【地產(chǎn)研報素材】2022淺山芳華洋房疊墅項目推廣企劃策略提報方案-179正式版 Copy

榮安姜山獅山北項目企劃策略報告華星房產(chǎn)咨詢有限公司正逢時代天工開物，氣象萬千。榮安再度布局鄞南，與城市發(fā)展熱土之上，啟封一段傳奇，與城市共鳴，承當引領(lǐng)時代的使命。整案企劃立意讓當代寧波人物找到完美性格的城市居所，成為贊美城市進程的時代著作。從城市價值高地出發(fā)，迎著城市融合的風口，打造屬于新一代寧波人的都市生態(tài)住區(qū)。讓這座城市在時代進階中重拾自身驕傲，找得到未來坐標，在千古名城榮耀熱土之上，開創(chuàng)人居新傳奇！PARTONE進入市場時間項目市場認知四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶樓市當下熱度高漲/7月政策收緊，預計下半年將適當降溫政策土地住宅板塊適當降溫地王頻現(xiàn)去化穩(wěn)定7成+保障剛需土拍火熱豪宅熱銷板塊擴容站上2.7萬+姜山住宅月度走勢60000500004000030000200001000001.183111.1911供應量（平方）成交量（平方）30000250002000015000100005000020351.成交均價（元/㎡）四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶綜合屬性 南商都會延伸，機會板塊內(nèi)TOD+公園+純低密標桿級墅區(qū)地段感知產(chǎn)品感知1、鄞南片區(qū)上游，享南商都會延伸利好1、南靠獅山公園，城市稀缺生態(tài)資源2、“田園城市衛(wèi)星城”新規(guī)劃，板塊升級2、1.8容積率，罕見純低密品質(zhì)社區(qū)3、三號線姜山站、獅山站雙地鐵口3、150平高品質(zhì)稀缺疊墅4、鄞州區(qū)實驗小學南校區(qū)4、75-99平輕資產(chǎn)墅區(qū)洋房，熱銷爆品鄞南片區(qū)上游節(jié)點城心低密淺山墅區(qū)雙地鐵口+優(yōu)質(zhì)學區(qū)賦能區(qū)域高端品質(zhì)標桿四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶唯一淺山 咫尺獅山公園，擁享市區(qū)罕有的淺山資源本案獅山公園四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶唯一產(chǎn)品觀 構(gòu)建“一碗湯”的距離、兩代人的墅級體驗上疊150平，5-6F洋房75平，3、4F下疊150平，1-2F

兩代人居所之間最合適的距離，既能實現(xiàn)家人隨時團聚的愿望，又能100%保障兩代人各自的私密空間；75平小面積低總價，既能滿足老人的全部需求，又大大降低了買入門檻。四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶核心競品聚焦祥生、濱江地塊；二級競品鎖定弘陽招商項目待本案入市，在售競品均已基本售罄；本案距祥生地塊300米，濱江地塊2公里，為核心競品；弘陽項目可能分流本案客戶弘陽招商項目美云合府濱江地塊楓丹江寧祥生地塊本案水印江山繁花里在售待售

20二季度2020三季度2020四季度2021年一季度競爭等級區(qū)域項目6月7月8月9月10月11月12月祥生項目濱江項目一級 姜山 繁花里水印江山楓丹江寧美云合府二級 陳婆渡 弘陽招商項目四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶唯一淺山/純低密/墅區(qū)定位/“靜“地鐵/品牌力五大核心價值全面壓制祥生地塊祥生地塊 對標容積率景觀資源地鐵品牌產(chǎn)品

競品本案優(yōu)劣勢分析2.21.8優(yōu)勢：本案低密屬性壓制競品南靠劣勢：缺水系資源三面環(huán)水優(yōu)勢：擁享淺山公園。城區(qū)河流較為常見，淺山資源幾乎唯一獅山公園本案景觀資源稀缺度壓制競品劣勢：競品距雙地鐵口較本案近300米雙地鐵口雙地鐵口優(yōu)勢：競品被3號線地上段環(huán)繞，小環(huán)境較嘈雜。本案為“靜”地鐵，距離近但不受噪音干擾祥生榮安優(yōu)勢：榮安品牌力在寧波遠勝祥生高層+洋房疊墅+洋房優(yōu)勢：本案產(chǎn)品定位級別高于競品，競品2.2容積率導致競品無法做純粹疊墅+洋房四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶近雙地鐵口/獅山公園/品牌力三大關(guān)鍵因素對標濱江地塊，奠定綜合比較優(yōu)勢濱江地塊1.7Km800m1.4Km濱江地塊780m本案四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶靜謐人居/雙地鐵口/稀缺景觀/產(chǎn)品力/品牌力五大維度全面制勝弘陽地塊弘陽地塊競爭品類：本案產(chǎn)品屬性碾壓弘陽地塊競品高層95平與本案洋房99平構(gòu)成競爭競品洋房115平與本案疊墅150平構(gòu)成競爭地段素質(zhì)：本案綜合地段素質(zhì)優(yōu)于弘陽地塊地鐵、靜謐墅區(qū)環(huán)境、淺山公園三大價值構(gòu)建本案強勢地段素質(zhì)對標項競品本案優(yōu)劣勢分析板塊陳婆渡姜山核心劣勢：競品所處板塊能級高于本案。但與核心區(qū)的距離上，競品只比本案近2.5公里。地鐵2公里雙地鐵口優(yōu)勢：競品附近無地鐵，本案雙地鐵口，4站即達南部商務區(qū)環(huán)境距高速無高速優(yōu)勢：競品南臨高速，噪音大，居住環(huán)境差，本案更為靜謐100米高架等景觀無南靠優(yōu)勢：本案景觀資源完全制勝競品資源獅山公園定位高層洋房優(yōu)勢：本案社區(qū)定位更為純粹，級別更高洋房疊墅疊墅品牌弘陽榮安優(yōu)勢：榮安于寧波品牌力遠勝弘陽、招商招商城市地位四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶客戶地圖做深做透姜山本地、吸引首南外溢客戶兼顧相近板塊如方橋江口、下應、潘火剛改、投資型客戶楓丹江寧水印江山姜山地緣姜山地緣5%5%4%6%鄞州中心、鄞州中心、首25%首南板塊20%南板塊周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)65%70%其他其他1、客戶地緣特征明顯地緣性客戶為主，姜山地緣客戶超6成。其次是首南等高價格板塊外溢客群。2、婚房和改善需求為主

方橋江口奉化主城

洋房:首南外溢20%疊墅:首南外溢30% 下應潘火洋房:姜山70%疊墅:姜山60%客戶主要以自住需求為主，基本為婚房和改善居住。小面積產(chǎn)品有部分投資客。城市地位四維感知系統(tǒng)市場本體競爭客戶本案高度契合三類客群動機，客戶購買理由充分剛改投資再改

本案洋房230-270萬城區(qū)稀缺低總價段產(chǎn)品滿足剛改客戶核心訴求類別地鐵3號線、實驗小學南校區(qū)奠定保值增值能力洋房小面積低總價契合投資需求低密、淺山、稀缺疊墅、老人“定制”洋房500萬以下，城區(qū)最佳再改產(chǎn)品 疊墅

客戶類型核心關(guān)注點地緣剛改主城外溢剛改預算有限，追求性價比關(guān)注點：總價、學區(qū)、交通、環(huán)境鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城剛改投資型對總價敏感，關(guān)注保值增值能力關(guān)注點：總價、地鐵、學區(qū)地緣再改一般會對比核心區(qū)改善產(chǎn)品主城外溢再改關(guān)注點：社區(qū)品質(zhì)、稀缺資源、產(chǎn)品舒適度、贍養(yǎng)老人四大核心價值抓手板塊信心淺山墅區(qū)TOD紅利頂層設(shè)計稀缺資源雙地鐵口寧波南擴紅利/鄞南片區(qū)上游淺山公園、市區(qū)獨有800米內(nèi)姜山站、獅山站能級提升稀缺型制田園城市衛(wèi)星城規(guī)劃，姜山定位升級寧波罕見純低密品質(zhì)墅區(qū)軌交價值放大樓市擴容重高品質(zhì)產(chǎn)品力年底鄞奉線通車，連通鄞州奉化板塊市場逐漸打開，價格穩(wěn)步上漲建筑/園林/戶型全系高品

創(chuàng)新理念老人“定制”墅級洋房構(gòu)建“一碗湯”的距離家庭親情與私密空間兼得提升預期支撐滿足品質(zhì)改善需求形成必要購買理由寧波首創(chuàng)產(chǎn)品觀構(gòu)建板塊核心價值鮮明碾壓競品提升輻射力塑造全市唯一性合力支撐價格、鍛造足以應對變化的價值體系征服地緣客戶，爭取外溢客戶項目定位綜合四大維度分析，本案市場定位鄞南核心·雙地鐵口·生態(tài)低密墅區(qū)PARTTWO進入項目時間項目企劃策略核心問題再聚焦品牌形象價值構(gòu)建+現(xiàn)場體驗制勝絕殺+針對客群導流增量三維一體，目標達成？讓客戶感覺物超所值深入挖掘更大基礎(chǔ)的潛在客戶群體形象高度的落地表達決勝在現(xiàn)場，每一次接觸都是生活美學的高度落地現(xiàn)場體驗致勝絕殺

品牌形象價值構(gòu)建 項目形象構(gòu)建建立高度對話目標客群實現(xiàn)本案在客戶心中的心智占領(lǐng)針對客群激發(fā)購買活動策略聚焦目標客群，激發(fā)購買力成功導入營銷現(xiàn)場壹品牌形象價值構(gòu)建三大策略有效閉環(huán)現(xiàn)場體驗 針對客群致勝絕殺 激發(fā)購買

一個價值平臺支撐的品牌理解一次項目整體價值的全面貫通一場城市全新人居高度的建立三 個 關(guān) 鍵 詞一座金字塔Value pyramid關(guān)鍵詞一：城市鄞南＞鄞南一條天童路，貫通了四大商圈的璀璨繁華一條3號線，自北向南串起了寧波城市主軸城市中軸（TheUrbanaxis）主城南進，鄞南成為了鄞奉一體中心點，成為了城市發(fā)展的新風口。一條天童路，城市中軸，串聯(lián)主城區(qū)繁華，全面貫通印象城商圈、萬達廣場商圈、環(huán)球城商圈、海港城商圈四大商圈，繁華一路直達雙地鐵口（TheTODcommunity）北鄰地鐵3號線，距獅山站、姜山站僅750米，雙地鐵口環(huán)伺，通達全城。3號線，從南到北串聯(lián)寧波、奉化、鄞州、江東、江北新老城區(qū)，縱橫寧波全域，交織城市璀璨。鄞南核心（ThecoreofYinnan）主城區(qū)南拓的橋頭堡城市進一步向南擴容——千億級的城南智創(chuàng)大走廊，以比肩杭州城西科創(chuàng)大走廊的姿態(tài)，成為寧波中心城南片區(qū)重地；位居鄞南腹地的姜山，不僅入列寧波第9個衛(wèi)星城市，更在《寧波市鄞南片分區(qū)規(guī)劃》中占據(jù)生態(tài)走廊C位。城市中軸+雙地鐵口+鄞南核心三維賦能板塊城市中軸鄞南芯雙地鐵口生態(tài)住區(qū)具備區(qū)隔其他區(qū)域的價值支撐關(guān)鍵詞二：地段姜山＞姜山都會配套，衣食住行一應俱全都市生態(tài)，獅山公園開門見山都會配套（TheWilllife）公里范圍內(nèi)，商業(yè)學校醫(yī)院一應俱全，精英薈萃，名流云集。教育配套：寧波東坤職業(yè)高級中學、寧波市鄞州區(qū)實驗小學、姜山鎮(zhèn)實驗中學、姜山老年大學、姜山中學、紅太陽幼兒園、首南蔡家小學、鄞州區(qū)首南第一小學醫(yī)療配套：鄞州區(qū)第三醫(yī)院、小城春秋衛(wèi)生站、甬江社區(qū)衛(wèi)生站、首南醫(yī)院商業(yè)配套：嘉悅·生活廣場、寧波海港城商業(yè)廣場淺山生態(tài)（Thecitymountainslife）南鄰獅山公園山雖不高，卻是寧波主城區(qū)罕有的山景資源承載著老一輩寧波人的回憶，又張開懷抱引來一批批喜愛寧波的新人。不論四季變幻，這里總是美景如畫。都會配套+獅山公園璀璨配套與生態(tài)環(huán)境并存兼得都會繁華與淺山生態(tài)都市淺山人居環(huán)境賦能關(guān)鍵詞三：產(chǎn)品榮安＞榮安榮安地產(chǎn)2022全新迭代作品城市鏡面建筑現(xiàn)代美學住區(qū)榮安地產(chǎn)2022全新迭代作品榮安始終堅持精誠之心、精致之道、精湛之術(shù)，不斷滿足人們對理想生活的追求住宅專家，豪宅巨匠2022，榮安地產(chǎn)攜全新作品，以城市迭代著作，獻禮城市精英人士。城市鏡面建筑現(xiàn)代美學住區(qū)現(xiàn)代時尚建筑立面，引領(lǐng)時代審美潮向，大面積玻璃立面，高窗墻比結(jié)構(gòu)，金屬輪廓，帶來三十年不過時的超前體驗。讓建筑鏡像環(huán)境，世界因此明凈，自然在此交融榮安地產(chǎn)2022全新迭代作品城市鏡面建筑+現(xiàn)代美學住區(qū)鏡像時代人居趨勢的榮安全新作品未來城市人居樣本項目價值金字塔城市

城市中軸鄞南芯雙地鐵口TOD住區(qū)都會繁華&淺山生態(tài)地段產(chǎn)品鏡像時代人居趨勢的榮安全新作品當超前的鏡面建筑遇上珍稀的都會淺山城市資產(chǎn)項目故事線梳理這是一個審美凝練的時代鏡面又代表了一種極簡而又前衛(wèi)的世界建筑語言<Storyline>我們打算講一個「城市的境與鏡」的故事當都會繁華邂逅淺山生態(tài)案例1-法國louvre-lens博物館建筑從此消失全玻璃窗墻，通過輕薄的銀灰鋁板框定起時空，結(jié)合水景的鏡像營造，達到世界忘卻建筑存在的境界。案例2-紐約新當代藝術(shù)博物館世界因此明凈使用不被人所立刻察覺微投影、微漸變。使用簡潔元素和圖標，減少裝飾，一如手機中的蘋果。案例3-日本表參道Dior大廈自然在此交融鏡面樓體，天地風云交相輝映，自然界的投影儀，是人與城市、建筑融匯的自然敬意。StoryLineTheCityofMirror「城市的境與鏡」鏡像時代人居趨勢的榮安全新作品NewworksofprosperityandsecurityinthetrendofhumansettlementsinthemirrorEra這是一個「城市-環(huán)境-建筑-人」相互照見與反映的生活故事淺山的鏡像（TheMirrorofCity）每一座城市，總有一個地方代表了最先進的人居環(huán)境和生活方式在多水的寧波，這里是珍貴的都會淺山城市資產(chǎn)，鏡像了最先進的兼得城市與生態(tài)的生活方式。洛杉磯X比弗利山 北京X香山 上海X佘山鏡面的建筑（TheBuildingofMirror）玻璃幕墻建筑立面，引領(lǐng)世界語境下的建筑風潮，在寧波，現(xiàn)代時尚建筑立面，高窗墻比極簡設(shè)計，如鏡立城心，讓自然融合，讓世界扁平，讓建筑消失。境界的生活（TheLifeofMirror）古云：“以銅為鏡，可以正衣冠；以古為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以知得失?！本幼?，是一種情緒。在這里，不只是硬件上的超前，軟性服務及圈層上的煉選，更是人與城市、人與建筑、人與自然的對話，照見生活本真。時代的·寧波的·榮安的<項目概念&SLOGAN>時代人居趨勢的寧波鏡像Ningboimageofthetrendofhumansettlementsinthetimes<兩大產(chǎn)品輸出建議>鄞南芯雙地鐵口建86-99㎡都會洋樓建75-150㎡淺山疊墅面 面約 約<案名推薦一>江南映翠每一座城市，總有一個地方代表了最先進的人居環(huán)境和生活方式兼得城市與生態(tài)在多水的寧波，這里是珍貴的都會生態(tài)城市資產(chǎn)，<案名推薦二>淺山芳華將淺山的芳華優(yōu)雅融入都會的磅礴大氣里，譜寫一首城市里的繁花盛景，讓大家對都會淺山生活，產(chǎn)生了無限遐想，將項目的特色在客戶的腦海中完美鏡像。<備選案名建議>鳳棲晴川 棲山春曉<平面方案一>都會淺山 錦上明月<備選案名建議>鳳棲晴川 棲山春曉<平面方案二>都會淺山 錦上明月<備選案名建議>鳳棲晴川 棲山春曉<平面方案三>都會淺山 錦上明月貳品質(zhì)高度落地的現(xiàn)場展示都會淺山生活的現(xiàn)場體驗

品牌形象價值構(gòu)建三大策略有效閉環(huán)現(xiàn)場體驗 目標客群致勝絕殺 激發(fā)購買現(xiàn)場包裝體驗建議都會淺山新都會生態(tài)主義鏡像生活之美集城市、自然、生態(tài)、人文、藝術(shù)、圈層、氛圍之大成者圖騰人文禮儀空間細節(jié)展示中心概念包裝 樣板房、示范區(qū)概念包裝Hillslife美學館 淺山棲居售樓處概念打造——Hillslife美學館城市之鏡，都市淺山的鏡像美學寧波首個鏡面售樓處，內(nèi)外互聯(lián)，將都市繁華和原生山景無縫引入售樓處示范區(qū)、樣板房概念打造淺山棲居將環(huán)境美學與學院風格共融于建筑、園林、軟裝等細節(jié)樣板房風格建議一：《森活家》主題樣板房展現(xiàn)都會生態(tài)風豪宅設(shè)計精髓森活家高級灰的運用，學院系自然元素的生動詮釋樣板房風格建議二：《逐光未來》主題樣板房展現(xiàn)未來都會淺山人居生活逐光未來配合原生自然環(huán)境，各種光的運用，融合都會中心之上生態(tài)居住的生動詮釋《淺山棲居》六重景觀空間打磨都會淺山風淋漓盡致呈現(xiàn)公園秘境 淺山微風 都會IN記森林殿堂 頑石擷趣 水語清波森林密境曲徑通幽，一路風景歸家淺山微風穿梭于四季的風中，步移景異都會IN記都會的風，森林的風，悅享生態(tài)之美生態(tài)殿堂自然生態(tài)，萬千美好，盡藏于此頑石擷趣木石無心有靈，野趣無窮水語清波靈動的水，流淌過四季的影子叁品牌形象價值構(gòu)建三大策略有效閉環(huán)現(xiàn)場體驗 目標客群致勝絕殺 激發(fā)購買

活動策略聚焦目標客群激發(fā)購買導入營銷現(xiàn)場高度·深度·態(tài)度三大維度引發(fā)都會淺山人居暢想從“三大維度”鋪排推廣，通過「城市高度立勢—項目前景解析—生活態(tài)度演繹」樹立項目形象及詮釋項目價值體系致敬都市 致境淺山 致鏡時代高度深度態(tài)度城市高度立勢產(chǎn)品深度解析生活態(tài)度演繹城市IP化品牌產(chǎn)品IP化生活I(lǐng)P化形象價值定制價值生活價值城市+品牌品牌+產(chǎn)品輸出硬件+軟性服務擬臨展開放擬售樓處開放擬項目首開致敬都市高度城市高度立勢城市IP化形象價值城市+品牌擬臨展開放第一階段主題榮安2022全新迭代作品致敬都會的淺山一部<寧波，無止境的城市浪潮>城市大片啟勢亮點1、一輯大片啟勢<寧波，無止境的城市浪潮>城市營銷啟勢城市宣傳片致敬寧波激發(fā)城市驕傲與自豪視頻腳本文案示意：《時代人居趨勢的寧波鏡像》潮來潮去，城市的潮向從來有跡可循循著江河山川循著世界潮流的預演著訴全球語境下的都會繁華生活生來獨一無二，也升華城市的獨特世界，終歸寧波

（畫面：潮涌的三江口，不斷生長的余姚）（畫面：鏡頭逐漸拉遠）（畫面：江河山川的快速切換，寓意時代之變）（畫面：紐約、倫敦、上海、寧波）（畫面：國際都會生活方式）（畫面：榮安心居、榮安府、觀江園、勸學里等）（畫面：項目示意）如愿寧波幸會榮安

（畫面：項目示意）無止境的城市浪潮 （畫面：主KV）亮點2、一次朋友圈定投思考：如何一夜之間，覆蓋整個寧波？余姚·無止境的城市浪潮——你可能從未見過這樣的余姚策略：采用微信朋友圈定投推廣，鎖定寧波精英人群。執(zhí)行：利用爆款視頻做定投畫面，鏈接跳轉(zhuǎn)一文讀懂榮安。標題示意：《寧波·無止境的城市浪潮》——你可能從未見過這樣的寧波——亮點3、一波大V助攻思考：客戶接受信息碎片化，如何形成系統(tǒng)價值輸出？策略：利用大V對“寧波·無止境的城市浪潮——你可能從未見過這樣的寧波”進行深入解讀。標題示意：《寧波：一場居住文明下的城市躍升》——寧波由“臨江時代”到“淺山時代”，開啟寧波人居新時代——一場<鏡像世界>臨展亮相暨案名線上發(fā)布萬達廣場搭建玻璃盒子作為項目臨展點亮點1、一次鏡像世界的街頭互動營銷任意門帶你穿越全世界。讓“哆啦A夢”中的任意門變成現(xiàn)實。通過視頻裝置，與世界同頻互動。門內(nèi)寧波，門外世界。亮點2、一次全城的案名發(fā)布案名線上發(fā)布會——全城同頻發(fā)布。全城天一、鄞