從資金供給角度分析房價的長期走勢

從資金供給角度分析房價的長期走勢

1房地產(chǎn)泡沫攀升分析據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年人均住房價格水平增加了14.4%。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2005年第一季度，我國商品房平均銷售價格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8百分點。2006年前四個月，與2005年同月相比，全國居住消費價格指數(shù)分別為105.2、105.2、104.6、104.3。房價不斷攀升，許多中低收入階層的人士不能購買合意的住房，增大了居民的生活壓力和不滿意感，加大了兩極分化的程度，減少了整個社會消費者的福利水平。房地產(chǎn)的泡沫提高了工業(yè)和商業(yè)企業(yè)運營的成本，降低了企業(yè)的利潤,制約了企業(yè)的發(fā)展。如果房價繼續(xù)攀升，一旦泡沫破滅，有可能重蹈日本泡沫經(jīng)濟崩潰的后果，銀行不良資產(chǎn)大幅上升，失業(yè)率居高不下，經(jīng)濟陷入衰退之中。因此我們有必要分析房價上漲的原因并提出相應的政策建議。房價上漲是多種因素共同作用的結果，諸如城市化進程促使商品房需求增加、城市拆遷等被動性住房需求增加、建設成本上升、土地資源稀缺導致的地價上漲、過高的心理預期和投機炒作等等。但無論如何，房價的上升離不開資金的推動，大量的資金進入房地產(chǎn)市場才可能引起房價的上揚。本文試圖從資金供給角度來探討房價的持續(xù)攀升。2利率市場化對住房信貸管理的影響(1)M2/GDP持續(xù)走高是房價上漲的貨幣基礎改革開放以來，貨幣的超量發(fā)行集中體現(xiàn)在M2/GDP的比率居高不下，已經(jīng)高居全球之首。我國外貿(mào)依存度較高，而貿(mào)易產(chǎn)品的價格是由國際市場決定的。盡管目前石油和有色金屬價格暴漲，但仍不能完全吸收新增的貨幣。在這樣一種情況下，資金主要流向股市和房地產(chǎn)部門,從2001年6月到2005年底,股市持續(xù)低迷，使房地產(chǎn)業(yè)吸收超量發(fā)行的貨幣成為可能。2006年上半年，股市走出了長期下降的通道,資金流向股市和房市，出現(xiàn)了資金推動型的股價和房價上漲。(2）低利率的住房抵押貸款環(huán)境刺激了住房的各種需求我國在90年代中期普遍是福利分房，城市和農(nóng)村的分界線也較明顯，城市流動人口相對較少。自1997年實行住房消費信貸以來，住房貸款發(fā)展迅速。表1為1999～2005年我國的住房貸款量。2005年住房貸款量為1999年的12.48倍，遠遠超過同期GDP的增長率。根據(jù)國家統(tǒng)計局編制的景氣指數(shù)表明,人民銀行的連續(xù)降息（表2）,都帶來了持續(xù)18個月以上的國房景氣指數(shù)上升。中國現(xiàn)在利率一直是低利率市場，無論是購買自住房，還是房地產(chǎn)的投資和投機者，投資沖動強烈。2002年2月21日降息后，5年以上長期貸款的利率僅為5.76%，存在銀行的利率幾乎等于沒有，投資人在比較收益和成本后，自然傾向于投資房地產(chǎn)。盡管2004年10月29日將貸款利率提高了0.27個百分點,2005年3月17日，中國人民銀行發(fā)出《調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，取消了對個人住房貸款的利率優(yōu)惠，改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，同時銀行在執(zhí)行時，可以視借款人的信用狀況給予最多10%的優(yōu)惠。但此時人們已經(jīng)看到房地產(chǎn)的賺錢效應，紛紛將資金投向房地產(chǎn)，整個市場沉浸在賺錢的喜悅之中，溫和的宏觀調(diào)控對房價的快速上漲已無能為力了。低房貸利率在世界上一些國家也促進了房價的上升。據(jù)法國《費加羅報》報道，法國房貸利率近年來不斷降低，至2005年2月已降至20年來最低，其15年期房貸年利率僅為3.6%,在低房貸利率和通貨膨脹的雙重作用下,導致房價一路上揚。此外，住房貸款的首付比率過低，2005年3月以前一直實行最低20%的首付比率。過低的首付比率提高了公眾利用銀行貸款購買住房的能力，在方便居民住房消費的同時，也為投機者提供了可乘之機。(3）不規(guī)范的房地產(chǎn)信貸增強了投機者的購房能力(1)抵押登記不實住房抵押貸款，應建立在真實的房產(chǎn)抵押登記基礎上。但現(xiàn)實中，常出現(xiàn)抵押登記不實的現(xiàn)象。一般包括幾種造假手法：一種是整個交易都是虛構的，因此根本不存在真實的抵押物；另一種是交易過程中，抵押物的價值被高估，從而套取銀行貸款，再一種可能是交易真實存在，但出具的其他證明是假的，那么房產(chǎn)可以再繼續(xù)抵押或者轉(zhuǎn)賣。抵押登記不實的出現(xiàn)，使不能申請貸款的人騙取了銀行貸款，只能申請較小額貸款的人獲得了大額資金，無論采取何種形式的抵押登記不實，最終的貸款量超過了正常規(guī)定范圍內(nèi)的數(shù)量，借款人手中的資金增多，增強了投機者的購房能力，促進了房價的上漲。(2)利用他人的身份證首先在各地收購大批身份證，這些身份證可能是真實的，但身份證的所有者并不知情。此后，借款人偽造系列借款委托書表明身份證所有者委托他進行借款，而當事人再買通或者欺騙一家公證公司進行公證。然后再提供虛假的收入證明等資料，在交易過程中，利用評估公司高估房價，甚至有可能偽造虛假的交易合同，獲取銀行貸款。表面上看，是許多不同人的真實住房需求，其實背后是被一名投機者所操縱，形成虛假的住房需求，人為地增加了住房貸款量，抬高了房價，投機者也從上漲的房價中獲得高額回報。(4）人民幣升值引發(fā)外資的購房需求從國際環(huán)境來說，全球的錢都太多了，美聯(lián)儲保持了兩年多的低利率的政策，寬松的貨幣政策放出了很多的錢，這個錢的效應顯現(xiàn)，比如對沖基金的發(fā)展，有色金屬價格的沖高，中東和印度股市的上漲，都是資金寬松的結果。當然，國際熱錢的另一個好去處就是中國的房地產(chǎn)市場。世邦魏理仕一季度研究報告指出，2006年第一季度至少有5億美元投入到中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場。而另一公開消息則表明，2006年第一季度，中國FDI（外資直接投資）里大約有180億美元的資金來歷不明。從2005年7月21日起，我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富彈性的人民幣匯率機制。2005年7月21日19時，美元對人民幣交易價格調(diào)整為1美元兌8.11元人民幣。上述政策的出臺，增強了公眾對人民幣升值的預期，外資不斷以各種方式流入中國的房地產(chǎn)市場。假如人民幣升值，外資可以坐享人民幣升值帶來的收益，如果人民幣不升值，在外資的大量流入和貨幣供給的持續(xù)增加下，也會推動房地產(chǎn)業(yè)價格的上升，外資照樣可以從房價上升中獲取可觀的收益。外資不管是以直接投資的名義進來，還是風險投資的名義進來，還是股權投資的名義進來，他們都不是實際需求者，所以，他們當然希望從房價持續(xù)的上漲中獲利。中國的外匯儲備，從2001年以來增長迅速。截至2005年12月末，中國外匯儲備余額為8189億美元，同比增長34.3%，全年外匯儲備增加2089億美元。在溫家寶總理透露中國外匯儲備到2006年2月底已達8536億美元后，中國外匯管理部門4月5日證實，中國已經(jīng)超過日本成為世界頭號外匯儲備大國。2003年資本和金融項目差額為527.26億美元，2004年則升至1106.60億美元，相當于2003的兩倍多。2004年金融項目差額為1107.29億元，其中直接投資為531.31億美元，證券投資為196.90億美元，增長最迅速的是其他投資差額，為379.08億美元，而2003年這一數(shù)值為-58.81億美元，這說明未列入直接投資、證券投資和儲備資產(chǎn)項目的所有金融交易導致的外國資產(chǎn)的凈流入急劇增加。巨額的外資流入的目的何在？一通過直接投資利用中國低廉的勞動力，獲得更高的利潤，但我們看到，自1992年以來，外國直接投資來華已經(jīng)沒有什么障礙了，沒有必要通過其他投資的形式進入中國。二是通過投資中國的證券市場獲得收益，2004年確實比2003年的證券投資差額增加了80多億美元，這和QFII進入有一定的關系。除了直接投資和證券投資外，最有利可圖的就是房地產(chǎn)市場，因此可以認為其他投資差額的大幅增加是外資大量流入了中國的房地產(chǎn)市場。3提高住房供應結構，減少長期貸款(1）保持房地產(chǎn)相關政策的前后一致性2003年6月，中國人民銀行就出臺了121號文件，對貸款人購買二套或二套以上的住房做出限制。但在2003年8月出臺的《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》卻認為當前房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，供求矛盾突出，應促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。央行的121政策使房地產(chǎn)業(yè)大呼冬天來了，而18號文件的出臺則標志著房地產(chǎn)業(yè)的又一個明媚的春天的到來。試想如果在2003年國務院能夠支持央行出臺的政策，也許今天的房價不會如此之高。政策制定者應保持政策前后的一致性，兩政策的出臺相隔不到三個月，宏觀經(jīng)濟狀況能改變得如此之快嗎？巴曙松和陳華良（2005）構建了一個政府聲譽的模型，表明政府堅持自己的承諾，會提高政府的聲譽，政府承諾的可置信度將上升，政府在執(zhí)行承諾中的阻力將降低。中央政府要在相當長的一段時間內(nèi)保持政策的一致性，否則，政府政策的可信性將減弱，宏觀調(diào)控的力度將大打折扣。在現(xiàn)在房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)投資過熱的形勢下，政府的政策應以緊縮性的貨幣政策來平抑房價的上漲。(2）規(guī)范住房消費信貸(1)確定不同的首付比例平抑房價上漲要有針對性，既要打壓房地產(chǎn)的投機者，又要保護真正有購買需求的普通居民，如果一味地提高房貸利率，就是將真正的住房需求者和投機者統(tǒng)統(tǒng)打壓，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！秶鴦赵恨k公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》中明確規(guī)定：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低30%；但對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。該政策根據(jù)房地產(chǎn)的需求結構進行宏觀調(diào)控，既保護了中低收入的住房需求者，又抑制了過熱的投機需求，(2)提高大面積和多套住房的貸款利率美國經(jīng)過911以后的經(jīng)濟調(diào)整，物價水平保持穩(wěn)定，但美聯(lián)儲依然堅決加息，顯示主導美國貨幣政策的主導因素在悄然發(fā)生變化，其中一個重要的原因，就是美聯(lián)儲更加關注房地產(chǎn)的走勢。盡管美國總體物價水平穩(wěn)定，但房地產(chǎn)價格大幅攀升，使美聯(lián)儲擔心美國將陷入低物價水平下的“流動性資產(chǎn)泡沫”，擔心過于充足的流動性推動美國房地產(chǎn)泡沫持續(xù)形成和擴大。在國內(nèi)，房地產(chǎn)的價格也對貨幣政策中利率的影響呈加強之勢。為了不影響經(jīng)濟中其他部門的發(fā)展，考慮到中低收入者的承受能力，可實行有差別的房地產(chǎn)貸款利率。保持個人自用中小戶型房貸利率不變的前提下，提高大面積和多套住房的貸款利率。此外，還可對貸款期限進一步細化，提高長期貸款的利率水平。(3)抑制貸幣信貸過快增長中央銀行決定，自2006年7月5日，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此舉的目的主要是為了防止貨幣信貸總量過快增長，繼續(xù)引導商業(yè)銀行合理把握中長期貸款投放規(guī)模和節(jié)奏。從目前情況看，銀行體系增加流動性的因素仍然較多，商業(yè)銀行通過貸款擴張增加盈利的動機較強，各地擴大房地產(chǎn)投資的積極性也較高。雖然消費物價指數(shù)還比較低，但如果貨幣信貸繼續(xù)加快增長，可能使房價繼續(xù)走高。因此，上調(diào)法定存款準備金率，降低了貨幣乘數(shù)，在基礎貨幣不變的條件下，減少了貨幣供應量，有助于抑制過熱的房地產(chǎn)投機行為。(2）監(jiān)控和限制外資流入(1)對短期資本流入征收托賓稅國外比較有效的辦法是對短期資本流入征收托賓稅，托賓稅是1972年托賓提出的，主要指對所有與貨幣兌換有關的國內(nèi)證券和外匯即期交易征收稅率統(tǒng)一的國際稅。托賓稅將提高短期資本流入成本和交易成本，比如設定份額30%，如果有100萬元資金流入，那也只能用30萬元，另外70萬元不可用。托賓稅降低了外資在房地產(chǎn)上的收益，有助于抑制房價的過快上漲。但征收托賓稅也存在一些問題，諸如可能引起資本外逃，且征收的標準不易統(tǒng)一等等。(2)對于外商作為直接投資進入國內(nèi)房地產(chǎn)領域的政策，需要適當考慮，重新評估改革開放以來，我國一直強調(diào)吸引外資，其實外資是為了自己的利益才進來的，外資的目的不一定和國家的宏觀經(jīng)濟政策相一致，有時甚至會完全相反。況且國內(nèi)目前并不缺少資金，因此我們應對外資進入房地產(chǎn)領域的政策，需要適當考慮，重新評估。在最新公布的2005年中國國際收支報告中，國家外匯管理局提出將加強對外匯流入的監(jiān)測和管理，今年國家外匯管理局將重點監(jiān)測房地產(chǎn)領