美國(guó)開樸顧問(wèn)-惠州淡水半島灣項(xiàng)目定位及概念設(shè)計(jì)提示

惠州淡水半島灣

工程定位及概念設(shè)計(jì)提示2021-6-9目錄一、市場(chǎng)調(diào)研分析局部P2-9二、工程地塊價(jià)值分析P10-13三、產(chǎn)品定位概述P14-48四、工程規(guī)劃概念設(shè)計(jì)提示P五、工程銷售收入預(yù)測(cè)P011.惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)要分析

1.1宏觀市場(chǎng)1.2微觀市場(chǎng)1.3綜合結(jié)論2.上述分析對(duì)本案的啟示02市場(chǎng)調(diào)研分析局部03惠陽(yáng)區(qū)淡水鎮(zhèn)深圳龍崗區(qū)惠東縣惠城區(qū)中央列島SN58公里全程高速貫穿后只需1.5小時(shí)車程惠陽(yáng)城市規(guī)劃定位中海殼牌、南海石化工程生活后勤配套效勞基地。淡水于惠陽(yáng)的區(qū)位功能將建設(shè)以淡水為核心的

區(qū)域性商貿(mào)流通效勞中心1.1惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境04-07年，房地產(chǎn)投資和施工竣工面積大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲迅猛。08年10月以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，惠陽(yáng)商品房銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求明顯萎縮。041.2惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境目前惠陽(yáng)區(qū)的樓盤開發(fā)主要集中在淡水市政廣場(chǎng)中心點(diǎn)至澳頭方向新城地段，08年在售的主要有中銘豪園、東方國(guó)際、本因坊寶家園、中區(qū)華府、錦江國(guó)際、尚城世家、半島一號(hào)、棕櫚島等工程?；蓐?yáng)商品房住宅市場(chǎng)可以明顯劃分為三大類：資源性高品位產(chǎn)品中心區(qū)物業(yè)投資型工程05本案周邊高端工程產(chǎn)品分析06項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型總建筑面積（㎡）容積率戶型（㎡）園林配套半島一號(hào)（一期）獨(dú)棟、雙拼、疊拼別墅、洋房、小高層41萬(wàn)共六期首期14萬(wàn)二期17萬(wàn)1.12別墅：210㎡左右洋房：70㎡兩房、120-130㎡三房西班牙風(fēng)格，風(fēng)情商業(yè)街、會(huì)所、泳池等棕櫚島疊加別墅高檔公寓均價(jià)：18000元/㎡340000.83別墅：200㎡左右公寓：108-180㎡東南亞風(fēng)情，會(huì)所、27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等東方新城獨(dú)棟、合院、雙拼別墅、小高層、多層洋房、豪華公寓24萬(wàn)0.75獨(dú)立別墅320-470㎡雙拼別墅210-300㎡洋房：132㎡的三房170㎡的五房85.3-91.28㎡的兩房美式風(fēng)格，引入生態(tài)水系，社區(qū)規(guī)劃為“兩島、一洲、一灣”的獨(dú)特布局。1、產(chǎn)品以別墅為主，以公寓洋房為輔。2、大戶型面積是主流，中小戶型是補(bǔ)充。3、園林精致，配套完善，適合居家與度假等多方面需求。4、建筑風(fēng)格異域風(fēng)情盛行，多樣化趨勢(shì)明顯。5、客戶來(lái)源廣泛，外地客戶〔尤其深圳客戶〕較多聯(lián)排：7000元/㎡疊加：6000元/㎡小高層：4000-4500元/㎡中心區(qū)物業(yè)市場(chǎng)分析1.集中分布在以區(qū)政府為中心的中心區(qū)。2.建筑指標(biāo)傾向居家需求：容積率平均在3.2左右，園林綠化綠平均在50%左右，規(guī)模適中，是典型的居家型物業(yè)。3.戶型單一，三房四房是主流，面積在100-150㎡。4.中小戶型搶手，大戶型銷售速度相對(duì)較慢。5.注重園林主題風(fēng)格的塑造，但精致化程度有待挖掘。6.價(jià)格比較健康，并在穩(wěn)步上漲。7.營(yíng)銷水平落差較大，市場(chǎng)整體營(yíng)銷水平仍有很大的提高空間。8.客戶以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，局部品質(zhì)較高產(chǎn)品吸引深圳投資客戶。071.3惠陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析綜合總結(jié)〔1〕物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好〞趨勢(shì)。資源性高品位產(chǎn)品、中心區(qū)物業(yè)、投資型工程成為目前惠陽(yáng)住宅市場(chǎng)的三條主線。而資源性高品位產(chǎn)品和投資性工程均預(yù)支未來(lái)惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開展前景，成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品?！?〕中小戶型供給相對(duì)較少，面對(duì)中小戶型客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加效勞等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關(guān)鍵?！?〕據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)幾年市場(chǎng)總供給總量約在200萬(wàn)平方米以上，數(shù)量非常巨大，供給主流是大社區(qū)、大戶型工程，但局部大盤將調(diào)整目前開發(fā)思路，向度假、投資復(fù)合功能方向扭轉(zhuǎn)，躲避巨大供給量帶來(lái)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。082.上述分析對(duì)本案的啟示〔1〕在產(chǎn)品路線的選擇上，走投資型與高檔次、高品質(zhì)相結(jié)合，中間產(chǎn)品自然過(guò)渡的路線。短期內(nèi)利用經(jīng)濟(jì)前景看好趨勢(shì)開發(fā)高檔次與投資性強(qiáng)的產(chǎn)品，比方洋房、高檔別墅，效勞式公寓，滿足投資客與局部度假居住者的需求。中長(zhǎng)期開發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟(jì)開展帶來(lái)的人口增加對(duì)住房的需求?！?〕在產(chǎn)品品質(zhì)的打造上，力求創(chuàng)新，防止同質(zhì)化與粗放型傾向，以符合市場(chǎng)潮流又適當(dāng)超出市場(chǎng)潮流的精致產(chǎn)品來(lái)贏得市場(chǎng)的認(rèn)可?！?〕除了走產(chǎn)品多樣化道路以外，還可以把住宅跟其它產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開發(fā)，走復(fù)合型開發(fā)道路，比方跟商業(yè)、休閑等產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來(lái)開發(fā)，提升工程的附加值，增加產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。0910工程地塊價(jià)值分析1.地塊區(qū)位價(jià)值2.地塊資源價(jià)值3.高容積率對(duì)工程定位的挑戰(zhàn)

1.區(qū)位表達(dá)價(jià)值工程地處惠陽(yáng)淡水城市開展的中心地塊，該片區(qū)當(dāng)前已經(jīng)成為惠陽(yáng)最具有價(jià)值高檔次居住生活片區(qū)，高標(biāo)準(zhǔn)的市政配套已經(jīng)逐步成熟。半島一號(hào)、棕櫚島等高檔居住工程正在建成，綜合配套與居住氣氛正在完善。該區(qū)域是淡水的中心城區(qū)所在，已成為高收入和政府定位的城市形象高度。11工程地塊現(xiàn)狀周邊趨向成熟2.資源決定檔次該區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的河道資源從工程基地穿過(guò)，天然河流的灣道使得工程擁有最多的自然景色，具備了高檔次的濱水居住的根底條件。12工程地塊的河景資源、體育館、半島一號(hào)工程地塊周邊已經(jīng)成熟有棕櫚島高爾夫別墅、超大型社區(qū)半島一號(hào)3.高容積率對(duì)工程定位提出了挑戰(zhàn)工程在2.5和3.0的容積率與周邊的半島一號(hào)與棕櫚島形成反差，對(duì)規(guī)劃高檔次居住提出了設(shè)計(jì)挑戰(zhàn)，需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)上進(jìn)行創(chuàng)新，定位中高檔產(chǎn)品組合。13工程地塊與半島一號(hào)的空間關(guān)系14產(chǎn)品定位概述1.工程檔次定位2.目標(biāo)客戶群定位3.規(guī)劃布局定位4.建筑風(fēng)格定位5.戶型面積定位6.園林景觀定位7.工程開發(fā)分期8.價(jià)格定位1.工程檔次定位具有高性價(jià)比的綠色節(jié)能環(huán)保社區(qū)

所謂綠色節(jié)能環(huán)保住宅，就是節(jié)能、環(huán)保、健康舒適、講求效率的居住建筑，它將改變現(xiàn)行的設(shè)計(jì)觀念，使建筑由高能耗向低能耗方向轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)一定程度上的能源自給自足，創(chuàng)造可持續(xù)開展的建筑模式。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開彥指出:

建設(shè)綠色住宅是一個(gè)系統(tǒng)工程，包括節(jié)能、環(huán)保、節(jié)水等多方面。

綠色住宅應(yīng)注重使用保溫材料，利用太陽(yáng)能等綠色能源，提高建筑熱環(huán)境性能。綠色住宅在整體規(guī)劃中建立雨水收集系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)，利用中水澆花、洗車，甚至通過(guò)建立循環(huán)系統(tǒng)回送到住戶家庭來(lái)沖洗衛(wèi)生潔具，減少水資源浪費(fèi)，提高住戶生活質(zhì)量。15綠色住宅六條標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)，房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能快速散發(fā)；房屋圍護(hù)結(jié)構(gòu)御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)；供熱、制冷等盡量利用清潔能源、自然能源或可再生能源，全年日照在2500小時(shí)以上的地區(qū)，普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備；飲用水符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，排水深度凈化，到達(dá)可循環(huán)利用標(biāo)準(zhǔn)，新建小區(qū)鋪設(shè)中水系統(tǒng)；室內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔適用，化學(xué)污染低于環(huán)保規(guī)定指標(biāo)；有足夠的戶外活動(dòng)空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40％，無(wú)裸露地面。16消費(fèi)者喜愛的綠色節(jié)能房子是?珠珠〔26歲國(guó)企職員〕：我的房子像變色龍，懂得冬暖夏涼我理想中的房子是這樣的：冬天，房子會(huì)主動(dòng)穿上一件厚衣，即使不開暖氣，也能感到暖暖的春意。夏天，房子會(huì)自動(dòng)換上無(wú)袖衣，為炎熱的夏日增添一絲涼意。房子還應(yīng)配備大大的陽(yáng)臺(tái)和落地窗戶，這樣既能最大限度地采用自然光，又能透風(fēng)透氣。作為配搭，房子周圍要一片融融綠意，有生機(jī)盎然的小區(qū)花園，讓每天在石頭森林奔波忙活的我們，下班后能感受到一份“采菊東籬下，悠然見南山〞的寫意。綠色房子說(shuō)：

“外墻外保溫〞、“地溫中央空調(diào)〞是目前建筑市場(chǎng)上比較成熟的保溫技術(shù)，可以很好地到達(dá)節(jié)能保溫的目的，提高室內(nèi)居住環(huán)境的舒適度。有資料顯示，集成自然通風(fēng)、自然采光、低能耗圍護(hù)結(jié)構(gòu)，中水回收等高新技術(shù)，到達(dá)節(jié)能60%的建筑，造價(jià)只比普通建筑高5到7個(gè)百分點(diǎn)，住宅總能耗就能減少一半以上，冬夏兩季所用空調(diào)的耗電量就會(huì)大幅減少。投資預(yù)計(jì)在使用5到8年后可以收回，但它大大減少了對(duì)資源的消耗和環(huán)境的污染。17阿君〔24歲媒體從業(yè)人士〕：讓陽(yáng)光照進(jìn)夢(mèng)想我心目中的“綠色房子〞，只需用太陽(yáng)能，就能解決我的一切生活能源需要。這樣就可以擺脫沉重的電費(fèi)開支，須知陽(yáng)光是取之不盡的。我將來(lái)的房子最好位于市郊，這樣能最大限度地吸取大自然的陽(yáng)光。要有山，在房間里可以看清山上的每一棵樹。最好，我的房子還能有入戶花園或者屋頂花園，這樣，我就可以在那里種茉莉花，同時(shí)，我希望小區(qū)花園到處都綠意盎然，這綠色不是簡(jiǎn)單的一片紅花、幾塊綠草，而是從其地處的自然環(huán)境、園林設(shè)計(jì)到室內(nèi)綠化的全方位的立體綠色。綠色房子說(shuō)：

太陽(yáng)能的利用方式包括光伏發(fā)電、光熱發(fā)電、日光照明和太陽(yáng)能熱利用等。前者如太陽(yáng)能灶、太陽(yáng)能熱水器在中國(guó)為大家所熟知；光電技術(shù)指的是光伏發(fā)電，是根據(jù)光生伏特效應(yīng)原理，利用太陽(yáng)能電池將太陽(yáng)光能直接轉(zhuǎn)化為電能。比較而言，光伏發(fā)電更高端，前景更好，在太陽(yáng)能利用上將是主流。消費(fèi)者喜愛的綠色節(jié)能房子是?北京當(dāng)代MOMA18當(dāng)代MOMA也是當(dāng)代置業(yè)科技主題地產(chǎn)的延續(xù)與開展，在萬(wàn)國(guó)城Moma實(shí)現(xiàn)"高舒適度、低能耗"的根底上，將大規(guī)模使用可再生的綠色能源。從可持續(xù)開展的觀點(diǎn)出發(fā)，當(dāng)代MOMA適當(dāng)?shù)母呙芏取矎?qiáng)度〕開發(fā)利用土地與大規(guī)模使用可再生的綠色能源是大城市開展的方向，是真正"節(jié)能省地型"工程。192.目標(biāo)客戶群定位深圳香港及惠陽(yáng)城市中高收入階層

目標(biāo)客群特點(diǎn)分析：工程客戶將以深圳各區(qū)、香港、東莞等外地客戶為主，將超過(guò)70%左右，購(gòu)置物業(yè)的原因是由于工程具有非常高價(jià)格性能比，刺激著購(gòu)置需求，目的在于以投資增值為主兼顧度假旅游需求。惠陽(yáng)本地的自住客戶約占30%左右，主要有私營(yíng)業(yè)主，企業(yè)事業(yè)的高管人員，以自住為主。203.規(guī)劃布局定位社區(qū)開放組團(tuán)封閉/產(chǎn)品最大利用景觀通透軸線貫穿東西

1、尊重地域特色及城市環(huán)境規(guī)劃應(yīng)以尊重地塊特色為前提，充分考慮地塊及周邊環(huán)境的關(guān)系，與之相協(xié)調(diào)。對(duì)于本工程而言，首先應(yīng)充分考慮的濱水的自然環(huán)境，充分利用水資源，使工程和城市開展及即將開發(fā)的其它工程形成互融。2、充分利用地塊形狀規(guī)劃提升工程價(jià)值。在考慮地塊周邊環(huán)境的同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注地塊內(nèi)部地形地貌，并加以充分利用。對(duì)于本工程而言，我們應(yīng)當(dāng)利用地塊的特有的形狀與地勢(shì)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出層次豐富的建筑群落，打造理想的空間形式，以此提升工程價(jià)值。21本案規(guī)劃設(shè)計(jì)理念3、注重與城市交通肌理的融合本工程臨水又臨路，周邊以大橋與外界聯(lián)通，建議地塊可采用社區(qū)開放，組團(tuán)封閉的布局形式，通過(guò)開放式的社區(qū)，與城市交通達(dá)成互融，形成便利。4、必須注重建筑、戶型及園林等細(xì)部的整體設(shè)計(jì)從建筑群體到建筑裝飾細(xì)部、從各功能空間的面積大小到室內(nèi)交通組織、從景觀等等，這些都需要設(shè)計(jì)者整體考慮。通過(guò)精心的設(shè)計(jì)，創(chuàng)造從室內(nèi)到室外，從私人空間到開放空間、到城市公共空間這樣一系列舒適宜人的空間，提高整個(gè)社區(qū)居住品質(zhì)。22本案規(guī)劃設(shè)計(jì)理念20方案一：容積率：2.523惠州市淡水工程主要指標(biāo) 占地面積120330㎡容積率 2.5 總建筑面積 計(jì)入容積率建筑面積300825㎡配套設(shè)施 13500㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9000㎡會(huì)所 3000㎡ 地下停車庫(kù) 60000㎡住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比二房87272236648%13.63%三房12390811168438%45.51%四房1604507200024%22.56%五房2352706345022%13.53%頂層大復(fù)式2201226401%0.60%別墅25083207507%4.16%

總套數(shù)

1995100%100%總面積

294188

高層均價(jià)：4500元/m2高層小戶型均價(jià)：5000元/m2別墅均價(jià)：12000元/m2〔景觀朝向均優(yōu)于容

積率3.0的方案〕預(yù)計(jì)總銷售金額：約1491303000元24方案二：容積率：3.025惠州市淡水工程主要指標(biāo) 占地面積120330㎡容積率 3.0 總建筑面積 計(jì)入容積率建筑面積359556㎡配套設(shè)施 14000㎡幼兒園 1500㎡商業(yè) 9500㎡會(huì)所 3000㎡ 地下停車庫(kù) 60000㎡

住宅總面積房型戶型面積套數(shù)面積(㎡)面積比套數(shù)比公寓58322186765%11%二房903743366010%13%三房120136616392047%48%四房15569610788031%25%頂層空中別墅4101249201%0%別墅25066165005%2%總套數(shù)

2836

100%總面積(㎡)

345556100%

高層均價(jià)：4300元/m2高層小戶型均價(jià)：5000元/m2頂層空中別墅均價(jià)：4500元/m2別墅均價(jià)：10000元/m2預(yù)計(jì)總銷售金額：約1593998000元容積率3.0的方案比2.5的方案多賣102695000元264.建筑風(fēng)格定位新型現(xiàn)代中式元素的建筑風(fēng)格

由于本工程容積率決定主力產(chǎn)品為小高層和高層，但工程前期為了對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有更準(zhǔn)確的把握，為了以更獨(dú)特優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者，需要通過(guò)各種不同類型的物業(yè)去“試水〞。因此，工程首批推出的產(chǎn)品類型應(yīng)當(dāng)豐富。

我們建議：多層、小高層、高層選用清新簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代風(fēng)格，花園洋房和疊拼別墅選用經(jīng)典雅致的歐陸風(fēng)格。27〔一〕現(xiàn)代風(fēng)格建筑設(shè)計(jì)建議1、總體設(shè)計(jì)要求現(xiàn)代風(fēng)格建筑應(yīng)健康、時(shí)尚、清新、明快，表達(dá)積極向上的精神風(fēng)貌。強(qiáng)調(diào)建筑的經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性，積極采用新材料、新結(jié)構(gòu)，并在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮新材料、新結(jié)構(gòu)的特性。堅(jiān)決擺脫過(guò)時(shí)的建筑樣式，放手創(chuàng)造新的建筑風(fēng)格。通過(guò)簡(jiǎn)潔的處理手法和純潔的體型，從而在建筑外觀上獲得新的視覺(jué)效果，而這也恰好符合我們對(duì)于本工程的整體形象定位。在設(shè)計(jì)時(shí)我們建議：崇尚采用靈活均衡的非對(duì)稱構(gòu)圖，簡(jiǎn)潔的處理手法和純潔的體型，在建筑外觀上獲得新的視覺(jué)效果。并以不對(duì)稱構(gòu)圖手法突出建筑風(fēng)格，強(qiáng)化高層差異。崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果。多層、小高層建筑可盡量采用一梯2-3戶的板式設(shè)計(jì)，但后期為了提高容積率，小高層、高層單體也可以設(shè)計(jì)成蝶形。282、建筑要素設(shè)計(jì)建筑立面：要注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)本錢身的形式美，造型簡(jiǎn)潔，采用表現(xiàn)主義手法，在確保建筑經(jīng)濟(jì)實(shí)用的同時(shí)，適當(dāng)融入象征、寫意手法。以不對(duì)稱構(gòu)圖手法突出建筑立面風(fēng)格，強(qiáng)化高層差異；如雙層陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)等。色彩：以白色為根本主調(diào)，以跳躍的紅、黃、藍(lán)等暖色涂料粉刷陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)或裝飾線等建筑構(gòu)件作為點(diǎn)綴，使建筑既具強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，又不失美觀大方。如深圳的中海陽(yáng)光棕櫚園，就非常能夠表達(dá)整個(gè)社區(qū)的現(xiàn)代氣息。建筑色彩搭配結(jié)合材料自身質(zhì)地和裝飾作用，在考慮宜昌市歷史文化氣氛和區(qū)域氣候條件的同時(shí)，也考慮主力消費(fèi)群的生活習(xí)性，以充分迎合消費(fèi)群的消費(fèi)心理。建議可在小高層和高層中采納。292、建筑要素設(shè)計(jì)天際線：在小區(qū)內(nèi)部，利用各種類型建筑的高差，形成具有一定節(jié)奏韻律的豐富的天際線走勢(shì)，彰顯本工程的遠(yuǎn)觀形象；建筑高度由小區(qū)中心向外圍逐漸升高，這樣一方面可以充分保證中心園林的景觀視線，二那么可以在內(nèi)部保持一個(gè)開敞的共享空間；沿小區(qū)的主景觀軸線上布置上下錯(cuò)落、起伏有序的建筑層高，營(yíng)造空間視覺(jué)感官的收縮和膨脹；在立面上構(gòu)成跌宕起伏的建筑天際線。302、建筑要素設(shè)計(jì)底層：局部住宅底層架空——與組團(tuán)中心園林相鄰建筑局部底層架空，以通透的架空綠化實(shí)現(xiàn)景觀的延伸。利用道路的迂回曲折，營(yíng)造“曲徑通幽〞的意境?；蛘呖梢岳媒ㄖ牡讓蛹芸赵O(shè)置成活動(dòng)場(chǎng)所，形本錢工程獨(dú)具特色的泛會(huì)所。局部住宅底層設(shè)置私家花園——花園洋房和疊拼別墅的底層應(yīng)考慮業(yè)主入住后會(huì)進(jìn)行自我家園的美化綠化，適當(dāng)留出一局部空地，滿足這局部購(gòu)房者的需求。沿街商鋪——在開展大道沿線，多層和小高層住宅的底層設(shè)置成沿街商鋪，打造風(fēng)情商業(yè)街。31中海陽(yáng)光棕櫚園2732中海陽(yáng)光棕櫚園26底層架空長(zhǎng)廊325.戶型面積定位

創(chuàng)新寬景舒適的中大戶型我司分別以容積率3.0和容積率2.5計(jì)算了兩種戶型需求配比1、容積率：3.033產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）戶型分級(jí)比例（%）兩房85-9010%10%三房經(jīng)濟(jì)型105-11518%43%舒適型125-13525%四房經(jīng)濟(jì)型140-14320%35%舒適型160-18015%五房舒適型190-2006%10%(樓王或sky-house)高尚型210-2404%Townhouse230-2502%2%注：1、建議各面積區(qū)間段對(duì)應(yīng)贈(zèng)送面積不少于15%；2、戶型建議的面積根據(jù)總平面可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整比例；3、兩房比例為10%，考慮了投資客戶需求2、容積率：2.534產(chǎn)品形態(tài)戶型面積（㎡）戶型面積比例（%）兩房85-9010%三房105-11515%125-13525%四房140-14320%160-18015%五房190-2006%210-2404%Townhouse230-2505%商業(yè)

配套休閑商業(yè)與知名品牌的特色餐飲結(jié)合，商業(yè)與會(huì)所形成展現(xiàn)生活方式的情景體驗(yàn)區(qū)。占總面積3—5%特點(diǎn)：定位中高端，同時(shí)有多種產(chǎn)品結(jié)合/規(guī)劃濱水別墅，提升工程品位35別墅戶型36一梯二戶型一梯三折角戶型37一梯三戶型38一梯三四戶型39

工程戶型配比補(bǔ)充說(shuō)明1、戶型平均面積綜合考慮各在售樓盤的戶型設(shè)計(jì)、銷售情況以及消費(fèi)者實(shí)際的居住需求，結(jié)合工程地塊價(jià)值的判斷，認(rèn)為本工程的平均戶型面積應(yīng)定為140㎡左右。2、整體戶型配比建議從統(tǒng)計(jì)調(diào)查結(jié)果來(lái)看120㎡—140㎡左右的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為絕對(duì)主力戶型，第二主力戶型是90㎡左右的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)。這兩種戶