2023年房地產開發(fā)經營與管理歷年真題匯編（共89題）

2023年房地產開發(fā)經營與管理歷年真題匯

編

（共89題）

1、在資產預期收益率公式E（Rj）=Rf+Bj[E（Rm）-Rf]中，影響尼確定的風險因素有（）。（多

選題）

A.通貨膨脹風險

B.市場供求風險

C.機會成本風險

D,持有期風險

E.利率風瞼

試題答案：A,B.E

2、某市2013年住房可支付性指數(shù)（HAD為90,表明該市中位數(shù)收入家庭的購房能力（）。（單

選題）

A.正好能夠承受中位數(shù)房價

B.只能承受比中位數(shù)房價更低的房價

C.只能承受比中位數(shù)房價更高的房價

D.可以承受平均水平的房價

試題答案：B

3、房地產投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產投資具有（）。（單選題）

A.依賴專業(yè)管理

B,效益外溢和轉移

C.異質性明顯

D.變現(xiàn)性差

試題答案：B

4、房地產投資信托基金（REITs）的市場風險是指（）。（單選題）

A.REITs公司經營能力不同所導致的收益差別

B.REITs證券價格在交易場所的變化給投資者帶來的風險

C.市場利率變化給REITs的實際收益帶來的損失

D.REITs規(guī)模大小不同所導致的市場認可度差別

試題答案：B

5、關于資金等效值的說法，正確的是（）。（單選題）

A.時值是資金運動起點時的金額

B.現(xiàn)值是資金運動結束時的金額

C.是指與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值

D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值

試題答案：C

6、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于社會環(huán)境因素的有（）。（多選題）

A.人口數(shù)量和結構

B.家庭收入及其分布

C.家庭生命周期

D.傳統(tǒng)觀念及消費心理

E.基礎設施狀況

試題答案：A,C,D

7、關于個人住房抵押貸款風險的說法，錯誤的是（）。（單選題）

A.貸款客戶眾多會帶來操作風險

B.不良率很低，不存在信用風險

C.房地產市場變化會帶來變現(xiàn)風險

D.貸后管理工作薄弱會帶來管理風險

試題答案：B

8、房地產開發(fā)企業(yè)識別競爭對手的關鍵，是從產業(yè)和市場兩方面將（）結合起來考慮的。（多選

題）

A.產品定位

B.市場定位

C.產品細分

D.目標選擇

E.市場細分

試題答案：C.E

9、某房地產項目的初始投資額為310萬元，基準收益率為15樂經營期限為15年，財務凈現(xiàn)值

為210萬元，該項目在經營期內的等額年值為（）萬元。（單選題）

A.14.00

B.34.67

C.3591

D.88.93

試題答案：D

10、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m'含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為

1650萬元,銷售稅費為銷售收入的5.5%,銷售均價為5500元/m2,適用的土地增值稅稅率為30%,

則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。（單選題）

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

試題答案：A

11、房地產投資收益受周邊環(huán)境影響較大的主要原因，是房地產投資具有（）。（單選題）

A.依賴專業(yè)管理

B.效益外溢和轉移

C.異質性明顯

D.變現(xiàn)性差

試題答案：B

12、下列房地產開發(fā)成本中，不計入建筑安裝工程費用的是（）。（單選題）

A.三通一平費

B.設備采購費

C.結構工程費

D.電梯安裝費

試題答案：A

13、房地產投資組合的目標之一，是在同定的預期收益率下使（）。（單選題）

A.投資利潤最大

B.投資效率最高

C.投資成本最低

D.投資風險最小

試題答案：D

14、關于資金等效值的說法，正確的是（）。（單選題）

A.時值是資金運動起點時的金額

B.現(xiàn)值是資金運動結束時的金額

C.是指與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值

D.不同時點發(fā)生的等額資金具有相同的價值

試題答案：C

15、某房地產開發(fā)企業(yè)專門在國內主要城市開發(fā)建設建材超市，其采用的目標市場選擇模式是

（）.（單選題）

A.市場集中化

B.選擇專業(yè)化

C.產品專業(yè)化

D.市場專業(yè)化

試題答案：C

16、在房地產投資分析中，求取財務凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用（）。（單選題）

A.財務內部收益率

B.目標收益率

C.銀行貸款利率

D.資本化率

試題答案：B

17、關于個人住房抵押貸款風險的說法，錯誤的是（）。（單選題）

A.貸款客戶眾多會帶來操作風險

B.不良率很低，不存在信用風險

C.房地產市場變化會帶來變現(xiàn)風險

D.貸后管理工作薄弱會帶來管理風險

試題答案：B

18、房地產開發(fā)企業(yè)識別競爭對手的關鍵，是從產業(yè)和市場兩方面將（）結合起來考慮的。（多

選題）

A.產品定位

B.市場定位

C.產品細分

D.目標選擇

E.市場細分

試題答案：C.E

19、某房地產開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目

可銷售面積為45000m2,開發(fā)成本為5000元/fn2（不含土地費用），銷售均價為8000兀/m2,

銷售稅費為銷售收入的5.5%o當該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是（）元/

m2,（單選題）

A.1804

B.3608

C.4608

D.5120

試題答案；A

20、在房地產投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用（）。（單選題）

A.銀行存款利率

B.銀行貸款利率

C.通貨膨脹率加銀行存款利率

D.資金的機會成本加風險調整值

試題答案：D

21、在商品房開發(fā)項目綜合驗收中，（）是竣工項目投入使用前的關鍵環(huán)節(jié)。（單選題）

A.環(huán)保驗收

B.市政工程驗收

C.規(guī)劃驗收

D.人防驗收

試題答案：C

22、寫字樓基礎租金根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率和（）來確定。（單選題）

A.市場租金水平的預測值

B.業(yè)主可能接受的最低租金水平

C.市場租金的變化趨勢

D.同類寫字樓的平均租金水平

試題答案：B

23、關于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯誤的是（）。（單選題）

A.折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶

B.折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支

C.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權

D.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上

試題答案：D

24、以收益性物業(yè)的出租、經營管理和開發(fā)為主營業(yè)務的房地產投資信托基金（REITs）類型是（）。

（單選題）

A.權益型REITs

B.抵押型REITs

C.多重合伙REITs

D.傘形合伙REITs

試題答案：A

25、等額序列支付資金回收系數(shù)正確的表達方式是（）。（單選題）

A.式1+。的門次方/（1+1）的門次方-1

B.（1+i）的n次方T/i（l+i）的n次方

C.i/（l+i）的n次方-1

D.（1+i）的n次方-1/i

試題答案：A

26、在房地產開發(fā)項目可行性研究報告的結論中，應主要說明項目的（）。（多選題）

A.盈利能力

B.貸款償還能力

C.抗風險能力

D.改善就業(yè)能力

E.資金平衡能力

試題答案:A,B,C,E

27、在房地產投資項目可行性研究報告的摘要中，一般不需要表述的內容是（）。（單選題）

A.項目所處地區(qū)的市場情況

B.項目本身的情況

C.評價指標的計算過程

D.可行性研究的結論

試題答案：C

28、兩個效益不同的房地產投資方案，計算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有（）。

（多選題）

A.凈現(xiàn)值法

B.費用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E.差額投資內部收益率法

試題答案:A,C.E

29、關于企業(yè)債務融資特點的說法，正確的有（）。（多選題）

A.籌集到的資金需到期償還

B.債券持有人是債券發(fā)行企業(yè)的債權人

C.發(fā)行債券支付的利息可以在企業(yè)所得稅前扣除

D.債券不能在市場上自由流通

E.債券風險與債券發(fā)行企業(yè)的經營狀況無關

試題答案：A,B.C

30、某房地產項目的初始投資額為310萬元，基準收益率為15%,經營期限為15年，財務凈現(xiàn)

值為210萬元，該項目在經營期內的等額年值為（）萬元。（單選題）

A.14.00

B.34.67

C.3591

D.88.93

試題答案：D

31、在房地產投資分析中，求取財務凈現(xiàn)值所使用的折現(xiàn)率通常采用（）。（單選題）

A.財務內部收益率

B.目標收益率

C.銀行貸款利率

D.資本化率

試題答案：B

32、房地產開發(fā)企業(yè)獲得房地產開發(fā)貸款的基礎條件是開發(fā)項目（）。（單選題）

A.有預售或預租收入

B.滿足資本金投入比例要求

C.有合作投資方

D.已落實施工隊伍

試題答案：B

33、兩個效益不同的房地產投資方案，計算期相同且均無資金約束，宜采用的方案比選方法有（）。

（多選題）

A.凈現(xiàn)值法

B.費用現(xiàn)值比較法

C.等額年值法

D.費用年值比較法

E,差額投資內部收益率法

試題答案：A,C,E

34、寫字樓基礎租金根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率和（）來確定。（單選題）

A.市場租金水平的預測值

B.業(yè)主可能接受的最低租金水平

C.市場租金的變化趨勢

D.同類寫字樓的平均租金水平

試題答案：B

35、某房地產開發(fā)企業(yè)專門在國內主要城市開發(fā)建設建材超市，其采用的目標市場選擇模式是

（）.（單選題）

A.市場集中化

B.選擇專業(yè)化

C.產品專業(yè)化

D.市場專業(yè)化

試題答案：C

36、商品住房價格迅速上升，導致居民住房支付能力下降、潛在金融風險增加，進而影響整體經

濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產市場具有（）的特性。（單選題）

A.信息不對稱性

B.交易復雜性

C.供給壟斷性

D.經濟外部性

試題答案：D

37、某居住項目規(guī)劃建筑面積為30000m:含土地費用在內的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費用為

1650萬元,銷售稅費為銷售收入的5.5%,銷售均價為5500元/適用的土地增值稅稅率為30%,

則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。（單選題）

A.1482.75

B.1755.00

C.1932.75

D.2205.00

試題答案：A

38、在房地產開發(fā)項目可行性研究報告的結論中，應主要說明項目的（）。（多選題）

A.盈利能力

B.貸款償還能力

C.抗風險能力

D.改善就業(yè)能力

E.資金平衡能力

試題答案：A,B,C,E

39、受托物業(yè)服務企業(yè)為了達到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。（多選題）

A.對遲交租金的租戶斷電斷水

B.對按時交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠

C.靈活選擇收租方式

D.合理確定收租時間

E.提供主動收租服務

試題答案：B,C,D,E

40、下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（）。（多選題）

A.廉租住房

B.公共租賃住房

C.經濟適用房

D.商品房

E.小產權房

試題答案：A,B,C,D

41、某物業(yè)服務企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關性，首先

確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參

加。這種調查方法是（）。（單選題）

A.觀察法

B.訪問法

C.問卷法

D.實驗法

試題答案：D

42、某物業(yè)的購買價格為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%,按

年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）?

（單選題）

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

試題答案：C

43、某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經營，其中40萬元為銀行提供的年利率8%、按

年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經營收益為12萬元，貸款期和經營期相同，該項投

資的資本金利潤率是（）。（單選題）

A.8.80%

B.12.00%

C.14.67%

D.20.00%

試題答案：D

44、在資產預期收益率公式E（Rj）=Rf+Bj[E（Rm）-Rf]中，影響尼確定的風險因素有（）。（多

選題）

A.通貨膨脹風險

B.市場供求風險

C.機會成本風險

D.持有期風險

E.利率風瞼

試題答案：A,B.E

45、關于企業(yè)債務融資特點的說法，正確的有（）?（多選題）

A.籌集到的資金需到期償還

B.債券持有人是債券發(fā)行企業(yè)的債權人

C.發(fā)行債券支付的利息可以在企業(yè)所得稅前扣除

D.債券不能在市場上自由流通

E.債券風險與債券發(fā)行企業(yè)的經營狀況無關

試題答案：A,B,C

46、某房地產開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目

可銷售面積為45000m2,開發(fā)成本為5000元/fn2（不含土地費用），銷售均價為8000兀/m2,

銷售稅費為銷售收入的5.5%。當該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是（）元/

m2。（單選題）

A.1804

B.3608

C.4608

D.5120

試題答案：A

47、某物業(yè)服務企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費用之間的相關性，首先

確定包月費用為50元/人，看有多少業(yè)主參加；再將包月費用降為30元/人，看有多少業(yè)主參

加。這種調查方法是（）。（單選題）

A.觀察法

B.訪問法

C.問卷法

D.實驗法

試題答案：D

48、進行房地產投資項目敏感性分析，可以選用的盈利性財務評價指標有（）。（多選題）

A.財務內部收益率

B.財務凈現(xiàn)值

C.成本利潤率

D.資產負債率

E.利息備付率

試題答案：A.B

49、商品住房價格迅速上升，導致居民住房支付能力下降、潛在金融風險增加，進而影響整體經

濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。這表明房地產市場具有（）的特性。（單選題）

A.信息不對稱性

B.交易復雜性

C.供給壟斷性

D.經濟外部性

試題答案：D

50、下列房地產開發(fā)項目的成本費中，屬于房屋開發(fā)費的有（）。（多選題）

A.建筑安裝工程費

B.基礎設施建設費

C.公共配套設施建設費

D.土地取得費

E.銷售代理費

試題答案：A,B.C

51、期限為10年、年利率為6%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款，若月還款額為2600

元，則第4年最后1個月還款額中的利息是（）元。（單選題）

A.156.00

B.648.41

C.784.41

D.793.45

試題答案：D

52、通過拍賣方式獲得建設用地使用權的建設項目，需要房地產開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申

領（）。（多選題）

A.《規(guī)劃意見書（選址）》

B.《建設用地規(guī)劃許可證》

C.《國有土地使用證》

D.《建設工程規(guī)劃許可證》

E.《建設工程施工許可證》

試題答案：B.D

53、房地產投資信托基金的特征不包括（）。（多選題）

A.現(xiàn)金回報較低

B.市場價值穩(wěn)定

C.投資物業(yè)類型少且風險大

D.流動性好

E.抵御通貨膨脹的能力較強

試題答案：A.C

54、某物業(yè)的購買價格為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%,按

年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。

（單選題）

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

試題答案：C

55、下列房地產投資項目財務報表中，屬于基本報表的是（）.（單選題）

A.項目總投資估算表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現(xiàn)金流量表

試題答案：D

56、下列房地產開發(fā)項目的成本費中，屬于房屋開發(fā)費的有（）。（多選題）

A.建筑安裝工程費

B.基礎設施建設費

C.公共配套設施建設費

D.土地取得費

E.銷售代理費

試題答案：A,B.C

57、以同類物業(yè)的當前平均價格為基礎，確定商品住房銷售價格的方法是（）。（單選題）

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.目標定價法

D.隨行就市定價法

試題答案：D

58、關于寫字樓租約中業(yè)主為租戶提供折讓優(yōu)惠的說法，錯誤的是（）。（單選題）

A.折讓優(yōu)惠是為了吸引潛在租戶

B.折讓優(yōu)惠可以使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支

C.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)業(yè)主給租戶的優(yōu)先承租權

D.折讓優(yōu)惠可以體現(xiàn)在租約中租金水平的折減上

試題答案：D

59、某房地產開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%,項目的銷售稅費為銷售收

入的5.5%,該項目的成本利潤率是（）。（單選題）

A.18.50%

B.22.68%

C.31.58%

D.34.04%

試題答案：D

60、從宏觀角度考察，利率的經濟功能包括（）。（多選題）

A.積累資金

B.平衡國際收支

C.調節(jié)國民經濟結構

D.提高社會就業(yè)率

E.抑制通貨膨脹

試題答案：A,B,C,E

61、關于用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是（）。（單選題）

A.期望值不同、標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同、標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差相同,期望值小的方案為優(yōu)

D.期望值不同、標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)

試題答案：D

62、進行房地產投資項目敏感性分析,可以選用的盈利性財務評價指標有（）（多選題）

A.財務內部收益率

B.財務凈現(xiàn)值

C.成本利潤率

D.資產負債率

E.利息備付率

試題答案:A.B

63、不確定型決策常用的決策方法有（）。（多選題）

A.最大可能法

B.小中取大法

C.大中取大法

D.決策樹法

E.最小最大后悔值法

試題答案:B,C.E

64、土地儲備資金不能用于支付（）。（單選題）

A.收儲土地上建筑物的補償費

B.收儲土地后必要的前期開發(fā)費用

C.收儲土地發(fā)生的銀行貸款利息

D.土地使用權出讓價款

試題答案：D

65、下列房地產置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是（）。（單選題）

A.運營費用

B.年還本付息額

C.空置率

D.權益投資比率

試題答案：C

66、從宏觀角度考察，利率的經濟功能包括（）。（多選題）

A.積累資金

B.平衡國際收支

C.調節(jié)國民經濟結構

D.提高社會就業(yè)率

E.抑制通貨膨脹

試題答案：A,B,C,E

67、在房地產投資的“開發(fā)一持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括（）。（單選題）

A.預售收入

B.土地成本

C.運營成本

D.租金收入

試題答案：A

68、以同類物業(yè)的當前平均價格為基礎，確定商品住房銷售價格的方法是（）。（單選題）

A.領導定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.目標定價法

D.隨行就市定價法

試題答案：D

69、某房地產開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項目的可行性時，對綠色制造技術的可獲得性進行了專

題研究，這種專題研究屬于項目的（）。（單選題）

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.詳細可行性研究

D.輔助研究

試題答案：D

70、下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有（）。（多選題）

A.廉租住房

B.公共租賃住房

C.經濟適用房

D.商品房

E.小產權房

試題答案：A,B,C,D

71、以收益性物業(yè)的出租、經營管理和開發(fā)為主營業(yè)務的房地產投資信托基金（REITs）類型是（）。

（單選題）

A.權益型REITs

B.抵押型REITs

C.多重合伙REITs

D.傘形合伙REITs

試題答案：A

72、某房地產開發(fā)項目的銷售利潤為6540萬元，銷售利潤率為24%,項目的銷售稅費為銷售收

入的5.5%,該項目的成本利潤率是（）。（單選題）

A.18.50%

B.22.68%

C.31.58%

D.34.04%

試題答案：D

73、房地產投資信托基金（REITs）的市場風險是指（）。（單選題）

A.REITs公司經營能力不同所導致的收益差別

B.REITs證券價格在交易場所的變化給投資者帶來的風險

C.市場利率變化給REITs的實際收益帶來的損失

D.REITs規(guī)模大小不同所導致的市場認可度差別

試題答案：B

74、不確定型決策常用的決策方法有（）。（多選題）

A.最大可能法

B.小中取大法

C.大中取大法

D.決策樹法

E.最小最大后悔值法

試題答案:B,C.E

75、受托物業(yè)服務企業(yè)為了達到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）?（多選題）

A.對遲交租金的租戶斷電斷水

B.對按時交付租金的租戶給予一定額度的優(yōu)惠

C.靈活選擇收租方式

D.合理確定收租時間

E.提供主動收租服務

試題答案：B,C,D,E

76、在房地產投資的“開發(fā)一持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括（）.（單選題）

A.預售收入

B.土地成本

C.運營成本

D.租金收入

試題答案：A

77、在商品房開發(fā)項目綜合驗收中，（）是竣工項目投入使用前的關鍵環(huán)節(jié)。（單選題）

A.環(huán)保驗收

B.市政工程驗收

C.規(guī)劃驗收

D.人防驗收

試題答案：C

78、房地產投資信托基金的特征不包括（）o（多選題）

A.現(xiàn)金回報較低

B.市場價值穩(wěn)定

C.投資物業(yè)類型少且風險大

D.流動性好

E.抵御通貨膨脹的能力較強

試題答案：A.C

79、塑造房地產項目的鮮明個性以區(qū)別于競爭對手，這是（）的主要任務。（單選題）

A.市場細分

B.識別競爭者

C.市場定位

D.市場營銷

試題答案：C

80、某房地產開發(fā)企業(yè)在研究一綠色住宅項目的可行性時，對綠色制造技術的可獲得性進行了專

題研究，這種專題研究屬于項目的（）。（單選題）

A.一般投資機會研究

B.特定項目投資機會研究

C.詳細可行性研究

D.輔助研究

試題答案：