獨(dú)山鎮(zhèn)樓盤調(diào)研報(bào)告

獨(dú)山鎮(zhèn)樓盤調(diào)研報(bào)告一、調(diào)研背景及目的：由于獨(dú)山鎮(zhèn)樓盤越來(lái)越多，分流了我們較多的客源，因此有必要對(duì)現(xiàn)階段獨(dú)山鎮(zhèn)在建的四個(gè)樓盤財(cái)富廣場(chǎng)、宏榮·宏泰園、紅旅商貿(mào)街、華世金滿園調(diào)研，以充足理解競(jìng)品的項(xiàng)目狀況、銷售狀況，來(lái)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品的整體運(yùn)行提供全方面的參考，方便本項(xiàng)目制訂更全方面的營(yíng)銷方案。二、樓盤房源狀況名稱項(xiàng)目概況房源狀況價(jià)格狀況付款方式財(cái)富廣場(chǎng)由六安眾一置業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，奧凱宏圖偉業(yè)代理銷售其分3種戶型，一層為商鋪，2、3層為套房，為商鋪+兩室兩廳兩衛(wèi)構(gòu)造，可商可住預(yù)計(jì)價(jià)格3000元左右，但其現(xiàn)處在前期預(yù)售會(huì)員卡，預(yù)交50000至開(kāi)盤每日返利50元，預(yù)計(jì)今年10月份開(kāi)盤，屆時(shí)價(jià)格可能有變動(dòng)可按揭具體優(yōu)惠未定宏榮·宏泰園項(xiàng)目位于興泰路老汽車站，分2期建設(shè)，一期項(xiàng)目4.2萬(wàn)平米，共9棟，1#-8#為6層的多層，9#為13層的小高層，現(xiàn)在在建的為5#、7#、9#，全框架構(gòu)造。一期先開(kāi)工2棟多層，1棟高層。8種戶型：兩室兩廳一衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái)（88平米、98平米），三室兩廳兩衛(wèi)+雙陽(yáng)臺(tái)（116平米、117平米、122平米、127平米），定于4月11日開(kāi)盤，住宅價(jià)格區(qū)間3000左右，具體未定，開(kāi)盤當(dāng)天未預(yù)約的新客戶，一次性優(yōu)惠9.7折，分期和按揭達(dá)60%的優(yōu)惠9.8折，按揭40%優(yōu)惠99折，當(dāng)天訂立合同的尚有1000左右的禮物?？砂唇?，在獨(dú)山鎮(zhèn)農(nóng)行紅旅商貿(mào)街項(xiàng)目位于獨(dú)山老鎮(zhèn)政府，一期建設(shè)6棟，二期建設(shè)3棟一層，二層為沿街底商，基本為120平米左右，住宅分106—130平米。其100左右的戶型所剩不多，現(xiàn)在主推頂樓大戶型，二期可能建設(shè)有80平米戶型商鋪5700-7000左右，住宅好樓層3200左右，頂樓帶躍層，其躍層面積全部出售，頂樓原則層為2600元，躍層1300元，其一套住宅要好的樓層將近40萬(wàn)，頂樓也要30萬(wàn)左右，2期預(yù)計(jì)年終開(kāi)售?？砂唇?，按揭為獨(dú)山農(nóng)行及信用社，按揭和分期一套優(yōu)惠10000元+99折（首付40%），若首付達(dá)成60%優(yōu)惠10000+97折，其分期為兩年還清房款，中間不計(jì)任何利息，2期會(huì)員卡預(yù)售不定額，自購(gòu)置之日起至開(kāi)盤，按1分月息計(jì)返利。華世金滿園項(xiàng)目位于獨(dú)山鎮(zhèn)興泰路北側(cè)即老糧貿(mào)大樓后，占地18231.48M2，可銷售套數(shù)219套，銷售總面積24060.92M2，現(xiàn)在1期工程共11棟，其可能進(jìn)行2期建設(shè)。所剩房源不多大概60套左右，80-110平米的戶型都有剩余，其價(jià)格始終低于本項(xiàng)目，均價(jià)2400-2500左右可按揭，首付可付40%分析：通過(guò)對(duì)于四家樓盤的調(diào)研，除了華世金滿園之外，其它三家樓盤可選房源非常多，對(duì)于我們現(xiàn)階段房源選擇性有很大的影響，這樣會(huì)分流我們較多的客戶，對(duì)銷售帶來(lái)一定的壓力。從周邊樓盤價(jià)格比較來(lái)看，財(cái)富廣場(chǎng)、紅旅商貿(mào)街、宏榮·宏泰園價(jià)位較高，但紅旅商貿(mào)街，宏榮·宏泰園地理位置好，并不會(huì)由于價(jià)格高而制約其銷售；華世金滿園即使位置較好，但其場(chǎng)地過(guò)于狹小，限制了其銷售的價(jià)格；財(cái)富廣場(chǎng)即使位置不夠抱負(fù)，但是其占據(jù)政府建設(shè)茶葉基地及工業(yè)園的便利，因此其價(jià)格也有很大上升的空間。三、總結(jié)宏榮·宏泰園可能會(huì)成為我們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，一：其在本地開(kāi)發(fā)的規(guī)模較大，分2期建設(shè)，1期為住宅，2期為商業(yè)街且其風(fēng)格也是徽派建筑，二：就位置而言其處在獨(dú)山鎮(zhèn)中央，毗鄰獨(dú)山中學(xué)、新開(kāi)小學(xué)是典型的學(xué)區(qū)房，對(duì)公眾將有極強(qiáng)的誘惑力，另房源的充足，選擇余地大也給銷售帶來(lái)很大協(xié)助；紅旅商貿(mào)街1期去年開(kāi)盤，房源也較多，其位置也處在獨(dú)山的黃金地段；華世金滿園的房源選擇性倒是不大，其項(xiàng)目處在掃尾階段，所剩房源不多，對(duì)本項(xiàng)目的影響不大；財(cái)富廣場(chǎng)現(xiàn)正處在破土階段，預(yù)計(jì)今年10份左右可進(jìn)入市場(chǎng)銷售，其總量不大，重要為沿路商鋪，但其是新開(kāi)項(xiàng)目，故其房源的可選性很是很強(qiáng)的，因此上述四家，除了華世金滿園對(duì)本項(xiàng)目不具威脅外，其它三家對(duì)我我們的銷售有很大的影響的，需加以重視。另外除去外因就本項(xiàng)目本身而言：在房源方面：一是由于我們的蘇2期處在掃尾階段房源不多且多為頂層，二是蘇3期又處在拆遷階段至今任未開(kāi)工，因此我們的房源現(xiàn)正處在青黃不接的階段，因此這勢(shì)必將為我們的銷售帶來(lái)一定的難度。在價(jià)格方面：即使華世金滿園比我們的房?jī)r(jià)低，但是其房源不多，對(duì)我們的影響不大；其它三家的大部分產(chǎn)品價(jià)格偏高，雖對(duì)我們的客源有一定的分流，但我們的項(xiàng)目早、總量大、影響廣、配套成熟，且占據(jù)獨(dú)特的沿河景觀及本身建設(shè)的園林景觀、生態(tài)公園，以及我司悉心打造的徽文化風(fēng)格等一系列優(yōu)勢(shì)也勢(shì)必能大大的增強(qiáng)了我們樓盤與其它品牌的競(jìng)爭(zhēng)力度?？偠灾?，即使周邊競(jìng)品對(duì)我們的銷售有很大的影響，但是我們對(duì)蘇維埃城2期剩余房源