營區(qū)物業(yè)服務(wù)方案（技術(shù)方案）

1營區(qū)物業(yè)服務(wù)方案第一章項目服務(wù)定位 HYPERLINK\l"bookmark1"第一節(jié)整體管理構(gòu)想 HYPERLINK\l"bookmark2" HYPERLINK\l"bookmark3"二、服務(wù)目標 HYPERLINK\l"bookmark4"第二節(jié)管理模式 HYPERLINK\l"bookmark5" HYPERLINK\l"bookmark6"二、技術(shù)創(chuàng)新 HYPERLINK\l"bookmark7"三、服務(wù)創(chuàng)新 HYPERLINK\l"bookmark8"四、客服創(chuàng)新 HYPERLINK\l"bookmark9" HYPERLINK\l"bookmark10"六、物業(yè)方面 HYPERLINK\l"bookmark11"七、保潔方面 HYPERLINK\l"bookmark12"八、節(jié)能減排方面 HYPERLINK\l"bookmark13"九、其他管理方面 HYPERLINK\l"bookmark14"第三節(jié)服務(wù)定位、目標 HYPERLINK\l"bookmark15"一、服務(wù)的規(guī)范化、標準化 HYPERLINK\l"bookmark16"二、服務(wù)的4F化 HYPERLINK\l"bookmark17"三、服務(wù)得天天滿意化 HYPERLINK\l"bookmark18"四、服務(wù)的人性化、個性化 HYPERLINK\l"bookmark19"第四節(jié)核心優(yōu)勢 HYPERLINK\l"bookmark20"一、經(jīng)驗優(yōu)勢 HYPERLINK\l"bookmark21"二、品牌及地緣優(yōu)勢 HYPERLINK\l"bookmark22"2三、服務(wù)理念優(yōu)勢 HYPERLINK\l"bookmark23"四、大型活動服務(wù)優(yōu)勢 HYPERLINK\l"bookmark24"第二章項目服務(wù)特點難點分析 HYPERLINK\l"bookmark25"第一節(jié)管理方式總體描述 HYPERLINK\l"bookmark26"一、經(jīng)理目標責任制 HYPERLINK\l"bookmark27" HYPERLINK\l"bookmark28" HYPERLINK\l"bookmark29" HYPERLINK\l"bookmark30" HYPERLINK\l"bookmark31"第二節(jié)物業(yè)管理特點及難點 HYPERLINK\l"bookmark32"一、項目服務(wù)概況 HYPERLINK\l"bookmark33"二、解決物業(yè)管理難點問題的對策 HYPERLINK\l"bookmark34"三、管理重點 HYPERLINK\l"bookmark35"第三節(jié)擬采取的管理方式及管理服務(wù)措施 HYPERLINK\l"bookmark36"一、物業(yè)管理中心管理業(yè)務(wù)流程 HYPERLINK\l"bookmark37"二、擬采取的管理服務(wù)措施 HYPERLINK\l"bookmark38"第四節(jié)各項管理指標的承諾 HYPERLINK\l"bookmark39"一、特別承諾 HYPERLINK\l"bookmark40"二、檔案的建立和管理 HYPERLINK\l"bookmark41"三、消防工作管理 HYPERLINK\l"bookmark42" HYPERLINK\l"bookmark43"第三章接管進駐方案 HYPERLINK\l"bookmark44"第一節(jié)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與采購單位有關(guān)各方關(guān)系 HYPERLINK\l"bookmark45"第二節(jié)項目技術(shù)管理與協(xié)調(diào) HYPERLINK\l"bookmark46"3一、前期介入工作小組及工作計劃 HYPERLINK\l"bookmark47"二、前期準備工作 HYPERLINK\l"bookmark48"第三節(jié)接管驗收 HYPERLINK\l"bookmark49"第四節(jié)保密方案 HYPERLINK\l"bookmark50"一、總則 HYPERLINK\l"bookmark51"二、保密范圍 HYPERLINK\l"bookmark52"45 HYPERLINK\l"bookmark53"四、保密管理方案 HYPERLINK\l"bookmark54" HYPERLINK\l"bookmark55"第四章重點區(qū)域服務(wù) HYPERLINK\l"bookmark56"第一節(jié)管理區(qū)域內(nèi)房屋日常管理及維護養(yǎng)護方案 47一、設(shè)施日常養(yǎng)護維修服務(wù) HYPERLINK\l"bookmark57"二、設(shè)施設(shè)備運行及維護要求 HYPERLINK\l"bookmark58"第二節(jié)消防及監(jiān)控設(shè)施管理與維護方案 HYPERLINK\l"bookmark59"一、消防及監(jiān)控設(shè)施的服務(wù)內(nèi)容及要求 HYPERLINK\l"bookmark60" HYPERLINK\l"bookmark61"三、消防設(shè)備管理 HYPERLINK\l"bookmark62"第三節(jié)供電設(shè)備管理維護方案 HYPERLINK\l"bookmark63"一、服務(wù)內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark64"二、服務(wù)質(zhì)量標準 HYPERLINK\l"bookmark65"三、服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn) HYPERLINK\l"bookmark66" HYPERLINK\l"bookmark67"第四節(jié)維修保養(yǎng)相關(guān)內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark68"一、維修保養(yǎng)細則 HYPERLINK\l"bookmark69"4 HYPERLINK\l"bookmark70"第五節(jié)換熱站設(shè)備維護方案 HYPERLINK\l"bookmark71"一、檢修和維護 HYPERLINK\l"bookmark72"二、水泵的啟動 HYPERLINK\l"bookmark73"三、水泵運行中的注意事項 HYPERLINK\l"bookmark74"四、停泵時的注意事項 HYPERLINK\l"bookmark75" HYPERLINK\l"bookmark76"六、水泵故障分析及處理 HYPERLINK\l"bookmark77"六、閥門、儀表的維護(故障及排除方法) HYPERLINK\l"bookmark78"第六節(jié)水泵維護保養(yǎng)規(guī)程 HYPERLINK\l"bookmark79" HYPERLINK\l"bookmark80"二、適用范圍 HYPERLINK\l"bookmark81" HYPERLINK\l"bookmark82"四、操作程序 HYPERLINK\l"bookmark83"第七節(jié)綠地養(yǎng)護服務(wù) HYPERLINK\l"bookmark84"一、草坪的修剪 HYPERLINK\l"bookmark85"二、草坪的施肥 HYPERLINK\l"bookmark86"三、草坪的灌溉 HYPERLINK\l"bookmark87"第八節(jié)游泳館服務(wù)方案 HYPERLINK\l"bookmark88" HYPERLINK\l"bookmark89"二、禁止個別患病人員 HYPERLINK\l"bookmark90"三、救生器材 HYPERLINK\l"bookmark91"四、相關(guān)規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark92" HYPERLINK\l"bookmark93"5第五章物資設(shè)備 HYPERLINK\l"bookmark94"第一節(jié)清潔設(shè)備 HYPERLINK\l"bookmark95"第二節(jié)清潔工具 HYPERLINK\l"bookmark96"第三節(jié)清潔用品 HYPERLINK\l"bookmark97"第六章人員管理方案 HYPERLINK\l"bookmark98"第一節(jié)人員配備 HYPERLINK\l"bookmark99"一、項目人員安排 HYPERLINK\l"bookmark100"二、人員工作完成情況 HYPERLINK\l"bookmark101" HYPERLINK\l"bookmark102" HYPERLINK\l"bookmark103"五、人員選用及流程 HYPERLINK\l"bookmark104"六、招聘渠道 HYPERLINK\l"bookmark105"七、人員補充及撤換 HYPERLINK\l"bookmark106"八、人員發(fā)展優(yōu)勢 HYPERLINK\l"bookmark107"九、項目保障措施 HYPERLINK\l"bookmark108"第二節(jié)人員培訓(xùn)方案 HYPERLINK\l"bookmark109" HYPERLINK\l"bookmark110"二、培訓(xùn)目的 HYPERLINK\l"bookmark111"三、培訓(xùn)分類 HYPERLINK\l"bookmark112"四、培訓(xùn)組織 HYPERLINK\l"bookmark113"五、培訓(xùn)承諾 HYPERLINK\l"bookmark114"六、培訓(xùn)計劃 HYPERLINK\l"bookmark115"第三節(jié)重點崗位人員保障 HYPERLINK\l"bookmark116"第四節(jié)人員穩(wěn)定性保障措施 HYPERLINK\l"bookmark117"6一、招收、招聘來源情況 HYPERLINK\l"bookmark118"二、隊伍穩(wěn)定性保障措施 HYPERLINK\l"bookmark119"第五節(jié)內(nèi)部培養(yǎng)與提升 HYPERLINK\l"bookmark120"一、培訓(xùn)計劃的編制 HYPERLINK\l"bookmark121"二、培訓(xùn)計劃的實施 HYPERLINK\l"bookmark122" HYPERLINK\l"bookmark123"第六節(jié)KPI績效考核制度 HYPERLINK\l"bookmark124" HYPERLINK\l"bookmark125"二、適用范圍 HYPERLINK\l"bookmark126"三、基本原則 HYPERLINK\l"bookmark127"四、權(quán)責 HYPERLINK\l"bookmark128" HYPERLINK\l"bookmark129" HYPERLINK\l"bookmark130" HYPERLINK\l"bookmark131"第七節(jié)獎懲條例 HYPERLINK\l"bookmark132"第七章節(jié)能降耗方案 HYPERLINK\l"bookmark133"第一節(jié)建立節(jié)能降耗管理體系 HYPERLINK\l"bookmark134"一、建立健全能源管理機構(gòu) HYPERLINK\l"bookmark135"二、實行節(jié)能降耗目標管理 HYPERLINK\l"bookmark136"三、建立激勵機制 HYPERLINK\l"bookmark137" HYPERLINK\l"bookmark138"第二節(jié)節(jié)能降耗的四大措施 HYPERLINK\l"bookmark139"一、行為節(jié)能 HYPERLINK\l"bookmark140" HYPERLINK\l"bookmark141"7三、技術(shù)節(jié)能 HYPERLINK\l"bookmark142" HYPERLINK\l"bookmark143"第八章項目管理制度 HYPERLINK\l"bookmark144"第一節(jié)員工聘用、調(diào)轉(zhuǎn)、晉升及離職管理制度 HYPERLINK\l"bookmark145"第二節(jié)勞動人事關(guān)系 HYPERLINK\l"bookmark146"第三節(jié)會議管理制度 HYPERLINK\l"bookmark147"一、公司會議 HYPERLINK\l"bookmark148"二、各部門內(nèi)部會議 HYPERLINK\l"bookmark149"第四節(jié)印鑒管理制度 HYPERLINK\l"bookmark150"第五節(jié)檔案管理制度 HYPERLINK\l"bookmark151"第六節(jié)計算機網(wǎng)絡(luò)管理制度 HYPERLINK\l"bookmark152"第七節(jié)辦公用品管理制度 HYPERLINK\l"bookmark153"第八節(jié)公司檔案資料制度 HYPERLINK\l"bookmark154"第九節(jié)控煙工作制度 HYPERLINK\l"bookmark155"第十節(jié)財務(wù)管理制度 HYPERLINK\l"bookmark156"一、職責分工與授權(quán)批準 HYPERLINK\l"bookmark157" HYPERLINK\l"bookmark158"三、銀行賬戶管理 HYPERLINK\l"bookmark159" HYPERLINK\l"bookmark160" HYPERLINK\l"bookmark161"六、監(jiān)督檢查 HYPERLINK\l"bookmark162"第十一節(jié)資產(chǎn)管理制度 HYPERLINK\l"bookmark163"第十二節(jié)借款及費用報銷管理制度 HYPERLINK\l"bookmark164"一、支款范圍 HYPERLINK\l"bookmark165"8二、支款憑證 HYPERLINK\l"bookmark166"三、支款流程 HYPERLINK\l"bookmark167"四、差旅費相關(guān)規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark168"五、固定資產(chǎn)購置費用報銷辦法 HYPERLINK\l"bookmark169"六、業(yè)務(wù)招待費報銷辦法 HYPERLINK\l"bookmark170"七、交通費報銷辦法 HYPERLINK\l"bookmark171"八、通訊費報銷辦法 HYPERLINK\l"bookmark172"九、廣告費(不含公益性廣告)報銷辦法 HYPERLINK\l"bookmark173"十、其他費用報銷辦法 HYPERLINK\l"bookmark174"十一、注意事項 HYPERLINK\l"bookmark175"第十三節(jié)人事管理制度 HYPERLINK\l"bookmark176"一、新員工入崗管理 HYPERLINK\l"bookmark177" HYPERLINK\l"bookmark178"三、管理規(guī)定 HYPERLINK\l"bookmark179"四、其他 HYPERLINK\l"bookmark180" HYPERLINK\l"bookmark181"六、加班 HYPERLINK\l"bookmark182"七、其他原因 HYPERLINK\l"bookmark183"第十四節(jié)文書檔案管理制度 HYPERLINK\l"bookmark184"第九章智能化管理方案 HYPERLINK\l"bookmark185"第一節(jié)弱電系統(tǒng)維護方案 HYPERLINK\l"bookmark186"一、管理思路 HYPERLINK\l"bookmark187"二、服務(wù)內(nèi)容 HYPERLINK\l"bookmark188"第二節(jié)維護要點 HYPERLINK\l"bookmark189"9一、防潮、防塵、防腐 HYPERLINK\l"bookmark190" HYPERLINK\l"bookmark191" HYPERLINK\l"bookmark192"第三節(jié)弱電系統(tǒng)維保服務(wù)工作重點 HYPERLINK\l"bookmark193"一、確保系統(tǒng)安全穩(wěn)定運行 HYPERLINK\l"bookmark194"二、提高資料準確性 HYPERLINK\l"bookmark195"第四節(jié)智能化系統(tǒng)運行及管理方案 HYPERLINK\l"bookmark196"第十章售后服務(wù)承諾 HYPERLINK\l"bookmark197"第十一章應(yīng)急事件處理預(yù)案 HYPERLINK\l"bookmark198"第一節(jié)氣體泄漏應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark199"一、文字說明 HYPERLINK\l"bookmark200"二、注意事項 HYPERLINK\l"bookmark201"第二節(jié)突發(fā)火警應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark202"一、文字說明 HYPERLINK\l"bookmark203"二、注意事項 HYPERLINK\l"bookmark204"第三節(jié)消防設(shè)備人為損壞處理程序 HYPERLINK\l"bookmark205"一、消防碎玻璃 HYPERLINK\l"bookmark206" HYPERLINK\l"bookmark207"第四節(jié)遇雷暴處理程序 HYPERLINK\l"bookmark208"一、廣播、電臺發(fā)出警報 HYPERLINK\l"bookmark209"二、遇風暴情況時 HYPERLINK\l"bookmark210"第五節(jié)漏水(水浸)應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark211"第六節(jié)停電及電力故障應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark212"一、計劃停電 HYPERLINK\l"bookmark213" HYPERLINK\l"bookmark214"第七節(jié)遇地震應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark215"一、文字說明 HYPERLINK\l"bookmark216"228二、注意事項 HYPERLINK\l"bookmark217"第八節(jié)發(fā)生噪聲污染處理程序 HYPERLINK\l"bookmark218"一、文字說明 HYPERLINK\l"bookmark219"二、注意事項 HYPERLINK\l"bookmark220"229第九節(jié)發(fā)生盜竊處理程序 HYPERLINK\l"bookmark221"一、文字說明 HYPERLINK\l"bookmark222"二、注意事項 HYPERLINK\l"bookmark223"第十節(jié)發(fā)生可疑物件或爆炸物應(yīng)急處理程序 HYPERLINK\l"bookmark224"第十一節(jié)拾獲財物處理程序 HYPERLINK\l"bookmark225"第十二節(jié)水力系統(tǒng)故障處理程 HYPERLINK\l"bookmark226" HYPERLINK\l"bookmark227"二、整體供水中斷 HYPERLINK\l"bookmark228"本方案目錄中的內(nèi)容在文檔內(nèi)均有詳細闡述，如需查閱，請購買后下載。二、如招標文件評分標準要求“管理方式”,三、如招標文件評分標準要求“前期準備工作”,可參四、如招標文件評分標準要求“綠地養(yǎng)護”,可參照第六、如招標文件評分標準要求“節(jié)能措施”,可參七、如招標文件評分標準要求“項目管理制度”,可參八、如招標文件評分標準要求“物資設(shè)備”,九、如招標文件評分標準要求“智能化管理方案”,可十、如招標文件評分標準要求“水利系統(tǒng)故障”,可參第一章項目服務(wù)定位第一節(jié)整體管理構(gòu)想用“藍牙”耳麥進行溝通，配置無噪音物業(yè)工具(例如給物業(yè)人員配置橡膠布鞋、簸箕下鋪設(shè)海綿墊等),以最大程度2.第一次清掃應(yīng)在早上7:50以前完成，第二次在14:提倡“微笑服務(wù)、關(guān)愛業(yè)主”,把微笑與關(guān)愛貫穿服務(wù)第二節(jié)管理模式強領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控能力，使相關(guān)的人員能夠有效地獲得整體的信(二)一人多能工程維修人員在維修工作結(jié)束后或維修工程中發(fā)現(xiàn)營區(qū)內(nèi)的物業(yè)死角或物業(yè)問題及時上報物業(yè)部，做到物業(yè)及(三)節(jié)能減排(一)尋找神秘顧客作為第三方檢查組，對我司的物業(yè)(二)設(shè)置笑臉意見箱和電子意見箱，多遇到的收集部(三)工作計劃及合理化建議，根據(jù)公司的多年的管理(一)響應(yīng)中央黨的號召，成立基層黨組織，在基層的(二)積極響應(yīng)多城同創(chuàng)的號召，提倡人人都是“禁煙(一)制作的安全標識。提高客戶單位工作人員及客戶(二)實行“搬家式”物業(yè)法，兩人物業(yè)，不放過任何(三)按照客戶單位的使用功能，招聘不同類型的物業(yè)(四)垃圾分類，對可回收、不可回收及第三類垃圾進(五)對廢水進行回收，并進行二次利用。(一)在遵章守紀上，嚴守國家法律法規(guī)各項規(guī)章制度(二)在人力資源的配置上，組建專業(yè)化保潔隊伍，挑(三)在保潔機械設(shè)備的采購上，我司將選購最適用、(四)在清潔劑的選用上，所有選用清潔物料的質(zhì)量均(五)安全指標1.全年不發(fā)生責任死亡事故；1000元以上事故不超過12.建立安全生產(chǎn)管理規(guī)定和三級安全教育制度五級質(zhì)(六)質(zhì)量指標合格率100%,優(yōu)良率不低于96%(標準高于國家、省市標準),(七)服務(wù)指標1.保潔投訴率控制在1起/15萬人次以內(nèi)。2.顧客服務(wù)滿意度達到96%以上。4.所有保潔員工除按規(guī)定的時間定期定點進行整理清工作不得影響部隊正常運營，停業(yè)后方能進行全面保潔工理小組組長(XX項目指定)的工作安排和要求，參加部隊針(八)開源節(jié)流(九)管理指標1.員工先培訓(xùn)后上崗，培訓(xùn)率100%,持證上崗率100%,專業(yè)技能再培訓(xùn)不少于2次/年。3.員工建檔率100%,員工流動率控制在10%以內(nèi)。(十)環(huán)境指標(十一)超值服務(wù)指標3.增加八大員服務(wù)。保潔員工除履行好保潔員的職責(一)節(jié)水方面(二)節(jié)電方面(三)節(jié)能方面4.把空調(diào)排水管加長引到一個桶內(nèi)，2小時就可以接一(一)要愛護設(shè)備及辦公用品，減少不必要的破壞，提(三)減少使用一次性杯子的機會，個人準備水杯及給(四)新員工培訓(xùn)邀請工程部給員工講授有關(guān)節(jié)能減排第三節(jié)服務(wù)定位、目標公司嚴格按照服務(wù)質(zhì)量管理體系標準為業(yè)主提供專業(yè)(一)全天候服務(wù)(FullWeather)——實行全天24小(二)全過程服務(wù)(FullProcess)——從項目的立項(三)全系統(tǒng)服務(wù)(FullSystem)——包括業(yè)主單位共(四)全方位服務(wù)(FullService)——設(shè)專業(yè)專職的行標準化、專業(yè)化的管理服務(wù)方式.每一項服務(wù)作業(yè)、每一客戶服務(wù)針對性和人性化。任何需要只需詢問任一保安人第四節(jié)核心優(yōu)勢公司在不斷引進高層次人才的情況下堅持人力資源本在的項目經(jīng)理，我公司會根據(jù)甲方要求加強進行突擊性服務(wù)。我公司將根據(jù)不同情況作服務(wù)預(yù)案策劃，以保證滿足本項目的各種合理服務(wù)需求。第二章項目服務(wù)特點難點分析第一節(jié)管理方式總體描述管理部門和來訪客人對XX公司提供的物業(yè)清潔服務(wù)進行考大力推行表格化管理，以服務(wù)的標準化保證高服務(wù)品質(zhì)的長期性和一貫性。通過在實際工作中的總結(jié)，我們制定了140張表格，這些表格把各項管理服務(wù)工作都納入標準化管理的軌道，將XX項目物業(yè)所倡導(dǎo)的“做細節(jié)大師”理念滲透進物業(yè)清潔服務(wù)的每一個環(huán)節(jié)中。四、服務(wù)工作透明制即公開我們?nèi)粘９ぷ鞯臉藴?、時間及內(nèi)容，自覺接受客戶監(jiān)督。我們將以周和月為單位，對甲方進行回訪或正式會達到共同管理的效果。提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并贏得客戶的認可，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)競爭中制勝之道，而人是提供服務(wù)的載體，對物業(yè)人員的嚴格培訓(xùn)至關(guān)重要。XX項目物業(yè)的培訓(xùn)工作已制定成為公司制度，我們將根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，為XX項目的物業(yè)服務(wù)人員量身制訂詳細的培訓(xùn)計劃。第二節(jié)物業(yè)管理特點及難點一、項目服務(wù)概況主辦公區(qū)主要提供清潔、綠化、維修服務(wù)。公寓區(qū)主要提供安防、清潔、綠化、工程服務(wù)。辦公大廈主要提供安防、清潔、綠化服務(wù)。體育館主要提供安防、清潔、綠化服務(wù)。生活區(qū)(小賣部)主要提供對業(yè)戶果蔬及生活雜貨提供配套服務(wù)。生活區(qū)(理發(fā)店)主要提供對業(yè)戶理發(fā)提供配套服務(wù)。(一)物業(yè)管理服務(wù)委托內(nèi)容服務(wù)區(qū)域、范圍主要服務(wù)內(nèi)容備注大院清潔、綠化、維修生活區(qū)安防、清潔、綠化、工程文化大廈安防、清潔、綠化體育館安防、清潔、綠化游泳館安防(救生員、前臺)、清潔、綠化、維修生活區(qū)(小賣部)對業(yè)戶果蔬及生活雜貨提供配套服務(wù)生活區(qū)(理發(fā)店)對業(yè)戶理發(fā)提供配套服務(wù)其他社區(qū)配套服務(wù)其他可完善社區(qū)服務(wù)的供給營院設(shè)施設(shè)備維保管理原設(shè)施設(shè)備運行維保服務(wù)項目合同期內(nèi)，實行管理主體轉(zhuǎn)化，由中標物業(yè)服(二)、管理難點(1)物業(yè)人員素質(zhì)較低，這是因為物業(yè)人員待遇低，新業(yè)務(wù)接受較慢，特別是在物業(yè)需要物業(yè)工作專業(yè)化的今(2)物業(yè)作業(yè)程序混亂，作為專業(yè)物業(yè)人員，物業(yè)作(3)物業(yè)技術(shù)專業(yè)化水平低，如高空作業(yè)、打蠟等技(4)物業(yè)人員管理組織非專業(yè)化，在安排人員進行管物業(yè)管理所面對的是許多物業(yè)作業(yè)的難度大，又臟又(1)樓內(nèi)墻板材種類不同，物業(yè)方法亦不同，并且需(2)客流量大的時候，衛(wèi)生間物業(yè)難度大。(3)在維護物業(yè)的使用壽命時，技術(shù)含量比較高，需(4)不文明造成特殊污染，處理起來難度加大。如飲所的地面物業(yè)難度加大，如PVC地面物業(yè)、瓷磚地面物業(yè)、(5)人員整體形象、操作動作要求大方、得體，符合并需要我單位擬派的維修工人進行對已投入使用的設(shè)備性(一)合理控制經(jīng)營成本，消除物業(yè)管理收益低所帶來(二)教育和培訓(xùn)員工素質(zhì)，消除物業(yè)人員專業(yè)水平低11.對一些重點部位，物業(yè)人員可以提前到現(xiàn)場，用特13.物業(yè)人員統(tǒng)一服裝，監(jiān)督管理人員要及時督促物業(yè)(一)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項目要求多，對(二)針對本項目物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措2.模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模3.重點(1)完善服務(wù)、誠信待人(2)環(huán)境管理責任到人4.措施(1)據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完(2)制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操(3)時刻有多方面的準備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理(4)將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)—上崗—第三節(jié)擬采取的管理方式及管理服務(wù)措施且每項業(yè)務(wù)工作均嚴格依照公司制定的規(guī)章制度體系進行(一)導(dǎo)入適用和完善的質(zhì)量管理體系(二)實施“質(zhì)量、成本雙否決”的運作機制是用戶來說都肯定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點來(三)建立“加油站式”的員工培訓(xùn)制度品的提供，不能簡單地只制造一種“準則”,而是應(yīng)該依據(jù)(四)致力于公共設(shè)施設(shè)備的循環(huán)改進設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(包括大、中修);以提升設(shè)備性能、增強設(shè)備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良性維護(改造)。憑借自身的管理經(jīng)驗，對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴(五)管理體系的全面整合和提升用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足用戶不斷增長的我公司非常注重“創(chuàng)新再造”,我們稱變化為常態(tài)，定斷地進行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固定化的思維方第四節(jié)各項管理指標的承諾(一)春節(jié)、中秋節(jié)等重大節(jié)日擺年桔、掛燈籠、貼春“全員皆兵，預(yù)防為主”,是我們開展消防管理工作的己的本職工作，火情發(fā)生時則迅速進入火情懨下的對應(yīng)崗檢查手段方面，將依照本公司IS09002程序文件的規(guī)定，包第三章接管進駐方案第一節(jié)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與采購單位有關(guān)各方關(guān)系第二節(jié)項目技術(shù)管理與協(xié)調(diào)(一)成立前期介入工作小組入工作小組(以下簡稱項目小組),跟隨項目進度開展前期(一)行政部前期準備工作(1)辦公用品：各類文具等。(2)辦公設(shè)備：打印機、電話、復(fù)印機、傳真機、空(3)后勤服務(wù)設(shè)施：宿舍用品、用具等。(4)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。(5)清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、剪草(6)安全設(shè)備：對講機、電警棍、手電筒等。(7)加工維修設(shè)備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、(二)人力資源部前期準備工作3.負責新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專業(yè)技術(shù)人(三)財務(wù)部前期準備工作4.負責指導(dǎo)管理處出納按財務(wù)制度建賬及財務(wù)軟件的(四)品質(zhì)部前期準備工作2.負責質(zhì)量體系文件的發(fā)放及協(xié)助編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)5.協(xié)助新項目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程(1)負責擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內(nèi)容、(2)負責內(nèi)部管理運作相關(guān)工作：⑤負責入伙前一周準備好入伙應(yīng)備資料，包括：8)水、電、氣、有線電視開戶申請資料；9)防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣(包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等);10)房內(nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說明書、保11)房間設(shè)計平面圖(含水電走向);12)其他與業(yè)主相關(guān)資料；13)現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標識；14)所有“入伙資料”的填寫樣本。第三節(jié)接管驗收工作，還將對其他專業(yè)分包及其他承包人的維保項目的時第四節(jié)保密方案(一)營區(qū)業(yè)主方重要決策中的秘密事項。(二)營區(qū)業(yè)主方相關(guān)的資料、重要活動或者保密的事(三)營區(qū)業(yè)主方的相關(guān)信息和其他相關(guān)的資料。(一)不得向任何人、單位及個別組織談?wù)撏嘎侗Ｃ艿?二)不得向任何人、單位及個別組織談?wù)撏嘎断嚓P(guān)資(三)對于已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的泄密行為，客服部門員工有義務(wù)(一)全員學(xué)習(xí)掌握營區(qū)保密制度，樹立全面的保密觀培訓(xùn)及審查)(二)把公司員工根據(jù)服務(wù)區(qū)域和性質(zhì)進行分類，制訂(三)對本項目實行分級保密管理，重點區(qū)域單設(shè)物業(yè)(四)每周定期對本項目員工進行保密教育且不少于1(五)與營區(qū)業(yè)主方簽訂保密協(xié)議。(一)違反法律規(guī)定的，追究其法律責任。(二)對于及時發(fā)現(xiàn)失密、泄密現(xiàn)象的員工，公司將給(三)對于及時發(fā)現(xiàn)失密、泄密現(xiàn)象，挽回了重大損失第四章重點區(qū)域服務(wù)第一節(jié)管理區(qū)域內(nèi)房屋日常管理及維護養(yǎng)護方案(一)服務(wù)內(nèi)容面及吊頂、門窗、樓梯、通風道(柜)、閉門器等的日常巡查和養(yǎng)護維修；外墻及幕墻、屋頂、室外建筑物(包括停車棚)、室外構(gòu)筑設(shè)施的養(yǎng)護和維修；人防設(shè)施的定期檢查和(二)服務(wù)質(zhì)量要求 (小賣部)、生活區(qū)(理發(fā)店)房屋及設(shè)施的完好和正常使整不起殼、無遺缺，吊頂無污(水)漬、開縫和破損，否則缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應(yīng)在2個工作日內(nèi)及時安排專業(yè)維保(包括有需求的機械上油、濾芯更換等);每月對賣部)、生活區(qū)(理發(fā)店)設(shè)施設(shè)備做到安全運行和節(jié)能操(二)日常維修接到報修信息后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)(三)配合專業(yè)單位進行保養(yǎng)及維修工作；(四)所有空調(diào)回風口濾網(wǎng)、室外冷凝器每年進行二次(五)室外公共設(shè)施每半年修繕一次(零星及應(yīng)急修理除外),包括檢修、除銹、刷漆、加固、更換等。特殊情況(六)服務(wù)過程中對采購單位的維修、綠化設(shè)備和工具序號維修類別計劃方案實施效果1部位局部受損；內(nèi)裝修階段要每由工程服務(wù)部按照有關(guān)修繕規(guī)程家“會診”,提出功能完2外墻面漏；外墻大面積漏；外照有關(guān)修繕規(guī)程“會診”,提出方整潔統(tǒng)。實施。)。3損：防水層破損造成屋面滲漏；屋現(xiàn)問題，及時維由工程服務(wù)部按照有關(guān)修繕規(guī)程隔熱層完好無4公共道板公用地面的維修改造；公共通道、門廳的墻、天棚維護；面、扶手、現(xiàn)問題，及時維由工程服務(wù)部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實施維修。2.公用設(shè)施、設(shè)備及場地(所)的巡檢、養(yǎng)護、維修、運行和管理計劃和實施方案序號維修類別計劃方案實施效果1部位每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查；及時了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。由工程服務(wù)部按照有關(guān)修繕規(guī)程實施維修；2供配電設(shè)施設(shè)停止作業(yè)每天例行檢查工程服務(wù)部負責實施運行3屋面防止銹蝕：每季年疏通一次屋面雨水口；每年對屋面防水層檢修一次：每年工程服務(wù)部負責實施4備每月控制設(shè)備檢查二次；工程服務(wù)部或相關(guān)承包部做好相關(guān)記錄5照明設(shè)施每半年檢修一次線路和燈具，及時更換老化線路和損壞燈具。工程服務(wù)部負責實施6施疏散標志的維修噴淋管網(wǎng)及管道附件、排煙閥、防火閥等維護及檢噴淋結(jié)合器及室內(nèi)消火栓箱油漆一遍，并將消防晾對消防疏散門進行一次維護，每半年進行一次消防電、維修專負責實施安全、設(shè)備7管每年對上下主管進行一次檢修并油漆，緊固管道固分。每年對地下管網(wǎng)進行工程服務(wù)部負責實施美觀完好、上下水通序號維修類別計劃方案實施效果1車道、人行道右側(cè)每周檢查一遍，隨工程服務(wù)部負責實施2照明路燈、草坪燈、燈、車庫照明每周檢查一遍，隨壞隨修。應(yīng)急燈每季測試一遍。工程服務(wù)部負責實施使用正常；燈罩完好，無積塵；燈桿及燈座無破損。3池雨水口、雨水井、污水斗、化糞池、閥門井工程服務(wù)部責實施4車車停場室內(nèi)停車場工程服務(wù)部負責實施5管網(wǎng)消火栓/噴淋管網(wǎng)及管道附件工程服務(wù)部負責實施管道暢通；無泄漏；消防設(shè)施正常有效。6標識標識牌警示牌商務(wù)管家部負責實標示設(shè)施完好、標示無損施7車棚走廊自行車棚秩序維護部負責實施通暢；無亂搭建；墻地面無第二節(jié)消防及監(jiān)控設(shè)施管理與維護方案(一)服務(wù)內(nèi)容保證各大樓(區(qū))安全和正常的工作生活環(huán)境秩序，負(二)服務(wù)質(zhì)量標準治安電話暢通，及時接聽(鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽)。監(jiān)控室不掛疏散示意圖及引路標志，每年組織不少于1次的突發(fā)事件實行崗位警戒，根據(jù)不同突發(fā)事件的現(xiàn)場情況進行應(yīng)變處(一)值班人員應(yīng)經(jīng)常學(xué)習(xí)有關(guān)設(shè)備的操作及保養(yǎng)知(二)消控、監(jiān)控設(shè)施應(yīng)保持24小時開通，并保持完整(三)值班人員要熟悉監(jiān)控防盜、消防集控報警系統(tǒng)及(四)監(jiān)控室收到火情、險情及其他異常情況報警信號(五)值班人員必須愛護本系統(tǒng)設(shè)施，按照‘機房衛(wèi)生(六)值班人員必須按照操作程序開啟和關(guān)閉設(shè)備，不(七)遇有故障，值班人員應(yīng)及時向上級報告，不得私(八)監(jiān)控、消控中心是技術(shù)防范設(shè)備控制中心，屬機密要害部位，非工作人員不準入內(nèi)(公司領(lǐng)導(dǎo)查崗時除外)。(九)工作臺上嚴禁擺放與工作無關(guān)的物品(如：茶杯、熱水瓶或裝有其他液體的容器等)。監(jiān)控室內(nèi)不許帶入易燃(十)嚴禁在報警監(jiān)控室內(nèi)吸煙，防止煙塵侵蝕電子設(shè)(十一)嚴禁把監(jiān)控電腦、UPS電源、錄像機、電話移(十二)監(jiān)控室內(nèi)按設(shè)備要求做好防塵防潮防高溫工(一)滅火器必須每兩個月由秩序維護隊長負責對本區(qū)域內(nèi)的滅火檢查滅火器是否按規(guī)定位置擺放，若沒有在規(guī)定位置性物體，同時周圍環(huán)境對滅火器的正常使用不得有任何影(二)消防栓必須每一個月由秩序維護隊長負責對區(qū)域內(nèi)的消防栓(三)火災(zāi)自動報警系統(tǒng)(四)應(yīng)急廣播和消防對講電話每月1次清潔設(shè)備。檢查外觀是否良好，檢查線路及設(shè)(五)防排煙風機每半年1次斷開主電源，掛上標示牌，檢查電機接地是音。各遠控點的控制箱(含箱內(nèi)元件)全面檢查。連續(xù)三次(六)氣體滅火系統(tǒng)表的完好情況。每半年1次檢查氣瓶壓力。氣瓶外殼除銹，(七)疏散指示牌每日1次檢查外觀有無破損及不良.一旦發(fā)現(xiàn)及時維修。(八)消防泵、噴淋泵每月1次手動試運行，查看盤根滴水是否符合規(guī)范。水壓是否正常，是否有異聲異味?？刂乒裰甘緹?柜內(nèi)元器件(九)噴淋管網(wǎng)每月一次檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正(十)各類閥門(十一)監(jiān)控設(shè)施(十二)其他第三節(jié)供電設(shè)備管理維護方案(二)變/配電柜、低壓配電柜運行正常，符合工作要(三)功率因素自動補償電容器/組運行正常，自動切(四)變/配電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)切換正常。(五)各類照明燈具、供用電設(shè)備設(shè)施(包括配電箱柜、橋架、井道、分電箱、開關(guān)、插座等)運行正常。建立配電(六)應(yīng)急供電系統(tǒng)運行正常。(七)強化管理職能，提高節(jié)能管理水平。(一)建立嚴格的高配供電室崗位責任制，高低配交接(三)變/配電柜直流操作系統(tǒng)、低壓配電柜運行正常，常.(四)功率因素自動補償電容器(組)運行正常，自動(五)變/配電系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常。(六)應(yīng)急供電系統(tǒng)正常。(七)通過有效的管理措施及技術(shù)措施，積極活動節(jié)能(八)維修人員日常工作除特定工作外，實行定期巡查(九)巡查內(nèi)容包括配電設(shè)施、照明及供用電設(shè)施、空(十)巡查時間為每個月對所有設(shè)備設(shè)施和區(qū)域、房間(十一)標識、巡檢記錄及發(fā)現(xiàn)問題報告及時與否納入(十二)建立保潔、保安與工程維修人員的聯(lián)動機制，巡回保潔和安全巡查中發(fā)現(xiàn)工程類的故障或隱患應(yīng)及時通(一)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操(二)值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗(三)保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電(四)每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔(五)每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進行1配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停次配電房主要電氣設(shè)備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內(nèi)(六)潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)(七)每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，第四節(jié)維修保養(yǎng)相關(guān)內(nèi)容(一)按照有關(guān)安全技術(shù)規(guī)范以及電梯產(chǎn)品安裝使用維(二)制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案，每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進行一次應(yīng)急演練；(三)設(shè)立24小時維保值班電話，保證接到故障通知后(五)建立每部電梯的維保記錄，并且歸入電梯技術(shù)檔(六)協(xié)助使用單位制定電梯的安全管理制度和應(yīng)急救(七)對承擔維保的作業(yè)人員進行安全教育與培訓(xùn)，按的《特種設(shè)備作業(yè)人員證》,培訓(xùn)和考核記錄存檔備查；(八)每年度至少進行1次自行檢查，自行檢(九)安排維保人員配合特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)進行電(十)在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知電梯使用(一)電梯的維保分為半月、季度、半年、年度維保，保項目(內(nèi)容)予以解決的，應(yīng)當相應(yīng)增加并且及時調(diào)整維(二)維保單位進行電梯維保，應(yīng)當進行記錄。記錄至改造、重大維修單位的名稱，電梯品種(型號),產(chǎn)品編號，數(shù)(內(nèi)容見第十八條);3.維保單位、維保日期、維保人員(簽字);4.電梯維保的項目(內(nèi)容),進行的維保工作，達到的第五節(jié)換熱站設(shè)備維護方案(一)電動機的檢修：異步電動機按其定子繞組的相數(shù)(1)用兆歐表檢查電動機繞組間和繞組對地的絕緣電指針是否指在“0”位置；然后將測方式端斷開，再搖動手(2)檢查電動機軸承是否有油。如軸承缺油，應(yīng)及用(3)一臺電動機的連續(xù)啟動次數(shù)一般不宜超過3—5次，(4)合閘后如果電動機不轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)速很慢，聲音不正常(二)電動機維護的主要內(nèi)容：注意電動機的運行電流(負載電流)不得超過銘牌上規(guī)變化不得超過額定電壓的±7%,三相電壓的差別不得大于行，電動機兩相繞線(缺相)運行，定子繞線短路時，都會(三)電動機的保養(yǎng)和維護電動機保養(yǎng)檢修內(nèi)容保養(yǎng)檢修等內(nèi)容級EQ\*jc3\*hps6\o\al(\s\up1(),)級保養(yǎng)電動機一級保養(yǎng)要完成本節(jié)第一部分中，運行監(jiān)視和維護中所列各項內(nèi)容，并認真填寫電動機運行記錄。1.完成一級保養(yǎng)的全部內(nèi)容。2.更換潤滑油轉(zhuǎn)子軸承是滾動軸承或滑動軸承的電動機，可根據(jù)容量和轉(zhuǎn)速，選用潤滑油脂潤滑，運行期間如采用滾動軸承的電機，軸承工作溫度正常，平時不需要添脂，運轉(zhuǎn)1500～2000h后，拆開清洗晾干，裝入新脂，裝脂量約為軸承腔容積的1/3。如果軸承工作溫度超過允許溫升，則應(yīng)及時拆開檢查，必要時添加或清洗更換，采用滑動軸承的電機，運行中要經(jīng)常檢查油位，不足時添加，每季度都要檢查清洗、換油。3.檢查各部位的零部件、軸承及緊固各部螺釘。小修1.檢查與清掃電動機和啟動設(shè)備；干燥可采用遠紅外線燈泡干燥法，干燥時，將電動機放在一個特殊烘箱中，用遠紅外線燈泡向定子中偏下處照射，干燥時間約12h,溫度不宜超過100℃(注意不要局部過熱);3.檢查軸承磨損情況并清洗修理或更換軸承；4.添加潤滑脂；5.檢查開關(guān)機構(gòu)是否靈活，觸頭接觸是否良好，三相開關(guān)是否同時開閉，有無燒傷或腐蝕，引線接頭是否可靠，更換所有損壞的零件；6.檢查接線盒的接線螺釘有無松動或燒傷，接地線有無斷裂或開斷，有條件最好測量接地電阻，所有小修都應(yīng)詳細記入設(shè)大修1.完成小修的全部內(nèi)容；2.定子的修理包括吹風清掃；3.更換定子線圈或轉(zhuǎn)子斷條；4.軸承的修理或更換；5.大修時，對電動機的附屬設(shè)備也應(yīng)做一次全面大修后經(jīng)驗收合格方能投入生產(chǎn)，大修工作應(yīng)在有經(jīng)驗的專業(yè)(四)電動機完好標準用萬用表或電橋檢查元器件有電磁線圈(包括繼電器，接觸器及電機)的通斷情況，測量它們的直流電阻值并做好(1)核對接線(2)檢查端子接線是否牢固(3)萬用表導(dǎo)通法檢查①主電路不帶負荷(電動機)時相間絕緣情況；接觸器況及可靠性；與設(shè)備的運動部件聯(lián)動的元件(如行程開關(guān)、速度繼電器等)動作的正確性和可靠性；保護電器(如熱繼電器觸點)動作的準確性等情況。(1)對照接線圈仔細核對接線；(2)認真檢查各端子接線是否牢固，排除虛接故障；(3)用萬用表檢查。斷開QS,摘下接觸器滅弧罩，將并聯(lián)電阻值；同時按下SB2和KM2觸頭架，應(yīng)測得KT、KM2及段(不要放開KM1觸頭架),切除了KM3線圈，測量的電阻值SB2后KT及KM2、KM1得電動作，但延時過5s而線路無轉(zhuǎn)換動(1)電纜線路的運行維護⑦檢查電纜路徑地面有無酸堿腐蝕性排泄物及堆放的(2)電纜線路的常見故障及檢修方法1)用兆歐表檢查故障的原因：通常用500V或1000V兆歐表來區(qū)別電纜故障的原因。分別在電纜兩端測量絕緣電阻2)用電橋測定故障具體部位：通常采用單臂電橋來測3)用智能電纜故障測試儀測量電纜線路的所有類型故(五)水泵保養(yǎng)及維修(1)檢查水泵各處螺栓是否連接完好，有無松動或脫(2)用手轉(zhuǎn)動聯(lián)軸器或皮帶輪，檢查葉輪旋轉(zhuǎn)是否靈(3)檢查電動機的轉(zhuǎn)動方向是否與水泵的轉(zhuǎn)向一致；(4)檢查軸承潤滑情況，潤滑油供應(yīng)充足和干凈，油(5)檢查填料的松緊情況及填料涵、水封、冷卻水閥(6)清除水泵進水池的雜物和堵塞物，檢查進水池水(7)檢查水泵進水管上閥門是否開啟，出水管閥門是(8)檢查管道及壓力表、真空表、閘閥等管路附件安(一)注意水泵機組有無不正常的響聲和振動。(二)檢查各種儀表工作是否正常、穩(wěn)定。溫度為70℃;滾動軸承最大容許溫度75℃。無溫度計時，以(四)注意填料密封性是否良好。過松時.不但漏水過(五)注意皮帶松緊是否適當。過松過緊均會降低傳動(六)觀察壓力表和真空表讀數(shù)。若壓力劇烈變化或下(一)離心泵應(yīng)在出口閥完全關(guān)閉之后停車。若先關(guān)閉(二)沒有底閥的機組停止運行時，要注意打開真空破(四)在正常運行中因為停電等原因停車時，首先應(yīng)斷(五)在寒冷地區(qū)，如水泵停機長時間不運行，應(yīng)及時不運行期間(比如非采暖季節(jié)等)及時檢查保養(yǎng)或更新。對(一)離心泵常見故障及處理方法故障原因維修啟動后水泵不轉(zhuǎn)，電動機也不轉(zhuǎn)1.三相電動機只接觸二相或電壓不足1.脫開皮帶或聯(lián)軸器，檢查電器開關(guān)的接觸、檢查電壓。修好電器后再單獨開動電機.電動機運轉(zhuǎn)正常后，停機接上皮帶或聯(lián)軸器，啟動電機帶動水泵2,葉輪與泵體之間被雜物卡住或堵塞2.拆開泵體，清除雜物3.泵機長期不用.泵軸承、減漏環(huán)銹蝕.使軸不能轉(zhuǎn)動3.拆開泵體，用煤油紗布等清洗，去銹后上潤滑油。裝上后，先用人力扳動，檢查轉(zhuǎn)動阻力是否均勻、輕松；否則，應(yīng)再檢查原因，直至正常才可接上動力機開機4.進水管吸進異物卡住葉輪4.清除異物，檢查進水管道口的濾網(wǎng)是否脫落，工作是否正常5.葉片斷裂、卡住葉輪5.拆開泵體，清除碎片，更換葉輪6.軸承處缺潤滑，磨損發(fā)熱咬死6.檢查軸承處缺潤滑原因，添足潤滑油，如泵體機油箱中有雜質(zhì)，則及時清洗油池，更換機油7.葉輪反轉(zhuǎn)或轉(zhuǎn)速不夠7.調(diào)整轉(zhuǎn)向，配合適當?shù)碾妱訖C8.葉輪、吸水管、底閥被堵塞8.檢查泵體，清除雜物故障原因維修水泵啟直不出水1.葉輪和軸的連接件脫出.造成軸轉(zhuǎn)葉輪不轉(zhuǎn)8.拆開泵體.用新鍵連接軸與葉輪.并用止頭螺釘定位以防移動2.水溫過高.產(chǎn)生汽化現(xiàn)象9.降低吸水的水溫3.吸水部分淹沒深度不夠，水面產(chǎn)生潢渦，空氣被帶入泵內(nèi)10.加大吸水口淹沒深度或采取防治措施4.底閥關(guān)閉不嚴11.檢查并修理底閥.使其關(guān)閉嚴實5.水泵選擇不當，總揚程超過水泵額定揚程12.降低揚程；在無法降低總揚程情選擇高揚程的水泵水泵運行中出水中斷或流量由正常變小1.管路或進水口被水中雜物堵塞1.檢查管道，排除雜物2.進水膠管被吸扁.或鐵管破裂，使吸水管道無法正常通水2.修補或更換管道3.葉輪打壞或松脫3.拆開泵體，修復(fù)或更換葉輪4.進水水位劇降，使空氣隨水吸進，進水管吸不到水.產(chǎn)生噪聲4.放長吸水管.深入水中不小于0.5m,如高度超過允許真空高度，則只能降低水泵位置或待水源水位上升后再啟動水泵水泵運行中流1.水泵的轉(zhuǎn)速低于額定轉(zhuǎn)速1.檢查電路.提高電動機轉(zhuǎn)速，使水泵達到額定轉(zhuǎn)速量不足2.葉輪缺損或堵塞2.更換或清洗葉輪3.進、出水管部分堵塞.出水不暢3.清除雜物，使管道暢通口處被雜物堵塞4.將底閥深入水中并清除雜物5.口環(huán)磨損嚴重，與葉輪間隙過大5.更換口環(huán)6.出水口閘閥開得不夠大6.適當開啟閘閥7.軸承磨損，消耗功能7.更換軸承8.水泵轉(zhuǎn)速高于額定值8.檢查電路及電動機，降低轉(zhuǎn)速故障原因維修水泵軸承過熱1.軸承損壞或松動1.更換修理軸承2.軸承間隙太小或泵軸彎曲，與同定部分發(fā)生碰擦2.修理調(diào)整泵軸3.軸承潤滑油不夠或油量過多、油質(zhì)不佳3.清洗軸承加入質(zhì)量合格的潤滑油至規(guī)定油是4.滑動軸承的甩油環(huán)不起作用4.放正油環(huán)位置或更換油環(huán)5.葉輪轉(zhuǎn)動不平衡或平衡孔堵塞，偏心轉(zhuǎn)動5.清除平衡孔上的雜物，檢修葉輪和轉(zhuǎn)動部分6.壓力潤滑油循環(huán)不良6.檢查油循環(huán)系統(tǒng)是否嚴密.油壓是否正常動并有泵內(nèi)葉輪、傳動皮帶輪等轉(zhuǎn)動件由于制造不良或磨損，整體不平衡，轉(zhuǎn)動時產(chǎn)轉(zhuǎn)動件不平衡產(chǎn)生振動的，應(yīng)雜音生振動上2.基礎(chǔ)不堅固、不平穩(wěn)或地腳螺栓松動2.加固和平穩(wěn)基礎(chǔ).擰緊地腳螺栓3.水泵與電動機聯(lián)軸器松動，不同心產(chǎn)生振動3.調(diào)準兩軸中心線同心4.軸承嚴重磨損.與軸強烈摩擦產(chǎn)生噪聲4.修復(fù)或更換泵軸5.泵軸彎曲，葉輪擦到泵殼發(fā)生噪聲5.校正或更換泵軸6.雜物進入葉輪產(chǎn)生振動和噪聲6.停泵清除雜物7.水泵連接管路支撐不牢，引起振動7.加固管道及支架8.皮帶接頭不良，拍打皮帶輪.產(chǎn)生響聲和振動8.重新接頭使水泵汽蝕產(chǎn)生噪聲9.檢查吸水管及附件，堵住漏洞；適當降低泵吸水高度.使之小于允許真空高度；降低進水揚程的消耗六、閥門、儀表的維護(故障及排除方法)(一)閥門的故障及排除。1.給水逆止閥常見故障及排除故障原因排除方法倒汽倒水1.閥芯與閥座接觸面有傷痕或磨損2.閥芯與閥座接觸面有污垢1.檢修或研磨接觸面2.消除污垢閥芯不能開啟1.閥座閥芯接觸面粘??；2.閥芯轉(zhuǎn)軸被銹住1.消除水垢.防止粘住；2.打磨鐵銹使之活動故障原因減壓閥失靈或靈敏度差1.腳座接觸面有污物；2.閥座接觸面磨損；3.彈簧失效或折損4.通道堵塞5.薄膜片疲勞或損壞；6.活塞、汽缸磨損或腐蝕；7.活塞環(huán)與槽卡??；8.閩體內(nèi)充滿冷凝水1.清除污物；2.研磨接觸面；3.更換彈簧；4.清除污物5.更換薄膜片；6.檢修汽缸；7.更換活塞環(huán)，清洗環(huán)槽；8.松開螺絲堵，放出冷凝水閥體與閥蓋接漏1.連接螺釘緊固不均勻；2.接觸面有污物或磨損；3.墊片損壞1.均勻緊固連接螺釘；2.清除污物；3.修整接觸面更換墊片閥后壓力不能調(diào)節(jié)1.冷凝水充滿閥體；2.活塞、汽缸被磨損.蝕壞；3.調(diào)節(jié)彈簧失靈1.打開閣下的絲堵放水；2.修理或更換；3.更換彈簧或減壓閥3.盤根處常見故障及排除盤根處滲漏1.盤根壓蓋未壓緊；2.盤根不實或過硬失效1.緊固壓蓋；2.增添、更換盤根閥體與閥蓋的接觸面滲漏1.閥蓋未壓緊；2.接觸面有污物或墊圈損壞1.旋緊閥盞；2.清除接觸面污物，更換墊圈閥桿轉(zhuǎn)動不靈活1.盤根壓得過多，過緊；2.閥桿或閥蓋上的螺釘損壞3.閥桿彎曲，生銹；4.閥桿絲扣缺油或被污垢卡住1.減少或放松盤根2.檢修閥桿或閥蓋的螺釘；4.加潤滑油或清除污物故障故障原因盤根處滲漏1.盤根壓蓋歪斜或未壓緊；2.盤根過硬失效1.壓緊盤根壓蓋；2.更換盤根閥芯與閥座接觸面滲漏1.接觸面夾有污垢；2.接觸面磨損1.清除污垢；2.研磨接觸面手輪轉(zhuǎn)動不靈活1.盤根壓得過多、過緊；2.閥桿表面生銹，閩桿上端的方頭磨損1.當減少放松盤根；2.除閥桿鐵銹，重新焊補方頭閥體與閥蓋法蘭闖滲漏1.法蘭螺釘松緊不一2.法蘭間墊片損壞；3.法蘭間夾有污垢1.勻緊固法蘭螺釘；2.換法蘭墊片；3.清除污垢閘門不能開啟1.閘門片磨蝕損壞；2.桿螺母絲扣損壞1.修更換閘門片；2.更換閥桿螺母(二)儀表的常見故障及產(chǎn)生原因及保養(yǎng)(1)壓力表指示不準①溫度的影響，沒有裝設(shè)表彎管，高溫流體(蒸汽或高溫水)直接進入彈簧管，除受壓力外，還因溫度產(chǎn)生伸長，一種是壓力表舟部機構(gòu)的振動的結(jié)果會使壓力表齒輪磨損③超負荷的影響，壓力表經(jīng)常指示范圍在刻度盤213以(2)指針不指在零位①彈簧彎管失去彈性(伸直);(3)壓力表指針抖動③壓力表三通旋塞或表彎管的通道局部被墊襯所堵塞(4)壓力表指針不動(5)壓力表表盤模糊不清或出現(xiàn)水珠1)更換的壓力表必須是經(jīng)過計量部門校驗合格的、有2)換表之前，將三通旋塞旋至沖洗壓力表的位置，將3)將三通旋塞旋致使表彎管關(guān)閉位置，用扳手卸下舊4)將三通旋塞旋至正常工作時的位置。1)檢查三通旋塞及表彎管接頭，消除泄漏。2)檢查壓力表能否回零。3)檢查并沖洗表彎管，確保暢通。1)將壓力表拆卸下來，送計量部門校驗并鉛封。2)拆卸檢查表彎管，螺紋口應(yīng)完好。3)拆卸檢查三通旋塞，研磨密封面，保證嚴密不泄漏，接兩根相同的導(dǎo)線(補償導(dǎo)線)與測量儀表相連，組成一閉回路。由于兩接點溫度不同，使回路中產(chǎn)生電動勢(這種現(xiàn)象稱熱電效應(yīng))。這種不同導(dǎo)組合成的熱電偶，兩接點的溫(1)熱電偶的安裝地點應(yīng)便于工作，避免碰撞和振動(2)熱電偶應(yīng)置于被測介質(zhì)的中間，盡可能與被測介(3)選擇熱電偶補償導(dǎo)線時要考慮到消除熱電偶冷端(4)熱電偶使用一段時間后，熱電機材料將發(fā)生變化，當流體裝置時，由于節(jié)流而在其前后產(chǎn)生壓差(此壓差與流量的平方成正比),流量大的流量小的壓差小。用壓差計測(1)給水管路經(jīng)常維護的工作包括：②防腐③防露(2)蒸汽凝結(jié)水排水管路的維護(3)蒸汽管焊接修理節(jié)和滑動支架部分的絕熱層均需按膨脹方向留出足夠的膨5.檢查及維護(1)換熱器(2)除污器②檢查除污器內(nèi)水垢，沉淀物及雜物狀況進行清理水③檢查設(shè)備內(nèi)過濾網(wǎng)及附件是否良好，進行更換或更第六節(jié)水泵維護保養(yǎng)規(guī)程一、目的(一)大廈內(nèi)維修技工負責水泵的維護保養(yǎng)(二)大廈內(nèi)值班保安領(lǐng)班，晚間或特殊情況協(xié)助維修(三)公司工程部負責制訂，組織實施水泵及相關(guān)設(shè)備(一)各水泵房內(nèi)制訂“設(shè)備運轉(zhuǎn)情況登記表”(二)日常巡查維修技工每日每班上午或下午對各設(shè)施各水泵房巡查(三)巡查內(nèi)容及方法3.檢查各閥門管路有無漏水現(xiàn)象，壓力表讀數(shù)是否正查方法：軸封漏水不超過20滴/分，且不呈連線狀滴落于地(四)各水泵設(shè)備每月進行一次一級保養(yǎng)(五)各水泵設(shè)備除包括一級保養(yǎng)的內(nèi)容外，還應(yīng)每年動情況，用溫感器測量溫度不超過75℃,更換軸承潤滑油。(1)打開電機殼；(2)軸承以及轉(zhuǎn)動部位添加潤滑油；(3)檢查電機電線，繞組用500v—100緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐，對有問題的電機則送去專業(yè)單(4)檢查電動機電容是否變形、膨脹或開裂，如果是(5)檢查電機接線頭并進行緊固，用絕緣膠布進行安(6)檢查外部油漆質(zhì)量，如銹蝕面超過整體的10%,則整體油漆一次，如銹蝕面在整體的10%以下，則對銹蝕處處(7)消防水泵每年度進行一次一級保養(yǎng)并做試運行，(1)進行自動/或手動模式的切換，操作方法：將自動(2)清理控制柜具體要求參見配電箱、配電柜的保養(yǎng)(3)打開集水井蓋板，檢查泵葉是否有泥沙堵塞，泵(4)檢查控制浮頭是否正常，檢查方法：觀察其是否第七節(jié)綠地養(yǎng)護服務(wù)去不超過草高的1/3為原則，這不會對草坪造成傷害，并有草坪的修剪時間一般選擇在草坪植物生長的兩個高峰高度也是草高的1/3為原則，在草坪能忍受的范圍內(nèi)修剪得每年12月一次年1月中下旬的越冬凍水和3月上中旬的第八節(jié)游泳館服務(wù)方案(一)聽從救生員的指揮。(二)安全第一，嚴禁跳水和在池中、岸邊追逐打鬧。(三)泳前認真做好準備活動，禁止在池中做可能產(chǎn)生(四)愛護游泳池的一切設(shè)施。(一)游泳池衛(wèi)生管理辦理《公共場所衛(wèi)生許可證》,由保潔部定期進行全面璃及其他雜物損傷人體或影響水質(zhì)。按要求對水池進行消1.凡患有心臟病、皮膚癬疹(包括腳癬),重癥沙眼、(二)游泳場所和器材的管理2.有關(guān)管理人員和救護人員必須經(jīng)常檢查器材的使用(三)資料管理(四)游泳池救護管理規(guī)定2.牢牢樹立安全意識，把保障游泳人員的安全放在首佩戴特定標志——標志帽。加.強救生技術(shù)的學(xué)習(xí)，定期參告知同池值班救生員(只限于身體不適和兩便),并要在十第五章物資設(shè)備第一節(jié)清潔設(shè)備序號設(shè)備名設(shè)備照片功能介紹產(chǎn)地價格1多功能洗地機適用于室外地面清潔、美國2吸塵器適用于地面、墻在其他平整部門，吸灰塵、污物作用國產(chǎn)3結(jié)晶拋光機適用于花崗巖、大理石等平整、硬質(zhì)的拋光作用國產(chǎn)4自動空氣噴香器適用于消除空氣中各種異味，殺菌，還能增添香的氣息國產(chǎn)5手推車平板車避免運輸途中帶來損壞國產(chǎn)6三速吹風機適用于不同地毯的風干模式，可縮短地毯風干時間國產(chǎn)7高壓清洗機適用于外墻、汽車需要高壓水槍沖洗的設(shè)備，清除灰塵、泥漿國產(chǎn)8折疊鋁梯適用于2米以下的保潔作業(yè)國產(chǎn)9道路清掃車集路面清掃、垃圾回收和運輸為一體的新型高效清掃設(shè)備國產(chǎn)高壓清掃車水道、管道的沉積物、國產(chǎn)垃圾清運車用于市政環(huán)衛(wèi)及大型廠礦運輸各種垃圾，尤其適用于運輸小區(qū)生活垃圾，并可將裝入的垃圾壓縮、壓碎國產(chǎn)綠化灑水車用于園林護苗、城市綠化、工廠除塵、消防灑水、道路沖洗國產(chǎn)塵推車人造石、地磚、PVC、精鋼沙、環(huán)氧等液壓升降機通過液壓油的壓力傳動從而實現(xiàn)升降的功能，它的剪叉機械結(jié)構(gòu)，使升降機起升有較高的穩(wěn)定性第二節(jié)清潔工具序號設(shè)備設(shè)備照片功能介紹品牌價格1塵推布適用于干濕兩用多種款式通用的拖布2塵推適用于各處360度旋轉(zhuǎn)地塵推，快速高效保潔工作3玻璃刮刀適用于大玻璃請假，不留水，快速清潔4玻璃擦頭適用于大玻璃的清潔，不留水5灰塵掃頭適用于弧形等死角處清掃作業(yè)6拖把桶適用于保潔作業(yè)時手提式地拖把桶，提高工作效力7拖把適用于保潔日常工作8平板拖把適用于保潔日常工作9毛巾適用于保潔清潔擦拭作業(yè)簸箕適用于保潔日常作業(yè)簸箕帶拖把適用于保潔日常作業(yè)海綿拖把適用于保潔日常作業(yè)芒草掃帚清潔刷子百潔布彩色垃圾袋第三節(jié)清潔用品序號設(shè)備名稱設(shè)備照片功能介紹產(chǎn)地品牌價格1管道疏通清潔劑適用于地漏、管道疏通，定期使用消除異味，除菌作用2潔廁液適用衛(wèi)生間抽水馬桶等除垢、漂白、除菌除臭作用3地板、大理石清潔劑石、復(fù)合木地板、4靜電吸塵劑地板除塵，對灰塵較強吸附5不銹鋼保養(yǎng)劑(上光劑)去污力強，有效去除油污、銹跡，防手指印6起蠟水稀釋后適用于任何硬質(zhì)地板，不會損傷物體表面7防潮劑適用于潮濕地，防8芳香球適用于衛(wèi)生間除臭9去污粉適用于衛(wèi)生間除臭玻璃清潔劑適用于鏡子等玻璃表面的清潔作用洗手液適用于日常洗手滅蚊藥適用于滅蚊藥，螞蟻藥殺蟑膠餌厚生殺螂膠作厚生殺螂膠作適用于特效滅蟑藥防護口罩適用于高效的粉塵及顆粒物保護安全防護眼鏡適用于安全防護防滑保潔保暖手套適用于保潔作業(yè)分體雨衣適用于雨季露天工作安全靴防砸防刺穿防水安全鞋防護服適用于消毒時防化學(xué)品噴濺工作服適用于日常工作保潔斗笠適用于日常工作保潔檀香氣第六章人員管理方案第一節(jié)人員配備序號分類崗位名稱人數(shù)崗位責任1管理人員項目經(jīng)理XX人2現(xiàn)場管理員XX人負責管理項目日常工作情況。3質(zhì)檢管理員XX人負責項目質(zhì)量監(jiān)督檢查工作，保證項目質(zhì)量符合相關(guān)作業(yè)標準。4專職安全員XX人負責項目的安全監(jiān)督檢查，保證項目運行時無安全隱患和安全事故。5一線人員操作人員XX人負責落實好工作細節(jié)，服務(wù)于業(yè)主需求，以及臨時安排的相關(guān)工作。合計：XX人二、人員工作完成情況序號職務(wù)工作完成情況1項目經(jīng)理2現(xiàn)場管理員3質(zhì)檢管理員4專職安全員5操作人員(一)制定物業(yè)管理范圍內(nèi)安保人員的固定巡邏路線、(二)合理分配保潔人員，對管理范圍內(nèi)建筑和區(qū)域進(三)制定并實施管理范圍內(nèi)的外來車輛、人員等的管(四)負責跟進并安排人員處理對于物業(yè)管理范圍內(nèi)出(五)聽取業(yè)主意見，對于管理區(qū)域進行相關(guān)的便利性(七)做好物業(yè)管理范圍內(nèi)的文化宣貫工作，制定并開(八)負責記錄并解決相關(guān)的業(yè)主投訴內(nèi)容，對于重大(九)執(zhí)行物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。(一)公司所有服務(wù)員工是自身通過各種招聘渠道選拔(二)公司對招聘的員工入職時要求提供《無犯罪記錄份證》,以保證其身份的合法性；動合同》和《保密協(xié)議》,并建立完整的個人紙質(zhì)檔案；(四)XX公司為每個正式員工建立了電子檔案查詢系員工聘用原則以公開、公平、公正為招聘原則，按照公司定崗定編及崗位勝任標準，依據(jù)求職者的工作態(tài)度、工作經(jīng)驗、個人發(fā)展?jié)摿ΑI(yè)知識入職部門負責對新入職人員進行規(guī)章制度、員工的招聘渠道及來源提倡多渠道并舉的方式來滿足人力資源需求，可以采用包括并不僅限于以下方式進行：內(nèi)部推薦與調(diào)轉(zhuǎn)、網(wǎng)絡(luò)、報紙及雜志廣告、現(xiàn)場招聘會等；與專業(yè)學(xué)校建立固定供應(yīng)關(guān)系，保持長期穩(wěn)定的人才來源；將部分崗位外包，按照自主招聘的標員工招聘流程申請表經(jīng)項目負責人審批后，由用人部門進行社會公開招聘，項目辦公室對應(yīng)聘人員進行考核并審查有關(guān)學(xué)歷、資歷、經(jīng)歷和證明文件，執(zhí)行《崗位人員聘用標準》內(nèi)容包括：應(yīng)聘部門、職務(wù)、學(xué)歷資格、技術(shù)職稱要求或技術(shù)等級、資歷要求應(yīng)聘者考試合格后經(jīng)用人部門進行崗前培訓(xùn)考核后，方可上崗。經(jīng)過三個月試用期考察驗證，合格者正式錄用，簽相關(guān)方提供長期在用人部門崗位工作的人員，由用人部門填寫申請表，提出用人申請，項目辦公室組織各部門對相關(guān)方工作內(nèi)容進行評審，并與相關(guān)方簽署合作協(xié)議；應(yīng)聘者考試合格后經(jīng)用人部門進行崗前培訓(xùn)考核后，方可上崗，并經(jīng)過試用期考察驗證，合格者正式錄用，簽署勞動合同，按照有關(guān)保持員工隊伍素質(zhì)的提高及團隊的穩(wěn)定性由辦公會主導(dǎo)，組織各部門編寫有針對性地培訓(xùn)計劃；根據(jù)培訓(xùn)計劃，按內(nèi)容分部門安排落實培訓(xùn)工作；對培訓(xùn)的效果、能力的體現(xiàn)和意識的提高進行檢查驗證和改進。具體為：每半年進行一次統(tǒng)一筆試考核，按百分制計算，70分以上為合格。其中企業(yè)統(tǒng)一培訓(xùn)占20%、本部門培訓(xùn)占30%、專業(yè)技能考核占50%,對考核不合格者采取補考、降職降級、調(diào)離和辭退等方根據(jù)企業(yè)績效考核制度，分三個等級對員工進行績效考評，對達到考核標準的員工，按照相關(guān)制度進入企業(yè)后備人才庫；年末對員工進行綜合評價，對表現(xiàn)突出、按照獎懲條例進行獎勵、表揚、晉升等，對有違紀的員工采取警告、懲處、辭退等處置，或由責任部門通過識別不足和制訂下一年度培訓(xùn)工作計劃，予以改進(一)與項目確認人員需求標準及用人數(shù)量，在人力資(二)人力資源部根據(jù)需要，優(yōu)先從公司數(shù)據(jù)庫內(nèi)挑選目前公司對物業(yè)人員的招聘渠道形成了多層次的招聘外派至項目的員工因自身原因離職或被客戶方要求撤時，在項目實際人員需求的基礎(chǔ)上，多出要求人員10%的比(一)公司為員工提供了橫向縱向完善的發(fā)展平臺，為(二)公司有完善的薪酬體系，每位員工的績效考核結(jié)(三)公司為員工提供強有力的后勤保障體系，統(tǒng)一的(四)公司對招聘的員工提供完善的福利保障，以保證第二節(jié)人員培訓(xùn)方案為使員工快速適應(yīng)XX項目的運作模式和發(fā)展要求，必須加大員工培訓(xùn)的力度，重點突出抓好管理人員培訓(xùn)和員工崗管理人員培訓(xùn)重點放在熟悉XX項目管理模式、日常運作及管理技能技巧提高上，新進員工重點放在應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)和操作技能技巧的跟上。為XX項目物業(yè)項目提供有力的人力資源保障。計劃安排如下：以“內(nèi)培為主，外培為輔”的原則，有計劃、有組織對員工進行培訓(xùn)。重點抓好XX項目安全、特殊工種的崗前培訓(xùn)。從公司的長遠發(fā)展需要出發(fā)，培養(yǎng)和儲備一流的管理人才和高素質(zhì)的員工，以滿足XX項目保潔項目對人力資源的需組織培訓(xùn)分類，突出重點，因崗施教。管理人員的培訓(xùn)重點放在管理、專業(yè)技術(shù)上，每年根據(jù)個人水平、現(xiàn)場實際技巧、服務(wù)意識、禮儀禮貌上；除四害、高空作業(yè)等特殊工種委托愛衛(wèi)、勞動專業(yè)部門培訓(xùn)，100%持證上崗。四、培訓(xùn)組織培訓(xùn)統(tǒng)一由公司人力資源部部長組織實施，詳見培訓(xùn)計劃表各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達到100%,各類專業(yè)人員持證六、培訓(xùn)計劃源源不斷的人員培訓(xùn)是XX公司的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的培訓(xùn)中心。培訓(xùn)中心每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔綱，講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運用計算機管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費的籌措、成本核算及資金的運行等已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大(一)新進員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項規(guī)章制度等，以便能迅速地適應(yīng)公司的運作模式，工作要求；培訓(xùn)內(nèi)容：公司基本情況、組織機構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹，公司管理理念和服務(wù)理念教育，企業(yè)文化、價值觀的傳遞，《員工手冊》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育。培訓(xùn)時間：4課時類別序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識物業(yè)管理概論；機構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理：入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識3質(zhì)量管理貫標知識；4不同類型的物業(yè)管理及運作模式辦公樓管理；公寓樓管理；別墅的物業(yè)管理；理運作實務(wù)5各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋(建筑物知識);機電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；服務(wù)收費價格制定等；6內(nèi)部管理的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財會制度與稅收；行政人事管理；2.各部門主管培訓(xùn)通過培訓(xùn)，能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門崗位責任制，協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對下屬進行崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時間為3-4周類別序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；知識3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋(建筑物知識);機電設(shè)備；空調(diào)；電梯管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營性服務(wù)；兒童樂園設(shè)施管理；物業(yè)管理運作實務(wù)5內(nèi)部管理員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習(xí)與考察7實地操作與實踐(根據(jù)需要可適當延長)類別序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關(guān)知識；3不同類型的物業(yè)管理及運作模式6一般住宅管理實務(wù)；經(jīng)濟適用房操作實務(wù)；物業(yè)管理運作實務(wù)物業(yè)管理運作實務(wù)4各類專業(yè)管理排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實習(xí)與考察6實地操作與實踐45(根據(jù)需要可適當延長)(二)服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述，客戶是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱?？蛻舴?wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)的需要，物業(yè)管理公司可以在項目管理物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識，保安服務(wù)門1)了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；2)了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的基本3)熟悉《保安服務(wù)基礎(chǔ)標準》和《保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)4)熟悉保安服務(wù)的運作模式。5)掌握基本安全護衛(wèi)技能，能夠恰當?shù)靥幚砗蛻?yīng)對物掌握保潔的基礎(chǔ)知識，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職綠化養(yǎng)護管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個重要組成 (空調(diào))系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管(1)項目經(jīng)理設(shè)備管理職責1)設(shè)備管理的模式2)管理處經(jīng)理設(shè)備管理職責(2)設(shè)備管理的內(nèi)容1)設(shè)備臺帳、卡與標識管理2)設(shè)備機房管理3)設(shè)備的運行管理4)設(shè)備的維保管理5)設(shè)備、設(shè)施中、大修管理(3)設(shè)備管理的分類1)給排水系統(tǒng)2)消防系統(tǒng)3)暖通(空調(diào))系統(tǒng)4)電梯系統(tǒng)5)強電系統(tǒng)6)弱電系統(tǒng)7)智能化系統(tǒng)(4)設(shè)備管理標準1)管理處中央監(jiān)控室管理辦法2)給排水系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度3)空調(diào)系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度4)弱電系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度5)電梯運行管理和維護保養(yǎng)管理制度6)消防系統(tǒng)運行管理和維護保養(yǎng)管理制度7)柴油發(fā)電機組運行管理和維護保養(yǎng)管理制度8)設(shè)備帳、卡物管理辦法9)房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理辦法第三節(jié)重點崗位人員保障第四節(jié)人員穩(wěn)定性保障措施公司是一家具備獨立法人和勞務(wù)派遣資格的專業(yè)性人(一)招收、招聘目的(二)招收、招聘原則(三)招收、招聘程序(四)招收、招聘來源(一)新員工上崗后，要充分發(fā)揮骨干隊員的傳幫帶作了解員工在想什么,做什么。(三)各部門崗位要制定一套完整的工作流程，讓員工(四)要形成一個良好的隊伍文化，要有我們自己的理(五)創(chuàng)建一個好的管理機制、管理程序；要塑造一支(七)要多組織一些集體聚會活動，并要把這些活動常(八)要相應(yīng)的、有計劃地逐步提高員工的工資及福利(九)把我們的管理制度條理化，嚴格落實一切制度及(十)聽取員工建議，積極、及時的為員工解決生活中第五節(jié)內(nèi)部培養(yǎng)與提升(一)培訓(xùn)計劃內(nèi)容包括：培訓(xùn)時間、內(nèi)容、方式、對(二)項目單位應(yīng)根據(jù)需求特點，于年末12月底前組織(三)企管部負責將經(jīng)過管理者代表審批后的各項目管(一)公司級統(tǒng)一培訓(xùn)由企管部負責組織實施，各項目(二)項目辦公室負責組織落實與之相關(guān)的各項培訓(xùn)計(三)專業(yè)技能培訓(xùn)，由相關(guān)部門組織實施或?qū)嵭型馀?四)各有關(guān)部門應(yīng)確保新工上崗前經(jīng)過崗前培訓(xùn)及考核，明確崗位職責及公司統(tǒng)一要求(熟知企業(yè)目標及方針)。(五)認真執(zhí)行北京市安全生產(chǎn)條例第22條的規(guī)定。(一)公司級統(tǒng)一培訓(xùn)效果驗證由企管部負責。每半年(二)項目管理單位的培訓(xùn)效果驗證由項目辦公室或物(三)該合格率按百分制計算，70分以上為合格。其中各項目單位統(tǒng)一培訓(xùn)占20%;各部門培訓(xùn)占30%;各項目單位組織的專業(yè)技能考核占50%。(四)凡三項考評相加達不到70分者為不合格者，將采2.50—59分者工資下調(diào)10—20%,三個月后由主管部室3.40—49者工資下調(diào)30%,三個月后經(jīng)考評仍不合格者(五)員工考核工作：每半年進行一次，考核驗證結(jié)果(六)結(jié)合日常督導(dǎo)檢查和過程服務(wù)質(zhì)量驗證培訓(xùn)效(七)年底綜合評價。員工結(jié)合年終總結(jié)進行個人述職(八)項目管理單位應(yīng)就本年度培訓(xùn)效果進行數(shù)據(jù)分析(九)項目經(jīng)理對表現(xiàn)突出、有違紀的員工按照公司獎(一)客觀公正的原則，明確考核評價標準，結(jié)合個人(二)堅持經(jīng)營業(yè)績與企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)和規(guī)模相結(jié)合，充(三)堅持全面動態(tài)考核，年薪收入與公司各項經(jīng)營管(四)堅持在全面考核經(jīng)營管理干部的德、能、勤、績(五)堅持按勞分配與責任收入相結(jié)合的原則，實現(xiàn)責(一)本辦法經(jīng)公司經(jīng)理辦公會審議后報董事長批準執(zhí)(二)績效考核由公司經(jīng)理負責組織全面的考評工作。(三)項目經(jīng)理層級的績效由公司經(jīng)理辦公會測評審(一)考核期內(nèi)，考核領(lǐng)導(dǎo)小組按階段內(nèi)容進行考核。(二)各項考核情況匯總。(三)及時開展績效溝通與改