物業(yè)糾紛案例

物業(yè)糾紛案例1.一、物業(yè)收費(fèi)糾紛2.1、因物業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)致使業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)的馮女士因拖欠41個(gè)月物業(yè)費(fèi)，被北京中億豪物業(yè)管理推上法庭。在庭審中，馮女士拿出了有利證據(jù)，證明物業(yè)公司提供的物業(yè)管理效勞存在一定瑕疵，如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車(chē)、設(shè)啤酒銷(xiāo)售攤位等。法院如何判決？馮女士是否應(yīng)付物業(yè)費(fèi)？3.法院根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原那么，對(duì)物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費(fèi)予以一定比例的扣減，扣減比例根據(jù)實(shí)際違約情況確定為30％，馮女士須交41個(gè)月物業(yè)費(fèi)的70％。案例解析：?物業(yè)管理?xiàng)l例?第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)，同時(shí)?物權(quán)法?第七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)，因此，業(yè)主既然享受了物業(yè)公司提供的物業(yè)效勞就要承擔(dān)繳納物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)，即使物業(yè)公司提供的效勞有瑕疵，業(yè)主也不得依次為由拒交物業(yè)費(fèi)，但可以要求物業(yè)公司在效勞瑕疵范圍內(nèi)減收一定的物業(yè)費(fèi)。4.〔2〕業(yè)主不滿(mǎn)物業(yè)效勞以物業(yè)效勞不到位為由拒不交納物業(yè)費(fèi)原告世紀(jì)城物業(yè)管理訴稱(chēng)，業(yè)主曹女士于2000年前后購(gòu)置了世紀(jì)城的房子，至起訴前拖欠物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)2.9萬(wàn)余元、供暖費(fèi)6000余元及車(chē)位管理費(fèi)1500元，請(qǐng)求法院判令業(yè)主交納欠費(fèi)。被告曹女士辯稱(chēng)，被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由是因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決、物業(yè)效勞不能令人滿(mǎn)意，以及電梯使用費(fèi)計(jì)算不合理。被告曹女士的律師那么認(rèn)為，?物業(yè)管理?xiàng)l例?第67條規(guī)定:“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。〞也就是說(shuō)，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)先由業(yè)委會(huì)催促交費(fèi)，這是一個(gè)強(qiáng)制性條款，在沒(méi)有業(yè)委會(huì)催促交費(fèi)的前置程序下，物業(yè)公司無(wú)權(quán)直接起訴欠費(fèi)業(yè)主。

5.法庭判令被告曹女士向原告交納物業(yè)管理費(fèi)2.9萬(wàn)元、供暖費(fèi)6076.2元、車(chē)位管理費(fèi)1500元。法院經(jīng)審理認(rèn)為，北京世紀(jì)金源物業(yè)管理與曹女士就物業(yè)管理事項(xiàng)簽訂了?物業(yè)管理公約?，在?物業(yè)管理公約?中雙方對(duì)于物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及效勞內(nèi)容等均做出了約定，同時(shí)，也約定了如何追究違約責(zé)任。雙方所簽訂的上述?物業(yè)管理公約?，應(yīng)視為是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故上述合同對(duì)于雙方當(dāng)事人均有約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行。6.?物業(yè)管理?xiàng)l例?第六十七條規(guī)定：“違反物業(yè)效勞合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴〞。曹女士根據(jù)上述規(guī)定認(rèn)為物業(yè)管理公司在沒(méi)有要求業(yè)主委員會(huì)催促其交納物業(yè)費(fèi)的情況下，無(wú)權(quán)向人民法院提起訴訟。而曹女士與物業(yè)公司之間所簽訂的?物業(yè)管理公約?的時(shí)間早于?物業(yè)管理?xiàng)l例?公布、施行的時(shí)間〔2007.10.1〕，在公約中已經(jīng)明確約定當(dāng)一方違約時(shí)相對(duì)方可以申請(qǐng)調(diào)解，也可以向人民法院起訴。雙方的上述約定并不違反法律規(guī)定，在發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定履行?，F(xiàn)世紀(jì)城物業(yè)公司依法向人民法院提起訴訟，符合雙方約定，亦符合法律規(guī)定，故曹女士提出的根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第六十七條應(yīng)當(dāng)駁回世紀(jì)城物業(yè)公司的起訴的抗辯理由，法院不予采信。

7.曹女士提出世紀(jì)城物業(yè)公司向其收取的物業(yè)費(fèi)不合理，并具體指出電梯的相關(guān)收費(fèi)不合理。如上所述，雙方約定了物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，但其中每項(xiàng)費(fèi)用如何計(jì)算、世紀(jì)城物業(yè)公司所收取的相關(guān)費(fèi)用是否合理等問(wèn)題，不是人民法院所能依法確定的。曹女士對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如有異議，可向相關(guān)的主管機(jī)關(guān)提出投訴，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)此予以審查決定。在相關(guān)的主管機(jī)關(guān)沒(méi)有對(duì)世紀(jì)城物業(yè)公司與業(yè)主之間約定的物業(yè)費(fèi)的計(jì)算是否違法予以認(rèn)定前，曹女士的上述主張沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第七條規(guī)定業(yè)主有按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)，此外，?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，因此，物業(yè)公司依約提供了物業(yè)效勞后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。至于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與原告在物業(yè)管理效勞合同中已有明確約定并且只要已經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)，根據(jù)自治原那么，被告應(yīng)按照約定的計(jì)價(jià)方式繳納物業(yè)管理費(fèi)用，否那么就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。8.〔3〕以無(wú)人居住為由拒不交納物業(yè)費(fèi)典型案例：柳先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門(mén)收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)，于是跟物業(yè)公司產(chǎn)生了糾紛，為了收取物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司將柳先生告上法院。9.法院判決：柳先生應(yīng)交物業(yè)費(fèi)案例解析：第一，所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有局部空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有局部在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用局部仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.第二,當(dāng)局部業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理效勞的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用局部的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,上下壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,平安檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理效勞工作量一樣也不會(huì)因局部業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.

10.第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)效勞而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.11.典型案例：某女士購(gòu)置了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為該房沒(méi)有到達(dá)入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題及未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿(mǎn)意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)。12.

案例解析：該女士應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。房屋買(mǎi)賣(mài)中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楦鶕?jù)有關(guān)規(guī)定，只有產(chǎn)權(quán)證才是產(chǎn)權(quán)人享有和行使有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的唯一合法憑證。但是在實(shí)際操作中，由于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋絕大多數(shù)都是期房，而房屋在驗(yàn)收交接后到產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，往往有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，這就使標(biāo)的物的實(shí)際交付和權(quán)屬證明的取得無(wú)法完全同步。因此，入住交接就成了房屋買(mǎi)賣(mài)交付中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。

13.在?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?第八條和第十一條中，均對(duì)房屋交接的程序做了約定的標(biāo)準(zhǔn)，如：要求開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；開(kāi)發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

具體到該女士，雖然她對(duì)開(kāi)發(fā)商的交付提出了自已的意見(jiàn)，但如果這些意見(jiàn)不構(gòu)成法定或約定的、不能交付的情況〔比方房屋根本未經(jīng)正式驗(yàn)收合格等〕，同時(shí)又收下了房門(mén)鑰匙，那么說(shuō)明該女士對(duì)房屋的交付已表示認(rèn)可，她可以就房屋存在的細(xì)部問(wèn)題繼續(xù)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修補(bǔ)，但不能據(jù)此認(rèn)為房屋不符合交付條件。因此，對(duì)于其后的物業(yè)費(fèi)應(yīng)及時(shí)交付。14.〔4〕業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納爭(zhēng)議糾紛2005年4月，黃女士購(gòu)置了某花苑內(nèi)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成立于2005年10月，同年11月，業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同，約定物業(yè)效勞費(fèi)用由某物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從2006年6月份起，黃女士將該套商品房出租給萬(wàn)某一家使用。從2006年10月份開(kāi)始，黃女士認(rèn)為物業(yè)效勞費(fèi)用應(yīng)由實(shí)際使用人萬(wàn)某交付，并告知某物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬(wàn)某收取。某物業(yè)管理企業(yè)向萬(wàn)某收取物業(yè)效勞費(fèi)用時(shí)遭拒絕，萬(wàn)某認(rèn)為物業(yè)效勞費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務(wù)而無(wú)支付物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)。15.物業(yè)費(fèi)到底應(yīng)該誰(shuí)來(lái)付？16.案例解析：本案的焦點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)由業(yè)主還是物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞費(fèi)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。因此，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)效勞費(fèi)用。向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)效勞費(fèi)用，是業(yè)主根據(jù)物業(yè)效勞合同應(yīng)盡的義務(wù)。支付物業(yè)效勞費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)效勞合同的約定，根據(jù)?合同法?第六十一條第一款的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定正確，全面，老實(shí)的履行合同設(shè)立的義務(wù)，本案業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)。當(dāng)然，如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按照合同的約定履行合同義務(wù)，那么業(yè)主享有，履約抗辯權(quán)。本案不存在抗辯理由，因此，黃女士應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)。

17.物業(yè)效勞合同與房屋租賃合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系。承租人義務(wù)乃是基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應(yīng)當(dāng)履行的是向出租人支付租金的義務(wù)，而不是依據(jù)物業(yè)效勞合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)效勞費(fèi)的義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)履行房屋租賃合同約定的義務(wù)，而業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的是物業(yè)效勞合同約定的義務(wù)。這兩種義務(wù)并非基于同以個(gè)合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務(wù)。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)效勞費(fèi)用，但業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)效勞費(fèi)，業(yè)主在交納物業(yè)效勞費(fèi)后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬(wàn)某并沒(méi)有約定由承租人支付物業(yè)效勞費(fèi)用，因此，應(yīng)當(dāng)由黃女士支付物業(yè)效勞費(fèi)用。18.〔5〕以未簽訂物業(yè)效勞合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi)的典型案例：艾明輝經(jīng)營(yíng)的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂?省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同?，規(guī)定物業(yè)管理提供效勞的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)效勞，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的效勞不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。19.法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.6元。20.案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)效勞合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)效勞的，業(yè)主那么應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的效勞價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照?合同法?的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理效勞，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。21.相關(guān)法律法規(guī)：?物業(yè)管理?xiàng)l例?第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：〔一〕遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；〔四〕按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；〔五〕按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十六條：物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)效勞企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

22.?中華人民共和國(guó)民法通那么?第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.?合同法?第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

?物權(quán)法?第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

23.物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識(shí)：

常識(shí)一：物業(yè)管理效勞不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體工程，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)效勞合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)效勞費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的效勞，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的。

24.常識(shí)二：業(yè)主委員會(huì)未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無(wú)權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議，無(wú)論是物業(yè)管理委員會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)。但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理效勞的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來(lái)否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會(huì)或業(yè)委會(huì)訂立的物業(yè)效勞合同，本身就違法了。在?合同法?上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)決定成認(rèn)這份合同，那么該合同就具有合法效力；即使業(yè)主大會(huì)最終決議否認(rèn)了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)效勞，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的效勞存有異議，應(yīng)通過(guò)建議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。

25.常識(shí)三：與物業(yè)管理公司未簽訂過(guò)物業(yè)效勞合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi)

根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會(huì)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同。這份合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理效勞，只要與執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議的業(yè)主委員會(huì)訂立物業(yè)效勞合同即可，無(wú)需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主均未訂立效勞合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)效勞，業(yè)主事實(shí)上接受了效勞的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)效勞費(fèi)用。26.二、維修問(wèn)題而引發(fā)的物業(yè)糾紛27.(1)因物業(yè)公司維修不及時(shí)所造成的損害

典型案例：某住宅小區(qū)第25棟樓的公用水箱出現(xiàn)滲透現(xiàn)象，該棟樓的業(yè)主們向物業(yè)管理公司反映了情況，要求其及時(shí)予以修繕，但物業(yè)管理公司一直未采取措施。有一天，住在該棟樓的業(yè)主王某回家經(jīng)過(guò)樓前通道時(shí)，因地面積水滑溜而不幸摔倒，導(dǎo)致右腿骨折，被送往醫(yī)院治療。王某要求物業(yè)公司賠償其醫(yī)藥費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)及誤工補(bǔ)貼等相關(guān)費(fèi)用未果，把物業(yè)管理公司告上法院。28.法院判決：物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)局部，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的局部和設(shè)備，包括水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條的規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，小區(qū)物業(yè)管理公司對(duì)公用水箱的滲漏，應(yīng)及時(shí)予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院，應(yīng)由物業(yè)管理公司對(duì)王某的損失給予賠償。29.物業(yè)公司要防止因維修不及時(shí)導(dǎo)致的賠償責(zé)任，就必須對(duì)職責(zé)范圍內(nèi)應(yīng)及時(shí)維修的問(wèn)題及時(shí)的維修，并建立維修責(zé)任人制度，對(duì)沒(méi)有盡到職責(zé)的相關(guān)責(zé)任人予以處分。30.〔2〕因維修費(fèi)用的承擔(dān)引發(fā)的物業(yè)糾紛典型案例：對(duì)業(yè)主自有部位的維修應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用去年年底，某大廈6樓一住戶(hù)洗菜池下水管堵塞，委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶(hù)裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶(hù)以維修未使用任何材料為由，拒不交維修費(fèi)。31.案例解析：根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l理?及相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任劃分為：業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)局部，即戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的局部和設(shè)備，包括水、電、氣戶(hù)表以?xún)?nèi)的管理和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部門(mén)和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設(shè)施等房屋主體公用設(shè)施，由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由雙方約定。在本案中物業(yè)公司工作人員受業(yè)主委托對(duì)其擁有的自用部位進(jìn)行維修，維修費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。32.

相關(guān)法律法規(guī):?物業(yè)管理?xiàng)l例?第三十六：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定，提供相應(yīng)的效勞。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)效勞合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)平安受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。?物業(yè)管理?xiàng)l例?|第四十四條：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)效勞合同約定以外的效勞工程，效勞報(bào)酬由雙方約定。?物權(quán)法?第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有局部享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。?物權(quán)法?第七十一條：業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。?物權(quán)法?第七十二條：業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有局部享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。33.三、在物業(yè)管理中未盡到注意告知警示義務(wù)而引發(fā)的物業(yè)糾紛

34.

高某去年租用上海市青浦區(qū)佳樂(lè)苑小區(qū)的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺(tái)上，當(dāng)時(shí)上樓的通道暢通無(wú)阻，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有什么阻擋。下午5點(diǎn)多黃昏時(shí)分，高某上樓收取衣服，心急的他沒(méi)有多想直接上了天臺(tái)，沒(méi)想到一頭撞在了什么東西上，接著玻璃渣子紛紛落下，臉部鮮血也隨著涌了出來(lái)。高某被妻子連忙送到了醫(yī)院，經(jīng)過(guò)認(rèn)真清理，他臉上大傷口3個(gè)被縫了近30針，其他小傷醫(yī)生實(shí)在無(wú)法下針只好作了消毒處理。經(jīng)過(guò)檢查，原來(lái)通往天臺(tái)的頂樓上有一道玻璃門(mén)，門(mén)較大上面也無(wú)任何標(biāo)志，晚上時(shí)不知被誰(shuí)關(guān)上了，高某沒(méi)發(fā)現(xiàn)就一頭撞了上去。第二天，頭包得像粽子一樣的高某就去找物業(yè)交涉，但物業(yè)公司認(rèn)為此門(mén)為消防逃生通道且有鋁合金邊框，天臺(tái)為公用部位，高某擅自占用公用部位還把門(mén)撞壞，應(yīng)當(dāng)賠償，討說(shuō)法反而被倒打一耙，高某一怒之下將物業(yè)公司起訴到了上海市青浦區(qū)人民法院。35.法院判決：小區(qū)物業(yè)承擔(dān)30%的責(zé)任。