商場經(jīng)營方案

XXXXX商廈商戶管理辦法XXXXXXX商廈屬出租式商場，入駐商戶是出租式商場的衣食父母。商戶管理是商場營銷體系的重要組成部分，是企業(yè)的重要資產(chǎn)之一。商戶管理的實(shí)質(zhì)就是如何有效地運(yùn)營商戶這項(xiàng)資產(chǎn)，對(duì)它進(jìn)行開發(fā)、維護(hù)、運(yùn)用并使其增值。一、對(duì)商戶地位和特性的認(rèn)識(shí)1、真正尊重商戶真正尊重商戶，圍繞商戶開展工作是商戶管理的基石，沒有這個(gè)前提，談?dòng)行У毓芾砩虘糁皇强罩袠情w，尊重商戶是最起碼的商業(yè)道德。2、長久合作在商戶管理上，一定要有長遠(yuǎn)眼光，而不能考慮一時(shí)一事的利益。因?yàn)樯虘舴€(wěn)定是商場穩(wěn)定并發(fā)展的前提，商戶群體的穩(wěn)定對(duì)于商場運(yùn)營政策的連貫性和市場維護(hù)都是必不可少的。實(shí)際工作也證明，穩(wěn)定的商戶給商場帶來的收益遠(yuǎn)大于經(jīng)常變動(dòng)的商戶。商戶的每一次變動(dòng)都意味著風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用。不到萬不得已，不要考慮換商戶。這就要求我們在選擇商戶時(shí)一定要慎重，在最初選擇時(shí)就從長遠(yuǎn)角度考慮。3、日常性工作商戶管理需要常抓不懈，搞突擊是沒有任何效果的。商戶管理是商場管理的一個(gè)重要組成部分，因而不可放松，應(yīng)由專人負(fù)責(zé)，并進(jìn)行考核。4、確保商戶的利益有人提出“商戶是上帝”，然后小心翼翼地去伺候“上帝”，造成強(qiáng)調(diào)商戶利益多，責(zé)任制約少，其結(jié)果“上帝給企業(yè)制造了麻煩”。從而造成企業(yè)無法對(duì)商戶進(jìn)行有效的管理。其實(shí)，對(duì)商場與入駐商戶而言，只有一個(gè)共同的上帝，即消費(fèi)者。商戶是商場的合作伙伴，雙方把消費(fèi)者視為上帝，然后努力使其滿意并積極地購買商戶的產(chǎn)品。因?yàn)樯虘舻匿N售政策是商家運(yùn)營的靈魂。雙方應(yīng)一起共同開發(fā)市場、管理市場。因此，我們可以考慮制定適合現(xiàn)狀的常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，由招商改為選商，以商戶的經(jīng)營手段，品牌含量，經(jīng)營理念等作為入住的標(biāo)準(zhǔn)。這樣，商戶“上帝的感覺”沒有了，“合作伙伴的感覺”產(chǎn)生了。這種對(duì)商戶表面的限止其實(shí)為商戶營造了一個(gè)更好的經(jīng)營環(huán)境，從而提高商戶的積極性，并可能吸收和招引更好的商戶，同時(shí)要讓大家逐步形成一個(gè)意識(shí)，那就是商場與商戶是承擔(dān)相應(yīng)利益、責(zé)任和義務(wù)的利益共同體，只有共同努力，才能實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。二、商戶的管理有人說，一粒麥子有三種命運(yùn)：一是磨成面，被人們消費(fèi)掉，實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值；二是作為種子，播種后結(jié)出新的麥粒，創(chuàng)造出新的價(jià)值；三是由于保管不善，發(fā)霉變質(zhì)，喪失其價(jià)值。這就是說，麥子管理好了，就會(huì)為人類創(chuàng)造出價(jià)值；管理不好，就會(huì)失去其價(jià)值甚至?xí)碡?fù)價(jià)值。商戶也是這樣。商戶有其雙重性：企業(yè)管理得好，商戶忠誠于企業(yè)，他就會(huì)為企業(yè)做出貢獻(xiàn)；管理不好，他會(huì)對(duì)企業(yè)造成損失。商戶管理的目的就是要培養(yǎng)能夠給企業(yè)帶來價(jià)值的好商戶。1、商戶可分為四類：A、銷售量小、對(duì)商場也不忠誠的商戶。這些商戶是沒有價(jià)值的商戶，商場對(duì)待此類商戶的對(duì)策就是該出手時(shí)就出手，該淘汰的就淘汰。沒有進(jìn)行對(duì)差的商戶的淘汰，就不能培養(yǎng)出一批好商戶。B、品牌好、銷售量大但對(duì)商場不忠誠的商戶。這些商戶常常會(huì)成為商場最危險(xiǎn)的敵人。此類商戶“挾品牌以令商場”，他們以自己擁有的品牌和銷售額為資本向商場講條件、提要求，商場不能滿足他們的愿望，他們就還商場以“顏色”――退租或是長期拖欠租金，最后拍拍屁股走人，因?yàn)槠渌虉鲆呀?jīng)必恭必敬應(yīng)在門口請(qǐng)他去呢。如果對(duì)這些商戶管理稍有疏忽，他們就會(huì)給商場造成很大的損失。如果商場所擁有的商戶中這些商戶占有較大的比重，那么企業(yè)的銷售和市場就很危險(xiǎn)了。C、銷售量小但對(duì)企業(yè)忠誠的商戶。這是可以培養(yǎng)的明（5）擬定并推動(dòng)與促銷活動(dòng)有關(guān)的節(jié)目。（6）指導(dǎo)由各種刊物或大眾傳媒獲取信息的做法。如發(fā)行供商戶參考的內(nèi)部信息刊物；傳遞有關(guān)同行業(yè)的信息等。如上所述，商戶支援行動(dòng)的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，因此，我們可以根據(jù)不同的商戶采取不同的支援方法。這些方法的采用其實(shí)就是在幫商戶賺錢。（三）感情關(guān)系——感情關(guān)系是商戶管理的重要手段。感情關(guān)系可以彌補(bǔ)利益的不足之處。商場管理的核心是營銷，營銷的核心是商戶管理。但是在實(shí)際工作中，我們也許對(duì)商戶的管理做得很不到位，一是沒有認(rèn)識(shí)到商戶管理的重要性，二是在商戶管理方面，缺乏真正系統(tǒng)性的策略規(guī)劃和必要的技術(shù)手段。（四）合同管理1．建立規(guī)章制度要求所有的入駐商戶都簽署進(jìn)場合同，沒有制度的約束，就很難落實(shí)到實(shí)際工作中去。同時(shí)規(guī)定合同的簽署、流程，確保合同的嚴(yán)肅性、科學(xué)性，堵塞漏