調(diào)控政策對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

調(diào)控政策對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云突變，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策突然轉(zhuǎn)向，使眾多開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)發(fā)展方向感到迷茫。那么在政策基調(diào)已經(jīng)明確的基礎(chǔ)上，已出臺(tái)政策有何影響？還會(huì)出臺(tái)哪些政策……，我們下面對(duì)此作出一些總結(jié)和分析，以供參考。

一、政策出臺(tái)背景

１、全球金融危機(jī)趨穩(wěn)復(fù)蘇，世界主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)皆由負(fù)轉(zhuǎn)正。

２、中國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球率先復(fù)蘇，并保持較快增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴降低。

３、2008年系列救市政策初步效果達(dá)到，一些負(fù)面效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，如產(chǎn)能過(guò)剩、流動(dòng)性加大、通脹預(yù)期、催生資產(chǎn)泡沫等。

４、2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇，房?jī)r(jià)再次快速上漲，價(jià)量皆創(chuàng)新高，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和民怨再次累積。

５、迪拜外債危機(jī)、希臘國(guó)家主權(quán)信用危機(jī)１２月初相繼爆發(fā)，引起全球一陣恐慌，給全球走出金融危機(jī)撥了一瓢冷水，也為我國(guó)中央政府敲響了警鐘，之后房地產(chǎn)調(diào)控政策立即轉(zhuǎn)向。

二、已出臺(tái)政策及解讀

時(shí)間措施要點(diǎn)2010.05.22廣州出臺(tái)國(guó)十條樓市新政細(xì)則未停止三套房貸廣州細(xì)則主要是重申國(guó)務(wù)院“國(guó)十條”的多項(xiàng)措施，如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的樓盤(pán)進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查；明確保障性住房供應(yīng)量、商品房和限價(jià)房供應(yīng)量等等。2010.05.22重慶樓市新政出臺(tái)未對(duì)第三套房停貸重慶調(diào)控重點(diǎn)著眼于加強(qiáng)住房保障、增加有效供給、規(guī)范市場(chǎng)秩序等，沒(méi)有對(duì)三套房停貸作出限制，同時(shí)對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)住房并以按揭方式支付的主城納稅人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助，有保有壓的調(diào)控措施。2010.05.6深圳版新國(guó)十條出爐暫停三套房貸款全文5月6日，深圳出臺(tái)“新國(guó)十條”執(zhí)行細(xì)則，規(guī)定商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證券的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。2010.05.2央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。有專(zhuān)家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。2010.04.30北京出臺(tái)地方樓市新政同一家庭限新購(gòu)一套房

暫停三套及以上房貸、首提個(gè)人售房計(jì)稅、限制外地人購(gòu)房同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門(mén)可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。暫停對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。2010.04.21二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才21日在接受記者采訪時(shí)，解讀了最新出臺(tái)的房貸新政。他強(qiáng)調(diào)，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化。2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制

未獲預(yù)售許可開(kāi)發(fā)商不得收取定金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。2010.04.17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。2010.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買(mǎi)二套房首付不得低于50%14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.03.10國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管將開(kāi)展突擊檢查國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開(kāi)制度；五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)檢查。2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動(dòng)資金貸款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國(guó)人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010.01.10國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2009.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。2009.12.14國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。2009.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2009.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。三、后期可能出臺(tái)政策1、征房產(chǎn)稅有望空轉(zhuǎn)實(shí)，可能會(huì)在局部一線高價(jià)城市試點(diǎn)。

關(guān)于開(kāi)征房產(chǎn)稅，近幾月一直糾結(jié)著樓市。但最近的消息房產(chǎn)稅可能近期在上海首先實(shí)施，并向全國(guó)大中城市推行。2、舊城或棚戶區(qū)改造、保障住房建設(shè)政策執(zhí)行力度將會(huì)加強(qiáng)，保障住房供應(yīng)可能井噴，并對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生一定沖擊。3、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》即將取代《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，矛盾是否緩解、拆遷難度是否增加、拆遷成本是否提高、舊城改造推進(jìn)是否放緩等系列問(wèn)題能否明確將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。4、地方配合“國(guó)四條”的實(shí)施細(xì)則將陸續(xù)出臺(tái)。根據(jù)前段時(shí)間中央對(duì)地方出臺(tái)的政策和市場(chǎng)實(shí)際反應(yīng)不滿意，之后出臺(tái)的地方政策可能更嚴(yán)厲。5、加息。因?yàn)閲?guó)際市場(chǎng)的不穩(wěn)定，外部壓力對(duì)中國(guó)人民幣升值的預(yù)期，普遍預(yù)期，人民幣的加息幅度在一段時(shí)間內(nèi)需提高5%，雖然這么大幅的提高利率不可能一次完成，但普遍壓力之下，加息勢(shì)在必行。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)金流量抽血嚴(yán)重。6、稅收政策從嚴(yán)、從緊執(zhí)行。四、2010年宏觀調(diào)控政策調(diào)整總結(jié)及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析１、2010年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)總結(jié)

通過(guò)分析，2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)和主要內(nèi)容，總結(jié)如下：

調(diào)控目標(biāo)：保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。房?jī)r(jià)整體形勢(shì)將下行30%左右，未來(lái)（年末）將有政策底出臺(tái)。

調(diào)控手段：綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段。

調(diào)控方式與內(nèi)容：⑴、增加普通商品住房的有效供給。⑵、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。⑶、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。⑷、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。２、調(diào)控政策對(duì)2010年市場(chǎng)的影響分析從已出臺(tái)的政策來(lái)看，政府的主要目標(biāo)是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾激化的前提下，仍舊心存幻想，主動(dòng)對(duì)抗中央政府政策，并在主流媒體上屢出中央政府的丑。我們認(rèn)為，本輪調(diào)控不是要打垮房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要打怕開(kāi)發(fā)商，而是要培養(yǎng)聽(tīng)話的開(kāi)發(fā)商去配合中央的經(jīng)濟(jì)政策。

這次房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和沖擊將出乎意料的大。到六月止，大部分開(kāi)發(fā)商在實(shí)際政策造成大幅成交下降的前提下，仍舊想和中央拼時(shí)間，拼金錢(qián)，就是不降價(jià)，心存幻想。目前來(lái)看，除非本屆政府突然下臺(tái)或世界經(jīng)濟(jì)大崩潰，開(kāi)發(fā)商贏的可能是零：⑴、從短期１－6月來(lái)看，市場(chǎng)受沖擊，主要是政策效應(yīng)導(dǎo)致短期觀望會(huì)使成交量會(huì)回落，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng)。⑵、到9、10月份，年內(nèi)最后的銷(xiāo)售季節(jié)，由于中央政策的不放松，整個(gè)市場(chǎng)需求仍舊未能改變，大量房地產(chǎn)項(xiàng)目集中上市價(jià)格大比拼，降價(jià)幅度可能超過(guò)30%的政策要求，極端樓盤(pán)可能半價(jià)銷(xiāo)售。⑶、到11、12月，有開(kāi)發(fā)商資金鏈出問(wèn)題，項(xiàng)目尋求資金的很多，中央將在年前出政策對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目或房地產(chǎn)商托底，在新年前，供給趨勢(shì)和房?jī)r(jià)基本可達(dá)到平衡，年末整體房?jī)r(jià)同比下降約30%。企業(yè)特點(diǎn)二季度三季度四季度大開(kāi)發(fā)商全國(guó)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，2009年和2010年集中拿地，資產(chǎn)負(fù)債率高因降價(jià)將對(duì)財(cái)務(wù)產(chǎn)生影響，對(duì)市場(chǎng)前景進(jìn)行觀望，銷(xiāo)售量下降，現(xiàn)金流下降明顯迫于無(wú)奈，進(jìn)行大幅降價(jià)銷(xiāo)售，追求現(xiàn)金流，并開(kāi)始出讓項(xiàng)目折價(jià)出售項(xiàng)目，尋求現(xiàn)金回籠，保證現(xiàn)金流不斷鏈，為年末的財(cái)務(wù)問(wèn)題尋求解決方案中、小開(kāi)發(fā)