房地產(chǎn)估價第3章房地產(chǎn)估價的原則與程序

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房地產(chǎn)價格第2章房地產(chǎn)估價的原那么與程序第3章

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土地價格評估和地價分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)估價報告第4章第5章第6章第7章第8章第9章第10章2.第3章房地產(chǎn)估價的原那么與程序3.1房地產(chǎn)估價原那么3.2房地產(chǎn)估價的程序3.3.1房地產(chǎn)估價原那么3.1.1獨立、客觀、公正原那么獨立、客觀、公正原那么是房地產(chǎn)估價的根本原那么，要求估價結(jié)果對各方估價利害關(guān)系人都是公平合理的價值。3.1.2合法原那么合法原那么要求估價結(jié)果為在依法判定的估價對象狀況下的價值，包括合法產(chǎn)權(quán)〔如房屋屬于單獨所有還是共同所有，屬于完全物權(quán)還是限制物權(quán)〕、合法使用權(quán)〔如用途、容積率、建筑密度、綠地率等是否符合城市規(guī)劃要求〕、合法處分權(quán)〔如買賣、租賃、抵押等房地產(chǎn)處分行為是否符合法律規(guī)定〕等方面。3.1.3價值時點原那么價值時點指所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)的某一特定時間。由于房地產(chǎn)價格不斷變化，不同時點的房地產(chǎn)對應(yīng)的價值也會有所不同。4.3.1.4替代原那么遵循替代原那么，要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。3.1.5最高最正確利用原那么遵循最高最正確利用原那么，要求估價結(jié)果應(yīng)為在估價對象最高最正確利用狀況下的價值。估價對象的最高最正確利用狀況，包括最正確的用途、規(guī)模和檔次，并應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。3.1.6謹(jǐn)慎原那么謹(jǐn)慎原那么是房地產(chǎn)抵押價值評估中應(yīng)當(dāng)遵循的一項原那么。3.1房地產(chǎn)估價原那么5.3.2房地產(chǎn)估價的程序圖3-1房地產(chǎn)估價流程圖6.3.2.1準(zhǔn)備階段房地產(chǎn)估價準(zhǔn)備階段包括受理估價委托、確定估價根本領(lǐng)項、制定估價作業(yè)方案三項工作。1.受理估價委托受理估價委托即估價需求方在與估價機構(gòu)協(xié)商溝通的根底上，就估價事項達(dá)成一致意見，估價機構(gòu)接受估價業(yè)務(wù)的行為。2.確定估價根本領(lǐng)項估價根本領(lǐng)項包括估價目的、價值時點、估價對象和價值類型，其中估價目的一定程度上決定了價值時點及價值類型，是估價根本領(lǐng)項中最根本的一項。3.制定估價作業(yè)方案制定估價作業(yè)方案的目的是為了保質(zhì)、按時完成估價工程。一般而言，估價作業(yè)方案包括〔1〕估價工作內(nèi)容，應(yīng)包括擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線，擬搜集的估價所需資料及其來源渠道等；〔2〕估價工作質(zhì)量要求及保障措施；〔3〕估價作業(yè)步驟、時間進(jìn)度和人員安排。估價作業(yè)方案應(yīng)在對估價工程進(jìn)行分析的根底上制定。3.2房地產(chǎn)估價的程序7.3.2房地產(chǎn)估價的程序3.2.2實施階段1.搜集估價所需資料估價所需資料包括：○1反映估價對象區(qū)位、實物和權(quán)益狀況的資料；○2估價對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、本錢等資料；○3對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；○4對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。2.實地查勘估價對象實地查勘是指負(fù)責(zé)某個估價工程的估價師親自到該估價工程的估價對象現(xiàn)場，檢查、觀察估價對象的狀況。3.選用估價方法進(jìn)行測算選用估價方法進(jìn)行測算是房地產(chǎn)估價的核心階段，這一階段具體又包括分析、測算估價對象的價值兩個步驟。4.確定估價結(jié)果采用不同估價方法測算出的估價結(jié)果往往不同，有的差異還較大。如果這些方面都沒有問題，且測算結(jié)果差異不是很大時，可以采用簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)〔最適宜的方法的測算結(jié)果權(quán)重較大〕等數(shù)學(xué)方法求出綜合結(jié)果并說明理由。當(dāng)由于房地產(chǎn)市場處于特殊狀況導(dǎo)致測算結(jié)果差異較大時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的將其中一種估價方法測算的結(jié)果作為估價結(jié)果，或者排除不適宜的估價方法的測算結(jié)果后，綜合計算其他方法的測算結(jié)果作為估價結(jié)果。8.3.2房地產(chǎn)估價的程序3.2.3報告形成與交付階段1.撰寫估價報告估價結(jié)果確定后，應(yīng)當(dāng)撰寫估價報告。估價報告一般采用書面形式，大局部采用表達(dá)式報告，成套住宅抵押估價報告可以采用表格式報告。根據(jù)?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?，估價報告應(yīng)當(dāng)包括封面、致估價委托人函、目錄、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件8大局部。各局部的具體內(nèi)容也可參見?房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)?。2.審核估價報告估價報告撰寫完成后，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)對其內(nèi)容和形式進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成內(nèi)部審核記錄。估價報告內(nèi)部審核記錄應(yīng)有明確的審核意見和結(jié)論，審核人員應(yīng)在該記錄上簽名并注明審核日期。3.交付估價報告估價報告經(jīng)審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章而正式生效。估價報告應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價委托合同約定交付估價委托人。3.2.4后期管理階段估價報告交付估價委托人后，應(yīng)按照規(guī)定及時對估價報告以及在該項估價業(yè)務(wù)中形成的各種文字、圖表、照片、影像等不同形式的資料進(jìn)行清理，對其中有價值的資料進(jìn)行整理、分類并妥善保存。9.3.3房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)委托合同范本估價委托合同××評字[]號甲方〔委托評估方〕：住所：乙方〔受托評估方〕：住所：一、評估范圍根據(jù)甲方的委托，本工程評估對象和評估范圍為：。二、評估的目的甲方設(shè)定本次評估目的為：。三、評估內(nèi)容〔價值類型〕本次委托評估內(nèi)容為：。四、評估基準(zhǔn)日甲方設(shè)定本次評估基準(zhǔn)日是：年月日。五、甲乙雙方的責(zé)任〔一〕甲方的責(zé)任1．甲方保證估價對象的平安完整，對所提供的資料真實性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。2．甲方及時為乙方的評估工作提供其所要求的評估明細(xì)表、數(shù)據(jù)資料和其他有關(guān)資料并加蓋公章，確保向乙方提供相關(guān)資料的復(fù)印件與原件一致，且確保在實地查看現(xiàn)場時所指示的評估對象實物與甲方提供相關(guān)資料指向的實物一致。3．甲方應(yīng)積極配合評估工作，對乙方派出的有關(guān)工作人員提供必要的工作條件。4．甲方按本合同的規(guī)定及時足額支付評估費用。5．未經(jīng)乙方同意，評估報告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。10.3.3房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)委托合同范本〔二〕乙方的責(zé)任1．乙方應(yīng)按照國家有關(guān)法律法規(guī)和估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，出具評估報告，保證評估報告的客觀、公正、公平。2．乙方在評估過程中，應(yīng)自覺維護(hù)甲方及相關(guān)當(dāng)事人各方的正當(dāng)利益。3．在評估過程中，乙方應(yīng)與甲方充分交換意見，對甲方提出的真實、客觀、合理的意見應(yīng)當(dāng)予以充分考慮。4．乙方對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方商業(yè)秘密嚴(yán)加保密。除非國家執(zhí)業(yè)準(zhǔn)那么另有規(guī)定，或經(jīng)甲方同意，乙方不得將其知悉的商業(yè)秘密和甲方提供的資料對外泄露。5．未經(jīng)甲方書面許可，乙方及參與工程的注冊房地產(chǎn)估價師不得將評估報告的內(nèi)容向甲方以外的單位或個人提供或者公開，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。六、評估報告使用者評估報告使用者為和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。評估報告僅供使用，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。乙方及參與工程的估價師對甲方和其他國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者不當(dāng)使用評估報告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任。七、評估報告提交期限和方式評估報告的提交期限為：在甲方提交評估資料后個工作日內(nèi)出具評估報告初稿；經(jīng)甲方和乙方溝通確認(rèn)后，乙方在個工作日內(nèi)出具正式的評估報告。乙方向甲方出具的評估報告正本一式份。八、評估效勞費總額、支付時間和方式經(jīng)友好協(xié)商，本次評估效勞費總額為人民幣。甲乙雙方在本評估合同簽訂之日起，甲方向乙方預(yù)付人民幣。其余費用人民幣，在乙方提交評估報告時一并付清。11.3.3房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)委托合同范本九、合同的有效期間本委托合同書一式兩份，各方各執(zhí)一份，同具法律效力。本合同自簽署之日起生效，并在本合同事項全部完成日之前有效。十、約定事項的變更由于出現(xiàn)不可抗力的情況，影響評估工作如期完成，或需提前出具評估報告，各方可要求變更約定事項，但應(yīng)時通知各方，并由各方協(xié)商解決。十一、違約責(zé)任和爭議解決1．在本委托合同執(zhí)行過程中如因委托方的變更或延誤，本委托合同的履行將順延；如甲單方終止本委托合同，甲方應(yīng)支付受托方已付出的相應(yīng)費用，但不得高于本工程收費總額。2．乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不得遲于本合同規(guī)定的時間交付估價報告書,每逾期一日未交付估價報告書應(yīng)賠償甲方估價效勞費‰；甲方如不按本合同規(guī)定的時間向乙方提交前述有關(guān)文件、圖紙、憑證等資料，乙方可按耽誤時間順延估價報告書的交付時間。3．甲方接到乙方提交的估價報告書次日起日內(nèi)，如果對估價結(jié)果有異議，且有正當(dāng)理由，可向乙方提出復(fù)估或重估，乙方應(yīng)在接到甲方申請復(fù)估或重估書次日起日內(nèi)完成委托房地產(chǎn)的復(fù)估或重估報告書交付甲方。甲方逾期不提出者，估價報告書生效。4．當(dāng)合同履行過程中產(chǎn)生爭議時，各方應(yīng)當(dāng)友好協(xié)商；協(xié)商不成，任何一方可將爭議提交仲裁委員會申請仲裁。十二、其他事項1．當(dāng)評估程序所受限制對與評估目的相對應(yīng)的評估結(jié)論構(gòu)成重大影響時，乙方可以中止履行合同；相關(guān)限制無法解除時，乙方可以解除合同。2．提供必要的資料并保證所提供資料的真實性、合法性、完整性、恰當(dāng)使用評估報告是甲方和相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。以下為合同簽訂雙方信息雙方〔簽章〕、地址、、法定代表人、授權(quán)簽約代表、時間、合同簽訂地點。12.實踐訓(xùn)練賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同〔以下稱合同1〕和房屋裝修合同〔以下稱合同2〕，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)?/p>