商業(yè)地產(chǎn)成敗的靈魂是商業(yè)前期定位

商業(yè)地產(chǎn)成敗的靈魂是商業(yè)前期定位第一個(gè)問題，商業(yè)前期定位的重要性商業(yè)地產(chǎn)是為商業(yè)經(jīng)營辦事的，他不是地產(chǎn)開發(fā)，是屬于商業(yè)經(jīng)營，這個(gè)觀點(diǎn)一定要清楚。從海內(nèi)外，從古今都是經(jīng)營為主，才有了地產(chǎn)，沒有說先地產(chǎn)才有經(jīng)營。我們已往都知道，先有什么，是先有市，完了以后才氣集聚人，有了人才氣夠生長為一個(gè)居住的小區(qū)，大概一個(gè)都會(huì)。歷史就是這么形成的。所以說，商業(yè)經(jīng)營是屬于為先的，沒有商業(yè)經(jīng)營，吸引不了人氣，沒有人氣，你的城是空城，你的地產(chǎn)是無用的。這就是商業(yè)地產(chǎn)為經(jīng)營辦事，并且是全歷程辦事，不是哪一段。所以說，商業(yè)經(jīng)營就決定了商業(yè)地產(chǎn)，下面要講的他是靈魂，是決定性的因素。古今中外，任何一個(gè)地方，你可以翻歷史，看現(xiàn)實(shí)，沒有一個(gè)地域是商業(yè)經(jīng)營欠好，還能把這個(gè)都會(huì)弄得紅紅火火、熱鬧起來的，沒有。所以說，商業(yè)經(jīng)營定位的重要性，就在于此，但是前提有一個(gè)，就叫國際化的理念，全球化的信息，本土化的運(yùn)作，必須具備這樣的前提。不然，你這個(gè)商業(yè)經(jīng)營定位是虛的，并且是不切實(shí)際的。目標(biāo)是什么呢？就是說，商業(yè)地產(chǎn)為經(jīng)營辦事，是前期、中期、后期要圍繞著商業(yè)經(jīng)營的全歷程來解決問題，為商業(yè)經(jīng)營辦事。就是一句話，商業(yè)經(jīng)營是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的出發(fā)點(diǎn)，也是它的歸宿。第一，商業(yè)經(jīng)營定位是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，為什么？因?yàn)榻?jīng)營定位是決定了商業(yè)地產(chǎn)能不能搞得好，也決定了全歷程，所以定位決定了經(jīng)營優(yōu)劣，經(jīng)營優(yōu)劣決定了商業(yè)地產(chǎn)能否樂成。第二，商業(yè)資源是決定的因素，為什么？商業(yè)地產(chǎn)是三個(gè)因素，土地資源、專業(yè)資源、商業(yè)資源最佳結(jié)合，三者最佳的結(jié)合，要害焦點(diǎn)是商業(yè)資源。地產(chǎn)資源的代價(jià)，專業(yè)資源的代價(jià)，取決于商業(yè)資源，商業(yè)資源優(yōu)劣，取決于商業(yè)經(jīng)營，商業(yè)經(jīng)營取決于商業(yè)定位。這就是這么一個(gè)因果干系。為什么說商業(yè)資源取決于這些因素，因?yàn)橥粋€(gè)項(xiàng)目，同一個(gè)所在，由于定位不一樣，好比說經(jīng)營的大偏向，品牌、特色受群眾的接待水平，情況辦事等等，就決定了那兩個(gè)因素到底是作用多、少，代價(jià)高、低，就這么一個(gè)問題。第三，商業(yè)地產(chǎn)的最終目標(biāo):一是消費(fèi)者認(rèn)可，這一條非常重要。是差別的消費(fèi)群體認(rèn)可，差別的功效需求認(rèn)可，對(duì)你的情況認(rèn)可，對(duì)你的寧靜、方便、舒適、享受體驗(yàn)認(rèn)可，總的來說，認(rèn)可了你這些，他來了以后，下次還想來，歸去以后要發(fā)動(dòng)更多的人上你這來，這就叫消費(fèi)者認(rèn)可，對(duì)你的一切就會(huì)永遠(yuǎn)記著，是他理想的場(chǎng)合。第二個(gè)認(rèn)可就是經(jīng)營商的認(rèn)可，首先是認(rèn)識(shí)上的認(rèn)可，招商的時(shí)候，你這個(gè)首先是干什么的，所在符合不符合，你的定位切合不切合我，條件怎么樣，價(jià)位如何，這一切首先是要賜與他一個(gè)非常有力的認(rèn)識(shí)上的答復(fù)。但是進(jìn)來了，不一定就完全待下去，特別是經(jīng)營商有這一條，物以類聚，人以群分，要找門當(dāng)戶對(duì)的，擇鄰而居，形成協(xié)力。你不能把一些高等品牌和一些小攤販弄在一起，這樣就完了。在這種情況下，定位準(zhǔn)了，才氣夠經(jīng)營好，才氣夠留下來，定位欠好，經(jīng)營欠好，最后走人，你這個(gè)項(xiàng)目今后就一蹶不振。所以說經(jīng)營上要經(jīng)過兩段時(shí)間的認(rèn)可。第四，本土化本土化，在商業(yè)里是非常重要。為什么？商業(yè)和社會(huì)制度、開放水平、政策法律、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)水平，社會(huì)文化、歷史配景、思想意識(shí)、生活習(xí)慣、消操心理習(xí)慣，行為、傳統(tǒng)看法等等這些因素有關(guān)..第五,地域經(jīng)濟(jì)差別定位和經(jīng)濟(jì)生長息息相關(guān)，經(jīng)營定位需要考慮經(jīng)濟(jì)生長水平，需求、檔次、功效，要整體的權(quán)衡你這個(gè)定位該怎么樣？好比說，收入水平，杭州03年可支配收入是23000，04年凌駕26000，而東北地域，大連才9100，沈陽8100，哈爾濱、長春更低，這兩個(gè)都會(huì)能夠在一個(gè)條理上定位嗎？不可能。同樣的百貨，必須是有高有低，商品組合也不一樣，消費(fèi)群體也不一樣。這就叫為什么要和經(jīng)濟(jì)生長、收入水平要聯(lián)系起來，就是因?yàn)槟忝總€(gè)事都有個(gè)定位，這個(gè)定位和你的客觀需要一定要聯(lián)系起來。再一個(gè)是消費(fèi)趨勢(shì)，消費(fèi)趨勢(shì)一定要和本地聯(lián)系，好比說，一段時(shí)間上海的文化消費(fèi)高于購物消費(fèi)，如果把三線都會(huì)、二線都會(huì)以購物為主這些工具拿到上海來，這些是大錯(cuò)而特錯(cuò)了，但是把上海的這些工具拿到其他二三線都會(huì)，你的商店就好不了。上海衣著類消費(fèi)僅占6.2％，一萬五的收入用于衣著消費(fèi)1千左右，錢都干什么呢，你要憑據(jù)這個(gè)來考慮你的定位該怎么辦，而不是盲目的把更多的打扮搞出去。許多商家不忘搞打扮，五年前可以，十年前更好，現(xiàn)在就不可了。再一個(gè)，國際的一些專業(yè)機(jī)構(gòu)和我們的團(tuán)體觀察，白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)的消費(fèi)總量是100的話，白領(lǐng)應(yīng)該占幾多？北京占44.9％，上海21％，廣州17％,杭州11.3%，武漢僅占5.1％，沈陽9.1％。這就提出個(gè)問題，像這樣差別的幾個(gè)都會(huì)，你到底把這些檔次定在哪？請(qǐng)自己答復(fù)。如果只想到白領(lǐng)這個(gè)工具怎么值錢，怎么租金高，誰來買？所以說在這種情況下，就要考慮你這種消費(fèi)趨勢(shì)是差別地域、差別都會(huì)，有差別的掌握，一個(gè)都會(huì)里的居住情況也不一樣，所以說就應(yīng)該差別的定位來考慮。再一個(gè)地域文化，好比說，專業(yè)公司統(tǒng)計(jì)過，北京信告白，上海講時(shí)尚，廣州講品牌，沈陽講實(shí)用，這是很清楚的趨勢(shì)。差別的地域就要考慮差別的商業(yè)文化、地域文化，來因地而設(shè)，因地而考慮同樣的都會(huì)，都是三線或二線，可是，有的是文化教誨比重很大，有的是休閑餐飲比重很大，為什么？就是因?yàn)榈赜蛭幕灰粯?。好比說，礦區(qū)講求吃，重產(chǎn)業(yè)地域講求消費(fèi)，商品集散地域的都會(huì)講求社交，特別愿意更多的進(jìn)行社交，為什么？因?yàn)樗麄儤I(yè)務(wù)上需要。而發(fā)達(dá)都會(huì)講求時(shí)尚、體驗(yàn)、享受，差別的都會(huì)有差別的需要，差別的需要就決定了差別的定位。這就是美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬斯洛講的人的需求是分條理的，由低到高條理生長，生理、寧靜、社會(huì)、自尊、自我實(shí)現(xiàn)，每個(gè)都會(huì)哪一個(gè)階段都不一樣，請(qǐng)自己去判斷，你這個(gè)都會(huì)，你這個(gè)地域?qū)儆谀囊粋€(gè)條理。第二個(gè)問題是市場(chǎng)容量搞定位實(shí)際是平衡，供加上需是市場(chǎng)總量，了解市場(chǎng)不了解這兩個(gè)方面都是錯(cuò)誤的。商業(yè)就是掌握著供需平衡，所以就需要吃透兩頭，為什么叫本土化非常強(qiáng)，兩頭都是需要本土化才氣夠吃透？第一個(gè)問題，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，要掌握現(xiàn)狀是什么情況。不但是行業(yè)業(yè)態(tài)、網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)、檔次、特點(diǎn)等等這些，還要包羅各個(gè)專業(yè)，零售、批發(fā)、餐飲、辦事等等都要清楚，這樣便于定位。再有一個(gè)是競爭同行的現(xiàn)狀，就是屬于自己領(lǐng)域之內(nèi)，要把你的競爭敵手弄清楚。第三是最新業(yè)態(tài)的差距，我們不能現(xiàn)在建一個(gè)工具，一年半以后投產(chǎn)，用現(xiàn)在的工具都定下來了，這個(gè)期間是變的，另外周邊可能你想到的那些工具都出現(xiàn)了，一年半再去執(zhí)行，永遠(yuǎn)是錯(cuò)的。所以要了解外洋的最新的，了解我們海內(nèi)最新的，了解本地現(xiàn)在還沒有的，應(yīng)該是掌握住怎么樣往自己這里注入一些新工具。所以說要比力國際的、要比力鄰國的，要比力發(fā)達(dá)地域的，要比力臨近地域的，要有一個(gè)輻射范疇，你能不能把最新的工具輻射到那去。再一個(gè)，消費(fèi)需求的變革，這里一個(gè)是間接闡發(fā)，一個(gè)是直接闡發(fā)，間接闡發(fā)就希望更多的闡發(fā)支出的變革，就是一個(gè)都會(huì)大概這個(gè)地域，可支配收入，支出的那部門是怎么樣變革的，在八大類里是應(yīng)該有什么樣的曲線，這樣掌握住什么是生長的，什么是走下坡路的。再就是比重、增幅等等，這些是間接闡發(fā)，直接闡發(fā)就是市場(chǎng)觀察，市場(chǎng)了解，真正需求什么。下面的問題就是市場(chǎng)空間，你就要掌握行業(yè)的空間，業(yè)態(tài)的空間，檔次空間，區(qū)域空間，消費(fèi)空間，功效空間等等，空間巨細(xì)決定了你這個(gè)項(xiàng)目哪一個(gè)多哪一個(gè)少。再一個(gè)是項(xiàng)目取向，有定位，才氣夠?yàn)槠髽I(yè)生存創(chuàng)造條件。第三是項(xiàng)目本地條件，首先講，所在的區(qū)域功效是什么，要是一個(gè)批發(fā)區(qū)域，如果強(qiáng)行的搞高等零售，永遠(yuǎn)不會(huì)樂成。就是要把現(xiàn)在都會(huì)的現(xiàn)狀了解清楚，生長預(yù)測(cè)了解清楚，以及實(shí)際生長的趨勢(shì)了解清楚，然厥后決定。其次是商業(yè)情況：商圈的范疇、消費(fèi)水平、人口范圍、消費(fèi)習(xí)慣了解清楚，同時(shí)把供方，商業(yè)氣氛、業(yè)態(tài)漫衍，經(jīng)營模式、水平等等都要弄清楚，供需雙方都要掌握住，然后決定怎么辦。再次是競爭情況，要考慮同行業(yè)是什么現(xiàn)狀，你優(yōu)劣勢(shì)的闡發(fā)，新項(xiàng)目和人家比擬，再一個(gè)預(yù)期闡發(fā)，一定要把競爭情況吃透。另外具體需求，就從市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)出發(fā)弄清楚了。最后配套條件，就是交通大情況、中情況、小情況，停車場(chǎng)經(jīng)營配套，本地支持等等的。第三個(gè)問題商業(yè)經(jīng)營定位內(nèi)涵商業(yè)經(jīng)營定位貫串著商業(yè)項(xiàng)目的前期開發(fā)、中期籌建、后期治理全歷程。前期開發(fā)定位，因?yàn)槭乔捌冢徒杏^點(diǎn)性的定位，不能一下定準(zhǔn)，也不能定細(xì)，就類似于房地產(chǎn)開發(fā)，叫觀點(diǎn)性方案階段一樣。這個(gè)階段，大要上又這么幾種形勢(shì)：第一，沒有定地點(diǎn)，先確定想干什么，是搞大型超市，照舊搞百貨，照舊其他的專業(yè)，完后再去去找所在，這是一種。外洋根本是這樣。海內(nèi)都是下面這種情況，選定了地點(diǎn)，拿了這塊地了，再考慮這塊地干什么，這塊地能做什么，而不是想做什么，想做什么，底子有些條件不具備，所以只能考慮能做什么。這里不是主觀愿望所能定的，也不是什么都能做的，也不是多大范圍都能做的，必須要聽從所有地塊周邊的所有條件來決定，就是一句話，只能是因地而異，不能主觀想象。第二是商業(yè)街的選擇目標(biāo)，在論證底子上，再進(jìn)行市場(chǎng)闡發(fā)，原則上商業(yè)經(jīng)營定位，商業(yè)定位決定了今后的成敗。這一條非常重要。大連市天津街是歷史上有名的，上個(gè)世紀(jì)20年代日本就在那建了百貨公司，可是02年開始，要建一個(gè)商業(yè)步行街，最后就出現(xiàn)了致命的錯(cuò)誤：錯(cuò)誤的闡發(fā)了有利的條件，實(shí)際上這個(gè)地域不是全市的商業(yè)中心，已經(jīng)是二老的中心了，就是老大媽、老大嫂的中心了。錯(cuò)誤的時(shí)間，大連市已經(jīng)是多中心論了，差別的商圈已經(jīng)形成了，許多的購物中心已經(jīng)形成了，在這時(shí)仍然還搞專業(yè)街、精品街，就是錯(cuò)誤的時(shí)間。第三個(gè)是錯(cuò)誤的定位，他的定位是精品定位，這是秀才定位，沒有經(jīng)過論證。第四個(gè)是錯(cuò)誤的操縱，建完了就想賣，結(jié)果都在賣，最后賣不出去，只好勉強(qiáng)經(jīng)營。為什么這樣，就是官員要政績，二是開發(fā)商要賺錢。所以說，商業(yè)經(jīng)營目標(biāo)選擇定位非常重要。這里行業(yè)、業(yè)態(tài)、業(yè)種等等這里都要選擇，不詳細(xì)講了第三是消費(fèi)群體要定，為哪一個(gè)消費(fèi)條理辦事任何一個(gè)商業(yè)不可能全民辦事，通常全民辦事的都是一些想象的工具，不可能的。商業(yè)分別越來越細(xì)的情況下，消費(fèi)者不可能都上你這來?？傄袀€(gè)大要分工，是以藍(lán)領(lǐng)為主，照舊以白領(lǐng)為主，白領(lǐng)藍(lán)領(lǐng)里要分高中低，白領(lǐng)里有成年照舊青少年，工具是周邊居民照舊流感人口，這都需要有所區(qū)別。第四個(gè)就是功效比重，差別的消費(fèi)群體，差別的功效比重是不一樣的。好比說，在社區(qū)型和區(qū)域型，大概叫中范圍或大范圍都不一樣，原因是所在的位置不一樣，業(yè)態(tài)工具不一樣。再一個(gè)是客觀條件不一樣，也有差別的的功效比重，所以功效的比重是因店而異的，全世界沒有一個(gè)購物中心是一模一樣的。第五個(gè)是檔次，檔次里要分清楚，購物中心要建高等的，對(duì)不起，永遠(yuǎn)建不起來，建中低檔的也不可能，為什么？有的工具可以分，有的不可以分。好比說，影戲院是哪一個(gè)檔次可以需要，那就欠好分了，新華書店總不能分，這個(gè)是白領(lǐng)的，那個(gè)是藍(lán)領(lǐng)的，但是購物可以分，休閑、餐飲可以分，但是快餐不可分。第六是范圍，商業(yè)開發(fā)有一個(gè)原則，先入為主，范圍和輻射距離相等。要考慮多大范圍你輻射多大。再一個(gè)，就是和同行業(yè)相切不相交，可以相切，但是不能相交，如果相交就會(huì)造成惡性競爭。為什么呢？因?yàn)樯虡I(yè)有幾個(gè)因素，一個(gè)是市場(chǎng)蒙受能力，另有個(gè)同行業(yè)競爭的優(yōu)劣，另有預(yù)期生長，所以這塊照舊應(yīng)該考慮遵循這兩條原則，把你的范圍創(chuàng)建在科學(xué)的底子上。第七個(gè)是主力店，應(yīng)該先確定，為什么呢？主力店和前期整個(gè)的籌劃設(shè)計(jì)息息相關(guān)，必須要先確定，大概是找互助同伴確定，大概是找內(nèi)行人給出一點(diǎn)設(shè)定，百貨要什么條件，超市要什么條件，影戲院結(jié)構(gòu)是什么樣，如果做不到這一條，背面的修建形體無法確定，因?yàn)檫@些工具和修建形體息息相關(guān)。好比說影戲院，巨幕是要20米高，一般影戲院空間要10米高，不做這個(gè)準(zhǔn)備，影戲院永遠(yuǎn)進(jìn)不來，百貨公司各家都不一樣，所以主力店要先有一個(gè)大要的定位，然后再考慮修建形體的設(shè)計(jì)。憑據(jù)上述的定位才氣決定修建形體，決定平面結(jié)構(gòu)，決定配套條件。第二個(gè)大問題中期籌建階段也有定位:主要是方案定位，這個(gè)定位比前期更重要，因?yàn)樗鼪Q定了后期能不能樂成的問題。方案定位即是工程設(shè)計(jì)里的方案設(shè)計(jì)階段第一，治理模式。應(yīng)該在前期定位治理模式，到底是自行全面治理，照舊部門治理，照舊委托治理。為什么要說這個(gè)問題，因?yàn)樗麤Q定背面到底怎么運(yùn)作的問題，好比說招商，是自己對(duì)著所有的幾百個(gè)經(jīng)營商戶，照舊委托誰來治理。涉及部門的，也是這樣，起碼要清楚，要不然，做了半天，都是本地的產(chǎn)物，沒有特色，到那時(shí)再搞全面治理已經(jīng)晚了，所以治理模式要盡快定。第二，機(jī)構(gòu)設(shè)置。由于模式不一樣，機(jī)構(gòu)設(shè)置也不一樣，有的是開發(fā)加物業(yè)，有的是開發(fā)、物業(yè)、運(yùn)營都管，到底機(jī)構(gòu)如何設(shè)置。第三，企業(yè)文化。差別企業(yè)五花八門，好比說沃爾瑪，天天平價(jià)，老板就講，我和員工一塊為主顧打工，這就是沃爾瑪?shù)钠髽I(yè)文化。為什么沃爾瑪?shù)娜藛T流動(dòng)相對(duì)少，特別是高層，險(xiǎn)些沒有走的，和他的企業(yè)文化有干系。第四，商場(chǎng)主題，憑據(jù)觀點(diǎn)性的目標(biāo)定位，細(xì)化主題職位，而不是重復(fù)前面。選擇切合主題的業(yè)態(tài)、業(yè)種。第五，功效。憑據(jù)觀點(diǎn)定位量化到企業(yè)品牌、特色上。第六，檔次。也是一樣。第七，品牌。要量化到企業(yè)工具，怎么樣淘汰。第八，氣氛營造。在氣氛營造上，一定要和大要定位，和區(qū)域消費(fèi)群體結(jié)合起來。中式的就是紅火，商業(yè)氣氛很濃，這里就涉及到景觀、告白都要為商場(chǎng)的主題辦事，而不要亂來。第九，商場(chǎng)結(jié)構(gòu)。要考慮商品結(jié)構(gòu)、人流動(dòng)線到底怎么走，是自由式的、專業(yè)式的、敞開式的、關(guān)閉式的。好比說宜家就接納強(qiáng)迫式的，必須走完，在中國好一點(diǎn)，設(shè)置了便門，而在許多國度，就是消費(fèi)者進(jìn)來以后必須走完，要不然別進(jìn)來。第十，供給商。第十一，造勢(shì)運(yùn)動(dòng)。作為購物中心這條非常重要。為什么重要？就是因?yàn)樗琴徫镏行奈肆鞯难矍蛑匾侄巍?yīng)該是有運(yùn)動(dòng)的園地，又有運(yùn)動(dòng)的內(nèi)容。包羅文化、藝術(shù)、人文、娛樂等等這些運(yùn)動(dòng)都應(yīng)該包羅，而不是百貨公司搞的促銷運(yùn)動(dòng)。所以說，開業(yè)前要造勢(shì)，來宣傳商業(yè)地產(chǎn)種種的軟硬件優(yōu)勢(shì)，開業(yè)以后，更多的是要準(zhǔn)備去怎么樣把造勢(shì)運(yùn)動(dòng)搞得更好和更富厚。商業(yè)有這么多運(yùn)動(dòng)，從演藝界的角度講，什么人可以負(fù)擔(dān)，就是導(dǎo)演能夠負(fù)擔(dān)，所以說，商業(yè)的造勢(shì)運(yùn)動(dòng)，由導(dǎo)演一級(jí)的才氣夠勝任，不然的話，只能是商業(yè)促銷。原因就是，購物中心是靠種種運(yùn)動(dòng)來更多的吸引人，到這里來，來了還想來。第三個(gè)大問題，后期調(diào)解定位第一、開業(yè)后的市場(chǎng)調(diào)研非常重要，開業(yè)后，四關(guān)不能少。一、開業(yè)了，馬上觀察群眾各個(gè)方面的反響怎么樣，觀察銷售情況怎么樣，掌握第一手質(zhì)料，這些不能出半個(gè)月，必須要掌握起來。二、一段時(shí)間以后，再重新觀察，經(jīng)過微調(diào)以后，有什么反響。三、再經(jīng)過一段時(shí)候，微調(diào)效果怎么樣，然后再?zèng)Q定下一步怎么調(diào)。就是在半年之內(nèi)得出結(jié)果，一年之內(nèi)所有的調(diào)解到位。不然的話，購物中心經(jīng)營就會(huì)有問題。購物中心最大的優(yōu)勢(shì)就是常變常新，設(shè)計(jì)的時(shí)候就要求有運(yùn)動(dòng)園地，室外有，室內(nèi)有，必須要有變革的因素，所以購物中心在籌劃設(shè)計(jì)上有一條不成文的劃定，就是說不要用富麗的質(zhì)料，不要用富麗的裝飾，因?yàn)殡S時(shí)有可能拆掉，隨時(shí)可能更新，這就是購物中心不成文的劃定。為什么要常變常新，修建經(jīng)常變，主題變、特色變，檔次變、功效變、運(yùn)動(dòng)變，這些經(jīng)營定位是經(jīng)常要變的，穩(wěn)定適應(yīng)不了變革的消費(fèi)市場(chǎng)。為什么后期定位調(diào)解要經(jīng)?；皇鞘袌?chǎng)變革，這個(gè)市場(chǎng)變革受許多制約因素，一個(gè)是宏觀經(jīng)濟(jì)變革，這個(gè)不消講了，什么通脹、政策等等，好比說東南亞危機(jī)對(duì)我們商業(yè)非常有影響。從那以后，我們的百貨才一落千丈，為什么呢？就是一句話，購置力下來了。像96年以前，誰開商業(yè)誰掙錢的階段，永遠(yuǎn)回不來了，這就是東南亞危機(jī)對(duì)我們的影響。再就是SARS同樣。三是全市商業(yè)情況變革，供給需求有什么變革，都影響定位。四是周邊情況的變革。市政、都會(huì)改革、交通網(wǎng)絡(luò)等等，大概是整個(gè)區(qū)域變革都影響。五是，周邊競爭情況的變革。六是消費(fèi)需求變革。第二、運(yùn)營偏向的調(diào)解。運(yùn)營偏向調(diào)解，一般來說前期定位比力準(zhǔn)確，大的偏向不再調(diào)，但是相當(dāng)多的開業(yè)以后必須調(diào)，并且不在少數(shù)，為什么？就是前期定位禁絕。好比說總體定位調(diào)解，組合配比的調(diào)解，主力店的調(diào)解，市場(chǎng)主題調(diào)解。各人都知道，南京路四次改革，前三次花了180億，改革了硬件，沒有改革軟件，從南京路改革第一天起，我們就得研究積聚經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)預(yù)見力，南京路大要經(jīng)過頻頻調(diào)解，第一個(gè)是小店釀成了大店。第二次低檔釀成高等，檔次上了。第三次調(diào)解就是原來的功效少，逐漸的變得多了。第四次調(diào)解就是屬于高釀成了低，就是檔次由高變低，因?yàn)樯虾Ｆ渌纳倘π纬闪?，白領(lǐng)的消費(fèi)上南京中路去了，這個(gè)地域不去了，南京路上的新世界一年一個(gè)樣。第五次調(diào)解就是外邊的景觀、休閑式的消費(fèi)，體驗(yàn)式的享受內(nèi)容加大了?，F(xiàn)在正在進(jìn)行調(diào)解，由低往高調(diào)，新世界準(zhǔn)備調(diào)，新建的購物中心也準(zhǔn)備調(diào)，規(guī)復(fù)昔日的光輝，實(shí)際上背面這個(gè)是預(yù)測(cè)。憑據(jù)我們的研究錯(cuò)不了，南京路要走這個(gè)趨勢(shì)。為什么呢？因?yàn)槎鄠€(gè)商業(yè)中心創(chuàng)建起來了，白領(lǐng)不來，來的都是逛上海的普通老黎民，還保存原來高的，險(xiǎn)些是不會(huì)賣錢的。有過統(tǒng)計(jì)，南京路人均消費(fèi)額才80來塊錢，就是定位要調(diào)解了。業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌要更新。消費(fèi)需求需要要調(diào)解，組合配比需要調(diào)解，末位淘汰需要調(diào)解。商場(chǎng)結(jié)構(gòu)要調(diào)解，招商需求要調(diào)解，更新代謝要調(diào)解，整體定位、組合等等，主力店變革都需要調(diào)。就是在后期這種結(jié)構(gòu)上要經(jīng)常的調(diào)、經(jīng)常的變，穩(wěn)定就會(huì)出問題。造勢(shì)偏向、內(nèi)容要調(diào)解，通過一段時(shí)間，馬上把矛盾全部袒露出來，可以這么說，全世界一般化的造勢(shì)都需要調(diào)，好比說專業(yè)人員，特別是編導(dǎo)，肯定對(duì)這個(gè)工具不清楚，他有個(gè)熟悉的歷程。在這里特別強(qiáng)調(diào)，不能用企業(yè)企劃人員取代這種造勢(shì)運(yùn)動(dòng)的編導(dǎo)，用百貨那一套在這里無效?；I劃體例要調(diào)解，內(nèi)容偏向要調(diào)解，強(qiáng)化外聯(lián)，外聯(lián)干什么，就是要把更多的各個(gè)方面的運(yùn)動(dòng)拉到這來。各人記著，所有的造勢(shì)運(yùn)動(dòng)的樂成，單元時(shí)間的單元面積永遠(yuǎn)比店肆的回報(bào)率高。再一個(gè)強(qiáng)調(diào)內(nèi)部協(xié)調(diào)，為什么一開業(yè)矛盾馬上出來了，運(yùn)營和籌謀和造勢(shì)肯定矛盾百出，為什么這樣？背面就不解釋了。運(yùn)營營銷重點(diǎn)的調(diào)解。這個(gè)調(diào)解就涉及到一系列的問題，涉及到市場(chǎng)調(diào)研、住戶治理，闡發(fā)