201510廈門地產月銀十如期而至-房企年度業(yè)績沖關戰(zhàn)來襲(精簡版)資料

“銀十”如期而至房企年度業(yè)績沖關戰(zhàn)來襲—2023年10月報本月市場小結2023年10月數據走勢：銷售：10月廈門住宅成交面積31.78萬㎡，環(huán)比↑21.2%，同比↑30.1%。成交套數2803套，環(huán)比↑21.9%，同比↑35.1%。供給：10月新增商品住宅面積共31.68萬㎡，環(huán)比↓4.8%，同比↑10.1%。價格：10月份廈門市住宅成交均價18940元/㎡，環(huán)比↓2.1%，同比↓2.4%。供求關系：供銷比為1.00，供銷持衡。小結：10月份廈門樓市成交呈現先抑后揚的趨勢，在上半個月成交處中下水平，而下半個月迎來翹尾成交；總體上10月份入市新品雖不多，但其成交量仍突破30萬方，可見：①房企在新品加推的同時，主要是以去化前期庫存為主；②在政策持續(xù)刺激利好，購房本錢降低下，市場回暖仍在持續(xù)，購房者入市樂觀性高。11月份房企推盤節(jié)奏將有所加快，供給將大幅釋放，為成年度業(yè)績目標而戰(zhàn)。土地市場方面，10月份廈門土地市場進入暫歇期，無商住用地入市；成交以商辦用地為主，共成交168.1萬㎡，吸金21.93億元，均底價成交；目前廈門商住土地供給照舊稀缺，房企求地假設渴的局面仍未等到緩解?！般y十”如期而至房企年度業(yè)績沖關戰(zhàn)來襲PART2：市場資訊PART3：一級市場PART4：二級市場名目PART1：中原榜單PART5：后市研判中原榜單Part12015年10月廈門市六區(qū)住宅成交面積排行排名區(qū)域銷售面積（萬㎡）市場占有率面積環(huán)比銷售套數銷售金額（億元）成交均價（元/㎡）1集美區(qū)9.2229.0%20.3%78716.44178282同安區(qū)6.4920.4%-19.8%6298.57132073翔安區(qū)6.3419.9%195.8%58910.51165834海滄區(qū)6.1619.4%33.0%56511.65189035湖里區(qū)2.608.2%10.0%1709.48365016思明區(qū)0.973.1%-26.8%633.5436412總計31.78100.0%21.2%280360.1818940數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據2015年10月廈門市商品房成交面積TOP10排名項目銷售面積（萬㎡）市場占有率銷售套數銷售金額（億元）1世茂御海墅2.636.4%2784.592鳳凰花城2.085.0%2122.753青春海岸1.854.5%2302.904泰禾廈門院子1.744.2%1603.405建發(fā)中央天成1.654.0%2973.566首開領翔上郡1.513.7%1542.287禹洲香溪里1.112.7%1091.238天源1.072.6%1132.039中澳城0.962.3%860.8010禹洲中央海岸0.952.3%1171.93數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據2015年10月廈門市商品房成交金額TOP10排名項目銷售金額（億元）市場占有率銷售套數銷售面積（萬㎡）1世茂御海墅4.596.5%2782.632建發(fā)中央天成3.565.0%2971.653泰禾廈門院子3.404.8%1601.744青春海岸2.904.1%2301.855鳳凰花城2.753.9%2122.086新景國際外灘2.313.3%600.607首開領翔上郡2.283.2%1541.518天源2.032.9%1131.079禹洲中央海岸1.932.7%1170.9510水晶湖郡1.922.7%660.93數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據2015年10月廈門市住宅成交面積TOP10排名項目銷售面積（萬㎡）市場占有率銷售套數成交均價（元/㎡）1鳳凰花城2.086.6%212131972世茂御海墅1.936.1%154222173青春海岸1.725.4%199165444泰禾廈門院子1.685.3%132202135首開領翔上郡1.464.6%145154916禹洲香溪里1.093.4%106109337中澳城0.963.0%8683498中聯觀云溪0.942.9%103127959水晶湖郡0.922.9%652064210天源0.892.8%6020895數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據2015年10月廈門市住宅成交金額TOP10排名項目成交總額（億元）市場占有率銷售套數成交均價（元/㎡）1世茂御海墅4.287.1%154222172泰禾廈門院子3.395.6%132202133青春海岸2.854.7%199165444鳳凰花城2.754.6%212131975新景國際外灘2.313.8%60387516首開領翔上郡2.263.8%145154917水晶湖郡1.903.2%65206428天源1.863.1%60208959建發(fā)中央天成1.863.1%393385710西雅圖1.813.0%7420844數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據2015年10月廈門市辦公成交面積TOP10排名項目區(qū)域銷售套數銷售面積（㎡）成交金額（萬元）均價（元/㎡）1海西輕公寓海滄區(qū)662514245897762融信海上城海滄區(qū)3922315022225103園博灣上集美區(qū)4021613954182974軟件園三期集美區(qū)4188495450635泰地海西中心海滄區(qū)814482676184826建發(fā)灣區(qū)SOHO湖里區(qū)2213283910294337海峽現代城翔安區(qū)2112352201178288寶龍一城思明區(qū)1011833341282459新景舜弘現代城同安區(qū)2289413571517410中航紫金廣場思明區(qū)3826280934005數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據2015年10月廈門市SOHO成交面積TOP10排名項目區(qū)域銷售套數銷售面積（㎡）成交金額（萬元）主力面積段1海西輕公寓海滄區(qū)662514245832-38㎡2融信海上城海滄區(qū)392231502238-62㎡3園博灣上集美區(qū)402161395448-77㎡4泰地海西中心海滄區(qū)814482676138-241㎡5建發(fā)灣區(qū)SOHO湖里區(qū)221328391050-63㎡6海峽現代城翔安區(qū)211235220145-111㎡7寶龍一城思明區(qū)1011833341102-146㎡8新景舜弘現代城同安區(qū)22894135738-61㎡9鼎泰和云璽湖里區(qū)10690135763-111㎡10萬華中心湖里51㎡數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：數據均為備案數據市場資訊Part21、政策縱橫—宏觀經濟“”是實現2023年全面建成小康社會目標的最終一個五年，保“6.5%”被視為經濟增長底線，而當下宏觀經濟低迷，人口老齡化等問題突出，為國家將來經濟進展提出嚴峻挑戰(zhàn)?！啊币?guī)劃建議提出了全面建成小康社會新的目標要求：經濟保持中高速增長，在提高進展平衡性、包涵性、可持續(xù)性的根底上，到2023年國內生產總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2023年翻一番，產業(yè)邁向中高端水平，消費對經濟增長奉獻明顯加大，戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高。意味著“”時期，?！?.5%”左右增長是底線。三季度GDP增長6.9%2023年一季度以來最低值“”提出“五大進展理念”：創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享。先進裝備、互聯網、電子、新能源、新材料、生物制藥等戰(zhàn)略性新興產業(yè)進展將被置于更重要位置。1、政策縱橫—全面放開二孩樓市在經濟十年黃金進展后，進入白銀時代已是不爭的事實，即使全面放開二胎也難以有效逆轉，但是短期內對提振樓市，促進存量房去化以及新居需求增加都有樂觀作用，尤其是影響需求構造轉變，促進改善需求增加。從歷次人口普查數據來看，0-14歲人口比例已經從最高20世紀60年月的40%左右下降到2023年“六普”的16.6%，而老齡人口則快速增長，2023年“六普”老齡化人口比例已經到達8.9%，而依據世界銀行的估算數據，2023年我國老齡化人口比例已經超過9%。目前我國面臨嚴峻的人口問題，生育率低、男多女少、深度老齡化與嚴峻少子化共存，人口紅利消逝殆盡，2023年底放開單獨二胎難有成效，全面放開二胎勢在必行。圖：我國歷次人口普查0-14歲人口和65歲及以上人口所占比例變化五中全會公報指出，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。對樓市影響：戶型構造調整，三房才是剛需，且對戶型功能性要求更高，3+1戶型將受捧改善需求增加，4-5房等大戶型改善需求量增加學區(qū)房拼搶更為猛烈提振樓市，需求增加利于樓市去庫存1、政策縱橫—貨幣政策持續(xù)寬松央行貨幣政策寬松仍將連續(xù)，再見“雙降”可期，但金融層面持續(xù)寬松無法在本質上轉變當前經濟問題，經濟回暖仍任重道遠本輪周期累計降息1.65個百分點本輪周期累計降準3個百分點在10月24日央行雙降后，從2023年11月開頭的降息降準已累計降息6次，降準5次，累計降息1.65個百分點，已到達央行有記錄以來的最低值，降準更是累計釋放資金約4萬億。在當前國內經濟形勢下，實體萎靡，進出口不振，投資下滑，外匯占款持續(xù)外流，為加大金融對實體經濟支持力度以及對沖外匯占款流失，央行將連續(xù)今年寬松貨幣政策，而且再見“雙降”亦是或許率大事。一年期貸款基準利率2、廈門市場資訊翔安大橋正開展預可研編制工作需報國家發(fā)改委審批廈門市發(fā)改委表示，其次東通道即翔安大橋，已列入我市“兩環(huán)八射”快速路網系統(tǒng)，目前正開展預可研編制工作和方案論證，工程需上報國家發(fā)改委審批。市發(fā)改委將市委、市政府統(tǒng)一部署，推開工程前期工作，爭取工程早日開工建設。廈門保障房申請條件放寬將按批次搖號確定輪候《廈門市社會保障性住房治理條例實施方法》已正式出爐，與以往有兩大轉變，一個是收入標準放寬，2人-3人戶的年收入從過去的5萬元提高到8萬元，4人以上由6-7萬提高到11萬；另一個是申請方式轉變，由過去以日常申請形式進展轉變成按批次申請保障房。廈門4家銀行落地首套房首付25%新政有銀行打8.6折央行、銀監(jiān)會將首套房最低首付比例從之前的30%降為25%。農行、中行、建行和廈門銀行是在10月10日開頭落地首套房首付25%新政的。其中，農行、中行、建行把申請條件明確規(guī)定為:經查詢中國人民銀行征信系統(tǒng)，核實借款人家庭名下沒有個人住房貸款記錄的，即可認定為首次購房。而廈門銀行則規(guī)定，首次申請貸款購置一般商品住房(144平米以下的)商業(yè)性個人貸款首付款比例執(zhí)行不低于25%。市場動態(tài)廈漳泉獲批2城鐵即R1R3線R3線經海底隧道至廈門站10月13日，廈漳泉2條城際鐵路規(guī)劃正式獲得國家發(fā)改委批復。獲批的2條城際鐵分別為：泉州—廈門—漳州線〔即R1線〕、漳州—港尾—廈門線〔即R3線〕。R3線將通過海底隧道進入廈門島，到2023年該線路有望建成通車。據悉，廈漳泉城際鐵路R1線估量2023年開工建設，全程經過廈漳泉三地20多個站點，設計時速160公里，屆時廈漳泉城際往來可以縮短到半個小時。廈漳泉不僅通信資費實現同城化，廈漳泉城際軌道亦獲發(fā)改委審批通過，廈漳泉大都市圈進展日漸雛形，伴隨各項基建配套搭建，將來進程會更加快速一級市場Part3土地零供給市場入暫歇期土地供給：10月廈門市無土地擬供給，土地市場進入暫歇期。1、土地供給數據來源：廈門中原地產爭論中心整理商辦用地主導均底價成交土地成交：10月份廈門市共有7宗土地成交，均為商業(yè)、辦公或科研用地，占地51.1萬㎡，總建168.07萬㎡，成交金額21.93億元，樓面價1305元/㎡，均底價成交。另有1宗辦公用地和1宗商業(yè)、酒店用地流拍。2、土地成交數據來源：廈門中原地產爭論中心整理2、土地成交明細地塊編號項目地址占地面積(㎡)建筑面積(㎡)容積率起始總價(萬元）起拍樓面價（元/㎡）成交總價（萬元）成交樓面價（元/㎡）溢價率土地用途中標公司J2015P01集美區(qū)11-08A杏濱西片區(qū)馬鑾路與光華路交叉口東南側6279240003.821140047501140047500%辦公、商業(yè)廈門市杏林建設開發(fā)有限公司X2015G03翔安區(qū)13-19蓮河片區(qū)翔安南路與沙美路交叉口西南側46182135200.002.9311700865117008650%科研用地、商業(yè)廈門大學國家大學科技園開發(fā)建設有限公司H2015G03海滄區(qū)05-08片區(qū)翁角路與霞光路交叉口西北側8589506005.891550030631550030630%辦公、商業(yè)中建鑫宏鼎環(huán)境集團有限公司2015G12湖里區(qū)港中路與嶼南四路交叉口東南側地593720059143720059140%辦公廈門象嶼集團有限公司2015G09湖里區(qū)06-06片區(qū)金尚路與圍里路交叉口東南側478451730003.6211500665115006650%軟件信息服務廈門高新技術創(chuàng)業(yè)中心2015G11思明區(qū)03-14-1片區(qū)曾厝垵西路與環(huán)島干道交叉口東南側519211560003.0013100840131008400%軟件信息服務廈門軟件產業(yè)投資發(fā)展有限公司2015TG02同安新城12-14片區(qū)西洲路北側廈門現代服務業(yè)基地（丙洲片區(qū)）統(tǒng)建區(qū)333014.4510789603.24118900110211890011020%軟件信息、商業(yè)、非商品住宅廈門市城市建設發(fā)展投資有限公司2015G10湖里區(qū)06-08五緣灣片區(qū)云頂北路與虎嶺路交叉口東北側地塊11371400003.52187004675——辦公流拍2015JG01集美區(qū)11-12片區(qū)海翔大道與天水路交叉口北側76250830001.09312003759——商業(yè)、酒店流拍2、土地成交位置J2023P012023TG022023G109〔流拍〕2023G12H2023G03X2023G032023G092023G112023JG01〔流拍〕截止2023年10月底，廈門住宅用地開發(fā)存量約689.5萬㎡，島內83.7萬㎡，占比12.1%，島外605.7萬㎡，占比87.9%。整體去化周期約兩年，同安、集美存量最大，島內存量少，其中湖里區(qū)存量去化周期極短，土地開發(fā)存量極少；而同安去化周期將近5年，高庫存，去化壓力大。存量689.5萬㎡，湖里存量低，同安去化壓力大數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫3、土地存量年去化量：為2023-2023年年均去化量二級市場Part410月份，廈門市新增商品房面積45.22萬㎡，其中住宅面積31.68萬㎡，環(huán)比↓4.8%，同比↑10.1%。在前期房企推盤節(jié)奏有所放緩下，近2個月廈門樓市供給量有所增長，主要在于馬上迎來年度業(yè)績沖關之戰(zhàn)，為完成年度業(yè)績目標，房企供給明顯有所放量，加快入市。供給放量處中上水平數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫1、供給狀況—供給量10月廈門商品房成交面積41.32萬㎡，環(huán)比↑18.4%；成交總金額為70.93億元，均價17171元/㎡，環(huán)比↓3.9%。其中住宅成交31.76萬㎡，占比76.9%；非住宅成交9.53萬㎡，環(huán)比↑9.8%。非住宅方面，車位成交占比最大，備案6.17萬㎡，占比14.9%；辦公成交2.11萬㎡，環(huán)比↓22.0%，海西輕公寓、融信海上城等SOHO產品奉獻最大；商業(yè)成交1.25萬㎡，占比3.0%。商品房量升價跌住宅成交近8成2、成交狀況—商品房成交量數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫10月廈門住宅成交面積31.78萬㎡，環(huán)比↑21.2%，同比↑30.1%。成交套數為2803套，環(huán)比↑21.9%，同比↑35.1%。10月份廈門樓市成交呈現先抑后揚的趨勢，在下半個月翹尾成交；總體上10月份入市新品雖不多，但其成交量仍突破30萬方，可見：①房企在新品加推的同時，主要是以去化前期庫存為主；②在政策持續(xù)刺激利好，購房本錢降低下，市場回暖仍在持續(xù)，購房者入市樂觀性高。估量11月份房企推盤節(jié)奏將有所加快，加緊完成年度業(yè)績目標。成交先抑后揚“銀十”如期而至數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫2、成交狀況—住宅成交量供銷比為1.00供銷持衡10月份，廈門市住宅供給面積31.68萬㎡，成交面積31.78萬㎡，供銷比為1.00，奉獻根本持衡。數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫2、成交狀況—住宅供銷比島外高成交助力促價格穩(wěn)中微跌數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫2、成交狀況—成交均價10月份，廈門市住宅成交均價18940元/㎡，環(huán)比↓2.1%，同比↓2.4%。10月份廈門樓市在島內價格維穩(wěn)而島外成交占比高達近9成下，促全市價格略有所回落；但總體來說，廈門房價保持堅硬，于1.9-2萬元/㎡左右徘徊，主要在于：①高地價催漲房價；②在一系列政策紅利、地鐵等規(guī)劃利好下，房價上漲預期有所抬頭；但目前由于客戶對價格上漲抗性較大，短期內廈房價將平穩(wěn)運行。2015年10月各區(qū)成交詳情區(qū)域成交套數成交面積（㎡）面積占比面積環(huán)比面積同比島內2333569411.2%-3.3%-21.2%思明區(qū)6397173.1%-26.8%-38.3%湖里區(qū)170259778.2%10.0%-12.0%島外257028206188.8%25.2%41.8%集美區(qū)7879219229.0%20.3%-24.0%海滄區(qū)5656162819.4%33.0%208.0%同安區(qū)6296485520.4%-19.8%58.6%翔安區(qū)5896338619.9%195.8%278.1%全市2803317755100.0%21.2%30.1%島內僅占比一成翔安暴漲島內外分布：10月島內住宅成交3.57萬㎡，僅占比11.2%；島外成交28.21萬㎡，占比88.8%，六區(qū)成交面積環(huán)比僅思明、同安回落，其余四區(qū)均全面上漲。各區(qū)分布：集美區(qū)盤源密集，多盤熱銷，以備案9.22萬㎡，占比29.0%獨霸鰲頭，環(huán)比上漲20.3%；同安區(qū)在禹洲香溪里、中澳城等助力下，以6.49萬㎡居其次，環(huán)比下滑19.8%；翔安區(qū)在世茂御海墅前期房源集中備案下，以成交6.34萬㎡居第三，環(huán)比暴漲196%；湖里區(qū)在新景國際外灘、建發(fā)中心天成助力下，環(huán)比上漲一成。數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫3、成交構造—區(qū)域分布80-90㎡、100-120㎡、120-144㎡三分天下數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫3、成交構造—面積段成交面積構造：10月份成交面積段以80-144㎡剛需首改產品為主，總占比達76%；其中80-90㎡剛需產品成交6.62萬㎡，占比21%，青春海岸、鳳凰花城等剛需盤奉獻最大；其次為100-120㎡面積段改產品，成交6.52萬㎡，泰禾廈門院子、首開領翔上郡為主力；120-144㎡首改產品成交占比回落3個百分點，泰禾廈門院子123-142㎡面積段產品貢最大；180㎡以上大戶型產品成交4.01萬㎡，成交占比持續(xù)回落，龍湖嘉譽別墅產品及中航城大平層產品奉獻最大。4、開盤狀況—去化走勢緩推盤去庫存開盤小步快走數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫10月份廈門樓市有5個樓盤正式開盤，總推量478套，去化323套，去化率68%?！敖鹁陪y十”雖為傳統(tǒng)的銷售旺季，但房企在推盤節(jié)奏上卻以平淡收場，開盤實行小步快走策略，推量明顯缺乏，市場照舊以去庫存為主導，估量接下來11月房企推盤節(jié)奏將有所加快。5、存量現狀市場安康運行去化周期僅一年近兩個月，樓市成交呈現穩(wěn)中上漲的趨勢，樓盤新品加推及去庫存并行，整體庫存量略有回落；截止至2023年10月，商品住宅可售存量面積為301.11萬㎡，依據月月均銷售25.80萬㎡計算，庫存量需12個月可去化完畢。與一些庫存高企的城市相比，廈門整體存量相對合理，市場安康運行。數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫備注：去化周期=庫存量/近一年的月均去化量后市研判Part5政策研判：貨幣政策持續(xù)寬松放開二胎對樓市有樂觀作用本輪周期已進展6次降息和5次降準調整，在歷次降息降準周期中都是前所未見的，而宏觀經濟形勢照舊不容樂觀，尤其是外匯占款持續(xù)流失，對匯率市場形成確定振蕩，為加大對實體經濟支持和維穩(wěn)匯率市場，下一次降息降準可能性大。今年“330”、“930”等行政救市不斷，一方面說明當下經濟形勢亟需房地產支撐，另一方面樓市白銀時代調整，三四線城市庫存問題突出，去庫存刻不容緩。雖然樓市銷量已有明顯上升，但仍需政策助力，后續(xù)政策面仍會連續(xù)寬松基調。行政調控信貸政策全國市場樓市銷售已有明顯回暖，但不行避開的城市分化在加劇，三四線城市去庫存為主，一二線城市需求穩(wěn)健，放開二胎之后，將對樓市需求構造有較大的調整，對促進改善需求有樂觀的作用。2、11月推盤猜測年度業(yè)績沖關供給大幅釋放在歷經“金九銀十”房企推盤節(jié)奏暫緩之后，2023年馬上迎來房企最終的業(yè)績沖關之戰(zhàn)，同時購房落戶政策也迎來最終的窗口期，因此房企將在11月份加大推盤量，加快入市以搶奪客群。據不完全統(tǒng)計，11月份廈樓市估量有22個樓盤有房源推出，總體推盤量3597套，其中住宅3457套，局部新盤如建發(fā)央璽、龍湖春江酈城、陽光城翡麗海岸等將集中入市。數據來源：廈門中原地產爭論中心數據庫3、11月推盤猜測2015年11月廈門樓盤供應計劃情況區(qū)域項目將推樓棟預推套數主力戶型總價（萬元）島內海峽國際天璟1#20080-160㎡2-4房400-700華爾頓12755#82158-180㎡4房600-750建發(fā)央璽1#、8#125140-143㎡平層3房137-246㎡復式3-4房750-1400力拓國際SOHO14050-70㎡挑高5米SOHO110-160集美龍湖春江酈城2#、4#、6#、7#、9#38496-142㎡復式、89㎡平層160-300國貿商城同悅1#7896-132㎡2-3房160-250中航城15#96255㎡大平層600-700IOI棕櫚城1#、5-6#25995-142㎡3-4房、130-143㎡洋房180-290國貿商城同悅2#132114-148㎡3房115-270夏商新紀元8#1梯10482㎡2房、88㎡小3房、124㎡4房115-180海滄西雅圖4、6#336102-143㎡24房200-250海爾華璽C1#12048-133㎡1-4房95-250泰禾廈門院子B1#30193-118㎡3-4房，復式135-145㎡250-300翔安首開領翔上郡3#B梯156