蘇園房地產(chǎn)項目全盤XXXX年推廣報告

連云港蘇園推廣思路

2010·06·281目錄【壹】市場環(huán)境分析【貳】營銷推廣思路【叁】廣告企劃表現(xiàn)2一.市場環(huán)境概況；二.項目借鑒案例；三.項目競爭環(huán)境；四.項目SWOT分析?！疽肌渴袌霏h(huán)境分析3【結(jié)論】1.房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了一個從鼓勵到控制供給、控制需求、雙向控制的循環(huán)過程。2.從03年、05年、06年下半年三次政策時點來看，投資和房價晚于政策拐點約一年半時間。3.連云港房產(chǎn)網(wǎng)一項針對公眾對宏觀政策的調(diào)研顯示：80%被調(diào)查者認為目前政策調(diào)控力度還不夠，86%調(diào)查者認為量價在未來兩月內(nèi)將齊跌。一.市場環(huán)境概況(宏觀房產(chǎn)政策)4一.市場環(huán)境概況（城市發(fā)展驅(qū)動）相對靜止》被動郊區(qū)化》主動郊區(qū)化》中心聚集化》發(fā)展階段》表現(xiàn)特征城市發(fā)展的原始階段,擴張緩慢且有限.城市只有一個核心,商業(yè)上只有一個中心,且衍生商業(yè)不發(fā)達.城市發(fā)展的起步階段,迅速擴張.原來核心無法支撐發(fā)展,開始外擴,外圍成為疏散居住和就業(yè)的主要途徑.城市發(fā)展的中級階段,城市中心因較高的生活成本及交通等越來越不適合居住就業(yè).郊區(qū)快速成型,城市多核出現(xiàn)并迅速發(fā)展.城市發(fā)展的高級階段,城市功能不斷完善,城市中心改善,價值大幅回升,居住就業(yè)開始回流,其他核心開始成型.核心驅(qū)動就業(yè)相對平緩價格驅(qū)動資源驅(qū)動綜合價值驅(qū)動驅(qū)動主線公共政策代表區(qū)域新浦街墟溝區(qū)城市發(fā)展連云港目前所處階段蘇州、無錫等典型城市5項目為純別墅社區(qū)，是緊鄰天平山風(fēng)景區(qū)，提高了項目的整體形象，輕軌一號線靈天路站點，緊鄰項目處，也是項目實現(xiàn)價格上漲的利好點。發(fā)展商吳中地產(chǎn)位置吳中區(qū)竹園路788號占地面積200000.5M2總建面積192000M2容積率0.96產(chǎn)品類型聯(lián)體、疊加主力面積聯(lián)體：230-250，疊加：150－160在售均價聯(lián)排：15000元/M2雙拼：17000元/M2主力總價聯(lián)排：雙拼：開發(fā)周期三期二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·姑蘇桃花源)6二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·姑蘇桃花源)雙拼聯(lián)排實景六合一7二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·福園)1.分期規(guī)劃：共分三期開發(fā)，其中一期、二期已全部完工，項目處于尾聲。2.產(chǎn)品規(guī)劃：共規(guī)劃有136套，其中獨棟2套，聯(lián)排134套；3.面積規(guī)劃：項目一期聯(lián)排別墅面積規(guī)劃為490-510平米，二期、三期聯(lián)排別墅面積規(guī)劃為425-455平米；4.景觀規(guī)劃：小橋、流水、亭臺、走廊、粉墻黛瓦等蘇式園林設(shè)計；5.建筑風(fēng)格：項目為典型蘇式園林風(fēng)格，大面積段規(guī)劃的聯(lián)排別墅小區(qū)。6.項目銷售：面積規(guī)劃較大加上金融危機，讓項目舉步維艱。8發(fā)展商澳華房產(chǎn)項目位置光福鎮(zhèn)田舍路占地面積4.8萬M2總建面積3.44萬M2容積率0.71產(chǎn)品類型聯(lián)排、疊加面積范圍聯(lián)排：194-199M2疊加：187-207M2主力面積聯(lián)排：194-199M2疊加：187-207M2在售均價聯(lián)排：9000元/M2疊加：8500元/M2主力總價聯(lián)排：170-180萬/套疊加：160-170萬/套已推量體聯(lián)排：130套疊加：36套去化狀況聯(lián)排：85.4%疊加：5.6%項目位于光福鎮(zhèn)，產(chǎn)品規(guī)劃為聯(lián)排別墅和疊加別墅兩種類型，項目最大的亮點在于其產(chǎn)品面積控制，聯(lián)排別墅打造成經(jīng)濟型別墅，使得項目在市場上具有較強的總價競爭力。項目已全部推出，目前主推產(chǎn)品為疊加別墅，聯(lián)排別墅存量相對有限。二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·太湖西溪里)9發(fā)展商新繡地產(chǎn)項目位置光福鎮(zhèn)塔山路6號占地面積13萬M2總建面積9.1萬M2容積率0.7產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、獨棟面積范圍聯(lián)排：278-430M2獨棟：432M2主力面積聯(lián)排：278-337M2獨棟：432M2在售均價聯(lián)排：4600元/M2獨棟：5300元/M2主力總價聯(lián)排:128-200萬/套獨棟：230萬/套已推量體169套（5.4萬方）去化狀況——項目位于光福鎮(zhèn)，純別墅社區(qū)，包含獨棟、雙拼、聯(lián)排物業(yè)類型，整個項目以巷為主線，分成不同私家院落區(qū)，形成一個個單獨的共有居住空間；其次項目多物業(yè)類型、多面積段設(shè)計，豐富了項目的產(chǎn)品線。二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·錦澤苑)10二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·天倫隨園)獨特的蘇式風(fēng)格是該項目最大的賣點之一，在二期中設(shè)置“示范區(qū)域”，將園林、景觀、水系等進行提前打造，用現(xiàn)房實景打動客戶心理。示范區(qū)位置售樓處與會所位置園林、水系示范區(qū)二期樣板示范區(qū)域11企業(yè)品牌傳播定位：臨湖18棟，純蘇式假日園林蘇式文化人居締造者一期傳播定位：二期傳播定位：純湖景，江南水鄉(xiāng)人文宅院二.項目借鑒案例(純蘇式經(jīng)典·天倫隨園)12起步階段》經(jīng)濟型階段》板塊結(jié)構(gòu)形成》品牌與產(chǎn)品創(chuàng)新》發(fā)展階段》產(chǎn)品特征高檔外部裝修風(fēng)格特征歐式風(fēng)格Townhouse經(jīng)濟型別墅歐式、現(xiàn)代簡約中式流行，現(xiàn)代中式高檔獨棟中高檔聯(lián)體為主客戶特征先富人群企業(yè)主和管理層企業(yè)主和管理層精英階層、投資客建筑風(fēng)格多元化代表樓盤--------開成、云頂蘇園、孔望--------從以上過程可以清晰發(fā)現(xiàn)：三個構(gòu)成要素都經(jīng)歷了由單一向多樣化演進的過程。三.項目競爭環(huán)境（別墅市場發(fā)展）13競爭劃分標準板塊功能：項目所在的新浦西部目前不具備高尚居住氛圍，市場認知主流以休閑養(yǎng)生為主；產(chǎn)品類型：以別墅類產(chǎn)品，包括獨棟、聯(lián)體、疊加；產(chǎn)品風(fēng)格：客群來看，從項目目前的客戶來看，蘇式園林風(fēng)格是形成有效購買的最強刺激點；購買目的：休閑度假自住交織。潛在供應(yīng)量：孔望新推、云頂二期、溫泉后期疊加，尚有較大存量或未推房源。三.項目競爭環(huán)境（競爭區(qū)域界定）休閑養(yǎng)生度假·自住自住自住度假·自住自住自住自住度假14三.項目競爭環(huán)境（競爭區(qū)域特點）◎東西鮮明：東部墟溝和西部東海片區(qū)，因為獨特的自然資源因素，別墅主題性較強?！蛑行牧攘龋盒缕謪^(qū)核心地帶沒有純別墅區(qū)，僅有超大型樓盤有，規(guī)模不大。例如：匯豐國際?！蜻吘夵c綴：新浦區(qū)邊緣地帶，零星分布，影響較大的有：名人世家及云頂別墅?！蛐聟^(qū)崛起:世界級生態(tài)休閑社區(qū)，錦繡香江登陸港城，總體規(guī)劃2800畝，一期為純別墅，影響力較大。錦繡香江云頂開成高爾夫匯豐國際龍門山莊名人世家中央華府御景龍灣港城壹號溫泉果嶺孔望15名稱龍門山莊簡介分為別墅與領(lǐng)海高層兩個組團。別墅囊括獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等多種別墅類型。產(chǎn)品獨棟（23套；面積：379－520）雙拼（44套；面積：260左右）聯(lián)排（30套；面積：180-220）疊排（32套；面積：190-220）價格（max：14000；min：8000）點評地中海風(fēng)格整個項目三面環(huán)山、一面近海，是連云港較為稀缺的別墅社區(qū)。三.項目競爭環(huán)境（競爭個案調(diào)研）16名稱云頂·英倫匯項目簡介占地350畝，規(guī)劃350套英、法、加拿大、西班牙等6種歐美風(fēng)云別墅。在售產(chǎn)品獨棟（面積：290+83價格：5300）聯(lián)排（面積：219+43價格：4200）銷售歷史一期已經(jīng)入住二期即將開發(fā)風(fēng)格環(huán)境歐式風(fēng)格，周邊環(huán)境較好，離新浦10分鐘車程。點評在片區(qū)乃至港城影響力較大，策劃推廣公司實力較強。實景圖總平圖三.項目競爭環(huán)境（個案調(diào)研）17名稱錦繡香江一期·湖山美墅簡介連云港猴嘴東北部，北臨東方大道，西近花果山大道，交通便捷；環(huán)抱蘇北地區(qū)最大的內(nèi)陸湖——昌圩湖。規(guī)劃生態(tài)居住、商務(wù)、健康渡假、休閑運動、文化交流為主要功能的大型綜合社區(qū)；配套建設(shè)企業(yè)家國際住所、企業(yè)家俱樂部、休閑度假酒店等。產(chǎn)品雙拼、聯(lián)排、退臺式別墅，空中花園別墅。風(fēng)格地中海風(fēng)格點評總規(guī)劃2800畝，投資40億；一期311畝，首期項目定位為連云港最高端的休閑居住社區(qū)。即將全面啟動。三.項目競爭環(huán)境（個案調(diào)研）18名稱溫泉·果嶺簡介本項目位于風(fēng)景秀麗的連云港溫泉度假區(qū)；總占地565畝，總建筑面積154485㎡。產(chǎn)品獨棟、四拼、雙拼。（主力面積：170左右）風(fēng)格中式，度假式（高檔）配套五星級溫泉酒店、日式/蘇式溫泉、網(wǎng)球場、水上高爾夫揮桿會館、垂釣中心?？腿褐饕员本?、上海、杭州、南京為推廣區(qū)域。點評依托絕版自然資源，處于溫泉度假區(qū)內(nèi)，五星級酒店管理，影響很大。獨棟已經(jīng)售罄。整體效果建筑風(fēng)格三.項目競爭環(huán)境（個案調(diào)研）191.新增供應(yīng)：

溫泉果嶺三期，云頂二期，香溢孔望，東部錦繡香江、開成等在短期內(nèi)均有新房源推出，別墅供應(yīng)將在短時期內(nèi)集中上市，供求矛盾突出并加大，市場競爭環(huán)境嚴峻。2.量價情況：

心理價位在6000左右，幅度較大的促銷措施尚無，相比其他項目本案區(qū)位上處于劣勢；同時通過市調(diào)公眾對本案心理價格預(yù)期不高。三、項目競爭環(huán)境(競爭小結(jié))20SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢利用機會)生活設(shè)施配置極低；公路、鐵路噪音影響；沒有可借的景觀資源；區(qū)域認知度很差。ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢抵御威脅)優(yōu)勢（S）機會（O）威脅（T）劣勢（W）自然環(huán)境優(yōu)越；干道交通優(yōu)勢；機場優(yōu)勢；新經(jīng)濟發(fā)展區(qū)。處于新浦區(qū)新板塊，市場逐漸關(guān)注；政府城市規(guī)劃引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)純蘇式園林別墅的空白。利用項目的自然優(yōu)勢及政府規(guī)劃優(yōu)勢和未來前景，抓住現(xiàn)有消費客源，并極力擴散客源面，樹立項目區(qū)域級高尚社區(qū)地位形象。利用項目地段優(yōu)勢和現(xiàn)房、政府資源優(yōu)勢，打消客戶對區(qū)域環(huán)境認知及政策不確定性憂慮。

WT戰(zhàn)略(直面劣勢與威脅)周邊區(qū)域內(nèi)高檔別墅樓盤正在崛起；政策的不確定性給項目開發(fā)帶來一定的市場風(fēng)險；內(nèi)部優(yōu)勢戰(zhàn)略外部優(yōu)勢四.項目SWOT分析以產(chǎn)品力對抗地段21一.客戶屬性分析；二.傳播策略推導(dǎo)；三.推廣整體策略；四.推廣通路策略；五.階段推廣計劃?！举E】營銷推廣策略22我們的客戶在哪里？23周邊客戶連云港客戶邊緣客戶我們認為主力客源在于連云港，由于連云港客戶對于本項目區(qū)域的認知度不高，加上競爭項目眾多，我們建議進行客源的發(fā)散：將客源定位為：以連云港為基礎(chǔ)，兼顧下屬縣市、徐州、淮安、山西、臺灣及外籍客戶。一、客戶屬性定位24他們主要來自三大區(qū)域▲本地：喜愛中式風(fēng)格產(chǎn)品，具備自住功能，并能招待朋友，使項目成為自己個人品位的名片；▲周邊：厭煩高樓林立，看慣異域風(fēng)情建筑，而本項目在城市郊區(qū)，希望在生活閑暇之際，有一處自然、文化的度假場所和投資渠道；▲其他：包括外地人、投資客等，喜愛中式文化產(chǎn)品。一、客戶屬性定位25他們主要由三大族群組成▲新經(jīng)濟層峰人士：有文化、有品位，注重生活品質(zhì)，包括制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)等精英人士

，包括其他城市、國外企業(yè)駐連云港的中高層管理人員；▲新時代貴族：家世顯赫，具有新時代氣息，有錢有閑，附庸風(fēng)雅，將本項目作為其“某一處度假場所”；▲投資客：看中本項目的價格增長空間和區(qū)域市場前景，注重項目的投資、休閑度假功能。一、客戶屬性定位26綜合以上闡述，我們認為本項目的主力客源具有的三個特征是：有錢、有閑、有文化為此，我司建議將客源進行一個新的定位，并在推廣上進行釋放，精確項目的客源：具有中國情結(jié)、眷戀江南的“成功人士”他們對生活品質(zhì)的要求非常高，希望自己的住所能提供他需要的；他們對自己的住所比較“挑剔”，會嚴格要求細節(jié)的服務(wù)；他們引領(lǐng)潮流，而又偏愛“中式傳統(tǒng)”，喜歡附庸風(fēng)雅。一、客戶屬性定位27什么樣的傳播形式能吸引他們？28二.傳播策略推導(dǎo)消費者體驗過程29解決之道視覺為王

完善自我，讓消費者看到（江南的、中國的）

投其所好，讓消費者看到最想看到的30解決之道公關(guān)稱霸

塑造自我，讓消費者感受到蘇園氣質(zhì)（文氣的、大氣的）

影響群眾，讓消費者圍觀蘇園31解決之道價值滲透

多種渠道，從內(nèi)心徹底征服消費者（精神的、文化的）32什么樣的推廣能抓住他們？33圍繞以上客戶屬性分析和傳播策略推導(dǎo)，我司認為本項目的營銷推廣總策略是：

1.圈層營銷，針對性推廣，拓展維度；

2.活動行銷，演繹蘇式文化，增強熱度；3.廣告營銷，形象整合，提升高度。圈層營銷：針對目標客戶群的媒體接觸規(guī)律，以較少費用投入渠道媒體和小眾媒體，爭取達到有限媒體投放的效果最大化；堅持以“活動行銷”為重點推廣手段，演繹項目中式風(fēng)情，提升項目文化內(nèi)涵，吸引目標客戶群的關(guān)注。三.整體推廣策略344.品牌聯(lián)合（商家聯(lián)盟待商榷）核心是別墅生活，通過別墅生活中不可缺少的車、家具、咖啡、紅酒、時裝、名車、名表等物質(zhì)要素，體味別墅。5.情景營銷（售樓處、現(xiàn)場氛圍營造）在售樓處設(shè)置展示區(qū)，營造江南氛圍，布置古琴、棋盤、書架、江南畫卷，體現(xiàn)項目獨特的品質(zhì)；現(xiàn)場江南建筑元素的構(gòu)筑。三.整體推廣策略35推廣地點：立足城區(qū)，抓住邊緣

根據(jù)項目的主力客源區(qū)域，項目的推廣將立足連云港城區(qū)為基礎(chǔ)，加強對東海、贛榆等邊緣區(qū)域的客戶引導(dǎo)；推廣訴求：立足蘇式、園林、文化宅院的產(chǎn)品屬性，強化自住、度假、休閑的產(chǎn)品功能；推廣手段：以“圈層營銷”為主，活動行銷為輔，適當投放小眾媒體，增加現(xiàn)場來人來電；推廣步驟：采用“逐步滲透”策略，將項目賣點逐步推向市場，有節(jié)奏有秩序的進行。三.整體推廣策略36時尚感稀缺感身份感推廣策略示意圖本案項目連接點——項目作為中式豪宅的產(chǎn)品特征，符合當代時尚生活氣質(zhì)；項目高端的品質(zhì)、中式建筑風(fēng)格符合當代“復(fù)古”時尚潮流；針對策略——針對特定人群接觸的媒體投放，體現(xiàn)項目的時尚感；舉辦時尚SP活動：如書畫展。舉辦田園采摘活動。三.整體推廣策略（支撐點）37時尚感稀缺感身份感推廣策略示意圖本案項目連接點——項目作為自住型豪宅，是個人身份的象征；在產(chǎn)品上，中式文化別墅＋未來項目的發(fā)展?jié)摿?，彰顯客戶獨特的品位；針對策略——高調(diào)推廣，價值體驗：如舉辦名車試駕活動；加強小區(qū)服務(wù)品質(zhì)，給客戶以尊貴感體現(xiàn)檔次感。名師設(shè)計社區(qū)主入口，盡顯客戶尊貴的氣勢。三.整體推廣策略（支撐點）38時尚感稀缺感身份感推廣策略示意圖本案項目連接點——項目稀缺感，片區(qū)檔次最高的純蘇式別墅項目。針對策略——拔高項目的稀缺性，凸顯項目在區(qū)域內(nèi)最高檔；拓展外地客源，建立連云港品牌別墅形象。舉行建筑風(fēng)水文化論壇。三.整體推廣策略（支撐點）39通過什么通路讓客戶感知？40通常通路：現(xiàn)場接待中區(qū)、繁華路段售樓處、產(chǎn)品推介會。通常媒體：報紙、電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外。在此基礎(chǔ)上，我們提出特殊通路供參考······四.推廣通路策略41高爾夫球場正是本項目“有錢、有閑”的客戶群占領(lǐng)地，我司建議在連云港高爾夫球場進行定向客戶引導(dǎo)。高爾夫球會組織、球場媒體四.推廣通路策略42網(wǎng)絡(luò)營銷真正的網(wǎng)絡(luò)營銷，不僅僅是擴大網(wǎng)絡(luò)廣告投放量就可以，而是利用網(wǎng)絡(luò)加速客戶對項目的理解和認同，便捷的挑選到自己喜歡的房子，達到在網(wǎng)絡(luò)上就能如現(xiàn)場售樓處一樣，全方位了解樓盤。換言之，虛擬空間里，另一個“售樓處”四.推廣通路策略制作說明：1、制作項目網(wǎng)站。制作符合項目調(diào)性的網(wǎng)站。信息包括房型、規(guī)劃、園林、周邊環(huán)境、周邊景觀等介紹；2、三維效果身臨其境。為項目做三維圖，讓點擊者身歷其境的了解項目；3、在線溝通。運用即時對話版等，讓銷售員與目標客戶進行網(wǎng)絡(luò)對話，了解客戶需求。43炒做包裝活動媒體客戶溝通客戶細分推售安排收、解籌客戶維系2010，中國風(fēng)銷售公司兩條推廣主線五.階段推廣（推廣計劃）44圈層客戶維護2010.07092011·0305籌備期主題目的工作樣板展示奠基儀式渠道拓展12階段五.推廣實施（推廣計劃）亮相期07內(nèi)部小訂樣板施工物料籌備小眾推廣客戶維護強力推廣活動實施正式開盤推廣銷售籌備-------項目大眾知曉市場認知快速去化開盤強銷淺推期推廣期形象產(chǎn)品導(dǎo)入強銷期客戶積累營銷蓄勢活動組織媒體實施452010.072010.09階段宗旨：進行項目營銷推廣工作的市場調(diào)研，確定項目推廣方向，各種銷售工作籌備。工作A、模型；B、效果圖；D、樓書；E、電子樓書；F、無紙化銷售系統(tǒng)；物料客戶內(nèi)部客戶優(yōu)惠方案確定；蘇園會籌備。媒體1.案前籌備期市場調(diào)查調(diào)研，為規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣提供依據(jù)；營銷推廣方案確定，確定推廣思路；銷售物料的準備、銷售人員的培訓(xùn)、展示區(qū)包裝等。項目媒體布點的尋找與媒體采購工作；戶外媒體上掛，傳播項目形象。46設(shè)置展示區(qū)，營造室內(nèi)氛圍，體現(xiàn)項目獨特的品質(zhì)，展示的作品包括：蘇式園林/水鄉(xiāng)文化圖片：如拙政園、網(wǎng)師園、滄浪亭等實景照片；項目效果圖：總平圖、建筑效果圖、景觀效果圖；實體蘇式文化作品：蘇繡飾品、絲綢、古琴、折扇等。在外部設(shè)置導(dǎo)視牌，導(dǎo)視牌造型古典，蘇味十足。內(nèi)部圖片展示1.展示區(qū)包裝細部472010.091011工作媒體活動展示2010.12客戶內(nèi)部客戶維護，蘇園會成立。階段主旨：通過展示區(qū)展示，在小眾范圍內(nèi)傳播；通過奠基儀式，在大眾范圍內(nèi)獲得市場關(guān)注。圍繞內(nèi)部收取訂金，進行相關(guān)物料制作，渠道拓展。圍繞營銷活動，相關(guān)媒體跟進。項目展示區(qū)公開戶外媒體持續(xù)；電視、報紙、電臺跟進。項目奠基儀式中秋客戶聯(lián)誼2.亮相期48活動策略1——中秋客戶聯(lián)誼會活動主題：中秋月，蘇園情活動目的：彰顯本項目蘇式文化的特色，引起市場關(guān)注?；顒訒r間地點：2010年9月22日，云臺賓館?；顒訉ο螅喉椖績?nèi)部客戶、誠意客戶、相關(guān)媒體和領(lǐng)導(dǎo)?；顒有问剑哼M行中秋聯(lián)誼，以吃蟹、月餅和各種表演活動進行客戶保養(yǎng)，鞏固客戶，蘇園會成立并宣布優(yōu)惠措施。49活動主題：從蘇園始，到蘇園止?；顒幽康模和ㄟ^項目啟動，進行概念傳播，引起市場關(guān)注?；顒訒r間地點：2010年10月1日，云臺賓館。活動對象：項目內(nèi)部客戶、市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)?；顒有问剑焊鞣N媒體聯(lián)合采訪，項目啟動儀式，酒會?；顒硬呗?——項目啟動儀式示意圖502010.122011.0102工作媒體客戶活動2011.03階段主旨：通過前期鋪墊，進行內(nèi)部客戶的拓展；同時開展相關(guān)營銷活動進行概念炒作，為正式推廣預(yù)熱。銷售人員培訓(xùn)，推廣渠道整合。建筑文化論壇；新年客戶答謝會。定向媒體投放：網(wǎng)絡(luò)媒體、小眾媒體；圈層媒體：內(nèi)部刊物《蘇園會》發(fā)布。通過向客戶寄賀卡、掛歷形式進行客戶維護；新年消費旺季，商家聯(lián)盟客戶聯(lián)絡(luò)。3.潛推期51活動主題：歲月靜好·安居活動闡釋：隨著時代的發(fā)展，異域風(fēng)情的建筑逐漸充斥了消費者的眼球，而傳統(tǒng)蘇式產(chǎn)品其獨特的魅力和氣質(zhì)是國人骨子里追求的生活方式，本項目作為傳統(tǒng)蘇式產(chǎn)品的代表，需要對本類型產(chǎn)品進行傳承與維護，打造“文化遺產(chǎn)”概念?；顒觾?nèi)容：我司建議舉辦“建筑風(fēng)水高峰論壇”，闡釋項目傳統(tǒng)蘇式建筑遺產(chǎn)的特色與風(fēng)格?；顒硬呗?——建筑風(fēng)水高峰論壇52活動策略2——新年客戶答謝會活動主題：中國心，蘇園情活動目的：彰顯本項目蘇式文化的特色，引起市場關(guān)注?；顒訉ο螅喉椖績?nèi)部客戶、誠意客戶、相關(guān)媒體和領(lǐng)導(dǎo)?；顒有问剑嚎蛻舸鹬x酒會，各種古箏等中式器樂演奏包裝策略：接待處布置中國傳統(tǒng)年文化物品，進行年文化展示，彰顯項目文化氣質(zhì)。532011.032011.05各種大眾媒體跟進；配合現(xiàn)場銷售，進行產(chǎn)品樓書等銷售物料的制作。工作媒體活動展示客戶向蘇園會客戶定期寄送會刊；客戶拓展以及意向客戶的維系與深挖階段主旨：通過前期傳播，項目形象氣質(zhì)已經(jīng)奠定，此階段正式開展產(chǎn)品推廣。04項目現(xiàn)場范區(qū)完工，現(xiàn)場進行公開展示；每周末進行短信等小眾媒體的區(qū)域投放；攔截性媒體：高炮、路旗、交通指示牌投放；大眾媒體：電視、報紙定期系列性投放。參觀蘇州活動。文化蘇園與城市發(fā)展攝影展。4.推廣期54活動策略1——客戶蘇州行活動主題：感受蘇式文化，暢游蘇州園林活動目的：品牌嫁接，讓客戶感受本項目未來生活場景?；顒訒r間地點：2010年05月，蘇州園林及同里古鎮(zhèn)活動對象：項目誠意客戶、蘇園會客戶?；顒有问剑旱教K州拙政園、網(wǎng)師園進行游玩，并到同里等江南古鎮(zhèn)或者天倫隨園參觀，用現(xiàn)場高檔實景打動客戶，并嫁接蘇園的品牌度。55活動策略2“文化蘇園”攝影活動活動主題：蘇園，讓港城更美好！活動目的：體現(xiàn)項目的“文化特性”?；顒訒r間地點：2010年04月，項目售樓處活動對象：社會?；顒有问剑貉堖B云港攝影協(xié)會成員，開展城市圖片攝影展示活動，并在售樓處集中展示與評獎。(可以是現(xiàn)拍，亦可是老圖片展示）媒體配合：圖片放在0518中，參與投票；電視媒體宣傳。56媒體策略1）短信媒體：建議采用“商務(wù)短信＋小區(qū)短信”結(jié)合的形式。商務(wù)短信（在4～5月份投放）：指定向的短信發(fā)送，如有車一族的短信群發(fā)、企業(yè)法人的短信群發(fā)、吉祥號碼的短信群發(fā)等形式。小區(qū)短信（在5月份周六投放）：指區(qū)域定點短信形式，我司建議選取連云港繁華餐飲街投放，到達率非常高；2）直郵媒體：定點區(qū)域投遞、郵政夾報、打開有禮、高端商家的定點投放、DM派發(fā)等形式，其特點是畫面內(nèi)容較多，信息量大，能很直接的讓客戶了解本項目，進而到本項目現(xiàn)場。3）銀行對賬單（與直郵媒體互補）：是印刷在銀行對賬單背面的媒體形式，高端客戶接觸頻繁。4）大眾媒體：0518；電視；報紙；電臺；戶外。572011.052011.07開盤各種準備工作媒體活動展示客戶前期內(nèi)部客戶可以優(yōu)先選房；預(yù)定客戶開盤當天享受3000元優(yōu)惠。階段主旨：項目開盤強銷。06現(xiàn)場示范區(qū)公開展示大眾媒體（電視、報紙）小眾媒體（短信、戶外）圈層媒體（蘇園會、港城期刊雜志）一期開盤SP活動5.強推期58活動策略——開盤活動【活動形式】開盤與蘇州傳統(tǒng)藝術(shù)結(jié)合，在售樓處或展示區(qū)內(nèi)（不搭設(shè)舞臺，自然融入到環(huán)境中），營造出項目的傳統(tǒng)文化氛圍?！揪唧w內(nèi)容】蘇繡、昆曲表演等。59媒體策略1）短信媒體：建議采用“商務(wù)短信＋小區(qū)短信”結(jié)合的形式。商務(wù)短信（在開盤前投放）：指定向的短信發(fā)送，如有車一族的短信群發(fā)、企業(yè)法人的短信群發(fā)、吉祥號碼的短信群發(fā)等形式。小區(qū)短信（開盤前后投放）：指區(qū)域定點短信形式，我司建議選取連云港繁華餐飲街投放，到達率非常高；2）直郵媒體：定點區(qū)域投遞、郵政夾報、打開有禮、高端商家的定點投放、DM派發(fā)等形式，其特點是畫面內(nèi)容較多，信息量大，能很直接的讓客戶了解本項目，進而到本項目現(xiàn)場。3）銀行對賬單（與直郵媒體互補）：是印刷在銀行對賬單背面的媒體形式，高端