柏龍商貿購物廣場定位報告及財務測算報告(終稿)

新柏龍新氣象給龍崗一顆蛻變的心我們帶著問題…整體收益是否擴展？商業(yè)價值是否被低估？在龍崗老街商圈改造升級時，是否需要審時度勢、與時俱進？我們的開展動力在哪里？我們的開展根底是什么？我們的開展方向是什么？如何將本工程臨近地鐵口的優(yōu)勢和效應最大化？如何在龍崗老街商圈中占得先機和主動，如何凸顯本工程的特色？如何與五洲風情、天虹等聯(lián)合融合、資源共享？如何產生聚變效應？工程如何實現(xiàn)在老街雙龍站商圈中形成商業(yè)聯(lián)動、互補，如何既要保持一定商圈獨立化，又要實現(xiàn)一定商圈差異化？在新時期新機遇來臨前，我們是否需要考慮啟動商業(yè)招商/銷售？如何有效將招商/銷售結合？如何實現(xiàn)工程整體價值的最大化？背景描述本方案基于前篇對工程市場的總體調研報告研究的根底上，針對性的深入挖掘和研究細分市場的理論數(shù)據結構，從科學各結構分析系統(tǒng)對工程定位進行更合理的研討。定向市場：調研組歷時20天，前后投入專業(yè)人員16人，走訪百貨商場35個，超市9個、商業(yè)街15條、專業(yè)市場工程8個、新錦?？蛻糍Y源庫客戶180個，獲得有效調研卡及問卷7358份，又經過7天整理分析和補充完善，調研結果具有較高的參考意義和市場價值。定位支撐方向柏龍之熱，沸騰龍崗→

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→新商業(yè)騰飛經營方向銷售方向測算方向第一篇經營篇市場的聲音龍崗中心城區(qū)域商圈分類商圈規(guī)模早期以龍平東路為軸心，向周邊輻射開展。商業(yè)街北起新港鴻休閑中心至深惠路口，全街長約1000多米，與老街交匯的街道共有7條。老街商圈分析工程所在商業(yè)組團業(yè)態(tài)經營狀況分析項目名稱品牌商家品類目前經營情況備注五洲風情賽格電子市場一般位置相對偏、面積過大六千館品牌中餐較好特色、品味、營養(yǎng)豪客來品牌西餐良好特色、品味必勝客特色餐飲良好特色、品味科迪宇手機通訊數(shù)碼良好位置較好東亞銀行商業(yè)配套良好————龍盈泰天虹超市+百貨較好片區(qū)商業(yè)標桿國美電器良好————麥當勞品牌快餐較好特色、品味面點王品牌餐飲較好特色、品味、營養(yǎng)東江麗景酒樓中式餐飲良好粵菜為主柏龍?zhí)K寧電器較好位置較好，賣場大itat服裝一般面積過大，檔次低真功夫中式快餐較好位置好，特色名稱位置營業(yè)面積（㎡）主營產品東方茶都深惠路與龍城中路交匯處80000茶葉集銀皮革綜合廣場深惠大道1268號51000皮革龍崗電子世界龍城中路15000電子大廣農貿批發(fā)市場深汕路龍崗段78號15000農產品東都汽車城深惠路荷坳段130000汽車義烏小商品市場龍崗龍東100000小商品深惠路沿線預計新增大型批發(fā)市場一覽表批發(fā)市場名稱位置主營產品龍崗陶瓷批發(fā)配送中心龍崗街辦南聯(lián)社區(qū)陶瓷華南國際汽配用品城龍崗街道南聯(lián)圳埔村大規(guī)模汽車配件及用品專業(yè)批發(fā)交易中心深惠路沿線現(xiàn)有專業(yè)市場一覽表從以上龍崗中心區(qū)現(xiàn)有的各類專業(yè)市場上看，專業(yè)市場的種類相比照較傳統(tǒng)，而近年隨著消費觀念超前的80后進入婚齡，以至諸如婚慶市場也慢慢興起，滿足了這類人群的需求1、婚慶產業(yè)已經成為一個新的朝陽產業(yè)，婚慶消費市場的婚紗禮服、婚紗攝影、婚禮效勞、婚宴、珠寶首飾與房產、汽車等婚慶產業(yè)鏈充滿了巨大潛在商機；2、在婚慶產業(yè)快速開展的過程中，行業(yè)正展現(xiàn)出時尚化、個性化、追求浪漫效勞的特點?；閼c類的商品形象佳，品類多樣，時尚青春元素突出婚慶消費費用支出比較可觀，平均一對新人消費在6萬元左右一般城市婚禮平均費用的各項費用支出比例〔不包含新婚房屋裝修、家電家具購置等〕序號各項支出費用(元)各項占比1婚宴300000.472買首飾120000.193服裝60000.094樂隊司儀40000.065拍婚紗照50000.086煙酒糖茶30000.057租用車輛20000.038其它17000.03

合計637001.002021年深圳婚慶市場規(guī)模約在94.3億元戶籍人口非戶籍人口人口數(shù)288萬人648萬人占比26%74%戶籍結婚登記數(shù)（對）40884116362（按戶籍和非戶籍人口占比推算所得）總結婚數(shù)（對）約157246備注：假設非戶籍人口結婚也需要在深圳完成婚慶消費婚慶市場規(guī)模：157246*6萬/對=94.3億元資料來源：深圳統(tǒng)計局和民政局深圳婚慶市場開展情況深圳作為最早開放的城市之一，大量擁有新潮消費觀念的青年催生了婚慶市場的興起與開展，婚慶產業(yè)開展時間段，準入門檻較低，行業(yè)無序經營大量存在，至今深圳還沒有一個婚慶專業(yè)市場市場；目前的婚慶市場比較分散，主要的零售渠道分布比較廣，涵蓋了購物中心、臨街商鋪以及禮品專業(yè)市場等。開展特點：門檻低、分布散、渠道多樣化深圳招商中的國貿夢樂園婚慶城—招商表現(xiàn)一般，有待市場驗證規(guī)模：4000㎡平均租金：150元/㎡目前出租率：50%免租期：2-6個月預計開業(yè)時間：12月底招商范圍：婚紗晚裝、旗袍裙褂、男士禮服、攝影錄像、結婚百貨、婚鉆珠寶、新娘鞋店、場地布置、小童禮服、喜貼制作、新娘化裝、美容纖體、婚宴紅酒、婚車租賃深圳市羅湖區(qū)南湖路3007號國貿廣場2期來自消費者訪談信息反響，喜歡百貨類業(yè)態(tài)的消費仍占據當?shù)叵M者心智，而娛樂類，特色西餐廳等中產消費也有了一定的市場空間。屬于較為根本和根底的經營品種，有較高的商業(yè)需求價值；從這個角度來說，這些品類應該是本工程應該考慮根本配備。包括有化裝護膚品、鞋類、品牌服裝、家具家居、酒樓、美食餐飲、卡拉ok等。購物習慣——老街月均消費額百貨及休閑娛樂流失率大

總體消費老街消費片區(qū)比例流失比例外出就餐805.3518.564.4%35.6%食品及日常生活用品652.5527.680.9%19.1%衣服鞋帽383.9174.645.5%54.5%休閑娛樂208.5120.857.9%42.1%從表中數(shù)據可以看到，在餐飲和日常生活用品等主力逛街消費種類上，老街吸納的消費比例都較高，但衣服鞋帽及休閑娛樂根本都去外圍商圈消費。這說明，在百貨及休閑娛樂商業(yè)業(yè)態(tài)上，老街還不具有足夠的吸引力和消費力，本工程可在這幾點上深入研究和挖掘。消費者在選擇購物場所方面，更多關注的是購物便利和品種選擇性多，而本工程所在的商圈決定了我們具備了得天獨厚的優(yōu)勢，便利性和多樣性都可以吸引消費者前來本工程；除此之外，物廉價美和購物環(huán)境是消費者相當看重的，同時，這也是本工程整改的出發(fā)點。物廉價美和購物環(huán)境是本工程整改的出發(fā)點梳理點周邊的商業(yè)現(xiàn)象本商圈人流量〔深惠路—天虹至原吉之島路段〕通過新錦睿調研組分時段蹲點計算〔以一周為計，每天四個時間段，結合加權系數(shù)〕2175人次/小時如按營業(yè)時間早上10點至晚上10點計算，那么營業(yè)時間共有12個小時。正常營業(yè)時間人流量為約26100人次/日08年營業(yè)額約2.8億元，其中超市類占40%

百貨類60%進場人流量約：16200人次/天客單價80元點評：天虹商場的營業(yè)額中，百貨商品局部奉獻較大，天虹商場本店之所以在本商圈的影響力更勝于原吉之島，其中百貨業(yè)態(tài)起主要作用。營業(yè)狀況分析〔商業(yè)局部內部數(shù)據系統(tǒng)+研究定向研究數(shù)據〕NO.1天虹商場鞋包、化裝品、珠寶鐘表等天虹超市百貨類服飾大型酒樓1F2F3F4F16200人次/天15900人次/天13000人次/天樓層業(yè)態(tài)和人流量分布情況1.8%19.8%點評：3層人流保有量控制在80%以上：一方面是得益于天虹超市和國美電器帶來的充足人流保障；另一方面，3層的絕對性客戶支持率極大，主要是引進的服飾品牌組合層次能夠使消費者產生消費欲望，并形成購物消費習慣。對于本工程的而言，人氣主力店資源有限，難以給3和4樓帶來人流保障；在整改構思上，可以考慮引進娛樂、餐飲類業(yè)態(tài)。人流分布特點及工程啟發(fā)點啟發(fā)點品牌組合分析：天虹商場品牌組合中，定位明確，以年輕化為主的中檔品牌占據多，品牌形象有一定知名度，受到本地消費者的青睞。樓層業(yè)態(tài)和品牌（百貨類業(yè)態(tài)經營面積百分比%）一樓層品牌鞋包（10.8%）化妝品（2.8%）珠寶鐘表（8.4%）尚絲、加樂祥（鞋）、百麗、富貴鳥、金利來、菜絲佩絲、花公子、紅睛蜓、代鼠、森達OLAY、巴黎歐萊雅、天美意、密絲羅妮、美寶蓮、美的、TeeMix、NeutRogena西鐵城、瑞仕依波表、飛亞達、周大生、周六福、CTF-2、意鉆二樓天虹超市部分三樓層品牌運動品牌（17.2%）休閑服飾（12.0%）流行女裝（24.3%）休閑男裝（14.6%）阿迪達斯、喬丹、李寧、KAPPA、耐克左丹奴、以純、安奈兒、班尼路、動感地帶、千百度、雙星名人、艾力文歐尼邇、貝絡安、歌莉婭、出格、粉藍、韓菲妮、自由鳥、風韻雅、港雨軒、雪仙麗、芬怡、憶玫、金菊鱷魚、浪登、老人頭、利朗、金盾、虎都、花花公子、路易·德仕、維多利亞·保羅、蘋果、名盾、雅濤、納紋、貝特如、帕絲特、雷鳥四樓酒樓營業(yè)狀況分析及工程啟發(fā)點規(guī)模：24000平米

08年度營業(yè)額約1億元進場人流量：9000人次/天客單價38元點評：原吉之島位于兩個公交站的中間，人流可達便利性相對缺乏；百貨類品牌組合缺乏吸引力外，成為影響其人流量的主要原因之一。以此為范例，本工程因為臨近天虹商場，人流方面有保障，地段相對原吉之島優(yōu)越品牌組合方面，應走品牌化，知名度高和形象度佳的路線啟發(fā)點NO.2原吉之島品牌組合分析原吉之島百貨品牌組合相比照較混亂，品牌形象不夠，市場吸引力缺乏，導致經營狀況不理想,最近已倒閉停業(yè)。人流量統(tǒng)計及分析12小時正常營業(yè)時間內門口經過人流量為11600人次12小時正常營業(yè)時間內深惠路〔天虹柏龍段〕總人流26100人次進場人流量僅約為2600人次/日定點進場率約為22%，路段進場率10%點評：從目前工程品牌組合情況看，蘇寧電器為工程帶來人流量的主要商家，業(yè)態(tài)品類組合不夠豐富是影響本工程進場率低的主要原因。NO.3柏龍廣場主要人流截點的進場量比照表點評：圖表顯示，在深惠路〔天虹和原吉之島路段〕中天虹由于位置好，品牌吸引力強，其人流量所占比較多，到達62%；從本工程的經過率和人流吸引力率看，有近35%的流失客流量。經過量11600〔45%〕以天虹作為重要類比方向日均有效人流量（進場量）16200900010.0%260034.5%62.1%天虹原吉之島柏龍廣場品類商家個案人流狀況分析百貨服飾類別中，歐尼遜和歌莉婭等時尚品牌服飾的人流量較多，明顯優(yōu)于以純和佐丹奴等休閑服飾；時尚流行的品牌可以在本商圈獲得消費者的青睞，本地人氣較旺。天虹——類比參考一品類商家平效測算假設條件：面積使用率50%商品單價以折扣價計算品牌平效中，西鐵城鐘表最高，其次為百麗鞋包，運動品牌阿迪達斯位列第三；而較為吸引人氣的時尚服飾類品牌的平效均在2000元以下；圖表分析說明，珠寶鐘表行業(yè)仍是高平效業(yè)態(tài)，而服飾類雖然平效不高，但較為聚集人氣，因此是商場不可缺少的業(yè)態(tài)。品牌業(yè)態(tài)平效為〔天虹商場百貨品牌平效均值〕2240元/㎡天虹——類比參考二品類商家購置率分析根據銷售額推算，在天虹商場百貨類品牌中，運動品牌類服飾獲得的購置率較高，這也說明，隨著人們生活觀念的變化，戶外或者健身等體育休閑運動正改變著本地消費者的生活方式；天虹——類比參考三品牌類業(yè)態(tài)購置率為〔天虹商場百貨品牌購置率〕10%天虹商場08年營業(yè)額約2.8億元，其中60%為百貨類百貨類日營業(yè)額:2.8億元*60%÷365天=46萬元/天按天虹商場時尚品牌服飾類購置率10%，三層品牌服飾日客流量為13000人次計算可得:本工程的客單價:46萬/(13000人*10%)=353元/單客單價測算及預測本工程客單價天虹——類比參考四時尚百貨類服飾仍是本區(qū)域消費者受歡送的業(yè)態(tài)，這類層次的消費客源比較充足；另一方面，運動服飾類品牌受消費者生活方式的逐漸轉變，其在商場的購置率比較高；其次，從商場品牌平效看，珠寶鐘表類和運動服飾類相對較高，同時也是商場形象塑造的重要選擇；而時尚流行類服飾，那么是作為吸引和帶動人氣的業(yè)態(tài)引進商場。參考點評本工程人流經過率約為45%，但進場率僅為10%，說明本工程人流充足，但商場吸引力缺乏，而這也反映了商場具備良好的整改環(huán)境；形象好，品牌知名度高的品牌是吸引消費者的重要條件〔如天虹商場〕；特別諸如化裝品、運動品牌和流行休閑服裝是商場重點規(guī)劃的對象；來自消費者信息反響，娛樂類業(yè)態(tài)、特色餐飲在本商圈出現(xiàn)市場時機；隨著消費者層次的提高和品牌同質化的零售環(huán)境下，購物環(huán)境等軟環(huán)境的塑造已經成為了商場差異化競爭的重要因素。梳理點未來的預測未來人流伴隨地鐵輕軌開通發(fā)生變化假設：地鐵因素提升人流量20%現(xiàn)有日均人流量約26100人次地鐵提升至日均人流量約31000人次地鐵輕軌開通后，本工程預計進場人流量31000×45%=14000人次假設整改后，商圈人流進場率提高至45%修正調整系數(shù)：地鐵開通〔剛性〕占：20%整改定位〔軟性〕占：20%-30%——修正為:15%目前進場率為：10%

根本到達目前天虹的進店人流本工程的預估經營銷售額假定業(yè)態(tài)平效為〔天虹商場百貨品牌平效均值〕本工程商業(yè)業(yè)態(tài)經營銷售額〔1-2樓業(yè)態(tài)，約1萬㎡〕2240元/㎡2240元/㎡×10000㎡=約2240萬元/月點評：本工程經營狀況在未來將伴隨零售環(huán)境的變化而變化，根據銷售額初步評估推算結果，本工程所面對的市場份額是巨大的，這無疑給以了我們整改的信心和決心。參考依據：由于本工程未來可達天虹的人流目標，參考相似度為90%，即以下測算可按天虹商場目前的數(shù)據比值為本工程的未來比值基數(shù)。本工程的一樓和二樓改造后的預估租金參考依據：按BETU品牌女裝,在東門茂業(yè)扣點率為25%,寶安25區(qū)海雅百貨的扣點率為15%,比照本工程地段與人流及商場未來的品牌知名度,估計與寶安25區(qū)海雅百貨的情況相似,經過修正(按保守方法修正,而且考慮過實用面積及營業(yè)稅票的問題而得出),新錦睿認為本工程按10%的扣點率計算,按10%的扣點率為基數(shù)計算，管理商家收益為：2240萬元*10%=224萬元租金形式換算：一、二樓平均租金=224萬元/10000㎡=224元/㎡/月增值收益：按目前在經營一二樓租金100元/㎡，比照可得:成功率=224元/㎡÷100元/㎡=224%可增加的租金值(未來遞增值)=224元/㎡-100元/㎡=124元/㎡/月梳理點人流消費群體經營群體工程收益未來人流接近14000人次/天50%的品牌百貨及娛樂消費流失客單價可達：353元，月營業(yè)收入到達：2240萬元成功率：224%月租金可提高：124元/㎡可行可行可行可行一、二層品牌店經營三、四層為工程提升及業(yè)態(tài)互補版優(yōu)勢〔S〕劣勢〔W〕毗鄰地鐵三號線出入口，大量通往人流工程區(qū)位商業(yè)氣氛濃郁，人氣旺多年堅持經營保持的良好口碑周邊生活區(qū)成熟，以白領及本地居民置業(yè)為主臨主干道展示型良好商業(yè)規(guī)劃面積大，招商及銷售壓力重工程位處老城區(qū)，消費水平有限業(yè)態(tài)分布較混亂，商業(yè)主題不明>>工程SWOT分析時機〔O〕威脅〔T〕區(qū)域商業(yè)模式落后，為本工程預留了開展空間地鐵人流商業(yè)地產投資的興起工程投入時間較晚，開發(fā)風險比較大商業(yè)投資日趨謹慎帶來的壓力三、四層商鋪空置率較高帶來的影響房地產及金融政策性風險>>工程SWOT分析工程面對的市場空間以及風險天虹商場的生意興隆，并不能代表我們也可以生意興??；從以上分析來看，事實證明，品牌形象好的服飾商家是有市場生存空間的；對本工程而言，如何跟天虹商場的現(xiàn)有品牌形成差異化，是我們定位思考的核心——重點指引可考慮一、二層；如何捕捉區(qū)域的市場業(yè)態(tài)需求點，加以合理借用更是工程價值提升的關鍵點——重點指引可考慮三、四層。>>立足本商圈零售環(huán)境特點；著重對類似本商圈現(xiàn)有消費水平的品牌類別進行優(yōu)化組合和提升；力爭在品牌形象組合和購物環(huán)境方面區(qū)別于、并優(yōu)于其他商場；合理組合各類業(yè)態(tài)，引進娛樂和特色餐飲，豐富消費形態(tài)的多樣性。>>我們的經營方向初判工程的定位思考：定位的方向〔市場求精〕……專業(yè)市場傳統(tǒng)百貨次主力店綜合體舉例百安居藝展中心華潤萬家海雅百貨茂業(yè)百貨百貨+餐飲+電器成功要素規(guī)模大有市場基礎政府政策扶持人流保障人流保障購買力強人流保障購買力差異化新潮購物理念難度缺乏市場基礎市場培育時間長有吉之島和天虹商場，競爭激烈與天虹商場競爭，考量商戶運營能力個性化需求，需要引導市場有一定招商難度大型超市綜合體問題一柏龍自身——近20000㎡的商業(yè)能做什么？問題二柏龍能力——我們可以做到什么？以敞開式店鋪收租形式為主的經營管理有能力和資金進行招商和銷售的宣傳柏龍已經營近6年，對區(qū)域客戶的消費方向清晰，沒有較負面的口碑影響問題三柏龍資源——我們可借用的條件有哪些？屬于成熟的老商業(yè)圈內——自身人流成熟且充足地鐵開通在即，項目處于定點攔截位置——人流量和質素將迅速提升片區(qū)消費流失量重點為——娛樂休閑

——品牌百貨片區(qū)購買率較高——定向消費/快速消費均有市場柏龍已經營近6年，區(qū)域識別度高——有穩(wěn)定客戶群體探討的方向——快速攔截的潮流前線……娛樂休閑的匯流總站……時尚旗艦的體驗中心……選擇題A：柏龍是潮流前線廣場>>定位為“潮流前線〞潮流前線主要定位于年輕人群，以服裝、鞋帽、箱包、飾品等業(yè)態(tài)為主，多為30㎡以下的小商家。案例：正佳廣場正佳廣場M層〔地下夾層〕定位于潮流前線，2003年銷售取得巨大成功，但2005年開業(yè)后一直經營不善，不斷進行調整改造，成了運營商的一塊心病。劃分成小鋪面銷售，并返租2年，通過高規(guī)格的炒作，銷售非常成功；正佳廣場M層開始開業(yè)后，經營一直不旺，定位總在不定的變換調整；2005年開業(yè)后，與小業(yè)主和租戶不時產生摩擦；2007年返租到期，交回小業(yè)主，經營狀況惡化，出租率下滑，租價普遍偏低。2021年成立專門的M層商業(yè)管理公司，與所有業(yè)主協(xié)商，收回統(tǒng)一經營權。2003年銷售2005年開業(yè)2007年返租到期潮流前線潮流前線淘城秋葉原潮流前線2008年專門成立M層管理公司……繼續(xù)調整方案評判本項目近20000平米的大體量改做潮流前線，在招商和經營方面將面對嚴峻的挑戰(zhàn)；潮流前線多數(shù)處于鬧市區(qū)，自身聚客力不強，需要依附于大量的外來人流才能成活，定向消費少，沖動消費多；需要成熟經營團隊進行長期管理。潮流前線鋪面小，總價低，利于銷售；但鋪位數(shù)量大，需要的客戶數(shù)量多，廣告投入量要大；形象檔次低，銷售價格不易抬高；考慮到在招商和運營方面的難度，市場接受度可能不高，100%的銷售難度很大，最終有可能會留下部分零散小鋪。檔次形象較低，有損本項目整體的形象；商戶參差不齊，可能將項目的亮點降低；若招商經營不利，將對公司的聲譽產生負面影響。從經營的角度對整個項目的影響從銷售的角度評判結論：主要優(yōu)勢在于鋪面小、總價低，但在招商率、后期運營及對整個工程影響方面都存在較大風險。經營風險過大評判結果：NO選擇題B：柏龍是餐飲娛樂城定位為餐飲娛樂城集合各種民族風味、中西特色美食類的中小型品牌商家和娛樂KTV、桌球城、電玩城等，將其打造成中心城區(qū)美食娛樂消閑的一個好去處，并成為的人氣中心。方案評判五洲風情廣場停車位多，消費便利性高；與天虹和吉之島形成差異化經營，打造品牌化的集中餐飲娛樂區(qū)，存在較大的市場空間；對通風、排油煙、電力功率等要求較高，增加改造成本的投入，同時經營行政審批難度較大。鋪面比潮流前線面積大，總價高，去化速度可能相對慢些；租賃期長，租金低，市場回報率難以支撐高售價。品牌餐飲娛樂商家形象好，給項目增色；聚客能力強，給項目帶旺人流；從經營的角度對整個項目的影響從銷售的角度評判結論：優(yōu)勢在于市場差異化程度高、能聚人氣；劣勢在于改造本錢高，行政審批難度大，銷售門檻高影響銷售速度。改造及銷售風險過大評判結果：NO選擇題C：柏龍是時尚旗艦體驗中心方案評判餐飲、購物、休閑均可，業(yè)態(tài)更豐富，經營更靈活；銷售出去，對后期運營不會有太大的不利影響。定位于時尚旗艦店中心，易塑造高品質包裝風格，利于銷售；品牌商家的進駐，本項目將是片區(qū)的人氣中心，市場能夠認同，商鋪銷售將可實現(xiàn)，并有可能實現(xiàn)高售價；品牌商家聚集，提升整個項目形象以及發(fā)展商知名度；購物中心微型化模式，各業(yè)態(tài)完美融合，互相促進，實現(xiàn)共生共榮。從經營的角度對整個項目的影響從銷售的角度評判結論：優(yōu)勢在于獨立品牌店經營靈活，銷售出去對后期運營不會造成較大影響，品牌形象度高，可能實現(xiàn)高售價，對工程形象和地位確實立，也大有裨益，劣勢在于當前前期本錢投入可能偏高，在業(yè)態(tài)組合上要慎重選擇〔整體出租局部建議經營戶自行裝修〕。經營/銷售有明顯優(yōu)勢評判結果：YES>>方案比照分析方案定位市場環(huán)境銷售SWOT分析對項目和發(fā)展商的影響綜合評價方案A潮流前線市場空間有待考證單鋪容易銷售，但市場認同度和銷售總量存在較大風險嚴重影響項目的形象一般方案B餐飲娛樂城市場空間大改造難度大，商戶經營審批難通過，實現(xiàn)迅速銷售難度較大帶動項目人氣勉強方案C時尚旗艦店中心業(yè)態(tài)更豐富，經營更靈活，市場空間大。售價、銷售量等方面風險都較小，還可能實現(xiàn)高價與項目完美融合，提升項目的人氣和形象優(yōu)秀通過比照分析，我們認為方案C—時尚旗艦體驗中心，為本工程最正確方案！√魅力城邦“FascinationCity”

整體市場定位>>中檔次的特色型商業(yè)體從以上商圈環(huán)境分析來看，我們建議本工程的商業(yè)形態(tài)為：“以旗艦店、形象店等次主力店為主的時尚體驗中心〞整體商業(yè)形態(tài)定位>>客戶群體定位>>家庭月收入在6000元以上的目標消費群體以主要年齡結構在21-35歲之間的女性為主消費者選擇主要考慮因素多為：就近購物、價位、經營品種，同時對環(huán)境有一定的要求對項目重新啟動信心較大的商戶可承受項目租金100-300元/㎡承租面積多選擇10-50㎡為主的中心型商戶經營業(yè)態(tài)多偏向品牌服裝、娛樂類及特色餐飲對商場關注重點除了租金，經營管理及商場定位也是決定經營意向首選對項目投資抱有興趣決定投資因素的價格不再是首要的，主要考慮點為經營管理、返祖及價格投資面積主要集中為10-30平米之間消費者經營者投資者打造新型業(yè)態(tài)核心競爭力最大化彌補周邊各業(yè)態(tài)的不足點或缺失點；強調各業(yè)態(tài)間的協(xié)作增值，促進消費者二次消費。23吸引力品牌化彌補及增值1強調具有價格吸引力且具有大眾知名度的品牌直營店（售賣當季商品）或折扣店，保證商品的性價比優(yōu)勢；利用自持物業(yè)的優(yōu)勢，吸引具有連鎖品牌優(yōu)勢的租戶；次主力店組合模式：旗艦店、形象店聚集空間整體業(yè)態(tài)定位>>23中小型次主力品牌組團商家為主力&大型主力商家為補充全場主力部分以獨立店及敞開式形式經營各門店以收取租金形式管理1以項目結構能滿足的基本條件為依據：將1-3層為主體定向為中小型次主力品牌組團——主力將4層定向為大型主力商家——補充便捷式管理經營形式定位>>柏龍城時尚的城市〔FASHIONCITY〕推廣案名建議>>【詮釋】：以時尚特色路線為主的女性品牌體驗中心經營檔次參考——形象檔次參考——>>Logo建議>>Logo應用>>商場標題效果展示>>業(yè)態(tài)細分規(guī)劃業(yè)態(tài)類比品牌珠寶鉆石世家/周大福/周生生/六福/金六福/周六福/東方金鈺/金至尊/君安鐘表SWATCH/時間廊/TISSOT天梭/CK眼鏡VAS/亞洲/高登/CK/眼鏡88/北光眼鏡行/亮視點化妝品歐萊雅/美寶蓮/碟妝/色彩地帶/ANNASUI/絲芙蘭數(shù)碼手機蘇寧數(shù)碼手機店愛情主題區(qū)薇薇新娘/時尚巴黎/奇跡工坊/龍鳳莊精品/飾品LOVE&LOVE/雅天妮/翡翠物語/CIOSI/ELLE/九銀坊創(chuàng)E品味/ZIPPO/S&A賽吉琥珀/SILVERLILI銀百合/PEARLION泊莉恩/IPOP/NAIER耐爾/HELLOKITTY/SINOPEARL華珠/ROSELIFE玫瑰人生/CARO/美伊/AORORA奧柔拉/CHINAREDJEWELERY瑞紅/S&S海闊天空/ESSE/銀庫/潘多拉/曼古銀/銀庫/SHE‘S街鋪愛情主題精品工藝品步行街其它屈臣氏/萬寧/康是美/唯尚1F方案1業(yè)態(tài)實用面積(㎡)建筑面積(㎡)珠寶/玉器1147.101647.54鐘表130.50187.43眼鏡94.00135.01化妝品165.00236.98精品95.30136.88飾品200.40287.83品牌婚紗319.10458.31蘇寧數(shù)碼1302.701871.02內鋪合計3454.104961.00步行街350.30

業(yè)態(tài)實用面積(㎡)建筑面積(㎡)珠寶/玉器862.801239.21鐘表130.50187.43眼鏡94.00135.01化妝品165.00236.98精品95.30136.88飾品200.40287.83品牌婚紗319.10458.31蘇寧數(shù)碼手機1302.701871.02中國移動/中國聯(lián)通284.30408.33內鋪合計3454.104961.00步行街350.30

方案2一層類比業(yè)態(tài)品牌招商意向表業(yè)態(tài)/業(yè)種類比品牌駐場意向咨詢形式經營形式經營面積備注珠寶/鐘表/眼鏡周生生有訪談租金/扣點20-200平方米新錦睿商業(yè)名單客戶謝瑞麟有訪談租金30-150平方米新錦睿商業(yè)名單客戶周大生有電話訪談租金20-150平方米新錦睿商業(yè)名單客戶時尚配件Love&love有訪談租金6-50平方米新錦睿商業(yè)名單客戶翡翠物語有電話訪談租金5-80平米COCOpark翡翠物語店推薦加盟，陳先生對本商場有意向伊泰蓮娜有電話訪談租金5-30平方米新錦睿商業(yè)名單客戶化妝品類歐萊雅有電話訪談租金6-10平方米新錦睿商業(yè)名單客戶美寶蓮有電話訪談租金5-15平方米新錦睿商業(yè)名單客戶品牌婚紗時尚巴黎婚紗有電話訪談租金100-300平方米在福田開有兩家分店,會考慮可開促銷店米蘭新娘婚紗無訪談租金/已有六家，暫不考慮龍崗區(qū)域好萊塢婚紗有訪談租金150-500平方米已有7家，有設龍崗點的意向，蘇寧數(shù)碼手機/////愛情主題精品手工藝步行街/////業(yè)態(tài)類比品牌時尚品牌服飾Ochirly/Lapargay/Classic/VEROMODA/ONLY/ME&CITY/江南布衣/艾格/BETU/ELLESPORT/MO&CO./MIGAINO/LILY/ELAND/普普風/季侯風/TEENIEWEENIE/JECCIFIVE/曼婭奴/BOSSINISTYLE/ES/PRICH/OMNIALUO/EITIE/卡索/DOLAND/MOCANO/淑女屋/經典故事/G2000/哥弟/太平鳥/蟲蟲/紅袖/太和/斯爾麗/千百惠/衡韻/秋水伊人/薰衣草/圣仙妮時尚潮流服飾CAT/LEE/LEVIS/WRANGLER/CK牛仔褲/HUM/IMK/百家好ODBO/Baleno/BOSSINI/GIORDANO/FREEBIRD/U2/真維斯/以純/NIKE/ADIDAS/APPLE/李寧/森馬/生活幾何S&K/唐獅特色餐飲仙蹤林/TCBY/意利咖啡/許留山/滿記甜品家電蘇寧電器2F業(yè)態(tài)實用面積(㎡)建筑面積(㎡)一線時尚品牌服飾511.7797.947二線時尚品牌服飾408.1636.392時尚潮流服飾565.5881.842特色餐飲374.3583.685蘇寧電器1464.32283.43合計3323.95183.3公共展示區(qū)375.3

二層類比業(yè)態(tài)品牌招商意向表業(yè)態(tài)/業(yè)種類比品牌駐場意向咨詢形式經營形式經營面積備注時尚品牌服飾VEROMODA有訪談租金/扣點50－300平方米新錦睿商業(yè)名單客戶ONLY有電話訪談租金/扣點50－300平方米新錦睿商業(yè)名單客戶淑女屋有電話訪談租金/扣點50－300平方米新錦睿商業(yè)名單客戶ME&CITY有訪談租金30－300平方米新錦睿商業(yè)名單客戶波希米亞風有電話訪談租金30－150平方米新錦睿商業(yè)名單客戶江南布衣有電話訪談租金/扣點30－200平方米新錦睿商業(yè)名單客戶時尚潮流服飾IMK有電話訪談租金/扣點30－200平方米新錦睿商業(yè)名單客戶百家好有電話訪談租金/扣點30－200平方米新錦睿商業(yè)名單客戶HUM有電話訪談租金/扣點30－200平方米新錦睿商業(yè)名單客戶蘇寧電器/////特色餐飲意利ILLY咖啡有訪談租金20-100平方米新錦睿商業(yè)名單客戶業(yè)態(tài)類比品牌圖書海天書店/弘文書店/盛佳美購書中心音像聆聽音樂時尚精品家紡享利屋/多樣屋/樂巢時尚家居美食廣場大食代副食類牛廚/自然派/糖果屋/十三姨特色餐飲千味涮/滋味堂/小肥羊3F業(yè)態(tài)實用面積(㎡)建筑面積(㎡)圖書1064.301908.55音像214.90385.37時尚精品家紡243.40436.47副食類47.3084.82美食廣場703.501261.54特色餐飲513.90921.55合計2787.304998.30三層類比業(yè)態(tài)品牌招商意向表業(yè)態(tài)/業(yè)種類比品牌駐場意向咨詢形式經營形式經營面積備注美食廣場大食代考慮中電話訪談租金1000－3000時尚精品家紡樂巢時尚家居有電話訪談租金300至500會積極拓展龍崗市場。多樣屋有訪談租金100—300已在中心城萬佳開有一間分店,會考慮在老街開分店。書店海天有電話訪談租金500—2000新錦睿商業(yè)名單客戶特色餐飲千味涮有電話訪談租金300-500新錦睿商業(yè)名單客戶滋味堂有電話訪談租金300—1000新錦睿商業(yè)名單客戶業(yè)態(tài)類比品牌量販式KTV暢想國度/星期八/好樂迪/K-BOX4F四層類比業(yè)態(tài)品牌招商意向表業(yè)態(tài)/業(yè)種類比品牌駐場意向咨詢形式經營形式備注量販式KTV星期8考慮中訪談租金/扣點認為夠消費力，擔心因臨近學校，申請牌照有問題。錢柜無訪談租金暫不考慮關外。暢想國度考慮中訪談租金考察中。>>增值點裝修指引戶外大屏幕已成為現(xiàn)代商業(yè)中心的標配，建議本工程在步行街入口處增加大型室外LED——“柏龍之眼〞，提升工程互動性和廣告收入五層平臺空間的充分借用，目前國內多個商業(yè)物業(yè)均將轉換層、頂層用以商業(yè)可營業(yè)面積，多數(shù)以透明材質物料裝飾。五層可用以頂層餐廳。內部店鋪形象示意裝修風格指引圖天花指引廣告指引外立面：多加有色彩的霓虹燈管，不需要太多的變化，主要以夜間昭示面色彩變化吸引關注。內部：天花：主通道局部加以抽象色塊的點綴，重點突出年輕女性的絢麗。地面：可沿用目前地面。裝修廣告：以女性漫畫類系列連載的廣告為主。內部圍板及導識示意通過空間包裝充分挖掘商場價值品牌

強化品牌及定位，

形成品牌信任感銷售增加與消費者的互動，提高留步率

情感美化商場環(huán)境，提升節(jié)日或季節(jié)感的氣氛傳播強化消費者體驗，形成口碑傳播傳達利用視覺語言傳遞

商場相關的信息

空間的商業(yè)價值最大化第二篇銷售篇一、2021年深圳商業(yè)二級銷售市場分析項目名稱均價銷售率發(fā)售時間第五大道商業(yè)街（寶安）25000元/㎡內街鋪售完，外街鋪30%2008.1深圳灣口岸商業(yè)街（南山）42000元/㎡約90%2008.4食通街--陽光海（西鄉(xiāng)）20000元/㎡約96%2008.4滿園（龍崗）17000元/㎡約約30%2008.4萬科城商業(yè)街（坂田）25000元/㎡約60%2008.4御景東方紅樹街（南山）約60000元/㎡約10%2008.5龍城一街（龍崗）15000元/㎡約98%2008.5中海西岸華府2期（松崗）13000元/㎡約95%2008.5花里商業(yè)街（福田）35000元/㎡約30%2008.5風臨國際街區(qū)（龍崗）25000元/㎡約90%2008.6龍城原味街2期（龍崗）24000元/㎡約80%2008.7錦繡東方（龍崗）18000元/㎡約30%2008.8天健現(xiàn)代城商業(yè)街（龍崗）15000元/㎡約25%2008.10水岸新都3期街鋪（龍崗）15000元/㎡約24%2008.10天健現(xiàn)代城商業(yè)街（龍崗）15000元/㎡約25%2008.10梅隴鎮(zhèn)3期商業(yè)街（龍華）20000元/㎡約90%2008.10水岸新都3期街鋪（龍崗）15000元/㎡約24%2008.10龍澤榕園（龍華中心）16000元/㎡約30%2008.10布吉女人廣場（布吉）21000元/㎡約20%2008.10可園7期商業(yè)街（布吉）12000元/㎡約80%2008.11茗萃園2期商業(yè)街（平湖）13000元/㎡約65%2008.12鴻榮源中央大街（寶安中心區(qū)）26000元/㎡100%2008.12世紀春城四期（龍華）23000元/㎡約95%2008一、價格為主要因素：定價較低的工程迅速達成銷售〔如泰華陽光海商業(yè)〕、定價較高的工程出現(xiàn)滯銷〔如御景東方紅樹街〕；二、如何清晰推廣工程核心價值是速銷關鍵：有清晰價值和核心賣點的工程銷售快〔如鴻榮源中央大街〕，缺乏核心價值的工程滯銷〔布吉女人廣場〕。09年住宅市場硬性需求的釋放使市場整體回暖；09年商業(yè)銷售價格較08年略有上升、銷售率也逐步提高。2021年深圳商業(yè)二級主要商鋪銷售市場分析項目名稱均價銷售情況發(fā)售時間中熙香緹灣（寶安西鄉(xiāng)中心）23000元/㎡87%2009.4沙井中心廣場（寶安）24000元/㎡95%2009.4豐盛町商業(yè)街（福田）130000元/㎡一至三期100%，4期在售2009.4山海家園（鹽田沙頭角）35000元/㎡91%2009.5東方國際茶都（龍崗）25000元/㎡首層接近100%2009.2萬科金域東郡（龍崗）12000元/㎡約95%，僅剩售樓處（保留7間引進華潤萬家）2009.4萬象商業(yè)街（龍崗）20000元/㎡約85%2009.5>>新錦睿市場觀點2021年6-8月，商鋪市場已完成從低迷向回暖過渡，并初現(xiàn)熱潮2021年1-5月，市場回暖，銷售價格、銷售率均有提升；2021年，受宏觀經濟影響，銷售價格普遍下降，價格回歸價值；本工程面臨較好的市場時機，建議具備銷售條件后快速推出市場。二、產品特點優(yōu)劣勢分析：機遇和風險并存1、處在成熟商圈內，人流量大，商戶生意興旺，這是其他在售工程望塵莫及的優(yōu)勢。2、從銷售角度看，商鋪面積劃分小，降低投資門檻，市場承接力較強。1、本工程因經營問題以致經營狀況不甚理想，直接影響投資客的市場行為，限制了銷售價格提升空間。2、工程共有四層樓商鋪，二層樓以上的商鋪銷售難度較大，其占到整個工程面積的67%，是增加利潤的關鍵局部。3、從經營角度看，小面積的商鋪數(shù)量較多，如沒有統(tǒng)一的經營權，商場經營風險大大增加。優(yōu)勢劣勢目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為三年返租一般為十年返租三、銷售模式分析>>直接銷售優(yōu)勢：開展商可在短期內回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業(yè)經營壓力轉移向中小業(yè)主，由其分擔經營壓力。劣勢：產權分散，經營困難；無法規(guī)劃經營業(yè)態(tài)及標準整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；假設經營不好，對于工程整體形象有一定影響。適用：純街鋪銷售。

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帶租約銷售優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以到達投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期開展；各類手續(xù)復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氣氛已形成且正經營紅火，無需擔憂后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報。>>>短期返租銷售〔1-3年〕優(yōu)勢：前期由開展商統(tǒng)一控制招商和經營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅決投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱。劣勢：承擔3-5年的返租補貼；返租結束后的統(tǒng)一經營管理要求較高；因返租而產生相應的返租法律風險。>>>長期返租銷售〔5-10年〕優(yōu)勢：前期由開展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅決信心。返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果工程經營管理非常成功，遠期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔5-10年的返租補貼；如后期經營管理沒有到達預期目標，那么承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產生相應的返租法律風險。街鋪直接銷售內鋪返組銷售：3-5年返租〔年平均回報8%〕我司選擇3-5年返租依據：對于買家：3-5年返租期既可以增加投資客信心，又可以不讓開展商承受過長的返租壓力。對于商戶：新場做旺需要一段時間培育，3-5年的產權統(tǒng)一運營可令商場培育期增長，對商家進駐有一定的信心保障。對于商場：將獲得更大的主動權把商場整體運營成熟，到達預期設想。四、工程銷售模式建議五、銷售策略建議房地產銷售尤其商業(yè)工程銷售,銷售中心的銷售氣氛營造是銷售成功的關鍵所在,我司在工程操作過程中通過以下營銷手段聚集人氣、提高出售當天的成交率、實現(xiàn)工程銷售收益最大化：集中客戶積累、集中出售：集中誠意登記、統(tǒng)一出售可測試客戶對工程接受程度、并可隨時調整工程銷售策略。促進猶豫客戶達成購置，并促使客戶購置相對位置較差鋪位的營銷作用；公開出售前集中回訪、價格測試：集中回訪可使銷售現(xiàn)場始終保持熱烈的營銷氣氛，并且測試客戶對價格的接受程度，隨時調整工程價格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。優(yōu)質大客戶提前購置：優(yōu)質客戶價格承受力強、并且通過公開出售當天單個購置客戶的人數(shù)給予提前購置客戶壓力：優(yōu)質客戶提前購置促使大客戶成交率提高。A、預防客戶流失——-因大客戶購置時都會選擇連續(xù)組合在一起的鋪位，同時其需求的面積較大，金額較高，為防止大客戶在抽簽過程中出現(xiàn)因排號順序靠后，購置的鋪位無法連續(xù)組合在一起等情況出現(xiàn)而導致的客戶流失；B、提高公開出售率——大客戶提前認購，選購一局部鋪位，可以減輕開盤時普通客戶的公開出售壓力，并制造出成交火爆氣氛，從而提高公開出售率；C、鋪位產權集中——-大客戶連鋪購置，整體鋪位有利于日后經營管理。大客戶提前購置的必要性群體分類特征目的來源專業(yè)投資客經濟實力雄厚，具備多次重復投資經驗,注重投資回報，投資行為較為理性，是商鋪投資市場最為活躍的群體炒鋪賺取投資利得深圳、惠州、東莞、河源、廣州及周邊實力派投資客經營者具有一定的經濟實力，善于對比租鋪與購買之間的成本差異；受經營資金占用所限，不屬于購鋪主體自用或賺取轉讓利得以及租金收益。本地經營者及周邊集鎮(zhèn)的部分工廠主和私營企業(yè)主公務員具有一定的經濟基礎，收入穩(wěn)定，受教育程度高，有投資意識作為一種投資理財方式深圳關內、龍崗中心城及周圍街道辦的政府職員企業(yè)白領部分高收入者投資實力不強，大多無投資經驗，易跟風。對商鋪位置概念不強，容易被引導周邊大型企業(yè)中層職員六、工程輻射群體及針對覆蓋工程核心價值主張投資賺錢積累財富絕版地段獨立產權深源品牌影響力成熟經營型商鋪時尚百貨定位知名品牌一起做生意統(tǒng)一經營管理工程價值KPI體系解構城市老城區(qū)核心地段清晰產權深源品牌影響力真正的旺鋪現(xiàn)代都市生活體驗中心蘇寧、真功夫、周大福等深源商場運營團隊工程主題形象定位魅力城邦-柏龍時尚百貨廣場七、核心價值賣點梳理人流滾滾來地鐵零距離對接第三篇財技篇1、租金測算：本工程所在商圈由幾大商場構成，且商場之間地段差異相對較小，因此，其他商場的租金水平能客觀反映出商圈的租金開展情況，故取之租金為主要參考依據；2、租金修正參考：分析本工程一樓商鋪租金情況，為制定整改后的租金水平提供一定的參考價值。3、商鋪銷售價值方面：考慮到本商圈經營較為成熟，本工程商鋪價值與龍崗其他在售商鋪有很大差距，其他商鋪的售價參考價值不高。因此，以本工程的租金價格回報率作為商鋪價值測算依據。>>財務分析背景說明品牌所屬建筑面積（㎡）租金單價管理費租金總額樓層（元/㎡）（元/㎡）（元）中國聯(lián)通1/F1262502531575蘇寧1/F28448015227520真功夫1/F381148856497.52周大福1/F115180—20736移動1/F3901593062010鉆石世家1/F2071201524883.2薇薇新娘1/F18016710300601F4244.6106（均價）15（均價）453281.72ITAT2、3/F1059828—296744合計14842.6——750026現(xiàn)今一樓平均租金為106元，蘇寧電器占據一層面積的67%，其承租能力相對偏低，因此拉底現(xiàn)有一層商鋪的平均租金。如不計蘇寧租金，那么一層其他商鋪的平均租金約為160元。106元/月.平74元/月.平53元/月.平31元/月.平1F：4961㎡現(xiàn)今整體平均租金水平67元/㎡按一般租金遞減規(guī)律，二樓商鋪租金比一樓遞減30%，三樓那么遞減50%，四樓那么70%2F：5183.3㎡3F：4998.3㎡4F：4652.7㎡按回報率8%計算銷售市值為均價10050元/㎡現(xiàn)今本工程整體租金及銷售市值情況根據本方案的商業(yè)規(guī)劃建議，整改后的蘇寧承租面積由原來的一層面積2844平方米，調整為總承租面積為4154平米?！财渲校阂粚用娣e占有1871平米，占面積百分比為38%，相