2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案

2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與治理試題一、單項(xiàng)選澤題(35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)〕收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物〔〕之日。AB竣工C登記D開(kāi)頭營(yíng)業(yè)以下房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，直接導(dǎo)致投資的實(shí)際收益率降低的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是〔〕AB比較風(fēng)險(xiǎn)C持有期風(fēng)險(xiǎn)D通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)以開(kāi)發(fā)居住物業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在其經(jīng)營(yíng)策略中投資肯定比例的商業(yè)物業(yè)，這是通過(guò)投資工程的〔〕組合來(lái)提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)。A地理區(qū)域B時(shí)間分布C物業(yè)類型D收益形式以下房地產(chǎn)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)供給指標(biāo)的是〔〕A空置率B預(yù)售面積C房地產(chǎn)價(jià)格D房屋空間使用數(shù)量1000萬(wàn)㎡，空置量為40萬(wàn)㎡；本年寫(xiě)字樓施工面積為100萬(wàn)㎡，開(kāi)工面積為60萬(wàn)㎡，竣工面積為50萬(wàn)㎡。該城市寫(xiě)字樓的平均建設(shè)周期為〔〕年。A1.20B1.67C2.00D2.80某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程對(duì)該區(qū)域的商業(yè)、教育、金融等配套帶來(lái)較大改善，也提升了周邊房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，這說(shuō)明該工程具有〔。A壟斷性B外部性C簡(jiǎn)單性D信息不對(duì)稱性對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程退讓用地邊界的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，應(yīng)在城鄉(xiāng)規(guī)劃治理部門(mén)下發(fā)的〔〕中提出，A《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)(選址)》B《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》C《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》D《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收之前的初步檢查工作，由〔〕組織。AB工程監(jiān)理單位C工程建設(shè)單位D建設(shè)行政主管部門(mén)該策略下的定價(jià)方法是〔。A領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法C本錢(qián)加成定價(jià)法D隨行就市定價(jià)法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了確定開(kāi)盤(pán)價(jià)，對(duì)其樓盤(pán)所在區(qū)域房?jī)r(jià)的市場(chǎng)認(rèn)可狀況進(jìn)展市場(chǎng)調(diào)查，該市場(chǎng)調(diào)查的類型屬于〔〕A摸干脆調(diào)查B推測(cè)性調(diào)查C因果性調(diào)查D描述性調(diào)查購(gòu)置者對(duì)其購(gòu)置活動(dòng)的滿足感〔S〕是其產(chǎn)品期望〔E〕和該產(chǎn)品可覺(jué)察性能〔P〕的函數(shù)，即S=EP。假設(shè)購(gòu)置者格外滿足，則〔。A.P=0B.E>PC.E=PD.E<P在時(shí)間序列分析法中，按各期銷(xiāo)售量的時(shí)間挨次逐點(diǎn)推移，依據(jù)最終的移動(dòng)平均值來(lái)推測(cè)將來(lái)某一期銷(xiāo)售量的方法是〔〕指數(shù)平滑法B.移動(dòng)平均法C.簡(jiǎn)潔平均法D.加權(quán)移動(dòng)平均法在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場(chǎng)的供需分析屬于〔A.B.專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析C.工程房地產(chǎn)市場(chǎng)分析D.總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析銷(xiāo)售”經(jīng)營(yíng)模式相比項(xiàng)中增加了〔。運(yùn)營(yíng)本錢(qián)B.裝修費(fèi)用C.土地費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)本錢(qián)認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求打算的理論是〔A.可貸資金利率理論B.儲(chǔ)蓄投資打算理論C.流淌性偏好利率理論D.馬克思利率打算理論某房地產(chǎn)投資工程的實(shí)際收益率為8.0%，假設(shè)銀行的存、貸款年利率分別為3.5%和6.5，通貨膨脹率為4.0，則該工程投資的名義收益率是〔A11.78%B.12.00%C12.32%D.15.02%6.5%，期限為15年的住房抵押貨款，月還款額0.4%103044.54元，則該筆貸款最終一個(gè)月的還款額是〔。A3853.10B3868.52C3883.99D4187.36300027.5%。假設(shè)該筆貸〔〕萬(wàn)元.，A3450.00B3466.88C3480.67D3483.88承受分期收款方式銷(xiāo)售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)本錢(qián)通常按〔〕計(jì)算。A工程進(jìn)度B當(dāng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際投入C當(dāng)期銷(xiāo)售面積占片全部銷(xiāo)售面積的比率D當(dāng)期開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)際投入與工程總投資的比例某房地產(chǎn)投資工程的總投資為1000萬(wàn)元，其中60%來(lái)自銀行貨款，其余為資本金，貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%。假設(shè)工程全部投資的收益率為16%，則其資本金的投資收益率為〔。A16%B25%C26%D40%由于通貨膨脹會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生影響，所以投資者在進(jìn)展投資分析時(shí)，通常要用〔〕作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。較高的期望投資回報(bào)率B.較高的實(shí)際投資回報(bào)率C.較低的期望投資回報(bào)率D.較低的實(shí)際投資回報(bào)率某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年初未歸還貸款本息累計(jì)為10200萬(wàn)元，其中未歸還利息累計(jì)為2003007%，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為〔〕萬(wàn)元。A.717.50 B.721.00C.724.50 D.735.00房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，說(shuō)明其〔A.B.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高C.償債力量較強(qiáng)D.資金應(yīng)變力量較強(qiáng)500萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)期為3年，各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為160萬(wàn)元、200220100萬(wàn)元。假設(shè)投資發(fā)生在年初，費(fèi)用發(fā)生在年末，折現(xiàn)率為10%，則該工程的費(fèi)用現(xiàn)值為〔〕萬(wàn)元;A.876.03 B900.90C.1051.16 D.1076.03某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)一占地面積為30000㎡的住宅工程，容積率為3.0，估量450005.5%30%的本錢(qián)利潤(rùn)率，則住宅的平均銷(xiāo)供單價(jià)為〔〕元/㎡。A.6500.04 C.6878.31C.7142.86 D.7751.94在對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)展多因素敏感性分析時(shí)，通常假定同時(shí)變化的幾個(gè)因素發(fā)生變化的概率一樣，而且是〔〕的。相互關(guān)聯(lián)B.相互排斥C.相互獨(dú)立D.相互制約某房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工程在市場(chǎng)前景為好、中、差的狀況下的凈現(xiàn)值分別為500萬(wàn)元，300萬(wàn)元和-80萬(wàn)元，市場(chǎng)前景好、中、壞消滅的概率分別為30%、50%和20%，該工程凈現(xiàn)值的期望值是〔〕萬(wàn)元。A.240 B.284C.300 D.316在利用期望值法進(jìn)展工程風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，各不確定性因素發(fā)生的概率P的取值范圍是〔。A.P≥0B.P≤1C.0≤P≤1D.P≥1以下房地產(chǎn)投資工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類根底參數(shù)的是〔A.B.貸款利率C.基準(zhǔn)收益率D.資本金投入比例在估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，用單位工程量投資乘以工程量來(lái)估算單項(xiàng)工程投資的方法是〔。單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程最近似匡算法〔〕現(xiàn)金流量表。資本金B(yǎng).財(cái)務(wù)打算C.工程投資D.投資者各方從法律角度分析，認(rèn)股權(quán)證本質(zhì)上是一種〔〕契約。A.權(quán)利 B.義務(wù)C.信用 D.債務(wù)4500元，購(gòu)置小汽車(chē)每月須歸還的貸款額為800元，住房抵1440120元。李某的全部債務(wù)與收入比是〔。A.32.00% B.34.67%C.49.78% D.52.44%證券市場(chǎng)上的資金供給者是〔A.證券發(fā)行人B.證券投資者C.證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)D.證券市場(chǎng)的中介機(jī)構(gòu)35關(guān)于收益性物業(yè)的說(shuō)法，正確的選項(xiàng)是〔。零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對(duì)資金調(diào)整作出規(guī)定收益性物業(yè)治理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非全部的物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都包含在租金中D.100%時(shí)，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入最高15222個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多項(xiàng)選擇的，不得分；少0.5分)關(guān)于商少物業(yè)投資的說(shuō)法，不確的有〔。A商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)鏡售越來(lái)越成為一種趨勢(shì)B商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)展C區(qū)位選擇對(duì)商業(yè)物業(yè)投資有著特別的重萎性D商業(yè)物業(yè)不適合長(zhǎng)期投資E商業(yè)物業(yè)投資收益全部來(lái)自出租收益王某花5010%，但該投資第一年末消滅了風(fēng)險(xiǎn)損失，該物業(yè)第一年的實(shí)際收益可能為〔〕萬(wàn)元。A.2 B.3 C.4 D.5 E.6關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的說(shuō)法，正確的有〔〕A房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不充分是房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)存在的主要緣由之一B傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C合理空置率可作為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)D在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的其次階段，市場(chǎng)空置率高于合理空置率E房地產(chǎn)市場(chǎng)租金的下滑始于房地產(chǎn)占場(chǎng)自然周期的第三階段衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有〔A房?jī)r(jià)收入比B租金售價(jià)比C實(shí)際價(jià)格與理淪價(jià)格之比D房地產(chǎn)供求比E房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申領(lǐng)《建設(shè)下程施工許可證》應(yīng)其備的條件包括〔A.建設(shè)工程用地批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理B建設(shè)工期缺乏一年的，到位資金原則上不少于工程合同價(jià)的30%C已按規(guī)定辦理了工程安全監(jiān)視手續(xù)D已按規(guī)定確定了施工企業(yè)E施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)展了審查以下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查的有〔。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)風(fēng)格查B.房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略調(diào)查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D.城市人口地理分右調(diào)查E.城市根底設(shè)施狀況調(diào)查打算}3金時(shí)間價(jià)值人小的主要因未有〔。A.投資利潤(rùn)率B.通貨膨脹率C.投資風(fēng)險(xiǎn)D.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率E.存款淮備金率40050萬(wàn)元。假設(shè)張某投入的資本金240150附加等占年平均經(jīng)營(yíng)收入的40%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占年平均經(jīng)營(yíng)收入的10%，則該投資在借款歸還期內(nèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算正確的有〔。16.67%B.22.50%C.31.25%D.37.50%E.62.50%房地產(chǎn)投資工程互斥方案在進(jìn)展經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有。A.B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可承受收益率原則D.不行動(dòng)原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則盈虧平衡分析中，產(chǎn)品本錢(qián)與產(chǎn)量、銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量之間呈線性關(guān)系的假?zèng)]條件有〔。產(chǎn)品總本錢(qián)不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化B.產(chǎn)品銷(xiāo)售量等于生產(chǎn)量C.單位產(chǎn)品變動(dòng)本錢(qián)不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化D.單位產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化E.單位產(chǎn)品固定本錢(qián)不隨產(chǎn)銷(xiāo)量變化決策的有效性程度遭常從決策的〔〕等方面來(lái)評(píng)價(jià)。A.B.可承受性C.時(shí)效性D.參與性E.經(jīng)濟(jì)性房地產(chǎn)投資的可行性爭(zhēng)論工作階段包括〔〕:A.B.投資時(shí)機(jī)爭(zhēng)論C.初步可行性爭(zhēng)論D.具體可行性爭(zhēng)論E.工程評(píng)估與決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資中其他工程費(fèi)用包括〔?？尚行誀?zhēng)論費(fèi)用B.臨時(shí)用地費(fèi)C.場(chǎng)地平坦費(fèi)D.施工執(zhí)照費(fèi)E.竣工圖編制費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在融資方案比選時(shí)，道常會(huì)選擇〔〕的方案。資金來(lái)源牢靠B.審核程序簡(jiǎn)單C.資金構(gòu)造合理D.資成木較低E.融資風(fēng)險(xiǎn)較小以下費(fèi)用中，應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有〔。公用設(shè)施的修理費(fèi)B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產(chǎn)稅E.保險(xiǎn)費(fèi)三、推斷題J后得出的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。爭(zhēng)多于壟斷?！病惩稒C(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因:〔〕示住房需