商業(yè)地產(chǎn)-同策-寧波均勝項(xiàng)目第二階段產(chǎn)品定位報(bào)告-105

寧波均勝工程第二階段產(chǎn)品定位報(bào)告2007年10月?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標(biāo)市場細(xì)分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創(chuàng)新產(chǎn)品定位研究第七局部產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布目錄Contents土地供給情況分析?06年較05年增長了143％，為202萬平方米，05年比04年增長了207％，為83萬平米，逐年呈翻倍遞增態(tài)勢?據(jù)統(tǒng)計(jì)，07年1～9月份，寧波市辦公性質(zhì)土地供給量為35萬方，且全部屬于江東區(qū)，預(yù)計(jì)07年供給量為100萬方，較06年有一定幅度的下降?從辦公性質(zhì)用地的供給量來看，06年成為近年來土地供給最為集中的一年，且供給量較大，較兩年前增長了近10倍，市場壓力巨大?江東區(qū)在這三年的土地供給量中成為大戶，從04～06這三年中分別占到全市38.9％、83.1％和86.1的市場份額?隨著東部新城的規(guī)劃啟動，東部新城的供給逐漸增多，截至目前，該區(qū)域供有51萬方的辦公土地供給，占到整個江東區(qū)的21.8％，其規(guī)劃前景也越來越被看好近年來，寧波市辦公性質(zhì)用地供給量呈逐年大幅度增長態(tài)勢，市場壓力陡增，且多集中在江東區(qū)，給本案造成一定壓力江東區(qū)在土地市場的供給中成為最大贏家，其中尤以科技園區(qū)和東部新城為主，其必將成為寧波辦公市場的主戰(zhàn)場?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載?由于04年至今辦公用地的放量主要集中在江東區(qū)的科技園區(qū)，容積率多為2.0～3.0之間，因此低密度和低容積率成為幾年來辦公產(chǎn)品的主要特征?隨著東部新城的放量和科技園區(qū)的用地減少，容積率呈逐步上升趨勢，回歸到傳統(tǒng)辦公產(chǎn)品的趨勢愈加明顯?東部新城的辦公產(chǎn)品容積率較高，在06年和07年所推出的地塊中，容積率均在之間無論是寧波市還是江東區(qū)，低容積率和低密度的辦公產(chǎn)品逐漸減少，本案的產(chǎn)品規(guī)劃條件優(yōu)勢愈創(chuàng)造顯容積率分析?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載平均地價分析?江東區(qū)05年樓板價較前一年有了較大漲幅，之后便處于一個穩(wěn)步增長的態(tài)勢，但漲幅較慢，始終維持在2000-2500元之間?05年受市區(qū)兩塊辦公用地的影響，整體地價均值被拉高?江東區(qū)的均價始終位于全市均值之下，價格彈性空間較大?07年江東區(qū)的“地王〞是位于東部新城的B4-6地塊，由寧波恒元建設(shè)公司出資4210元/平米的價格取得受大體量供給的影響，全市辦公用地樓板價呈緩慢增長態(tài)勢，江東區(qū)的價格有一定的漲幅空間寧波市辦公市場板塊分析24％52％6％18％從目前在售的個案分布來看，主要集中在江東、海曙和鄞州三個區(qū)域，其中江東區(qū)所占市場份額最多，到達(dá)52％寧波辦公市場板塊呈現(xiàn)“三足鼎立〞的格局：第一區(qū)域：三江口區(qū)域——傳統(tǒng)核心區(qū)第二區(qū)域：鄞州中心區(qū)域——新的寧波寫字樓中心第三區(qū)域：江東科技園和東部新城區(qū)域——寧波未來經(jīng)濟(jì)開展的重要引擎近郊化傾向明顯，江東區(qū)成為寧波辦公市場的主戰(zhàn)場，其中科技園區(qū)和東部新城成為拉動寧波經(jīng)濟(jì)開展的重要引擎?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載寧波市辦公商品房供給量分析?04年至今，江東區(qū)辦公商品房的供給量呈逐漸上升趨勢，06年顯得尤為突出，較05年有了近一倍的新增供給量，到達(dá)了93.5萬方?但是成交的增幅確沒有明顯的增加，06年去化30萬方，僅比05年增長了6％，遠(yuǎn)落后于供給量的增長，市場壓力可見一斑?截至07年9月，江東區(qū)新增供給量為30萬方，去化11.5萬方，按照目前的去化速度，今年的成交量根本在30－40萬方之間?04年至今，供求比分別是3.4、2.2、3.1；累計(jì)供求比為3.4、3.62、5.4，供遠(yuǎn)大于求，市場壓力非常巨大寧波辦公市場需求量遠(yuǎn)小于市場供給量，供求結(jié)構(gòu)失衡，直接影響了辦公產(chǎn)品的去化和價格的提升寧波市辦公商品房價格分析?04年至今，寧波市的辦公價格始終處于穩(wěn)步攀升的開展態(tài)勢，07年1-9月份的辦公均價為9600元/平米?今年上半年，江東區(qū)的辦公成交均價為每平米8500元，低于全市的平均價格寧波辦公價格處于穩(wěn)步上漲的開展態(tài)勢，價格漲幅趨勢緩慢江東區(qū)作為市場成交的主力區(qū)域，價格確低于全市平均水平，寧波未來經(jīng)濟(jì)開展的主引擎，江東區(qū)辦公價格存在一定的上漲空間2272元/㎡?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載受大體量供給的影響，江東區(qū)辦公價格出現(xiàn)“倒掛〞現(xiàn)象，產(chǎn)品價格被嚴(yán)重低估寧波市辦公商品房價格分析中標(biāo)時間項(xiàng)目名稱開盤時間平均價格住宅項(xiàng)目天賜佳園2007-38500浪琴海2006-59000甬港豪庭2007-69000ART藍(lán)灣2007-57500辦公項(xiàng)目95國際廣場2007-37300寧波國際汽車城7000萬特國際商務(wù)中心2006-96300廣博商貿(mào)中心2006-18200我們抽取了局部在售的辦公項(xiàng)目和住宅工程，發(fā)現(xiàn)江東區(qū)部分辦公產(chǎn)品的銷售價格幾乎與住宅產(chǎn)品相當(dāng)，甚至低于住宅產(chǎn)品，這也成為寧波整體辦公市場的一大特征寧波市辦公市場開展歷程2000年以前01-05年05年以后時間軸開展區(qū)域開展階段概要江東區(qū)、科技園、鄞州區(qū)、東部新城鄞州區(qū)、江東區(qū)、三江口三江口或郊區(qū)廠房創(chuàng)業(yè)階段開展階段提升階段開展節(jié)點(diǎn)描述經(jīng)濟(jì)根底與企業(yè)根底直接決定那時得需求根底，用“辦公場地〞來替代“寫字樓〞的說法也更適宜，其處于配角，在很大程度具有極強(qiáng)的依附性與混合性，比方說與生產(chǎn)基地相依、與小區(qū)相混雜，因此等待寫字樓的只有第三者的配角地位寧波經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速開展時代，寧波企業(yè)結(jié)構(gòu)與數(shù)量變化很大，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠到公司的開展階段。大中小的外貿(mào)公司、設(shè)計(jì)公司高科技、金融、物流等行業(yè)蓬勃開展，作為寫字樓主要消費(fèi)層的民營企業(yè)也開展迅速。因此商住概念逐漸沒落，寫字樓在由中小零星創(chuàng)業(yè)型向大面積穩(wěn)定形象總部型開展；局部辦公在向集群辦公轉(zhuǎn)化等成為辦公產(chǎn)品新的開展方向城市擴(kuò)張、港口開展、杭州灣跨海大橋建設(shè)，一批投資百萬元的大工程落戶和入世效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，城市地位、經(jīng)濟(jì)總量、外向度和集聚能力將進(jìn)一步提高。與時懼進(jìn)的未來新經(jīng)濟(jì)必將形成對寫字樓檔次與功能的提升，如總部基地、生態(tài)商務(wù)、智能化辦公等辦公概念成為未來一段時期內(nèi)房產(chǎn)市場的新主導(dǎo)，需求已經(jīng)激活，已經(jīng)進(jìn)入供需互動、共同進(jìn)步的階段?2021年房地產(chǎn)營銷籌劃大全?移動硬盤版！籌劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載未來競爭分析——江東區(qū)存量江東區(qū)在售工程一覽表項(xiàng)目名稱總體量納入網(wǎng)上銷售面積去化率已售體量剩余體量16城聯(lián)邦48492-未開盤-48492銀晨國際9557229021未開盤-95572上東國際805667202894.5％681333895寧波高新科技廣場968127722163％4863228589萬特國際商務(wù)中心850005190271％369081499495國際商務(wù)大廈588915889151％29445.529445.5東城國際340003846637％1456823898永和恒富中心40000-未開盤-40000寧波國際汽車城1007278061756.6％5287427743名匯東方20000-未開盤-20000雷迪森廣場163588未開盤-163588中信泰富廣場128600-未開盤-128600華宏第五大道41590-未開盤-41590創(chuàng)E慧谷100000-未開盤-100000廣博國際商貿(mào)中心50000左右4040545.3％1249827907總計(jì)1093838448551263058.5794313.5?目前江東區(qū)在售或者預(yù)售的樓盤總共有15個〔其中一個為鎮(zhèn)海區(qū)的競品〕，總體量為109萬，截至07年9月，納入網(wǎng)上銷售面積44.8萬方，已去化26.3萬方，剩余體量79.4萬方江東區(qū)未來1年內(nèi)的存量80萬㎡未來競爭分析——江東區(qū)存量用地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率2004年458551068672.352005年3728046965112.142006年66845117424372.872007年808713552514.43總計(jì)116798129010662.9475江東區(qū)04-07年土地供給總量表?04-07年9月，江東區(qū)辦公用地性質(zhì)土地總量約為290萬㎡?在4年內(nèi)土地供給中，局部工程已經(jīng)售罄，總?cè)セ娣e為44.4萬㎡；?目前江東區(qū)總共在售16個樓盤，總量為109萬方，目前已經(jīng)去化了29.9萬方；?剔除已經(jīng)售罄的和已經(jīng)確定樓盤的去化量，以2～3年作為開發(fā)周期來計(jì)算，江東區(qū)未來2～3年內(nèi)的存量為136.6萬方。在未來2～3年內(nèi)，江東區(qū)辦公工程存量為136.6萬㎡，其中東部新城約51萬㎡，占據(jù)了半壁江山辦公市場總結(jié)2007年市場供給量約達(dá)100萬方，去化量僅為32萬方。而后續(xù)供給量的不斷增加，整體辦公市場的競爭將更為劇烈，而供求比、供需比的問題日趨明顯供過于求繼續(xù)擴(kuò)大市中心區(qū)域可供開發(fā)土地的局限性、鄞州新區(qū)的辦公市場開展規(guī)劃。而南統(tǒng)籌、東擴(kuò)的戰(zhàn)略布局的規(guī)劃與開展，將直接為本區(qū)域本工程帶來開展契約開展區(qū)域向外擴(kuò)張江東區(qū)以東部新城的東擴(kuò)為開展契機(jī)，高新區(qū)在原有科技園區(qū)升級后得到更有力的政府、政策的支持，環(huán)境的日趨成熟為區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品提供了價值空間平臺江東區(qū)成為重點(diǎn)開展區(qū)域江東區(qū)域的供求比關(guān)系，加之辦公與住宅的規(guī)劃問題，導(dǎo)致辦公與住宅的規(guī)劃分區(qū)混淆，直接關(guān)系區(qū)域辦公市場價格的走低的現(xiàn)象區(qū)域價格倒掛隨著寧波辦公市場三個階段的開展，辦公產(chǎn)品也逐漸推陳出新，一些創(chuàng)新的辦公理念和產(chǎn)品設(shè)計(jì)被市場所看好，并表現(xiàn)出廣闊的開展前景，成為寧波辦公的主流產(chǎn)品走精細(xì)化的道路日益明顯第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標(biāo)市場細(xì)分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創(chuàng)新產(chǎn)品定位研究第七局部產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布目錄Contents戰(zhàn)略目標(biāo)企業(yè)知名度提升產(chǎn)品作品化經(jīng)濟(jì)效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化是終極目標(biāo)產(chǎn)品是根底，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化企業(yè)知名度提升是最終目的借勢——如何借市場大環(huán)境和區(qū)域發(fā)展之大勢跳出——如何跳出項(xiàng)目本身、跳出江東、跳出寧波超越——如何超越辦公概念、超越單一產(chǎn)品成為辦公典范戰(zhàn)略戰(zhàn)略開發(fā)的實(shí)現(xiàn)途徑

——借勢、跳出、超越商務(wù)社區(qū)典范傳統(tǒng)辦公寧波整體規(guī)劃東部新城規(guī)劃總部基地規(guī)劃本案寧波江東區(qū)江東區(qū)東部新城工程工程借勢而為——借勢的可能方向高新區(qū)總部基地工程跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目不僅僅是一個工程，更應(yīng)該把工程當(dāng)做作品來做，做成精品。跳出——依托2小時長三角經(jīng)濟(jì)圈，放眼長三角市場依托國際港口城市、放眼國際市場跳出江東看項(xiàng)目不僅僅江東的一個辦公項(xiàng)目，更是江東科技園區(qū)發(fā)展新型生態(tài)辦公的典范，一種新工作理念的倡導(dǎo)。跳出寧波看項(xiàng)目本案雖位于寧波，但其不僅只是寧波的工程、更是為長三角區(qū)域、乃至全國、甚至國際市場效勞的。立足大寧波、放眼全世界.超越單一產(chǎn)品線充分挖掘本案所在的區(qū)域價值，超越辦公用地性質(zhì)和單一的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)工程價值、利潤最大化。超越——挖掘工程潛在優(yōu)勢、全面提升工程價值超越傳統(tǒng)辦公概念全面豐富和超越傳統(tǒng)辦公概念，依托基地“總部基地”概念和豐富的生態(tài)景觀資源，倡導(dǎo)生態(tài)商務(wù)、居住類辦公的放松工作概念。超越客戶期望既能滿足客戶期望、又能超越客戶期望、同時還能給政府帶來新的總部基地開展模式、成為推廣新型生態(tài)商務(wù)居住辦公的典范和樣本。第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標(biāo)市場細(xì)分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創(chuàng)新產(chǎn)品定位研究第七局部產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布目錄Contents本案工程區(qū)域位置三江口本工程具體地理位置在通途路以北，楊帆以南，屬于寧波科技園區(qū)南端，又緊靠規(guī)劃中的東部新城北部寧波市江東區(qū)高科技園區(qū)2021年杭州灣跨海大橋通車寧波城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇區(qū)域規(guī)劃方向外部規(guī)劃解讀?2021年杭州灣跨海大橋通車后，寧波與上海的距離大大縮短，，寧波將一躍成為長三角的南翼經(jīng)濟(jì)中心，可以被稱為南上海，更加充分的融入到長三角大經(jīng)濟(jì)圈中，進(jìn)而影響長三角的整體格局，寧波將成為溫州、臺州、金華等城市對接上海的橋頭堡。在“十一五〞期間，寧波將建立大格局，打造“南上海〞，建立大港口，融入全球化。寧波市“南上海〞大寧波藍(lán)圖寧波市寧波市開展契機(jī)內(nèi)部規(guī)劃解讀?寧波“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升〞的城市開展戰(zhàn)略規(guī)劃中，東部新城位于寧波的東部，規(guī)劃定位與三江口CBD中心一起構(gòu)筑“一城兩心〞格局，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心。即：東部新城將成為集商務(wù)、會展、行政、文化、居住、等多功能于一體的重要區(qū)域，成為及三江口之后的第二個城市中心。東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn)一城兩心格局東部新城“大寧波新都心〞區(qū)域規(guī)劃方向東部新城開展契機(jī)高新科技園區(qū)開展契機(jī)內(nèi)部規(guī)劃解讀?科技園區(qū)將是寧波城市現(xiàn)代化、高水準(zhǔn)的智力密集區(qū)和知識效勞區(qū)，結(jié)合東部新城行政中心的后花園位置，將促使城市高端企業(yè)和高素質(zhì)人才向科技園區(qū)集聚。?寧波市科技園區(qū)總部基地北起楊木碶路，南至通途路，東起規(guī)劃路，西臨楊木碶河?？偨ㄔO(shè)用地約17公頃，平均容積率2.5。地塊內(nèi)劃分成大小不等的假設(shè)干獨(dú)立區(qū)塊，供企業(yè)總部建造辦公商務(wù)樓宇。科技園區(qū)建設(shè)區(qū)域規(guī)劃方向高新區(qū)“高端企業(yè)集聚地〞中央商務(wù)區(qū)總部基地寧波國際貿(mào)易中心科研區(qū)住宅區(qū)東部新城商務(wù)休閑區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)塊格局劃分?中央商務(wù)區(qū)：商業(yè)、金融、管理和信息中心，分期開發(fā)商業(yè)、科研、辦公用地、設(shè)置區(qū)域性的商業(yè)購物空間和商務(wù)居住用地。?總部基地：總建設(shè)基地17公頃，平均容積率2.5，劃分為大小不等假設(shè)干獨(dú)立區(qū)塊，供企業(yè)總部建造商務(wù)樓宇。?本案地塊屬于總部基地區(qū)塊。產(chǎn)業(yè)支撐、設(shè)施配套和政策優(yōu)惠?建設(shè)目標(biāo)：產(chǎn)、學(xué)、研結(jié)合的科技創(chuàng)新平臺的重要載體，引進(jìn)國內(nèi)外大企業(yè)研發(fā)中心、或分支機(jī)構(gòu)、，形成研發(fā)中心集聚地?目標(biāo)行業(yè)：鼓勵開展商貿(mào)、物流、咨詢、中介、設(shè)計(jì)、軟件開發(fā)、信息效勞等現(xiàn)代效勞業(yè)。?設(shè)施配套：硬件資源：接通1000兆高速光纖寬帶網(wǎng)，22萬伏變電所穩(wěn)定電力供給、成套DNN專線接入設(shè)施；軟件資源：浙江大學(xué)軟件學(xué)院分院、寧波中科集成電路設(shè)計(jì)中心、兵科院寧波分院、中石化寧波工程公司等研發(fā)機(jī)構(gòu)。?政策優(yōu)惠：企業(yè)引進(jìn)優(yōu)惠政策：對各類企業(yè)工程〔技術(shù)〕中心〔科研所、研究院〕圍繞產(chǎn)業(yè)集聚和市場需要，進(jìn)行科技資源整合、情報(bào)信息支持、核心技術(shù)開發(fā)和技術(shù)商品化等相關(guān)科技活動；對社會力量新建的研究機(jī)構(gòu)，經(jīng)審定后，前三年按新投入設(shè)備的投資額給予10%的補(bǔ)貼。對跨國公司研發(fā)中心或者分支機(jī)構(gòu)、經(jīng)審定后可以優(yōu)惠價格提供科研用房，前3年按照新投入設(shè)備的投資額給予15%的補(bǔ)貼。人才引進(jìn)優(yōu)惠政策：為符合條件的科研人員提供3年內(nèi)短租住的人才公寓，對購置居住用房的科研人員提供專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助整體環(huán)境對于引進(jìn)智力密集型企業(yè)和人才具有很大的吸引力地塊四至◆東側(cè)為天然景觀河道，水質(zhì)清澈◆南側(cè)為總部基地中央花園◆西側(cè)為規(guī)劃道路◆北側(cè)為雙向雙車道市政道路地塊資源◆東側(cè)的景觀河道與沿河綠化成為本案最大自然優(yōu)勢

◆地塊正南部的總部基地中央綠化豐富了地塊的景觀資源地塊四至狀況本案具備天然的景觀資源地塊用地性質(zhì)用的面積容積率建筑密度建筑高度綠化率A1商業(yè)用地88692.2264840A2商業(yè)用地80363.1394830A3商業(yè)用地72843.0294830A4商業(yè)用地73192.5354830A5商業(yè)用地64333.8338830B1商業(yè)用地75683.2238830B2商業(yè)用地82133.0218830B3商業(yè)用地132744.0377240B4商業(yè)用地77282.82211230B5商業(yè)用地76243.22311230C1商業(yè)用地98232.1294840C2商業(yè)用地66394.6338030C商業(yè)用地150673.0264840本案地塊建筑面積容積率限高A1385632.280A251482.2120A1A2工程的規(guī)劃條件密度和容積率低，較其他競品地塊具有較大的競爭優(yōu)勢地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通往市區(qū)通往寧波跨海大橋通往南部鄞州區(qū)通往鎮(zhèn)海市通往寧波港本案◆本案所在高新區(qū)，交通便捷，成為市區(qū)、寧波跨海大橋、寧波港、江東區(qū)的交通核心◆本案距市中心約15分鐘車程，至跨海大橋約40分鐘車程至寧波港18公里至寧波櫟社國際機(jī)場27公里至滬杭甬高速公路入口3公里◆規(guī)劃中的軌道交通亦有可能經(jīng)過該區(qū)域?qū)幉ǜ咝聟^(qū)交通體系狀況屬性詮釋區(qū)位屬性規(guī)劃中的新城市中心輻射范圍內(nèi)高起點(diǎn)規(guī)劃，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域2008年通車的杭州跨海大橋聯(lián)動長三角經(jīng)濟(jì)圈，提升經(jīng)濟(jì)地位依托高新科技園區(qū)的建設(shè)提升區(qū)域認(rèn)知、凸顯產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、人才引進(jìn)優(yōu)惠政策引進(jìn)技術(shù)人才赫知識產(chǎn)業(yè)，改善人口素質(zhì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目屬性總占地約43711平方米總建筑面積9.6萬方，容積率2.2相對較大的項(xiàng)目容積率相對較低的項(xiàng)目大體量和低容積率可成為項(xiàng)目增值條件之一位于總部基地內(nèi)政府重點(diǎn)規(guī)劃商務(wù)辦公地塊、企業(yè)關(guān)注度高東側(cè)為天然景觀河道、南側(cè)為總部基地中央花園豐富的自然景觀資源，利于提升項(xiàng)目品質(zhì)周邊目前以空地為主、居住商業(yè)氛圍未形成周邊配套成熟尚需一段時間周邊已有辦公項(xiàng)目開發(fā)出售研判市場感應(yīng)、可參考借鑒的操作經(jīng)驗(yàn)區(qū)域及工程屬性總結(jié)江東區(qū)不僅辦公氣氛濃厚，同時還是寧波城市規(guī)劃東向開展的主區(qū)域區(qū)位價值工程SWOT分析之——優(yōu)勢分析高新區(qū)屬于國家扶植開發(fā)區(qū)，因此在政策上政府給予了極大的鼓勵和推動政策優(yōu)勢高新區(qū)集研發(fā)、生產(chǎn)、物流、倉儲、營銷為一體的產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)鏈豐富產(chǎn)業(yè)集群工程周邊及富景觀資源性的生態(tài)環(huán)境成為本案產(chǎn)品規(guī)劃的最大優(yōu)勢生態(tài)資源低密度、低容積率和高綠化等優(yōu)越的規(guī)劃條件提高了工程的整體的競爭力規(guī)劃條件總部基地的經(jīng)濟(jì)集群效益是本案擴(kuò)大客源層面、加快產(chǎn)品去化的重要支撐總部基地在極具開發(fā)前景的區(qū)域擁有一塊生態(tài)景觀資源極度豐厚的商業(yè)用地工程最大優(yōu)勢受大體量供給的影響，江東區(qū)的辦公的產(chǎn)品價值和價格被嚴(yán)重低估。甚至低于住宅價值低估工程SWOT分析之——劣勢分析看重本錢、面積、交通仍舊是客源的主要夠房心理，對于創(chuàng)新和主題概念接受度低認(rèn)知固化土地供給量連年累積，遠(yuǎn)大于需求量，區(qū)域劇烈的競爭態(tài)勢明顯供給量大地處開發(fā)區(qū)，商業(yè)氣氛不濃，現(xiàn)有辦公工程中由于多數(shù)尚未交房，因此配套也較為稀缺配套匱乏配套商務(wù)需求的無法滿足困擾著本案的客源導(dǎo)入工程最大劣勢寧波的經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)開展將帶來越來越多的辦公需求，形成對本案的需求支撐需求旺盛工程SWOT分析之——時機(jī)分析寧波的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷發(fā)生裂變，對于辦公場所的需求正悄然改變，市場存在著較多空白點(diǎn)市場空白現(xiàn)代社會對于辦公的理念探究已經(jīng)開展到了相當(dāng)成熟的階段，對本案有借鑒意義理念開展辦公產(chǎn)品的的不斷創(chuàng)新能夠?yàn)楸景笌砀嗟拈_展空間和企業(yè)客源創(chuàng)新突破價值和價格受大體量供給的影響被嚴(yán)重低估，反之價格上升空間明顯價格空間無論東部新城還是高新區(qū)的規(guī)劃都是提升工程所在區(qū)域價值點(diǎn)的關(guān)鍵所在規(guī)劃建設(shè)越來越多的成長型企業(yè)將成為辦公產(chǎn)品的主力客源客源導(dǎo)入創(chuàng)新的市場和產(chǎn)品定位能吸引更多的企業(yè)關(guān)注，填補(bǔ)市場空白工程最大時機(jī)不斷增多的方案供給將不斷稀釋商業(yè)用地的稀缺優(yōu)勢供給加大工程SWOT分析之——威脅分析市場趨于理性的態(tài)勢無形之中加大了工程的整盤操作市場理性除了東部新城之外，鄞州南部商務(wù)區(qū)大體量的辦公產(chǎn)品將給本案構(gòu)成威脅區(qū)域競爭受前期大量土地供給影響，近年來競品工程層出不窮，對本案構(gòu)成極大威脅競品眾多區(qū)域內(nèi)外的競爭工程和不斷增多的土地供給對本案構(gòu)成極大威脅工程最大威脅以時間換空間，等待區(qū)域配套的完善細(xì)分市場需求、尋找目標(biāo)客源產(chǎn)品的價值和價格被嚴(yán)重低估工程周邊商業(yè)配套尚不成熟辦公供大于求趨勢加大競爭市場異常劇烈為目標(biāo)客源量體裁衣轉(zhuǎn)化劣勢躲避威脅躲避威脅用創(chuàng)新的產(chǎn)品和市場定位來刺激市場，恢復(fù)和突破工程價值轉(zhuǎn)化劣勢關(guān)于優(yōu)化本案SWOT的初步思考我們的初步思考能否轉(zhuǎn)化本案的劣勢與威脅，優(yōu)化工程SWOT？ⅠⅡⅢⅣ第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標(biāo)市場細(xì)分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創(chuàng)新產(chǎn)品定位研究第七局部產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布目標(biāo)市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件目標(biāo)市場確實(shí)立我們通過對企業(yè)的需求分析初步得出目標(biāo)市場，然后對周邊競品樓盤進(jìn)行定位研究，將目標(biāo)市場進(jìn)行過濾篩選的同時，探尋我們的市場空白點(diǎn)，最后結(jié)合本案地塊的條件對過濾后的目標(biāo)市場進(jìn)行敏感性分析，最終確定本工程的目標(biāo)市場目標(biāo)市場確定的邏輯推導(dǎo)目標(biāo)市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件如何細(xì)分企業(yè)行為尋找可能的需求方向企業(yè)的需求源自與企業(yè)的行為本案可能的客群定位我們深入研究了本案所在區(qū)域的競品樓盤，對這些樓盤客群定位進(jìn)行整合分析后得出他們的企業(yè)類別，這些企業(yè)客源，也有可能成為本工程的理論客源……項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)企業(yè)類別企業(yè)特點(diǎn)描述95國際商務(wù)大廈高層辦公小型貿(mào)易公司、中型物流公司以及部分投資客源公司規(guī)模小，開業(yè)不久，處于成長階段和擴(kuò)張階段，比較關(guān)注總價、交通和商務(wù)氛圍16城聯(lián)邦別墅式辦公未開盤（目標(biāo)客源）跳躍型的成長企業(yè)、智力高度密集型、管理人性化、中國的鋒線企業(yè)銀晨國際圍合式庭院辦公未開盤（目標(biāo)客源）國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)總部、大型企業(yè)文化展現(xiàn)東城國際高層辦公貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務(wù)公司、會計(jì)事務(wù)所、貿(mào)易公司、證券公司、保險(xiǎn)公司、海運(yùn)公司具有明顯的成長型合擴(kuò)張型的特點(diǎn)，成長型的面積需求在100-200平米之間，擴(kuò)張型的在500-800平米之間萬特商務(wù)中心酒店式公寓、高層辦公金融、律師、貨代、船運(yùn)、辦事處、創(chuàng)意、外貿(mào)具有顯著的成長型合擴(kuò)張型的特企業(yè)點(diǎn)，企業(yè)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)屬于腦力集中型上東國際高層辦公法律咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、某企業(yè)寧波辦事處、廣告公司、證券投資公司、海運(yùn)公司、貨代公司、跨國機(jī)構(gòu)寧波辦事處、裝飾設(shè)計(jì)公司、外貿(mào)公司企業(yè)涵蓋面較廣，主要是成長型企業(yè)，其中自用居多，投資較少隨著第三產(chǎn)業(yè)以及信息經(jīng)濟(jì)的開展，寧波企業(yè)結(jié)構(gòu)與數(shù)量變化很大。大中小的外貿(mào)公司、設(shè)計(jì)公司、信息公司、廣告公司、效勞公司如雨后春筍般地形成，高科技、金融、物流以及其他相關(guān)經(jīng)濟(jì)效勞性行業(yè)蓬勃開展，許多企業(yè)在經(jīng)歷著工廠到公司的開展階段，同時，在一大批量的公司經(jīng)過多年的積蓄與蟄伏后開始上臺階上規(guī)模的開展，作為寫字樓主要消費(fèi)層的民營企業(yè)也開展迅速，這些企業(yè)都具備相當(dāng)?shù)某砷L型和擴(kuò)張型，我們對于企業(yè)的需求研究，就從這里開始……成長、擴(kuò)張型企業(yè)的行為分析企業(yè)行為細(xì)分企業(yè)內(nèi)部行為決策管理層面發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流、戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會議）、資本運(yùn)營、領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)、高級公關(guān)、高層接待、總部運(yùn)營、資源整合、戰(zhàn)略會議運(yùn)營管理層面行政辦公、生產(chǎn)運(yùn)營、物流倉儲、市場營銷、管理培訓(xùn)、員工培訓(xùn)企業(yè)外部行為決策管理層面政府公關(guān)、高層公關(guān)、高級接待、對外聯(lián)絡(luò)、新市場開拓、重要合同簽約運(yùn)營管理層面產(chǎn)品營銷、市場推廣、產(chǎn)品展示、新聞發(fā)布、商務(wù)談判、教育培訓(xùn)、公關(guān)接待、形象展示企業(yè)內(nèi)部行為在企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營、管理、研發(fā)、培訓(xùn)等行為企業(yè)外部行為在企業(yè)外部進(jìn)行的營銷、公關(guān)、交際、展示等行為需求市場我們將企業(yè)的所有行為進(jìn)行分類列舉，但是發(fā)現(xiàn)這21項(xiàng)企業(yè)行為難以給出具象的定位，于是就將其進(jìn)行整合……高級接待對外聯(lián)絡(luò)新市場開拓重要合同簽約產(chǎn)品營銷市場推廣產(chǎn)品展示新聞發(fā)布商務(wù)談判教育培訓(xùn)公關(guān)接待形象展示管理培訓(xùn)員工培訓(xùn)政府攻關(guān)高層公關(guān)生產(chǎn)運(yùn)營物流倉儲市場營銷戰(zhàn)略會議行政辦公高級攻關(guān)高層接待總部運(yùn)營資源整合戰(zhàn)略培訓(xùn)資本運(yùn)營領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)開展戰(zhàn)略研討生產(chǎn)加工物流倉儲營銷推廣經(jīng)營管理戰(zhàn)略管理會議培訓(xùn)商務(wù)居住公關(guān)展示工廠加工成長、擴(kuò)張型企業(yè)的行為分析我們將這些成長和擴(kuò)張型的企業(yè)進(jìn)行細(xì)分后歸類整合，得出這類企業(yè)的8大行為目標(biāo)市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件那么我們的區(qū)域市場是否滿足了這些企業(yè)的行為需求呢？我們已經(jīng)探知了成長、擴(kuò)張型企業(yè)的行為工程分析：總建面：6萬容積率：2.99產(chǎn)品形態(tài)：2幢高層〔20、18層〕，層高3.6米標(biāo)準(zhǔn)層：1000㎡主力戶型：30-100㎡〔并可以自由分割〕銷售價格：7500元/㎡產(chǎn)品分析：以ROD概念作為宣傳賣點(diǎn)，1萬平米的大型廣場綠化與辦公大樓相連，塑造一個休閑的辦公氣氛；同時，其每三層開辟兩個空中花園，提供人與自然和陽光溝通區(qū)銷售分析：2007年3月開盤，總納入網(wǎng)上銷售面積58891㎡，目前去化率為51％，平均每月去化50套〔現(xiàn)場了解已去化完畢〕定位分析：小規(guī)模公司定位，投資客居多競品個案一：95國際大廈

綜合分析：以30－100平米之間的小面積，配以生態(tài)商務(wù)之概念，依托價格優(yōu)勢，追求小型規(guī)模企業(yè)和投資客源，獲得快速熱銷競品個案二：16城聯(lián)邦工程分析：總建面：4.8萬容積率：2.2產(chǎn)品形態(tài)：16幢獨(dú)棟辦公和1幢酒店式公寓獨(dú)棟辦公面積：1000～2500㎡，標(biāo)準(zhǔn)層：200-250㎡產(chǎn)品分析：建筑結(jié)構(gòu)—建筑結(jié)構(gòu)為5層，首層為公共門廳，2-4層為室內(nèi)辦公空間，企業(yè)可以自由分隔，頂層為室內(nèi)辦公與屋頂花園結(jié)合的空間設(shè)計(jì)五重院規(guī)劃—圍合商務(wù)庭院、水景中庭、組團(tuán)庭院、入戶庭院、入口庭院，五院設(shè)計(jì)打造內(nèi)部圍合尺度風(fēng)景建筑立面—深灰色和純黑色花崗石、銅色鋁板與通透玻璃為主要材質(zhì)，立面選型表達(dá)網(wǎng)絡(luò)化和秩序化。增加了商務(wù)運(yùn)作嚴(yán)謹(jǐn)感銷售分析：處于蓄水期，估計(jì)開盤價格每平米在15000～20000元之間，目前已經(jīng)獲得市場高度關(guān)注和認(rèn)可定位分析：專為智力密集型的成長企業(yè)，提供總部功能的商務(wù)空間綜合分析：通過別墅式辦公的理念和富含居住產(chǎn)品特征的打造模式打破市場的寂靜，總部功能的商務(wù)空間獲得了高端鋒線企業(yè)的垂青，成為市場高點(diǎn)競品個案三：銀晨國際工程分析：總建面：9萬容積率：2.5產(chǎn)品形態(tài)：1棟高層、1棟小高層，2棟多層建筑標(biāo)準(zhǔn)層：1000～2000㎡面積分割：200-300㎡〔高層〕、100-200〔小高層〕125-2000〔多層，局部整層出售〕產(chǎn)品分析：采用半圍合式的布局，兼顧現(xiàn)代辦公的私密性與開放性，以傳統(tǒng)的中國庭院空間為原型，充分考慮空間的包容性和復(fù)合性的交融，從而分割為不同層次但彼此關(guān)聯(lián)，退臺設(shè)計(jì)、挑空四層的空中花園、屋頂花園，屋頂餐吧、中心花園、水幕中庭、分庭院小花園等花園產(chǎn)品設(shè)計(jì)銷售分析：處于蓄水期，估計(jì)開盤價格每平米在10000元以上定位分析：國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)總部、大型企業(yè)文化展現(xiàn)等。客源層廣泛，針對不同規(guī)模的企業(yè)需求，強(qiáng)調(diào)企業(yè)之間個性與交流空間

綜合分析：利用庭院、退臺等全新的建筑排布方式重新組合傳統(tǒng)的辦公間，并以豐富的辦公空間以擴(kuò)大其客源范圍，追求不同層次的企業(yè)競品個案四：萬特國際商務(wù)中心工程分析：總建面：8.5萬容積率：3.4產(chǎn)品形態(tài)：2棟高層辦公，1棟酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層：1000～1500㎡面積分割：36-48㎡〔酒店公寓〕80-100㎡〔高層，可以自由分割〕產(chǎn)品分析：雙水岸景觀中心花園1000平米的大堂，局部挑高9.3米大堂園林休閑吧2米*1.55米的寬轎廂豪華商務(wù)電梯集中式商業(yè)廣場設(shè)計(jì)銷售分析：2006年9月開盤，納入網(wǎng)上銷售面積為51902平米，2號樓保存，目前去化率為74％，月均去化40套，其中的酒店式公寓中頂層的挑高產(chǎn)品去化較為緩慢，2007年7月12日公開1號樓出售期間，1號樓5A甲級寫字樓局部房源特推10%低首付，當(dāng)天去化到達(dá)了75%。定位分析：金融、律師、貨代、船運(yùn)、辦事處、創(chuàng)意、外貿(mào)等腦力密集型企業(yè)，小面積吸引眾多投資客源，滿足局部成長型企業(yè)需求

綜合分析：傳統(tǒng)的小面積辦公產(chǎn)品，投資客源和腦力密集型客源定位，并依托價格優(yōu)勢和促銷手段獲得快速去化，底層裙房商業(yè)廣場頗具亮點(diǎn)競品個案五：東城國際工程分析：總建面：3.4萬容積率：3.7產(chǎn)品形態(tài)：1棟20層的高層標(biāo)準(zhǔn)層：1600㎡面積分割：120-400㎡銷售分析：2007年7月開盤，納入網(wǎng)上銷售套數(shù)209套，目前去化104套，去化率為50％左右，目前均價每平米8000元左右；其中100-150平米的面積最熱銷定位分析：貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢效勞公司、會計(jì)事務(wù)所等成長型企業(yè)定位

綜合分析：小體量單棟辦公產(chǎn)品，通過特殊的空間分割方式吸引小型規(guī)模的辦公企業(yè)競品個案六：上東國際工程分析：總建面：8萬容積率：6.2產(chǎn)品形態(tài)：3幢高層辦公標(biāo)準(zhǔn)層：1000-1600㎡面積分割：69-192㎡、230-460㎡、500-900㎡產(chǎn)品分析：高層退臺設(shè)計(jì)〔1－5層退臺處理〕空中花園、高爾夫練習(xí)場、5個大堂，主大堂挑高10.4、公共會議室、酒店式物業(yè)管理銷售分析：2005年11月開盤，總共納入網(wǎng)上銷售72028平米，目前去化率為93％，均價10000元左右，月均去化45套定位分析：國際企業(yè)總部級辦公空間，復(fù)式商務(wù)空間，休息、休閑與辦公于一體

綜合分析：突破傳統(tǒng)高容積率的辦公限制，借用住區(qū)的景觀規(guī)劃營造輕松、怡然的辦公空間，高層的退臺處理也凸顯設(shè)計(jì)的大膽與前衛(wèi)競品個案七：廣博國際商貿(mào)中心工程分析：總建面：6萬容積率：4.3產(chǎn)品形態(tài)：單幢建筑標(biāo)準(zhǔn)層：1300㎡面積分割：100-200㎡銷售分析：2006年1月開盤，納入網(wǎng)上銷售面積40405㎡，銷售率為74％，平均每月去化僅8套，均價8500元/㎡定位分析：區(qū)域地標(biāo)產(chǎn)品定位，成長型中型企業(yè)規(guī)模

綜合分析：產(chǎn)品力弱，也沒有價格優(yōu)勢，在茫茫的辦公產(chǎn)品中被無情的吞噬區(qū)域競品樓盤分析總結(jié)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）占地面積（㎡）容積率產(chǎn)品形態(tài)及特征定位分析16城聯(lián)邦48492220422.2獨(dú)立別墅辦公酒店式公寓專為智力密集型的成長企業(yè)，提供總部功能的商務(wù)空間銀晨國際95572290212.5圍合庭院多層辦公高層辦公國際大型企業(yè)、國外小企業(yè)、大型企業(yè)集團(tuán)總部等?？驮磳訌V泛，針對不同規(guī)模的企業(yè)需求，強(qiáng)調(diào)企業(yè)之間個性與交流空間上東國際80566131256.143幢有空中庭院高層國際企業(yè)總部級辦公空間，復(fù)式商務(wù)空間，休息、休閑與辦公于一體寧波高新科技廣場96812367762.1高層、小高層腦力密集型的成長型企業(yè)、投資型客源萬特國際商務(wù)中心85000369562.3酒店式公寓、高層、商業(yè)廣場金融、律師、貨代、船運(yùn)、辦事處、創(chuàng)意、外貿(mào)等腦力密集型企業(yè)，小面積吸引眾多投資客源，滿足部分成長型企業(yè)需求95國際商務(wù)大廈4500015.502.99休閑辦公、貿(mào)易企業(yè)小規(guī)模公司定位，投資客居多東城國際3400085883.92高層辦公貨代公司、法律咨詢公司、物流公司、咨詢服務(wù)公司、會計(jì)事務(wù)所等成長型企業(yè)定位永和恒富中心40000高層辦公傳統(tǒng)定位和客源構(gòu)成，投資客源居多寧波國際汽車城100727470801.7高層辦公傳統(tǒng)定位和客源構(gòu)成，投資客源居多名匯東方高層辦公傳統(tǒng)定位和客源構(gòu)成，投資客源居多雷迪森廣場163588722492.3酒店式公寓、五星級酒店、高層辦公大、中型成長型企業(yè)、國內(nèi)外知名企業(yè)分公司中信泰富廣場1286001414040.98商業(yè)、高層辦公大、中型成長型企業(yè)、國內(nèi)外知名企業(yè)分公司華宏第五大道4159066004.90高層成長型的中型企業(yè)廣博國際商貿(mào)中心50000左右173012.89高層成長型的中型企業(yè)區(qū)域競品樓盤分析總結(jié)局部工程已經(jīng)突破了傳統(tǒng)辦公的概念定位，對產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)，同時這些工程也提出生態(tài)辦公的概念來爭奪市場客源產(chǎn)品亮點(diǎn)較多，生態(tài)商務(wù)成為市場新寵戶型的主要分割面積集中在150－400之間，期間也不乏小戶型的產(chǎn)品，但是自由分割面積卻成為銷售主流，局部樓盤出現(xiàn)整層銷售戶型面積較小，自由分割成為銷售主要模式無論是建筑單體、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施還是辦公社區(qū)的景觀規(guī)劃，越來越多的工程走住區(qū)化的規(guī)劃方向，來提高辦公產(chǎn)品的競爭力辦公產(chǎn)品居住化傾向明顯突破傳統(tǒng)辦公概念，低密度、低容積率的產(chǎn)品逐漸走向市場，并受到購置企業(yè)的極大關(guān)注和興趣，而且其價格也高于傳統(tǒng)辦公低密度產(chǎn)品更占優(yōu)勢寧波經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型涌現(xiàn)除了越來越多的腦力密集型企業(yè)，從他們的開展態(tài)勢來看，多為大、中型成長型企業(yè)客源定位多為成長、擴(kuò)張、腦力密集型企業(yè)競品工程在滿足企業(yè)的商務(wù)居住功能和會議展示功能的產(chǎn)品表現(xiàn)并不多見，有些也只是提供局部小戶型公寓作為商住兩用功能，市場空間較大商務(wù)居住與會議展示功能成為市場空白點(diǎn)除了萬特商務(wù)大廈提供商業(yè)廣場的配套需求外，集中式的商務(wù)配套匱乏，多數(shù)僅滿足工程自身的根底商務(wù)配套集中式的商務(wù)配套較為稀缺競品產(chǎn)品的企業(yè)滿足度分析企業(yè)行為滿足項(xiàng)目滿足需求度戰(zhàn)略管理16城聯(lián)邦、銀晨國際、中信泰富廣場、上東國際、雷迪森廣場經(jīng)營管理銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務(wù)中心、95國際商務(wù)大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿(mào)中心公關(guān)展示16城聯(lián)邦、銀晨國際、中信泰富廣場營銷推廣銀晨國際、上東國際、寧波高新科技廣場、萬特國際商務(wù)中心、95國際商務(wù)大廈、東城國際、永和恒富中心、寧波國際汽車城、雷迪森廣場、名匯東方、中信泰富廣場、華宏第五大道、廣博國際商貿(mào)中心會議培訓(xùn)萬特國際商務(wù)中心、16城聯(lián)邦、銀晨國際、雷迪森廣場商務(wù)居住雷迪森廣場、銀晨國際、16城聯(lián)邦、萬特國際商務(wù)中心物流倉儲寧波國際汽車城、生產(chǎn)加工寧波國際汽車城我們通過競品樓盤的分析和研究，將其定位特征與成長、擴(kuò)張型企業(yè)的行為進(jìn)行滿足需求分析，得出經(jīng)營管理類和營銷推廣類的企業(yè)行為市場滿足度最高，而生產(chǎn)加工、物流倉儲、公關(guān)展示、商務(wù)居住等滿足度較低，這些需求成為市場的空白點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)，因此在我們的目標(biāo)市場定位中，提出了營銷推廣和經(jīng)營管理的企業(yè)需求。競品產(chǎn)品的企業(yè)滿足度分析生產(chǎn)加工物流倉儲營銷推廣經(jīng)營管理戰(zhàn)略管理會議培訓(xùn)商務(wù)居住公關(guān)展示生產(chǎn)加工物流倉儲戰(zhàn)略管理會議培訓(xùn)商務(wù)居住公關(guān)展示目標(biāo)市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件本工程自身的地塊條件如何其限制條件所定位的產(chǎn)品能否滿足篩選后的企業(yè)需求通過競品樓盤我們對企業(yè)需求進(jìn)行篩選之后商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345根據(jù)本案地塊針對9個因素做優(yōu)劣勢的分析可知：本案的商務(wù)配套較為欠缺、租售本錢較高，但是在生態(tài)環(huán)境和個性發(fā)揮方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，于是我們將這些限制性條件與企業(yè)的需求進(jìn)行敏感度分析，再對企業(yè)的這些行為進(jìn)行需求篩選。本案地塊優(yōu)劣勢及限制性條件分析戰(zhàn)略管理——根本可行商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結(jié)論：本案作戰(zhàn)略管理用途的優(yōu)劣勢恰好能與工程的特性相符合，發(fā)揮了工程的優(yōu)勢，回避了工程的劣勢。對于戰(zhàn)略管理來說，戰(zhàn)略創(chuàng)新、戰(zhàn)略討論、戰(zhàn)略決策等具有一定的可行性。會議培訓(xùn)——可行商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結(jié)論：

本案作會議培訓(xùn)非常具有優(yōu)勢。且優(yōu)勢方面敏感性系數(shù)突出。公關(guān)展示——根本可行商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結(jié)論：本案區(qū)位、未來交通條件、生態(tài)環(huán)境、個性發(fā)揮因素與公關(guān)展示具有較高融合度，存在一定的可行性。商務(wù)居住——可行商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結(jié)論：本案地塊特性與商務(wù)居住所關(guān)注的生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、個性發(fā)揮等因素融合度比較高，因此，商務(wù)居住在本案是可行的。生產(chǎn)加工、物流倉儲——根本不可行商務(wù)氛圍交通便利形象昭示所處區(qū)位商務(wù)配套租售成本生態(tài)環(huán)境休閑資源個性發(fā)揮-5-4-3-2-1012345結(jié)論：生產(chǎn)加工和物流倉儲的需求要求較低，本案各項(xiàng)地塊條件均較為優(yōu)越，滿足度存在較大差距，因此定位這兩項(xiàng)功能過于無法提升工程價值。敏感性分析得出的成長、擴(kuò)張型企業(yè)四大行為特征生產(chǎn)加工物流倉儲戰(zhàn)略管理會議培訓(xùn)商務(wù)居住公關(guān)展示戰(zhàn)略管理會議培訓(xùn)商務(wù)居住公關(guān)展示目標(biāo)市場第一局部寧波辦公市場解讀第二局部戰(zhàn)略開發(fā)目標(biāo)研討第三局部工程屬性深入分析第四局部目標(biāo)市場細(xì)分組合第五局部工程市場形象探討第六局部創(chuàng)新產(chǎn)品定位研究第七局部產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布目錄Contents目標(biāo)市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件市場定位在符合目標(biāo)市場定位條件下，如何創(chuàng)新市場定位？在符合目標(biāo)市場定位條件下，如何創(chuàng)新市場定位？創(chuàng)新？市場定位的四大原那么戰(zhàn)略高度原那么概念創(chuàng)新原那么地塊匹配原那么價值最大化原那么定位至少要有2年的區(qū)域超前性〔東部新城、高新區(qū)乃至寧波市〕定位至少要有1年的國內(nèi)超前性〔長三角乃至全國區(qū)域〕確保工程進(jìn)入市場時的明顯領(lǐng)先性！市場定位必須使工程所產(chǎn)生的價值利潤最大化，以最大程度的滿足企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益突破傳統(tǒng)的辦公產(chǎn)品、運(yùn)用全新的辦公理念，以此刺激市場、激發(fā)企業(yè)對工程的激情市場定位的四大原那么戰(zhàn)略高度原那么概念創(chuàng)新原那么地塊匹配原那么價值最大化原那么河流環(huán)繞、綠蔭相伴的U型地塊形狀，給予了工程極大的想象空間——島嶼？市場定位的四大原那么戰(zhàn)略高度原那么概念創(chuàng)新原那么地塊匹配原那么價值最大化原那么工程市場定位初探目標(biāo)市場過濾競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件生態(tài)商務(wù)島概念創(chuàng)新工程SWOT優(yōu)化之初步思考市場定位四大原那么市場定位概念詮釋生態(tài)商務(wù)島?通過生態(tài)商務(wù)導(dǎo)概念的提出，凸顯本案定位的私享性、生態(tài)性、商務(wù)性、多元性和居住性的特點(diǎn)，營造差異化的產(chǎn)品，把現(xiàn)有劣勢和威脅降低到最低程度；?通過滿足成長型企業(yè)的特殊需求來打造更具有市場競爭力的產(chǎn)品，提高企業(yè)對本工程的認(rèn)同感，擴(kuò)大客源層面?通過加強(qiáng)工程與東部新城、總部基地的緊密相連，使工程優(yōu)勢得到最充分的表達(dá)，實(shí)現(xiàn)入住企業(yè)的價值。私享性生態(tài)性多元性商務(wù)性居住性目標(biāo)市場競品產(chǎn)品企業(yè)需求地塊條件市場定位在符合目標(biāo)市場定位條件下，如何創(chuàng)新市場定位？如何緊扣市場定位主題，進(jìn)行創(chuàng)新型的產(chǎn)品定位？如何借鑒國內(nèi)領(lǐng)先個案的創(chuàng)新產(chǎn)品？創(chuàng)新創(chuàng)新目標(biāo)市場產(chǎn)品定位參考個案分析之——北京BDA國際企業(yè)大道工程整體分析：區(qū)域位置:位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路〔未來國際企業(yè)大道〕的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：工程總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上局部9萬平方米，方案分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。產(chǎn)品形態(tài)：16棟獨(dú)立式辦公配套：工程擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會所;

北京開發(fā)區(qū)五星級的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融效勞機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。市場定位：大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值效勞為主題的智力密集型的成長企業(yè);中石化;資生堂;白領(lǐng)服飾;世紀(jì)城房地產(chǎn);寶恒服裝設(shè)計(jì);西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國黃金集團(tuán)規(guī)劃特色高層寫字樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程市場細(xì)分多層寫字樓廠房寫字樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓1500~3000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值效勞為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)市場市場定位目標(biāo)客戶成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶〔資生堂〕，多從事腦力密集型產(chǎn)業(yè)，大、中型成長型企業(yè)。入住客戶特征通過目標(biāo)市場的探尋符合其目標(biāo)客戶〔大、中型成長型企業(yè)〕的行為需求，進(jìn)行市場定位參考個案分析之——北京BDA國際企業(yè)大道參考個案分析之——北京BDA國際企業(yè)大道規(guī)劃特色：獨(dú)立性：每個企業(yè)擁有專屬獨(dú)棟辦公空間、獨(dú)立大堂、出入口、電梯等功能，并具有獨(dú)立的企業(yè)冠名權(quán)，可以滿足企業(yè)總部私密、獨(dú)立的辦公需求。靈活性：建筑單體在平層和垂直方向上可自由拆分、組合，并為業(yè)主預(yù)留了二次裝修彈性空間，提供了適合入住企業(yè)個性需求和無限開展的可能。生態(tài)性：創(chuàng)新設(shè)計(jì)雙重立體綠化，有下沉式庭院、果嶺綠洲、綠色天廊、屋頂花園等景觀亮點(diǎn)設(shè)計(jì)。標(biāo)志性：高達(dá)88米的標(biāo)志性建筑與極具現(xiàn)代感的會所形成開發(fā)區(qū)商務(wù)核心帶對景終點(diǎn)。展示性：建筑集群面向城市形成商務(wù)展示帶，同時每個獨(dú)棟均擁有獨(dú)特形象展示面，與建筑外部、內(nèi)部空間共同展示企業(yè)價值，為企業(yè)的展示宣傳提供多種場所和途徑大堂空間建筑立面參考個案分析之——北京BDA國際企業(yè)大道立面主要采用陶瓷板與玻璃幕墻相結(jié)合，局部配有石材。不規(guī)則的豎條狀結(jié)構(gòu)和現(xiàn)代簡約的數(shù)字流風(fēng)格，首層LOFT外沿為落地玻璃幕墻，令建筑外觀極具通透效果，滿足企業(yè)通透性、私密性、環(huán)保節(jié)能等方面的需求建筑外觀展示性雙大堂設(shè)計(jì)，在每棟建筑的首層和二層各設(shè)有出入口與大堂，能滿足企業(yè)多重空間的展示需求。首層大堂：展示功能，首層具有兩個出入口，分別面向組團(tuán)內(nèi)部與城市，滿足內(nèi)部員工與商務(wù)合作伙伴多重需要。二層大堂：休憩過渡空間大堂空間屋頂和首層設(shè)計(jì)8.4米—12.4米的超高LOFT空間，可作為一層使用，亦可分割為兩層、三層多種空間組合，滿足多種特殊使用要求，增加實(shí)際使用面積，無需付出額外成本雙LOFT空間參考個案分析之——北京BDA國際企業(yè)大道第一層下沉景觀：跌水、噴泉、濕地等下沉式庭院景觀或車庫入口景觀，使綠化延伸至地下，豐富景觀層次，為地下停車融入景觀；

第二層交流綠洲：連貫起伏的綠丘式果嶺將建筑單體聯(lián)系起來，把整個園區(qū)分為5個組團(tuán)。并通過種植和鋪裝，以綠坡為中心，給人以親近自然的感覺；第三層空中花園：二層綠色天廊，為二層員工入口，由果嶺的緩坡可達(dá)，增加了進(jìn)入辦公區(qū)域的趣味性，并設(shè)置多種休憩空間，為員工工作交流、放松提供多種生態(tài)空間；第四層屋頂花園：為企業(yè)預(yù)留屋頂綠化的可能性，屋頂荷載、排水等均達(dá)到種植標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)提供個性化自我展示空間。縱向四層立體綠化在果嶺綠洲之上，項(xiàng)目有聯(lián)系各組團(tuán)建筑的架空交通動線，也是一道亮麗的“綠色天廊”。在聯(lián)通組團(tuán)建筑體系之間交通的同時，使綠色生態(tài)景觀在視覺上立體而又豐富，梳理總部景觀序列。同時，在每道天廊上都設(shè)置掩映在綠植中的休憩平臺，為員工的工作、交流提供了輕松優(yōu)美的環(huán)境，成為總部財(cái)智靈感源泉。綠色天廊引入噴泉、跌水、濕地等景觀，與起伏的綠坡在視覺上形成下沉式庭院景觀，擴(kuò)大綠量的同時，最大限度的豐富了景觀層次。并形成了趣味的景觀式地下停車場，使得停車具有明確的景觀性與方向性。下沉式庭院參考個案分析之——北京總部國際工程概況：占地面積：118432.59平米，總建筑面積：212880平米，分兩期開發(fā)，110余棟獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名、獨(dú)體獨(dú)棟多功能：各棟總部樓的功能將涵蓋低密度庭院辦公、企業(yè)級活性空間、可塑性獨(dú)立大堂三大功能，開創(chuàng)“多功能總部商務(wù)模式〞格局。功能解析：①：企業(yè)級活性空間，樓體設(shè)計(jì)打造“活性空間〞，局部樓層預(yù)留上下水及天然氣管線，方便未來企業(yè)規(guī)劃為總裁辦公室，員工休憩區(qū),貴賓接待區(qū)等,既可為接待外來訪客提供企業(yè)定制式VIP效勞,同時又可滿足企業(yè)員工日常生活需求,開創(chuàng)“多功能總部商務(wù)模式〞格局。②：低密度庭院辦公：標(biāo)準(zhǔn)層3.4米—3.5米層高，全落地玻璃窗，四面采光。綠色圍合的開敞式辦公空間，私密與開放共生的專屬花庭院落③：可塑性獨(dú)立大堂：層高4.5米—5.8米的首層接待空間，可用作形象展示成果展覽、產(chǎn)品陳列、商鋪經(jīng)營，一個獨(dú)立的企業(yè)展示空間。會議空間落地玻璃多功能商務(wù)模式更能表達(dá)企業(yè)的專屬性，彈性設(shè)計(jì)空間利于企業(yè)二次裝修與設(shè)計(jì)，辦公與住宅居住功能的結(jié)合更使得辦公具備了接待功能、客房居住功能。功能定位更加人性化。參考個案分析之——北京總部國際產(chǎn)品規(guī)劃：鑒了中國傳統(tǒng)建筑圍合式空間布局與西方開放式“OPENBLOCK〞相結(jié)合的規(guī)劃理念豐富的產(chǎn)品線：工程一期共約30棟，有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，并具備體量最小的雙拼小獨(dú)棟。靈動的產(chǎn)品設(shè)計(jì)：綠蔭廣場型產(chǎn)品：工程的北部，是由6棟獨(dú)立總部樓組成的圍合。為大中型企業(yè)戶量身定做的戶型，規(guī)劃面積在3000平米左右，東側(cè)毗鄰4000平米綠化帶，中央是花園式的綠蔭停車場。城市大道型：緊臨城市主干道，有機(jī)排列著5—8層的總部樓，首層層高5.8米，loft設(shè)計(jì)，戶型規(guī)劃面積分為1800平米左右和4200平米左右兩大類型，而且可以橫向連接，擴(kuò)展空間，面對成長較成熟的企業(yè)。精致花園型：在工程南端，是數(shù)十座精致、小體量總部樓的圍合。戶型規(guī)劃面積在1000平米至2000平米左右，中心有兩大花園廣場與一條景觀通廊，針對成長中的中國機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立總部功能。

精致花園型產(chǎn)品：4層點(diǎn)式建筑組團(tuán)

設(shè)計(jì)縱向雙獨(dú)立交通系統(tǒng)

挑高15M中庭

引入上下水及天然氣，演繹全新多功能商務(wù)辦公格局大面積落地玻璃窗，通透、采光

豎向線條的勾勒布局，特別設(shè)計(jì)的2—4層挑空觀景臺，彰顯企業(yè)獨(dú)特氣質(zhì)設(shè)首層停車位建筑面積：雙拼約2256平方米/棟(可豎向分割成約1127平方米和約1129平方米）首層參考個案分析之——北京總部國際工程坐落于上海松江工業(yè)區(qū)西部科技園，規(guī)劃占地1800畝，建筑面積60余萬平方米，總投資額26億元人民幣。工程2006年4月開工，預(yù)計(jì)2021年全面竣工。概念定位：500余座花園總部，集展示、研發(fā)、貿(mào)易、財(cái)務(wù)結(jié)算為一體的低密度、智能化、生態(tài)型總部集群花園?？驮炊ㄎ唬豪眯窃录瘓F(tuán)作為浙江知名企業(yè)的影響力，通過推介會形式向浙江企業(yè)宣傳松江并推動浙江企業(yè)集聚松江，借上海的先進(jìn)平臺實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和產(chǎn)業(yè)拓展。目前入住企業(yè)有：分眾傳媒、國內(nèi)電力裝備行業(yè)龍頭企業(yè)許繼集團(tuán)和東芝中國地區(qū)核心經(jīng)銷商上海商菱電器、甌麗斯出口產(chǎn)品國際展貿(mào)中心、浙江犀牛鞋業(yè)、浙江甌海富康鞋業(yè)等。功能定位：技術(shù)信息中心、人才培訓(xùn)中心、多元融資中心、綜合物管中心四大效勞平臺：商務(wù)配套:國際會展中心、高檔商務(wù)會所、企業(yè)咨詢效勞機(jī)構(gòu)、星級商務(wù)酒店、總部小公寓等文化娛樂配套:中央休閑廣場、體育休閑會所、圖書吧、畫廊、KTV、洗浴中心、健身中心:游艇碼頭、高爾夫練習(xí)場等參考個案分析之——上海大業(yè)領(lǐng)地A型建筑〔雙拼〕建筑面積1250-1550平方米，4-5層。大樓運(yùn)用簡潔果斷的折形屋面，將建筑體塊做大膽的豎向切分，給人耳目一新的感覺。立面采用現(xiàn)代和古典相結(jié)合的手法，大塊的石材和通透的玻璃形成強(qiáng)烈的虛實(shí)比照。頂部局部退層，留出屋頂花園平臺，私秘的視覺空間。細(xì)節(jié)豐富的石材墻面和入口處形似中國古建花窗的金屬條拼圖，賦予建筑深厚的文化內(nèi)涵，滿足現(xiàn)代人追求簡單而精美的審美取向。建筑面積1500-2000平方米，6-7層。大樓簡潔明快的玻璃墻面，最大限度的滿足辦公空間對采光的要求，而局部半透的磨砂玻璃和金屬框的運(yùn)用，改善了玻璃單一的質(zhì)感和立面的長寬比例，增加了建筑的多樣性。B1型建筑〔雙拼〕參考個案分析之——上海大業(yè)領(lǐng)地建筑面積1450-1750平方米，6-7層。大樓頂層和底層局部架空的空間，成為室內(nèi)和室外空間的過渡，很好地聯(lián)系了不同的截面，并延伸了室內(nèi)的視覺空間。入口的尺度做了挑高處理，簡潔大氣。整體建筑風(fēng)格簡約明麗。B2型建筑（雙拼）C型建筑〔雙拼〕參考個案分析之——上海大業(yè)領(lǐng)地建筑面積2000-2200平方米，8-9層。大樓左右兩個辦公單元用比照的墻面進(jìn)行處理，創(chuàng)造出了兩種肌理效果，很自然的分出兩種辦公單元。從組團(tuán)拼接來看，這種組合打破一味重復(fù)、單調(diào)乏味，這個外型富于變化，而且每個單元一目了然。無論是以玻璃凸窗戶為主，還是以豎立向條窗為主，均是突顯一種簡潔果斷的立面風(fēng)格工程介紹：總占地面積16736平方米，總建筑面積約81568平方米，由一幢22層甲級辦公樓、一幢11層公寓式辦公樓、一幢10層酒店式商務(wù)公寓和一幢商業(yè)用房圍合而成。地理位置：四平陸，彰武路，正對同濟(jì)大學(xué)校門口，靠近“同濟(jì)科技園〞基地。整體定位：融辦公、商業(yè)、酒店式商務(wù)公寓于一體的中、高檔標(biāo)志性綜合建筑群〞，集納了甲級寫字樓、商業(yè)廣場、公寓式辦公樓和酒店式商務(wù)公寓四種物業(yè)類型，辦公、商務(wù)會議交流、商業(yè)休閑購物等多種互補(bǔ)功能。工程特色：陽光產(chǎn)業(yè)，綠色建筑，突破了傳統(tǒng)辦公建筑孤立隔膜、方正不變的建筑形象；以向內(nèi)圍合的露天景觀中庭，營造出開放的、室內(nèi)外相互融通的建筑空間環(huán)境設(shè)計(jì)理念：綠色建筑、和諧建筑，設(shè)計(jì)形式上運(yùn)用：開放式人流動線：人車分流和國際權(quán)威認(rèn)證的經(jīng)典綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〔LEED能源與環(huán)境設(shè)計(jì)接觸標(biāo)準(zhǔn)，由美國綠色建筑委員會制定的一套綠色建筑評估標(biāo)準(zhǔn)，在節(jié)能環(huán)保中有著極高的國際權(quán)威性〕。多種功能綜合互補(bǔ)，可以降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)兼顧增強(qiáng)工程整體吸引力；圍合露天中庭設(shè)計(jì)增加與自然的親密度，營造開放交流空間，更加符合綠色建筑和諧建筑的設(shè)計(jì)理念；采用權(quán)威國際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)客戶對于工程的信任感。沿街外觀圖甲級寫字樓、公寓辦公、圍合商業(yè)內(nèi)街提供辦公、商務(wù)會議交流、休閑購物等多功能參考個案分析之——同濟(jì)聯(lián)合廣場關(guān)心企業(yè)成長的人性建筑同濟(jì)聯(lián)合廣場B座：目標(biāo)是成為一座商務(wù)辦公的新時代典范，打造出一座科技、環(huán)保、舒適、節(jié)能的綠色建筑。總建筑面積：28036平米，22層，1-3F商業(yè)裙房，4-22層為辦公。標(biāo)準(zhǔn)層面積：1172平米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.9米，單元面積范圍：160-630平米。LOW—E雙層中空玻璃幕墻、金屬框架，10.5米挑空大堂，每兩層大面積公用部位挑空設(shè)計(jì)，C座——自主商務(wù)空間，度身打造成長型企業(yè)平臺。強(qiáng)調(diào)對業(yè)主的軟性呵護(hù)和成長助推：提供政府相關(guān)政策優(yōu)惠，為企業(yè)營造良好的成長氣氛?！た偨ㄖ娣e：13161平米，總樓層：11層·；辦公區(qū)：3-11層；標(biāo)準(zhǔn)層面積：1446．5平米，標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6米，主力單元面積范圍：150-220平米；組合幕墻結(jié)構(gòu)外觀，大堂：獨(dú)立挑空大堂設(shè)計(jì)，四部OTIS品牌電梯；室內(nèi)：分戶獨(dú)立VRV空調(diào)，配備新風(fēng)系統(tǒng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)接口，獨(dú)立茶水間、衛(wèi)生間D座：一座商務(wù)酒店，引入美國戴斯酒店集團(tuán)〔中國〕〞經(jīng)營打理，擔(dān)綱酒店經(jīng)營管理公司。本案的c座商務(wù)空間設(shè)計(jì)和室內(nèi)配套設(shè)施對于我們工程的酒店公寓產(chǎn)品具有較大參考價值，在宣傳中表達(dá)對于成長企業(yè)的關(guān)心也利于吸引目標(biāo)客源購置；底部架空建筑立面透氣孔線條流暢的群樓立面參考個案分析之——同濟(jì)聯(lián)合廣場工程概要：總建面3萬，容積率7.2，共1棟樓，層高4-5.5米不等，面積范圍80-330平米工程特色：4-5.5米的層高豐富了空間的布局，可以進(jìn)行任意的分隔組合；同時每層的內(nèi)置庭院也豐富了辦公空間的情趣參考個案分析之——靜安創(chuàng)展中心工程盡可能的滿足了大、中、小成長型企業(yè)的各項(xiàng)功能需求，并在各項(xiàng)功能的產(chǎn)品打造上處處表達(dá)人性化的細(xì)節(jié)關(guān)心，使得辦公場所不在冰冷、枯燥對成長型企業(yè)的人性化關(guān)心獨(dú)棟辦公、別墅式辦公已經(jīng)成為市場主流，面積在1000～4000平米不等，滿足了企業(yè)商務(wù)居住、形象展示、經(jīng)營管理等各項(xiàng)辦公需求為一體的商務(wù)功能獨(dú)棟總部辦公成為市場新亮點(diǎn)辦公產(chǎn)品不再單一、酒店式公寓、星級酒店、小戶型公寓、商業(yè)中心、企業(yè)會館、中心綠地等復(fù)合型功能不斷在辦公社區(qū)中得以表達(dá)復(fù)合型的功能表達(dá)為了滿足成長型企業(yè)的特殊需求，居住、會議、展示等功能在個案中都得到完美的演繹，且形式豐富多樣居住、會議、展示等功能需求的滿足得到全面提升如果說生態(tài)商務(wù)不再是新穎的概念的化，辦公產(chǎn)品居住化打造，通過景觀營造、建筑單體表現(xiàn)、建筑內(nèi)部生活化氣氛等產(chǎn)品設(shè)計(jì)逐漸占領(lǐng)郊區(qū)辦公市場辦公產(chǎn)品居住化理念逐漸占領(lǐng)郊區(qū)辦公市場參考個案分析之總結(jié)工程多元性的深入挖掘——產(chǎn)品定位的初步探索戰(zhàn)略管理行為要啟發(fā)戰(zhàn)略決策層的靈感媒介和戰(zhàn)略創(chuàng)意，對于這種行為我們需要滿足其良好生態(tài)化資源和良好的商務(wù)交流環(huán)境，尤其是高層管理的辦公場所需要體現(xiàn)尊貴、奢華、個性化的空加打造；同時對于成長型企業(yè)的戰(zhàn)略管理行為而言，其需要預(yù)留更多的空間面積和富足的車位比例來滿足日益膨脹的擴(kuò)張需求戰(zhàn)略管理行為的需求延展成長型的企業(yè)對于展示自身形象并進(jìn)行公關(guān)外交顯得尤為看重，他們需要通過私用的建筑資產(chǎn)來展示其雄厚的資產(chǎn)實(shí)力，表達(dá)他們的私享性，他們也需要通過建筑形態(tài)的創(chuàng)新與組合，打造一個適合企業(yè)形象展示和生態(tài)辦公的個性空間，滿足入住企業(yè)的人文需求；他們更需要一個完善的配套和富有趣味性的企業(yè)會館來進(jìn)行高級公關(guān)接待等活動公關(guān)展示行為的需求延展除了常規(guī)的日常經(jīng)營性的辦公以外，諸如月會、季會等大型公司集會的需求突出；企業(yè)提供給員工的自由活動空間、餐廳、閱覽室、視聽室等輔助配套空間；具有良好生態(tài)環(huán)境的集中式培訓(xùn)空間，提供管理培訓(xùn)或者進(jìn)修培訓(xùn)；強(qiáng)調(diào)在良好的生態(tài)環(huán)境下輕松解決重大戰(zhàn)略和重要談判問題的休閑式溝通空間；召開國內(nèi)外各種會議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假等大中型活動；以企業(yè)內(nèi)部會議和商務(wù)會議洽談為主會議培訓(xùn)行為的需求延展通常是在企業(yè)接待公關(guān)的根底之上的。一般的如異地客戶接待等，提供諸如酒店式公寓等小戶型居住空間；除此之外，還需要提供全面的高層住宿、VIP客戶招待、企業(yè)戰(zhàn)略性高層會議、企業(yè)高管度假、重要商務(wù)談判等功能設(shè)施商務(wù)居住行為的需求延展

我們對目標(biāo)市場的需求進(jìn)行一個細(xì)致的研究和延展，通過這些成長型企業(yè)的特殊需求來作為產(chǎn)品定位的依據(jù)和參考，他們的多元化需要的就是我們要做的多元性產(chǎn)品符合目標(biāo)市場需求的定位方向?商務(wù)花園辦公+效勞式商務(wù)公寓+獨(dú)棟總部辦公＋休閑商務(wù)配套＋會議展示中心商務(wù)花園辦公效勞式商務(wù)公寓別墅式總部辦公休閑商務(wù)配套會議展示中心

生態(tài)商務(wù)島滿足企業(yè)辦公的生態(tài)性、景觀性、趣味性的辦公需求滿足商務(wù)居住的企業(yè)行為和公關(guān)接待的企業(yè)需求滿足企業(yè)戰(zhàn)略決策辦公、商務(wù)居住、企業(yè)展示、會議培訓(xùn)等需求為一體的總部辦公滿足企業(yè)運(yùn)作的輔助配套需求滿足企業(yè)常規(guī)的日常經(jīng)營性的辦公會議、大型公司季會、月會、年會、國內(nèi)外各種會議、學(xué)術(shù)研討、商務(wù)洽談、專業(yè)培訓(xùn)及休閑度假等會議需求戰(zhàn)略管理商務(wù)居住公關(guān)展示會議培訓(xùn)產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積43711㎡其中DM-9-A1地塊38563㎡DM-9-A2地塊5148㎡總建筑面積102500㎡其中DM-9-A1地塊82000㎡DM-9-A2地塊20500㎡容積率DM-9-A1地塊2.12DM-9-A2地塊3.98綠化率40%產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布分析方案設(shè)計(jì)描述方案沿河由東至西建筑依次遞減，在滿足沿河建筑限高的限制條件下，保證退后建筑的河流景觀采集面，也就避免了傳統(tǒng)排布方式中僅沿河建筑能欣賞到河流景觀的缺陷；建筑排布：工程方案由一棟酒店式公寓、2棟高層、2棟小高層辦公和6棟獨(dú)棟總部辦公組成與此同時，方案設(shè)計(jì)以“生態(tài)商務(wù)島”的概念為核心，依托退臺式的整體建筑布局，建筑排布體現(xiàn)出“風(fēng)帆”的藝術(shù)造型，并在語意上和與項(xiàng)目北側(cè)的“揚(yáng)帆路”進(jìn)行對接，建筑立面在作為城市景觀節(jié)點(diǎn)的同時，無形之中提升了項(xiàng)目認(rèn)可度立面效果：配以類似的風(fēng)帆圖片和立面照片產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)排布分析由于A-2地塊的特殊性，我們考慮用特殊的建筑來打造特殊的產(chǎn)品，該地塊位于本項(xiàng)目以及整個總部基地的核心區(qū)域，又南臨基地內(nèi)部的中央綠地，景觀和位置絕佳，因此我們用酒店式公寓建筑來作為項(xiàng)目的地標(biāo)形象，在提高酒店公寓價值的同時，通過建筑標(biāo)高來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的標(biāo)高地標(biāo)建筑：如果說酒店公寓建筑作為島嶼辦公的“航空母艦”的話，周邊的中、低層花園辦公便成為它的“巡航艦”，且從建筑排布上來看，這些花園辦公建筑層次感鮮明，通過各自小組團(tuán)的圍合形成大圍合，雙重組團(tuán)圍合將酒店公寓緊密包圍，整個規(guī)劃呈現(xiàn)出半圓型的島嶼形狀圍合排布：方案設(shè)計(jì)描述工程方案由一棟酒店式公寓、2棟高層、2棟小高層辦公和6棟獨(dú)棟總部辦公組成配以類似的島嶼形狀圖片功能分區(qū)分析之——人文科技大廈主要由兩棟高層構(gòu)成，一幢16層，共1.5萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層950㎡；一幢13層，1.2萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層970㎡。兩棟高層辦公融入了智能化的高科技打造標(biāo)準(zhǔn)，并且以產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造凸現(xiàn)項(xiàng)目的人文關(guān)懷；在此基礎(chǔ)上建筑內(nèi)部的空間營造生態(tài)綠化景觀，豐富枯燥、乏味的辦公環(huán)境，如空中庭院、內(nèi)庭綠化等。A區(qū)人文科技大廈經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：一幢16層高層，建筑面積1.55萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層970㎡；建議戶型面積：60-70㎡，總共約238戶經(jīng)營形態(tài)：聘請專業(yè)的酒店式管理物業(yè)公司，對其進(jìn)行物業(yè)管理，為入住客戶提供人性化、管家式的物業(yè)服務(wù)；功能說明：為商務(wù)社區(qū)提供商務(wù)居住功能，其中主要分為三類：一是滿足普通的公關(guān)接待功能；二是滿足企業(yè)的員工住宿。該類產(chǎn)品即可以作為企業(yè)的配套附屬進(jìn)行捆綁式購買，亦可以面向投資客源進(jìn)行單體出售；B區(qū)商務(wù)行宮——效勞式商務(wù)公寓功能分區(qū)分析之——商務(wù)行宮經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：3棟10層小高層，1棟1.56萬，共標(biāo)準(zhǔn)層1300㎡；1棟1萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層1000㎡；1棟1.4萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層1400㎡；設(shè)計(jì)說明；為了增強(qiáng)建筑東向河流景觀的效果，同時保證低密度總部辦公的舒適性，三棟小高層建筑采用L型建筑排布，并盡可能多的保證東向的開間；其建筑排布圍合出一個商務(wù)廣場，給企業(yè)提供商務(wù)展示、品牌發(fā)布的平臺，同時將北面的兩棟建筑隔開，并用連廊進(jìn)行連接，底層架空作為小區(qū)的出入口。除此之外，我們考慮將南部小高層的4、6、8層進(jìn)行三級退臺處理，形成空中花園，提供一個生態(tài)休閑、員工交流、休憩觀景的效果的平臺，退臺的進(jìn)深控制在5米左右，以保證其舒適性C區(qū)商務(wù)花園辦公功能分區(qū)分析之——商務(wù)花園辦公住區(qū)化設(shè)計(jì)生態(tài)商務(wù)的產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：功能分區(qū)分析之——商務(wù)花園辦公以居住小區(qū)的景觀規(guī)劃和建筑細(xì)節(jié)處理來打造本案中的商務(wù)花園辦公，既能在辦公社區(qū)中營造居家溫馨的感覺，減緩工作壓力和強(qiáng)度，又有利于抬升辦公形象、提高辦公價值、拉高辦公價格。①②③④①②③④

走在鵝卵石與木棧道搭配的小路上，更似回