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2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)基礎》考前?？荚嚲恚ㄈ?/p>

附詳解

一、單選題

1.總平面圖中的室外地坪標高應采用（）。（2006年真題）

A、相對標圖

B、負數(shù)標高

C、正數(shù)標高

D、絕對標高

答案：D

解析：標高有絕對標高和相對標高兩種。建筑總平面圖上的室外地坪標高通常采

用絕對標高，其余圖紙一般采用相對標高。相對標高是指把首層室內(nèi)地面的絕對

標高定為相對標高的零點，以“±0.000”表示。高于它的為正數(shù)標高，低于它

的為負數(shù)標高，正數(shù)標高在數(shù)字前不注"+”，負數(shù)標高在數(shù)字前注。

2.城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域

界線，稱為0o

A、城市黃線

B、城市綠線

C、城市紫線

D、城市藍線

答案：D

解析：城市藍線是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體

保護和控制的地域界線。A項，城市黃線是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)

劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。B項，城市綠線是指城

市各類綠地范圍的控制線。C項，城市紫線是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化

街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護范圍界線，以及

歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級以上人民政府公布保護的歷史建筑的保護范圍界線。

3.能真實反映城市用地規(guī)模的大小，并便于城市之間人口和用地規(guī)模比較的城市

地域范圍，一般被稱為（）

A、城市市區(qū)

B、城市郊區(qū)

C、城市規(guī)劃區(qū)

D、城市建成區(qū)

答案：D

解析：城市建成區(qū)是指城市行政區(qū)內(nèi)實際已成片開發(fā)建設、市政公用設施和公共

設施基本具備的地區(qū)。建成區(qū)能真實反映城市用地規(guī)模的大小。A項，市區(qū)是城

市的核心，集中了大量的非農(nóng)人口和第二、第三產(chǎn)業(yè)，也是全市的政治'經(jīng)濟、

文化中心。B項，城市郊區(qū)，市區(qū)的外圍稱為郊區(qū)，其主要功能是城市的副食品

生產(chǎn)基地，同時還分布有大量與市區(qū)聯(lián)系密切的功能設施。C項，城市規(guī)劃區(qū)是

指城市建成區(qū)以及因城市建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。

4.材料的（），是指材料在絕對密實狀態(tài)下的體積與在自然狀態(tài)下的體積之比。

A、表觀密度

B、密實度

G密度

D、孔隙率

答案：B

解析：材料的密實度是指材料在絕對密實狀態(tài)下的體積與在自然狀態(tài)下的體積之

比。A項，表觀密度是指材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量；C項，密度是指材

料在絕對密實狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量；D項，孔隙率是指材料內(nèi)部孔隙的體積占

材料在自然狀態(tài)下的體積的比例

5.下列各項中，屬于直接信用工具的是()o(2007年真題)

A、銀行券

B、存款單

C、銀行票據(jù)

D、商業(yè)票據(jù)

答案：D

解析：信用工具有多種，一般將其分為：①直接信用工具，是指由非金融機構，

如企業(yè)直接發(fā)行的股票和債券，企業(yè)之間的商業(yè)票據(jù)等；②間接信用工具，是指

由金融機構發(fā)行的銀行券、存款單、銀行票據(jù)等。

6.下列建筑物中，不屬于構筑物的是()o

A、煙囪

B、泵房

G水井

D、水塔

答案：B

解析：狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物，是指供人們居住或進行各種活

動的場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或

附屬建筑設施，如煙囪、水塔、水井等。

7.氣溫是指空氣的溫度，通常用離地面（）m高的位置上測得的空氣溫度來代表。

A、1、0

B、1、2

C、1、5

D、2、0

答案：C

解析：氣溫通常用離地面I.5m高的位置上測得的空氣溫度來代表。氣溫對人的

身體健康和工作效率具有重要影響。

8.下列土地中，不適宜作為城市建筑用地的是（）。

A、坡度為15%的坡地

B、地震烈度為8度的平地

C、陰坡地帶

D、鴇礦地

答案：D

解析：不適宜作為城市建設用地的主要類型包括：①承載力小于60kPa和厚度在

2m以上的泥炭層或流沙層的土類;②坡度超過20%的坡地;③經(jīng)常被洪水淹沒，

且淹沒深度超過l.5m的土地;④受沖溝、滑坡等工程地質(zhì)病害嚴重影響的地段。

9.關于用益物權的特征，敘述正確的是（）o

A、用益物權以對物的實際占有為前提，以使用、收益為目的

B、用益物權是由使用權派生的物權

C、用益物權是受限制的物權，只具有使用權權能中的部分權能

D、用益物權是一項綜合的物權

答案：A

解析：用益物權有以下特征：用益物權有以下特征：①是以對物的實際占有為前

提，以使用、收益為目的；②是由所有權派生的物權；③是受限制的物權，只具

有所有權的部分權能；④是一項獨立的物權；⑤一般以不動產(chǎn)為客體。

10.室外裝飾裝修的基本要求不包括（）。

A、保護墻體、裝飾立面

B、與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一

C、為了突出建筑物特點，與整體環(huán)境盡量區(qū)別開來

D、滿足人們對建筑物的精神需要和藝術欣賞要求

答案：C

解析：室外裝飾裝修的基本要求包括：①保護墻體、裝飾立面；②與周圍環(huán)境協(xié)

調(diào)統(tǒng)一；③滿足人們對建筑的藝術欣賞需要。

11.在計算某房地產(chǎn)投資項目的財務內(nèi)部收益率時，當用折現(xiàn)率11%計算時，凈

現(xiàn)值為860萬元；當用折現(xiàn)率12%計算時，凈現(xiàn)值為7600萬元，則該項目的財

務內(nèi)部收益率為Oo

A、11.35%

B、11.65%

C、12.35%

D、12.65%

答案：A

解析：財務內(nèi)部收益率（FIRR）通過線性內(nèi)插法求取的公式為：

:'7'17T式中，i1代表當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的

折現(xiàn)率；i2代表當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；NPV1代表i1時的凈現(xiàn)

值（正值）；NPV2代表i2時的凈現(xiàn)值（實際為負值，但在此取其絕對值）。本

（12?*-ll%）x86O

題中，該投費項目的財務內(nèi)部收益率=11%+-S60-1600—=11.35%。

12.導致酸雨形成的主要污染物是（）。（2008年真題）

A、一氧化碳

B、二氧化硫

C、二氧化氮

D、碳氫化合物

答案：B

解析：參見第7題解析。

13.對于房屋基地的地層中含有的有害物質(zhì)，其來源不包括（）。

A、地層中固有的

B、基在建房前已遭受生活廢棄物的污染

C、地基在建設中使用了超標的建筑材料

D、地基在建房前已遭受工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的污染

答案：C

解析：室外來源的污染物原存在于室外環(huán)境中，但可通過門窗'孔隙或其他管道

縫隙等進入室內(nèi)。例如，某些房屋地基中含有某些可逸出或可揮發(fā)出有害物質(zhì)，

這些有害物質(zhì)可通過房屋基礎的縫隙逸人室內(nèi)。這類有害物質(zhì)的來源主要包括:

①地層中固有的，如氨及其子體；②地基在建房前已遭受工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或生活廢棄

物的污染，如受農(nóng)藥、化工燃料、汞、生活垃圾等污染，而未得到徹底清理即在

其上建造房屋。

14.在建筑工程圖中，能統(tǒng)一表示房屋相同各層平面的完整布局、尺寸、功能等

內(nèi)容的圖紙是（）o（2010年真題）

A、建筑詳圖

B、標準層平面圖

C、首層平面圖

D、中間層平面圖

答案：B

解析：建筑平面圖是用一水平的剖切面沿門窗洞位置將建筑物剖切后，對剖切面

以下部分所做的水平投影圖。一幢建筑物一般有以下幾種建筑平面圖：①底層平

面圖（表示第一層房間的布置、建筑入口、門廳及樓梯等）；②標準層平面圖（表

示中間相同的各層平面布置）；③頂層平面圖（表示房屋最高層的平面布置）；

④屋頂平面圖（即屋頂平面的水平投影）。

15.購房者有目的地到銷售樓盤現(xiàn)場全面了解情況，參觀體驗樣板房，記錄、整

理擬購房屋總體印象，這種心理過程屬于（）o（2008年真題）

A、感覺

B、想象

C、觀察

D、知覺

答案：C

解析：觀察是知覺的特殊形式，是有目的'有計劃、主動的知覺過程。觀察比一

般知覺有更深的理解性，思維在其中起著重要作用。本題中，購房者有目的地到

銷售樓盤現(xiàn)場全面了解情況，參觀體驗樣板房，記錄、整理擬購房屋總體印象，

這屬于心理過程中的觀察。

16.無效合同從其()時起沒有法律效力。

A、被確認無效

B、履行

C、訂立

D、談判

答案：C

效合同是相對于有效合同而言的，是指合同雖然已經(jīng)成立，不具備法律規(guī)定的生

效條件而被確認為無效的合同。合同被確認為無效所產(chǎn)生的效力是溯及既往的，

即從合同成立時開始就沒有法律約束力，而不是從被確認為無效時開始無效。

17.作為房屋所有權證的附圖，用于表示房屋權屬范圍和明確異產(chǎn)毗連房屋的權

利界線的細部圖是()o

A、房產(chǎn)分幅圖

B、房產(chǎn)分丘圖

C、房產(chǎn)分戶圖

D、地形圖

答案：C

解析：房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎上繪制的細部

圖，以一戶產(chǎn)權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，以明確異產(chǎn)毗連房屋的權

利界線，是房屋所有權證的附圖。A項，房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的

位置和權屬等狀況的基本圖。B項，房產(chǎn)分丘圖以丘為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖

的局部明細圖，是繪制房屋產(chǎn)權證附圖的基本圖。D項，地形圖是按照一定的比

例，用規(guī)定的符號表示地物'地貌的平面位置和高程的正射投影圖。

18.某些房地產(chǎn)的購買者購買房地產(chǎn)的目的不是為了自己使用，而是為了獲得租

金收入，這種購買需求屬于Oo

A、盲目性需求

B、投機性需求

C、投資性需求

D、消費性需求

答案：C

解析：根據(jù)購買者購買房地產(chǎn)的目的或動機，可將房地產(chǎn)需求分為以下類型：①

自用性需求，又稱自住需求、消費需求，即“為用而買”的需求；②投資性需求，

指購買房地產(chǎn)后主要以出租來獲得回報的需求，即“為租而買”的需求；③投機

性需求，即“為賣而買”的需求。

19.按照房地產(chǎn)市場周期理論，房地產(chǎn)售價以比租金快得多的速度上漲、新房交

易量大的階段是()o(2007年真題)

A、復蘇期

B、繁榮期

C、衰退期

D、低谷期

答案：B

解析：在房地產(chǎn)市場周期中，繁榮期的主要特征有：①成交量和成交價均快速放

大，成交量在達到峰值后回落，價格漲勢逐漸趨緩；②房價以比房租明顯快的速

度上漲，二手房換手快，交易量大；③大批房地產(chǎn)開發(fā)項目開工；④房屋空置率

也經(jīng)歷了在復蘇期的基礎上繼續(xù)下降，到該階段后期開始上升的過程。

20.總平面圖中涂黑的直角等腰三角形標高符號表示的是（）o

A、相對標圖

B、建筑高度

C、室外地坪標高

D、坐標

答案：C

解析：標高符號表示建筑物某一部位的高度，為一直角等腰三角形，用表

示。建筑總平面圖的室外地坪標高符號是用涂黑的直角等腰三角形表示。

21.在地震多發(fā)地區(qū)，建筑物鋼筋混凝土樓板通常采用（）的施工方式。（2008

年真題）

A、現(xiàn)澆

B、預制

G疊合

D、裝配

答案：A

解析：鋼筋混凝土樓板堅固、耐久、強度高、剛度大、防火性能好，目前應用比

較普遍。鋼筋混凝土樓板根據(jù)施工方式，分為預制和現(xiàn)澆。在地震易發(fā)地區(qū)，宜

采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板。

22.根據(jù)風險的偏好，可將投資者分為多種類型，但不包括（）。

A、投機型投費者

B、保守型投資者

C、普通型投資者

D、跟風型投資者

答案：D

解析：根據(jù)風險偏好，可將投資者分為：①投機型的投資者，如通常所說的冒險

家、賭徒，一般選擇有較大風險的投資。②保守型的投資者，如通常所說的膽小

鬼，一般將斐金用于購買國債或存入銀行獲取利息。③普通投資者，即介于上述

兩者之間，大多數(shù)投費者屬于這一類。

23.有些石材、磚、水泥、混凝土等材料含有高本底的鐳，該物質(zhì)可蛻變成對人

體十分有害的放射性污染物是（）。

A、苯

B、氨

C、甲醛

D、石棉

答案：B

解析：有一些建筑材料中含有超過國家標準的輻射，如某些材料中含有高本底的

鐳，鐳可蛻變成放射性很強的氨，進入室內(nèi)后造成室內(nèi)氫污染，能引起肺癌。

24.某城市居住用地，市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好，以多層、中高

層'高層住宅為主，按城市土地利用類型劃分，該用地屬于O。（2006年真題）

A、一類居住用地

B、二類居住用地

C、三類居住用地

D、四類居住用地

答案：B

解析：根據(jù)市政公用設施齊全程度和環(huán)境質(zhì)量等，居住用地可進一步分為三類，

具體包括：①一類居住用地，即設施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地。

②二類居住用地，即設施較齊全'環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地。

③三類居住用地，即設施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋住宅為主的

用地。

25.房地產(chǎn)經(jīng)紀人張某建議客戶對購買的房屋進行裝修時，不要片面追求氣派豪

華。這符合裝飾裝修的()o(2011年真題)

A、時代性原則

B、地域性原則

C、經(jīng)濟性原則

D、大眾性原則

答案：C

解析：裝飾材料的選擇應考慮經(jīng)濟性，不僅要考慮一次性投入，還要考慮經(jīng)濟壽

命和日后的維護費用，對于室內(nèi)裝飾裝修的基本界面或重要局部位置，寧可適當

增加一次性投入，延長裝飾材料的使用壽命，避免過早整體維修與更新，從而達

到總體上經(jīng)濟的目的。

26.《中華人民共和國合同法》規(guī)定的買賣、贈與、借款等合同為()o

A、典型合同

B、特殊合同

C、非典型合同

D、普通合同

答案：A

解析：典型合同也稱為有名合同，是指在法律上已規(guī)定了一定名稱，作出了特別

規(guī)定的合同，即在法律上有明文規(guī)定的合同?！逗贤ā芬?guī)定的買賣合同'租賃

合同、委托合同、居間合同'借款合同等都是典型合同。

27.王某與妻子育有一子一女，父母健在。2016年5月19日，王某因病去世，

其名下僅有房屋一套，系其婚前個人購買。關于該房屋，下列說法正確的是（）。

A、若該房屋是王某妻子的唯一住所，則不能被繼承

B、若王某生前將該房屋贈予其情人，則不能被繼承

C、王某的女兒王二無權繼承該房屋

D、王某的父母可以作為第二順序繼承人繼承該房屋

答案：B

解析：A項，遺產(chǎn)是指公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括公民的房屋等財產(chǎn)。

本題中，房屋系王某婚前個人購買，可以作為遺產(chǎn)被繼承。B項，在法定繼承、

遺囑繼承、遺贈、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議之間，繼承的順序是：遺贈扶養(yǎng)協(xié)議〉遺囑繼承、

遺贈〉法定繼承。本案中，如果王某將其房屋贈予情人，則不再發(fā)生法定繼承。

CD兩項，《繼承法》規(guī)定了法定繼承人的范圍和順序，第一順序：配偶，子女，

父母，對公、婆盡了主要贍養(yǎng)義務的喪偶兒媳，對岳父、岳母盡了主要贍養(yǎng)義務

的喪偶女婿；第二順序：兄弟姐妹，祖父母，外祖父母。繼承開始后，由第一順

序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順

序繼承人繼承。本題中，王某的妻子、兒女、父母均可以作為第一順序繼承人繼

承該房屋。

28.有關定金和違約金適用的規(guī)定是（）。

A、必須適用違約金條款

B、必須適用定金條款

C、二者同時并用

D、二者選擇其一適用

答案：D

解析：當事人既約定定金又約定違約金的，當一方違約時，對方可以在定金條款

和違約金條款兩者中選擇之一適用。也就是說，定金和違約金不能同時并用，適

用了定金責任就不再適用違約金責任，適用了違約金責任就不再適用定金責任。

至于是選擇定金條款還是選擇違約金條款.這一權利屬于守約方。

29.崔某申請個人住房貸款30萬元，貸款年利率為6%,貸款期限為20年，采

用按月等額本息還款方式的月還款額為（）元。

A、1256.25

B、2068.88

G2149.29

D、2758.92

答案：C

解析：已知：貸款金額P=300000元，貸款月利率i=6%+12,按月計算的貸款期

32^

限"20X12=240月。該家庭的月還款額計算為：

-Mi0.5%（l+0.5%f*u

=300000>---------^r-n---------

（1+。-）T=2149.29（元）。

30.商品房買賣合同為（）o（2008年真題）

A、非典型合同

B、單務合同

C、從合同

D、要式合同

答案：D

解析：買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

買賣合同有以下特征：①是有償合同；②是雙務合同；③是諾成合同；④是非要

式合同。

31.李某在銀行存入1000元，若年利率為5%,按復利計息，則10年后這筆錢

的累計總額為（）元。

A、1450.00

B、1500.00

G1551.33

D、1628.89

答案：D

解析：復利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當期利息的方法。復利本利

.It

和的計算公式為：O式中，P表示本金，i表示利率，n表示計息周

期數(shù)，F(xiàn)表示計息期末的本利和。則10年后這筆錢的累計總額為：

F=100C=1628.89（元）,

32.某城市商品房市場需求大于供給，賣方掌握著市場主動權。這種房地產(chǎn)市場

通常被稱為（）。

A、買方市場

B、完全壟斷市場

C、壟斷競爭市場

D、賣方市場

答案：D

解析：買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作用的市

場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用的市場。

在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會偏向買方

最高出價。

33.下列廣義的建筑物中屬于構筑物的是O。

A、住宅

B、辦公樓

G廠房

D、水塔

答案：D

解析：廣義的建筑物既包括房屋，又包括構筑物，是指用建筑材料構筑的空間和

實體。房屋是指供人們在其內(nèi)進行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間。構筑物是指人們

一般不直接在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設施，如煙囪、

水塔等。

34.在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押權人一般為（）。（2008年真題）

A、銀行

B、借款人

C、擔保人

D、保證人

答案：A

解析：抵押權人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務人履行債務擔保的公民'法人或者

其他組織。在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押權人一般為銀行。

35.將大理石等板材通過構造連接或鑲貼的方法形成的外墻面，屬于（）。（201

0年真題）

A、抹灰類外墻面

B、涂刷類外墻面

C、貼面類外墻面

D、鋪釘類外墻面

答案：C

解析：貼面類外墻面裝飾是指將各種天然的或人造板材通過構造連接或鑲貼的方

法形成墻體裝飾面層。它具有堅固耐用'裝飾性強、容易清洗等優(yōu)點。

36.下列建筑物中，不屬于構筑物的是（）o（2011年真題）

A、煙囪

B、泵房

G水井

D、水塔

答案：B

解析：狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物，是指供人們居住或進行各種活

動的場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或

附屬建筑設施，如煙囪、水塔、水井等。

37.甲欲低價購買乙收藏的一幅古畫，乙不允。甲聲稱：若乙不售畫，就公布其

不雅視頻，乙被迫與甲訂立買賣合同。根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，該民事法律行

為的效力為Oo

A、有效

B、無效

C、可撤銷

D、效力待定

答案：C

解析：一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事

法律行為，受脅迫方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

38.某居住小區(qū)總建筑面積為450000m2,用地面積為150000m2,住宅用地面積為

75000m2,住宅建筑基地面積為45000m2,該居住小區(qū)的住宅建筑凈密度是（）。

A、0.30

B、0.60

C、3.00

D、6.00

答案：B

解析：住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率(％)。

本題中，該居住小區(qū)的住宅建筑凈密度=45000—75000=0.60

39.租賃期限為()個月以上的租賃合同，應當采用書面形式。

A、3

B、6

C、9

D、12

答案：B

解析：租賃期限6個月以上的，租賃合同應當采用書面形式；租賃期限6個月以

下的，當事人可以選擇是采用書面形式還是采用口頭形式。

40.地震震級分為9級，一般()的地震人有感覺。

A\2、5級以下

B、2、5級以上

C、5級以下

D、5級以上

答案：B

解析：根據(jù)一次地震釋放能量大小，將地震劃分為不同的等級，稱為地震震級。

地震震級分為9級。一般小于2.5級的地震人無感覺；2.5級以上的地震人有感

覺；5級以上的地震就會造成破壞。

41.在信用活動中，讓出商品或貨幣的一方若僅持有所有權或債權的憑證，有到

期不能收回的可能。這體現(xiàn)了信用基本特征中的Oo(2009年真題)

A、暫時性

B、償還性

C、收益性

D、風險性

答案：D

解析：風險性，即在信用活動中，讓出商品或貨幣的一方僅持有所有權或債權的

憑證，有到期不能收回的可能。至于到期時能否收回，在很大程度上取決于債務

人的信譽、經(jīng)濟能力等。B項，償還性，即貨幣或商品的暫時讓渡是以償還為先

決條件的，要求在信用關系結束時按一定方式得到返還。C項，收益性，即信用

關系是建立在有償?shù)幕A上，要求到期返還時還要有一定的增值或附加額。

42.扣除了價格因素后的價格為()。

A、名義價格

B、實際價格

C、理論價格

D、市場價格

答案：B

解析:未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格為實際價格。

名義價格是表面上的價格。實際價格通常需要在名義價格的基礎上進行計算或者

處理才能得到。

43.下列對提前還款作出特殊規(guī)定要求的表述，錯誤的是()o

A、要求借款人提前10天或30天提出書面申請

B、整個還款期內(nèi)提前還款次數(shù)不得超過兩次

C、部分還款的余額必須是1萬元的整數(shù)倍或不小于3個月的還款額

D、按照一定比例或數(shù)額收取手續(xù)費或罰金

答案：B

解析:對提前還款作出特殊規(guī)定要求包括:①借款人在一定期限內(nèi)不能提前還款,

否則產(chǎn)生違約金；②借款人提前10天或30天提出書面申請；③部分提前還款的

金額必須是1萬元的整數(shù)倍或不小于3個月的還款額；④整個還款期內(nèi)提前還款

次數(shù)不得超過3次；⑤按照一定比例或數(shù)額收取手續(xù)費或罰金。

44.張某以貸款方式購買住房，貸款期限為3年，年利率為6%,按月計息，則

貸款的實際年利率為Oo

A、6.00%

B、6.17%

C、6.37%

D、6.56%

答案：B

解析：名義利率與實際利率的關系為：----則張某貸款的實際年利

率為：（1+6%+12）12—1=6.17%。

45.房地產(chǎn)經(jīng)紀人憑借自己豐富的閱歷、敏感的觀察，根據(jù)對方言談舉止，直接

把握對方心態(tài)特征的能力，稱為（）。

A、直接判斷力

B、說服別人的能力

C、面談技巧

D、幽默感

答案：A

解析：直覺判斷能力是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人憑借自己豐富的閱歷，敏感的觀察，根據(jù)

對方的言談舉止、背景資料或身材相貌等，直接而不假思索地把握對方的心態(tài)特

征的能力。有時人們用直覺、第六感官等名詞來描述這種能力。

46.宋某擬每年以相同的數(shù)額向商業(yè)銀行存款，若在15年后存款余額要達到18

萬元，假定銀行存款年利率為5%,宋某每年須向銀行存款（）元。

A、5772.21

B、8341.61

C、11428.57

D、12000.00

答案：B

總■落____2____

解析：將來值轉換為等額年金的計算公式為心由’-；式中，A為等額年金,

?三產(chǎn)序——:—三

F為終值，i為利息，n為計息周期。則宋某每年須項銀行存款為：聞：，?“也

18X10000X5%4-[（1+5%）15-1]=8341.61（元）。

47.2011年，有1000余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某市進行房地產(chǎn)開發(fā)，據(jù)此判斷，

該市房地產(chǎn)市場屬于（）o（2012年真題）

A、完全競爭市場

B、壟斷競爭市場

C、寡頭壟斷市場

D、完全壟斷市場

答案：B

解析：壟斷競爭市場是指既有壟斷又有競爭，以競爭為主的市場。壟斷競爭市場

主要有以下特征：①賣者和買者都較多；②產(chǎn)品存在差別，即產(chǎn)品在功能、質(zhì)量'

外觀、品牌、服務等方面有所不同；③市場信息較完全。雖然生產(chǎn)者提供的產(chǎn)品

存在差別，但產(chǎn)品之間又有一定的替代性，隨著生產(chǎn)者數(shù)量的增加，生產(chǎn)者之間

的產(chǎn)品具有的競爭性也在增加。產(chǎn)品數(shù)量越多，消費者在不同的產(chǎn)品之間進行選

擇的余地也就越大。因此，在一定程度上限制了生產(chǎn)者的壟斷性，生產(chǎn)者既是價

格的接受者，又在一定程度上由于產(chǎn)品存在差別是價格的制定者。本題中，該市

有1000余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)，競爭激烈，屬于壟斷競爭市場。

48.城市防洪工程要求百年一遇洪水位以上（）m的地段，才可作為城市建設用

地。

A、0、5-1

B、1、0?1、5

C、1、5-2

D、2、5-3

答案:A

解析：一般要求百年一遇洪水位以上0.5?1m的地段，才可作為城市建設用地。

地勢過低或經(jīng)常受洪水威脅的地段，不宜作為城市建設用地，否則必須修筑堤壩

等防洪設施。堤壩以內(nèi)的河灘地不能作為城市建設用地。

49.根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，下列各項中，屬于訴訟時效中止法定事由的是（）。

A、申請仲裁

B、權利被侵害的無民事行為能力人沒有法定代理人

C、為主張權利而申請宣告義務人死亡

D、申請支付令

答案：B

解析：選項ACD：屬于訴訟時效中斷事由。

50.在個人住房貸款等額本金還款中，每期還款額()

A、不變

B、遞減

C、遞增

D、酌情調(diào)整

答案：B

解析：等額本金還款方式是每期償還的本金都相同的還款方式，它是將貸款金額

(本金)在整個貸款期限內(nèi)均分(等額本金)，再加上上期剩余本金的當期利息，

形成一個當期還款額。因此，由于剩余本金越來越少,相應的利息也就越來越少，

這種還款方式的每期還款額是遞減的，即第一期的還款額最多，之后逐期減少，

越還越少。這種方式適合目前收入較高或預期收入可能逐漸減少的借款人。

多選題

1.建筑材料中大部分無機非金屬材料為脆性材料，下列屬于無機非金屬材料的是

()O

A、陶瓷磚

B、玻璃

C、鋼材

D、普通混凝土

E、天然石材

答案：ABDE

解析：建筑材料中大部分無機非金屬材料為脆性材料，如天然石材、陶瓷、磚、

玻璃、普通混凝土等。

2.屬于所有權原始取得的方式包括（）。

A、動產(chǎn)的善意取得

B、接受繼承

C、接受遺贈

D、先占

E、罰沒物的法定歸屬

答案:ADE

解析：本題考核所有權原始取得的方式。選項B、C屬于所有權繼受取得的方式。

3.根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，下列關于訴訟時效起算的說法中，錯誤的有（）。

A、定有履行期限的債務的請求權，當事人約定債務分期履行的，訴訟時效應當

分期分別起算

B、未定有履行期限的債務的請求權，債權人第一次要求債務人履行義務時就被

債務人明確拒絕的，訴訟時效從債務人明確拒絕之日起算

C、未成年人遭受性侵害的損害賠償請求權，自受害人年滿18周歲之日起計算

D、請求他人不作為的債權的請求權，訴訟時效從義務人違反不作為義務時起算

答案：AD

解析：（1）選項A：定有履行期限的債的請求權，從清償期屆滿之日起算；當

事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從“最后一期”履行期限屆滿之日

起計算。(2)選項D：請求他人不作為的債權的請求權，自權利人知道義務人

違反不作為義務時起算。

4.按照物權法定原則，不動產(chǎn)物權包括()o

A、支配物權

B、所有權

G使用物權

D、擔保物權

E、用益物權

答案：BDE

解析：按照物權法定原則，不動產(chǎn)物權的種類和內(nèi)容應當符合法律規(guī)定，任何人

不能創(chuàng)設物權。不動產(chǎn)物權包括：①所有權；②用益物權；③擔保物權。

5.下列決定利率水平的因素中，能導致利率水平上升的因素有()o

A、借貸資金的供給大于需求

B、預期通貨膨脹率下降

C、中央銀行提高再貼現(xiàn)率

D、國際收支持續(xù)出現(xiàn)大量逆差

E、社會平均利潤率下降

答案：CD

解析：A項，當借貸資金的供給大于需求時，利率會下降；反之，利率會上升。

B項，通貨膨脹使借貸資金本金貶值，給借貸資金所有者帶來損失。為了彌補這

種損失，貸款人往往會在一定的預期通貨膨脹率的基礎上確定利率，以保證其本

金和實際利息不受損失。當預期通貨膨脹率上升時,貸款人會要求提高貸款利率。

E項，企業(yè)借款是為了獲取利潤，如果利率高于利潤率，企業(yè)就要將其利潤全部

付給貸款人，從而就不會去借款。因此，平均利潤率構成了利率的最高界限。

6.下列各項屬于人工環(huán)境的有()o

A、園林綠化

B、建筑小品

C、建筑物

D、文化傳統(tǒng)

E、居住區(qū)

答案：ABCE

解析：人工環(huán)境是指在自然環(huán)境的基礎上經(jīng)過人的加工改造所形成的環(huán)境，如居

住區(qū)、建筑物、園林綠化、建筑小品等。人工環(huán)境與自然環(huán)境的區(qū)別，主要在于

人工環(huán)境對自然物質(zhì)的形態(tài)做了較大的改變，使其失去了原有的面貌。

7.生態(tài)美學原則對于景觀評價也具有指導意義，其原則包括()o

A、安靜性原則

B、最大綠色原則

C、活力、健康原則

D、獨特性與吸引力原則

E、多樣性和復雜性原則

答案：BCD

解析：生態(tài)美學原則包括：①最大綠色原則；②活力'健康原則；③清新、潔凈

原則；④獨特性與吸引力原則；⑤多樣'有序原則；⑥觀察、體驗自然的愉悅原

則。

8.建筑的得房率一般與（）直接相關。

A、基礎的埋置深度

B、建筑結構

C、地區(qū)溫差

D、墻體材料

E、建筑形式

答案：BCDE

解析：套內(nèi)使用面積與建筑面積的比值俗稱得房率（K值），通常與以下五個方

面直接相關：①建筑形式。如板式住宅的得房率一般在80%以上，板式住宅的得

房率一般大于塔式住宅的得房率。②建筑結構。房屋的結構形式不同，垂直承重

構件占用而積不同，得房率不同。③地區(qū)溫差。由于不同地區(qū)冬季溫差懸殊，為

保證室內(nèi)保溫效果，建筑沒計中房屋外墻的厚度往往差別較大。④墻體材料。建

筑設計選用墻體材料種類不同，墻體占用面積不同。⑤房間數(shù)量與套內(nèi)建筑面積

的關系。不同的住宅套內(nèi)建筑面積與房間數(shù)量狀況，得房率也會出現(xiàn)差異。

9.下列情形，屬于無效合同的有（）。

A、以合法形式掩蓋非法目的

B、違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

C、不具有相應的民事行為能力

D、損害社會公共利益

E、意思表示不真實

答案：ABD

解析：有效合同應滿足條件包括：①當事人必須具有相應的民事行為能力；②合

同雙方當事人意思表示必須真實；③合同必須不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)

定和社會公共利益?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；②惡意串通，損害國家、

集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會公共利益；⑤違

反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

10.根據(jù)造形式劃分，建筑物基礎的種類有（）

A、條形基礎

B、獨立基礎

C、筏板基礎

D、箱形基礎

E、剛性基礎

答案：ABCD

解析：基礎是建筑物底部與地基接觸并把上部荷載傳遞給地基的承重構件，它支

撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。根據(jù)基礎

的構造形式，基礎分為條形基礎'獨立基礎、筏板基礎、箱形基礎和樁基礎等。

E項，根據(jù)基礎的受力性能分為剛性基礎和柔性基礎。

11.在代理法律關系中的三個主體為。。

A、被代理人

B、居間人

C、代理人

D、相對人

E、房地產(chǎn)經(jīng)紀人

答案：ACD

解析：在代理法律關系中，存在三個主體：①被代理人，又稱本人；②代理人,

即代理他人實施民事法律行為的人；③相對人，也稱為第三人，即與代理人實施

民事法律行為的人。

12.下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標中，屬于動態(tài)盈利評價指標的有()o(2

012年真題)

A、財務凈現(xiàn)值

B、投資利潤率

C、成本利潤率

D、財務內(nèi)部收益率

E、利息備付率

答案:AD

解析：動態(tài)盈利性評價指標主要包括：①財務凈現(xiàn)值；②財務內(nèi)部收益率；③動

態(tài)投資回收期。BC兩項，投資利潤率與成本利潤率均屬于靜態(tài)盈利性評價指標；

E項，利息備付率屬于清償性評價指標。

13.在計算下列金額時，需要考慮資金時間價值的有()

A、貸款金額

B、月還款額

C、首付款金額

D、借款余額

E、總價款

答案：ABE

解析：資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的一定量的資金比將來的

等量資金具有更高的價值。費金時間價值的觀念及費金等值計算的原理和方法,

是房地產(chǎn)投資分析'估價、計算貸款償還額等所必需的基礎知識和基本技能。資

金存在時間價值的原因主要有斐金增值'機會成本、承擔風險、通貨膨脹

14.甲與乙簽訂了一份租房合同，協(xié)議規(guī)定：如果甲在三個月內(nèi)與丙結婚，將租

用乙的兩居室。這一法律行為()0

A、是附條件的民事法律行為

B、是附期限的民事法律行為

C、已成立但未生效

D、已成立并已生效

E、既未成立也未生效

答案:AC

解析：知識點:法律行為的附款。甲在三個月內(nèi)與丙結婚是不確定的事實，所以

雙方所做約定是條件，并且是延緩條件，在雙方約定的條件成就時才發(fā)生法律效

力。

15.現(xiàn)場銷售中，消費者會產(chǎn)生一些特殊的心理反應，對購買行為產(chǎn)生影響。銷

售人員應注意的心理狀態(tài)有()o

A、采購心理

B、搶購心理

C、從眾心理

D、逆反心理

E、擇優(yōu)心理

答案:BCDE

解析：在消費者心理的現(xiàn)場銷售中，消費者會產(chǎn)生一些特殊的心理反應，對購買

行為產(chǎn)生影響。銷售人員應注意下列幾種心理狀態(tài)：①搶購心理；②待購心理;

③從眾心理；④逆反心理；⑤擇優(yōu)心理；⑥煩躁心理。

16.根據(jù)施工方法，建筑物可以分為（）。

A、民用建筑

B、現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑

C、預制裝配式建筑

D、鋼結構建筑

E、部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑

答案：BCE

解析：根據(jù)施工方法，建筑物可分為：①現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑；②預制裝配式建筑;

③部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。A項，根據(jù)建筑物的使用性質(zhì)，建筑物可分

為：①民用建筑；②工業(yè)建筑；③農(nóng)業(yè)建筑。D項，根據(jù)建筑結構，建筑物可分

為：①磚木結構建筑；②磚混結構建筑；③鋼筋混凝土結構建筑；④鋼結構建筑；

⑤其他結構建筑。

17.心理過程是人的心理活動發(fā)生、發(fā)展的過程，下列心理現(xiàn)象不是心理過程的

有（）。（2010年真題）

A、需要

B、情緒

C、能力

D、興趣

E、想象

答案：ACD

解析：心理現(xiàn)象的結構示意如圖10-1所示。

,認識過程，讖殳、知覺.碎網(wǎng)*.肘系,

裨用孫倩蝌程:能船二M二A二_ktffi

牽性心理特征也密商虞扁為

'心理M小僧疊HWLMJ1您.情金

18.火力發(fā)電由于煤和油用量大，造成的大氣污染問題主要有()o(2008年真

題)

A、產(chǎn)生氯氨化合物

B、產(chǎn)生粉塵多

C、釋放硫氧化物

D、易形成光污染

E、釋放氮氧化物

答案：BC

解析：火力發(fā)電的煤和油用量大，主要產(chǎn)生粉塵污染和硫氧化物污染。

19.下列關于抵押權的說法中，正確的有。。

A、抵押權是價值權

B、主債權消滅，抵押權隨之消滅

C、抵押權僅能在不動產(chǎn)上設立

D、同一物上抵押權與留置權并存時，抵押權人優(yōu)先于留置權人受償

E、同一物上法定登記的抵押權與質(zhì)權并存時，質(zhì)權人優(yōu)先于抵押權人受償

答案：AB

解析：本題考核抵押權。抵押權是針對財產(chǎn)的交換價值而設定的一種物權，它本

質(zhì)上是價值權，其目的在于以擔保財產(chǎn)的交換價值確保債權得以清償。所以選項

A正確。抵押權是從物權，主債權消滅，則抵押權隨之消滅。所以選項B正確。

抵押權既可以在不動產(chǎn)上設立也可以在動產(chǎn)上設立。所以選項C錯誤。同一物上

抵押權與留置權并存時，留置權優(yōu)先于抵押權人受償。所以選項D錯誤。同一物

上法定登記的抵押權與質(zhì)權并存時，抵押權人優(yōu)先于質(zhì)權人受償。所以選項E

錯誤。

20.天棚一般應具有。功能。

A、防潮

B、吸熱

C、隔聲

D、吸聲

E、保溫

答案:CDE

解析：頂棚又稱天棚、天花板，是指建筑房間內(nèi)的頂板，是室內(nèi)飾面之一，表面

應光潔、美觀，并能起反射作用，以改善室內(nèi)的亮度，還應具有隔聲、吸聲、保

溫、隔熱等功能。

21.下列對于顆粒污染物的危害表述正確的是（）。

A、顆粒污染物對人體的危害程度與其直徑大小和化學成分有關

B、對人體危害最大的是浮塵

C、煤煙塵嚴重時能刺激人的眼睛，引起角膜炎等眼病

D、顆粒污染物能散射和吸收陽光，使能見度降低

E、顆粒污染物能加速金屬材料和設備的腐蝕

答案：ACDE

解析：顆粒污染物對人體的危害程度與其直徑大小和化學成分有關，其危害具體

包括：①細顆粒物不易被阻擋，人吸入后會直接進入支氣管，干擾肺部的氣體交

換，易引發(fā)哮喘、支氣管炎、心血管病等疾病，還可通過支氣管和肺泡進入血液，

其中的有害氣體、重金屬等溶解在血液中，對人體健康的危害更大。②粗顆粒物

能夠進入人體上呼吸道，但部分可通過痰液等排出體外，另外也會被鼻腔內(nèi)部絨

毛阻擋，對人體健康的危害相對較小。③煤煙塵能把建筑物表面熏黑，嚴重時能

刺激人的眼睛，引起結膜炎等眼病。④顆粒污染物還能散射和吸收陽光，使能見

度降低;落到植物上會堵塞植物氣孔，影響農(nóng)林作物生長，降低花木的觀賞價值，

影響城市市容；會加速金屬材料和設備的腐蝕，落人精密儀器設備會增加磨損,

甚至造成事故。

22.在城市大氣污染中，生活污染源包括O等。

A、家庭汽車污染

B、生活燃料污染

C、居住環(huán)境污染

D、城市垃圾污染

E、食品加工形成的大氣污染

答案：BCD

解析：A.家庭汽車污染B.生活燃料污染C.居住環(huán)境污染D.城市垃圾污染E.食

品加工形成的大氣污染生活污染源主要有：①生活燃料的污染，居民家庭使用煤

炭等燃料取暖或做飯，由于燃燒不充分，經(jīng)常排出大量煙塵。②居住環(huán)境的污染，

由于建筑和家庭裝修的發(fā)展，建筑材料和家具釋放的甲醛、笨、氯氨等有機化合

物,石棉以及氫等，成了重要的污染物，尤其在半封閉的通風系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)中，

危害更為嚴重，引起所謂的空調(diào)病和辦公室綜合癥。③其他生活污染，城市垃圾、

廁所、污水溝等也是一個重要的污染源，它們揮發(fā)有毒有害氣體，特別是惡臭氣

體。

23.下列影響因素中，可能推動房價上漲的有（）。

A、居民收入增加

B、城市化進程加快

C、利率上升

D、利率下降

E、家庭規(guī)模小型化

答案：ABDE

解析：A項，居民收入的真正增加（非名義增加，即在通貨膨脹情況下的增加），

意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會

增加對房地產(chǎn)的需求，導致房地產(chǎn)價格上漲。B項，城鎮(zhèn)化和移民導致的外來人

口增加，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而會引起房地產(chǎn)價格上漲。CD兩項，利

率升降對房地產(chǎn)需求的影響大于對房地產(chǎn)供給的影響，從而房地產(chǎn)價格與利率負

相關：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降；利率下降，房地產(chǎn)價格會上漲。E項，隨

著家庭人口規(guī)模小型化，即每個家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要

的住宅總量將增加，住宅價格有上漲的趨勢。

24.銷售人員盡量避免與消費者發(fā)生沖突的方式有（）。

A、建立與消費者之間最佳心理氛圍

B、學會處理消費者不同意見的方法

C、認真傾聽消費者意見，進行雙向交流

D、提高思想修養(yǎng)，增強自我控制能力

E、時刻為消費者著想，維護消費者利益

答案：BDE

解析：銷售人員盡量避免與消費者發(fā)生沖突的方式有：①提高自己的思想修養(yǎng),

增強自我控制能力，較強的自制力可以使得銷售人員在任何條件下都保持冷靜的

頭腦;②時刻為消費者著想，維護消費者的合法利益,消費者購買的不只是商品，

還包括服務；③學會處理消費者不同意見的方法，想辦法弄清消費者反對意見的

真實原因，爭取主動，掌握火候，量力而行。

25.房地產(chǎn)投資業(yè)務中，按投資目的劃分的房地產(chǎn)投資類型主要有()o

A、以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資

B、自用置業(yè)投資

C、出租經(jīng)營置業(yè)投資

D、為保值、增值的土地投資

E、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資

答案:ABCE

解析：房地產(chǎn)投費的類型多種多樣，除了根據(jù)房地產(chǎn)類型分為住宅、商業(yè)用房、

寫字樓等投資外，根據(jù)投入的資金是否直接用于房地產(chǎn)實物，分為直接投資和間

接投資。房地產(chǎn)直接投費根據(jù)是否直接形成增量房地產(chǎn)，分為房地產(chǎn)置業(yè)投資和

房地產(chǎn)開發(fā)投資。

26.下列情況中，需要進行交易情況影響修正的有（）。

A、親友之間進行的房地產(chǎn)交易

B、房地產(chǎn)交易日期

C、相鄰房地產(chǎn)的合并交易

D、拖欠工程款的交易

E、房地產(chǎn)權益

答案：ACD

解析：進行交易情況修正的情況有：①利害關系人之間的交易；②對交易對象或

市場行情缺乏了解的交易；③被迫出售或被迫購買的交易；④人為哄抬價格的交

易；⑤對交易對象有特殊偏好的交易；⑥受迷信影響的交易；⑦相鄰房地產(chǎn)的合

并交易。

27.人們逐漸認識到室內(nèi)環(huán)境污染問題甚至比室外環(huán)境污染問題更重要，原因主

要有（）。

A、室內(nèi)環(huán)境污染物比室外污染物對人體危害更嚴重

B、室內(nèi)環(huán)境是人們接觸最頻繁、最密切的環(huán)境

C、室內(nèi)環(huán)境污染物的種類日益增多

D、室內(nèi)環(huán)境污染物越來越不易擴散

E、越來越容易受室外污染影響

答案：BCD

解析：人們越來越關注和重視室內(nèi)環(huán)境污染問題，甚至認為比室外環(huán)境污染問題

更重要，原因主要包括：①室內(nèi)環(huán)境是人們接觸最頻繁、最密切的環(huán)境；②室內(nèi)

環(huán)境污染物的種類日益增多；③室內(nèi)環(huán)境污染物越來越不易擴散。

28.下列設施中，屬于電磁輻射污染源的有()o

A、電視發(fā)射塔

B、高壓輸電線路

C、人造衛(wèi)星通信系統(tǒng)地面站

D、原子能核電站

E、高頻設備

答案：ABCE

解析：A.電視發(fā)射塔B.高壓輸電線路C.人造衛(wèi)星通信系統(tǒng)地面站D.原子能

核電站E.高頻設備電磁輻射污染是指電磁輻射的強度達到一定程度時，對人體

機能產(chǎn)生一定的破壞作用。它可分為光污染和其他電磁輻射污染。電磁輻射污染

源主要有高壓輸電線路、變電站、廣播電視發(fā)射塔、衛(wèi)星通信地面站、雷達站、

移動通信基站、高頻設備等。D項屬于放射性輻射污染源。

29.下列關于房地產(chǎn)交易可能出現(xiàn)的情況，正確的有()o

A、在賣方市場條件下，成交價格往往是偏低的

B、在賣方市場條件下，成交價格往往是偏高的

C、當買者愿意支付的最高價格等于或高于賣者愿意接受的最低價格時，交易才

能成功

D、成交價格可以在買者愿意支付的最高價格和賣者愿意接受的最低價格之間

E、賣者要價必須高于買者愿意支付的最高價格，交易才能成功

答案：BCD

解析：A項，買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對價格起主導作

用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應求，賣方處于有利地位并對價格起主導作用

的市場。在買方市場下，成交價會偏向賣方最低要價；在賣方市場下，成交價會

偏向買方最高出價。E項，在實際交易中，只有當買方最高出價高于或等于賣方

最低要價時，交易才可能成功。

30.非銀行業(yè)金融機構是指那些經(jīng)營金融業(yè)務但不冠以銀行名稱的金融機構，包

括（）等。

A、金融資產(chǎn)管理公司

B、信托投資公司

C、財務公司

D、金融租賃公司

E、商業(yè)銀行

答案：ABCD

解析：金融機構是專門從事貨幣信用業(yè)務的社會經(jīng)濟活動組織，分為銀行業(yè)和非

銀行金融機構。其中，非銀行業(yè)金融機構是指經(jīng)營金融業(yè)務但通常不冠以銀行名

稱的金融機構，如信托公司、保險公司、證券公司、基金管理公司'金融租賃公

司、金融資產(chǎn)管理公司、財務公司、信用擔保公司、小額貸款公司、典當行等。

不定項選擇（總共20題）

1.張某于2009年12月購買了兩套住房。住房I為毛坯房，建筑面積96m2,單

價為5800元/m2；住宅II為精裝修，建筑面積146m2,單價為7800元/m2。完

成房屋交割手續(xù)后，張某擬對住房進行室內(nèi)裝飾裝修，其中選材上比較了實木地

板'復合地板、塑料地板和瓷磚等地面材料以及石膏板、礦棉板、PVC板和鋁合

金板等頂棚材料。2010年6月，張某將住宅II以9800元/m2的價格出售給李某，

李某向銀行申請期限為20年的個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付

50%,貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準貸款利率為6%,按月計息。

該居住區(qū)可能受到的噪聲污染類型為Oo

A、工業(yè)噪聲

B、交通噪聲

C、社會生活噪聲

D、建筑施工噪聲

答案：BC

解析：噪聲的污染源包括：①交通噪聲，是指機動車、火車、飛機、輪船等交通

運輸工具運行時產(chǎn)生的噪聲；②工業(yè)噪聲，主要是工廠開工時產(chǎn)生的噪聲；③生

活噪聲，主要是社會人群活動產(chǎn)生的噪聲；④建筑施工噪聲，主要是建筑工地上

各種建筑機械和建筑工人手工操作產(chǎn)生的噪聲。本案例中，該居住區(qū)緊鄰一所中

學和一座公路高架橋，可能會受到交通噪聲和社會生活噪聲的影響。

2.孫某通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向業(yè)主沈某承租一幢酒樓，該酒樓共3層，為鋼筋混

凝土現(xiàn)澆框架結構，一層為大堂、廚房和辦公室，二'三層為餐飲包間，室內(nèi)為

中國古典傳統(tǒng)風格高檔裝修。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構撮合孫某和沈某達成租賃意向，并

于2012年10月8日專門舉行了租賃合同簽字儀式。該租賃合同約定，承租人應

當投?；馂谋ｋU，保險費用由出租人承擔。（2012年真題）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為舉

行租賃合同簽字儀式，租用會議室發(fā)生的費用應當由（）承租。

A、業(yè)主沈某

B、承租人孫某

C、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構

D、沈某與孫某共同承擔

答案：B

解析：委托合同中，委托人的義務有：①支付處理委托事務的費用。無論委托合

同是有償合同還是無償合同，委托人都應當預付處理委托事務的費用。對于受托

人為處理委托事務墊付的必要費用，委托人應當償還并支付利息。②向受托人支

付報酬。有償?shù)奈泻贤?，受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬?/p>

因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應

當向受托人支付相應的報酬。本案例中，承租人孫某和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成立了委

托代理關系，有支付處理委托事務的費用的義務。

3.某房地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流量如表77所示（假設投斐'租賃收入、裝修支出

各自發(fā)生在相應期初，轉讓收入發(fā)生在相應期末）。表7T

發(fā)生額\年份

/萬元\12345-9

投資10001200800

租賃收入200380

轉讓收入

裝修支出

若折現(xiàn)率為10%,該項目的凈現(xiàn)值是O萬元。

A、143、24

B、422、83

C、728、61

D、794、88

答案：B

解析：該項目各年的凈現(xiàn)金流量為：-1000,-1200,-800,+200,+380,+380,

+380,+380,+380,+4580,則其凈現(xiàn)值為：

FNPV=V(CZ-COe+i)-1000-1200+(1+10。3

r-C

-800+(1+10。笳+200+(1+10。/+380+(1+10。3'+380+(1+10。3,+

380*(1+10o(J^+350*(1+10°Q)'+380*(1+10°q)4+4580*(1+10°Q)P=422.83(7JTL)

式中，F(xiàn)NPV表示項目在起始點時的財務凈現(xiàn)；CI表示現(xiàn)金流入量；C0表示現(xiàn)金

流出量；(CI-CO)t表示第t年的凈現(xiàn)金流量；n表示計算期年數(shù)；ic表示定

的折現(xiàn)率。

4.肖某由于工作地點變化，欲將其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房

地產(chǎn)評估機構對該住房進行價值評估。估價師經(jīng)現(xiàn)場查勘，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)使用大鏡面

作裝飾，并大量運用花環(huán)、花束'弓箭、貝殼圖案及紋樣，屬洛可可裝修風格；

所在小區(qū)占地面積50000m2,其中有20幢3層聯(lián)排別墅，建筑面積6000m2,基

底面積2000m2；15幢8層住宅，建筑面積110000m2,基底面積13750m2；5幢2

3層塔樓，建筑面積134000m2,基底面積5800m2。附近有一座30m高的火力發(fā)

電廠煙囪，100m之處有一鐵路經(jīng)過，鐵路對面為城市排水溝。(2010年真題)該

住房室內(nèi)裝飾裝修風格屬于()。

A、傳統(tǒng)風格

B、自然風格

C、現(xiàn)代風格

D、混合型風格

答案：A

解析：室內(nèi)裝修風格主要分為傳統(tǒng)風格、現(xiàn)代風格、自然風格和混合型風格。傳

統(tǒng)風格常常給人以歷史延續(xù)和地域文脈的感受。西方傳統(tǒng)風格主要有古羅馬風格、

哥特式風格、意大利風格、巴洛克風格、洛可可風格、伊斯蘭風格和和式風格。

5.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某城市臨街建設商住兩用商品房一幢，共10層。居民李

某購買了其中一套住房，該住房套內(nèi)房屋使用面積為120m2,套內(nèi)墻體面積為2

0m2,北面為全封閉陽臺，南面為不封閉陽臺，其水平投影面積分別為8m2、10m

2,應分攤共有公用建筑面積15m2。按建筑結構的主要材料劃分，該商住兩用樓

的結構形式最可能為（）結構。

A、磚混

B、鋼

C、磚木

D、鋼筋混凝土

答案：D

解析：鋼筋混凝土結構建筑的特點是結構的適應性強，抗震性能好，耐久年限較

長。從多層到高層，甚至超高層建筑都適用；A項，磚混結構建筑物的層數(shù)一般

在6層以下，造價較低，但抗震性能較差，開間和進深的尺寸及層高都受到一定

的限制；B項，鋼結構建筑多為體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房；C項，磚

木結構建筑多為古代建筑，民用房屋和簡易房屋。

6.甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在所在城市較有實力。該機構2009年參與交易的多數(shù)二手

住宅價格上升，小部分二手住宅價格下降。經(jīng)該機構調(diào)查，該市2009年初二手

住宅銷售均價為3150元/m2,月平均租金為21元/m2。該市經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)

展良好。李某通過該機構購買了一套二手住宅，并申請了抵押貸款。甲房地產(chǎn)經(jīng)

紀機構要求員工在開展業(yè)務時，應能夠從觀察到的外部線索中準確推知客戶行為

發(fā)生的真正原因，這種能力屬于()0

A、面談技巧

B、說服別人的能力

C、溝通能力

D、良好的判斷力

答案:D

解析：良好的判斷力是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人能從觀察到的外部線索中準確地推知對方

行為發(fā)生的真正原因。直覺判斷能力是良好的判斷力的一種形式。直覺判斷能力

是指房地產(chǎn)經(jīng)紀人憑借自己豐富的閱歷，敏感的觀察，根據(jù)對方的言談舉止、背

景斐料或身材相貌等，直接而不假思索地把握對方的心態(tài)特征的能力。

7.張某以按揭貸款方式購買了一套建筑面積為90m2的商品住宅，采用按月等額

本息還款方式，每月還房款2150元。為了規(guī)避風險，張某以自己的信用風險為

保險標的向保險公司投保。雙方在訂立保險合同時，僅約定了保險金額，而將保

險標的實際價值的估算留待保險事故發(fā)生后，需要確定保險賠償金額時去進行。

張某月收入5000元。該套住宅每月的物業(yè)管理費為1.5元/m2。(2008年真題)

張某的月房產(chǎn)支出與收入比為()o

A、40.3%

B、41.2%

C、43.0%

D、45.7%

答案：D

解析：根據(jù)月房產(chǎn)支出與收入比的公式計算，張某的月房產(chǎn)支出與收入比為：

月次支出的人比』雌的零髓干蜒登建量x100%

=(2150+^0x1.5);5000x100%-67，

8.某企業(yè)以4000元/m2的價格購置了一處商業(yè)用房，企業(yè)自籌費金200萬元，

其余400萬元向銀行貸款取得。該商業(yè)用房建筑面積1500m2,通過出租攤位每

年可獲得凈收益35萬元，報酬率為10%,該商業(yè)用房的使用期限還有35年。居

民劉某承租了一個攤位經(jīng)營