權(quán)出資，土地使用權(quán)進(jìn)過評估確認(rèn)的價值是500萬元，乙公司以貨幣資金出資300萬元，丙公司以設(shè)備出資200萬元。根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入ABC公司臨時賬戶后，ABC公司依據(jù)進(jìn)賬單作以下賬務(wù)處理：借：銀行存款—臨時戶3000000

貸：實(shí)收資本—乙公司3000000

甲公司于ABC公司辦妥驗(yàn)資手續(xù)時，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價值證明文件，ABC公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)5000000

貸：實(shí)收資本—甲公司5000000

如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應(yīng)作賬務(wù)調(diào)整；借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補(bǔ)償費(fèi)5000000

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)5000000

丙公司辦妥財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)時，依據(jù)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移清單和評估確認(rèn)價值證明文件，ABC公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：借：固定資產(chǎn)3000000

貸：實(shí)收資本—丙公司3000000第二章企業(yè)設(shè)立階段上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實(shí)際投入的土地評估價值大于500萬元，如何做賬務(wù)處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應(yīng)付款。如果甲公司土地評估價值是600萬元。ABC公司依據(jù)銀行進(jìn)賬單、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)、評估價值確認(rèn)證明文件，作如下賬務(wù)處理：借：無形資產(chǎn)--土地使用權(quán)6000000

銀行存款--臨時戶3000000

固定資產(chǎn)2000000

貸：實(shí)收資本—甲公司5000000--乙公司3000000--丙公司2000000

其他應(yīng)付款—甲公司1000000第二章企業(yè)設(shè)立階段（二）公司增加注冊資本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本；三是將盈余公積轉(zhuǎn)增資本。企業(yè)將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準(zhǔn)。在實(shí)際將盈余公積轉(zhuǎn)增資本時，要按股東原有持股比例結(jié)轉(zhuǎn)。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權(quán)益。公司為有限責(zé)任公司的，應(yīng)按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)在增加注冊資本時按照增加注冊資本的不同方式，進(jìn)行不同的會計(jì)處理。

1、所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計(jì)算的其在注冊資本中所占的份額部分，應(yīng)作為資本公積，計(jì)入“資本公積——資本溢價”科目。第二章企業(yè)設(shè)立階段（1）投資者以貨幣出資房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應(yīng)在投資者將貨幣存入準(zhǔn)備設(shè)立的公司在銀行開設(shè)的臨時賬戶時，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進(jìn)賬單回單的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記“實(shí)收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”等科目。【例2-3】ABC地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬元。甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。2009年5月26日，丙公司加入ABC地產(chǎn)公司，投入貨幣資金300萬元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊資本為1250萬元。丙公司投入資本時，ABC應(yīng)作：借：銀行存款3000000

貸：實(shí)收資本——丙公司2500000

資本公積——資本溢價500000第二章企業(yè)設(shè)立階段

需要說明的是：公司成立后，后來加入的股東，應(yīng)該要比公司成立時的股東支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東一樣的持股比例，為什么呢？因?yàn)槿思冶饶阆韧度耄饶愣喑袚?dān)了資金的風(fēng)險，你的資金沒有承擔(dān)這些風(fēng)險，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當(dāng)然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價，在科目上走“資本公積”。第二章企業(yè)設(shè)立階段（2）投資者以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資以非貨幣資產(chǎn)增資時，股東應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，依據(jù)財(cái)產(chǎn)移交清冊，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權(quán)投資”等科目，貸記“實(shí)收資本”等科目。【例2-4】ABC地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬元。甲乙出資分別為600萬元、400萬元。2009年3月23日，丙公司加入ABC地產(chǎn)公司，投入土地使用權(quán)500萬元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為1500萬元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權(quán)過戶手續(xù)。ABC地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)作為儲備土地用于開發(fā)住宅核算。根據(jù)上述資料，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：存貨5000000

貸：實(shí)收資本——丙公司4500000

資本公積——資本溢價500000第二章企業(yè)設(shè)立階段2．

將資本公積轉(zhuǎn)為實(shí)收資本將資本公積轉(zhuǎn)為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會決議，應(yīng)借記“資本公積——資本溢價”科目，貸記“實(shí)收資本”或“股本”科目?！纠?-5】ABC地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設(shè)立，原注冊資本為1000萬元，甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。為了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準(zhǔn)，ABC地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬元轉(zhuǎn)增資本。根據(jù)上述資料，依據(jù)股東會決議，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財(cái)務(wù)處理：借：資本公積5000000

貸：實(shí)收資本——甲3000000

——乙2000000第二章企業(yè)設(shè)立階段（三）公司實(shí)收資本減少的核算減少有兩種原因；一是資本過剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過剩而減資，一般要?dú)w還股款。公司減少注冊資本，應(yīng)當(dāng)符合《公司法》規(guī)定的程序，減少后的注冊資本數(shù)額應(yīng)達(dá)到法律、行政法律、行政法規(guī)規(guī)定的公司注冊資本的最低限額并經(jīng)驗(yàn)資機(jī)構(gòu)驗(yàn)資。有限責(zé)任公司減少實(shí)收資本的會計(jì)處理比較簡單，按法定程序報經(jīng)批準(zhǔn)減少注冊資本的，按照股東大會批準(zhǔn)文件借記“實(shí)收資本”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。第二章企業(yè)設(shè)立階段（四）開辦費(fèi)的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)，包括人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等?；I建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。開辦費(fèi)在實(shí)際發(fā)生時，依據(jù)相關(guān)原始憑證，借記“管理費(fèi)用——開辦費(fèi)”，貸記“銀行存款”等科目。【例2-6】20×9年1月5日，ABC地產(chǎn)公司支付設(shè)立驗(yàn)資費(fèi)用10000元。在驗(yàn)資費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬憑證和驗(yàn)資發(fā)票作以下賬務(wù)處理：借：長期待攤費(fèi)用——開辦費(fèi)10000

銀行存款10000

同時在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益借：管理費(fèi)用—開辦費(fèi)10000貸：長期待攤費(fèi)用——開辦費(fèi)10000第二章企業(yè)設(shè)立階段三、企業(yè)設(shè)立階段相關(guān)稅費(fèi)的處理印花稅1、營業(yè)帳薄記載資金的帳薄按照實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5‰在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。2、權(quán)利許可證照房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。3、土地使用權(quán)合同對于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5‰貼花。第二章企業(yè)設(shè)立階段契稅在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立階段，如果接受出資人土地使用權(quán)等不動產(chǎn)出資的，接受出資的單位按照成交價格的3%-5%繳納契稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段稅收的賬務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的印花稅和契稅，一般不通過“應(yīng)繳稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，印花稅在實(shí)際繳納時直接進(jìn)入“管理費(fèi)用”，契稅發(fā)生時視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會計(jì)科目。第二章企業(yè)設(shè)立階段【例2-7】2009年3月，ABC房地產(chǎn)公司購買印花稅票1000元。繳納土地入股時的契稅60000元。

ABC地產(chǎn)公司應(yīng)作如下會計(jì)處理：借：管理費(fèi)用1000

土地費(fèi)用－為取得土地使用權(quán)而支付的金額---契稅

60000

貸：銀行存款61000第二章企業(yè)設(shè)立階段開辦費(fèi)的稅務(wù)規(guī)定《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年第63號）第十三條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費(fèi)用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除：

（一）已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出；

（二）租入固定資產(chǎn)的改建支出；

（三）固定資產(chǎn)的大修理支出；

（四）其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出。第二章企業(yè)設(shè)立階段《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（國務(wù)院令2007年第512號）第七十條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十三條第（四）項(xiàng)所稱其他應(yīng)當(dāng)作為長期待攤費(fèi)用的支出，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

第二章企業(yè)設(shè)立階段從上述規(guī)定可以看出，在“長期待攤費(fèi)用”中并沒有包括開辦費(fèi)。2008年4月25日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上，關(guān)于“開辦費(fèi)稅前扣除”問題的答復(fù)：“新稅法不再將開辦費(fèi)列舉為長期待攤費(fèi)用，與會計(jì)準(zhǔn)則及會計(jì)制度的處理一致，即企業(yè)可以從生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)期一次性扣除”第二章企業(yè)設(shè)立階段因此，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對于開辦費(fèi)的稅務(wù)處理應(yīng)該按照新稅法的精神，計(jì)入當(dāng)期損益，并不再作納稅調(diào)整。開辦費(fèi)在“管理費(fèi)用”科目下核算。第二章企業(yè)設(shè)立階段

五、思考題解答:以土地使用權(quán)作價入股是否繳納營業(yè)稅？土地增值稅？企業(yè)所得稅？契稅？第二章企業(yè)設(shè)立階段答：營業(yè)稅免征，征收土地增值稅與企業(yè)所得稅、契稅。具體政策參考：《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）文件規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅第二章企業(yè)設(shè)立階段以土地使用權(quán)投資換取股權(quán)屬于非貨幣性資產(chǎn)交換?！蛾P(guān)于企業(yè)資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入……（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）的規(guī)定，自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價投資入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號文件第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。第二章企業(yè)設(shè)立階段思考：契稅計(jì)稅價格具體包括哪些內(nèi)容？第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)《關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財(cái)稅[2004]134號）的規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。具體情況分為以下兩種：（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物各青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。第二章企業(yè)設(shè)立階段沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次按下列兩種方法確定：（1）評估價格（2）土地基準(zhǔn)價格以競價方式出讓的，其契稅計(jì)稅價格，一般慶確定為競價的成交價格。第二章企業(yè)設(shè)立階段思考：企業(yè)籌劃期間開辦費(fèi)的支出能否計(jì)算為當(dāng)期虧損？第二章企業(yè)設(shè)立階段答：不能。從計(jì)算扣益年度開始，可以在企業(yè)所得稅前扣除。政策參考：《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規(guī)定，企業(yè)自開始生產(chǎn)經(jīng)營的年度，為開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦活動期間發(fā)生的籌辦費(fèi)支出，不得計(jì)算為當(dāng)期損益。第二章企業(yè)設(shè)立階段企業(yè)在從事生產(chǎn)經(jīng)營之前進(jìn)行籌辦期間發(fā)生的籌辦費(fèi)用不得計(jì)算為當(dāng)期的虧損。應(yīng)從開始生產(chǎn)經(jīng)營，計(jì)算損益的年度扣除。房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)把握住“開始計(jì)算企業(yè)損益”的時期，在投資設(shè)立的當(dāng)年就可以確認(rèn)虧損，使籌辦費(fèi)用支出在成立前期即可稅前扣除。第二章企業(yè)設(shè)立階段思考：開辦費(fèi)中的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何處理？第二章企業(yè)設(shè)立階段答：企業(yè)開辦費(fèi)包括：人員工資、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊費(fèi)、登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用等在實(shí)際發(fā)生時：借：管理費(fèi)用－開辦費(fèi)

貸：銀行存款等第二章企業(yè)設(shè)立階段所得稅的處理政策參考：根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)問題處理的公告》（國家稅務(wù)總局2012年第15號）第五條規(guī)定，企業(yè)在籌建期間內(nèi)，發(fā)生籌辦活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)徨額的60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二章企業(yè)設(shè)立階段根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照生生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入的0.5%。當(dāng)年沒有營業(yè)（銷售）收入的，全額進(jìn)行納稅調(diào)整。第三章獲取土地階段討論：一、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)的印花稅金額較大,應(yīng)計(jì)入取得土地的成本還是費(fèi)用？二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”或是“管理費(fèi)用”？第三章獲取土地階段

一、獲取土地階段業(yè)務(wù)概述二、獲取土地階段納稅處理三、獲取土地階段會計(jì)處理

第三章獲取土地階段一、獲取土地階段業(yè)務(wù)概述1、土地所有權(quán)與使用權(quán)制度根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國實(shí)行土地社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。2、土地的獲取方式(為房地產(chǎn)開發(fā)土地來源主要的五種)以出讓方式取得土地使用權(quán)以劃撥方式取得土地使用權(quán)投資者投入土地使用權(quán)其他方式獲取土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)第三章獲取土地階段3、閑置土地處置制度具有以下情況之一的，可以認(rèn)定為閑置土地：①建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的。②已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。③法律及行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。4、終止土地所有權(quán)如:公共利益需要、城市規(guī)劃5、其他土地政策如對廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定第三章獲取土地階段二、獲取土地階段納稅處理1、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需要依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、出售成交價格按照3%-5%繳納契稅。以自有房產(chǎn)做股投入本人獨(dú)資經(jīng)營企業(yè)，免交契稅。2、印花稅①、營業(yè)帳薄記載資金的帳薄按照實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5‰在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。②、權(quán)利許可證照房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。③、土地使用權(quán)合同對于以土地使用權(quán)投資入股的，公司以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5‰貼花。第三章獲取土地階段3、耕地占用稅房地產(chǎn)企業(yè)獲取的土地符合耕地條件的需要依據(jù)實(shí)際占用耕地面積、按照規(guī)定的適用稅額一次性繳納耕地占用稅，不符合耕地條件的不必繳納耕地占用稅。4、城鎮(zhèn)土地使用稅取得土地使用權(quán)后需要以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照稅法規(guī)定的差額幅度稅額計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。如大城市（人口50萬以上）每平方米1.5—30元第三章獲取土地階段思考：土地閑置費(fèi)、土地評估費(fèi)是否可以在土地增值稅前扣除？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國土資源令第53號）第十四條規(guī)定：除由政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的情形外，未動工滿一年的，按照土地出讓或者劃拔價款的百分之二十征收土地閑置費(fèi)。土地閑置費(fèi)不得列入開發(fā)成本。第三章獲取土地階段《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。第三章獲取土地階段思考：土地閑置費(fèi)可否在企業(yè)所得稅前扣除？第三章獲取土地階段問：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條明確規(guī)定，土地閑置費(fèi)可以稅前扣除。而從2012年7月1日開始實(shí)施的《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）第十四條規(guī)定，土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本。第三章獲取土地階段?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）規(guī)定，“土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本”，該部門規(guī)章自2012年7月1日起執(zhí)行。因此，2012年7月1日起企業(yè)繳納的土地閑置費(fèi)不得在稅前扣除。第三章獲取土地階段思考：已經(jīng)取得土地使用權(quán)，但尚未開始開發(fā)，是否交城鎮(zhèn)土地使用稅？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人?！蛾P(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅若干具體問題的解釋各暫行規(guī)定》（國稅地[1998]15號）第四條規(guī)定：土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。因此，取得土地使用權(quán)，就應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。第三章獲取土地階段思考：未辦理土地使用權(quán)證，是否繳納土地使用稅？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號）規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受主方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未規(guī)定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅。第三章獲取土地階段思考：同一投資主體內(nèi)部劃拔土地使用權(quán)是否繳納契稅？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅[2012]4號）第八條規(guī)定：企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃拔，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃拔，不征收契稅。第三章獲取土地階段三、獲取土地階段會計(jì)處理1、取得土地使用權(quán)確認(rèn)

接受土地使用權(quán)出讓接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

投資者投入的土地使用權(quán)

其他方式

入賬成本=土地出讓金+相關(guān)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)（稅費(fèi)包括取得土地使用權(quán)時涉及的契稅、耕地占用稅等）入賬成本=購買價款+相關(guān)費(fèi)用+相關(guān)稅費(fèi)(如有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)、補(bǔ)交土地出讓金）入賬成本依照投資合同或協(xié)議約定的價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外入賬成本依照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第7號、12號、16號、20號》確定如非貨幣性資產(chǎn)交換債務(wù)重組第三章獲取土地階段2、獲取土地使用權(quán)的賬務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)，根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定，通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金的，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物的成本。取得土地使用權(quán)繳納的相關(guān)契稅、印花稅及耕地占用稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”賬戶，契稅、耕地占用稅視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會計(jì)賬戶，印花稅直接計(jì)入“管理費(fèi)用”。

第三章獲取土地階段我們從五個方面來介紹：①用于土地開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)取得的土地使用權(quán)用于土地開發(fā)，應(yīng)將土地使用權(quán)的取得成本計(jì)入“開發(fā)成本”中，即借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計(jì)入“管理費(fèi)用”核算。第三章獲取土地階段【例】2010年6月，ABC地產(chǎn)公司取得100畝的土地使用權(quán)用于開發(fā)商品性土地總價款5000萬元，單價50萬元/畝，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

1.支付土地出讓金時，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)50000000

貸：銀行存款50000000

2.應(yīng)繳納的契稅為：

5000×4%=200（萬元）依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2000000

貸：銀行存款2000000

第三章獲取土地階段3.應(yīng)繳納的耕地占用稅為：

100×666.67×22.5=150（萬元）依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)1500000

貸：銀行存款15000004.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為

5000×0.5‰=2.5（萬元）繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：管理費(fèi)用——印花稅25000

貸：銀行存款25000第三章獲取土地階段②用于商品房開發(fā)的土地使用權(quán)根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等。取得的土地使用權(quán)所繳納的印花稅直接計(jì)入“管理費(fèi)用”核算。第三章獲取土地階段【例】2010年6月，ABC地產(chǎn)公司取得85畝的土地使用權(quán)用于商品房開發(fā)，價款2500萬元，契稅征收率為4%，當(dāng)?shù)卣?guī)定的耕地占用稅稅額為22.5元/平方米，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

1.支付土地出讓金時，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)和銀行轉(zhuǎn)款手續(xù)，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：

借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)25000000

貸：銀行存款25000000

2.應(yīng)繳納的契稅為：

2500×4%=100（萬元）依據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000000

貸：銀行存款1000000第三章獲取土地階段3.應(yīng)繳納的耕地占用稅為：

85×666.67×22.5=127.50（萬元）依據(jù)耕地占用稅完稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)1275000

貸：銀行存款12750004.簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為

2500×0.5‰=1.25（萬元）繳納印花稅時，依據(jù)印花稅憑證和付款證明，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：管理費(fèi)用——印花稅12500

貸：銀行存款12500第三章獲取土地階段③自建用房的土地使用權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，計(jì)入“無形資產(chǎn)”賬戶。第三章獲取土地階段【例】2010年1月，ABC房地產(chǎn)公司一出讓方式取得土地一宗，以銀行存款支付500萬元，并在該塊土地上自行建造一棟辦公樓，發(fā)生建筑成本1100萬元。辦公樓已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。假定土地使用權(quán)年限50年，無凈殘值；寫字樓使用年限25年，預(yù)計(jì)凈殘值100萬元；都采用直線折舊法進(jìn)行攤銷和計(jì)提折舊。契稅稅率4%。

1、支付土地出讓金時，依據(jù)財(cái)政部門開具的土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)，進(jìn)行的會計(jì)處理：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)5000000

貸：銀行存款50000002、應(yīng)繳納的契稅

500*4%=20萬元根據(jù)契稅完稅憑證和付款證明，進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)200000

貸：銀行存款200000

第三章獲取土地階段3、簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)繳納的印花稅為：

500*0.5‰=0.25萬元借：管理費(fèi)用---印花稅2500

貸：銀行存款25004、在土地上自行建造辦公樓，發(fā)生建造費(fèi)用時，根據(jù)付款憑證、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：在建工程11000000

貸：應(yīng)付賬款等110000005、辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：固定資產(chǎn)---辦公樓11000000

貸：在建工程110000006、每年分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)核對辦公樓計(jì)提折舊，進(jìn)行的會計(jì)處理為：借：管理費(fèi)用504000

貸：累計(jì)折舊400000

累計(jì)攤銷104000第三章獲取土地階段④暫時沒有確定使用用途的土地使用權(quán)如果取得的土地暫時沒有確定使用用途，計(jì)入“無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)”賬戶。⑤用于賺取租金的土地使用權(quán)企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于對外出租時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性地產(chǎn)?！纠?010年6月，ABC地產(chǎn)公司取得土地使用權(quán)9000萬元用于房地產(chǎn)開發(fā)，已完成土地開發(fā),土地開發(fā)成本800萬元,因房地產(chǎn)市場萎縮,公司減緩開發(fā),將已開發(fā)的土地用于出租,2010年8月與A公司簽訂了租賃合同.

第三章獲取土地階段1.支付土地出讓金時：

借：開發(fā)成本—土地開發(fā)90000000

貸：銀行存款90000000

2.支付土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本—土地開發(fā)8000000

貸：銀行存款80000003、將已開發(fā)的土地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

借：投資性房地產(chǎn)—使用權(quán)98000000

貸：開發(fā)成本—土地開發(fā)98000000第三章獲取土地階段3、獲取土地階段納稅會計(jì)處理①契稅的會計(jì)處理

契稅一般不通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目進(jìn)行核算，視取得土地使用權(quán)的用途計(jì)入不同的會計(jì)科目.房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅,在實(shí)際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“開發(fā)成本”科目。為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權(quán)所繳納的契稅，在實(shí)際繳納時依據(jù)契稅完稅憑證直接計(jì)入“無形資產(chǎn)”科目。

【例】2010年5月25日，ABC地產(chǎn)公司取得一塊土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，支付土地出讓金9000萬元，繳納契稅3600000元。（假設(shè)契稅稅率4%）支付契稅時，ABC地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)契稅完稅憑證作以下會計(jì)處理：借：開發(fā)成本3600000

貸：銀行存款3600000

若用于自建辦公大樓，這時就借記“無形資產(chǎn)”第三章獲取土地階段思考：土地使用稅如何進(jìn)行會計(jì)處理？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則－會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定：除了與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在“營業(yè)稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費(fèi)用”科目核算。第三章獲取土地階段2、土地使用納稅業(yè)務(wù)的會計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”，持此觀點(diǎn)認(rèn)為鑒于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性，商品房建設(shè)期間繳納的土地使用稅，應(yīng)屬于《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號---存貨》所規(guī)定的：“使存貨達(dá)到當(dāng)前狀態(tài)和場所所必須的必要、合理的支出”，應(yīng)計(jì)入“開發(fā)成本”，而不應(yīng)依一般的會計(jì)處理規(guī)定，計(jì)入期間費(fèi)用，我認(rèn)為因土地使用稅是按期納稅的稅種，除《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號---存貨》外，會計(jì)中并無明確規(guī)定，國稅發(fā)[2009]31號文在列舉開發(fā)成本項(xiàng)目構(gòu)成中也沒有明確土地使用稅。所以

第三章獲取土地階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的土地使用稅時，借記“管理費(fèi)用”賬戶，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”賬戶；上交時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅”賬戶，貸記“銀行存款”賬戶第三章獲取土地階段【例】ABC地產(chǎn)公司擁有一宗50萬平方米的土地使用權(quán)，其中市政道路及綠化帶用地5萬平方米，已完成銷售商品房占用土地25萬平方米，該地城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為5元/平方米，按季繳納。

1.

應(yīng)納土地使用稅額計(jì)算方法如下：應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的土地面積=50-25-5=20（萬平方米）年度應(yīng)納稅額=20×5=100（萬元）每季度應(yīng)納稅額=100÷4=25（萬元）

2.

上述ABC地產(chǎn)公司的會計(jì)處理為：（1）

ABC地產(chǎn)公司計(jì)算土地使用稅時：借：管理費(fèi)用——土地使用稅250000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅250000

（2）

上交土地使用稅時：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地使用稅時250000

貸：銀行存款250000第三章獲取土地階段思考：未取得《國有土地使用權(quán)證》能否作為無形資產(chǎn)核算？第三章獲取土地階段答：根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第6號－無形資產(chǎn)》第四條規(guī)定：無形資產(chǎn)同時滿足下列條件，才能予以確認(rèn)：（1）與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。因此，是否取得土地證不是確認(rèn)為無形資產(chǎn)的必要條件。只要已經(jīng)簽訂了不可撤銷的土地出讓合同，也取得了該土地的實(shí)際控制權(quán)，在會計(jì)上就可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)。第四章開發(fā)建設(shè)階段第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不直接從事項(xiàng)目施工建設(shè)，而是委托有施工資質(zhì)的施工單位進(jìn)行項(xiàng)目施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工建設(shè)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要階段，此階段的工作包括材料及設(shè)備供應(yīng)、工程分包、建筑和安裝施工等。（一）材料及設(shè)備供應(yīng)為了保證材料質(zhì)量或控制材料成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身的情況選擇“甲供材”（也稱A類材料）或“甲控材”（也稱B類材料）的方式對材料進(jìn)行控制?！凹坠┎摹笔欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采購材料，直接供應(yīng)給施工單位，如直接組織采購鋼材、水泥、外墻磚及門窗型材等；“甲控材”是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了材料的品牌、材質(zhì)及規(guī)格（有時也規(guī)定價格），由施工單位負(fù)責(zé)采購并綜合在報價內(nèi)，如只規(guī)定管材、防水材料、五金配件的品牌等但不直接供應(yīng)，由施工單位負(fù)責(zé)采購及供應(yīng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)還有C類材料，對于涉及金額比較小的零配件等由施工單位自行采購。第四章開發(fā)建設(shè)階段（二）工程發(fā)包工程發(fā)包是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工采用發(fā)包方式委托施工單位進(jìn)行施工。工程發(fā)包的主要工作包括:發(fā)包方式選擇、各類合同條件談判和合同簽訂等。發(fā)包方式一般有直接委托、招標(biāo)，招標(biāo)又可以采用邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)。合同談判主要包括價款、結(jié)算方式及付款方式的談判。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定，目前主要有如下三種方式：第四章開發(fā)建設(shè)階段1、按月結(jié)算按月結(jié)算就是按照每月實(shí)際完成的分部分項(xiàng)工程進(jìn)行結(jié)算，由于房地產(chǎn)企業(yè)施工跨年度，施工管理復(fù)雜，按月結(jié)算及時性強(qiáng)，但工作量大。2.分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾及竣工等，按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，注意，此時一定要扣除甲供材，即在月中按照當(dāng)月施工計(jì)劃工作量預(yù)付，于工程竣工驗(yàn)收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。這種結(jié)算方式比較普遍。3、竣工一次結(jié)算開發(fā)項(xiàng)目工期在12個月之內(nèi)或價值較小的，也可以采取每月月中支付，竣工后一次決算。第四章開發(fā)建設(shè)階段（三）工程分包房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體工程一般由具有資質(zhì)的施工企業(yè)負(fù)責(zé)施工，除主體工程外，一般將電梯安裝、門窗、防水、保溫、外墻涂料及消防等工程分包給其他施工單位來完成，還有水、電、天然氣、有線電視、熱源及消防等各種配套，需要向政府或?qū)I(yè)公司繳納符合標(biāo)準(zhǔn)的資源性費(fèi)用，具體工程施工一般也由各專業(yè)公司所屬的工程隊(duì)來完成。材料設(shè)備供應(yīng)組織和工程發(fā)包、分包完成后，就由施工單位進(jìn)場建筑和安裝施工，具體施工過程在此不再介紹。第四章開發(fā)建設(shè)階段第二節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營對象是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)及其權(quán)屬的統(tǒng)稱。其中：房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括住宅、廠房、商鋪、以及文教、體育、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在我國，土地歸國家和集體所有，企業(yè)只能取得土地使用權(quán)，所以企業(yè)的地產(chǎn)指的是對土地的使用權(quán)以及地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污等地下管線及地面道路等。

第四章開發(fā)建設(shè)階段一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本及費(fèi)用的核算流程企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

1、對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

2、對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，

并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

第四章開發(fā)建設(shè)階段3、對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

4、對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時再予扣除。

5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第四章開發(fā)建設(shè)階段二、房地產(chǎn)企業(yè)成本對象的確定原則成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

（四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。第四章開發(fā)建設(shè)階段三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的構(gòu)成

按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

3、建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。第四章開發(fā)建設(shè)階段四、房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法

企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

第四章開發(fā)建設(shè)階段（一）占地面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

第四章開發(fā)建設(shè)階段（二）建筑面積法。

指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。

指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價法。

指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。

第四章開發(fā)建設(shè)階段

企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。第四章開發(fā)建設(shè)階段五、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算應(yīng)設(shè)置的會計(jì)帳戶

為了核算房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置以下賬戶進(jìn)行會計(jì)核算。

1.“開發(fā)成本”賬戶

“開發(fā)成本”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施的開發(fā)過程中發(fā)生各項(xiàng)費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映未完工開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本，該賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的內(nèi)容設(shè)置土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等二級明細(xì)賬戶。第四章開發(fā)建設(shè)階段

2.“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶

“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各頂開發(fā)間接費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本核算對象的開發(fā)間接費(fèi)用，用末該賬戶無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。

3.“管理費(fèi)用”賬戶

“管理費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理企業(yè)開發(fā)經(jīng)營所發(fā)生的管理費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各頂管理費(fèi)用。期末，“管理費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。第四章開發(fā)建設(shè)階段

4.“銷售費(fèi)用”賬戶

“銷售費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)銷售費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶和各項(xiàng)銷售費(fèi)用。期末，“銷售費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。

5.“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶

“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用。該賬戶借方登記企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。期末，“財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶的余額結(jié)轉(zhuǎn)“本年利潤”賬戶后無余額。該賬戶應(yīng)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置多欄式明細(xì)賬。在此特別說明，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款一般是項(xiàng)目貸款，用于本項(xiàng)目，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息應(yīng)予以資本化，計(jì)入開發(fā)成本—**項(xiàng)目--開發(fā)間接費(fèi)或單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本—**項(xiàng)目--利息支出。第四章開發(fā)建設(shè)階段六、房屋開發(fā)成本核算（一）房屋開發(fā)成本核算對象的確定

本章著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計(jì)算對象時，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進(jìn)度等因素，按以下原則來確定：

1.

一般開發(fā)應(yīng)以每一獨(dú)立編制有設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算的單項(xiàng)工程，即每棟獨(dú)立的房屋作為成本計(jì)算對象。第四章開發(fā)建設(shè)階段2.

對于同一開發(fā)地點(diǎn)、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相同，并由同一施工隊(duì)伍施工的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并作為一個成本計(jì)算對象，待開發(fā)完成后，再將其實(shí)際總成本按每棟獨(dú)立房屋概算、預(yù)算的比例進(jìn)行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合工程進(jìn)度和責(zé)任制的要求，以房屋開發(fā)項(xiàng)目的各個部位作為成本計(jì)算對象，待開發(fā)完成后再將各部位的實(shí)際成本進(jìn)行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。第四章開發(fā)建設(shè)階段（二）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置

房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其各成本項(xiàng)目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個成本項(xiàng)目。（三）房屋開發(fā)成本的歸集

房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費(fèi)用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)，需按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項(xiàng)目。

第四章開發(fā)建設(shè)階段1