房地產企業(yè)成本管理體系與設計階段的成本控制要點

房地產企業(yè)本錢管理體系與設計階段的本錢控制要點2024一、本錢管理體系的建立：1、本錢管理的規(guī)律2、本錢管理的價值3、本錢管理體系的核心4、與標桿企業(yè)的管理對標二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些?(知識點+案例)2、限額設計如何實現？〔三步曲+指標建議〕3、如何破解品質與本錢的矛盾〔關鍵點+指引+案例〕課堂記名作業(yè)：1、你來定義什么是“本錢管理〞2、你的崗位與本錢管理有什么關系？課后作業(yè)：公司搭建本錢管理體系中你的責任和價值如何表達〔個人〕決策階段設計階段實施階段運營與維護階段成本時間前期策劃管理建設期項目管理運營期設施管理前期介入（運營信息向前集成）拆除費用前期策劃向后指導全過程管理全生命周期管理建設項目全過程成本管理建設項目全生命周期成本管理1房地產工程本錢形成與管理規(guī)律房地產項目成本形成與管理規(guī)律2100%95%75%35%10%1/41/23/4決策和初步設計技術設計施工圖設計施工階段工程進展時間對投資的影響程度各階段對投資影響程度分析圖Kelly〔1982〕的研究發(fā)現一個工程80%的造價在方案設計階段就已經確定，所以后續(xù)的控制只能影響到其余的20%投資。Wootoon〔1982〕認為工程總造價中能受現場直接控制的局部在6%-20%之間。合同管理

變更簽證管理合同結算管理合約管理階段預決算管理階段目標成本體系階段工程預算管理動態(tài)成本管理項目決算管理成本優(yōu)化管理階段目標成本管理合約規(guī)劃管理限額設計管理責任成本管理成本后評估管理

成本對標管理產品經濟性管理無效成本管理成本適配管理

D級：過程管理C級：閉環(huán)管理B級：目標管理A級：價值管理點線面體及時完成成本核算1實現成本控制，不超預算目標2實現成本價值3房地產行業(yè)本錢管理開展規(guī)律企業(yè)戰(zhàn)略目標企業(yè)內部管理財務目標運營目標發(fā)展目標制度流程信息系統績效考核成本管理全面預算年度利潤項目盈利資金計劃成本控制目標成本動態(tài)/結果計劃體系建立計劃體系跟蹤成本計劃形成/落實項目儲備客戶忠誠戰(zhàn)略合作核心價值成本策劃能力成本合理投入制度規(guī)范作業(yè)流程效率效益專業(yè)集成成本制度流程成本接軌專業(yè)成本軟件信息接軌成本責任落實過程考核問責全面IT化管理專業(yè)軟件系統關鍵績效全面考核指標體系導向/落地財務/本錢如何接軌財務如何監(jiān)管本錢本錢管理如何落實到運營中？運營體系如何監(jiān)控本錢？本錢如何支撐企業(yè)開展如何衡量本錢管理結果如何建立合理有效的本錢管控體系本錢管理如何ERP本錢如何過程考核業(yè)務考核與本錢考核接軌本錢管理白銀時代怎么辦？本錢管理體系建設的總體實現目標預控預測全價值鏈本錢管理預知設定本錢控制目標聯動設計本錢限額預知動態(tài)本錢信息預知本錢發(fā)生額、結算額建立專業(yè)本錢數據庫聯動產品標準化體系本錢管控的四條線-管什么？如何管？哪些啟發(fā)？工程拓展工程籌劃方案設計招標采購銷售交付工程本錢工程周期

70%-80%20-30%擴初及施工圖設計工程施工目標本錢曲線〔預設〕維護

目標本錢線本錢形成線本錢發(fā)生曲線〔預知〕本錢控制線本錢發(fā)生線〔+/-3%〕本錢形成曲線〔預控〕目標本錢控制線〔預設〕動態(tài)本錢控制線〔預判〕分析與糾偏動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本—基于利潤目標利潤目標的監(jiān)督與實現支撐控制工程的本錢管理干什么?工程籌劃設計管理采購管理工程管理銷售管理客服管理物業(yè)管理工程論證工程拓展本錢表達!決策!目標的建立目標的動態(tài)實現貫穿價值鏈全過程的〞價值--本錢〞管理工程全生命周期的〞盈利-本錢〞監(jiān)控目標本錢管理體系的表達：目標成本可研版目標成本策劃版目標成本方案版目標成本擴初版目標成本施工圖版本錢規(guī)劃優(yōu)化、實現規(guī)劃先與同行對對標標桿企業(yè)如何管理本錢：萬科版公司制定了包括?公司房地產開發(fā)企業(yè)本錢核算指導?、?公司目標本錢管理實施細那么?等在內的本錢管理制度;使用本錢管理軟件，對工程運作全過程本錢信息進行方案管理和動態(tài)跟蹤記錄。工程確定后，子公司按總部統一要求編制工程目標本錢〔本錢方案〕，經公司管理層和區(qū)域本錢管理部門審批確認后執(zhí)行，同時錄入本錢管理系統。工程開發(fā)過程中，已發(fā)生本錢由專人負責及時錄入本錢軟件，同時本錢管理部門定期對待發(fā)生本錢做出預測，并在必要時進行調整，從而對工程本錢形成動態(tài)跟蹤管理。子公司財務管理部門負責工程動態(tài)本錢中的非合同費用錄入。此外，通過定期的本錢清查工作，保障子公司動態(tài)本錢數據準確性，總部與區(qū)域通過開展本錢檢查等工作對子公司本錢信息反映的及時性和準確性進行監(jiān)督。目標深度要求：制度流程建設：責任落實：責任成本落地信息化建設：動態(tài)管理要求：財務風險控制：按需規(guī)劃；升級；接軌財務監(jiān)管要求責任；落地統一；專業(yè)支持前提；執(zhí)行；一貫性萬科模式核心分析萬科工程目標本錢分析標桿企業(yè)如何管理本錢：萬科版產品本錢彈性適配剛性/彈性分析品質適配靈活應對市場變化產品/部品/工藝標準化部品清單技術標準統一工廠化：工藝標準化集中/戰(zhàn)略采購材料部品集中性采購戰(zhàn)略合作伙伴采購與供給商管理萬科本錢管理幾個突出優(yōu)勢標桿企業(yè)如何管理本錢：萬科版Step1土地投資論證階段工程啟動階段工程方案設計階段工程初步設計階段Step2Step3Step4龍湖模式：目標形成?目標成外鄉(xiāng)地版??目標本錢啟動版??目標本錢方案版??目標本錢執(zhí)行版?標桿企業(yè)如何管理本錢：龍湖版Step1工程實施階段工程實施階段工程竣工階段工程結算階段Step2Step3Step4龍湖模式：目標實現?目標分解與合約規(guī)劃??動態(tài)本錢回憶??工程竣工本錢??工程本錢后評估?標桿企業(yè)如何管理本錢：龍湖版龍湖模式的優(yōu)勢：1、明確目標測算的節(jié)點和深度，目標約束性強2、顯性的、明確的合約規(guī)劃帶來工程實施過程控制、回憶可控度高工程合約規(guī)劃分析標桿企業(yè)如何管理本錢：萬科版動態(tài)本錢管理變更簽證控制如何建立目標如何下達目標目標建立目標控制目標實現目標建立在二三審批流考核萬達模式：商業(yè)地產開發(fā)標準化標桿企業(yè)如何管理本錢：萬達版標桿企業(yè)如何管理本錢：綠地版地標!超高!多樣化!規(guī)模化!產業(yè)化!速度!管理需要系統化管理需要適配化管理需要常態(tài)化標桿企業(yè)的管理真的有秘訣嗎？我們怎么辦？。。。。房地產開發(fā)項目成本管理要點提煉房地產企業(yè)本錢管理要點籌劃與設計階段采購與實施階段動態(tài)盈利監(jiān)控策劃階段成本估算如何靠譜設計階段成本管理介入度目標成本清晰并與設計匹配設計動態(tài)調整與成本目標合約規(guī)劃的實現采購是否真實受控與成本洽商成本及時反饋開發(fā)計劃對成本影響動態(tài)成本報表過程決策管理25與財務接駁點的落地1全面預算經營計劃盈利測算盈利監(jiān)控與項目運營接駁落地2運營計劃中的成本計劃運營報表體系中的成本報表運營監(jiān)控中的成本監(jiān)控運營協調中成本的發(fā)言權與各專業(yè)管理工作的接駁落地3現金流測算與實現成本口是否介入項目運營投資測算靠譜嗎項目策劃中有成本策劃嗎各階段設計真的限額了嗎采購簽約受控與成本嗎變更簽證成了成本失控惡夢成本管理需要哪些支持體系4組織架構與管控體系責任分解與落實監(jiān)督環(huán)節(jié)設置專業(yè)制度交圈考核體系建立為什么要分攤？話題01目標本錢如何靠譜關于本錢的分攤成本核算與利潤結轉（受益原則）（成本與售價匹配原則）（稅務籌劃）財務要求：管理對象實體范疇合同對象全周期項目要求：分產品如何定價？產品策劃依據？銷售要求：誰來做？誰能幫助我們？系統內置分攤原那么系統自動歸集所有需分攤本錢系統自動試算本錢分攤結果工程本錢分攤-期內分攤/跨期分攤目標本錢如何靠譜關于本錢的分攤如何實現自動分攤？話題01工程含有多少獨立單體？公共配套及大類公攤是否公攤？非公攤為可售單體，需分攤本錢單體的規(guī)劃指標多少？后期本錢分攤與工程量測試依據工程整體規(guī)劃信息01目標本錢如何靠譜關于本錢的分攤如何實現自動分攤？二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些2、限額設計如何實現？3、如何破解品質與本錢的矛盾二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些2、限額設計如何實現？3、如何破解品質與本錢的矛盾概念規(guī)劃設計階段序號產品經濟性內容成果成果指標參與部門決策分級決策形式決策階段會議時間（包含但不限）1項目產品組合最盈利的產品組合盈利能力對比表設計、成本、營銷，招商A專項評審會議或結合公司相關決策節(jié)點概念規(guī)劃初期0.5d3可售比/可租比比率最大化可售面積/建筑面積；贈送建造面積比設計、營銷、成本，招商4項目公建配套滿足規(guī)劃要求的最小化面積配套面積戶數比設計、營銷、成本、客服、物業(yè)，招商5商業(yè)滿足需求的商業(yè)面積商業(yè)面積戶數比6路網布置路網設計路網簡潔合理道路/占地面積比設計、成本、客服、物業(yè)B路網設計方案初稿0.5d項目出入口出入口數量優(yōu)化出入口數量/消防規(guī)范數量道路寬度道路寬度優(yōu)化道路寬度/規(guī)范寬度設計、成本設計與商業(yè)的互動模式：設計:3號線地鐵連接。招商：3號線地鐵要6年后開通。因此設計將其視為地鐵口設計，而招商可能按照無地鐵連接口落位招商。設計階段考慮產品的本錢核算與分攤規(guī)那么，規(guī)劃最優(yōu)的盈利模式〔重慶案例〕二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些2、限額設計如何實現？3、如何破解品質與本錢的矛盾方案設計階段序號產品經濟性內容成果成果指標參與部門決策分級決策形式決策階段會議時間（包含但不限）1建筑建筑平面布置建筑體形的長寬比例適中；具對稱性長寬比、對稱系數、周長面積比設計、成本B專項評審會議或結合公司相關決策節(jié)點單體方案委托前與形成初稿后0.5d外挑外掛構件立面簡潔，無過分復雜的外挑外掛件外掛件造價/外墻裝飾造價比設計、營銷、成本外墻裝飾滿足建筑觀感的外墻涂料/非涂料比例設計、營銷、成本建筑層高層高經濟性層高設計、營銷、成本屋頂造型屋面形式經濟合理屋面面積/基地面積設計、成本2結構結構限額設計與《結構設計成本控制要點》使設計院明確設計要點及經濟性要求;《結構設計任務書》鋼筋、砼含量指標設計、成本、工程B結構設計委托前0.5d結構形式結構方案經濟型最優(yōu)結構方案、柱數量/平面面積、沉降縫布置間距、梁柱截面取值結構形式初稿柱網布置、梁柱截面柱網方案初稿沉降縫方案設計控制要點在容積率指標控制面積，結合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些根底設施和配套設施，獲得最大銷售額和高額利潤。對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。對各方案合理搭配主要建筑和配套設施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內配套道路管網等，并進行土地本錢、配置標準和建造本錢的造價比較，對各方案的建設工期、銷售速度、銷售價格和資金本錢的比較，編制投資估算。高層加疊拼高層加洋房高層加疊拼加洋房本錢如何介入：產品籌劃與設計方案的評價與選擇二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些2、限額設計如何實現？3、如何破解品質與本錢的矛盾初步設計階段序號產品經濟性內容成果成果指標參與部門決策分級決策形式決策階段會議時間（包含但不限）1結構結構設計參數參數合理主要結構參數/理論參數設計、成本、工程C專項評審會議或結合公司相關決策節(jié)點梁板圖初步設計0.5d地基承載力承載力取值合理地基承載力取值/最大值基礎初步設計基礎類型最經濟的基礎方案（含基礎土方）多方案費用比設計、成本、工程B0.5d深基坑支護深基坑支護方案經濟合理，兼顧工期多方案費用比設計、成本、工程、外部專家（必要時）基坑初步設計2景觀面層鋪貼選擇面層的合理選擇各材質面積比例；面層厚度（壓頂、非行車面）；石材出材率；損耗率；設計、成本C景觀初步設計初稿0.5d苗木選擇本土苗木、層次分明、搭配合理各類苗木數量/綠化面積比設計、成本山地建筑邊坡支護安全經濟邊坡方案經濟性比選分析報告設計、工程、成本3精裝修材料品牌、規(guī)格選擇在限額設計標準下，材料采購批量化、品質最優(yōu)化各功能分區(qū)造價指標、六大系統分類指標設計、成本、采購B精裝修設計初稿0.5d初步設計〔擴初設計〕階段控制要點

限額設計

限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，對設計規(guī)模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制

控制單體建筑的特徵指數，包括：外墻周長、面積系數，門窗面積系數窗墻比、窗地比指標、體型系數等對節(jié)能保溫、消防、抗震設計標準的影響。保證平安和品質的前提下，減低含鋼量；建筑類型結構部位各地區(qū)含鋼量限額指標(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結構47444038自帶全埋一層地下室162160160160別墅、雙拼、TOWNHOUSE、花園洋房(6+1層及以下)上部結構50474442自帶全埋一層地下室162160160160小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結構55504541自帶全埋一層地下室175172172172中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結構60544843自帶全埋一層地下室175172172172高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結構63585146自帶全埋一層地下室175172172172公共人防地下室（6級）180180180180公共普通全地下室170170170170公共半地下室140140140140關于結構含鋼量本限額表結構含鋼量技術指標的計算規(guī)那么為計算范圍內的相應結構鋼材(含結構墻、梁、板、柱等，不含建筑預埋件、砌體拉結筋、陽臺欄板、空調板、窗臺板、裝飾構件等非結構鋼筋，亦不含一樓為防潮而設置的架空預制板)的用量除以計算范圍內的結構面積(本表結構面積等于建筑面積及因層高過大或過小而不需計入建筑面積但仍為結構樓板或屋面板遮蓋局部的面積之和)。分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計說明：1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造價限額控制總價偏差率分項動態(tài)平衡投入有側重，保品質限額設計的三部曲：二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些2、限額設計如何實現？3、如何破解品質與本錢的矛盾二、設計階段本錢管理的要點1、從概念到方案設計,影響本錢的核心要素有哪些2、限額設計如何實現？3、如何破解品質與本錢的矛盾1、部品的含義：

我們可通過不同功能模塊的組合滿足大多數客戶的價值，也可以通過對單

項部品的價值提升完成產品升級。

垂直交通

交通模塊

主體結構

室內部品外維護結構立面部品部品的定樣多與施工圖設計同步進行且力求同步結束部品的研究成果必須以施工圖的形式表達用現場樣板區(qū)驗證部品的安裝方式施工圖.部品工作幕墻樣板區(qū)機電樣板區(qū)廈門工程案例空調室外機100雨水管50冷凝水管

3月20日樣品制作

4月

2日部品圖紙深度要求

41.5厚鍍鋅鐵片月5#自攻螺釘10日

30×30角鋁射釘空調百葉

5#不銹鋼螺栓

確定空調位平面尺寸安裝方式研究

以1：50建筑平面放大圖為例

在圖上標注梁的位置與梁底標高清晰標注空調機位及各類預留孔洞較傳統施工圖的優(yōu)化保證所有門窗洞口施工尺寸防止因此帶來的各種收口困難和欄桿高度問題結構尺寸與建筑面層厚度的真實表達較傳統施工圖的優(yōu)化詳圖的深化－－以陽、露臺大樣圖為例較傳統施工圖的優(yōu)化面磚鋪貼反映了實際施工和實際采購的真實情況在施工