房地產(chǎn)開發(fā)全套流程大全

房地產(chǎn)開發(fā)全套流程大全2023-10-28目錄contents前期準(zhǔn)備立項(xiàng)申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)預(yù)售許可銷售階段物業(yè)管理其他事項(xiàng)01前期準(zhǔn)備通過土地購置、合作開發(fā)、舊改等方式獲取項(xiàng)目確定項(xiàng)目來源了解項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境狀況，以及市場需求和競爭情況進(jìn)行初步市場評(píng)估根據(jù)市場評(píng)估結(jié)果，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶、產(chǎn)品類型、價(jià)格策略等確定項(xiàng)目定位確定項(xiàng)目包括項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、結(jié)構(gòu)師、機(jī)電工程師等組建開發(fā)團(tuán)隊(duì)聘請(qǐng)顧問團(tuán)隊(duì)制定項(xiàng)目計(jì)劃如市場顧問、財(cái)務(wù)顧問、法律顧問等明確各團(tuán)隊(duì)成員的職責(zé)和任務(wù)，以及項(xiàng)目的時(shí)間表和預(yù)算03團(tuán)隊(duì)組建0201通過問卷調(diào)查、訪談等方式收集目標(biāo)客戶的需求和意見了解市場需求了解競爭對(duì)手的產(chǎn)品類型、價(jià)格策略、營銷手段等分析競爭對(duì)手根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，確定項(xiàng)目的市場定位和產(chǎn)品特色確定市場定位市場調(diào)研02立項(xiàng)申請(qǐng)確定開發(fā)項(xiàng)目對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研，確定項(xiàng)目可行性，明確開發(fā)目標(biāo)。準(zhǔn)備相關(guān)資料收集整理土地使用權(quán)證明、資金證明、規(guī)劃方案等必要資料。填寫申請(qǐng)表格按照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門要求的格式和內(nèi)容填寫立項(xiàng)申請(qǐng)表格。提交申請(qǐng)1審批流程23提交的資料是否齊全，是否符合當(dāng)?shù)卣吆鸵?guī)劃要求。初審相關(guān)部門派員現(xiàn)場勘查，核實(shí)申報(bào)資料與實(shí)際情況是否一致。現(xiàn)場勘查根據(jù)初審和現(xiàn)場勘查結(jié)果，決定是否批準(zhǔn)立項(xiàng)申請(qǐng)。審批決定領(lǐng)取批準(zhǔn)文件如批準(zhǔn)立項(xiàng)，則領(lǐng)取相關(guān)批準(zhǔn)文件，如立項(xiàng)批復(fù)、土地使用證等。繳納相關(guān)費(fèi)用按照規(guī)定繳納土地出讓金、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。簽訂合同與相關(guān)方面簽訂土地使用權(quán)出讓合同、規(guī)劃設(shè)計(jì)合同等。獲得許可03規(guī)劃設(shè)計(jì)1設(shè)計(jì)方案23明確設(shè)計(jì)任務(wù)，制定合理的設(shè)計(jì)原則和目標(biāo)，考慮建筑功能、空間布局、結(jié)構(gòu)安全、環(huán)境保護(hù)等方面。確定設(shè)計(jì)目標(biāo)根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)和目標(biāo)，進(jìn)行初步的方案設(shè)計(jì)，包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖等。初步設(shè)計(jì)在初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行詳細(xì)的建筑設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，包括材料選用、構(gòu)造做法、結(jié)構(gòu)體系、設(shè)備配置等方面的設(shè)計(jì)。詳細(xì)設(shè)計(jì)03審批意見反饋規(guī)劃部門根據(jù)審核情況，提出審批意見，包括修改意見或建議，反饋給開發(fā)商。規(guī)劃審批01提交規(guī)劃申請(qǐng)將設(shè)計(jì)方案提交給當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門，申請(qǐng)規(guī)劃審批。02審核規(guī)劃方案規(guī)劃部門對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，包括對(duì)建筑布局、空間利用、環(huán)境保護(hù)等方面的審查。調(diào)整設(shè)計(jì)方案根據(jù)審批意見，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，確保設(shè)計(jì)方案符合規(guī)劃要求和相關(guān)法規(guī)。完成調(diào)整并再次提交將調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案再次提交給規(guī)劃部門審核，確保符合規(guī)劃要求和相關(guān)法規(guī)。細(xì)節(jié)調(diào)整04施工建設(shè)施工單位確定招標(biāo)通過公開或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，吸引符合要求的施工單位參與競標(biāo)，確保公平、公正、公開。資質(zhì)審查對(duì)參與投標(biāo)的施工單位進(jìn)行資質(zhì)審查，確保其具有承擔(dān)項(xiàng)目施工的能力和資質(zhì)。商務(wù)談判與中標(biāo)施工單位進(jìn)行商務(wù)談判，確定合同條款、工期、質(zhì)量要求等細(xì)節(jié)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)，包括施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃、資源需求等。施工組織設(shè)計(jì)正式施工根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行布置，包括臨時(shí)設(shè)施、材料堆放、安全設(shè)施等。現(xiàn)場布置向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)施工許可，確保項(xiàng)目符合國家法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)要求。施工許可現(xiàn)場管理對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行全面管理，包括原材料檢驗(yàn)、施工過程質(zhì)量控制、成品驗(yàn)收等，確保符合設(shè)計(jì)要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量管理貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全管理，防止事故發(fā)生。安全管理根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控和管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。進(jìn)度管理對(duì)施工成本進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、核算和分析，有效控制施工成本，提高項(xiàng)目效益。成本管理05預(yù)售許可開發(fā)商向住建委提交預(yù)售申請(qǐng)?zhí)峁┩恋厥褂脵?quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)證明文件提交項(xiàng)目形象進(jìn)度證明、預(yù)售資金監(jiān)管證明等其他必要材料申請(qǐng)預(yù)售住建委對(duì)開發(fā)商提交的資料進(jìn)行審核審核內(nèi)容包括資料的真實(shí)性、完整性、合規(guī)性等審核過程中，住建委可能會(huì)要求開發(fā)商補(bǔ)充相關(guān)材料或修改申請(qǐng)內(nèi)容審核資料010203如果開發(fā)商提交的資料符合要求，住建委將頒發(fā)預(yù)售許可證預(yù)售許可證是開發(fā)商進(jìn)行房屋銷售的法律憑證，也是購房者重要的購房保障之一開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)外進(jìn)行銷售，并向購房者明示預(yù)售許可證獲得許可06銷售階段宣傳內(nèi)容策劃制定有吸引力的宣傳內(nèi)容，包括項(xiàng)目介紹、戶型介紹、配套設(shè)施、開發(fā)商品牌等，突出項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。宣傳活動(dòng)組織組織線上線下宣傳活動(dòng)，如發(fā)布會(huì)、品鑒會(huì)、房展會(huì)等，吸引潛在客戶的關(guān)注和參與。宣傳渠道選擇根據(jù)項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶群體，選擇合適的宣傳渠道，如網(wǎng)絡(luò)廣告、社交媒體推廣、戶外廣告等。宣傳推廣根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)成本和預(yù)期利潤，確定銷售價(jià)格。成本加成法參考同區(qū)域、同類型項(xiàng)目的價(jià)格，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)來確定銷售價(jià)格。市場比較法根據(jù)競爭對(duì)手的定價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)來確定銷售價(jià)格。競爭定價(jià)法根據(jù)項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品特色和優(yōu)勢，制定高于同類項(xiàng)目的銷售價(jià)格。產(chǎn)品差異定價(jià)法定價(jià)策略銷售渠道拓展利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行線上銷售，如通過官方網(wǎng)站、電商平臺(tái)等途徑進(jìn)行銷售。線上銷售線下銷售合作銷售自媒體推廣通過傳統(tǒng)銷售渠道，如中介公司、開發(fā)商自有銷售團(tuán)隊(duì)等進(jìn)行銷售。與大型中介公司、開發(fā)商合作，共同開展銷售推廣活動(dòng)，擴(kuò)大銷售渠道。利用開發(fā)商的自媒體平臺(tái)進(jìn)行推廣和銷售，如微信公眾號(hào)、官方網(wǎng)站等。07物業(yè)管理招聘與選拔物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)需要具備專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此招聘和選拔是物業(yè)管理流程中的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)公司需要制定詳細(xì)的招聘計(jì)劃，通過多種渠道發(fā)布招聘信息，對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行面試和評(píng)估，確保招聘到合適的人才。物業(yè)團(tuán)隊(duì)組建培訓(xùn)與發(fā)展物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組建后，需要對(duì)員工進(jìn)行全面的培訓(xùn)，包括公司文化、規(guī)章制度、崗位職責(zé)、技能培訓(xùn)等，以幫助員工盡快適應(yīng)工作環(huán)境并提高工作能力。同時(shí)，還需要關(guān)注員工的發(fā)展需求，制定職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，鼓勵(lì)員工提升自身能力，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值。團(tuán)隊(duì)建設(shè)與溝通物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)需要具備團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神，因此團(tuán)隊(duì)建設(shè)和溝通是物業(yè)管理流程中不可或缺的環(huán)節(jié)。物業(yè)公司需要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)凝聚力，促進(jìn)員工之間的溝通和協(xié)作，同時(shí)還需要建立有效的溝通渠道，確保信息的及時(shí)傳遞和問題的及時(shí)解決。制度制定物業(yè)公司需要制定完善的規(guī)章制度，包括員工守則、考勤制度、薪資制度、獎(jiǎng)懲制度等，以確保員工明確自己的職責(zé)和義務(wù)，遵守公司規(guī)定。在制定規(guī)章制度時(shí)，需要考慮實(shí)際情況和法律法規(guī)要求，確保制度的合理性和合法性。制度執(zhí)行與監(jiān)督制定好規(guī)章制度后，物業(yè)公司需要嚴(yán)格執(zhí)行并監(jiān)督制度的執(zhí)行情況。員工需要認(rèn)真遵守規(guī)章制度，按要求履行職責(zé)和義務(wù)。同時(shí)，物業(yè)公司也需要對(duì)規(guī)章制度的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并采取措施加以解決。反饋與調(diào)整規(guī)章制度在執(zhí)行過程中難免會(huì)遇到問題或不足之處，因此需要及時(shí)收集員工的反饋和建議，對(duì)規(guī)章制度進(jìn)行調(diào)整和完善。物業(yè)公司需要關(guān)注員工的意見和建議，及時(shí)進(jìn)行溝通和協(xié)商，以達(dá)成共識(shí)并促進(jìn)規(guī)章制度的不斷完善。物業(yè)規(guī)章制度制定物業(yè)公司提供哪些服務(wù)項(xiàng)目需要提前進(jìn)行策劃和設(shè)計(jì)。根據(jù)不同的物業(yè)類型和客戶需求，物業(yè)公司需要確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定服務(wù)流程和操作規(guī)范，確保服務(wù)質(zhì)量和效率。物業(yè)服務(wù)提供物業(yè)公司需要按照策劃的服務(wù)項(xiàng)目和制定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)。在服務(wù)提供過程中，需要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核，確保員工具備提供服務(wù)的能力和素質(zhì)。同時(shí)還需要建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控機(jī)制和服務(wù)反饋機(jī)制，及時(shí)了解客戶需求和意見反饋，不斷改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。為了不斷提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，物業(yè)公司需要對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和改進(jìn)。物業(yè)公司可以定期收集客戶反饋和建議，分析服務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)，發(fā)現(xiàn)問題并采取改進(jìn)措施。同時(shí)還可以引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度。服務(wù)策劃服務(wù)提供服務(wù)評(píng)估與改進(jìn)08其他事項(xiàng)相關(guān)證照辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證在確定開發(fā)項(xiàng)目后，需要向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，明確用地性質(zhì)和范圍。土地使用權(quán)證在獲得土地后，需要辦理土地使用權(quán)證，證明已獲得該土地的合法使用權(quán)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，需要向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以符合城市規(guī)劃要求。商品房預(yù)售許可證在銷售階段，需要向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證，證明具備銷售條件。施工許可證在項(xiàng)目開工前，需要向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理施工許可證，證明已具備開工條件。稅務(wù)登記與申報(bào)稅務(wù)登記在獲得相關(guān)證照后，需要在稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記，以便按照國家稅收政策進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅申報(bào)根據(jù)國家稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照開發(fā)項(xiàng)目的不同階段進(jìn)行相應(yīng)的納稅申報(bào)，如土地增值稅、企業(yè)所得稅等。稅務(wù)審計(jì)為了確保納稅申報(bào)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)對(duì)