合富輝煌2019年01恒聯(lián)洛陽新區(qū)項目發(fā)展策劃溝通案

HOPEFLUENT

【

恒

聯(lián)

·

洛

陽

新

區(qū)

項

目

】

發(fā)展策劃溝通案合富輝煌(中國)河南公司2010年01月22日全

國

視

野

本土智慧合力創(chuàng)造財富專業(yè)成就輝煌項目核心問題項目目前條件并不具備發(fā)展大型城市綜合體1.

如何解決新區(qū)人氣不足和項目大體量商業(yè)的矛盾?2.

如何解決項目期望售價較高與周邊環(huán)境雜亂的矛盾；3.

如何解決項目長遠合理化發(fā)展以及項目首期快速銷售的矛盾?4.

如何達到項目開發(fā)的利潤最大化。本案重點內(nèi)容我們怎么樣創(chuàng)造市場，引領(lǐng)市場1.

洛陽城市規(guī)劃及商業(yè)中心特征；2.

項目全案能夠在洛陽承擔(dān)一個什么樣的市場角色?3.

洛陽成功項目的特性與共性分析；4.

項目全案業(yè)態(tài)規(guī)劃建議，項目發(fā)展前景展望?5.

項目首期住宅規(guī)劃設(shè)計建議?問

鼎

中

原恒聯(lián)地產(chǎn)

定鼎

九

朝

氣

勢

恢

宏■

項目位置■

項目周邊規(guī)劃■

項目地塊特性■

項目定位思考項目特征項目位于洛陽市洛龍區(qū)，洛南新區(qū)

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。北臨隋唐植物園(規(guī)劃二期),西

鄰龍門大道，南距關(guān)林市場2公里

,距龍門石窟8公里。西南側(cè)2公

里為市政府。目前洛南新區(qū)建設(shè)的重點區(qū)域在龍

門大道以西，項目處于新區(qū)的邊緣

地帶。項目在城市中的位置ime1例項目北側(cè)為規(guī)劃的隋唐植物園◆

東側(cè)及南側(cè)將形成綠地、商貿(mào)及辦公的集中區(qū)域；項目西南側(cè)為已建設(shè)的市政府

商務(wù)區(qū)及中高檔居住區(qū)；項目東南西北四面將逐漸形成旅游商貿(mào)區(qū)及中高檔居住區(qū)，因此項目未來擁有成為區(qū)域中心的地域基礎(chǔ)

。項目周邊規(guī)劃地塊性質(zhì)面

積

(

畝

)一、

公園

綠

地139.761、

北公園75.52、南公園64.26一

、商業(yè)金測258.91、北公國商側(cè)69.592、北公目東側(cè)169.633、南公回方19.66三

、

住

宅489.08太康路北關(guān)圣路西100.64古城路南關(guān)圣路東163.82宜人來露北忠義路西36.89太康路北關(guān)圣路東51.22太康路北蟲義路西64.37太康路北忠義路東72.14四

、

教

音107.55中學(xué)67.02小學(xué)40.53五

、

景魂河54.3816.2522.3315.8合計1049.67項目地塊包括商業(yè)金融、住宅、教育、綠地及景觀河，總規(guī)模上千畝，商、住

用地合計700余畝，為新區(qū)屈指可數(shù)的綜合性大盤。項目地塊特性項目周邊目前環(huán)境雜亂，居住氛

圍不濃厚，配套不齊全，

目前無

法支撐高端住宅及大型賣場。項目周邊環(huán)境項目處于城市未來發(fā)展的方向上，但目前客

戶及城市地域條件尚達不到支撐新區(qū)開發(fā)近40萬

商業(yè)金融項目。故而，我們認為：項目規(guī)劃應(yīng)基于對地塊及城

市規(guī)劃的充分理解之上，結(jié)合城市的定位與區(qū)域資

源的特性，賦予其超越竟?fàn)幍囊?guī)劃想象力，才可能

使項目成功運營，并成功推動城市的發(fā)展。項目定位思考國

色

天

香——洛陽市場的物理特色■

洛陽概況■

洛陽城市經(jīng)濟背景■

洛陽城市規(guī)劃研究■

洛陽樓市宏觀分析項目宏觀背景研究分析>

以洛陽為中心的河洛地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地；>中國古代伏羲、女媧、黃帝、唐堯、虞舜、夏禹等神話，多傳于此；夏太康遷都斟，商湯定都西毫；武王伐紂，八百諸候

會孟津；周公輔政，遷九鼎于洛邑。平王東遷，高祖

都洛，光武中興，魏晉相禪，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晉，相因相襲，共十三個王朝；

漢魏以后，洛陽逐漸成為國際大都市，隋唐時人口百萬，四方納貢，百國來朝，盛極一時。韓重型用

w新絲開蛙陽

地山

厘周事寫]常期洛陽因地處洛水之陽而得名，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城；城市簡介：洛陽歷史洛陽歷史悠久洛陽科技實力雄厚，是中國重要的工業(yè)基地；大中型骨干工業(yè)企業(yè)集中，是洛陽的一大特色；>從1983年起，洛陽人以花為媒，廣交朋友，文化搭臺,經(jīng)貿(mào)、旅游唱戲，成功舉辦了26屆洛陽牡丹花會，取得了良好的經(jīng)濟和社會效益，成為河南省對外開放的重要窗口和全國四大名會之一；洛陽位于豫西山區(qū)，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛

,北靠太行，地形、地貌復(fù)雜多變，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞溫泉、原始森林等風(fēng)景名勝。城市簡介：洛陽經(jīng)濟洛陽城市定位城市主要職能口

國家歷史文化名城；口

河南省副中心城市；口著名旅游城市；口重要的裝備制造業(yè)、原材料、能源生產(chǎn)基地；口科研開發(fā)基地，中西部區(qū)域物流樞紐。洛陽概況洛陽城市經(jīng)濟背景■

洛陽城市規(guī)劃研究洛陽商業(yè)及樓市分析項目宏觀背景研究分析200

8

年數(shù)

據(jù)增長率備注G

D

P

(

億

元

)1919.614.4%城市GDP達到

一

定高度，但城市固定資產(chǎn)投入與同等城市相比相對不足固

定

資

產(chǎn)

投

資(

億

元

)1105.531.3%人

均

G

D

P

(

美

元

)433429.53%人均GDP達到較高水平，但與人均可支配收

入增速不匹配人均可支配收入(元)146728.0%城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額(億元)840.320.89%城市居民儲蓄能力高速提升，居民購買大型消費品的能力較強，但消費觀念有待引導(dǎo)07年末城市居民人均住房使用面積(m2)26.44.76%根據(jù)政府住房規(guī)劃，2012年人均住房面積達到31m2,有較大的提升空間口

洛陽經(jīng)濟發(fā)展水平、人民生活水平快速提高；口

但居民住房水平相對滯后；口洛陽房地產(chǎn)市場尚有一定發(fā)展空間，潛在需求有待釋放。洛陽宏觀經(jīng)濟背景城市武漢石家莊西安鄭州洛陽合肥濟南G

D

P

(

億

元

)396027702190300419191664.843017增幅15.10%11%15.60%12.50%14.40%17.2%13%全國排名13253622434921數(shù)據(jù)來源：河南省統(tǒng)計局口洛陽經(jīng)濟水平與華中各省會城市相比處于中下水平，但差距較??；

口洛陽經(jīng)濟水平在中原城市群中處于領(lǐng)頭羊的地位。中原城市群鄭州洛陽許昌平頂山焦作新鄉(xiāng)開封漯河濟源G

D

P

(

億

元

)30041919105010501031886695550227洛陽城市經(jīng)濟發(fā)展水平洛陽與其它城市2008年GDP

比較一覽表數(shù)據(jù)來源：中國城市排名網(wǎng)中原城市群2008年GDP

比較一覽表GDP

保持10%以上的加速增長態(tài)勢，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟環(huán)境；

08年受金融危機影響，增幅放緩。經(jīng)濟

指

標(biāo)1

:

GDP洛陽經(jīng)濟實力強，加速增長

,為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良

好的經(jīng)濟環(huán)境。數(shù)據(jù)來源：1洛陽市統(tǒng)計年鑒將陽cDP(義心)數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒2008年洛陽周邊城市固定資產(chǎn)投資一覽表(單位：億元)城市武漢石家莊西安鄭州洛陽合肥濟南固定資產(chǎn)投資2252.0517271906.191772.71105.51838.641415.3固定資產(chǎn)投資/GDP56.87%60.84%87.04%59.01957.59%110.44946.90%經(jīng)濟指標(biāo)2:固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，城市建設(shè)力度較大，但與周邊城市相比有很

大的漲幅空間。口

固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，固定資產(chǎn)投資占每年GDP的比例加速提高，城市建設(shè)力度增大；口

與周邊主要城市相比，洛陽固定資產(chǎn)投資最低，增長速度下滑，有較大的提升空間。定資產(chǎn)投資÷GIDP

億元)數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒口

第二產(chǎn)業(yè)增長迅速，占絕對主導(dǎo)主導(dǎo)地位，屬于典型的工業(yè)城市；口

洛陽第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，將來有較大的發(fā)展空間。口

發(fā)展目標(biāo)：加快產(chǎn)業(yè)集聚，合理布局城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進一、二、三產(chǎn)業(yè)持續(xù)

協(xié)調(diào)發(fā)展。

——《洛陽市城市總體規(guī)劃(2008-2020)》經(jīng)濟指標(biāo)3:產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)*

比

兒》>從2005年人均生產(chǎn)總值

突破17000元，高于全國、全省平均水平；>

O8

年洛

陽

人

均GDP高達4334美元，根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)處于平穩(wěn)

發(fā)展期。AGDP《a\X)38000Q:0000u1U000經(jīng)

濟

指

標(biāo)4:

人均GDP

800-4.000US$快速發(fā)展期8000-20.0C0US$0-800US$人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系平穩(wěn)發(fā)展期緩慢發(fā)展期啟動期城市武漢石家莊西安鄭州洛陽合肥濟南城市居民人均可支

配收入(單位：元)16712.44150621520713692146721559120802同比增長16.40%14.10%13.30%15.80%8.00%16.10%15.50%指標(biāo)5:人均可支配收入>洛陽城市居民人均可支配收入保持小幅增長的態(tài)勢，城市居民消費能力逐漸增強；>該項指標(biāo)在中處于華中省會城市相比處于中等偏下水平，但與多個城市基本相當(dāng)。2008年洛陽周邊城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入一覽表數(shù)據(jù)來源：各大城市統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒

入及增長本(兒)路閉人均可么盤>社會消費品零售總額受GDP

高速增長帶動，04-08年保持10%以上增幅加速增長；>尤其是06年以來，增幅保持在15%以上，洛陽市民消費能力顯著提高。指標(biāo)6:社會消費品總額劃眾的新鉆不我總酬(V.心)29.00%:

20.00%

18.80%10.80%8.50%卷.90%數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒000800

·780

·600

·0

·490300

·209100數(shù)據(jù)來源：

洛陽市統(tǒng)計年鑒

城鎮(zhèn)人均可支配收N元)1城值人均的合性支元)一的費支出可支配收人>洛陽城市市民消費支出與可支

配收入的比例逐步降低，人民

生活水平提升；城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額穩(wěn)步增

長，為市民購買大型消費品奠

定了堅實的基礎(chǔ)。指標(biāo)7:消費支出路陽礎(chǔ)市居民鋼量存從余翻變比《華兒)絡(luò)

阻

人

均

叫

復(fù)

盤

人

消費性文出《元》指標(biāo)8:住房支出比重洛陽市2008年恩格爾系數(shù)為34.3%,住房支出占總支出10.16%,兩者嚴重不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展未能跟上經(jīng)濟水平；

2006年，洛陽城鎮(zhèn)居民人均住

房面積為23.8平方米，低于全

國平均數(shù)據(jù)28平方米。生活水平恩

格

爾

系

數(shù)

(

%

)住房支出比重(%)溫飽

型55～597.650～55119小

康型45～5012.140～4518.9富裕

型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10%

左右，發(fā)達國家一般達到25%。洛陽市2007年經(jīng)濟數(shù)據(jù)恩

格

爾

系

數(shù)

(

%

)34.3%住房支出10.16%城

鎮(zhèn)

居

民

人

均

住

房

面

積(

m

2

)26.4恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來源：洛陽市統(tǒng)計年鑒口

洛陽歷史悠久，文化底蘊豐富；口

洛陽經(jīng)濟水平較好，與華中省會城市相比差距不大；口

洛陽屬于典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大；口

洛陽居民消費力較強，擁有地產(chǎn)良好發(fā)展的基礎(chǔ)；口

洛陽固定資產(chǎn)投資比例不高，樓市發(fā)展滯后于經(jīng)濟發(fā)展

；項目宏觀經(jīng)濟背景研究小結(jié)洛陽概況■

洛陽城市經(jīng)濟背景洛陽城市規(guī)劃研究洛陽商業(yè)及樓市分析洛陽宏觀背景研究分析>中心城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模：至2010年，中心城區(qū)建

設(shè)用地203平方公里，人均建設(shè)用地約99平方米；至

2020年，中心城區(qū)建設(shè)用地294.9平方公里，人均建設(shè)用地98.3平方米。>中心城區(qū)城市人口規(guī)模：至2010年，中心城區(qū)城市人

口205萬人，其中暫住人口46萬人；至2020年，中心城區(qū)城市人口300萬人，其中暫住人口82萬人；發(fā)展意義：城市框架的拉大將有助于洛南新區(qū)的完善

以及與老城區(qū)的融合。而大量的新增人口將為房地產(chǎn)

發(fā)展帶來巨大的驅(qū)動作用。城市規(guī)模發(fā)展口

分片組團式的用地布局結(jié)構(gòu)：規(guī)劃“一主兩副”的復(fù)

合型城市中心；各片區(qū)、組團的功能結(jié)構(gòu)相對完整，組團與片區(qū)之間通過快速交通走廊連接；口

“五區(qū)一團”的城市分區(qū)結(jié)構(gòu)：“五區(qū)”由洛河北岸

的澗東分區(qū)、道北分區(qū)、澗西一高新分區(qū)和洛南分區(qū)

、伊南分區(qū)組成；“一團”為黃河沿岸的飛地吉利組

團

?？?/p>

項目位于未來城市中心區(qū)域，發(fā)展前景良好。城市空間結(jié)構(gòu)口

南側(cè)的龍門山一香山和北側(cè)的邙山、黃河構(gòu)成城市的南北自然生態(tài)屏障；口

周山一洛河一伊洛河間的大型生態(tài)綠色開敞空間自西向東貫穿城市中部；口

澗河、瀍河等南北向綠色通廊將東西向帶形綠色空間串接?？诼糜纬鞘械亩ㄎ患傲己玫囊?guī)劃使洛陽整體形成網(wǎng)絡(luò)狀的城市山水格局。城市整體生態(tài)格局洛昭市城市總體搜排：2048-20202

快通之文算具球>

交通基礎(chǔ)設(shè)施投資應(yīng)向公共交通建設(shè)傾斜，充分體現(xiàn)

公共交通優(yōu)先發(fā)展的策略。公交出行比例達到30%,95%以上的居民單程出行時

間不超過40分鐘；60%以上的居民單程出行時間不超

過25分鐘。積極發(fā)展快速公交網(wǎng)絡(luò)，建立城市從橫快速交通網(wǎng)絡(luò)√

項目處于快速公交路網(wǎng)包圍之中，未來交通發(fā)展前景較好。綜合交通規(guī)劃>

近期建設(shè)重點(2010年):

完善洛南分區(qū)功能，培育洛南分區(qū)的生活服務(wù)職能，洛陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)向

商貿(mào)居住開發(fā)。>中期發(fā)展(2015年):城市向北擴展，基本建成道北

新區(qū)；擴大澗西-高新片區(qū)規(guī)模；改造瀍河?xùn)|部地區(qū)。完善洛南的空間結(jié)構(gòu)。>

遠期發(fā)展(2020年):將澗西中心提升為城市商貿(mào)服

務(wù)中心，加強澗西的商業(yè)職能。西工區(qū)重點在于歷史

展示，建成旅游服務(wù)、文化展示中心。伊南地區(qū)建設(shè)

居住生活服務(wù)設(shè)施，由工業(yè)區(qū)向工業(yè)主導(dǎo)的綜合型新

區(qū)轉(zhuǎn)變。洛南地區(qū)重點強化商務(wù)功能，建成洛陽區(qū)域

服務(wù)的重要載體。洛陽城市發(fā)展時序未來10年內(nèi)區(qū)域都是城市發(fā)展的重點。城市規(guī)劃研究口

洛陽城區(qū)框架將在未來10年獲得較大程度的拉大；口

洛陽城區(qū)發(fā)展較為注重綠地和山水格局；口

洛陽將大力發(fā)展城市綠地、公交等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施，新

城區(qū)配套將不斷完善；口

洛陽將有步驟的逐步發(fā)展，項目區(qū)域?qū)⑹俏磥沓鞘邪l(fā)

展的重點。項目的發(fā)展處于洛陽城市發(fā)展的中心城區(qū)，屬于城市

集中綠地、快速交通、城市新居住區(qū)發(fā)展的重點區(qū)域

,未來發(fā)展前景可觀?！?/p>

洛陽概況■

洛陽城市經(jīng)濟背景■

洛陽城市規(guī)劃研究■洛陽樓市及商業(yè)分析洛陽宏觀樓市研究分析洛陽樓市供銷分析→

洛陽樓市竣工面積逐年增加，銷售量也逐年增加，樓市發(fā)展

較為健康。>2007年洛陽全年銷量達400余

萬m,城市消費力巨大；2008年洛陽受經(jīng)濟危機影響較大，說明洛陽樓市消化以改

善需求為主。洛陽價格相比于整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，但上升幅度相對較小。洛陽樓市目前均價約3300元/m2,遠低于與其經(jīng)濟水平相當(dāng)?shù)暮?/p>

肥、西安等城市；洛陽房價仍有較大的增長空間。洛陽樓市價格走勢分析近期洛陽新建商品房銷傳均價走勢洛陽樓市在2009年呈現(xiàn)回暖態(tài)勢；洛陽樓市供銷一直保持較為平衡的態(tài)勢。2009年洛陽樓市走勢數(shù)據(jù)來源：洛陽房產(chǎn)網(wǎng)，數(shù)據(jù)滯后1月左右年份普通商品房經(jīng)濟適用房廉租住房合計套型面積小于90m2008201131252.5228.5200g335232233.2361.22010352242213.13762011348219211.8370.8201234223519.52363.5總計1578105919.512.51700洛陽市2008至2012年住宅用地年度實施計劃

單位：公頃洛陽市住宅建設(shè)計劃未來三年洛陽市住宅實施年計劃約347萬公頃，相比08、09年明顯增加；洛陽市2008至2012年住宅用地年度實施計劃單位：公項瀍

河

區(qū)老城區(qū)西工區(qū)澗西區(qū)洛龍區(qū)吉利區(qū)總計新增土地50437O18020300存量

土地城中村改造1051080510195900舊城改造15562133150500小計26072213660195O1400合計310115220660375201700洛陽市住宅用地規(guī)劃2008--2012年用地投放布局表>未來洛陽住房建設(shè)將以存量土地改造為主；澗西區(qū)、瀍河區(qū)將會是未來土地供應(yīng)的重點區(qū)域；>項目所在的老城區(qū)土地供應(yīng)量較?。粏挝唬汗暵尻枠鞘行〗Y(jié)及預(yù)測洛陽樓市的熱點區(qū)域集中在新區(qū)和澗西等區(qū)域；洛陽樓市基礎(chǔ)扎實，但發(fā)展相對緩慢；未來發(fā)展預(yù)測√

洛陽樓市未來幾年供應(yīng)充足，市場競爭將更加激烈；√

洛陽樓市未來供應(yīng)中，涯河區(qū)將異軍突起；√

城中村改造等老城區(qū)的改造將吸引大批的城市客戶，項目發(fā)展需從其他層面著手。洛陽宏觀樓市研究分析總結(jié)>

洛陽城市經(jīng)濟基礎(chǔ)牢固，居民消費力較高，樓市發(fā)展基礎(chǔ)較好；>

洛陽樓市發(fā)展相對落后，未來發(fā)展?jié)摿^大；洛陽未來幾年市場供應(yīng)較大，樓市將平穩(wěn)發(fā)展；>

洛陽樓市未來發(fā)展將出現(xiàn)新興區(qū)域和老城改造結(jié)合的局面。洛陽商業(yè)現(xiàn)狀特征分析目前洛陽市80%以上的居民仍居住在洛河以北，傳統(tǒng)的西工區(qū)商業(yè)

中心(王城廣場附近王府井區(qū)域)

及逐漸形成的澗西商業(yè)中心(西苑

公園及牡丹廣場附近)

仍是市民商

業(yè)購物的重要選擇。但相對來說，洛陽商業(yè)相對較散，

老城、西工、澗西各具特色，這也

為新區(qū)商業(yè)發(fā)展帶來一定契機。項目定位洛陽商業(yè)MALL參考商業(yè)定位解析■

項目商業(yè)定位項目住宅定位全案定位集開發(fā)未

曾

領(lǐng)

略

洛

陽

在

此何以代言洛陽國際化未來1.寶龍城市廣場是寶龍集團房地產(chǎn)業(yè)的核心品牌，寶龍集團先后在全國十余個

城市開發(fā)建設(shè)了寶龍城市廣場。2.寶龍城市廣場涵蓋購物、休閑、游樂、娛樂、旅游、餐飲、運動、文化、商

務(wù)九大功能于一體，是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式。訴求點：

寶龍就是商業(yè)中心洛陽寶龍城市廣場位于洛陽新區(qū)，北倚開元大道、洛龍區(qū)政府，南臨牡丹大道，西望亞洲最

大的音樂噴泉，

東接百年商業(yè)圣

地關(guān)林批發(fā)市場，

占地533畝，總建筑面積超100萬平方米。洛陽寶龍城市廣場洛陽寶龍城市廣場洛陽寶龍城市廣場規(guī)劃建設(shè)五大主題區(qū)：

ShoppingMa11超級商業(yè)中心、lifc

stlyle休閑游樂水街、國際

批發(fā)中心、專業(yè)市場、CBD

住宅?！鯯hoppingMal1超級商業(yè)中心：

未動，

一站式消費多功

能綜合性大型商用物業(yè)，集旅游、購物、休閑、娛樂、等各種商業(yè)功能于一體。■lifestlyle休閑游樂水街：游樂場■國際批發(fā)中心：項目一期，近25萬平米，

以服裝、小

商品、茶葉等服裝批發(fā)為主■專業(yè)市場：五金等專業(yè)市場，擬引進品牌商家

■CBD住宅：歐式新古典建筑Bmmm**考一

世

志muammRP*EN=

E要

敬爭

重一爭量◆因項目批發(fā)市場及專業(yè)市場比例過大，且為其首期啟動項目，致使項目商

業(yè)檔次向中低端發(fā)展?！粢蝽椖可虡I(yè)比例過大及商住區(qū)分不明顯，導(dǎo)致項目住宅無法體現(xiàn)高端性。因其商業(yè)體量較大，因此建議項目商業(yè)定位實現(xiàn)與其錯位競爭。洛陽寶龍城市廣場簡析：項目緊鄰關(guān)林市場，雖周邊商業(yè)氛圍不濃厚，但可延續(xù)性較強。寶龍城市廣場以高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高定位調(diào)性入市。泉舜財富廣場洛陽泉舜財富中心總占地面積約417.6畝，規(guī)劃建筑面積118萬平方

米，是集商業(yè)、辦公、居住為一體

的復(fù)合型地產(chǎn)項目。7000多平方米的社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施，1.6萬平方米的高標(biāo)準(zhǔn)中庭景觀，3000席地上

地下停車場，22棟湖濱花園式住宅建筑，

18萬平方米的購物中心，集大型百貨店、超市、餐廳、酒吧、水上樂園、電影院、銀行、郵局等于一體。據(jù)悉，世界500強之一的豪生國際酒店集團有意與泉舜集團進行全方位合作，

打造一個五星級酒店。泉舜集團還聯(lián)手國際頂級建筑設(shè)計公司——美國LLA公

司，為酒店、商場、寫字樓等進行規(guī)劃設(shè)計。泉舜財富中心的商業(yè)體主要在于商務(wù)、休閑及超市購物，商務(wù)及生活配套味

道更濃，娛樂性不足，項目可在此方面實現(xiàn)與其差異化。作為泉舜集團在新區(qū)中心區(qū)投巨資開發(fā)的項

目，

泉舜財富中心工程進展順利。近期，

二

期住宅樓、五星級酒店、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項目相繼啟動，意味著這個占地418畝的

大型城市綜合體項目全面啟動。泉舜財富廣場◆洛陽萬達廣場占地48畝，總建筑面積約為11萬平方米?！裟壳?，已全面引進萬千百貨、萬達國際影城、永樂生活電器、大歌星KTV、大玩

家超樂場、華潤萬家大型綜合連鎖超市等國內(nèi)外一流主力商家。萬達廣場集時尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，結(jié)合其周邊豐富的客戶

群，項目運營十分成功。洛陽萬達廣場洛陽萬達廣場位于澗西商圈的核心

區(qū)域。地處洛陽市亞世廣場，澗西

區(qū)核心地塊，與五星級華陽酒店毗

鄰；東至珠江路，南至遼寧路，西

至麗新路，北至洛陽少年文化中心，地理位置十分優(yōu)越?！?/p>

萬達廣場的戰(zhàn)略合作商家如：

麥當(dāng)勞、DQ、永和豆?jié){、金韓宮、屈臣氏等將滿足消費者的高端需求?！鲮n麗的室內(nèi)商業(yè)步行街，引領(lǐng)國際時尚，體驗繁華精髓。室內(nèi)步行街全長193

米，長廊一至三層一覽無余，與六大主力店融會貫通，是萬達廣場的樞紐與

核心，400平方米陽光中庭設(shè)置透光穹頂，使步行街四季如春。萬達廣場地段及客戶的優(yōu)勢無可復(fù)制，其意在打造一個城市標(biāo)志商業(yè)、服務(wù)洛陽市民。而本案處于新區(qū)發(fā)展中心，可更多的融入一些旅游、娛樂和商務(wù)元素，以服務(wù)洛陽市民及洛陽游客。一層是名品匯。

二層是潮流街；

三層是美食坊；洛陽萬達廣場項目定位洛陽商業(yè)MALL參考項目商業(yè)定位解析■

項目商業(yè)定位

項日住完定位全案定位集開發(fā)本項目可建近40萬方商業(yè)，80余萬方住宅，與目前洛陽額大型

城市綜合(如：寶龍、泉舜、升龍等)相比，規(guī)模相差不大項目擁有公園、河景及隋唐植物園(后期)等資源，但同時

發(fā)現(xiàn)洛陽各項目均擁有獨特的優(yōu)勢資源.項目周邊商業(yè)氛圍缺乏，商務(wù)市場尚未完全體現(xiàn)，且居住氛圍

不濃厚。相比于其他綜合體項目配套及人氣略差。規(guī)模因素外在資源配套資源發(fā)展?jié)摿某鞘邪l(fā)展來看，各綜合體均具備成為區(qū)域甚至城市中心的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于企業(yè)的運營水準(zhǔn)及企業(yè)實力。項目定位思考1.

國內(nèi)城市的新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展從規(guī)劃完成到完全成

熟，往往要經(jīng)歷起步期(4~6年)、初步發(fā)展期(3～6年)、快速發(fā)展期(4~6年)、成熟發(fā)展期(5年以上)四個階段2.

新興商務(wù)區(qū)進入快速發(fā)展期所需時間的長短與城市的

經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)；

一般地，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)增加值超過

400億元，城市的新興商務(wù)區(qū)發(fā)展開始起步；當(dāng)?shù)谌?/p>

產(chǎn)業(yè)增加值超過2000億元，城市的新興商務(wù)區(qū)開始

進入快速發(fā)展期3.

新興商務(wù)區(qū)的開發(fā)一般遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)”的

順序，在初步發(fā)展期住宅產(chǎn)品消化量大，價格上升較

快；在快速發(fā)展期，寫字樓開始放量，價格快速穩(wěn)步

提升；進入成熟發(fā)展期后，商業(yè)大規(guī)模發(fā)展，商業(yè)氣

氛日趨成熟目前洛陽新興商務(wù)區(qū)剛剛度過起步區(qū)，逐步步入初步發(fā)展期，未來幾年商業(yè)及商務(wù)價值將不斷體現(xiàn)。城市發(fā)展規(guī)律模

式特

行典

型

案

例模式一商

業(yè)

核

心

模城市秩心

區(qū)

；交通

可

達

性

地

鐵

口

/

主

干

道

沿

線

區(qū)域功能的缺乏

。

需求旺盛

：

人流及商業(yè)氣氛

一

流的

合

作田

隊

規(guī)

劃

設(shè)

計

經(jīng)

營

管

理深

圳

華

潤中

心

、日

本

福

網(wǎng)

博多

運

河

域

、

合

肥

元

一

時

代

廣

場模式二酒店核心模式不

遠離

城市

核心區(qū)：

交

通

可

達

性

好，

沿

主

干

道

治

線；

商

務(wù)

客

戶

支

持；

開

發(fā)

商

有

足

夠

的

經(jīng)

濟

實

為

；

頂級

商

場

配

套

設(shè)

施上海

商

坡

(

液

特

要

酒

店

)模式三寫

字

樓

核

心

模

式客

戶(

產(chǎn)

業(yè)

)

支

揮。

產(chǎn)

業(yè)

轉(zhuǎn)

群：未

來

商

務(wù)

核

心區(qū)

：寫

字

樓

帶

動

其

他

功

能，

影

響

其

定

位

規(guī)

模

與

檔

次；

兩

場

、

公

寓

等

配

套

完

善廣

州中

信

廣

場

、

深

圳

信

興

廣

場

、

合

肥

財

富

廣

場校式四住

宅

核

心

模

式項目的

區(qū)

位

條

件

不

是

很

好；以

居

住

為

主

體

的

片

區(qū)

：

成熟疫

不

高，

居

住

人日有限；往

往

后

期

會

開

發(fā)

商

業(yè)，但規(guī)樓往往不大；某

圳

星

河國

際

、

合

肥

金

地國

際

城

、

萬

科

運

河

東

一號校式五均

衡

發(fā)

展

校

式C

B

D

/

城

市

中

心

；

主

干

道

沿

線

/

地

鐵

口

；

建筑面

積

2

0

萬礦

以上

；

開

發(fā)

商

強

動

的

實

力

和

豐

富

的

經(jīng)

驗

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理香

港

太

古

廣

場北

京

華

貿(mào)

中

心綜合體的發(fā)展規(guī)律綜合體發(fā)展的五種模式綜合體的發(fā)展規(guī)律不同類型物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能>酒店：項目標(biāo)志性物業(yè)，定義項目整體檔次→商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立項目高端形象。>公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)

所承擔(dān)的功能來確定項目的功能組合和規(guī)模配比。

辦公酒店·提升整體檔次的有力于段行志性(無共是對外比和外箱人士)研售價格·保特物業(yè)形

卷·寫豐樓為商業(yè)。通成和公寓帶來游在客戶·寫字樓可提高商

業(yè)整體檔次可宇頓與消店可

縣享大與單個物業(yè)的研究方法不

同的是，在研究綜合體項

日過程中需采用相關(guān)分新法。例如在確定項目的整體規(guī)

劃時，必須考慮各個物業(yè)

之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布?！す樯虡I(yè)提供客公寓可能障低項屬

整保檢收·外向性較強的紐成

部分■可以塑選與其他項

日較天的差丹商業(yè)·商業(yè)為寫字樓，酒店和公離極鐵配套·高生可能對公寓帶

來責(zé)面時■其現(xiàn)膠高的綜合體的發(fā)展規(guī)律各種物業(yè)類型之間的相互影響通店為公寓或者辦公提供共字的服

身和配套設(shè)地通難可以提高項

國整體梅·保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金

流的來蓮■滿足中長期居住者

需求■作用相王關(guān)系公高綜合體的發(fā)展規(guī)律開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義

一、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值。二、避免各物業(yè)之間的負面影響。正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著

極為重要的意義。

首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差

異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項

目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼椖恳话阆绕谌胧小?gt;其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。主要因素主題商業(yè)賣

場寫字樓酒

店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)需求★★★★★★★★★★★★★★★★商務(wù)需求★★★★★★★★★★★★★★★★旅游資源★★★★★★★★★★★★★★環(huán)境資源自然資源★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)業(yè)資源★★★★★★★★★★★★★★人流資源★★★★★★★★★★★開發(fā)目標(biāo)租

(持★★★★★★★★★★售(回款

)★★★★★★綜合體的發(fā)展規(guī)律影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)從本案的資源及未來發(fā)展特點看。項目適宜開發(fā)主題商業(yè)、酒店、公寓產(chǎn)品，賣

場及寫字樓目前市場支撐不明顯。模式一：酒店、寫字樓、商場、

公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核

心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功

能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心

功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置

—

—

CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線較大的規(guī)模——建筑面積20萬m2以上客

戶

(

產(chǎn)

業(yè)

)

支

撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)地理位置——不遠離城市

核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶地理位置——區(qū)域中心交通可達性強/主干道沿線區(qū)城產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，功能的缺

乏

；人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計——各功能共融不互擾功能化體系——五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務(wù)式公寓開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次

配套完善——商場、公寓定位差異化——通過提供

質(zhì)級差異化服務(wù)而非直面

竟?fàn)幗⑵浜诵牡匚还δ芑w系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力

配套設(shè)施——頂級商場明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/

…獨具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/

…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設(shè)計/經(jīng)營管理綜合體的發(fā)展規(guī)律主要綜合體模式的內(nèi)外因驅(qū)動因素比較1、

洛陽的城市定位為旅游城市，省副中心城市；2、

本區(qū)域的功能定位為旅游、休閑、商務(wù)、居住等；3、

未來快速交通系統(tǒng)的建設(shè)接近了區(qū)域與老城中心的聯(lián)系，擴大了區(qū)域的客戶輻射范圍；4、

一個新的功能區(qū)的發(fā)展周期一般都要經(jīng)過起步期、初步發(fā)展期、快速發(fā)展期與成熟期。

一般每個階段均需要4-6年；5、

新區(qū)物業(yè)的一般發(fā)展規(guī)律為：居住——商務(wù)——商業(yè)；其中公寓一般在后期出現(xiàn)，商業(yè)在成熟期出現(xiàn)，酒店及主題商業(yè)一般在初期與成長期均有發(fā)展。綜合體的發(fā)展規(guī)律綜合體研究綜合體的發(fā)展規(guī)律綜合體研究對本案的影響與借鑒1.

本區(qū)域作為新興商務(wù)區(qū)，住宅市場先于商業(yè)商務(wù)進入快速發(fā)展階段，

而商務(wù)市

場則剛剛進入起步期，從規(guī)律上看需要5年左右的市場培育期方能相對成熟；2.根據(jù)項目資源及各商業(yè)商務(wù)產(chǎn)品特點，項目適宜開發(fā)主題性商業(yè)、酒店及公寓

產(chǎn)品。3.本項目商業(yè)體量較大，未來需要大型賣場的支撐；4.

在開發(fā)秩序上，建議本項目遵循主題驅(qū)動——居住——商務(wù)——商業(yè)規(guī)律，從

而實現(xiàn)各物業(yè)形態(tài)的價值最大化；洛陽商業(yè)MALL參考項目商業(yè)定位解析

項目商業(yè)定位項目住宅定位項目定位魚

跳

龍

門河洛圣地光耀汗青

群星燦爛文韜武功商業(yè)定位依據(jù)1.

商業(yè)地產(chǎn)的模式能否成功關(guān)鍵點在于項目位置、周邊的人群客戶以及未來

發(fā)展規(guī)劃；2.首先，項目的位置決定了土地的價值和屬性，成為商業(yè)模式定位的最主要因素；3.其次，周邊的人群或者客戶，是未來商業(yè)經(jīng)營的衣食父母，沒有客戶的光

顧消費，再好的設(shè)計物業(yè)，也沒有實現(xiàn)價值的可能；4.再次，項目區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃，成為項目未來持續(xù)升值或者商業(yè)物業(yè)持續(xù)

經(jīng)營價值的保障，區(qū)域未來規(guī)劃對商業(yè)影響很大的話，大概此項目也沒啥

前途；5.最后，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃、經(jīng)營模式選擇、盈利模式選擇和市場判斷，

啟動策略和經(jīng)營策略，是非常關(guān)鍵的因素，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營周期較長，必

須要做好前期的商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，既需要資金，有需要時間。商業(yè)定位1.商業(yè)中心與房地產(chǎn)相輔相成，與周邊居住環(huán)境相互依賴、相互依托，這在我國表現(xiàn)明顯。2.數(shù)據(jù)顯示，10萬平方米的Mall,周圍需要50萬人口的購買力來支撐。上海正大廣場在開業(yè)啟動之初只啟動了30%的功能，2005年的招鋪率也才達到

83%,而且其中真正開始運營的只有53%,還有30%在裝修。上海正大廣

場位于陸家嘴、居住區(qū)還不成熟，最初只能靠易初蓮花來吸引客流，這是

它難以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall

中，盈利的很少，上海友誼南

方商城是其中一家。據(jù)該商城對外公布，有77%的消費者來自周圍社區(qū)。3.我們選取一二三線城市類似的典型商業(yè)體定位作為項目商業(yè)定位的參考，希望能夠從中找到規(guī)律及靈感。1.建筑面積：18.8萬平米2.商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗，

包

括購物、休閑、餐飲及娛樂3.

開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新

的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合4.

商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店華潤萬象城深圳都市文化品位且富有個性的主題購物中心業(yè)毒級音口主力店405

□國際名種口答飲口娛樂■精品店IF%22%20華潤萬象城商業(yè)規(guī)劃設(shè)計1.將“萬象城”作為一個獨立的建筑主體進行設(shè)計，完全站在購物的角度進行規(guī)劃和設(shè)計，給予其設(shè)計規(guī)劃的較大自由空間。2.平面動線設(shè)計流暢，在立體動線設(shè)計上從多個樓層直接導(dǎo)入人流；立

體動線設(shè)計減少了樓層之間的租金差距；3.出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高(5.6米至6.8米不等)、實用率高

(

達6

0

%

)

,

方

正

實

用

；4.88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便；店鋪的可視性與通達性強；5.

公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；

巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光;6.

體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設(shè)計給殘疾人購物提供了方便；;女性洗

手間配置高出國家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。主

力

店

采

取

錯

位

經(jīng)

營

方式

，

走

時

尚

路

線

，

推

特色商品，

建

設(shè)

一

個以

進口

商

品

為

特色

的

新

概

念

超

市

，避

免

商

品

組

合

與

競

爭

對

手同

質(zhì)

化

；華

潤

萬

象

城負一層主力店：華潤萬家超市CITYVALUE

超級廣場首

次

進

入中國內(nèi)

地的

百

貨

公司，

深

圳

百

貨

真

正

市

場

細分，

開

創(chuàng)了

個

性

化

女

性消費環(huán)

境。它

的

購

物

環(huán)

境、

商

品

組

合

和

服

務(wù)

極

具

個

性

化

；1

-

3

層

主

力

店

：Réel時尚生活百貨

(2萬平米

)華潤萬象城華

潤

萬

象

城4

層

主力

店

：

嘉

禾電

影

城、

真

冰滑

冰

場

5F

主

力

店

：

大

型

餐

飲華

潤

萬象

城的

成

功

在

于

其高

端

的

定

位

制

造

的

市

場

的

稀

缺

，

且

開

發(fā)

商

的

實

力

運

營使

商

業(yè)能

夠

保

持良

好

的

運

營

。合肥首座“都市摩爾商城”(SHOPPING-MALL)

的出現(xiàn)，使這座城市的全新的生

活方式的體系性營造得以全面初成。從居住到休閑，從購物到娛玩，從室內(nèi)到戶

外，從身體到心境將產(chǎn)生一種體系圓成的變化。這種變化是開放的，向著未來，

向世界。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：1.

總占地面積：

26903M2

2.

總建筑面積：158438M2

3.

商場面積：

61983M24.

住宅面積：

77000M25.

地下層面積：

19455M2合肥元一購物廣場合肥元一購物廣場首創(chuàng)合肥綜合體場四大功能組團第一組團：量販超市。數(shù)千廠家，萬類商品，滿足各類人群的日常生活需求。第二組團：名店中心。匯集國內(nèi)外數(shù)百家知

名品牌的旗艦店、專賣店，涵納最前衛(wèi)的流

行時尚商品。第三組團：情趣世界。多種菜系、多國風(fēng)味

的特色餐飲；

男女老少各有其趣的休閑場

所；追蹤流行時尚的娛樂天地。第四組團：星級酒店——五星級希爾頓酒店*>合肥元一購物廣場啟示：合肥首座具有旅游特征的商城1.

現(xiàn)代的城市，應(yīng)該是多功能的城市。2.

提倡什么東西都可以變成旅游資源。不見得非得有好山好水或者有名勝古跡，

才有旅游資源。如果從旅游者的角度來說，更吸引他們的也不完全是好山好水，或是名勝古跡，更吸引人的可能是城市本身。所以，任何東西，只要它對

旅游者構(gòu)成吸引力，能夠吸引旅游者前來，能夠在這里消費，形成城市發(fā)展的

一個推動力，這就是旅游資源。3.

旅游資源的廣延性，使城市的旅游中心這種功能，在發(fā)展的過程中會越來越強

化。另一方面，城市的發(fā)展，市民對休閑的要求越來越普遍。休閑要求的普遍

性，使城市的旅游中心的功能也需要進一步發(fā)揮。4.

元一集團深諳城市旅游的發(fā)展趨勢，在元一時代廣場的商業(yè)規(guī)劃上，

他們首先

不是直撲商業(yè)本身而是直面生活方式的未來變化。當(dāng)他將“生活空間”移植進

商場的時候，

當(dāng)他將購物、餐飲、休閑、娛樂集于一體的時候，就呈現(xiàn)出真正

的具有旅游特征的商城，也就注定了在合肥商業(yè)領(lǐng)域?qū)⒕哂袆潟r代的意義。1.項目地處廣佛交界處，起始既難吸引廣州消費，也難改變佛山人外出大宗消費的習(xí)慣，地里位置較為尷尬；2.周邊居住社區(qū)過少，缺乏穩(wěn)定的消費基礎(chǔ)；四周交通千線來往車輛較少，人氣不旺；3.

保利集團以廣佛—體化及休閑、娛樂水世界打造出了特色的休閑購物中心

。佛山保利水城1.華南最大水景購物中心-保利水城，總面積40萬平方米，其中東廣場建筑面積16萬平方米，

集購物、餐飲、美容美發(fā)為一體，提供全新的一站式購物

休閑新體驗。2.保利水城擁有佛山第一家超五星級的電影院、第一家環(huán)保真冰溜冰場、第

一家“奇幻島”主題室內(nèi)嘉年華、第一家吉之島GMS旗艦店。保利水城超豪

華的商戶陣容，為消費者提供頂級的購物選擇。此外，保利購物中心還設(shè)有非常完善的配套設(shè)施，

包括設(shè)有1200個地下停車位、的士站、公交站。靈活、完善的設(shè)施，使保利水城成為廣佛知名的購物與休閑匯聚點。佛山保利水城新華南MALL·生活城，匯集了眾多國際國內(nèi)著名品牌商家，聯(lián)袂打造一個

集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、旅游等為一體的國際

化“新都市主義”生活街區(qū)。在新華南MALL·生活城，到處徜徉著濃郁的異域風(fēng)情：陽光激情的南加州

海岸、清朗明媚的阿姆斯特丹、感性美麗的加勒比海岸，以及威尼斯城和

巴洛克風(fēng)格建筑，這里矗立著來自異國的柱廊，演繹著異域城市的情緒，

各種建筑相得益彰，讓人在休閑、娛樂、購物同時享受至美的感官體驗。東

莞

新

華

南MALL長沙黃興路步行街1.黃興路步行商業(yè)街北起司門口，

南到南門口，全長838米，街面寬23-26米，商業(yè)總面積25萬平方米，

其中新建面積15萬平方米，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及旅游等多項功能于一體的綜合性場所。2.步行商業(yè)街通過突出商業(yè)功能、體現(xiàn)古城風(fēng)貌、展示湖湘文化、注入時代氣息，使其成為長沙經(jīng)濟繁榮的代表點、城市文明的形象點、歷史文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代文明在商業(yè)發(fā)展中的交融點；3.整個步行商業(yè)街已經(jīng)成為長沙城市形象新的標(biāo)志性建筑群，黃興南路步行商業(yè)街已經(jīng)成為全新概念的

商業(yè)中心及旅游區(qū)，并贏來了“三湘商業(yè)第一街”

的美譽。4.黃興路不僅是長沙購物的代名詞，美食同樣是很出

名的，

目前新建的好吃一條街更是與黃興路步行街

平行緊靠。好吃一條街有長沙著名的百年店火宮廳

等名店，很多特色菜，著名的小吃有臭豆腐，口味蝦等。典型成功商業(yè)體特征1.

規(guī)劃的超前性，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和新穎化賣點成為市場吸引客戶的核心；2.結(jié)合項目特性，打造出與本土文化及時代文化的強有力結(jié)合；3.

把娛樂、休閑、旅游的精神融入商業(yè)體中，部分商業(yè)項目已成為旅

游的一部分。1.洛陽是一個旅游城市，我們認為：

城市發(fā)展旅游，不但是把旅游作為一個

產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，而且要把城市本身作為一個中心目的地來發(fā)展。一個城市光

靠幾個景區(qū)運營的城市旅游是最初級的階段。2.

上海、深圳、大連并沒有頂級的資源，它們是把自身作為一個終極目的地

推出，發(fā)展都市旅游。發(fā)展都市旅游，應(yīng)當(dāng)將“行、游、住、食、購、娛”六大要素，在城市中全面發(fā)展起來，這樣才能構(gòu)成一個城市的旅游業(yè)

本身。3.

我們認為：本案的商業(yè)應(yīng)更多的考慮旅游因素。本案商業(yè)定位方向商業(yè)綜合體定位洛陽王城新中心一站式旅游娛樂商業(yè)中心集唐文化展示、旅游觀光、特色餐飲美食、休閑購物、休閑娛樂、

高端酒店、

一站式購物七大主題功能，主要分商業(yè)中心、星級酒店

、唐風(fēng)美食城、唐風(fēng)娛樂城、產(chǎn)權(quán)式公寓組成商業(yè)組團。商業(yè)中心：10萬m25%五星級酒店：

4萬m210%產(chǎn)權(quán)式公寓：

6

萬m215%唐風(fēng)購物步行街：6萬m210%唐風(fēng)娛樂城：

7萬m215%唐風(fēng)酒吧街3萬m27.5

%此處面積僅作為功能式推導(dǎo)需求的概算唐風(fēng)美食城：4萬m210%(商業(yè)總體量)

40萬平方米項目綜合業(yè)態(tài)定位1.

五星級酒店：引進國內(nèi)或國際知名機構(gòu)2.商業(yè)中心(MA

LL):

引進三家以上主力店分別經(jīng)營超市、百貨、影視等3.

唐風(fēng)美食城：引進洛陽水席、蕭記燴面以及各省市知名餐飲機構(gòu)(大部分招商持有)4.唐風(fēng)娛樂城：洗浴中心、演藝場、游樂中心等娛樂休閑設(shè)施5.

唐風(fēng)酒吧街：KTV、酒吧等夜生活商業(yè)6.唐風(fēng)步行街：類似鄭州德化步行街，引入休閑及情趣元素；7.產(chǎn)權(quán)式公寓：產(chǎn)權(quán)酒店銷售，服務(wù)商業(yè)、居住及旅游。項目綜合業(yè)態(tài)定位唐風(fēng)商業(yè)特色盛唐文化展示利用情景再現(xiàn)貞觀之治、開元盛世等場景，以及制作洛陽萎縮景觀(牡丹雕塑、天子駕六、龍門石窟、白馬寺等)良好的旅游資源良好的教育資源良好的景觀資源良好的商業(yè)配套良好的休閑配套實力的開發(fā)企業(yè)高尚居住中心由聯(lián)排別墅、高尚住宅、體育公園、中小學(xué)教育、幼兒教育、特色商

業(yè)街構(gòu)成。洛陽新區(qū)公園化高尚居住中心項目住宅區(qū)定位洛陽新區(qū)

中心地段項

目

業(yè)

態(tài)

劃

分建議調(diào)整太康路以南綠地至太康路北；如此社區(qū)各組團均可較近享受綠地公園。劑量*重義料取書基西

作民中0項

目

業(yè)

態(tài)

劃

分1、

中央廣場2、星級酒

店3、商

業(yè)

中心(MALL)4、唐

風(fēng)美

食

城5、唐

風(fēng)

娛樂

城

及

酒

吧

街

6、唐

風(fēng)步

行

街7、

產(chǎn)權(quán)式公寓8、普通

住宅區(qū)9、精品

住宅區(qū)10、高

端

住宅

區(qū)11、

體育

公

園12、

教育中心13、

精品住宅14、

普通

住宅項目開發(fā)順序1、中央廣場2、星級酒店3、商業(yè)中心(

MALL)

4、唐風(fēng)美食城5、唐風(fēng)娛樂城及酒吧街

6、唐風(fēng)步行街7、產(chǎn)權(quán)式公寓8、普通住宅區(qū)9、精品住宅區(qū)10、

高端住宅區(qū)11、體育公園12、教育中心13、精品住宅14、普通住宅商業(yè)景觀商業(yè)景觀規(guī)劃：

商業(yè)街區(qū)

營造首個生態(tài)

商業(yè)概念，讓

消費者置身其

中是一種享受，產(chǎn)生再來

的欲望。步行街示意參考體驗式全景商業(yè)大道餐飲觀光購物娛樂

廣場聯(lián)系原則：廣場提供休閑，同時提供分散、聚合人流的導(dǎo)向作用

商業(yè)人流組織人氣聚集，

加強與步行

街的聯(lián)系商業(yè)中心啟動住宅規(guī)劃設(shè)計建議■

核心競爭力定位■

建筑風(fēng)格定位■

景觀建議■

戶型設(shè)計建議■

智能化建議1.

占地：100.64畝

合67094平米2.容積率：約3.03.

限高：60米根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)，項目為一個20萬平米的高層社區(qū)。相比區(qū)域及市場，產(chǎn)品形式上并無特色賣點，項目需要從建筑風(fēng)格、園林景觀、戶型設(shè)計及智能化上尋找賣點定位依據(jù)基本指標(biāo)：

洛南樓盤建業(yè)壹號城邦建業(yè)高爾夫花園奧體花城泉舜財富中心高層案例參考參考樓盤：●泉舜·財富中心●建業(yè)·高爾夫花園●奧體花城●東方今典●建業(yè)·壹號城邦●世紀(jì)華陽●中泰·世紀(jì)花城中泰世紀(jì)花城典型樓盤中心樓盤東方今典世紀(jì)華陽項目位置：

王城大道與英才路交匯處開

發(fā)

商

：建業(yè)住宅集團洛陽置業(yè)有限公司項目概況：

總占地500畝，住宅類型為高層/小高層/別墅/洋房，共分五期開發(fā)。森林半島一期13棟疊加別墅，森林半島二期小高層(20#、21#、22#、25#)森林半島三期高層(26#、27#),美茵湖1期共143套疊加別墅和北邊三棟七層電梯觀景洋房；目前在售為美茵湖2期——建業(yè)高爾夫花園，高層住宅。項目配套有會所、游泳池、觀景湖、雙語幼兒園、約6萬平米

左岸商業(yè)街(以臨街商業(yè)為主);>P2期1期案例：建業(yè)森林半島口口

口>>美茵湖2期

高爾夫花園美茵湖1期3

期口

本期概況：

共14棟26～33高層住宅，從南到北依次升高，2梯4戶為主；首批推出南側(cè)4棟26F高層，共

6

5

7

套

?？?/p>

主力戶型：

8種戶型面積48

m2

、91m2

、118m2

、126m2、135m2、146m2、214m2、226m2;口

戶型分布：P27#小戶型，26層，獨單元，2梯8戶，48m

、91m;>28#樓\29#樓，26層，各2個單元，2梯4戶，13層以下為118m2、126m2,13

層以上復(fù)式214m2

、226m。>30#樓，26層，1個單元，兩梯兩戶，146m2三房兩廳.口

銷售情況：總約銷售300套，(約14個月),合月均22套

。120——146m

房型銷售最好?？?/p>

銷售價格：

均價約4200,單價3900——4500。美酋湖1期cr

4

32美

菌

湖2期

YeCD

E程竟?fàn)巸?yōu)勢：建業(yè)品牌、地段、區(qū)域資源；競爭啟示：包裝、品牌力的合理利用。案例：建業(yè)森林半島口

項目位置：麗春西路西端40路終點站口

開

發(fā)

商

：洛陽中泰置業(yè)(本地)口

項目概況：總占地面積24萬m2,規(guī)劃建筑面積50萬

m2,

分5期開發(fā)，

目前在售為4期畔山花澗.口

4期概況：

占地90畝，總建筑面積18萬m2,容積率：

2.3,綠化率45%。四期規(guī)劃15棟樓，7棟11層小高層，8棟16層高層，總計1066套。案例：中泰世紀(jì)花城口產(chǎn)品概況：(小高層)22#、23#樓一梯兩戶、

27#

、28#、32#、33#、35#樓一梯三戶；:高層20#、21#、25#、26#、

29#、30#、31#、36#均為兩梯三戶?？?/p>

戶型面積：

兩室兩廳一衛(wèi)98.42

m2

、99.81m2;

三室兩廳

兩衛(wèi)119.75m2——153m;

四室兩廳兩衛(wèi)162.81m2

、

164

m2;口

暢銷戶型：98.42

m、99.81m

兩室、130m2--140m2三室口

銷售價格：

均價約3700,單價3500—

4100?？?/p>

銷售速度

：約800套(20個月),月均40套；口

主力客群：158廠、202醫(yī)院、石化、縣礦主。老客戶代介紹客戶居多。競爭優(yōu)勢：成熟社區(qū)、中泰

品牌、地勢資源；競爭啟示：合理利用地勢資源，以景觀取勝。案例：中泰世紀(jì)花城口

項目位置：新區(qū)市政府正南方(正對南湖音樂噴泉)口

開

發(fā)

商

：泉舜集團洛陽置業(yè)有限公司口

項目概況：總占地418畝，總建筑面積118萬平方，綠化率40%;住宅規(guī)劃共28棟樓，

一期住宅之間規(guī)劃

5層18萬平方米商業(yè)；口

首期開發(fā)：

首期開發(fā)了位置最好的臨湖高層住宅，10棟高層住宅，百米樓高，百米樓間距?？?/p>

首批推出：1—4#住宅，兩梯兩戶和兩梯三戶為主。主力戶型：·

108m2

·

152m2

·

164m2

·

197m2兩室兩廳(186套)

三室兩廳(372套)

三室兩廳(124套)

四室兩廳(124套)部市政府正對面是我家案例：泉舜財富中心

…

*68*

-

…8……

……

--=

*

…

……■■口

銷售情況：

各戶型銷售較為均衡，164m2以上產(chǎn)品余

貨較多，余貨多位高樓層(25F以上)單位。口

銷售速度：

2008年4月開盤，目前銷售近80%(17個

月約600套),月均35套。口

銷售價格：起價3900,均價約4400,最高價約5200

(樓層高，可觀湖無遮擋)口

主力客群：本地生意人、公務(wù)員及領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)廠礦領(lǐng)

導(dǎo)、科研院所領(lǐng)導(dǎo)、周邊縣市礦主生意人等。競爭優(yōu)勢：地段，發(fā)展前景的放大；競爭啟示：

稀缺資源的最大化利用；案例：泉舜財富中心地理位置：

九都路與麗新路交會處北(原亞世廣場)開

發(fā)

商

：中亞置業(yè)/投資商：建業(yè)住宅集團總體概況：

占地面積437畝，總建筑面積100萬平方米，城市綜合體項目。共三個地塊：A

地塊，臨南昌路，規(guī)劃開發(fā)國際5A級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、商務(wù)公寓、酒店式公寓、高檔住宅和主題商業(yè)街；B

地塊，華陽國際大飯店正對面，規(guī)劃為洛陽市最大的主題性

商城----萬達建業(yè)商業(yè)廣場，成為洛陽市最高檔次的一站式購物、休閑、娛樂廣場；C地塊，規(guī)劃一期6棟高層、二期5棟高層、三期5棟高層住宅

,前面是占地近百畝的世紀(jì)華陽公園。項目內(nèi)建有建業(yè)小哈

佛雙語幼兒園商務(wù)區(qū)住宅區(qū)>華陽國際酒店世紀(jì)華陽公園案例：世紀(jì)華陽C地塊住宅區(qū)口口

口萬達廣場口

世紀(jì)華陽一期：

占地6.9萬m2,

建面13萬m2,

容積率

1.9,綠化率62%。6棟高層住宅，共740套房源?？?/p>

一期戶型面積：

100m2左右兩室、

140

m

左右三室、

178m

四室、211m五室及少量236m2復(fù)式?？?/p>

一期銷售：

2008年5月開盤，08年底基本售罄，銷售

價格3800——4000?？?/p>

世紀(jì)華陽二期：

建筑面積13萬m2左右，容積率2.79,綠化率60%,推出5棟33層純板式住宅，共有房源700余戶；兩梯三戶，兩梯兩戶建筑?？?/p>

二期戶型配比：

91m2-93m2兩室占13%左右，

137m2-155m2三室占50%,180m-230m2

四室、五室占37%口

二期銷售：

2008年11月認籌，

目前銷售近500套，余貨均在155m2以上。二期銷售價格約4200。世紀(jì)華陽是洛陽銷售最成功的樓盤，月均銷售50套以上，年均消化在15萬平米左右。其成功不僅僅擁有地段優(yōu)勢，同時銷售道具的充分利用、營

銷環(huán)境的渲染、企業(yè)品牌力的

放大都是我們可以借鑒的因素。案例：世紀(jì)華陽口

項目位置：洛陽市新區(qū)古城路西段口

開

發(fā)

商：上海盛世弘強口

項目概況：

占地351畝，分三期開發(fā)：>

一期20棟樓，共700余戶。分別為5層多層和7層、9層、11層小高層，

一梯兩戶；>二期19棟樓，約20萬平米，主要為疊拼別墅和10層、11層、12層純板式小高層住宅，多為一梯兩戶。>三期18層住宅為主，少部分22層純板式住宅，兩梯兩戶和兩

梯三戶為主，目前三期正在認籌?？?/p>

社區(qū)配套：

景觀水系、會所、幼兒園、泳池、步行商

業(yè)街；口

銷售速度：一梯兩戶140m2左右銷售較好，186銷售不佳口

銷售價格：

二期3900——4600,三期約4100。案例：奧體花城口

項目位置：澗西區(qū)南昌口

開發(fā)商：建業(yè)集團口

項目概況：

占地44281

m,總建21萬m2,綠地率45%

,容積率4.1,全業(yè)態(tài)復(fù)合型地標(biāo)。由10棟26～33層

高層(其中住宅7棟，酒店式公寓1棟，

SOHO2棟，

商業(yè)面積2萬m)

組成?？?/p>

首期開發(fā)：

東側(cè)三棟高層，兩梯四戶共328套?？?/p>

主力戶型：

90兩房，123、130三房、150四房?？?/p>

銷售情況：

150房型銷售較慢，整體銷售約75%(250套),月均50套。口

銷售價格：

均價4300,單價4000——4800。案例：建業(yè)壹號城邦口

開發(fā)商：

洛陽東方今典口

項目位置：

古城路與濱河路交叉口西口

項目規(guī)模：:占地815畝，總建130萬平米口

項目規(guī)劃：

項目分七期開發(fā)，項目規(guī)劃有兩棟酒店公

寓、兩棟寫字樓、大型商業(yè)，50余棟高層住宅，14棟花園洋房組成。目前在售為一期產(chǎn)品?？?/p>

資源優(yōu)勢：

2500米洛河水岸口

首期概況：

一期規(guī)劃共由6棟高層、14棟花園洋房組成。高層1——6#共600余套房源?？?/p>

銷售概況：

1—4#基本售罄，售價3200——4000,目前高層5#正在認籌，預(yù)計銷售價格3800元/m2。案例：東方今典項目名稱主力戶型銷售均價主要賣點建業(yè)森林半島118/135/1464200品

牌

/

地

段

/

產(chǎn)品

/

社區(qū)

配

套

等泉舜財富中心152/108/164/1974500地段

/發(fā)

展

前

景

/

配

套

等奧體花城120/140/180為主4300體育

公園

/

規(guī)

劃

及

產(chǎn)品東方今典43/88/113/1523900河

岸

/

規(guī)

模

/

社區(qū)

配

套

等中泰世紀(jì)花城98/120/130/1603800坡

地景

觀

/

社

區(qū)

景

觀

/

生

活

方

式

等建業(yè)壹號城邦90/120/130/1504300地

段

/

配

套

/品

牌

/

產(chǎn)品等世紀(jì)華陽93/137/155/1974500地

段

/

規(guī)

模

/社

區(qū)

配

套

/品

牌

等口洛陽高層中高端產(chǎn)品供應(yīng)以中大戶型為主，銷售以90——150的兩房三房為主

；口洛陽高層中高端市場的價格拉差并不大，項目的銷售優(yōu)劣主要體現(xiàn)在速度上；

口各項目宣傳賣點較為傳統(tǒng)，多依靠現(xiàn)有的資源和規(guī)劃宣傳，較少賦予精神氣市場小結(jié)：高層競爭參考質(zhì)

。社區(qū)主題概念研究>

生態(tài)主題社區(qū)異

域

風(fēng)

情社區(qū)運動

主

題

社區(qū)>科技創(chuàng)新社區(qū)>主題園林社區(qū)洛陽主題社區(qū)研究口

資源：

背依萬畝周山森林公園，坡地地勢口

概念：洛陽首座大型山水園林社區(qū)口

規(guī)劃：

社區(qū)依照山坡的自然走勢，盡可能地保留了原

有的地貌和樹木，保持建筑與自然的和諧，打破了傳

統(tǒng)的布局定式，采用圍合、半圍合狀布局，點綴以大

量充滿靈動的水景和園藝，既保證了居住的私密性和

安全性，又實現(xiàn)了人與自然、人與建筑的完美融合。中泰世紀(jì)花城開發(fā)之初周邊配套較差，居住環(huán)境不佳，其借助自然地勢及生態(tài)資源，以”生態(tài)居住環(huán)境”和”

綠色自然社區(qū)”為主題，成為洛陽最成功的社區(qū)開發(fā)之洛陽生態(tài)樓盤研究中泰世紀(jì)花城國寶花園和陽光雙溪布洛的實景樣板區(qū)開放伊

始，都依靠獨特的風(fēng)情詮釋了項目訴求的尊貴

標(biāo)簽和生活方式。洛陽異域風(fēng)情主題社區(qū)陽光雙溪布洛、國寶花園特色：以小品、園林及建筑風(fēng)格渲染異域風(fēng)情口

奧體花城緊鄰體育中心、體育公園，首期上市即打出運動主題社區(qū)?？?/p>

與外界環(huán)境配合，社區(qū)內(nèi)設(shè)置了多組運動雕塑及休閑

運動的廣場園林與體育中心相互應(yīng)，形成項