山世貿國際城營銷、招商整合方案

“昆山世茂國際城”營銷、招商整合方案2011.02.122023/12/91世茂昆山國際城商業(yè)高效營銷解決方案產品解析——優(yōu)化產品、優(yōu)化合理：建立合理的產品分隔模式，鎖定合理的總價段，將對銷售起到極大促進作用營銷包裝——品牌與產品的價值提升：重新厘定項目價值、企業(yè)的品牌價值，可以提高項目競爭層面，確立項目的獨立性。高效推廣強化品牌精準去化推廣蓄客——精準鎖定客戶：在基礎推廣的氛圍營造基礎上，針對性的在目標客戶群中引爆，釋放準客戶。商業(yè)招商——輔助銷售，長效品牌：作為銷售的輔線，良好的招商蓄勢，對于銷售將起到相輔相成的作用，同時是世茂品牌的長效印證。2023/12/92壹、產品分析五區(qū)，一層》垂直電梯的運力不夠，不是最好的垂直向輸送工具；》設置南北2個消防樓梯，是否合理或超規(guī)范；》主動線設置消防樓梯，影響價值；》西北角的隔間設置不合理，導致2樓的隔間也出現問題；》1F沒有設置足夠公共洗手間，配套不完善；2023/12/93壹、產品分析五區(qū)，二層》垂直電梯的運力不夠，不是最好的垂直向輸送工具；》設置南北2個消防樓梯，是否合理或超規(guī)范；》北側連通大商業(yè)的通道商鋪，卻沒有商鋪開門；》西北角的隔間設置不合理；》2F沒有設置足夠公共洗手間，配套不完善；2023/12/94壹、產品分析五區(qū)，三層》3F均為獨立商鋪，而且動線不足，估計銷售會有難度；》動線不寰通，兩端的商鋪幾乎沒有人流；2023/12/95壹、產品分析五區(qū)，調整的建議（一層）1梯動扶自2431、取消1號位置的消防樓梯；2、合理調整開間進深比；扶梯自動3、調整該位置樓梯為東西向；4、調整制動扶梯位置，成為“直達天梯”，輸送人流到3F。2023/12/96壹、產品分析五區(qū)，調整的建議（二層）梯動扶自1、人流動線得到改善；2、商鋪隔間更加合理；扶梯自動3、每塊商鋪都不在是割裂、獨立的，互有聯系，成為一體。2023/12/97壹、產品分析五區(qū)，調整的建議（三層）梯動扶自1、2F-3F的動線得到改善；扶梯自動2、幾個體塊之間的聯系緊密了，商業(yè)購物的趣味性得到提高；3、取消一些不必要的通道，提高得房率。2023/12/98壹、產品分析六區(qū)，一層1、南側親水地帶為防汛墻，而且高度較高，缺少親水商業(yè)的趣味性，近期也難以改善，因此在北側做商業(yè)開門的意義不大；2、在總平圖上，南側靠河有大量綠化，會阻隔商業(yè)人流，我們認為不妥；2023/12/99壹、產品分析六區(qū)，二層1、左右2塊在2層連續(xù)性不夠；2、連廊也不連續(xù)，僅僅是陽臺的作用；2023/12/910壹、產品分析六區(qū)，三層1、3F商鋪完全依附于2F，沒有獨立動線，即時樓梯到達3F，也僅僅為消防疏散作用；2023/12/911壹、產品分析六區(qū)，調整的建議3123建議沿河一側的設計做較大的調整，形成沿河的親水休閑長廊、形成整個商業(yè)的聚焦點、形成雙首層的概念。2023/12/912壹、產品分析六區(qū)，調整的建議31231在（1）的位置設置步行臺階，有幾個作用，1、可以在此處形成天然的觀賞劇場，利用廣場中心的景觀場地，可以定期舉行各類表演和活動，成為視覺的焦點；2、將主軸線的人流引導到二樓的親水平臺上，為沿河而來商業(yè)帶來商業(yè)人氣，成為親水的2樓景觀商業(yè)；3、承擔一部分人流疏散的作用。2023/12/913壹、產品分析六區(qū)，調整的建議13323323在（2）的位置1F建議減少綠化景觀，改為機動車通道和停車位，作用1）將機動車導入商業(yè)底端，利于商業(yè)人流對于這一側商業(yè)的促進和帶動；2）靠河的業(yè)態(tài)趨向于餐飲、娛樂等，因此如果能夠停車，對于招商、運營均有利；在（2）的位置2F建議設置連續(xù)的連廊，形成親水景觀連廊，促進2F的商業(yè)價值的提升，也可增加人流，在（3）的位置增加自動扶梯，將弧形動線上的人流能夠導入2F平臺上。2023/12/914壹、產品分析六區(qū)，調整的建議部分三層的商鋪的分隔建議：2F親水平臺BA南北2023/12/915壹、產品分析七區(qū)一層二層三層七區(qū)的主要問題與六區(qū)接近，在這里不做贅述。但是最致命的問題是與北側商業(yè)的互動存在問題。2023/12/916壹、產品分析七區(qū)，調整的建議北側的大潤發(fā)超市在這一側做什么是影響南側條狀商業(yè)商業(yè)價值的最關鍵因素，從圖紙上看是臨時停車位，東側是自行車停車位，這些對于商業(yè)氛圍的形成不利。最理想的狀況是形成雙側互動的商業(yè)，否則自由作為目的型消費來定位。2023/12/917貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位二、招商策略2023/12/918貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位七區(qū)：條件分析：比較靠近商業(yè)入口，南北兩側都有停車位，同時與主要商業(yè)動線脫離。業(yè)態(tài)定位：餐飲、休閑類業(yè)態(tài)；包括，目的型消費的中、高端休閑餐飲、酒吧、高端SPA等休閑類商業(yè)。周道CEO養(yǎng)生會所夢田香草臺灣菜2023/12/919貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位五區(qū)：條件分析：最靠近東側的賣場、北側的百貨，而且2F北側還與百貨相連，是人流最旺的一塊區(qū)域。業(yè)態(tài)定位：1F各類零售，包括，家居用品、服裝、食品、藥店等；2F3F零售與快餐混合區(qū)，以零售為主；快餐，包括混合類餐飲、快速餐飲等。拉芳舍米羅咖啡兩岸咖啡特力屋吉慶嫂2023/12/920貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位六區(qū)：條件分析：濱水、靠近主軸線，商業(yè)人流較大。業(yè)態(tài)定位：1F各類零售及餐飲；休閑餐飲、咖吧等；2F、3F2023/12/921貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位三、四區(qū)：條件分析：濱水、靠近SOHO區(qū)，南側可停車，消費相對商務。業(yè)態(tài)定位：1F一樓可以呼應北側2區(qū)的規(guī)劃，規(guī)劃中高檔零售，包括服裝、兒童用品、數碼產品、體育用品等；2-3F休閑餐飲、商務型咖啡廳等；郎庭2023/12/922貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位二區(qū)：條件分析：在雙向主軸線上，靠近SOHO區(qū)，消費相對商務、高端，但人流相對減少。業(yè)態(tài)定位：1F、2F分區(qū)規(guī)劃中高檔零售（一定的目的型購物），包括服裝、兒童用品、數碼產品、體育用品等；3F休閑餐飲、咖吧等；2023/12/923貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位一區(qū)：條件分析：靠近SOHO，沿路，有比較好的招示面，同時臨近西側的夏駕河公園，商務、休閑人流比較多。業(yè)態(tài)定位：建議整棟分2-3家招租，可以設置的業(yè)態(tài)包括銀行、婚紗攝影等，目的型業(yè)態(tài)；2023/12/924貳、招商思路工作計劃一、商業(yè)分區(qū)與業(yè)態(tài)定位八區(qū)：條件分析：沿主干道，在世貿廣場和賣場的夾角處，人流最旺盛的區(qū)域。業(yè)態(tài)定位：建議整棟或分2-3家招租，定位為品牌零售旗艦店，業(yè)態(tài)可以做中高端的家具、家飾或服裝飾品等。2023/12/925貳、招商思路工作計劃二、招商策略招商策略：扎根昆山、全城覆蓋、大小通吃價格策略：高舉高折、優(yōu)商優(yōu)價、早租高惠初步構想：一樓的租金報價為5-6元/M2.天二樓的租金報價為3-4元/M2.天三樓的租金報價為1.5-2元/M2.天優(yōu)惠方案：再行商榷營銷包裝策略：世貿國際城、昆山新中心商業(yè)原始股、財富掘金地2023/12/926叁、營銷推廣工作計劃一、營銷策略二、策劃、包裝策略三、營銷節(jié)點四、合作方案2023/12/927叁、營銷推廣工作計劃一、營銷策略策略一：品牌先導，提高戰(zhàn)略高度企業(yè)品牌：世茂，城市運營商項目品牌：不只一個項目，是未來城市的正中心策略二：區(qū)域覆蓋，強化品牌廣度立足于“西上?！?，覆蓋半小時車程內區(qū)域/城市太倉蘇州昆山上海2023/12/928叁、營銷推廣工作計劃一、營銷策略策略三：事件營銷，夯實營銷深度以事件活動為營銷推手，夯實客戶資源，提高成交率活動列舉：

溫州商會、浙江商會資源→內部投資推介會銀行高端客戶資源→上海、昆山地區(qū)推介會利用項目進程中的各種簽約儀式活動（包括品牌商家簽約、世茂廣場商業(yè)促銷活動、游園親子活動等）連鎖加盟品牌大會（邀請知名連鎖加盟品牌與投資客戶做互動，買鋪、開店一條龍服務，資產、經營收益一個不落）2023/12/929叁、營銷推廣工作計劃二、策劃、包裝策略環(huán)上海西中心，一個新城市的起點世貿國際城，重新定義昆山的高度2023/12/930叁、營銷推廣工作計劃三、營銷節(jié)點時間2月3月4月工程節(jié)點施工圖階段開工銷售計劃招商計劃配合調整進場準備市場全面化覆蓋圈定前期招商重點客戶區(qū)域優(yōu)勢及租金價格宣導意向客戶簽訂入駐意向協議，舉行大型簽約儀式全面招商、簽約展開2011年前期銷售準備進場準備品牌推廣5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月內裝交房封頂主體結構±0事件推廣銷售蓄水開盤第一期熱銷第二期加推持續(xù)熱銷2012年4月5月6月7月8月9-11月第三期新年加推持續(xù)熱銷主力店/次主力店招商完成一般商家簽約第四期保留現房推售熱銷、大幅提價目標完成90%以上目標完成招商85%2023/12/931叁、營銷推廣工作計劃四、合作方案1.前期顧問服務總費用：人民幣30萬元服務內容：

前期項目市場調研參與、指導、監(jiān)控建筑規(guī)劃設計及商業(yè)空間設計提出商業(yè)布局與業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃建議、并進行可行性論證與沙盤推演參與制定項目前期招商工作