界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

界首市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2013【68-72】號(hào)地塊匯鑫集團(tuán)企劃部2013-7-29河南省27KM20KM17KM50KM城區(qū)東城街道辦潁南街道辦西城街道辦下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)光武鎮(zhèn)新馬集鎮(zhèn)邴集鄉(xiāng)靳寨鄉(xiāng)蘆村鎮(zhèn)大黃鎮(zhèn)泉陽鎮(zhèn)田營(yíng)鎮(zhèn)陶廟鎮(zhèn)王集鎮(zhèn)磚集鎮(zhèn)顧集鎮(zhèn)代橋鎮(zhèn)舒莊鎮(zhèn)任寨鄉(xiāng)12鎮(zhèn)3鄉(xiāng)界首市位于安徽省西部，與河南省沈丘縣接壤，土地面積667平方公里，城市由安徽省直轄，阜陽市代管。界首市下轄3個(gè)辦事處，12個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)鄉(xiāng)。市政府位于東城街道辦事處，也是界首市市中心位置。界首市常住人口變化表單位：萬人718709人2000-2010年總?cè)丝谠鲩L(zhǎng)9.28%；年均增長(zhǎng)0.89%785417人640878人2000-2010年常住人口下降12.31%；年均下降1.31%561956人一、戶籍人口增加，常住人口減少2010年，界首市普查登記戶籍人口為785417人，與2000年第五次人口普查718709人相比，十年間增加66708人，增長(zhǎng)9.28%，年均增長(zhǎng)0.89%；普查常住人口為561956人，十年間減少78922人，下降12.31%，年均下降1.31%。分析界首市常住人口不增反降的原因，主要是近年來界首市外出務(wù)工人數(shù)日益增多，普查時(shí)界首市凈流出到市外半年以上人數(shù)達(dá)223461人。二、家庭戶數(shù)增多，家庭戶規(guī)模持續(xù)向小型化發(fā)展

2010年，界首常住人口中有家庭戶197708戶，家庭戶人口557537人，平均每個(gè)家庭戶人口2.82人，與2000年相比，家庭戶增加9028戶，戶均規(guī)模減少0.56人。三、總?cè)丝谛詣e比上升，常住人口性別比下降

界首市常住人口中，男性人口278140人，占49.49%；女性人口283816人，占50.51%。性別比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）由2000年的104.43下降為98.00。四、少年兒童比重下降、人口老齡化進(jìn)程加快界首市常住人口中，0-14歲人口117750人，占20.95%；15-64歲人口383672人，占68.28%；65歲及以上人口為60534人，占10.77%。與2000年相比，0-14歲人口比重下降5.82個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口比重上升2.80個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口比重上升3.02個(gè)百分點(diǎn)。五、常住人口區(qū)域差異較大，分布格局保持穩(wěn)定界首市常住人口主要分布在西城辦事處、東城辦事處、光武鎮(zhèn)和陶廟鎮(zhèn)，常住人口數(shù)221619人，占全市的39.43%，主城區(qū)西城辦事處、東城辦事處分別占常住人口的12%和11.72%。與2000年第五次人口普查相比，界首市人口區(qū)域分布格局并沒有發(fā)生太大變化，位次基本保持不變。地區(qū)戶籍人數(shù)常住人口數(shù)地區(qū)戶籍人數(shù)常住人口數(shù)合市合計(jì)785417561956陶廟鎮(zhèn)5867241538東城辦6555765842王集鎮(zhèn)5345731246西城辦6236767453磚集鎮(zhèn)5220134700潁南辦4025335849顧集鎮(zhèn)4224926459光武鎮(zhèn)6262846786舒莊鎮(zhèn)3117218814泉陽鎮(zhèn)45084

26683代橋鎮(zhèn)3182017904蘆村鎮(zhèn)3370120067邴集鄉(xiāng)3672823538新馬集4660626388靳寨鄉(xiāng)2576817185大黃鎮(zhèn)3775923091任寨鄉(xiāng)2816715290田營(yíng)鎮(zhèn)31228231232010界首市各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道戶籍人口常住人口地區(qū)分布界首市國(guó)土資源管理局2012年度綜合統(tǒng)計(jì)報(bào)告

（一）土地供應(yīng)保障有力，重點(diǎn)項(xiàng)目加快落地2012年，通過建設(shè)用地預(yù)審及預(yù)審備案土地118宗，總面積5660畝；已獲省政府批準(zhǔn)征收和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地5291畝，已報(bào)省國(guó)土資源廳待批征收土地867畝，正在組卷待報(bào)集體建設(shè)用地征收?qǐng)?bào)批520畝；2012年可獲省政府批準(zhǔn)土地6678畝，保障了我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求，如界洪河改造、植物園改造、東環(huán)線重點(diǎn)項(xiàng)目用地。（二）土地收儲(chǔ)穩(wěn)妥推進(jìn)，建設(shè)用地供應(yīng)及時(shí)今年以來，我市共收儲(chǔ)各類土地26宗，總面積2108.29畝，支付各項(xiàng)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用1.0667億元。已出讓和劃撥土地99宗，總面積2073.8235畝，土地出讓金27640.651萬元；已出讓土地改變規(guī)劃條件9宗，補(bǔ)交土地出讓金4714.45萬元。正在掛牌工業(yè)用地6宗，面積330.56畝，預(yù)計(jì)出讓金3143萬元；即將出讓商住用地192.6141畝，預(yù)計(jì)出讓金32000萬元。全年預(yù)計(jì)供應(yīng)土地2596.9976畝，合同土地出讓金67498.101萬元。

界首市國(guó)土資源管理局2011年度綜合統(tǒng)計(jì)報(bào)告（一）土地報(bào)批2011年省政府批準(zhǔn)我市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地86.373畝。省政府下達(dá)批復(fù)面積1099.7205畝，其中：光武園區(qū)366.471畝，阜康農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)72.8175畝，中石油加氣站用地61.29畝，東城政務(wù)新區(qū)47.268畝，黑豹物流園46.7955畝，綜合大市場(chǎng)151.353畝，西城園區(qū)鐵路北側(cè)集體建設(shè)用地報(bào)批353.7255畝。（二）土地收儲(chǔ)和土地交易2011年，共收儲(chǔ)土地38宗，面積3970.73畝，拆遷房屋330余戶，拆遷房屋面積46255平方米，支付各項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)用近2億元；出讓土地83宗，面積1350.2畝，實(shí)現(xiàn)土地收入3.0803億元。2013年1-6月界首市房地產(chǎn)銷售面積表單位：平米近五年界首市房地產(chǎn)均價(jià)走勢(shì)圖單位：元界首市上半年房地產(chǎn)銷售面積總計(jì)6.45萬平米，而銷售均價(jià)由09年-11年之間基本未呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。11年以后由于城東新區(qū)基礎(chǔ)配套的完善以及新盤的集中拉升了城市整體房?jī)r(jià)。界首市整體呈縱形區(qū)劃，但由于縱形區(qū)劃受到擴(kuò)展限制，界首市于2006年調(diào)整規(guī)劃范圍，以東南部擴(kuò)展為主，東部新區(qū)以建設(shè)居住區(qū)為主，完善功能配套。南部以工業(yè)區(qū)為主，加強(qiáng)本土工業(yè)建設(shè)。一、規(guī)劃期限：

本次近期建設(shè)規(guī)劃期限為2010-2015年。

二、城市規(guī)模：

近期城市人口規(guī)模為26萬人。城市用地規(guī)模為2610.8公頃，人均建設(shè)用地100.4平方米。

三、城市性質(zhì)：

延續(xù)《界首市城市總體規(guī)劃（2006-2020）》對(duì)界首市的總體功能定位：皖西北重要門戶之一，豫皖邊界工貿(mào)濱水城市。

四、近期建設(shè)主要任務(wù)：

（1）加快工業(yè)區(qū)和商貿(mào)區(qū)建設(shè)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（2）改造老城，完善東城，南北拓展，拉開建設(shè)框架。

（3）建立公共服務(wù)設(shè)施體系，提高城市的綜合服務(wù)功能。

（4）加強(qiáng)城市綠地建設(shè)與水域環(huán)境改造，改善生態(tài)環(huán)境。五、近期建設(shè)發(fā)展方向：

依托現(xiàn)狀，完善東部，充實(shí)中部，優(yōu)化西部，南北方向選擇優(yōu)勢(shì)區(qū)位重點(diǎn)拓展。

六、土地使用平衡：

近期城市用地規(guī)模為2610.8公頃。其中包括居住用地815.9公頃、公共設(shè)施用地466.3公頃（含商住混合用地142.8公頃）、工業(yè)用地377.8公頃、倉儲(chǔ)用地68.2公頃、對(duì)外交通用地18.1公頃、道路廣場(chǎng)用地500.1公頃、市政公用設(shè)施用地44.0公頃、綠地320.4公頃。七、近期建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域：

（1）東城居住示范區(qū)

（2）門戶商貿(mào)區(qū)

（3）濱河特色風(fēng)貌段

（4）城市公共服務(wù)中心老城區(qū)城東工業(yè)區(qū)城東新區(qū)1#2#3#4#5#深圳達(dá)實(shí)商貿(mào)城汽車站規(guī)劃復(fù)興路規(guī)劃振興路格林豪泰快捷賓館殯儀館S優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅SWOT1、處于城市出入口，交通物流發(fā)達(dá)

2、汽車站、火車站、高速入口坐落于此，出行方便。對(duì)面大市場(chǎng)規(guī)模巨大，能吸引一部分客商人流。光武鎮(zhèn)為界首最大、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，入城必經(jīng)之地。1、周邊配套設(shè)施不夠，目前無法滿足客戶日常生活需求。2、距離市區(qū)較遠(yuǎn)，目前不容易吸引城區(qū)客戶。3、高速、鐵路路徑此地，噪音污染大。4、周邊規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，環(huán)境與檔次受到影響。1、目前規(guī)劃道路正在修建中，路網(wǎng)逐步完善。2、周邊無住宅樓盤競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于城北客戶是首選之地。3、新老城區(qū)交匯處，地段優(yōu)勢(shì)永不落伍。1、市場(chǎng)高品質(zhì)、低價(jià)位產(chǎn)品的先于本案上市。2、造成客戶分流，如：大唐*國(guó)際城；商貿(mào)城截留本項(xiàng)目商鋪客戶。3、界首市城東新區(qū)新增項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。深圳達(dá)實(shí)·界首商貿(mào)城占地面積：230畝建筑面積：30萬方公攤率：13%-17%容積率：1.96產(chǎn)權(quán)年限：40年結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)開盤日期：2012年6月交房日期：2013年7月外墻：乳膠漆面磚均價(jià)：4500元期數(shù)：共5期內(nèi)墻：泥漿面物業(yè)類型商業(yè)、百貨、公寓、酒店、住宅業(yè)態(tài)分布：見下圖銷售情況：一期開盤日期：2012年6月份一期建筑面積：約3萬平米共248間；開盤價(jià)格：最低價(jià)3500元/㎡，最高價(jià)5700元/㎡，均價(jià)4500元/㎡；剩余房源約20套剩余房源主要集中在遠(yuǎn)離商場(chǎng)主干道的房源，面積較大的房源。項(xiàng)目去化時(shí)間較慢，一期248套商鋪，開盤一年的時(shí)間還剩下20套。周邊物流發(fā)達(dá)，出入方面。高速出入口、鐵路、汽車站在其周圍。項(xiàng)目業(yè)態(tài)較為豐富，涵蓋范圍較廣。商貿(mào)城在界首輻射范圍有限，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。規(guī)劃產(chǎn)品不太合理，遠(yuǎn)離市中心，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限的范圍內(nèi)，規(guī)劃一座16F寫字樓、4萬㎡購物中心。商鋪客戶租金回報(bào)率極低，3年2萬元?？梢钥闯鼋缡咨藤Q(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，招商困難。深圳達(dá)實(shí)·招商品牌展示圖本地塊深圳達(dá)實(shí)商貿(mào)城市政府城東新區(qū)老城區(qū)火車道123456781、深圳達(dá)實(shí)·商貿(mào)城2、世紀(jì)豪庭3、雨田華府4、大唐鳳凰城5、東旭華庭6、金城海能花園7、天潤(rùn)祥府8、四級(jí)花城界首市目前在售的項(xiàng)目，大大小小多達(dá)十余個(gè)，其中較具有代表性的項(xiàng)目，如大唐·國(guó)際城/鳳凰城、中潤(rùn)·東旭華庭、中南商貿(mào)城、天潤(rùn)祥府，金城海能花園等。以下根據(jù)界首市板塊分區(qū)，對(duì)各區(qū)域代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)要概述：老城區(qū)板塊東城新區(qū)板塊城北工業(yè)區(qū)板塊（意向地塊區(qū)域）小結(jié)：界首市整體發(fā)展趨勢(shì)向東，老城區(qū)周邊以優(yōu)化完善為主。界首城北、城東工業(yè)園區(qū)主要以工礦倉儲(chǔ)發(fā)展為主，商品房開發(fā)相對(duì)較少。根據(jù)本地以上代表性競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告，