支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）

支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）在我國經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，城市更新成為國土空間全域范圍內(nèi)持續(xù)完善功能、優(yōu)化布局、提升環(huán)境品質(zhì)、激發(fā)經(jīng)濟社會活力的空間治理活動，是亟需堅持國土空間規(guī)劃引領、加強規(guī)劃與土地政策銜接、統(tǒng)一和規(guī)范國土空間用途管制的重要領域。為落實《中共中央國務院關(guān)于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》《全國國土空間規(guī)劃綱要（2021-2035年）》，自然資源部明確的“嚴守資源安全底線、優(yōu)化國土空間格局、促進綠色低碳發(fā)展、維護資源資產(chǎn)權(quán)益”四個工作定位要求，在總結(jié)各地實踐經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范，組織編制本政策指引，旨在推動支持城市更新的相關(guān)規(guī)劃工作規(guī)范開展。各地可結(jié)合實際，按照城市更新的總體要求和目標，因地制宜細化要求，開展城市更新的規(guī)劃與土地政策探索創(chuàng)新。一、總體目標堅持“以人民為中心”的發(fā)展思想，以“高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活、高效能治理”為目標，以國土空間規(guī)劃為引領，在“五級三類”國土空間規(guī)劃體系內(nèi)強化城市更新的規(guī)劃統(tǒng)籌，促進生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局優(yōu)化，實現(xiàn)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型，增進民生福祉，提升城市競爭力，推動城市高質(zhì)量發(fā)展，為地方因地制宜地探索和創(chuàng)新支持城市更新的規(guī)劃方法和土地政策，依法依規(guī)推進城市更新提供指引。二、基本原則——堅持規(guī)劃統(tǒng)籌。國土空間規(guī)劃是國家空間發(fā)展的指南、可持續(xù)發(fā)展的空間藍圖，是優(yōu)化空間資源配置、開展各類開發(fā)保護建設活動的基本依據(jù)。應強化國土空間規(guī)劃對各專項規(guī)劃的指導約束作用，統(tǒng)籌城市更新相關(guān)規(guī)劃和實施全過程，有序推進有機更新?！獔猿值拙€管控。嚴守資源安全底線,應嚴格落實國土空間規(guī)劃確定的各類管控要求，堅持民生保障、公益優(yōu)先、補齊短板、保障安全、修復生態(tài)、保護傳承歷史文化，持續(xù)改善人居環(huán)境品質(zhì)?！獔猿止?jié)約集約。應堅持節(jié)約集約利用土地，將存量空間作為規(guī)劃對象，提倡土地混合使用和空間功能復合，促進空間資源的高效利用?！獔猿志G色低碳。應以生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展為導向，充分體現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展，推進高質(zhì)量發(fā)展，適應未來發(fā)展需要?！獔猿侄喾絽⑴c。維護資源資產(chǎn)權(quán)益，尊重合法權(quán)益，建立多元主體全過程、實質(zhì)性、高效率的參與機制，充分發(fā)揮政府、市場和社會各方的積極性，促進合作共贏，推進治理創(chuàng)新。——堅持因地制宜。應充分結(jié)合不同地區(qū)城市發(fā)展階段和不同更新對象的具體情況，因地制宜、一地一策，差異化確定更新對策、更新方式和更新政策，高質(zhì)量實施城市更新。三、將城市更新要求融入國土空間規(guī)劃體系各級各類國土空間規(guī)劃的編制應根據(jù)城市發(fā)展的階段特征和推進城市更新的要求，著力完善國土空間規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃管理程序，充分適應城市高質(zhì)量發(fā)展的需要，將有關(guān)城市更新的國土空間規(guī)劃要求納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)進行管理。（一）總體規(guī)劃要提出城市更新目標和工作重點1.總體規(guī)劃國土空間總體規(guī)劃（以下簡稱“總體規(guī)劃”）應結(jié)合城市發(fā)展階段和總體空間布局要求，識別更新對象，提出城市更新的規(guī)劃目標、實施策略、階段工作重點以及相關(guān)規(guī)劃管控和引導要求?！谑?縣域?qū)用妫诿宓讏D底數(shù)的基礎上，按照全域全要素管控引導要求，明確更新對象的識別原則，提出城市更新的規(guī)劃目標和工作重點，制定推進城市更新的時序要求和空間管控引導措施?！诔菂^(qū)層面，根據(jù)城市更新的規(guī)劃目標和工作重點，系統(tǒng)識別更新對象，確定城市更新的重點地區(qū)和工作任務。可根據(jù)實際需要，擬定城市更新用地的總體規(guī)模，劃定城市更新規(guī)劃單元。2.近期行動計劃需明確近期重點推進的更新區(qū)域和重大更新項目，擬定近期城市更新任務清單，并納入總體規(guī)劃的近期行動計劃。（二）詳細規(guī)劃要面向城市更新的規(guī)劃管理需求1.詳細規(guī)劃的編制國土空間詳細規(guī)劃（以下簡稱“詳細規(guī)劃”）是實施城鄉(xiāng)開發(fā)建設、整治更新、保護修復活動的法定依據(jù)。詳細規(guī)劃應結(jié)合城市更新實施的特點，面向規(guī)劃管理需求，將總體規(guī)劃確定的強制性管控要求、引導措施和城市更新的規(guī)劃目標，通過“更新規(guī)劃單元”和“更新實施單元”兩個層面分層落實到詳細規(guī)劃中?！乱?guī)劃單元詳細規(guī)劃。應以總體規(guī)劃為依據(jù)，確定更新對象，分解落實總體規(guī)劃相關(guān)要求，明確更新規(guī)劃單元的發(fā)展定位、主導功能及建筑規(guī)?？偭?，提出更新對象的更新方式指引，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)、空間布局，完善道路交通，提出有關(guān)公共服務設施和市政基礎設施配置以及空間尺度、城市風貌等底線管控和特色引導要求。更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃是更新實施單元詳細規(guī)劃編制的依據(jù)。——更新實施單元詳細規(guī)劃。應依據(jù)總體規(guī)劃、根據(jù)更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃，確定更新實施單元的主導功能，結(jié)合實施需要、權(quán)屬關(guān)系明確更新對象用地邊界，根據(jù)不同更新對象的特點優(yōu)化細化更新規(guī)劃單元的各項規(guī)劃管控和引導要求并落實到地塊。在更新實施單元詳細規(guī)劃中需充分考慮自上而下的要求、自下而上的訴求以及更新對象的具體情況，協(xié)調(diào)政府、原權(quán)利人、市場主體等各類利益相關(guān)方的意愿和訴求，結(jié)合更新項目的實施機制和市場需求，研究適配的規(guī)劃和土地政策。更新實施單元詳細規(guī)劃宜結(jié)合城市更新項目實施時序動態(tài)編制，是提出更新項目規(guī)劃條件、規(guī)劃許可和方案設計的依據(jù)。2.詳細規(guī)劃的動態(tài)維護與修改為提高對城市更新項目規(guī)劃管控的精準性和合理性，可對更新規(guī)劃單元和更新實施單元詳細規(guī)劃進行動態(tài)維護和規(guī)劃修改。——動態(tài)維護。在不突破總體規(guī)劃和更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃強制性管控要求的前提下，可通過局部技術(shù)性修正和優(yōu)化調(diào)整的方式，對更新規(guī)劃單元及更新實施單元的詳細規(guī)劃進行動態(tài)維護，經(jīng)法定程序?qū)徟蠹{入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)?！薷?。編制更新實施單元詳細規(guī)劃如涉及突破所在更新規(guī)劃單元（或詳細規(guī)劃編制單元）強制性規(guī)劃管控要求的，須經(jīng)過法定的規(guī)劃修改程序?qū)⒏乱?guī)劃單元及更新實施單元的詳細規(guī)劃予以法定化。（三）專項規(guī)劃要因地制宜、多措并舉適應城市更新各類專項規(guī)劃應充分考慮既有建成環(huán)境條件和土地資源情況，在城市更新中綜合運用集約復合、多措并舉的適用性方式，因地制宜地滿足各專項系統(tǒng)的建設要求。涉及詳細規(guī)劃調(diào)整的，依法履行調(diào)整程序。（四）規(guī)劃許可要有效保障城市更新實施在確保安全并符合其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范等要求的前提下，按照權(quán)益保障、渠道暢通的優(yōu)化辦理原則，鼓勵探索適應城市更新不同情形的建設用地規(guī)劃許可和建設工程規(guī)劃許可辦理程序和規(guī)則，并與相關(guān)行政許可做好銜接，有效保障城市更新實施。四、針對城市更新特點，改進國土空間規(guī)劃方法國土空間規(guī)劃需要針對城市更新的特點，自上而下、自下而上地開展充分的調(diào)查評估，明確城市更新的規(guī)劃導向，因地制宜地結(jié)合城市更新的可實施性，提高規(guī)劃編制的適應性和對市場的響應性。（一）開展針對性調(diào)查，做好體檢評估在國土空間規(guī)劃中應認真做好城市更新的調(diào)查與評估工作。城市更新的調(diào)查與評估一般包括（但不限于）如下方面：——識別更新對象。將經(jīng)調(diào)查分析后認為生活和生產(chǎn)環(huán)境不良、存在安全隱患、市政基礎設施和公共服務設施不完善、對環(huán)境造成負面影響、城市活力不足、土地利用低效、土地用途和建筑物使用功能不符合城市功能布局和發(fā)展要求的片區(qū)、建筑物、設施和公共空間等空間對象優(yōu)先確定為更新對象?！鰧嵒A調(diào)查。綜合利用國土調(diào)查、城市國土空間監(jiān)測、地籍調(diào)查、國土空間規(guī)劃、城市體檢評估、人口調(diào)查、不動產(chǎn)登記等成果，梳理更新對象的現(xiàn)狀土地開發(fā)強度、土地使用年限、土地和建筑物產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其權(quán)屬邊界、土地用途和建筑物使用功能、建筑質(zhì)量、人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)等情況以及歷史遺留問題等信息，并將各類數(shù)據(jù)按匯交要求納入國土空間基礎信息平臺，做實城市更新的規(guī)劃調(diào)查基礎。——開展前期評估。開展市政和交通基礎設施、公共服務設施和資源環(huán)境等承載力評估，加強城市安全、歷史文化和生態(tài)與自然景觀保護、社會穩(wěn)定等方面的風險影響評估。根據(jù)城市更新的需要可同時開展其他方面的專項評估。（二）梳理更新需求和更新意愿在國土空間規(guī)劃中通過對客觀問題、居民需求兩方面的調(diào)查分析，匯總形成城市更新的問題清單和需求清單及其空間分布信息，對城市更新涉及的各類權(quán)利主體進行更新意愿調(diào)查，依法依規(guī)尊重相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。（三）開展城市設計等專題研究，前置運營設計結(jié)合詳細規(guī)劃，可按需開展產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、綜合交通、歷史文化保護、公共服務設施、市政基礎設施、地下空間、土壤修復、防災減災等方面的研究，并著重圍繞城市更新的可實施性，加強城市更新項目運營維護、收益分配，以及建筑工程投資測算等方面的專題研究。深入應用城市設計理念和方法，提高城市空間場所品質(zhì)。研究結(jié)論將作為確定詳細規(guī)劃相關(guān)規(guī)劃指標和管控要求的參考依據(jù)。（四）明確更新重點和更新對策1.促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和業(yè)態(tài)升級為目標，以功能復合、土地和建筑物利用效率提升為重點，老舊廠區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新應聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，合理增加產(chǎn)業(yè)及配套建筑容量，鼓勵轉(zhuǎn)型升級為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新用途，鼓勵開展新型產(chǎn)業(yè)用地類型探索，推進工業(yè)用地提質(zhì)增效，促進新舊動能轉(zhuǎn)換。合理配置一定比例的產(chǎn)業(yè)服務設施，促進產(chǎn)城融合；老舊商業(yè)街區(qū)和傳統(tǒng)商圈更新應注重保留特色業(yè)態(tài)、提升原業(yè)態(tài)、植入新業(yè)態(tài)、復合新功能，促進商業(yè)服務業(yè)和消費層級的多樣化發(fā)展，推進服務擴容、業(yè)態(tài)升級與功能復合，提升消費空間品質(zhì)。2.擴容升級基礎設施以保障安全和提升承載力、“平急兩用”為目標，以消除具有重大災害風險的空間隱患、增強城市生命線系統(tǒng)可靠性、合理提高市政基礎設施標準為重點，健全基礎設施體系，提高基礎設施服務水平。3.提升社區(qū)宜居水平以建設“15分鐘社區(qū)生活圈”為目標，重點改善居民住房條件，重點開展市政基礎設施更新改造，重點完善公共空間和公共服務設施，重點保障生命安全通道暢通，合理解決停車難問題，同步開展風貌和環(huán)境整治，積極通過存量挖潛和擴容提質(zhì)，盤活存量閑置和低效利用的房屋和用地，關(guān)注弱勢群體，補齊短板，消除公共服務盲區(qū)，切實提升社區(qū)宜居水平。4.保護傳承歷史文化以保護歷史文化資源和歷史風貌為目標，以體現(xiàn)城市發(fā)展歷史的連續(xù)性為原則，全面梳理和保護利用更新范圍內(nèi)的歷史文化資源。分級分類保護各類不可移動文物、歷史建筑、歷史文化保護區(qū)和古樹名木，不拆真建假；加強歷史城區(qū)和歷史風貌的保護與傳承，不大拆大建；在對各類定級文化遺產(chǎn)依法保護的基礎上，在城市更新中全面開展對未定級歷史文化資源的梳理和評估并提出保護管理要求，建立預保護制度；在保護文化遺產(chǎn)真實性和完整性前提下，著力加強文化遺產(chǎn)的活化利用，凸顯城市風貌特征。5.優(yōu)化公共空間格局和品質(zhì)因地制宜地增加公共空間的數(shù)量和規(guī)模，著力完善公共空間布局，優(yōu)化公共空間功能，強化公共空間的慢行可達性，提升公共空間的服務輻射范圍和服務品質(zhì)；重視將城市藍綠空間等生態(tài)系統(tǒng)要素有機納入城市公共空間體系，在保護并修復生態(tài)系統(tǒng)功能的基礎上著力提升城市公共空間的環(huán)境品質(zhì)和生態(tài)服務功能。6.倡導綠色和數(shù)字智能技術(shù)城市更新應面向城市未來發(fā)展趨勢，積極融入城市發(fā)展新理念、城市建設新技術(shù)，可重點考慮如下方面：——以慢行友好和公交優(yōu)先為導向，在城市更新中結(jié)合現(xiàn)有路網(wǎng)和功能布局建設慢行網(wǎng)絡，整合多種公交模式優(yōu)化公交網(wǎng)絡，增強就業(yè)地、居住地與交通節(jié)點、公共服務設施、公共空間的連接性。——以綠色發(fā)展為導向，結(jié)合新要求與新技術(shù)，重點推進既有建筑綠色化、節(jié)能化改造和基礎設施綠色化、集約化更新?！灾腔劢ㄔO、智慧服務、智慧治理為導向，鼓勵在城市更新中采用數(shù)字化技術(shù)手段，提高城市數(shù)字化、網(wǎng)絡化、智能化水平，推進智慧城市建設。（五）確定更新方式和更新措施按照“留改拆”的優(yōu)先順序，在更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃中對更新對象組合采用保護傳承、整治改善、改造提升、再開發(fā)和微改造等更新方式，并明確其適用條件。以“保護優(yōu)先、少拆多改”為原則，在更新實施單元詳細規(guī)劃中對各類建（構(gòu)）筑物、設施、空間等空間對象，研究確定保護、保留、整治、改建、拆除、重建（含復建和新建）等更新措施。（六）擬定更新實施安排在詳細規(guī)劃中應以“整體性、同步性”為原則，研究劃定城市更新的具體范圍，擬定更新項目清單和更新實施計劃，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下協(xié)同實施。統(tǒng)籌考慮投資成本、運營效益、收益分配、公益性貢獻、實施路徑和機制等內(nèi)容，提出城市更新的項目實施建議。五、完善城市更新支撐保障的政策工具為推動城市更新落地實施，應結(jié)合城市更新的需要和具體情況，積極探索適應城市更新特點的、差異化的規(guī)劃和土地政策，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵建立城市更新的多元合作模式，以國土空間規(guī)劃為依據(jù)協(xié)同推動城市更新實施。（一）優(yōu)化規(guī)劃管控工具1.復合利用土地以提升城市活力和功能集聚度、節(jié)約集約利用土地為導向，加強土地復合利用，確定不同情形下土地復合利用的正負面清單和比例管控要求，重點可考慮以下情形：——在產(chǎn)業(yè)用地更新時鼓勵配置一定比例的其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)功能和配套設施，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設。——在軌道交通站點周邊、公共空間周邊、各級公共活動中心、重要濱水活動區(qū)、歷史文化保護區(qū)等區(qū)域，鼓勵土地混合使用，通過多功能復合吸引人口集聚，促進地區(qū)活力提升?！谏鐓^(qū)更新中鼓勵將居住、研發(fā)、辦公、商業(yè)和公共服務等功能在不影響相鄰功能前提下復合設置，建設宜居宜業(yè)的生活社區(qū)?！仨毑捎锚毩⒂玫胤绞浇ㄔO的設施外，鼓勵用地和建筑功能在地上地下統(tǒng)籌安排，在確保安全的前提下復合設置，提高土地節(jié)約集約利用水平?！膭钤诜弦?guī)范要求的情況下充分開發(fā)利用地下空間，加強地上地下空間的統(tǒng)籌建設和復合利用。2.容積率核定優(yōu)化以加強保障民生和激勵公益貢獻為導向核定容積率，在依法依規(guī)制定相關(guān)規(guī)則時，可重點考慮以下情形：——為保障居民基本生活需求、補齊城市短板而實施的市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施項目，以及老舊住宅成套化改造等項目，在對周邊不產(chǎn)生負面影響的前提下，其新增建筑規(guī)?？刹皇芤?guī)劃容積率指標的制約?！谝?guī)劃條件之外，對多保留不可移動文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務設施等公益性貢獻，其建筑面積可按貢獻的相應建筑面積補足?！獮闈M足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，對于增設必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設施、風道、外墻保溫等附屬設施以及景觀休息設施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率。3.建筑規(guī)模統(tǒng)籌以保護文化遺產(chǎn)、歷史風貌、山水格局和優(yōu)化布局為導向，在符合更新規(guī)劃單元規(guī)劃要求的前提下，更新實施單元規(guī)劃的建筑量可在更新規(guī)劃單元內(nèi)統(tǒng)籌布局、精準投放，鼓勵探索規(guī)劃建筑量跨更新規(guī)劃單元進行統(tǒng)籌及異地等價值轉(zhuǎn)移的政策和機制。4.負面清單管控為適應各種不同的城市更新情形，在落實規(guī)劃強制性要求的前提下，在國土空間規(guī)劃的編制和實施管理中可采取負面清單管控的方法，以規(guī)劃的彈性適應市場的不確定性，增強規(guī)劃實施的操作性，并為創(chuàng)新實踐提供空間。5.技術(shù)標準差異化鼓勵根據(jù)實際情況，結(jié)合城市更新需求，完善地方規(guī)劃和建設技術(shù)標準?！诒Ｕ瞎舶踩那疤嵯?，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標準、綠地率、機動車停車位等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的情形，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進行更新，并鼓勵對現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進行適應性優(yōu)化完善?！膭钣嘘P(guān)行業(yè)部門積極探索創(chuàng)新、有效、適用的技術(shù)和管理措施，以適應城市更新需求為重點，補充完善各類行業(yè)用地標準以及消防、人防、市政等工程技術(shù)標準和規(guī)范。（二）豐富土地配置方式1.盤活利用存量低效土地對已經(jīng)開展調(diào)查認定和上圖入庫，納入國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)的低效用地，可以采取多種方式盤活利用?！瓌潛芡恋厥褂脵?quán)人申請辦理協(xié)議出讓,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可采用協(xié)議出讓方式辦理出讓手續(xù)，但《國有建設用地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回國有建設用地使用權(quán)重新公開出讓的除外。——以租賃方式取得土地的非商品住宅類更新項目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地?！膭钤恋厥褂脵?quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤活利用?！瓌潛芡恋馗脑扉_發(fā)后用途仍符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)按劃撥方式使用。2.規(guī)范土地復合利用規(guī)范土地復合利用，推動在城市更新中復合利用、節(jié)約集約利用土地，主要涉及土地用途和土地使用年限確定及土地價款計收?！獜秃侠猛恋氐挠猛究砂粗饔猛敬_定，主用途可依據(jù)建筑面積占比確定，也可依據(jù)功能的重要性確定。土地主用途與原用途一致的，按土地原用途管理；土地主用途與原用途不一致的，依法辦理土地用途變更?！獜秃侠猛恋氐氖褂媚晗蘅筛鶕?jù)土地用途不同，分別設定出讓年期，但不得超過對應用途最高出讓年期?！獜秃侠猛恋氐某鲎尩變r按不同用途土地分項評估后確定。（三）細化土地使用年限和年期在城市更新中為適應市場需求，鼓勵靈活確定土地出讓年限和租賃年期?！獙Τ鞘懈马椖恐匦陆M織國有建設用地使用權(quán)出讓的，可以重新設定出讓年限?！獮檫m應產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際需要，城市更新可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。（四）實施差別化稅費計收以“無收益、不繳稅”為原則，城市更新項目可依法享受行政事業(yè)性收費減免和稅收優(yōu)惠政策，同時加強對國有建設用地使用稅的征管?！獙υ诔鞘懈马椖恐刑峁┕嫘越ㄔO、實施產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的，鼓勵相應土地在流轉(zhuǎn)中適度減免土地增值稅或降低所得稅稅率。——探索差別化的國有建設用地使用稅稅收政策，對閑置和低效的城鎮(zhèn)用地加強國有建設用地使用稅的征管,促進土地高效利用。（五）優(yōu)化地價計收規(guī)則鼓勵在城市更新中優(yōu)化完善地價計收規(guī)則?！淖冇猛竞螅a繳土地價款的計收，可以分區(qū)域、用地類別，制定以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定的統(tǒng)一規(guī)則?！C合考慮城市更新項目土地整理投入、移交的公益用地或建筑面積、配建基礎設施和公共服務設施以及多地塊聯(lián)動改造等成本，以市場評估價為基礎按程序確定土地價款。——現(xiàn)有工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。（六）保障主體權(quán)益1.妥善處置歷史遺留問題按照依法依規(guī)、尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，根據(jù)其成因并兼顧土地管理政策的延續(xù)性，在保障無過錯方利益的前提下，妥善處置歷史遺留問題。2.依法依規(guī)完成確權(quán)登記在繳清土地價款的情況下，城市更新形成的不動產(chǎn)可根據(jù)不同情形依法依規(guī)進行不動產(chǎn)登記?！嫒荻喾N功能的土地和建筑物，對于可分割的可考慮按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記?！Ⅲw開發(fā)的土地，可考慮按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。六、加強城市更新的規(guī)劃服務和監(jiān)管對城市更新開展全流程、精細化、動態(tài)化的規(guī)劃監(jiān)督和實施評估，搭建政府、市場、社會在開展城市更新時的供需對接平臺，保障城市更新高質(zhì)量落地實施。（一）完善全生命周期管理1.建立健全由“基礎信息-意愿征詢-編制審批-實施協(xié)商-土地供應-規(guī)劃許可-驗收核實-產(chǎn)權(quán)登記-監(jiān)測監(jiān)管-實施評估”等環(huán)節(jié)構(gòu)成的城市更新全生命周期規(guī)劃管理體系。2.建立健全相關(guān)利害關(guān)系人、社會公眾、專家、媒體的參與監(jiān)督機制，建立健全共商、共建、共治、共享的全過程城市更新多方參與機制。3.建立健全要素保障機制，重點考慮土地要素與城市更新規(guī)劃管理聯(lián)動，有效解決存量空間盤活利用問題。（二）促進市場供需對接1.鼓勵依托國土空間基礎信息平臺和國土空間規(guī)劃“一張圖”實施監(jiān)督信息系統(tǒng)，結(jié)合年度國土變更調(diào)查、城市國土空間監(jiān)測、國土空間規(guī)劃城市體檢評估等工作，推進各類經(jīng)濟社會信息數(shù)據(jù)的加載，搭建適用于城市更新的規(guī)劃管理和規(guī)劃服務平臺，加強空間治理的基礎支撐。2.推動政府更新項目、近期待更新項目地塊、規(guī)劃管控要求及配套政策等信息的公開公示，促進市場與更新項目進行對接，充分發(fā)揮政府推動公益性更新項目的輻射和撬動作用。（三）強化土地合同監(jiān)管1.根據(jù)城市更新項目的具體情況，通過在其土地使用權(quán)出讓合同或履約監(jiān)管協(xié)議中納入相關(guān)的要求及違約責任和解決爭議的方法等方式，明確實施主體的責任義務、監(jiān)管內(nèi)容和監(jiān)管措施等，鼓勵相關(guān)行業(yè)主管部門通過信息共享、協(xié)同管理，加強履約情況監(jiān)管。2.未依法將規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入和生態(tài)環(huán)境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。（四）加強規(guī)劃實施評估1.在城市國土空間監(jiān)測和國土空間規(guī)劃城市體檢評估工作中對城市更新開展全流程、精細化、動態(tài)化的規(guī)劃監(jiān)督,將相應的體檢評估結(jié)果作為編制、審批、維護、修改規(guī)劃和審計、執(zhí)法、監(jiān)督等工作的重要參考。2.依據(jù)國土空間規(guī)劃目標和管控要求，結(jié)合更新實施計劃，定期對城市更新項目的實施過程、對經(jīng)濟社會發(fā)展的貢獻以及產(chǎn)生或可能產(chǎn)生的負面影響等實施結(jié)果進行動態(tài)評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。附錄：相關(guān)的土地政策文件1.公益設施建設《國土資源部關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見(試行)》（國土資發(fā)〔2016〕147號）《自然資源部關(guān)于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）2.產(chǎn)業(yè)土地供應《國土資源部關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見(試行)》（國土資發(fā)〔2016〕147號）《自然資源部關(guān)于進一步做好用地用海要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2023〕89號）《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號）《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）3.產(chǎn)業(yè)土地利用《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）4.節(jié)約集約利用土地《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）5.產(chǎn)業(yè)用地劃撥轉(zhuǎn)協(xié)議出讓《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）劃撥自行開發(fā)《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）產(chǎn)業(yè)用地劃撥轉(zhuǎn)作價出資《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)〈產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕31號）6.產(chǎn)業(yè)