物業(yè)投標書 彭彬

物業(yè)投標書xxxx物業(yè)管理投標方案前言承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司對xxxx的物業(yè)管理投標方案，本方案有利于促進xxxx物業(yè)保值和增值，現供貴業(yè)主委員會在招標時參考，并作為進一步合作的基礎，希望在物業(yè)管理上取得更大的成效。本方案現為初案，是根據目前xxxx的基本情況，結合我公司的專業(yè)實踐以及對該項目初步了解的基礎上完成的，如有幸獲得投標權，將提交具體的計劃。希望以此奠定雙方長期真誠友好的合作關系。公司簡介

xxxx物業(yè)管理有限公司成立于2011年10月，是一家集物業(yè)管理，物業(yè)咨詢，物業(yè)中介為一體的具有獨立法人及三級資質的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，公司秉承“科學管理，優(yōu)質服務，業(yè)主至上，服務第一”的工作宗旨，機制倡導“人性化”的管理。我們的指導思想是“以人為本，以客戶滿意為目標，竭誠為客戶提供完善的生活空間和優(yōu)質服務”，通過優(yōu)質服務來不斷贏得顧客的信賴，占領市場。公司管轄的物業(yè)設計住宅，高層公寓，商業(yè)物業(yè)，顧問服務等，服務的項目涉及西安各區(qū)域。公司有著一支高素質，有著豐富經驗的隊伍，管理人員持證上崗率搭100%，公司在借鑒國內外物業(yè)管理的先進經驗的同時，不斷擠擠探索自身的發(fā)展思路和模式，把管理融入服務當中，始終吧業(yè)主的利益放在首要位置，不斷提高服務層次，改進服務質量，追求無止境的服務新境界，打造行業(yè)的先鋒。公司自成立以來，按照iso9001質量體系管理標準制定了相關管理制度和工作手冊，并在工作中嚴格執(zhí)行和檢查，監(jiān)督，形成了一套完整的從公司到部門，再到管理處由上至下的檢查，監(jiān)督機制。并推出首任“問責制”和末位“淘汰制”，不斷強化內部管理，提高服務管理水平。

物業(yè)特點分析與整體管理設想xxxx的特點與物業(yè)管理定位xxxx地處西安市新區(qū)，小區(qū)總建筑面積38228平方米（其中住宅33384平方米，飯店1228平方米，招待所3616平方米）現有兩部電梯，小區(qū)住宅共計564戶。周邊交通便利、人口密集。如何滿足業(yè)主對于自己要居住使用幾十年的樓宇來選聘一個好管家，以保證物業(yè)的完好度，提升物業(yè)的形象，促進物業(yè)的保值，增值。就必須依靠一支高效，精干，一專多能，團結，務實，向上的物業(yè)服務隊伍。從而可改變和提高人們的生活質量，生活觀念和生活方式，也必將創(chuàng)造出物業(yè)管理的新概念，給物業(yè)管理帶來根本性的變化，導致管理觀念，管理機構，管理方式，管理手段，管理人員素質的現代化。針對xxxx物業(yè)現狀，我們采取以下管理方式：管理體制：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理模式：一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設達到目標：社會效益、環(huán)境效益和經濟效益管理體系：嚴格按照ISO9001---2000質量標準體系。我們認為，要提升xxxx物業(yè)的管理水平和服務品質，必須把業(yè)主滿不滿意作為檢驗管理和服務工作的標準。所以，必須在物業(yè)管理和服務以及安全上下功夫：一是為廣大業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個安全、潔凈、優(yōu)雅的居住環(huán)境；二是為全體業(yè)主（住戶0提供可靠和及時、周到的后勤保障服務，保證各種設備、設施的正常運行，形成良好的社會氛圍，從而保證物業(yè)的保值和升值。服務承諾如果能夠有幸成為xxxx的“物業(yè)管理人”。我們將全力以赴，調動一切資源為廣大業(yè)主提供最優(yōu)質的服務，力爭使xxxx的物業(yè)管理與服務邁上新臺階，做好廣大業(yè)主（住戶）的好管家、好幫手、好伙伴。業(yè)主至上以客為尊“業(yè)主之上，以客為尊”使我們的工作宗旨。我們通過系統的培訓，提高員工對管理服務的認識，改善禮貌及工作態(tài)度，最終達到一流的服務水準。星級服務制定相當于星級酒店式服務的制度和準則，致力于提高管理公司及員工的素質，從而為業(yè)主（住戶）提供高水平的優(yōu)質服務。物業(yè)升值通過對物業(yè)進行評估分析，在加強安全管理的基礎上，努力提高服務質量、服務水平，強化財務管理和對設備設施的維修養(yǎng)護，促進物業(yè)的保值，增值。實施業(yè)主（住戶）滿意戰(zhàn)略我們將借鑒國內外一些成功企業(yè)的做法，由xxxx管理處主任和業(yè)主委員會定期會晤、交流，并與廣大業(yè)主保持經常性的密切聯系，隨時聽取業(yè)主（住戶）的意見、建議和抱怨，一切從廣大業(yè)主的利益和需要出發(fā)改進管理和服務工作。同時，把業(yè)主是否滿意作為衡量工作價值和好壞的根本標準，使xxxx的業(yè)主充分感受優(yōu)質物業(yè)管理和全方位服務帶來的安全、溫馨和文明，不斷提高xxxx的公眾形象。管理處組織結構、崗位設置與人員編制概述為了實施高效的管理和優(yōu)質到位的服務，管理處必須依托和設置合理的組織結構，配備能勝任各專業(yè)、各崗位管理和實際操作要求的管理和服務人員。根據xxxx的建筑面積、設備設施配置、管理范圍和服務深度等要求，為了實施高效的管理和控制，管理處將采用科學的管理組織結構，既減少管理層次和管理成本，又能防止內部信息在傳遞過程中的失真和保證服務的高效、及時。為此，管理處設主任1人，下設安管部，清潔綠化部，工程維修部，客戶服務部，財務部共5個部門：管理處組織結構圖業(yè)主委員會業(yè)主委員會至誠物業(yè)公司xxxx管理處安管部工程維修部清潔綠化部財務部客戶服務部xxxx管理處人事結構圖管理處主任1人管理處主任1人安管部11人清潔綠化部4人工程維修部2人客戶服務部由主任和收款員兼任收款兼任文員1人，后勤（廚師）1人管理處員工崗位說明管理處主任1人：負責整個小區(qū)及飯店，招待所的全面管理工作，直接對至誠物業(yè)公司負責。物業(yè)助理（安管、清潔綠化）1人：負責安全和清潔綠化管理，配合客服部做好投訴處理和社區(qū)文化工作；安管部供11人：二班制，每班5人（其中東門崗一人，車場崗1人，監(jiān)控室1人，巡邏2人），1人替換輪休人員，負責整個小區(qū)及飯店，招待所公共秩序、安全、消防及車輛停放管理和車場管理、樓宇巡邏。清潔綠化部共4人：負責小區(qū)及飯店、招待所等公共地方的清潔、保潔及垃圾清運、綠化維護、公共設施清潔。工程維修部共2人：負責公共設施、設備的維修養(yǎng)護，對供水、供電進行跟蹤服務，同時為客戶提供專業(yè)服務?？蛻舴詹浚贺撠熑粘Ｊ聞盏奶幚?，住戶檔案管理及開展社區(qū)文化活動等。財務部1人：負責收繳費工作及配合主任做好客服以及其它管理服務工作。后勤（廚師）1人：負責全體員工的一日三餐本管理處設置5個部門，人員編制共計21人管理處各部門休息時間提供24小時全天候治安巡邏、水電維修、環(huán)衛(wèi)保潔等各項服務。具體崗位工作時間與服務項目如下：安管部實行二班制，提供24小時全天候服務，負責維護整個物業(yè)的公共秩序、消防安全和車輛停放，樓內巡查，防止偷竊和搶劫事件的發(fā)生，確保住宅小區(qū)的安全。工程維修部提供24小時全天候水、店維修和正常供水供電，確保住戶正常用水電和各種照明動力設備以及電梯的正常運行。住戶需要各種設備設施維護隨叫隨到，并且及時處理和維修。清潔綠化部提供及時保潔服務清潔及保潔時間：6：30-19：00清潔達到地面無垃圾，外觀清潔整齊。綠化達到生長完，好造型美觀。管理處辦公室上班時間：8：00-12：00，14：00-18：00，中午12：00-14：00管理處安排值班。管理人員休息時接到投訴，馬上處理。員工的選配、培訓和日常管理管理人員的選派、招聘與培訓由于xxxx的特殊性，對管理人員提出了很高的要求。我公司如果有幸能成為管理人，公司將抽派經驗豐富、有較高素質的部門主管及中層技術人員、管理人員進駐xxxx，以確保各項管理工作順利完成。員工隊伍的日常管理與人力資源開發(fā)一支優(yōu)秀的員工隊伍是形成團隊集體力量，在市場競爭中立于不敗之地的最重要的，永不枯竭的資源?！皢T工首先是企業(yè)的顧客”，“員工是企業(yè)的金礦”等等說法，是企業(yè)與員工關系的形象的。生動的比喻。我們認為，要管理好物業(yè)必須首先“管理”好員工，要員工為用戶提供一流的服務，必須在企業(yè)內部為廣大員工提供到位“服務”，從人性化的管理理念出發(fā)關心員工，一方面力所能及地幫助他們解決工作、生活中的實際問題和困難，另一方面引導他們制定個人的職業(yè)生涯規(guī)劃，為公司發(fā)展的同時提升個人的能力和才干。嚴格標準、慎重選人在重品德修養(yǎng)，要求員工熱愛物業(yè)管理行業(yè)講奉獻，能吃苦的同時，重工作能力和實際工作經驗，要求員工一專多能，具體而言，在選人用人方面我們將從一下幾個方面把關“知識層次：管理層人員一般要求具有大專以上文化程度，操作層員工全部要求高中以上文化，安管人員要求是退伍軍人、黨員，以保證隊伍素質；維修崗位要求全部持證上崗。錄用考核：所有員工，應聘時除經過正常的筆試，面試等考核外，管理層員工必須通過電腦使用技能的考核，成績合格者方可錄用；操作層人員通過實際操作技能考核。人員配備比例：適當加大管理人員的配備比例，以符合商住物業(yè)服務和管理的要求，提高物業(yè)管理隊伍的知識含量。年齡結構：管理處部門主管以上管理人員為30-40歲、管理層員工為25-35歲、安管員為22-25歲、其他操作層員工可放寬到20-40歲左右。工作經驗：所有管理層員工均必須具有一定年限的相關管理和專業(yè)工作經驗。量才使用、合理配置為最大限度地發(fā)揮人的主觀能動性，充分挖掘員工的潛能，我們將從人力資源開發(fā)的角度，合理設計各工作崗位工作內容和職責范圍，目的是使人適合于職位，職位適合于人。新員工進入公司后，須由有經驗的管理人員帶領，到基層進行試用，學習，并在學習過程中，全面測試和驗證新員工的知識水平和工作能力，對不合乎某一崗位要求但卻有其它專長的，酌情挑換崗位，另行安排使用。績效考核、提升素質通過量化考核，客觀評價員工工作績效。人力資源管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質和潛能的一條重要途徑。對員工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的考核和評定，制訂科學合理的工作標準和量化考核標準十分重要和必要。各級管理人員和操作層員工均應有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞，績效的高低，綜合素質的優(yōu)劣均可通過量化反映出來。從而使考核起到獎勵先進，鞭策后進的作用，同時也使員工更有責任感和緊迫感。實施末位淘汰制以吐故納新。為使管理處管理隊伍更有凝聚力和戰(zhàn)斗力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，我們將根據情況不斷優(yōu)化員工隊伍結構，結合年度考核，實行競爭性的末位淘汰制，年均淘汰率控制在10%左右。這樣做。相信既能留住企業(yè)所需要的人才，又可以吸納新生力量。日常管理、服務工作概述管理用房及開辦物資物業(yè)管理用房，建議在原有基礎上移交物業(yè)管理公司無償使用費用收支測算與利潤預期我們對xxxx進行了了解和評估，我公司按以下收費標準進行經營管理：收支測算管理費收入：xxxx現有住宅建筑面積小區(qū)38228平方米，住宅共564戶，面積33384平方米，飯店1228平方米，招待所3616平方米住宅管理費收入：33384平方米×1.4元=46737元/月飯店管理費收入約：1228平方米×0.9元=1105元/月招待所管理費收入約：3616平方米×0.9元=3254元/月合計：46737+1105+3254=51096元/月由于入住率（租用率）及管理收繳費不可能達到100%，故按90%計算：51096×0.9=45986元/月停車收入約3500元合計總收入：49486元/月二、支出測算一、員工工資：22900元/月職位人數工資小計主任124002400收款兼文員112001200（后勤）廚師1800800維修工212002400物業(yè)助理115001500安管班長212002400安管員910009000清潔綠化工48003200人員工資合計2122900辦公費用（1875元）日常辦公費：300元/月交通費：250元/月辦公用水、電費：250元/月節(jié)假日景觀美化費：200元/月員工服裝費：（500元/人×21人）÷12月=875元/月公用設備日常運行維修及保修費（2500元/月）1、機電設備主要是2部電梯設施日常維修及保養(yǎng)費：2×800元/部=1600元/月2、消防滅火器材配置及更新費根據消防安全要求每100平方米配置普通滅火器，按三年折舊計：300元/月3、公共部分日常維修費及材料費：600元/月四、清潔綠化費（1800元）1、工具、保潔用品（垃圾袋、洗潔精等）：500元/月2、化糞池清潔費：300元/月3、垃圾清運費：800元/月4、綠化、消剎費用：200元/元五、保安費用（300元）包括手電筒、電池、警棍、對講機（包括維修及更換電池等）按300元/月營業(yè)稅金及附加稅：總收入49486元×7.5%=3712元/月伙食補貼：300元×21人=6300元/月員工福利和保險：21人×80元/月=1680/月管理傭金：總收入49486元×10%=4949元/月公共水電費：（2700元）電梯電費：2部×600元/部/月=120