房地產(chǎn)論文范文

PAGE5PAGE2學(xué)院.專業(yè)班級(jí).學(xué)院.專業(yè)班級(jí).姓名學(xué)號(hào).密封線期末考查《房地產(chǎn)營(yíng)銷》命題人簽名謝東風(fēng)適用專業(yè)及方向：工商管理（房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方向）層次：本科年級(jí)：09級(jí)限時(shí)：120分鐘考試形式：開(kāi)卷考場(chǎng)要求：筆試院長(zhǎng)（部）主任簽名題號(hào)一總分得分一、大作業(yè)（考查方式可以多樣）1．作業(yè)題目：XX房地產(chǎn)樓盤營(yíng)銷策劃方案2．作業(yè)用紙：A43．評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）格式規(guī)范10分（2）結(jié)構(gòu)完整30分（3）內(nèi)容詳實(shí)30分（4）創(chuàng)意獨(dú)特30分4．考查時(shí)間：2012年6月27日5．具體要求：（1）格式：封面大標(biāo)題小二黑體加粗其他小四宋體正文大標(biāo)題小三黑體加粗小標(biāo)題小四加粗其他小四宋體（2）結(jié)構(gòu)：封面目錄正文附屬資料（3）內(nèi)容：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)細(xì)分與定位產(chǎn)品策略價(jià)格策略渠道策略促銷策略（4）上交電子版和打印版目錄一.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析 3（1）地區(qū)生產(chǎn)總值 3（2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 3（3）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 3(4)房地產(chǎn)政策 4(5)新建商品住宅 4二.華標(biāo)品峰項(xiàng)目概況 5（1）智能家居智尊生活 5（2）環(huán)保豪宅開(kāi)啟居住新境界 5（3）尊尚生活盡享成熟禮遇 6（4）名優(yōu)企業(yè)復(fù)合地產(chǎn) 6三.華標(biāo)品峰周圍的配套設(shè)施 61社區(qū)配套 62.交通狀況 73.周圍環(huán)境 7四．華標(biāo)品峰SWOT分析 81.優(yōu)勢(shì)分析 82.劣勢(shì)分析 93機(jī)會(huì)分析 94.威脅分析 10五華標(biāo)品峰競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 10（一）馨潤(rùn)尚寓分析 10（二）保利天悅分析 11（三）珠江帝景分析 12六華標(biāo)品峰的市場(chǎng)細(xì)分和定位 14（1）收入變量 14（2）職業(yè)變量 14（3）年齡變量 15（4）用途變量 15七．產(chǎn)品策略 16（一）四戶型的共同優(yōu)勢(shì) 17(二).四戶型的個(gè)性特點(diǎn) 19(三）.戶型布局的裝修建議 20（四）.四戶型獨(dú)特的唯一優(yōu)勢(shì) 22八．價(jià)格策略 23(一）.樓層差價(jià) 25（二）.朝向差價(jià) 25九．渠道策略 26十．廣告策略 26（1）跨界營(yíng)銷 26（2）舉辦高爾夫球挑戰(zhàn)賽 27（3）雜志廣告 28華標(biāo)品峰房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案一.項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析（1）地區(qū)生產(chǎn)總值2012年第一季度廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)有所減緩，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2856億元，同比增長(zhǎng)了7.3%，增速比上年同期下降了3.9個(gè)百分點(diǎn)，降至2008年以來(lái)最低。（2）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2012年1月-2月廣州全市共完成固定資產(chǎn)投資293億元，同比增長(zhǎng)6.7%，漲幅較上年同期的1.2%上漲了7.9個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)投資126億元，同比增長(zhǎng)38.6%。（3）居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)2012年3月，廣州城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103.4，環(huán)比2月份上升了1.0個(gè)點(diǎn)，較2011年12月下降了1.1個(gè)點(diǎn)。今年一季度廣州市居民消費(fèi)價(jià)格水平漲幅明顯回落，低于全國(guó)的3.8%和廣東省的3.7%，在全國(guó)36個(gè)大中城市中排名第21位。通脹壓力有所緩解。進(jìn)入3月，節(jié)假日的影響逐漸減弱、勞動(dòng)力及原材料成本上升，使得3月CPI小幅攀升。(4)房地產(chǎn)政策1.未取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得參與任何形式的銷售活動(dòng)并收取費(fèi)用；2.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度制定商品房預(yù)售方案，并按照規(guī)定進(jìn)行備案；3.取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并且明碼標(biāo)價(jià)；4.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定以及商品房預(yù)售銷售商品房，廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；5.商品房預(yù)售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售款；6.各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真開(kāi)展自查自糾工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改。(5)新建商品住宅1、供給情況分析2012年1-2月，廣州新建住宅累計(jì)施工面積為4158萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了23.2%累計(jì)竣工面積為112萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了17.9%。2、新建商品住宅成交量分析2012年一季度全市新建商品住宅成交均價(jià)為13333元/平方米，同比下降了1.6%，環(huán)比下降了1.7%，全市住宅面積成交面積為107.3萬(wàn)平方米，同比下降了29.4%，環(huán)比下降了22.6%。2012年一季度，廣州新建商品住宅市場(chǎng)延續(xù)了上季度量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)，在持續(xù)的調(diào)控政策和春節(jié)淡季的雙重影響下，1月和2月的新建住宅供應(yīng)量有所減少，其中，1月份廣州成交面積較2011年1月份有大幅回落，同比下降56.5%，環(huán)比下降7.7%；2月份成交量繼續(xù)回落，達(dá)到了兩年來(lái)的新低，成交面積同比下降了45.8%，環(huán)比下降了20.5%。進(jìn)入3月，廣州新建住宅的成交量出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，成交面積同比上升了+56.6%，環(huán)比更是大漲了+97.4%。越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入促銷陣營(yíng)，促銷項(xiàng)目持續(xù)增多，供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)價(jià)格出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下調(diào)，加上首套房貸利率優(yōu)惠，使得3月成交量較2月翻了一番。盡管迎來(lái)了樓市的小陽(yáng)春，但一季度廣州新建住宅整體的銷售總量仍然偏低，多數(shù)潛在的購(gòu)房者依然抱有對(duì)價(jià)格的下行預(yù)期。二.華標(biāo)品峰項(xiàng)目概況華標(biāo)品峰是珠江廣場(chǎng)后的濱江東江景樓盤巨無(wú)霸。樓盤地塊江岸線較長(zhǎng)，7棟樓宇中6棟沿濱江東路一字排開(kāi)，望江視野開(kāi)闊。一期為5棟高層塔樓，其中4棟為31層一線望江樓宇，二期為2棟31層望江樓宇。樓盤首期推貨量有430多套單位，樓宇2梯4戶，4戶全為一線望江單位，為150平方米、210平方米和360平方米的大戶型單位。該樓盤所有單位為躍式設(shè)計(jì)，北向兩個(gè)單位望江景觀最好，廳和四個(gè)房間都望江。南側(cè)兩個(gè)單元也可以正望江，而且戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特。單元帶兩個(gè)外陽(yáng)臺(tái)，北向陽(yáng)臺(tái)望江，南向10多平方米的大陽(yáng)臺(tái)就采用上下兩層交錯(cuò)設(shè)計(jì)，使陽(yáng)臺(tái)的高度達(dá)到6米，形成空中花園。另外，單元還特意為主人房衛(wèi)生間設(shè)計(jì)圓弧形落地窗，安裝圓形按摩浴缸，成為觀景浴缸。三期“華標(biāo)品峰”為48層一品江景地標(biāo)大宅，緊鄰雙內(nèi)環(huán)出口，左鄰江灣大橋、右靠海印大橋，毗鄰大元帥府廣場(chǎng)，附近仲愷農(nóng)學(xué)院、中山大學(xué)、廣州美術(shù)學(xué)院、濱江第一幼兒園、濱江東小學(xué)、七十八中學(xué)等名校林立。無(wú)可復(fù)制的250-560平米寬廣豪宅，構(gòu)筑純大戶型豪宅領(lǐng)地。獨(dú)特的波浪型板式結(jié)構(gòu)，三梯兩戶，戶戶南北對(duì)流；45°面江盡享珠江的波瀾壯闊，遠(yuǎn)眺白云山，近觀二沙島，晚上更可收納珠江兩岸的璀璨燈火。（1）智能家居智尊生活全球領(lǐng)先的智能家居，開(kāi)啟智尊人居新時(shí)代。燈光、窗簾、熱水、空調(diào)、地?zé)帷ㄟ^(guò)電話或PC遠(yuǎn)距離調(diào)控，隨時(shí)隨地指揮生活；電子眼、智能紅外防盜、玻璃破碎報(bào)警、智能門禁管理……、高技術(shù)、立體化、多層次的監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)，全方位保障居住安全；智能家居的自動(dòng)檢測(cè)系統(tǒng)時(shí)刻對(duì)煤氣、用電、消防等進(jìn)行檢測(cè)，并與控制中心聯(lián)網(wǎng)，自動(dòng)報(bào)警，第一時(shí)間預(yù)約維修，徹底摒除安全隱患。（2）環(huán)保豪宅開(kāi)啟居住新境界世界頂級(jí)的智能電梯，恒溫、高速、平穩(wěn)，造價(jià)不菲的奢華配備在滿足尊貴體驗(yàn)的同時(shí)，自動(dòng)搜集轉(zhuǎn)化勢(shì)能，支持自身耗電需求；睿智的綠色中央空調(diào)系統(tǒng)，時(shí)刻提供新鮮健康的空氣，并自動(dòng)回收利用運(yùn)行產(chǎn)生的熱/冷能；直供水系統(tǒng)、頂級(jí)不銹鋼水管、智能換風(fēng)系統(tǒng)……品牌級(jí)環(huán)保建材,精挑細(xì)選，守護(hù)健康；先進(jìn)的聲學(xué)隔聲震板，樓板與面層之間鋪貼隔聲氈隔音層,隔音防震，滿足完全私密的享受空間。（3）尊尚生活盡享成熟禮遇精心配備的尊尚會(huì)所內(nèi)，恒溫泳池，東南亞風(fēng)情廊，兒童藝術(shù)中心，健身、舞蹈室，文化中心……應(yīng)有盡有，完美滿足您高雅生活所需；生機(jī)盎然、層次分明的立體綠化，從江畔開(kāi)始就一直蔓延，深入生活每個(gè)角落；加拿大高力物管公司的優(yōu)雅服務(wù)，兩個(gè)高爾夫后花園，讓尊寵生活靜候意想不到的禮遇！（4）名優(yōu)企業(yè)復(fù)合地產(chǎn)華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為龍頭，集物業(yè)管理、酒店經(jīng)營(yíng)管理、高爾夫旅游度假于一體共同發(fā)展的多元化現(xiàn)代大型企業(yè)。先后開(kāi)發(fā)了華苑大廈、潤(rùn)粵大廈、華標(biāo)廣場(chǎng)、華標(biāo)濤景灣和惠州、陽(yáng)江高爾夫度假村等多個(gè)知名大型項(xiàng)目。華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)總部設(shè)在廣州，旗下十余所公司遍布香港、珠海、汕頭、惠州、陽(yáng)江等地三.華標(biāo)品峰周圍的配套設(shè)施1．社區(qū)配套現(xiàn)代人選擇商品房的時(shí)候，對(duì)于小區(qū)及周圍的配套設(shè)施考慮較多，華表品峰在這方面做的比較好，在小區(qū)內(nèi)部，小區(qū)的綠化率達(dá)到了30%，綠化上面做足了功夫，并且在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置了若干個(gè)會(huì)所，以提供小區(qū)居民的業(yè)余休閑，豐富小區(qū)居民的業(yè)余愛(ài)好，業(yè)余生活，映襯小區(qū)開(kāi)發(fā)的原始初衷，提升小區(qū)的品味?？罩杏斡境?，游樂(lè)園，公園等設(shè)施一應(yīng)俱全。2.交通狀況在廣州的市民在選擇樓房的時(shí)候比較注重的一點(diǎn)就是交通狀況了，雖然在廣州這樣發(fā)達(dá)的城市，幾乎可以這樣說(shuō)沒(méi)有一處地方是車沒(méi)有辦法達(dá)到的，可是對(duì)于生活節(jié)奏相對(duì)來(lái)說(shuō)很快的人來(lái)說(shuō)，交通的便利性則是消費(fèi)者所關(guān)心的，越來(lái)越多的人不想將一天的大部分時(shí)間用于坐車，他們更希望的是能夠在最短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到目的地。該小區(qū)坐落的位置是海珠區(qū)濱江路東，周邊的交通可謂是四通八達(dá)，左鄰江灣大橋、右靠海印大橋。地鐵線路最近的只要走十幾分鐘就有一個(gè)市二宮的地鐵站，公交線路更是方便，在小區(qū)門口就有好多個(gè)公交車站，有石涌口站，濱江路站等，途徑線路包括11路，121線，121A線，131A線，131B線，182路，248路，8路。3.周圍環(huán)境小區(qū)會(huì)所，空中泳池學(xué)校濱江中路第一小學(xué)、石沖口幼兒園、廣州市第七十八中學(xué)、仲愷農(nóng)業(yè)工程學(xué)院、廣州城市職業(yè)學(xué)院、中山大學(xué)、廣州美術(shù)學(xué)院、濱江第一幼兒園、濱江東小學(xué)商場(chǎng)金惠超市，家樂(lè)福超市醫(yī)院廣州市海珠區(qū)第一人民醫(yī)院銀行中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、廣州市商業(yè)銀行、飲食海南城風(fēng)味酒家?jiàn)蕵?lè)大元帥府、孫中山大元帥府紀(jì)念館、海印公園其它OK便利店、7-11便利店、喜事多便利店、長(zhǎng)江濱江東綜合市場(chǎng)、廣州市糧食集團(tuán)8字連鎖店、中國(guó)移動(dòng)通訊四．華標(biāo)品峰SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)分析（1）交通便利。小區(qū)門口就有8路公交車巴士經(jīng)過(guò)，不用轉(zhuǎn)車可直達(dá)市區(qū)據(jù)大部分地方，并且做幾站車就可以直達(dá)眾多大型的商場(chǎng)，超市，娛樂(lè)中心。（2）配套齊全從休閑到娛樂(lè)，從醫(yī)療到保健，從生活到娛樂(lè)，每一處娛樂(lè)中心，每一處文化中心，每一個(gè)商業(yè)場(chǎng)所都是華標(biāo)品峰樓盤吸引人眼球的地方，在濱江路過(guò)乘船過(guò)珠江更是有廣州著名的北京路購(gòu)物街，步行不遠(yuǎn)便是另一條著名的古老的購(gòu)物街上下九?？梢哉f(shuō)此樓盤的地理位置是絕佳的。（3）價(jià)格優(yōu)惠。該樓盤的價(jià)格一般是在38000元~80000元以上/平方米的均價(jià)上面，對(duì)于一個(gè)高檔小區(qū)來(lái)說(shuō)，有是處于廣州市區(qū)環(huán)境地段，對(duì)于是中心土地資源緊缺的情況來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格在高檔住房里面還算是比較劃算的，38000元每平方米的房屋還是可以望見(jiàn)江景。（4）升值潛力大。目前的這個(gè)階段，能夠在廣州市中心擁有一套房子對(duì)于希望以投資為主的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)非常好的選擇，地處城市中心地段，繁華地段，從宏遠(yuǎn)的眼觀來(lái)看，對(duì)于廣州市區(qū)這個(gè)發(fā)展相對(duì)來(lái)說(shuō)飛快的城市來(lái)說(shuō)，雖然國(guó)家正在打擊房地產(chǎn)的房?jī)r(jià)，但是目前來(lái)說(shuō)，對(duì)于一線城市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，各種因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)只有上升的空間。升值潛力非常的大。（5）優(yōu)勢(shì)地段該樓盤處于廣州市海珠區(qū)濱江東，毗鄰繁華的老城區(qū)越秀區(qū)，荔灣區(qū)，靠近新興發(fā)展的天河區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的又是地段。周邊還相應(yīng)的有好多的樓盤。包括羅馬家園、合生帝景國(guó)際、佳兆業(yè)君匯上、源海域苑、力迅時(shí)光里、縱橫公寓、合生廣場(chǎng)、中海璟榕灣、保利天悅、君華天匯等。（6）環(huán)境優(yōu)美。由于2010年舉辦的亞運(yùn)會(huì)，政府對(duì)廣州市區(qū)的各個(gè)路段進(jìn)行了整改和修葺，特別是重點(diǎn)整修和裝飾了珠江旁邊的很多的公路、房屋，使得現(xiàn)在小區(qū)旁邊的道路非常的新而且漂亮，綠化非常的好，而且小區(qū)門前就是珠江，一道晚上便是燈火璀璨，住在小區(qū)的人們能夠欣賞到美麗的江景和沐浴于柔和的江風(fēng)中。（7)獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，該樓盤所有的單位都是躍式設(shè)計(jì)，能夠非常好的對(duì)房子進(jìn)行采光和盡可能大的觀看到珠江的美景。（8）華標(biāo)品峰集團(tuán)是專門建造高檔住宅的一個(gè)相對(duì)來(lái)書(shū)比較成熟的集團(tuán)，集團(tuán)內(nèi)部擁有很多的高素質(zhì)高水準(zhǔn)的設(shè)計(jì)師和營(yíng)銷人員，給了企業(yè)一個(gè)很好的內(nèi)部資源。（9）華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)是非常有實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)，近年來(lái)華標(biāo)集團(tuán)先后在廣州成功開(kāi)發(fā)了一系列高端的商住項(xiàng)目，花苑大廈，潤(rùn)粵大廈，以及天河的華標(biāo)廣場(chǎng)和濱江東的華標(biāo)濤景灣，以及我們現(xiàn)在講的華標(biāo)品峰豪宅，還在廣東的惠州市和陽(yáng)江市分別投資新建了兩個(gè)高爾夫度假村。2.劣勢(shì)分析（1）還有一些地方的環(huán)境不是很好，即使在這樣發(fā)達(dá)的城市區(qū)域還是會(huì)有存在許多的相對(duì)來(lái)說(shuō)環(huán)境不是很好的地方，比如在附近的仲愷農(nóng)業(yè)工程學(xué)院的附近，就存在這很多的小攤，這個(gè)對(duì)于一個(gè)高檔小區(qū)的形象來(lái)說(shuō)不是很搭配。（2）小區(qū)門口是一條公路，來(lái)往的車輛可能會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境，比如會(huì)產(chǎn)生噪音，汽車排放的尾氣可能也會(huì)影響小區(qū)周圍的環(huán)境，雖然小區(qū)的綠化很多，但是國(guó)家規(guī)定的綠化率最高是30%，華標(biāo)品峰的綠化率是25%，對(duì)于高檔小區(qū)來(lái)說(shuō)這個(gè)沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這樣的污染還是存在的。不可忽視。（3）雖然小區(qū)的房屋主要采用的是躍式建筑。盡量使得更多的樓層能夠觀看到江景，但是由于地理環(huán)境的因素，導(dǎo)致有一部分的樓房還是沒(méi)有能夠看到江景，毗鄰珠江是華標(biāo)品峰主要的賣點(diǎn)之一，這樣的結(jié)果可能導(dǎo)致不能觀看到珠江的房子的價(jià)格降低，減少了部分收入。（4）周邊已經(jīng)存在著很多的商品房與我們進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，包括羅馬家園、合生帝景國(guó)際、佳兆業(yè)君匯上、源海域苑、力迅時(shí)光里、縱橫公寓、合生廣場(chǎng)、中海璟榕灣、保利天悅、君華天匯等。加上我們的價(jià)錢相對(duì)于周圍的小區(qū)來(lái)說(shuō)較高，而且我們是處于剛剛起步，可能在與這些實(shí)力相對(duì)來(lái)說(shuō)比較強(qiáng)的地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。（5）總套數(shù)是344套，無(wú)法形成向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那樣子的規(guī)模效應(yīng)，可能對(duì)于后期的宣傳成本，廣告成本的分?jǐn)倎?lái)說(shuō)，想對(duì)較高，3．機(jī)會(huì)分析（1）廣州市海珠區(qū)的樓盤項(xiàng)目的市場(chǎng)仍然在處于上升期。（2）現(xiàn)在海珠區(qū)的樓盤雖然多，但是像華標(biāo)品峰這樣的高檔住宅卻是屈指可數(shù)的，華標(biāo)品峰可以滿足高檔消費(fèi)者對(duì)于優(yōu)質(zhì)生活的需求。（3）海珠區(qū)處于廣州市區(qū)繁華的地段，廣州政府的關(guān)注程度非常的高，對(duì)于項(xiàng)目的進(jìn)行起到了很大的推動(dòng)作用，就像是亞運(yùn)會(huì)過(guò)程中，政府則免費(fèi)的整修公路，為企業(yè)省了一大部分的錢。（4）珠江是廣州人必須知道的，就像是北京的長(zhǎng)城，很多來(lái)廣州的游客都可能會(huì)來(lái)珠江一游，這樣在無(wú)形之中給了企業(yè)一個(gè)免費(fèi)的宣傳機(jī)會(huì)。（5）海珠區(qū)人廣地缺，有很多的購(gòu)房需求，對(duì)于這個(gè)寸土寸金的地方來(lái)說(shuō)是有很大的銷售市場(chǎng)。4.威脅分析（1）對(duì)于剛剛進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的集團(tuán)來(lái)說(shuō)，存在這許多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。包括羅馬家園、合生帝景國(guó)際、佳兆業(yè)君匯上、源海域苑、力迅時(shí)光里、縱橫公寓、合生廣場(chǎng)、中海璟榕灣、保利天悅、君華天匯等。（2）產(chǎn)品的更新速度在加快，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力在增強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)壓力時(shí)時(shí)在加大。（3）強(qiáng)有力的優(yōu)勢(shì)策劃與推廣力量，會(huì)將劣勢(shì)、威脅化解至最低程度。（4）可能對(duì)于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，政府還要下達(dá)更加嚴(yán)厲的政策進(jìn)行打壓，這樣會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的威脅。五華標(biāo)品峰競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（一）馨潤(rùn)尚寓分析馨潤(rùn)尚寓位于海珠區(qū)東曉南路與盈豐路路口，即英豪花園內(nèi)，東曉南路東側(cè)、盈豐路南側(cè)。項(xiàng)目毗鄰廣州地鐵2號(hào)線東曉南站及即將開(kāi)通的廣佛線，進(jìn)一步突顯其交通區(qū)位價(jià)值。教育資源方面，著名的南武小學(xué)位于項(xiàng)目?jī)?nèi)，區(qū)內(nèi)更擁有10所省一級(jí)小學(xué)，周邊設(shè)有多所高級(jí)幼兒園、中學(xué)。項(xiàng)目位處生活便利成熟的海珠中心區(qū)，項(xiàng)目更自設(shè)大型商業(yè)配套。項(xiàng)目配備豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)，精選國(guó)際知名品牌家電。

小區(qū)為擁有約20多萬(wàn)㎡超大規(guī)劃的水景園林社區(qū)，區(qū)內(nèi)有空中花園泛會(huì)所，提供完善的休閑、健身設(shè)施。引入酒店式物管服務(wù)，24小時(shí)監(jiān)控嚴(yán)密保安系統(tǒng)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目由2棟32層高層電梯洋房組成，其中1—2層為商場(chǎng)，3層位架空層，4—32層為住宅。戶型有一房、兩房、三房等，面積包括34至100平方米，戶型設(shè)計(jì)靈活多變，將空間實(shí)用性發(fā)揮至最大化。占地面積：4134平方米總戶數(shù)：700戶專修情況：豪華裝修地鐵線路：2號(hào)線（東曉南）公交車：曉港灣總站①，途經(jīng)線路包括273路、882路等；英豪花園總站，曉港灣站，途經(jīng)線路：263、546、960、961，可直達(dá)。

地鐵：地鐵8號(hào)線東曉南站、南洲站。小區(qū)內(nèi)部：3樓空中園林泛會(huì)所、康體設(shè)施、3000㎡高級(jí)商場(chǎng)配套。學(xué)校：中山大學(xué)、廣州美院、廣東教育學(xué)院、中大附中、五中（省一級(jí)）、97中（省一級(jí)）、藍(lán)天中學(xué)、曉港灣小學(xué)、瑞寶小學(xué)、英豪小學(xué)、廣州大道南小學(xué)商場(chǎng)：百佳、好又多、蘇寧電器城（以上皆步行10分鐘即達(dá)）醫(yī)院：中山二院南院、珠江醫(yī)院、廣醫(yī)二院銀行：中國(guó)銀行（盈豐路）、建設(shè)銀行（江曉路）、農(nóng)業(yè)銀行（江曉路）、工商銀行（江泰路）飲食：金華安大酒樓、肯德基、江南大菜館、石崗漁村、順景大酒樓、麒勝大酒樓娛樂(lè)：瑞寶體育場(chǎng)（足球、羽毛球、乒乓球等），瑞寶花園燈光足球場(chǎng)、金碧大世界娛樂(lè)中心、金礦KTV、必愛(ài)歌KTV其它：瑞寶市場(chǎng)（江曉路）、曉港灣市場(chǎng)（曉港灣內(nèi)）、南洲花園市場(chǎng)（盈豐路）、海珠區(qū)政府、海珠客運(yùn)站、國(guó)際輕紡城、金海馬家私城、百安居家具中心（二）保利天悅分析保利天悅，為保利琶洲綜合體項(xiàng)目推出的江景豪宅產(chǎn)品。保利琶洲綜合體坐落于閱江東路琶洲塔公園旁。根據(jù)政府規(guī)劃，琶洲將與珠江新城、員村共建，成為廣州城市核心CBD。目前，琶洲已有多家500強(qiáng)總部進(jìn)駐，香格里拉、威斯丁、皇冠假日、朗豪等國(guó)際級(jí)五星級(jí)酒店也先后落成。在珠江新城開(kāi)發(fā)建設(shè)已近尾聲之際，琶洲將作為國(guó)際會(huì)展中心和世界500強(qiáng)總部基地，成為廣州市政建設(shè)的下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

作為廣州城市核心去規(guī)模最大的綜合體項(xiàng)目，保利琶洲綜合體擁有琶洲CBD地標(biāo)寫(xiě)字樓、世界500強(qiáng)總部寫(xiě)字樓群、廣州中心區(qū)首家超五星級(jí)洲際旗艦店、雙地鐵上蓋的超大型購(gòu)物中心、國(guó)際時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街等豐富業(yè)態(tài)，形成聚居都市感與時(shí)尚感的CBD綜合體效應(yīng)。

（1）保利琶洲綜合體及保利天悅江景豪宅，擁享4號(hào)線與8號(hào)線雙地鐵上蓋的交通優(yōu)勢(shì)，緊鄰科韻路、新港路、閱江路、新滘路四大干線，未來(lái)項(xiàng)目還內(nèi)部將建成過(guò)江隧道，可快速通達(dá)珠江新城、天河北、白云機(jī)場(chǎng)、廣州南站等重要區(qū)域。

（2）作為185萬(wàn)㎡綜合體中的首發(fā)江景豪宅項(xiàng)目，總建筑面積近60萬(wàn)平米的保利天悅，是廣州現(xiàn)有最大的江景豪宅社區(qū)。項(xiàng)目北臨1.5公里CBD江岸線，盡攬從中信廣場(chǎng)延伸至廣州塔的8公里城市中軸景觀，縱觀二沙島到琶洲的10公里珠江勝景。光影交錯(cuò)，形成“一江璀璨”的優(yōu)約景觀格局。

(3)保利天悅項(xiàng)目緊鄰30萬(wàn)平米的琶洲塔濱江公園。琶洲塔公園作為政府著力打造的CBD中央公園，無(wú)論是在占地面積，還是景觀資源方面，都全面超越珠江公園，更令保利天悅實(shí)現(xiàn)江景豪宅與CBD公園豪宅的雙重價(jià)值疊加。項(xiàng)目自身?yè)碛?5萬(wàn)㎡的中心大園林，是廣州所有CBD項(xiàng)目中占地面積最大的園林景觀。整個(gè)項(xiàng)目首層架空8米，既能使園林連成一片，又能體現(xiàn)出豪宅的尊貴感。在功能服務(wù)方面，由三大功能會(huì)所組成的天悅會(huì)將為業(yè)主提供國(guó)際頂級(jí)的會(huì)所服務(wù)。

（4）保利天悅均以舒適大戶型為主，首推18層一線臨江豪宅產(chǎn)品。整個(gè)項(xiàng)目由締博建筑師事務(wù)所私人有限公司、中國(guó)設(shè)計(jì)界的領(lǐng)軍人物邱德光、香港高端豪宅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)公司GIL、貝爾高林國(guó)際（新加坡）私人有限公司等國(guó)際頂尖團(tuán)隊(duì)合力打造。為配合豪裝的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，裝修用材上也使用一系列世界一線名牌的石材、潔具、廚具、電器、部分家裝等，給尊貴住戶以最豪華的居住體驗(yàn)，令保利天悅成為保利地產(chǎn)在城市豪宅領(lǐng)域的登峰之作。占地面積：750000平方米總建筑面積:1850000平方米樓層狀況：保利天悅由18-43層塔樓組成，是集五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫(xiě)字樓群、江景豪宅、高級(jí)公寓、大型購(gòu)物中心及國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街為一體的廣州首個(gè)百萬(wàn)平方米城市綜合體項(xiàng)目。地鐵線路：4號(hào)線（萬(wàn)勝圍）8號(hào)線（琶洲）交通狀況：4號(hào)線和8號(hào)線雙地鐵交匯，11條公交線路經(jīng)過(guò)（137路、229路、262路、564路、139路、583路、大學(xué)城3線、507路、461路、505路、20路），琶洲科韻路、新港路、閱江路、琶洲大橋等交通干道交匯樓巴：公交車：

11條公交線路：137路、229路、262路、564路、139路、583路、大學(xué)城3線、507路、461路、505路、20路地鐵：4號(hào)線萬(wàn)勝圍站、8號(hào)線琶洲站、萬(wàn)勝圍站小區(qū)內(nèi)部：廣州中心區(qū)首家洲際酒店，雙地鐵上蓋的超大型購(gòu)物中心，國(guó)際時(shí)尚風(fēng)情商業(yè)街，香格里拉、威斯丁、皇冠假日、朗豪等國(guó)際級(jí)五星級(jí)酒店以及由三大功能會(huì)所組成的天悅會(huì)。另設(shè)有九年一貫制學(xué)校和幼兒園。學(xué)校：項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)有九年一貫制學(xué)校、幼兒園，周邊有珠江小學(xué)、赤崗小學(xué)、赤崗中學(xué)商場(chǎng)：未來(lái)項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃有商業(yè)街、超大型購(gòu)物中心、星級(jí)酒店醫(yī)院：海軍421醫(yī)院、廣東省第二人民醫(yī)院銀行：中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)商銀行飲食娛樂(lè)：愛(ài)弗羅意大利餐廳、金佳利酒家、吃得樂(lè)食府娛樂(lè)會(huì)展中心碼頭。琶洲塔公園、濱江綠化公園、黃埔古港文化公園景區(qū)（三）珠江帝景分析（1）珠江帝景位于廣州新城市中軸線與廣州橫軸珠江交匯處、城市綠化生態(tài)軸線的核心區(qū)域，65萬(wàn)平方米超大型歐陸經(jīng)典生活社區(qū)。左擁11萬(wàn)平方米中軸線廣場(chǎng)——赤崗塔廣場(chǎng)、觀光塔，右鄰廣交會(huì)新址琶州會(huì)展中心，與CBD珠江新城中央廣場(chǎng)、海心沙市民廣場(chǎng)隔江相望，獨(dú)享未來(lái)CBD核心位置，商務(wù)生活便利、升值潛力無(wú)限。（2）珠江帝景三面環(huán)水，北傍珠江，東鄰黃埔涌，坐享2公里沿江翠堤，擁覽市區(qū)最開(kāi)闊壯麗的江景。區(qū)內(nèi)獨(dú)擁由香港貝爾高林設(shè)計(jì)公司精心打造的十大歐式經(jīng)典庭院，

2.5萬(wàn)平方米中央湖景區(qū)，自然之美與藝術(shù)之美完美融合。珠江帝景擁有廣州首個(gè)超大型酒店式豪華會(huì)所，投資逾2億元，占地面積逾3萬(wàn)平方米，會(huì)所設(shè)施齊備完善，包括大型室內(nèi)恒溫泳池、中西餐廳、健身房、藝術(shù)展廊、商務(wù)中心、康體設(shè)施等。區(qū)內(nèi)特設(shè)尊貴服務(wù)中心，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候、全方位的尊貴服務(wù)，為業(yè)主解決在生活上所遇到的從家政、文體、教育到商務(wù)的一切問(wèn)題，給業(yè)主如沐春風(fēng)的貼心感受。社區(qū)特設(shè)多條屋村巴士，并有地鐵及數(shù)條公交線車途經(jīng)小區(qū)，暢通市內(nèi)各繁華路段出入便捷無(wú)比。（3）珠江帝景，新城市中軸線和橫軸珠江核心交匯處65萬(wàn)平方米。東鄰廣交會(huì)新址琶洲國(guó)際會(huì)展中心；西接11萬(wàn)平方米中軸線廣場(chǎng)——赤崗塔廣場(chǎng)占17.91公頃，總投資額達(dá)15萬(wàn)億元的“南粵明珠”城市觀光塔廣場(chǎng)；北傍珠江，與即將建成的廣州CBD珠江新城廣場(chǎng)海心沙市民廣場(chǎng)隔江相望.（4）珠江帝景，市區(qū)65萬(wàn)平方米的蔚藍(lán)色陸經(jīng)典豪宅社區(qū)，首期三大組團(tuán)全面落成：

◎倚泓聽(tīng)濤——倚泓

軒：倚泓軒是珠江帝景最富成熟浪漫氣息的組團(tuán)，現(xiàn)已全部體售罄。位于珠江三角匯合帶，至闊江景，無(wú)出其右，五大歐洲風(fēng)情園林?！驉?ài)琴心殿——賞湖軒：賞湖軒為珠江帝景景觀最佳，最為豪華的組團(tuán)之一，被譽(yù)為“湖畔生活殿堂”。社區(qū)最核心位置，近攬愛(ài)五湖，歐洲風(fēng)情園林，遠(yuǎn)眺珠江黃埔涌，三重美景環(huán)繞，歐陸皇庭裝修?！虬屠栌∠蟆獝倽帲簮倽帪橹榻劬白罡滑F(xiàn)代時(shí)尚氣息的組團(tuán)，被譽(yù)為“源自巴黎的美麗傳奇”。位于“小珠江”黃埔涌畔，南倚黃埔涌堤岸旖旎風(fēng)光，意大利別墅式庭院景觀，首層為歐陸風(fēng)情觀光商業(yè)街（5）珠江帝景三重美：1.沿江翠堤：全長(zhǎng)2公里，江風(fēng)習(xí)習(xí)，御覽市區(qū)最開(kāi)闊壯麗的珠江秀色2.愛(ài)琴湖景區(qū)：占地逾2.5萬(wàn)平方米，市區(qū)至大規(guī)模的社區(qū)中央湖，堤岸楊柳拂風(fēng)，湖中小島，涼亭……3.十大歐陸經(jīng)典庭院：世界級(jí)園林大師力作，濃縮歐陸各國(guó)園林藝術(shù)精華‘威尼斯水景庭院風(fēng)情萬(wàn)種，古羅馬庭院富麗典雅，地中海式庭院高貴神秘……占地面積：650000平方米總建筑面積：870000平方米總戶數(shù)：7000戶裝修情況：豪華裝修地鐵線路：3號(hào)線（客村）8號(hào)線（赤崗）公交線路：赤崗東站、赤崗總站，途經(jīng)線路包括131路B線、20路、131路A線小區(qū)內(nèi)部:歐洲風(fēng)情觀光商業(yè)街、乒乓球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)時(shí)尚健身館、酒店式豪華會(huì)所、籃球場(chǎng)、閱覽室學(xué)校：赤崗中學(xué)、赤崗小學(xué)、赤崗東小學(xué)、海珠區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)珠江帝景分校、中英雙語(yǔ)幼兒園、粵信廣場(chǎng)幼兒園商場(chǎng)：百惠誠(chéng)百貨商場(chǎng)、養(yǎng)和堂藥業(yè)連鎖、家樂(lè)福超市、二天堂藥房、客村好又多超市、宏城超市、麗影商業(yè)城醫(yī)院：一七七醫(yī)院、省中醫(yī)院飲食娛樂(lè):天然居海鮮酒家、圣軒酒家、稻香海鮮火鍋酒家。新一族、東方平衡保健中心、一線江景銀行：中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行六華標(biāo)品峰的市場(chǎng)細(xì)分和定位房地產(chǎn)市場(chǎng)也屬于消費(fèi)品市場(chǎng)，但有不同于一般的消費(fèi)品，它具有投資額大，使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此，我們?cè)诖_定細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)這一特殊的消費(fèi)品特點(diǎn)進(jìn)行選擇，我們根據(jù)華標(biāo)品峰的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)考慮以下幾個(gè)方面來(lái)考慮。（1）收入變量利用收入變量來(lái)細(xì)分市場(chǎng)，這在產(chǎn)品的營(yíng)銷中是經(jīng)常使用的，特別是針對(duì)于我們的房地產(chǎn)行業(yè)，單一的使用收入這一變量是難以界定細(xì)分市場(chǎng)的，但是對(duì)于房地產(chǎn)而言，收入的多少直接決定了對(duì)于房子的購(gòu)買能力。（2）職業(yè)變量人們工資收入水平取決于她們所從事的職業(yè)，以職業(yè)劃分作為市場(chǎng)細(xì)分的一個(gè)變量，對(duì)于研究和分析消費(fèi)者市場(chǎng)的分布情況是非常有幫助的。（3）年齡變量目前，在我們廣州地區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是處于非常繁盛的階段，雖然中老年人口正在逐年的增長(zhǎng)，但是城市的主要?jiǎng)趧?dòng)力還是那些中青年的時(shí)代，并且很多的人口都是從世界各地匯聚過(guò)來(lái)的優(yōu)秀的人才，抽樣調(diào)查顯示，廣州市區(qū)的主要購(gòu)房者是中青年，年齡在30-50歲之間的占到了大概是80%。（4）用途變量不同的消費(fèi)群體對(duì)購(gòu)房的目的，要求和用途是不相同的，改善居住條件和環(huán)境是主要的因素，但不是唯一的因素。許多的消費(fèi)者購(gòu)房是為了投資，投資者中有些是為了保值，雖然目前國(guó)家出臺(tái)了很多的政策，比如說(shuō)限購(gòu)令就是為了防止投資者炒房，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上升的趨勢(shì)，但是從目前的情況來(lái)講，一些富豪還是會(huì)將自己的一部分錢用于房地產(chǎn)的投資活動(dòng)。 廣州市居民購(gòu)房因素的重視程度 重要排序因素比例（%）1價(jià)格70.232地段65.123樓宇素質(zhì)55.104交通47.625配套設(shè)施45.306小區(qū)環(huán)境34.327付款方式26.818樓層13.019物業(yè)管理費(fèi)高低12.33從該表可以看出，廣州市區(qū)的購(gòu)房考慮因素主要還是價(jià)格的因素，而且對(duì)于地段的要求還是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較看重的。而且在對(duì)于廣州的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，在天河區(qū)、海珠區(qū)、越秀區(qū)一般的商品住房都是要一兩萬(wàn)塊錢以上的，如果是高檔住房更是不是這個(gè)價(jià)格。廣州市區(qū)一般人能夠承受的價(jià)格是5000-8000元每平方米。通過(guò)對(duì)目前的購(gòu)房者進(jìn)行了調(diào)查我們得到，具有供樓能力的人群集中在高中收入的階層，低收入的人群是不具備供樓能力，具體分析如下：1.年輕的中等收入，一般收入在1000-3000元，他們往往受過(guò)良好的教育，思想新潮，興趣廣泛，喜愛(ài)新潮事物，但是社會(huì)閱歷短淺，經(jīng)歷能力不強(qiáng)，這一部分的主要對(duì)于是租房住的比較多。2.中年的中等收入者，是一個(gè)比較廣闊的層面，多屬于夾心的工薪階層，上有老下有小，具有迫切的購(gòu)房需求，但是卻往往力不從心。3.老年的中等收入者，隨著社會(huì)人口的老齡化，這部分階層的消費(fèi)者也日益增多，他們已無(wú)后顧之憂，也愿意將多年的積蓄勇于購(gòu)房置業(yè)，改善住房環(huán)境和條件。頤養(yǎng)天年，但由于多年養(yǎng)成的節(jié)儉的習(xí)慣，她們的購(gòu)買行為趨于保守。4.年輕的高收入者，這個(gè)層面的人數(shù)很少，一般是成功的創(chuàng)業(yè)者，外資企業(yè)的中高級(jí)管理者，律師，醫(yī)生，文藝人員，他們具有較強(qiáng)的購(gòu)房能力。而且受過(guò)高等的教育，平時(shí)工作繁忙，對(duì)住房的要求非常的高，希望房子的環(huán)境要好。追求高品質(zhì)的生活。5.中年的高收入者，包括企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理、高級(jí)管理人員、老板、金融家、包工頭、演員、藝人、作家等。這些人已經(jīng)成為了社會(huì)中堅(jiān)階層，他們的收入高，地位高，風(fēng)險(xiǎn)壓力也高，在廣州這個(gè)發(fā)達(dá)的城市來(lái)說(shuō)，這樣的人群相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較多的，他們對(duì)于生活的質(zhì)量要求非常的高，由于他們生活品質(zhì)的提高，對(duì)于住房的要求非常的高，喜歡追求高品質(zhì)的生活。對(duì)于住房他們從來(lái)不考慮價(jià)錢，只要是符合自己身份，自己喜歡的便會(huì)很容易就購(gòu)買。還有一些富豪他們是專門買房子進(jìn)行升值，主要是為了炒房子的。6.老年的高收入者，這些人也是極為少數(shù)的，中國(guó)社會(huì)步入高收入的時(shí)間很短，層面也很窄，現(xiàn)在的退休老人，即使過(guò)去地位很高，其收入也微不足道。只有一些退休的企業(yè)家，老作家，老藝人，老畫(huà)家是高收入者。但他們也大多已經(jīng)擁有了上好的居所。一般情況下無(wú)需添置新房。通過(guò)上面的分析，我們將華標(biāo)品峰的目標(biāo)市場(chǎng)定位為后三種的人群，主要是資產(chǎn)在1000萬(wàn)以上的企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理、高級(jí)管理人員、老板、金融家、包工頭、演員、藝人、作家等。注重生活品位的人群。七．產(chǎn)品策略華標(biāo)品峰的主要的目標(biāo)客戶是在社會(huì)上擁有一定的社會(huì)地位的廣州乃至全國(guó)各地的富豪，樓房打造的主要的賣點(diǎn)就是豪華奢侈的商品房。因此，本樓盤主要采用的全部都是四房?jī)蓮d的形式，主要是采用的4房2廳4衛(wèi)1花園2陽(yáng)臺(tái)、4房2廳2衛(wèi)1花園2陽(yáng)臺(tái)、4房2廳3衛(wèi)1花園1陽(yáng)臺(tái)、4房2廳。為什么采用這樣的設(shè)計(jì)，主要考慮的因素是：（一）四戶型的共同優(yōu)勢(shì)：（1）天地方圓，負(fù)陰抱陽(yáng)早在古代，人們就懂得把“天地方圓”涵蓋陰陽(yáng)的概念，引入到建筑當(dāng)中，令宅居更顯祥和?！叭A標(biāo)品峰”即將推出的建筑單位，設(shè)計(jì)上都具備了陰陽(yáng)結(jié)合的互動(dòng)元素，A、B棟四個(gè)戶型，除了B01套間的陽(yáng)臺(tái)弧形構(gòu)造不算很突出之外，其余三個(gè)單位臥室內(nèi)，都有一扇或兩扇圓弧型的落地玻璃墻，形成單位結(jié)構(gòu)的方圓互動(dòng)，將帶來(lái)負(fù)陰抱陽(yáng)的良性氣場(chǎng)效應(yīng)。圓弧構(gòu)造多處于東北向的主臥室方位，與八白財(cái)星重合，寓意住家的財(cái)路視覺(jué)將更為寬廣。對(duì)于方圓皆有的建筑空間，在裝飾選料上，則需更注意陰陽(yáng)互補(bǔ)的合理搭配，以求做到方圓有度、深淺俱備。若打算在弧型位置放置桌椅，則選擇正方型或等邊多角型的桌面最為合適；而在窗簾的選配上，應(yīng)該同時(shí)配備深淺兩種顏色的窗簾或窗紗，及時(shí)轉(zhuǎn)換以利襯托和諧氣場(chǎng)。

（2）紫氣東來(lái)，受之從容傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)十分重視觀察氣口，顧名思義，氣口就是納氣之口。一間房子氣口所處的方位，對(duì)區(qū)內(nèi)氣場(chǎng)影響重大，因?yàn)樗瓤梢允巧鷼獾脑慈?，也可以是污染的禍根?？v觀“華標(biāo)品峰”四個(gè)戶型，氣口都集中在朝向東北的望江方位，而那恰恰是片區(qū)內(nèi)健康生氣匯集的最理想方向，因?yàn)榕彽臇|山湖公園與二沙島兩大綠化區(qū)，都集中在樓盤的東北向位置。樓盤的匠心設(shè)計(jì)，使其所有戶型的氣口，都指向這個(gè)健康生氣的泉源方位，形成戶戶紫氣東來(lái)的吉祥氣象。呈45度傾斜的建筑立面，有效阻隔氣流納入速度的同時(shí)，也避免了季候風(fēng)對(duì)室內(nèi)穩(wěn)定氣場(chǎng)的正面干擾，令生氣受之從容。古《經(jīng)》有曰：“氣界水則止，行之使有止”，指的是水能起到交融截留生氣的作用，如果適時(shí)在大廳、餐廳等生氣貫通之處，于有利方位擺缸養(yǎng)魚(yú)，將收到更佳的藏風(fēng)聚氣效果。（3）迂回對(duì)流，迎來(lái)送往按現(xiàn)代風(fēng)水要求，能令健康生氣環(huán)繞家居，形成迂回對(duì)流的生態(tài)住宅，才算是符合好風(fēng)水標(biāo)準(zhǔn)的建筑。所以光有吸納健康生氣的氣口還不足夠，住宅還必須具備形成生氣自動(dòng)對(duì)流、通風(fēng)面又相對(duì)較小的換氣之口，形成完整的生態(tài)氣道?！叭A標(biāo)品峰”的四個(gè)戶型設(shè)計(jì)，都同時(shí)符合生態(tài)氣道配置的要求，這四個(gè)戶型都連帶有空中花園，或連片面南的通風(fēng)窗臺(tái)，這些通風(fēng)面略遜的透氣空間，形成了該戶單位的換氣口，而且四個(gè)戶型都呈多邊構(gòu)造，令納氣與換氣的方位完全被錯(cuò)開(kāi)，既避免形成對(duì)沖的散氣格局，也令曲折迂回進(jìn)出的生氣有效停留，達(dá)到藏風(fēng)聚氣的效果。更難得的是，換氣口都處于朝南的方位，這邊小口送春風(fēng)，那邊大口納生氣，迎來(lái)送往的生態(tài)對(duì)流氣場(chǎng)就此形成。當(dāng)然，受季節(jié)性限制，這種雙向的生氣對(duì)流不能保持常態(tài)，根據(jù)“大氣隨風(fēng)，小氣從水”的氣流特性，可以在空中花園內(nèi)圍池養(yǎng)魚(yú)或栽種植物保持水氣，以水引氣動(dòng)的方式增加生態(tài)流動(dòng)的幾率。（4）玄關(guān)一竅，私密聚氣“玄關(guān)一竅”簡(jiǎn)稱玄關(guān)。受堪輿學(xué)影響，舊時(shí)大宅在進(jìn)門處都設(shè)有玄關(guān)，又稱“風(fēng)水墻”，目的既為有效遮擋煞氣、緩沖戶外氣流的進(jìn)入速度，同時(shí)又起到保護(hù)私隱的作用。“華標(biāo)品峰”的四個(gè)戶型結(jié)構(gòu)，其中一個(gè)共性的優(yōu)點(diǎn)，就是大門處的方位都有玄關(guān)的風(fēng)水墻，房屋內(nèi)貌深藏不露，這無(wú)論對(duì)住宅私密氣場(chǎng)形成，以及藏風(fēng)聚氣都起到良好的促進(jìn)作用。（5）陰陽(yáng)互補(bǔ)，動(dòng)靜相宜宇宙萬(wàn)物都離不開(kāi)陰陽(yáng)的有機(jī)結(jié)合，住宅也不例外。住宅按照使用功能，可以根據(jù)動(dòng)靜原則，將使用區(qū)間分為陰陽(yáng)兩個(gè)界面，將相對(duì)動(dòng)態(tài)的客廳、廚廁、餐廳劃化為陽(yáng)面，把相對(duì)靜態(tài)的臥室、書(shū)房劃為陰面。從戶型圖上可清晰看到，“華標(biāo)品峰”A、B棟的四個(gè)戶型功能區(qū)布局，從入門依次排列都是：客廳、臥室、廚廁、餐廳、書(shū)房、臥室，動(dòng)靜區(qū)域有如梅花間竹，井然有序地相間分布，充分體現(xiàn)了陰陽(yáng)互補(bǔ)互現(xiàn)，動(dòng)靜相得相宜的和諧美。而在動(dòng)靜結(jié)合的基礎(chǔ)下，又展現(xiàn)出大廳與臥室、廚房與廁所等，各個(gè)功能有別又互相依托的小層面，正所謂“陰陽(yáng)之中藏陰陽(yáng)”。室內(nèi)裝修可以順著陰陽(yáng)互動(dòng)的主基調(diào)，例如在色彩格調(diào)上，適當(dāng)以冷暖、深淺色澤相間互補(bǔ)調(diào)。（6）廳主依存，財(cái)官互利客廳，是家庭中用于交際與會(huì)客的地方，風(fēng)水學(xué)認(rèn)為，客廳是一個(gè)家庭事業(yè)與支柱的映射?？蛷d氣場(chǎng)屬金，金性堂皇，所以客廳不但要求規(guī)整無(wú)缺、氣流通暢、光線充足，而且更要顯得堂皇大氣，這樣，事業(yè)運(yùn)程才會(huì)有廣闊亮麗的前景?！叭A標(biāo)品峰”四個(gè)戶型的大廳格局，無(wú)一不是間隔方正、通風(fēng)采光充沛，十分符合作為客廳的氣場(chǎng)要求。對(duì)臥室間隔方面，四個(gè)戶型作為主臥室功能的區(qū)間，面積上都大于其余的臥室，做到主次分明。臥室氣場(chǎng)屬土，與財(cái)氣相通的屬性特征，令臥室往往成為住宅內(nèi)財(cái)氣最旺的區(qū)域。風(fēng)水學(xué)對(duì)主臥室非常重視，主人房布局的優(yōu)劣，成為家庭感情財(cái)運(yùn)趨向的重要象征。而“華標(biāo)品峰”四個(gè)戶型的布局，有一個(gè)獨(dú)特的風(fēng)水優(yōu)勢(shì)，就是主人房都緊挨客廳而建。廳主依存，這在五行上形成了土金相生、財(cái)官互利的氣場(chǎng)格局。（7）廚廁不通，水火共容鑒于水源與管道的分布，現(xiàn)代住宅往往習(xí)慣把廚房與廁所放在同一個(gè)區(qū)域，只用墻體隔開(kāi)，但卻一門相通。其實(shí)廚房屬火，廁所屬水，兩者的氣場(chǎng)特征互相沖撞。而“華標(biāo)品峰”的四個(gè)戶型設(shè)計(jì)，都巧妙地將廚房與廁所獨(dú)立開(kāi)來(lái)，形態(tài)上雖緊密相依，門戶卻完全錯(cuò)開(kāi)，互不相通對(duì)接，形成水火共容的健康風(fēng)水格局。(二).四戶型的個(gè)性特點(diǎn)(1)小明堂，大功用明堂，即位于宅前的一片空曠地帶，集緩沖與匯聚功能于一身，主要作用是匯集生氣活流、以及保護(hù)宅內(nèi)的風(fēng)水穩(wěn)定以利藏風(fēng)聚氣。現(xiàn)代住宅樓房居多，具備明堂的住宅已很罕有，而“華標(biāo)品峰”A01與B01兩棟單位，大門入口倚角處，先有一片小空間，然后才登堂入室。不要小看這稱為“內(nèi)明堂”的方寸之地，它作為入室的人流或氣流聚散的緩沖帶，有效保護(hù)了單元內(nèi)氣場(chǎng)的穩(wěn)定過(guò)渡。(2)青龍門，添吉慶古代的人對(duì)外部環(huán)境很依賴，喜歡把大門安在能直接吸納到和煦清風(fēng)的東南位，俗稱“青龍門”，代表喜慶、吉祥?！叭A標(biāo)品峰”A02、B02兩棟單元的大門，按軸心方位推算，正屬于開(kāi)在東南方的“青龍門”，吉利的開(kāi)門方位，令單元平添一片喜慶氣氛。(3)闊餐廳，增食祿“華標(biāo)品峰”A01、B01兩棟單元，有一處十分吸引眼球的戶型布局，餐廳規(guī)劃得相當(dāng)寬闊，而且通往餐廳的門戶眾多。從風(fēng)水角度，這是一種吉祥的體現(xiàn)，餐廳是一個(gè)家庭歡聚、飲食的地方，要求面積越大、環(huán)境越舒適為理想。因?yàn)椤皳h食”即求財(cái)?shù)囊馑?，餐廳越大、門戶越多，象征求財(cái)門路越廣，求財(cái)就越容易。(4)文昌道，利書(shū)途風(fēng)水稱通往書(shū)房的走廊為“文昌道”。走廊具有聚氣通風(fēng)的功能，越深長(zhǎng)就越聚風(fēng)，書(shū)房與走廊的五行性質(zhì)屬木，相通的屬性令“文昌道”成為書(shū)房的生氣灌輸帶。“華標(biāo)品峰”A02與B02兩套單元，就存在著這樣一條奇特的“文昌道”，由于單元區(qū)間規(guī)劃的特殊性，自大門左轉(zhuǎn)一直往南，恰好形成一條曲折狹長(zhǎng)的走廊通道，直通到南邊的書(shū)房，源源生氣從東北方的氣口進(jìn)入后，順著這條輸送帶，蜿蜒地向書(shū)房灌送生氣，書(shū)房?jī)?nèi)陽(yáng)臺(tái)的換氣口，使新鮮空氣的迎來(lái)送往更加順暢，書(shū)房愈加木性通明，令人大腦養(yǎng)分充足，思維自然更加敏捷活躍。

(三）.戶型布局的裝修建議（1）整體，完美之始傳統(tǒng)風(fēng)水，對(duì)住宅區(qū)間的總體外貌是否規(guī)整很重視，認(rèn)為是和諧的開(kāi)始?，F(xiàn)代住宅有別于古宅，大多數(shù)是樓房單元，所以形態(tài)上一般的“缺角”，不會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)的風(fēng)水隱患。“華標(biāo)品峰”四個(gè)戶型，在西面或東南方向或多或少出現(xiàn)缺角，只需在形意上采取補(bǔ)救手段就可以。西方屬金，堂皇收斂；東南屬木，綠意通明。裝修時(shí)可在西面以金屬框鑲嵌油畫(huà)、擺設(shè)金色或白玉的雕塑；或在東南方栽種盆樹(shù)、題墨掛畫(huà)，這都可以在風(fēng)水上補(bǔ)全缺角的遺憾。（2）門堂，形象之標(biāo)作為家居登堂入戶的第一關(guān)口，門堂包括明堂、大門以及玄關(guān)位置。古人把大門視為陽(yáng)宅風(fēng)水三大要素之一，現(xiàn)代住宅中，大門的氣口功能已經(jīng)弱化，但作為一戶進(jìn)出的主通道，特別要注意門前共用的外明堂，必須長(zhǎng)期保持安靜、干爽和整潔，維系健康氣場(chǎng)。由于建筑局限，入戶大門方位基本已被鎖定，分別是在西北方開(kāi)門的A01與B01單元和在東南位開(kāi)門的A02或B02單元。如果住家發(fā)現(xiàn)門向與自己的命格相克，可以通過(guò)大門或門口地毯的顏色進(jìn)行調(diào)和，如命格屬土的人挑選A02或B02單位，可以選用偏紅的門色或地毯，化相克為相生。門堂位于住宅的最前方，門堂的裝飾風(fēng)格與家庭的對(duì)外人際、社交際遇息息相關(guān)。因而裝修取向除以高雅得體為主，還應(yīng)與住家的職業(yè)五行緊密相接，例如住家是從事傳媒行業(yè)的，傳媒五行屬火，此處的裝飾就應(yīng)以偏紅的風(fēng)格作為首選。（3）廳堂，支柱之地風(fēng)水學(xué)上，家居的廳堂象征官運(yùn)，即為一個(gè)家庭事業(yè)與支柱之地。由于廳堂屬金，金性高貴收斂，所以廳堂講究尊貴與大氣，采光要足，面積要大，形態(tài)要方正，特別是如果廳堂面積太小，寓意事業(yè)發(fā)展前景將受到局限?！叭A標(biāo)品峰”四個(gè)戶型的大廳規(guī)劃，都很符合廳堂的氣場(chǎng)要求。只要在裝修上保持堂皇高雅的風(fēng)格，裝飾擺設(shè)上以簡(jiǎn)潔為主，迎合金氣的收斂特征，保持一個(gè)理想的廳堂氣場(chǎng)環(huán)境，家庭事業(yè)運(yùn)程自然趨向興旺、亨通。也可在廳堂設(shè)缸養(yǎng)魚(yú)，以利交融生氣。按戶型可擺放在客廳的西北或東北角位，那是六白與八白財(cái)星吉位，利水也利財(cái)。但切記魚(yú)缸不宜過(guò)大，也不要與電視、音響等電器形成同向，避免陷入水火相沖、動(dòng)靜互擾的局面。（4）廚廁，健康之本無(wú)論從科學(xué)或是風(fēng)水的角度，廚房、廁所的布局都關(guān)乎著家居的健康。廚房五行屬火，最怕居中無(wú)窗，熱能被迫向四周擴(kuò)散，污染宅居氣場(chǎng)環(huán)境，形成“火燒心”的風(fēng)水隱患?！叭A標(biāo)品峰”各單元的廚房，都明智地偏于家居一隅，兼有窗戶通風(fēng)散熱，這符合廚房的風(fēng)水布局要求，但仍有必要在廚房?jī)?nèi)加強(qiáng)排煙功效，如加裝排氣扇、加大抽油煙機(jī)功率、合理安置灶臺(tái)等。A01與B01單元的灶臺(tái)應(yīng)設(shè)在廚房?jī)?nèi)靠東北的方位，既得到墻體的擋風(fēng)庇護(hù)，又稍近窗戶利于排煙，同時(shí)避免與宅門背向的不吉；B02單元的灶位則建議設(shè)在廚房的南面，而A02單元的灶位則可放在偏西方位。切記：灶位不宜貼近水源，也應(yīng)避開(kāi)風(fēng)口。廁所五行屬水，水性潮濕、穿透力極強(qiáng)，如果通風(fēng)不力，極容易成為藏污納垢、傳播異味的溫床，影響家居健康氣場(chǎng)。各單元內(nèi)的廁所最好干濕分區(qū)，特別是位于房屋中部或臥室內(nèi)的廁所，一定要注意廁門的密封性，并加強(qiáng)通風(fēng)。至于廚廁的總體裝修格調(diào)，應(yīng)以“頂天立地”為原則，設(shè)施盡量不留間隙，杜絕細(xì)菌藏匿。對(duì)于廚廁的色澤調(diào)配，在廚房配暖色，廁所配冷色的基調(diào)上，可以根據(jù)個(gè)人愛(ài)好而定，但要避免采用大紅與深黑的顏色。（5）餐廳，食祿之源餐廳是一個(gè)家庭飲食聚餐之處，象征食祿。風(fēng)水學(xué)認(rèn)為，餐廳位置最好緊挨廚房，代表“食祿有源”?！叭A標(biāo)品峰”的四個(gè)單位，都具有一個(gè)面積不小的獨(dú)立餐廳，不但令就餐舒適、食之有味，而且餐廳寬闊也象征著生活富足。根據(jù)戶型特征，餐廳應(yīng)選用橢圓形狀的餐桌為理想，可以高雅亮麗作為餐廳的裝潢風(fēng)格，擺設(shè)象征財(cái)富與吉祥寓意的物件，如福祿壽三仙以及與飲食相關(guān)的掛畫(huà)，如金橘、仙桃、佳釀等，迎合餐廳的食祿氣氛。由于四個(gè)戶型都毗鄰空中花園這個(gè)換氣口，也可以把魚(yú)缸擺設(shè)在餐廳適當(dāng)?shù)奈恢?，達(dá)到以水引氣、增加生態(tài)對(duì)流的效果。（6）臥室，聚財(cái)之所臥室五行屬土，特點(diǎn)是干爽安靜，這與財(cái)氣暗靜的特性非常接近，所以風(fēng)水上，往往把臥室視為家居中財(cái)氣最暢旺的區(qū)域。主臥室是一家之主的日常起居場(chǎng)所，家居的財(cái)位多分布在主人房的某個(gè)特殊方位上。“華標(biāo)品峰”戶型的主臥室，形狀大多呈方圓結(jié)合，圓弧玻璃墻造成臥室采光面較廣，陽(yáng)光充足的同時(shí)，也容易引起室內(nèi)溫差起伏，因而臥室的地面最好選用地毯或木地板，家私擺設(shè)應(yīng)多選擇木制品，少用金屬類的傳熱品，以保持室溫的穩(wěn)定性，迎合穩(wěn)定偏暖的土性氣場(chǎng)，既滿足休憩環(huán)境有利睡眠質(zhì)量，又令室內(nèi)財(cái)氣穩(wěn)定充沛?！叭A標(biāo)品峰”戶型的主臥室，都附設(shè)有衣帽間，屬主臥室最私密、最安靜的暗角，也是財(cái)氣聚集的地方，A01與B01單元衣帽間內(nèi)的面東角位，以及A02或B02單元衣帽間內(nèi)的面南角位，都可以設(shè)為財(cái)位。在財(cái)位上放置保險(xiǎn)柜、貴重物品之類，可以使家宅更聚財(cái)氣。（7）文昌，智慧之根不少人都知道風(fēng)水學(xué)上有一個(gè)叫“文昌”的方位，是智慧氣場(chǎng)的象征，希望在住宅內(nèi)找出這個(gè)方位設(shè)為書(shū)房。從河圖洛書(shū)中的九宮定位，知道文昌的特性屬木、九居四、喜東南、忌雜氣。即符合文昌位的氣場(chǎng)環(huán)境必須是通風(fēng)明亮、格調(diào)書(shū)香、面積適中、冬暖夏涼以及遠(yuǎn)離污染源。縱觀“華標(biāo)品峰”各戶型，只有面南的房間能符合冬暖夏涼的條件。A01單元面南的兩個(gè)房間，靠左那個(gè)房間才是適合做書(shū)房的文昌位；B01單元有三間房同時(shí)面朝南向，其中面積較小的那間，因方位更偏東南、與門向更利于通風(fēng)，所以此處為文昌位；而A02單元與B02單元一樣，靠東南的房間因帶通風(fēng)陽(yáng)臺(tái)又不連廚廁，成為文昌位的不二之選。書(shū)房的布置，最好迎合文昌的氣場(chǎng)環(huán)境。格調(diào)應(yīng)以草綠或春意氣息為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)書(shū)香氛圍，應(yīng)多布置綠葉植物或擺放文房四寶、書(shū)架、字畫(huà)等。書(shū)房?jī)?nèi)不適合擺魚(yú)缸等水類擺設(shè)，也應(yīng)少擺放華貴裝物，如水晶燈等。置于書(shū)桌擺放的方向，除A01單元應(yīng)背靠書(shū)房西墻外，其余三個(gè)單元都適宜背靠書(shū)房的東墻。（8）庭園，生氣之途“華標(biāo)品峰”的四個(gè)戶型都配有空中庭園，作為通道的延伸，庭園也為屬木氣場(chǎng)，所以空中庭園內(nèi)適宜栽種花草樹(shù)木，賞心悅目之余，還可凈化空氣、營(yíng)造生氣。為家居內(nèi)的空氣形成生態(tài)對(duì)流，可于空中庭園內(nèi)適當(dāng)點(diǎn)綴小瀑布、噴水池等，或圍活水養(yǎng)魚(yú)，增加負(fù)氧離子的同時(shí)，利用水引氣動(dòng)的功能，促成生氣的循環(huán)流動(dòng)。

風(fēng)水學(xué)很講究花園植物的象征意義，最忌諱見(jiàn)到枯枝敗葉、或斜樹(shù)刺卉，園內(nèi)如一年四季都能保持郁郁蔥蔥，則象征家道好運(yùn)長(zhǎng)青。鑒于各戶型空中庭園的采光度與對(duì)視環(huán)境不一樣，A01與B01單元可種植喜陽(yáng)或半陰性花卉，而A02或B02單元?jiǎng)t較適合栽種耐陰植物與攀援植物。（四）.四戶型獨(dú)特的唯一優(yōu)勢(shì)（1）內(nèi)彎處，對(duì)流足即使是在同一建筑地段，處于相同的納氣方位，氣口形狀或覆蓋面的差異，也會(huì)導(dǎo)致生氣納入程度的不同?！叭A標(biāo)品峰”四個(gè)戶型中，B01棟的單元東北方位氣口構(gòu)造與眾不同，迎風(fēng)的外立面整體呈流線型內(nèi)彎，而它的主臥室迎風(fēng)部位并不是弧形落地玻璃結(jié)構(gòu)，而是一個(gè)凹狀陽(yáng)臺(tái)，雖然觀賞性不足，但卻使迎風(fēng)面增大，加上該單元的整體氣口,位于面向珠江蝴蝶型建筑內(nèi)彎的盡處，具備彎位兜風(fēng)的優(yōu)勢(shì)，也造就該單位納氣能力較佳的戶型。與此同時(shí)，B01棟集中在南面的換氣點(diǎn)眾多，連同書(shū)房、臥室、花園，共有四扇南向平面提供換氣，這也令生態(tài)對(duì)流功能稍顯突出。（2）復(fù)出一，化角煞古代很講究建筑的陰陽(yáng)相稱，方為陰、圓為陽(yáng)，偶數(shù)為陰、奇數(shù)為陽(yáng)，把矩形的住宅稱為“地?cái)?shù)宅”，把非矩形的住宅稱為“天數(shù)宅”。對(duì)于天數(shù)宅則配以奇數(shù)為吉利；又依據(jù)1、3、5、7、9、1的不斷循環(huán)，天數(shù)宅最好另外有一間單獨(dú)與主戶型分離的房間，這就算符合“復(fù)出一”的原理，寓意家運(yùn)將無(wú)窮無(wú)盡、循環(huán)不息更討吉祥?！叭A標(biāo)品峰”的四個(gè)戶型，方中帶圓，都屬于天數(shù)宅，其中的B02棟戶型，在空中花園附近的曲折位形成“禍害”銳角，本來(lái)屬于不利的風(fēng)水形態(tài)，商家有意識(shí)地在花園里，單獨(dú)開(kāi)辟了一個(gè)戶外小房間以求規(guī)整，卻意外地使這個(gè)戶型構(gòu)成“天數(shù)宅，復(fù)出一”的祥瑞意境。而房間內(nèi)衛(wèi)生間的設(shè)置，恰好起到把煞位鎮(zhèn)壓的功效，把角煞完全化解掉。（3）兩弧眼，紅燈籠“華標(biāo)品峰”的A01棟單元，戶型較為獨(dú)特，同時(shí)有兩個(gè)弧型落地玻璃墻，對(duì)稱地分布于東南、東北兩間臥室的角位。宅中的窗戶就好比人的眼睛，兩弧型玻璃窗構(gòu)成一雙寬闊的景觀眼，影射出家庭的遼闊與遠(yuǎn)大志向。同時(shí)兩弧窗方向靠東，朝陽(yáng)經(jīng)常能直射入室，正像古人所言“迎天沐日無(wú)憂愁”。(4）三陽(yáng)開(kāi)，景泰來(lái)人們都知道“三陽(yáng)開(kāi)泰”很吉利，其實(shí)這句成語(yǔ)最早源于易經(jīng)，指的是組成泰卦的初始三個(gè)都是陽(yáng)爻，現(xiàn)在已發(fā)展成一種吉祥意境，更以“三羊”擺設(shè)代替三陽(yáng)，取其諧音?！叭A標(biāo)品峰”內(nèi)的A02棟單元布局，在不同的三個(gè)方向，各有三個(gè)獨(dú)立的陽(yáng)臺(tái)，三個(gè)陽(yáng)臺(tái)令單位采光足、美景收，又通風(fēng)透氣，事實(shí)上正符合“三陽(yáng)開(kāi)泰”的祥和意象。八．價(jià)格策略 一棟樓宇，一個(gè)小區(qū)的銷售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的，而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能夠被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)的預(yù)測(cè)，可以說(shuō)價(jià)格策略一部分是藝術(shù)，一部分是科學(xué)，影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本，樓宇素質(zhì)，顧客承受的價(jià)格，同類樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限。上限是顧客所愿意支付的價(jià)格，由于定價(jià)之后，不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響，所以在樓盤正式推出之前，借個(gè)定位在什么樣的水平是顯得異常重要的。根據(jù)分析我們可以得到以下下幾個(gè)方面的情況：（1）廣州市海珠區(qū)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展在整個(gè)廣州市來(lái)說(shuō)是比較發(fā)達(dá)的。 （2）高收入的人群在廣州市區(qū)里面雖然相比整個(gè)市區(qū)的人口來(lái)說(shuō)不是很大，反而是比較小的，不過(guò)還是有很多的富豪。他們對(duì)價(jià)錢的敏感程度不是很高。（3）周邊的樓盤的價(jià)格對(duì)于華標(biāo)品峰來(lái)說(shuō)，都是比較低的，他們針對(duì)的目標(biāo)群體是中高層的收入者。（4）在周邊的樓盤中，沒(méi)有樓盤能夠與華標(biāo)品峰相提并論的，它的主要的目標(biāo)群體就是純粹的擁有一定身價(jià)的富豪們，享受生活，注重生活品質(zhì)的成功人士。（5）華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)是非常有實(shí)力的投資機(jī)構(gòu)，近年來(lái)華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)先后在廣州成功開(kāi)發(fā)了一系列高端的商住項(xiàng)目：華苑大廈、潤(rùn)粵大廈以及天河的華標(biāo)廣場(chǎng)和濱江東的華標(biāo)濤景灣、華標(biāo)品峰豪宅，還在廣東的惠州市和陽(yáng)江市分別投資興建了兩個(gè)高爾夫度假村，其中惠州濤景球場(chǎng)為18洞、陽(yáng)江濤景球場(chǎng)為36洞的標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)。擁有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。（6）該小區(qū)坐落于廣州市海珠區(qū)珠江的旁邊，在寸土寸金的廣州市區(qū)來(lái)說(shuō)，這樣的土地的價(jià)格是非常的昂貴的，因此它的價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)是要比其它地方貴很多。（7）交通四通八達(dá)，為這塊樓盤加了不少了分，很多人追求的是交通的便利，基本上廣州市區(qū)主要的商業(yè)區(qū)，娛樂(lè)區(qū)、廣場(chǎng)等都集中于附近。價(jià)格稍微貴一點(diǎn)的話對(duì)于擁有千萬(wàn)資產(chǎn)的富豪來(lái)說(shuō)也是可以接受的。在具體定價(jià)時(shí)，我們和眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣采用了差異價(jià)格定價(jià)法，即小區(qū)的各個(gè)樓座根據(jù)其位置。環(huán)境的不同采取不同的定價(jià)，作為一個(gè)小區(qū)由于是在一個(gè)平面上，雖然本小區(qū)采用的是躍式建筑，將這種情況有效的降到了最低，但是還是避免不了的。各個(gè)樓座戶型的位置、戶型的設(shè)計(jì)、戶型的規(guī)模、朝向、環(huán)境都是存在明顯的差別。緊靠中心綠地的戶型肯定比小區(qū)外圍的戶型環(huán)境好，生活更舒適，靠近珠江的樓層相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比其它朝向的樓層貴，采取差異定價(jià)方法能使項(xiàng)目在與周邊競(jìng)爭(zhēng)中處于明顯的優(yōu)勢(shì)，小區(qū)內(nèi)的次房?jī)r(jià)格定的低于周邊的水平，會(huì)吸引更多的客戶，是客戶量增加，提高成交率。另外對(duì)于那些追求質(zhì)量，追求品味，追求舒適的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，較高的價(jià)格對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也是無(wú)所謂。他們一般能夠接受，采用這樣的定價(jià)策略能夠增加小區(qū)的利潤(rùn)額。(一）.樓層差價(jià)由于同座樓層數(shù)不同，能給予業(yè)主的方便也不同，所以不同的樓層必然會(huì)有不同的價(jià)格，綜合考慮我們的樓盤的定位，樓盤的質(zhì)素以及剛上市的壓力，我們將價(jià)格均價(jià)定位38000元/平方米。其中平層毛坯售價(jià)38000元/㎡起，復(fù)式毛坯80000元/㎡，均為南北朝向單位，總價(jià)1000萬(wàn)元/套起。華標(biāo)品峰的樓層高度是31層，以11層-20層為整棟靠江樓宇的均價(jià)，其它樓層的價(jià)格隨之上下浮動(dòng)。樓層價(jià)格比例樓層31層（%）樓層31層（%）1層92%21-25層107%2-5層105%26-29層97%6-10層110%30-31層92%11-20層100%（二）.朝向差價(jià)1.差價(jià)確定的依據(jù)（1）客廳朝向（南北向或者東西向）（2）綠地的多少（3）景觀的多少（4）戶型是否方正（5）是否臨近公路或者嘈雜的區(qū)域。2．將價(jià)格劃分為四個(gè)檔次（1）A檔：客廳朝向西南，可看的綠地面積很大，且不鄰近公路，或者是噪音小，在均價(jià)的基礎(chǔ)上每平方米加1000元以上。可望見(jiàn)江景的樓房在此基礎(chǔ)上每平方米加1000元。（2）B檔：鄰近公路，客廳朝向東南，可看到的綠地較多，在均價(jià)的基礎(chǔ)上每平方米加1000元，將一期發(fā)盤的和二期發(fā)盤的其中兩棟不能望見(jiàn)江景的，可看到較少的綠地不鄰近公路，能觀看到的景觀相對(duì)有限的樓房在每均價(jià)的基礎(chǔ)上加800元。（3）C檔：客廳朝向東北，可見(jiàn)看到較少綠地，不鄰近公路，在均價(jià)的基礎(chǔ)上減500元。（4）D檔:三期發(fā)盤的樓宇大多都是尾樓了，客廳臥室朝向西北，戶型不夠有優(yōu)勢(shì)?？煽吹捷^少綠地，鄰近嘈雜區(qū)域。在均價(jià)的基礎(chǔ)上減1000元不等。九．渠道策略（1）采用自主銷售華標(biāo)品峰是中國(guó)房地產(chǎn)中較為有實(shí)力的，資金相對(duì)非常的雄厚，不是很迫切的需要收回資金，再加上采用自主銷售能夠賺取更多的利潤(rùn)，不會(huì)因?yàn)橐?qǐng)中間商的原因而喪失了很大一部分的利潤(rùn)。還有一點(diǎn)，企業(yè)內(nèi)部擁有高素質(zhì)的市場(chǎng)方面的人才，能夠支持自主銷售的專業(yè)化的進(jìn)程。在樓盤開(kāi)盤之際，為了吸引更多人的關(guān)注，企業(yè)打算通過(guò)各種具體的活動(dòng)來(lái)激發(fā)消費(fèi)者對(duì)華標(biāo)品峰的認(rèn)可度。（2）在互聯(lián)網(wǎng)上銷售華標(biāo)品峰打算在樓盤開(kāi)盤之際，在指定的網(wǎng)站上進(jìn)行樓盤的介紹，通過(guò)三維圖、平面圖、戶型圖等清晰的講解說(shuō)明，來(lái)吸引業(yè)主。因?yàn)樵诨ヂ?lián)網(wǎng)上面的傳播速度非常的快，并且能夠成為集群效應(yīng)，因此，華標(biāo)品峰初步打算在網(wǎng)上進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，在團(tuán)購(gòu)過(guò)程中可以享受到單獨(dú)購(gòu)買所沒(méi)有享受到的優(yōu)惠，這個(gè)渠道主要的利用時(shí)間是在樓盤銷售的末期，剩下一些地理位置不是很佳的樓盤，主要采用的就是團(tuán)購(gòu)。十．廣告策略（1）跨界營(yíng)銷華標(biāo)項(xiàng)目聯(lián)合金融行業(yè)，將推出全新的資產(chǎn)保值，增值理財(cái)計(jì)劃，讓物業(yè)不斷升值，以保障“品峰”業(yè)主在若干年期后能夠獲取較高比例的增值收益。這種新的營(yíng)銷方式被譽(yù)為房地產(chǎn)的跨界營(yíng)銷。“跨界營(yíng)銷”是指突破原有行業(yè)慣例，通過(guò)嫁接外行業(yè)價(jià)值或全面創(chuàng)新而實(shí)現(xiàn)價(jià)值跨越的企業(yè)/品牌行為。它跨越了常規(guī)營(yíng)銷思維，