某地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

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中國(guó)上海景瑞地產(chǎn)工程

盡職調(diào)查報(bào)告上海西安重慶常州舟山1B.A.Consulting目錄一、上海城市分析1、城市簡(jiǎn)介2、城市規(guī)劃3、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析1、開展階段2、開展周期3、宏觀數(shù)據(jù)分析4、供給分析5、需求分析三、各工程分析1、嘉定區(qū)嘉城工程2、徐匯區(qū)徐匯新城3、寶山區(qū)景瑞生活廣場(chǎng)4、虹口區(qū)上海花園城四、工程綜合判斷及操作建議2B.A.Consulting上海城市分析城市簡(jiǎn)介地理環(huán)境氣候條件城市總體規(guī)劃行政區(qū)劃宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)主要產(chǎn)業(yè)情況及分布3B.A.Consulting城市簡(jiǎn)介上海簡(jiǎn)稱滬，別稱申,是中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，也是國(guó)際著名的港口城市。在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)開展中具有極其重要的地位上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分，地處長(zhǎng)江三角洲前緣，北界長(zhǎng)江，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省地處南北海岸線中心，長(zhǎng)江三角洲東緣，長(zhǎng)江由此入海，交通便利，腹地寬闊，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)良好的江海港口。4B.A.Consulting地理環(huán)境上海位于北緯31度14分，東經(jīng)121度29分，地處太平洋西岸，亞洲大陸東沿，長(zhǎng)江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長(zhǎng)江入?？?，長(zhǎng)江與東海在此連接。上海全市面積6340.5平方公里，占全國(guó)總面積的0.06%，南北長(zhǎng)約120公里，東西寬約100公里。其中區(qū)域面積5299.29平方公里，縣域面積1041.21平方公里。上海地區(qū)河湖眾多，水網(wǎng)密布，水資源豐富，是著名的江南水鄉(xiāng)，境內(nèi)水域面積697平方公里，相當(dāng)于全市總面積的11%。上海境內(nèi)除西南部有少數(shù)丘陵山脈外，全為坦蕩低平的平原，是長(zhǎng)江三角洲沖積平原的一局部，平均海拔高度為4米左右。5B.A.Consulting氣候條件上海屬北亞熱帶季風(fēng)性氣候，四季清楚，日照充分，雨量充分；上海氣候溫和濕潤(rùn)，春秋較短，冬夏較長(zhǎng)；全年50%左右的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋雨三個(gè)雨期。6B.A.Consulting城市總體規(guī)劃城市性質(zhì)：我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心和航運(yùn)中心，國(guó)家歷史文化名城，并將逐步建成社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一。規(guī)模：到2024年，上海人口規(guī)模預(yù)測(cè)全市實(shí)際居住人口為1600萬(wàn)左右，其中非農(nóng)人口1360萬(wàn)，城市化水平到達(dá)85%，全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約1500平方千米。其中中心城規(guī)劃人口約800萬(wàn)，城市建設(shè)用地控制在外環(huán)線以內(nèi)667平方米范圍。開展目標(biāo)：城市的開展目標(biāo)到2024年，把上海初步建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心之一，根本確立上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位。7B.A.Consulting城市總體布局城市的開展方向：拓展沿江沿海開展空間，形成濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)開展帶，繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開發(fā)，重點(diǎn)建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)，完善城鎮(zhèn)體系，把崇明島作為21世紀(jì)上?？沙掷m(xù)開展的重要戰(zhàn)略空間。市域空間布局結(jié)構(gòu)：按照城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)開展的方針，以中心城為主體，形成“多軸、多層、多核〞的市域空間布局結(jié)構(gòu)?！岸噍S〞是由滬寧開展軸、滬杭開展軸、濱江沿海開展軸組成，也是長(zhǎng)江三角洲城市帶的重要組成局部。“多層〞是指中心、新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)所和構(gòu)成的市域城鎮(zhèn)體系及中心村五個(gè)層次。“多核〞主要由中心城和11個(gè)新城組成。產(chǎn)業(yè)布局分為三個(gè)層次第一層次：城市內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的地區(qū)，以開展第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，適當(dāng)保存都市型工業(yè)；第二層次：城市內(nèi)外環(huán)線之間的地區(qū)，以開展高科技、高增值、無(wú)污染的工業(yè)為重點(diǎn)，調(diào)整、整治和完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)；第三層次：城市外環(huán)線以外的地區(qū)，以開展第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，提高經(jīng)濟(jì)規(guī)模和集約化水平，集中建設(shè)市級(jí)工業(yè)區(qū)，積極開展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。中心城8B.A.Consulting行政區(qū)劃上海市轄有18個(gè)市轄區(qū)和1個(gè)縣；市轄區(qū)：浦東新區(qū)、徐匯、長(zhǎng)寧、普陀、閘北、虹口、楊浦、黃浦、盧灣、靜安、寶山、閔行、嘉定、金山、松江、青浦、南匯、奉賢；縣：崇明縣9B.A.Consulting宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)截至2024年，上海GDP連續(xù)保持十五年兩位數(shù)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持穩(wěn)定，2024年GDP首破萬(wàn)億。GDP總量與年增長(zhǎng)率固定資產(chǎn)投資額保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅回落，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2024年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額3925.09億元，比上年增長(zhǎng)10.8%，增幅比上年回落4個(gè)百分點(diǎn)。其中建設(shè)改造投資2246.93億元，增長(zhǎng)13.2%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額與增長(zhǎng)10B.A.Consulting宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)居民家庭人均可支配收入及消費(fèi)支出城市及農(nóng)村居民家庭人均收入水平持續(xù)提高。居民總儲(chǔ)蓄額居民儲(chǔ)蓄持續(xù)增加。至2024年末，全市居民儲(chǔ)蓄存款余額9480.28億元，當(dāng)年新增1068億元。11B.A.Consulting宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)居民居住質(zhì)量不斷提高。至2024年，城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積22平方米，比上年末增加0.7平方米；人均住房居住面積16平方米，增加0.5平方米城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積12B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)情況及分布上海共有六大產(chǎn)業(yè)基地、5個(gè)國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)以及12個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)；六大產(chǎn)業(yè)基地：微電子產(chǎn)業(yè)基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地、精品鋼材基地、石油化學(xué)工業(yè)基地、裝備產(chǎn)業(yè)基地、船舶產(chǎn)業(yè)基地；國(guó)家級(jí)工業(yè)區(qū)：張江高科技園區(qū)、金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)、閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；上海市級(jí)工業(yè)區(qū)：上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、嘉定工業(yè)區(qū)、松江工業(yè)區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)、金山工業(yè)區(qū)、寶山城市工業(yè)園區(qū)和寶山工業(yè)區(qū)、崇明工業(yè)園區(qū)、紫竹科學(xué)園區(qū)、星火開發(fā)區(qū)13B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——六大產(chǎn)業(yè)基地上海微電子產(chǎn)業(yè)正在浦東、漕河涇和松江、青浦等區(qū)域加速集聚，從東到西橫貫上海的“一帶二區(qū)〞微電子產(chǎn)業(yè)基地格局業(yè)已形成。上海已成為全球集成電路產(chǎn)業(yè)開展最為迅猛、投資最具吸引力的地區(qū)之一。上海汽車產(chǎn)業(yè)圍繞三大戰(zhàn)略目標(biāo)，即到2024年本地產(chǎn)轎車銷售到達(dá)100萬(wàn)輛/年，進(jìn)入世界500強(qiáng)，新增自主品牌轎車5萬(wàn)輛，加快布局調(diào)整和基地建設(shè)，在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持良好的開展態(tài)勢(shì)，逐步形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈和強(qiáng)大的集聚效應(yīng)，有力地推動(dòng)上海國(guó)際汽車城和浦東金橋基地建設(shè)。上海精品鋼材基地以寶山鋼鐵股份有限公司為依托，是中國(guó)現(xiàn)代化程度最高、生產(chǎn)規(guī)模最大、品種規(guī)格最齊全的精品鋼材生產(chǎn)基地。其核心區(qū)位于上海市中心區(qū)以北的寶山區(qū)，東鄰黃浦江出口，北靠長(zhǎng)江。14B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——六大產(chǎn)業(yè)基地石油化工產(chǎn)業(yè)基地由上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)、中國(guó)石化上海石油化工股份有限公司、中國(guó)石化股份公司上海高橋分公司以及吳涇化工區(qū)等組成，它主要位于上海南翼。為推進(jìn)上海裝備制造業(yè)開展，發(fā)揮臨港新城毗鄰國(guó)際航空港和國(guó)際深水港的地理優(yōu)勢(shì)，上海市在臨港新城規(guī)劃建設(shè)以裝備制造業(yè)為特色的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。根據(jù)新的開展規(guī)劃，上海船舶工業(yè)正實(shí)施從黃浦江邊向長(zhǎng)江口搬遷的整體調(diào)整戰(zhàn)略，將以長(zhǎng)興島為主體，在長(zhǎng)江口形成由長(zhǎng)興島造船基地、外高橋造船基地、崇明造船基地組成的上海船舶產(chǎn)業(yè)基地。15B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——國(guó)家級(jí)工業(yè)園分布圖16B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——國(guó)家級(jí)工業(yè)園上海張江高科技園區(qū)成立于1992年7月，是國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。經(jīng)過近12年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國(guó)家級(jí)基地〔國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家科技創(chuàng)業(yè)基地〕的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。上海金橋出口加工區(qū)是1990年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的第一個(gè)以“出口加工區(qū)〞命名的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積25平方公里。經(jīng)過14年的開發(fā)建設(shè)，已成為以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、食品醫(yī)藥為主要產(chǎn)業(yè)特征的高科技工業(yè)園區(qū)，成為國(guó)家環(huán)保總局驗(yàn)收批準(zhǔn)的、上海第一個(gè)通過ISO14000國(guó)際環(huán)境管理體系的國(guó)家示范區(qū)。上海外高橋保稅區(qū)是1990年6月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的全國(guó)第一個(gè)規(guī)模最大、啟動(dòng)最早的自由貿(mào)易區(qū)域，集國(guó)際貿(mào)易、出口加工、物流倉(cāng)儲(chǔ)及保稅商品展示交易等多種經(jīng)濟(jì)功能于一體。它位于上海浦東新區(qū)東北端，瀕臨長(zhǎng)江口，處于我國(guó)長(zhǎng)江黃金水道與東海岸的交匯點(diǎn)，規(guī)劃面積10平方公里，已開發(fā)運(yùn)作8.5平方公里。區(qū)內(nèi)工業(yè)用房建筑面積到達(dá)275.9萬(wàn)平方米，配套設(shè)施用房建筑面積257萬(wàn)平方米，根本設(shè)施齊全。目前入駐企業(yè)5712戶，來(lái)自世界72個(gè)國(guó)家和地區(qū)。世界500強(qiáng)的跨國(guó)公司中已有85家進(jìn)駐保稅區(qū)。上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一批以引進(jìn)外資、引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)和開展新興技術(shù)為主的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)之一。開發(fā)區(qū)位于上海市區(qū)的西南部，規(guī)劃面積6平方公里。上海閔行經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是1986年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批14個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一，位于上海西南部，總開發(fā)面積3.5平方公里，一期開發(fā)2.13平方公里，二期開發(fā)1.37平方公里。經(jīng)17年努力，已建成以機(jī)電設(shè)備、生物醫(yī)藥和輕工產(chǎn)品為特色的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。17B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)情況及分布——上海市級(jí)工業(yè)園分布圖18B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析一、開展階段二、開展周期三、供給分析四、需求分析19B.A.Consulting一、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展階段20B.A.Consulting啟動(dòng)階段〔1978－1985年〕——上海率先改革了住房由政府統(tǒng)建、統(tǒng)配、統(tǒng)管的制度，開始進(jìn)行商品房建設(shè)。緩慢開展階段〔1986-1991年〕——上海依然在方案經(jīng)濟(jì)體制下滑行，福利分房制度還在實(shí)行；上海本地居民經(jīng)濟(jì)收入偏低，多數(shù)居民無(wú)力購(gòu)房；外省市人員很難進(jìn)入上海就業(yè)；境外人士認(rèn)為不適宜居住。超常開展階段〔1992-1994年〕——國(guó)外資金大量進(jìn)入上海，上海放開房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)整回落階段〔1995－1997年〕——上一階段商品房供給超過了市場(chǎng)有效需求，空置量迅速上升。復(fù)蘇階段〔1998年1999年〕——上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展，廣闊城市居民家庭經(jīng)濟(jì)收入迅速增長(zhǎng)，迫切希望改善自己的住房條件?？焖匍_展階段〔2000年－2024〕——2000年以來(lái)，上海本地居民購(gòu)房需求繼續(xù)高漲；越來(lái)越多的外地人在上海就業(yè)，對(duì)住房產(chǎn)生需求；大量境內(nèi)外人士來(lái)到上海投資、就業(yè)甚至生活居住。平穩(wěn)開展階段〔2024年－至今〕——上海房?jī)r(jià)上漲幅度逐步回落，土地供給量被控制在正常值范圍之內(nèi)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合指數(shù)已經(jīng)進(jìn)入正常值，目前上海房市正處于多年未見的平穩(wěn)狀態(tài)。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展開展歷程階段21B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展地產(chǎn)環(huán)境良性平穩(wěn)02-04年上海房產(chǎn)需求強(qiáng)勁，03-04年商品房銷售面積上升幅度到達(dá)38.9%，04年銷售面積到達(dá)頂峰，從05年開始受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，上升幅度逐漸下降，但是始終保持上升趨勢(shì)；剛性需求使上海房地產(chǎn)保持平穩(wěn)開展態(tài)勢(shì)。03-04年上海住宅銷售均價(jià)漲幅為6.1%，結(jié)合目前的市場(chǎng)和政府的大體導(dǎo)向，房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

宏觀情況22B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展03-04年上海購(gòu)房需求高漲，銷售額增長(zhǎng)幅度為58.8%，04年以后，商品房住宅年銷售額略有回落，但總體仍處于較高水平；03-04年上海商品房住宅面積增長(zhǎng)了38.5%

，由于國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，05年出現(xiàn)銷售面積下降，04-05、05-06下降幅度分別為12%、8.1%

。

宏觀情況23B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展土地供給情況從04年開始，土地供給量呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，到06年供給量?jī)H為1416公頃，比05年下降了55.8%，土地閘門緊縮的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯。上?！笆晃濞曌≌?guī)劃綱要中明確規(guī)定2024、2024兩年上海土地出讓總規(guī)模均為1500公頃，土地供給的稀缺將表達(dá)在未來(lái)兩年的商品住宅供給上。24B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展

相關(guān)政策2024年7月13日，建設(shè)部發(fā)布?關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的假設(shè)干意見?。?意見?指出，自2024年6月1日起，各城市(包括縣城，下同)年度(從6月1日起計(jì)算，下同)新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須到達(dá)70%以上。90㎡70%——上海市2024年9月30日發(fā)布?上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2024-2024年)?文件表示：中央宏觀調(diào)控中“90平方米占70%適用范圍〞將適用于上海的城市總量而并非單個(gè)工程。25B.A.Consulting外資上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展

相關(guān)政策2024年7月24日，發(fā)布了?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見?。?意見?指出：提高局部外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)資本金在投資總額中的比重；加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，標(biāo)準(zhǔn)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購(gòu)置符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。這一政策在上海最直接的作用就是此后滬上針對(duì)外資的高檔商品房銷售進(jìn)入黯淡期。

26B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展未來(lái)開展預(yù)測(cè)政策調(diào)控執(zhí)行力度將加大房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩住房供給結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整，普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房供給將增多土地管理更加嚴(yán)格，土地增量供給控制更嚴(yán)，土地本錢將提高，這也將加劇對(duì)于存量土地的競(jìng)爭(zhēng)政府繼續(xù)執(zhí)行緊縮銀根的政策短期內(nèi)不會(huì)變化，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力不容小視2024年住房供求差距將縮小，價(jià)格成為關(guān)鍵因素。27B.A.Consulting二、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開展周期28B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)周期第一周期：1978~1991年第二周期：1992~1999年第三周期：2000年至今29B.A.Consulting此間上海房地產(chǎn)經(jīng)歷了從無(wú)到有，逐步開展的過程。隨著改革開放和住宅商品化思想的提出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，但是投資規(guī)模還是比較小，年住宅投資額均小于50億元。1988年是上海房地產(chǎn)業(yè)開展史上里程碑的一年，這一年，虹橋第一幅土地——一改政府無(wú)償劃撥方式實(shí)行有償批租，上海房地產(chǎn)開始嘗試走市場(chǎng)化道路。但是從1989年開始，國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控，緊縮銀根，壓縮開支，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊，1989年上海住宅投資額負(fù)增長(zhǎng)。1990—1991年投資額有小幅上升。第一周期：1978—1991年30B.A.Consulting第二周期：1992—1999年這個(gè)周期是一個(gè)完整意義上的周期，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了過熱和調(diào)整兩個(gè)階段。⒈過熱階段。1992年，鄧小平南巡講話和黨“十四大〞的召開，以沿海大中城市為代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速開展。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更是在開發(fā)浦東的有力推動(dòng)下，經(jīng)歷了1993~1995年三年的迅速開展，1995年相比1992年住宅投資額上漲了608.41%，商品房銷售面積上漲了796.78%，商品房銷售價(jià)格上漲了57.21%。⒉調(diào)整階段。1993年下半年，經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致高通貨膨脹，國(guó)家開始實(shí)行適度從緊的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然成為此次調(diào)控的重點(diǎn)，收縮銀根，并規(guī)定房地產(chǎn)公司不得上市融資。上海房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)開始逐步減緩，1997~1999年三年經(jīng)歷了住宅投資額的負(fù)增長(zhǎng)，商品房銷售價(jià)格的上漲也根本停滯。但商品房銷售面積的增長(zhǎng)率卻依然堅(jiān)挺。1998年上海房品房銷售面積增長(zhǎng)率高達(dá)66.5%，主要與1998年貨幣分房、購(gòu)房退稅政策以及個(gè)人住房貸款政策的實(shí)施相關(guān)。但總體來(lái)說(shuō)，1996~1999年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控政策作用下有所回落。31B.A.Consulting第三周期：2000年至今在國(guó)家住房制度改革、商業(yè)銀行開辦住房抵押貸款等業(yè)務(wù)的推動(dòng)下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)率開始上升，2000年恢復(fù)正增長(zhǎng)。與前兩輪周期相比，由于各項(xiàng)指標(biāo)基數(shù)較大，雖然顯示本輪周期的波動(dòng)幅度較小，但從絕對(duì)值可以看出從2000年開始投資總量持續(xù)放大，房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，特別是2024~2024年初，上海房地產(chǎn)出現(xiàn)了非理性繁榮，投資額快速上升，房?jī)r(jià)更是一路飆升。2024年上海商品房均價(jià)達(dá)5118元，首次超過北京，成為全國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市。2024年、2024年上半年房?jī)r(jià)仍然飛速上漲，2024年3月中旬出現(xiàn)了上海樓市最高均價(jià)，達(dá)10327元。2024年下半年宏觀調(diào)控作用開始顯現(xiàn)，各項(xiàng)指標(biāo)都有了不同程度的回落。2024年商品房均價(jià)與2024年相比只有小幅度上漲，幾乎持平，住宅投資額和商品房銷售面積都比2024年有所下降，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回歸理性。從以上關(guān)于上海房地產(chǎn)周期的分析可以看出，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)從真正起步至今才經(jīng)歷了18年的時(shí)間，開展還極為不成熟，表現(xiàn)為波動(dòng)幅度較大，常出現(xiàn)大漲大跌；政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的影響作用較大，仍未形成完善的市場(chǎng)機(jī)制。但從現(xiàn)有的分析中我們?nèi)钥梢园l(fā)現(xiàn)以下規(guī)律：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)周期大致要經(jīng)歷7年時(shí)間；波動(dòng)幅度有逐漸縮小的趨勢(shì)，可以預(yù)見未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著更平穩(wěn)、更理性的方向開展。32B.A.Consulting三、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析33B.A.Consulting〔一〕土地市場(chǎng)供給萎縮但存量很大年份1999200020012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年購(gòu)置土地面積335.1592.77391010.31469.11038.8754.3購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)率（%）

76.8724.6836.7145.41-29.29-27.39我們可以看到土地購(gòu)置面積的變化趨勢(shì)，1999~2024年房地產(chǎn)企業(yè)每年的土地購(gòu)置面積保持?jǐn)?shù)量上比較穩(wěn)定的增長(zhǎng)；從2024年開始，土地的購(gòu)置面積開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2024年的土地購(gòu)置面積總量下降到了2001年的水平。34B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005本年完成開發(fā)土地面積（萬(wàn)平方米）148.1165.6246.5339.3605.5672.8588.4土地開發(fā)面積增長(zhǎng)率（%）

11.8248.8537.6578.4611.11-12.54可以看出：1999~2024年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)開發(fā)土地面積保持上漲的趨勢(shì)，2024年到達(dá)最大672.8萬(wàn)平米，但是在2024年完成開發(fā)面積下降到了2024年的水平；另外從增長(zhǎng)的角度看，在2024年完成開發(fā)面積的增長(zhǎng)率到達(dá)最大，2024年開始下滑，2024年為負(fù)增長(zhǎng)?！惨弧惩恋厥袌?chǎng)供給萎縮但存量很大35B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）514.83566.17630.73748.9901.241175.51246.9房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率（%）

9.9711.418.7420.3430.436.07〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)總量上升但增幅下滑從2000年的9.97%上升到了2024年的30.4%，說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)看好的態(tài)度；2024年，雖然總量在房地產(chǎn)投資額保持著上漲，但是增長(zhǎng)幅度有了非常明顯的滑落，從2024年的30.4%降到了6.07%。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)投資期大于一年，總量上的增長(zhǎng)可能是歷年投資增長(zhǎng)的延續(xù)效應(yīng)，但投資額增長(zhǎng)率的滑落顯示了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)供給情況出現(xiàn)了比較大的轉(zhuǎn)折。36B.A.Consulting〔三〕商品房供給出現(xiàn)了一定程度的下降年份1999200020012002200320042005商品房本年新開工面積（萬(wàn)平米）1308.61992.32426.82612.73134.53196.23055.5商品房新開工面積增長(zhǎng)率（%）

52.2521.817.6619.971.97-4.4在1999~2024年期間總量都是增長(zhǎng)的，2024年出現(xiàn)了總量上的下跌。2024年的增長(zhǎng)率明顯下降。37B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面積（萬(wàn)平方米）1468.61643.61791.41984.72491.834433095.7商品房竣工面積增長(zhǎng)率（%）

11.928.9910.7925.5538.17-10.09在1999~2024年期間總量都是增長(zhǎng)的，2024年出現(xiàn)了總量上的下跌。在土地與資金同時(shí)趨緊的時(shí)候，2024年上海商品房的新開工面積和竣工面積在總量上都出現(xiàn)了滑落，意味著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際供給水平下降。〔三〕商品房供給出現(xiàn)了一定程度的下降38B.A.Consulting四、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析39B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005商品房本年銷售面積（萬(wàn)平方米）1328.71557.91796.61971.52376.43488.83158.8商品房銷售面積增長(zhǎng)率（%）16.3617.2515.339.7320.5446.81-9.46商品房銷售面積出現(xiàn)回落上海市商品房銷售面積增長(zhǎng)迅速，在2024年到達(dá)頂峰，相比1999年的商品房銷售面積增長(zhǎng)了近3倍。在2024年增長(zhǎng)勢(shì)頭突然遭到了遏制，銷售面積比2024年下降近10%。40B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005商品房本年銷售額（億元）454.64555.45694.66815.031216.342263.842161.3商品房銷售額增長(zhǎng)率（%）

22.1725.0617.3349.2486.12-4.53商品房銷售面積出現(xiàn)回落上海市商品房銷售額增長(zhǎng)迅速，在2024年到達(dá)頂峰，相比1999年的商品房銷售額增長(zhǎng)了近5倍。在2024年增長(zhǎng)勢(shì)頭突然遭到了遏制，銷售面積比2024年下降近5%。41B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005住宅本年銷售面積（萬(wàn)平方米）1243.31445.91681.51846.42224.53233.72845.7住宅銷售面積增長(zhǎng)率（%）

16.2916.39.8120.4845.37-12商品房銷售面積出現(xiàn)回落住宅市場(chǎng)波動(dòng)與商品房市場(chǎng)波動(dòng)一致。2024年到達(dá)了需求增長(zhǎng)的頂峰，增長(zhǎng)率超過了40%，然后在2024年迅速回落到10%左右的負(fù)增長(zhǎng)，需求的短期波動(dòng)劇烈。42B.A.Consulting年份1999200020012002200320042005辦公樓本年銷售面積（萬(wàn)平方米）39.247.7640.9842.3545.1884.8397.89商業(yè)營(yíng)業(yè)用房本年銷售面積（萬(wàn)平方米）39.454.5456.5573.9378.05121.57150.19其他房屋本年銷售面積（萬(wàn)平方米）6.79.717.648.828.748.6165.09住宅銷售面積在2024年出現(xiàn)了回落，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房與其他房屋的銷售面積都保持了上漲的趨勢(shì)，但是后者在整個(gè)商品房市場(chǎng)中占的份額很小，因此商品房的需求波動(dòng)和住宅市場(chǎng)的需求變動(dòng)極為一致：2024年到達(dá)了需求增長(zhǎng)的頂峰，增長(zhǎng)率超過了40%，然后在2024年迅速回落到10%左右的負(fù)增長(zhǎng)，需求的短期波動(dòng)劇烈。辦公樓及商業(yè)用房銷售面積保持上漲43B.A.Consulting上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口分析從竣工面積與銷售面積的差額來(lái)看，各年的供需水平大致相當(dāng)，1999年、2000年、2024年的供給水平大于需求水平；其他年份那么相反，尤其是2024年、2024年，商品房的銷售面積均大于竣工面積，市場(chǎng)的存量房得以消耗。但從1999年以來(lái)的累計(jì)差額看，目前商品房市場(chǎng)還存在著240萬(wàn)平方米的缺口有待消耗。年份1999200020012002200320042005商品房本年竣工面積1468.61643.61791.41984.72491.83443.023095.74商品房本年銷售面積1328.71557.871796.641971.472367.43488.753158.87竣工面積-銷售面積139.985.73-5.2413.23115.4-45.73-63.13累計(jì)差額139.9228.63220.39233.62349.02303.29240.1644B.A.Consulting年份200020012002200320042005商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積154916592609338529392829商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積//2475315025472357商品房預(yù)售登記面積145318322685286934522181商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售登記面積/17932587271130361771批準(zhǔn)預(yù)售面積-登記預(yù)售面積96-173-76516-513648差額累計(jì)96-77-153363-150498上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口分析45B.A.Consulting2024年上海市共發(fā)出預(yù)售許可證1711張，相比2024年1450張?jiān)鲩L(zhǎng)了15%；批準(zhǔn)預(yù)售面積到達(dá)了2842萬(wàn)平米，相比2024年2442萬(wàn)平米增長(zhǎng)了14%；全年吸納面積到達(dá)了2182萬(wàn)平米，占全年供給總量的77%，吸納面積同比去年有所下降。自2000年開始上海房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)持續(xù)開展期，2024年已到達(dá)了頂峰后，2024年開始回落，從需求市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)吸納水平已在2024年之下。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口分析46B.A.Consulting各工程分析一、嘉定區(qū)嘉城工程1、嘉定區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2、工程自身概況3、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析4、工程綜合判斷及操作建議二、徐匯區(qū)徐匯新城1、徐匯區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2、工程自身概況3、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析4、工程綜合判斷及操作建議三、寶山區(qū)景瑞生活廣場(chǎng)1、寶山區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2、工程自身概況3、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析4、工程綜合判斷及操作建議四、虹口區(qū)上?；▓@城1、虹口區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2、工程自身概況3、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析4、工程綜合判斷及操作建議47B.A.Consulting嘉定區(qū)嘉城工程一、嘉定區(qū)宏觀研究1、規(guī)劃2、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)3、政策與重大事件二、嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、區(qū)域商業(yè)及住宅現(xiàn)狀2、區(qū)域用地規(guī)劃3、分析小結(jié)三、工程自身概況1、區(qū)位與交通2、工程四至及周邊概況3、工程簡(jiǎn)介四、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析1、區(qū)位與交通2、工程四至及周邊概況3、工程簡(jiǎn)介五、工程綜合判斷及操作建議48B.A.Consulting區(qū)域性質(zhì):嘉定區(qū)是以汽車文化為品牌，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)為主導(dǎo)，具有獨(dú)特人文魅力、持續(xù)創(chuàng)新力、高科技水準(zhǔn)和綜合輻射功能的現(xiàn)代化新城，是上海市最重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地之一，是上海市近期重點(diǎn)推進(jìn)開展的新城之一。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：規(guī)劃形成“新城——新市鎮(zhèn)——居住社區(qū)〞三級(jí)城鎮(zhèn)體系。規(guī)劃至2024年，嘉定區(qū)將建成“一城、五鎮(zhèn)、六居住社區(qū)〞的格局。新城：即嘉定新城，是由嘉定主城區(qū)、安亭、南翔3個(gè)組團(tuán)構(gòu)成的組合式城市，規(guī)劃人口規(guī)模為80萬(wàn)。新市鎮(zhèn)：外岡鎮(zhèn)、江橋鎮(zhèn)、嘉定市級(jí)工業(yè)區(qū)〔北區(qū)〕、華亭鎮(zhèn)、徐行鎮(zhèn)。居住社區(qū)：婁塘、唐行、戩浜、封浜、方泰、徐行。未來(lái)人口：至2024年，嘉定區(qū)總?cè)丝跒?25萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口115萬(wàn)，城市化水平92%。嘉定區(qū)規(guī)劃49B.A.Consulting交通規(guī)劃—對(duì)外交通鐵路系統(tǒng)規(guī)劃在滬寧鐵路北側(cè)設(shè)置京滬高速鐵路和城際鐵路，加上從黃渡站或安亭站引出的江南鐵路，將形成2個(gè)方向的4條干線。市郊快速鐵根據(jù)上海市軌道交通系統(tǒng)規(guī)劃，市域快速鐵R3線進(jìn)入嘉定區(qū)。主線的起訖點(diǎn)嘉定新城——臨港新城。高速公路〔快速路〕系統(tǒng)規(guī)劃高速公路〔快速路〕有：郊環(huán)切向線、外環(huán)線、郊區(qū)環(huán)線、滬嘉瀏高速公路、外環(huán)北延伸線、滬寧高速公路、嘉金高速公路、外環(huán)西延伸線。對(duì)外公路規(guī)劃由高速公路網(wǎng)及主要公路承擔(dān)上海市的主要對(duì)外公路運(yùn)輸，故嘉金高速公路——滬嘉瀏高速公路將取代滬宜公路作為上海市北部的主要對(duì)外通道。內(nèi)河航運(yùn)規(guī)劃建議創(chuàng)造條件逐步取消環(huán)城河航道，將嘉定新城內(nèi)的內(nèi)河碼頭逐步外遷，使通過城區(qū)的運(yùn)輸量減少，減少對(duì)嘉定新城的干擾。嘉定區(qū)規(guī)劃50B.A.Consulting交通規(guī)劃—內(nèi)部交通規(guī)劃嘉定區(qū)道路總長(zhǎng)約794公里，公路網(wǎng)密度約1.71公里/平方公里，其中干道網(wǎng)密度約1.26公里/平方公里。主要公路〔主干路〕總體上形成“五橫五縱〞的格局。“五橫〞指曹安公路、寶安公路、嘉盛公路—外錢公路、嘉安公路—塔城路、寶錢公路，“五縱〞指瀏翔公路、嘉行公路—滬宜公路、勝辛路—?jiǎng)傩帘甭?、嘉松北路—滬宜公路、墨玉路—墨玉北路。次要公路〔次干路〕嘉定區(qū)次要公路有：金鶴公路、博園路—愛特路、眾仁路—武威路、岡峰公路、嘉黃公路—嘉安公路、桃浦公路—昌吉路、金昌路西延伸、新翔黃路、環(huán)城路、永盛路、伊寧路—橫倉(cāng)路、滬嘉高速公路入城段、城中路—城中北路、霜竹公路、澄成公路、陳寶路、陳太路〔錦秋路〕、薀北路、雙丁路、薀南路等。嘉定區(qū)規(guī)劃51B.A.Consulting嘉定區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)開展水平近4年來(lái)嘉定區(qū)GDP值年度幅度超過10%，2024年到達(dá)了478.3億元，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)比例與速度較快。固定資產(chǎn)投資呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。06年全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額170.9億元，比上年增長(zhǎng)6.2%。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額中，城市根底設(shè)施投資25.9億元，增長(zhǎng)87.2%。52B.A.Consulting嘉定區(qū)總體經(jīng)濟(jì)狀況居民生活水平城鄉(xiāng)居民收入逐年提高。06年末全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款到達(dá)了316.3億，新增48.9億元，增長(zhǎng)18.3%。03年到05年城鎮(zhèn)職工年均工資持續(xù)增長(zhǎng)，05年為23604元，居民生活水平逐年提高。53B.A.Consulting主要產(chǎn)業(yè)嘉定作為上海西北郊工業(yè)重鎮(zhèn)，近年來(lái)貫徹“二、三、一〞產(chǎn)業(yè)開展方針，堅(jiān)持優(yōu)先開展先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代效勞業(yè)，形成與大都市郊區(qū)地位匹配并具有明顯特色的產(chǎn)業(yè)開展格局。嘉定工業(yè)結(jié)構(gòu)漸趨合理，已形成汽車及零配件、通信電纜及設(shè)備、電子電器、精細(xì)化工、金屬制品、紡織服裝等一批支柱產(chǎn)業(yè)。四大板塊：南部是以生活效勞、現(xiàn)代物流、專業(yè)性市場(chǎng)為主的“三產(chǎn)〞綜合開展板塊。北部是以汽車零配件、光電子、生物醫(yī)藥、新材料新能源、現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)板塊。西部是上海國(guó)際汽車城板塊，以汽車整車及零部件制造、汽車商貿(mào)、博覽、研發(fā)等為主要功能，將建成國(guó)家級(jí)汽車產(chǎn)業(yè)高地，以及極具特色的現(xiàn)代化的安亭新鎮(zhèn)。中部是嘉定新城板塊，是集文化教育、科研培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)休閑、旅游度假、生活居住等功能于一體的綜合性現(xiàn)代化城區(qū)。54B.A.Consulting02—06年，嘉定區(qū)房產(chǎn)竣工面積逐年增加，04—05年增長(zhǎng)幅度最大，為87%。02—05年，嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)水平提高，人們住房需求高漲，商品房銷售面積保持逐年增加，02—03、03—04、04—05增長(zhǎng)幅度分別為：58%，44%，35%。到05年以后，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，商品房銷售面積出現(xiàn)迅速下滑，下滑幅度到達(dá)40%。嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況近幾年竣工、銷售面積55B.A.Consulting嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況土地供給—2024年上海各區(qū)土地出讓情況2024年度嘉定區(qū)共公開出讓土地18幅，總面積約159.94萬(wàn)平方米，占全市供給總量的22.0%，位居第一；56B.A.Consulting工程位置——大區(qū)位本案距離上海市中心人民廣場(chǎng)僅15公里距離虹橋機(jī)場(chǎng)7公里本工程位于上海市西部嘉定區(qū)江橋新鎮(zhèn)，西外環(huán)以西，曹安公路以北，坐落在嘉定、普陀、長(zhǎng)寧三區(qū)交匯處外環(huán)內(nèi)環(huán)距離內(nèi)環(huán)線8公里本工程靠近外環(huán)和曹安公路兩條快速主干道，交通出行條件十分優(yōu)越，不管是去往機(jī)場(chǎng)還是市區(qū)各處都是比較方便的。曹安路57B.A.Consulting工程位置——小區(qū)位上海江橋，嘉定第一重鎮(zhèn)，與安亭、菊?qǐng)@、南翔齊位的嘉定四大板塊之一，也是嘉定與上海市中心城區(qū)的往來(lái)樞紐，素有“西堂門戶〞美譽(yù)。占地4600畝的江橋新鎮(zhèn)是嘉定確定的四大房地產(chǎn)板塊之一，東起外環(huán)線，西到黃家花園路，南到曹安路，北到在建的桃浦路。嘉城是江橋新鎮(zhèn)的首期啟開工程，位于江橋新鎮(zhèn)的東部，占江橋新鎮(zhèn)的1/3，是嘉定區(qū)為數(shù)不多的大盤之一；本工程小區(qū)位交通興旺，離曹安路二三百米，距滬寧高速匝道口2.5公里，離外環(huán)線的江橋匝道口800米，自駕出行比較方便。規(guī)劃中的地鐵14號(hào)線離本工程也很近740、860、北安線、旅游6b線、340等公交線路使得出行更加便捷。外環(huán)曹安路滬寧高速規(guī)劃13號(hào)線58B.A.Consulting工程四至本案處于江橋新鎮(zhèn)東側(cè)，東至華江路，與外環(huán)之間僅隔一綠化隔離帶；北至桃浦路，西至曲江路，南至海藍(lán)路；總占地1320畝，占整個(gè)江橋新鎮(zhèn)的1/3.華江路桃浦路海藍(lán)路曲江路59B.A.Consulting地塊現(xiàn)狀本工程共占地占地1320畝，總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米，分四期開發(fā)。一期地塊現(xiàn)狀：總建筑面積30萬(wàn)平米，現(xiàn)已全部開發(fā)完畢，并入住。二、三期地塊現(xiàn)狀：二期三期在建過程中四期地塊現(xiàn)狀：四期尚未拆遷，現(xiàn)狀為農(nóng)民自建房；位于一期地塊東側(cè)的嘉怡路雙向四車道，車流量大，目前多施工車輛，道路環(huán)境相對(duì)較差；整個(gè)地塊南側(cè)局部高壓線綠化帶，對(duì)本工程整體形象和居住品質(zhì)都有一定的影響。一期以建成二期在建中三期在建中四期規(guī)劃中高壓綠化帶高壓綠化帶嘉怡路60B.A.Consulting地塊現(xiàn)狀——分期情況分期建筑面積(平米)產(chǎn)品形式一期300000小高層，多層，別墅二期254268多層、小高層三期104077多層、小高層四期187535多層、小高層一期總建筑面積30萬(wàn)平米，其中包括三萬(wàn)平米的集中商業(yè)配套和一個(gè)幼兒園，均價(jià)6000元/平米，入住率80%；二期三期在建，在建面積11萬(wàn)平米；四期尚在規(guī)劃中，預(yù)計(jì)三年內(nèi)開工；61B.A.Consulting地塊現(xiàn)狀——一期簡(jiǎn)介根本信息占地面積：29萬(wàn)平方米總建筑面積：30萬(wàn)平方米總戶數(shù)：2000停車位：地面、地下〔可租可售〕建筑類別：小高層，聯(lián)排別墅物業(yè)地址：嘉定區(qū)曹安路2378號(hào)物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平方米·月價(jià)格：小高層均價(jià)6000元/平米入住時(shí)間：2024-09容積率：1.4綠化率：50%62B.A.Consulting地塊現(xiàn)狀——一期簡(jiǎn)介嘉城一期總建筑面積30萬(wàn)平方米，以水為界分為不同的組團(tuán)。西側(cè)桃花島組團(tuán)共計(jì)42棟聯(lián)排別墅，建筑面積約5萬(wàn)平米，綠化率42%。南側(cè)香檳河畔組團(tuán)由11棟小高層組成，建筑面積15萬(wàn)平米3萬(wàn)平米的商業(yè)廣場(chǎng)和社區(qū)幼兒園北側(cè)愛琴海組團(tuán)總建筑面積7萬(wàn)平米63B.A.Consulting地塊現(xiàn)狀——一期簡(jiǎn)介64B.A.Consulting地塊現(xiàn)狀——一期簡(jiǎn)介分期銷售情況

2004200520062007（至目前）小高層

銷售均價(jià)（元/平方米）5258564755355897銷售面積（平方米）514763978510430826341聯(lián)排

銷售均價(jià)（元/平方米）

919188049772銷售面積（平方米）

2359382308975從04年開盤到現(xiàn)在，該工程價(jià)格根本處于穩(wěn)步上升階段，雖然小高層的均價(jià)在06年較05年有小幅度下滑，但交易量明顯增大。今年下半年開盤的二期，預(yù)計(jì)均價(jià)在6000左右，主要客戶來(lái)源為嘉定區(qū)，普陀區(qū)居民為主，一局部動(dòng)遷需求。聯(lián)排別墅05年投入市場(chǎng)，交易量較大，但06年價(jià)格有些下滑，從06到07年價(jià)格增幅明顯，漲幅近1000元。65B.A.Consulting工程周邊物業(yè)描述江橋新村，現(xiàn)狀為局部拆遷平房，破舊的工廠，整體環(huán)境較差，隨著工程建設(shè)進(jìn)度，將建成成熟的住宅小區(qū)外環(huán)內(nèi)的商業(yè)中心，包括易初蓮花，輕紡中心，上海國(guó)際鞋城等大型購(gòu)物場(chǎng)所江橋鎮(zhèn)老居住區(qū)，在老居住區(qū)的附近有條低檔次的商業(yè)街在建嘉蓮華商業(yè)中心66B.A.Consulting工程周邊物業(yè)描述在建嘉蓮華商業(yè)中心嘉蓮華商業(yè)中心嘉蓮華國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)總占地面積為2.55公頃，共分為A,B,C三地塊分別開發(fā)，共計(jì)建筑面積為16.8萬(wàn)平方米。目前首先開發(fā)的是B地塊，建筑面積為4.8萬(wàn)平方米。2、3層為沃爾瑪大賣場(chǎng)，總建筑面積1.9萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)今天八月份開業(yè)中庭休閑廣場(chǎng)及底層百貨區(qū)建筑面積1.3萬(wàn)平米，均對(duì)外出售，目前售價(jià)4萬(wàn)元/平米，主力面積為15-100平方米，預(yù)計(jì)2024年3月左右開張。

67B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——城市岸泊根本信息占地面積:29萬(wàn)平方米總建筑面積:30萬(wàn)平方米總戶數(shù):2502停車位:1353個(gè)建筑類別:小高層，多層，聯(lián)排別墅物業(yè)地址:嘉定區(qū)吳楊東路333弄物業(yè)管理費(fèi):1元/平方米·月價(jià)格：多層均價(jià)5600元/平米雙拼聯(lián)排9500元/平米開發(fā)商:上海城運(yùn)房地產(chǎn)開展有限公司開盤時(shí)間:2024-08-13入住時(shí)間:2024-01-31容積率:0.99綠化率:35%68B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——城市岸泊分期情況一期一期44棟多層、3棟小高層已經(jīng)售罄二期17棟多層、7棟高層、29棟別墅69B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——城市岸泊配套情況3000平米的會(huì)所18000平米的商業(yè)街配套商業(yè)與會(huì)所均未開始經(jīng)營(yíng)，配套未能及時(shí)跟上，無(wú)法更好的襯托后期銷售70B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——城市岸泊時(shí)間銷售均（元/平米）各期情況備注2005年5500最低價(jià)格5080元/平米，最高價(jià)格6000元/平米2006年5300主推90平米左右的兩居和130平米左右的三居；10月份曾推出4700—4900元/平米的特價(jià)房，銷售狀況良好多層價(jià)格5300元/平米，別墅價(jià)格9000元/平米2007年5600主推小高層與聯(lián)排別墅復(fù)式價(jià)格在9000元/平米左右，聯(lián)體別墅在9000-10000元/平米由上表可以看出該工程在近幾年內(nèi)普通住宅價(jià)格浮動(dòng)并不大，三年時(shí)間內(nèi)僅上漲了300元左右的空間，且還要通過不定期的價(jià)格戰(zhàn)來(lái)贏得市場(chǎng)，月均銷售60多套；71B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——陽(yáng)光威尼斯物業(yè)地址:普陀區(qū)祁連山南路2727弄占地面積:820畝總建筑面積:100萬(wàn)平方米總戶數(shù):8000停車位:700建筑類別:高層、小高層、電梯洋房、聯(lián)排別墅裝修狀況:毛坯價(jià)格:起價(jià):7000元/平方米最高價(jià):9000元/平方米物業(yè)管理費(fèi):1.50元/平方米·月開發(fā)商:上海意景房產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率:1.60綠化率:35.80%客戶：本區(qū)為主，局部普陀區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)客戶根本信息72B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——陽(yáng)光威尼斯分期情況四期建筑面積20萬(wàn)平米，容積率1.60，主要物業(yè)形態(tài)有小高層公寓、花園洋房和別墅一期由10幢小高層，8幢高層組成二期由11幢小高層〔18-24層〕組成二期由11幢小高層〔18-24層〕組成三期以高層為主，容積率2.4，05年一月開盤，06年7月入住73B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——陽(yáng)光威尼斯配套情況商業(yè)中心酒店學(xué)校１２萬(wàn)平方米配套商業(yè)〔開發(fā)商保存產(chǎn)權(quán)，出租?！?4B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案——陽(yáng)光威尼斯銷售情況記錄時(shí)間均價(jià)最低價(jià)最高價(jià)備注2007年6月8700元/平方米8500元/平方米9000元/平方米小高層售價(jià)在8500-9000之間2007年初7800元/平方米5750元/平方米13200元/平方米（別墅）頂層復(fù)式買一送一2006年底8200元/平方米7000元/平方米9500元/平方米2006年六月8000元/平方米7000元/平方米9000元/平方米三期價(jià)格2005年底8800元/平方米8200元/平方米10000元/平方米水岸寬景房最高價(jià)格達(dá)10000元/平米價(jià)格銷售速度一、二、三期已全部售完，四期銷售率80%，月均銷售80多套；75B.A.Consulting本案均價(jià)：6000城市岸泊均價(jià)：5600陽(yáng)光威尼斯均價(jià)：8500競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析——位置分布本工程所處的江橋新村板塊，是嘉定區(qū)的重點(diǎn)開展板塊之一，將來(lái)居住配套齊全，位于本工程對(duì)面的沃爾瑪也即將開業(yè)，使得生活更加方便，居住氣氛濃厚，相對(duì)“城市岸泊〞而言優(yōu)勢(shì)明顯；“陽(yáng)光威尼斯〞位于外環(huán)內(nèi)，大區(qū)域環(huán)境根本趨于成熟，交通購(gòu)物環(huán)境也比較成熟；而本工程所處區(qū)位一切還都在開展過程中，周邊環(huán)境和配套現(xiàn)狀較差，但隨著周邊環(huán)境的不斷成熟，和嘉定區(qū)的開展，透過陽(yáng)光威尼斯可以看到本工程未來(lái)還是有很大開展空間的；76B.A.Consulting競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析——價(jià)格關(guān)系“城市岸泊〞雖然與本工程同處于曹安公路北側(cè)，距離市區(qū)相對(duì)本工程要遠(yuǎn)，但價(jià)格相對(duì)本工程差異并不大，周邊亦無(wú)商業(yè)配套可言，無(wú)論是出行還是生活都沒有本工程方便，亦沒有本工程競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)，漲幅上略低于本工程。“陽(yáng)光威尼斯〞與本工程僅隔一外環(huán)，但區(qū)域環(huán)境和區(qū)域認(rèn)知度明顯高于本工程，價(jià)格上也比本工程要高出很多，價(jià)格波動(dòng)性也高于本工程。77B.A.Consulting城市岸泊與陽(yáng)光威尼斯后期根本無(wú)可開發(fā)用地，而本工程尚有兩期未推入市場(chǎng)，一期未規(guī)劃，后期可持續(xù)開展性較強(qiáng)，也可更好的借助區(qū)域內(nèi)的開展，來(lái)提升自己的價(jià)值但同時(shí)也看到該區(qū)域大環(huán)境內(nèi)升值空間與市區(qū)相比存在很大的差距，且存在一定的硬件問題，人為無(wú)法改變；如交通環(huán)境差，據(jù)市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊軌道交通稀缺等問題，也是制約工程開展的一個(gè)重要因素，即使將來(lái)區(qū)域內(nèi)環(huán)境成熟，價(jià)格亦將低于外環(huán)內(nèi)的工程；競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析——后期開發(fā)城市岸泊規(guī)劃沙盤陽(yáng)光威尼斯規(guī)劃沙盤嘉城規(guī)劃沙盤78B.A.Consulting優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)：大區(qū)位：該工程位于嘉定區(qū)房地產(chǎn)重點(diǎn)開展板塊，工程體量巨大，隨著江橋新鎮(zhèn)的逐步建設(shè)，未來(lái)開展前景良好；小區(qū)位：工程周邊兩條城市快速路，交通方便；對(duì)面嘉蓮華商業(yè)中心明年全面投入使用，區(qū)域配套日趨完善，具有一定的升值潛力；開展前景：本工程體量較大，隨著前幾期工程的開發(fā)，為后期工程創(chuàng)造了良好的口碑，區(qū)域環(huán)境也隨之成熟，后期土地具有一定的增值空間；劣勢(shì)：大區(qū)位：本工程所處的外環(huán)外不容易被老上海居民認(rèn)同；小區(qū)位：曹安公路的擁堵情況，給駕車出行帶來(lái)一定的不便；工程南側(cè)高壓線對(duì)本工程環(huán)境和整體品質(zhì)的提升都有一定的影響；工程臨近虹橋機(jī)場(chǎng)，飛機(jī)航道從工程上空經(jīng)過，產(chǎn)生一定的噪音污染，對(duì)本工程的銷售和升值都產(chǎn)生一定的影響雖然本工程區(qū)位存在一些無(wú)法防止的問題，但總體上還是有一定的開展?jié)摿?，未?lái)開展空間不容無(wú)視。79B.A.Consulting工程綜合判斷及操作建議評(píng)定項(xiàng)目評(píng)定結(jié)果評(píng)定說(shuō)明大區(qū)位好嘉定區(qū)重點(diǎn)發(fā)展板塊，離市區(qū)距離先對(duì)較近小區(qū)位現(xiàn)狀一般，未來(lái)發(fā)展前景良好周邊配套相對(duì)較差，南側(cè)高壓線，上空的航道對(duì)本項(xiàng)目都有一定的影響；對(duì)面即將放量大體量商業(yè)中心交通大交通較好，小交通相對(duì)落后靠近外環(huán)與曹安路，到市區(qū)及虹橋機(jī)場(chǎng)都很方便；但緊鄰本項(xiàng)目的海藍(lán)路路況相對(duì)較差，曹安公路高峰期易擁堵產(chǎn)品一期較好，二三期在建，四期未定一期小高層，多層，聯(lián)排別墅，二期、三期規(guī)劃多層，小高層可控性住宅較好，商業(yè)較差住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，后期開發(fā)穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)性小，商業(yè)部分體量較大，未來(lái)銷售出租招商存在一定風(fēng)險(xiǎn)性競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較大江橋新鎮(zhèn)未來(lái)土地放量巨大，本項(xiàng)目周邊外環(huán)內(nèi)外易存在不少大盤升值潛力目前區(qū)域價(jià)值較差，未來(lái)升值潛力巨大未來(lái)區(qū)域發(fā)展，周邊配套完善，交通環(huán)境的改善銷售速度預(yù)測(cè)較快第一期的積累，后期小戶型和周邊配套影響，銷售速度應(yīng)大于前期工程投資價(jià)值評(píng)定表未來(lái)工程的住宅局部銷售速度會(huì)比較快，商業(yè)局部需經(jīng)過準(zhǔn)確的定位和籌劃，確定最后的銷售與經(jīng)營(yíng)方式，總體潛力較大，可控性較強(qiáng)80B.A.Consulting徐匯區(qū)徐匯新城工程一、徐匯區(qū)宏觀研究1、規(guī)劃2、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)3、政策與重大事件二、徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、區(qū)域商業(yè)及住宅現(xiàn)狀2、區(qū)域用地規(guī)劃3、分析小結(jié)三、工程自身概況1、區(qū)位與交通2、工程四至及周邊概況3、工程簡(jiǎn)介四、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析1、區(qū)位與交通2、工程四至及周邊概況3、工程簡(jiǎn)介五、工程綜合判斷及操作建議81B.A.Consulting徐匯區(qū)規(guī)劃徐匯區(qū)地處上海市中心城區(qū)的西南部，是上海市的中心城區(qū)之一，區(qū)域面積54.8平方公里，常住人口86.7萬(wàn)。這里集聚了交通大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)醫(yī)學(xué)院等11所大專院校，中科院上海分院等117所科研機(jī)構(gòu)，以及國(guó)家級(jí)的漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)。他的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的綜合實(shí)力，在上海10個(gè)中心城區(qū)中名列前茅。徐匯區(qū)是上海市首批可持續(xù)開展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)，也是上海市電子商務(wù)開展的一個(gè)試點(diǎn)區(qū)。徐匯區(qū)將繼續(xù)做大做強(qiáng)商貿(mào)和房地產(chǎn)業(yè)，積極培育、扶持以信息、生物醫(yī)藥和新材料為主的新興科技產(chǎn)業(yè)，大力開展都市型工業(yè)和都市型旅游業(yè)，并按照“繁榮的現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、舒適的高級(jí)居住區(qū)、領(lǐng)先的科技密集區(qū)和一流的文教優(yōu)勢(shì)區(qū)〞的功能定位，將徐匯區(qū)初步建設(shè)成為表達(dá)國(guó)際化大都市水平、具有上海特點(diǎn)、綜合競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)的現(xiàn)代化一流城區(qū)。82B.A.Consulting徐匯區(qū)規(guī)劃徐匯區(qū)城區(qū)規(guī)劃布局分為“三大板塊〞：即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的中心城中央分區(qū)徐匯次分區(qū)板塊、內(nèi)環(huán)線到外環(huán)線之間的中心城南分區(qū)徐匯次分區(qū)板塊、外環(huán)線以外的建設(shè)敏感區(qū)〔徐匯局部〕板塊：中心城中央分區(qū)徐匯次分區(qū)板塊：包括內(nèi)環(huán)線之內(nèi)的用地，涉及湖南、天平、徐家匯、楓林〔局部〕和斜土〔局部〕等地區(qū)，面積約12.19平方公里；中心城南分區(qū)徐匯次分區(qū)板塊：包括內(nèi)外環(huán)之間的用地，涉及田林、虹梅、康健、漕河涇、龍華、楓林〔局部〕、斜土〔局部〕、長(zhǎng)橋、凌云和華涇等地區(qū)，面積約37.42平方公里。3、建設(shè)敏感區(qū)〔徐匯局部〕板塊：包括外環(huán)線以外的用地，主要是華涇地區(qū)，面積約5.15平方公里。83B.A.Consulting徐匯區(qū)宏觀研究規(guī)劃——六大功能區(qū)建設(shè)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)。主要功能是信息通訊、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)和制造，以及生產(chǎn)性效勞業(yè)等。徐家匯知識(shí)文化綜合商務(wù)區(qū)。主要功能是現(xiàn)代效勞業(yè)集聚中心、商貿(mào)中心、文化體育活動(dòng)中心、信息產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等，表達(dá)城市副中心的繁榮和繁華。鐵路上海南站現(xiàn)代交通商貿(mào)效勞區(qū)。主要功能是交通樞紐集散中心、地區(qū)商貿(mào)效勞產(chǎn)業(yè)中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。衡山路－復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)。主要功能是集歷史風(fēng)貌保護(hù)、高檔商務(wù)、休閑娛樂、觀光旅游于一體，展現(xiàn)上海海派文化精華和歷史人文底蘊(yùn)。楓林生命科學(xué)園區(qū)。主要功能是生命科學(xué)研發(fā)、醫(yī)療保健效勞、教育培訓(xùn)和國(guó)際交流、醫(yī)療器材和藥品會(huì)展等。濱江休閑居住商務(wù)區(qū)。主要功能是公共休閑、高級(jí)居住、特色旅游、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)及教育等。84B.A.Consulting徐匯區(qū)規(guī)劃——六大功能區(qū)建設(shè)漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)徐家匯地區(qū)85B.A.Consulting徐匯區(qū)規(guī)劃——六大功能區(qū)建設(shè)楓林生命科學(xué)園區(qū)濱江休閑區(qū)86B.A.Consulting徐匯區(qū)經(jīng)濟(jì)——財(cái)政收入?yún)^(qū)域地區(qū)增加值經(jīng)濟(jì)總量保持平穩(wěn)快速增長(zhǎng)。地區(qū)增加值與年增長(zhǎng)率87B.A.Consulting徐匯區(qū)產(chǎn)業(yè)徐匯區(qū)區(qū)域內(nèi)有中科院上海分院、上?？茖W(xué)院等科研院所118所，國(guó)家級(jí)新興技術(shù)開發(fā)區(qū)——漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)也座落區(qū)內(nèi)；徐匯區(qū)重點(diǎn)開展信息技術(shù)、現(xiàn)代生物醫(yī)藥、納米新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成區(qū)工業(yè)電子信息業(yè)和生物醫(yī)藥業(yè)開展的產(chǎn)業(yè)規(guī)模；區(qū)域內(nèi)形成了〞三區(qū)三園〞建設(shè)布局，即徐家匯科技密集區(qū)、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、漕河涇高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、光啟園、華涇工業(yè)區(qū)、華東理工大學(xué)產(chǎn)業(yè)園；汽車配件制造加工業(yè)、化工新材料及建筑新材料制造加工業(yè)、鋼材及金屬制品制造加工業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造加工業(yè)、輕紡制品加工業(yè)已成為區(qū)支柱工業(yè)88B.A.Consulting徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究供給量徐匯區(qū)04年房地產(chǎn)竣工面積到達(dá)327.2萬(wàn)平米，增幅較大；但從05年開始，竣工面積大幅減少，06年僅57.43平米。07年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)竣工面積為75萬(wàn)平方米，有小幅上升。89B.A.Consulting新增住宅供給量與成交量徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究需求較強(qiáng)，但區(qū)域市場(chǎng)供給有限內(nèi)環(huán)土地稀缺，需求剛性內(nèi)中環(huán)需求彈性較大，消費(fèi)者容易受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響中外環(huán)作為內(nèi)中環(huán)的替代區(qū)域，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)90B.A.Consulting土地供給及交易情況徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究告號(hào)地塊名稱地塊四至土地用途容積率土地面積（公頃）中標(biāo)人中標(biāo)價(jià)（萬(wàn)元）20060116大木橋路104街坊2/1丘掛牌大木橋路以西、零陵路以南辦公、商業(yè)2.05155上海匯譽(yù)建設(shè)投資有限公司1160020060117欽州北路243街坊12/1丘地塊欽州北路以北、桂林路以西住宅、商辦1.9410714上海華利置業(yè)有限公司123002024年上海市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告共有5號(hào)，2024年至今有3號(hào)，其中徐匯區(qū)的地塊只有以上兩塊，且均已出讓。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，徐匯區(qū)由于城區(qū)開展成熟，土地使用已經(jīng)根本飽和，只有本工程周邊由于有老廠房待拆遷有相對(duì)多量的土地供給。91B.A.Consulting中環(huán)外環(huán)徐浦大橋工程位置概況位置：上海市徐匯區(qū)，龍吳路與羅秀路交口，龍吳路1717號(hào)。位于徐匯區(qū)最南端的中環(huán)、外環(huán)當(dāng)中，距離徐家匯7.8〔６〕公里本工程位于徐匯區(qū)南端，長(zhǎng)橋板塊開發(fā)商：上海景秀置業(yè)開展有限公司占地面積：214.9畝可售面積：211485m2可建面積：253820m2容積率：1.392B.A.Consulting世博會(huì)場(chǎng)址規(guī)劃區(qū)梅隴商圈華東理工大學(xué)上海中學(xué)環(huán)球影城生態(tài)公園工程位置上海南站：本工程距離上海南站只需公交４站，交通便利中環(huán)線：目前中環(huán)線路段正在建設(shè)中，只有江底隧道尚未完工華涇鎮(zhèn)：擁有著名的上海中學(xué)、上海新加坡學(xué)校以及三大購(gòu)物中心等現(xiàn)代教育、商業(yè)醫(yī)療和體育配套黃浦江濱江〔徐匯段〕：這一規(guī)劃將大大改善徐匯濱江目前的臟亂現(xiàn)狀徐家匯商圈：上海四大商圈之一，城市副中心，徐匯中心，本工程距離徐家匯７．８公里，可沿龍吳路直接到達(dá)龍華商圈：上海植物園北側(cè)距離世博會(huì)場(chǎng)址規(guī)劃區(qū)約８公里。通過徐浦大橋可到達(dá)浦東區(qū)位上海南站上海植物園華涇鎮(zhèn)龍華商圈黃浦江濱江休閑區(qū)〔規(guī)劃中〕中環(huán)外環(huán)93B.A.Consulting工程位置上海南站商圈〔在建〕：2024年7月開始運(yùn)營(yíng)，上海中心城市的南大門。已

有火車站、長(zhǎng)途客運(yùn)中心、軌道交通1號(hào)線、3號(hào)線。規(guī)劃中以南站為始發(fā)站至嘉定的軌道交通L1線，預(yù)留了滬杭磁懸浮上海南站站位置。南站周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)總面積為2.77平方公里，將成為與徐家匯城市副中心功能互補(bǔ)的又一區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，帶動(dòng)了徐匯區(qū)內(nèi)中環(huán)房產(chǎn)板塊趨熱中環(huán)線〔在建〕：上中路隧道建成后將成為全球首條雙層雙向4車道隧道，設(shè)計(jì)通車時(shí)速達(dá)80公里。目前南線隧道盾構(gòu)推進(jìn)已經(jīng)順利完成。預(yù)計(jì)2024年上中路中環(huán)線建成。華涇鎮(zhèn)規(guī)劃：華涇規(guī)劃簡(jiǎn)稱“一心、二軸、二區(qū)〞結(jié)構(gòu)體系，是一個(gè)為華涇板塊增添綠色環(huán)境以及商業(yè)休閑辦公配套的規(guī)劃，“一心〞指的是綠地廣場(chǎng)中心，周邊配置圓弧形社區(qū)商業(yè)和休閑設(shè)施；“二軸〞分別是交通和景觀兩條大道；“二區(qū)〞包括大型休閑效勞區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。黃浦江濱江〔徐匯段〕：一廊、兩心、四帶、四片?！耙焕权暎貉亟O(shè)置由綠地、開放空間等組成沿江綠化景觀走廊；“兩心〞：分別在龍華旅游城和水泥廠設(shè)置都市旅游中心和濱水活動(dòng)中心；“四帶〞：沿龍華港、龍耀路、中環(huán)線以及外環(huán)線設(shè)置綠化景觀通道，將濱江景觀引向腹地；“四片〞：整個(gè)地區(qū)由“廊〞和“帶〞劃分為四大片區(qū)，形成四個(gè)功能區(qū)域。這一規(guī)劃將大大改善徐匯濱江目前的臟亂現(xiàn)狀。規(guī)劃94B.A.Consulting１２３４２三期一期二期一期多層一期小高層在建三期１４３工程現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀95B.A.Consulting三期：地塊現(xiàn)狀三期一期二期一期：多層/小高層二期：聯(lián)排別墅工程現(xiàn)狀分期96B.A.Consulting工程現(xiàn)狀項(xiàng)目分期建筑形式建面總戶數(shù)生活及商業(yè)配套戶型銷售進(jìn)度均價(jià)（元/m2）巴薩維拉均價(jià)銷售速度交房時(shí)間一期多層（１６棟），小高層（９棟，１１復(fù)１２）12.6萬(wàn)m2

9002000m2會(huì)所，6000m2商業(yè)配套二房、三防為主2004年5月開盤6800平穩(wěn)2005年12月2006年基本售光920011000（裝修）9500（裝修）平穩(wěn)2006年3月二期(南岸晶座)８８棟連排別墅4.1萬(wàn)m2

約196-200m2/套，臨河227m2/套2005年12月開盤1200005-06年較慢2006年9月10日目前剩余5套162001400007年加快-三期高層（３棟）小高層（１２棟）8.6萬(wàn)m2

約704幼兒園4-6層商鋪小戶型為主，兩房90m2占40%強(qiáng)預(yù)計(jì)2007年9月開盤中檔定位---各期情況97B.A.Consulting工程現(xiàn)狀三期26、26、27、28〔東單元〕為動(dòng)遷房28〔除東單元〕、29、35、36為毛坯房30-34、37-39為全裝修房98B.A.Consulting工程交通上中路〔中環(huán)〕除了黃浦江路段隧道在建外其余已經(jīng)完成。上中路中環(huán)線為全封閉快速干道，以高架為主，經(jīng)上中路越江隧道與浦東中環(huán)線相連。上中路中環(huán)線建成后，到徐家匯、人民廣場(chǎng)等繁華地段，越江直達(dá)浦東都十分方便。三環(huán)二橋直達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，城市主干道龍吳路直線連接內(nèi)環(huán)、中環(huán)和外環(huán)。龍吳路上有數(shù)十條公交線路可直通城市各中心。北接漕溪路，可快速直達(dá)徐家匯中心地帶，經(jīng)徐浦大橋、濟(jì)陽(yáng)路可到浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)。徐浦大橋和盧浦大橋在浦東浦西間轉(zhuǎn)換。通往徐家匯、上海南站等地公交線路較多，比較頻繁龍吳路百色路華發(fā)路龍川路上海植物園黃浦江交通羅秀路上中路長(zhǎng)華路環(huán)南二大道99B.A.Consulting周邊物業(yè)周邊物業(yè)100B.A.Consulting徐匯新城巴薩維拉徐匯新干線華馨公寓動(dòng)遷房〔正在拆遷〕原上海白貓廠北臨華馨公寓，2024年開盤，已經(jīng)全部入住，羅秀新村是動(dòng)遷房住宅區(qū)。羅秀路北是人口較密集的老住宅區(qū)東側(cè)龍吳路，龍吳路東原上海白貓廠已經(jīng)被和記黃埔收購(gòu)工程周邊有上海中學(xué)、華育中學(xué)等中小學(xué)名校此處現(xiàn)存很多老廠房、老居民區(qū)，生活配套齊全，但顯得老舊雜亂。盡管距離幾大商圈不遠(yuǎn)，但區(qū)域內(nèi)沒有形成大規(guī)模的購(gòu)物場(chǎng)所羅秀新村華育中學(xué)老住宅區(qū)周邊物業(yè)周邊物業(yè)描述101B.A.Consulting巴薩維拉徐匯新干線中海瀛臺(tái)工廠區(qū)〔規(guī)劃為濱江休閑區(qū)〕已被和記黃埔收購(gòu)的上海白貓廠區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程位置102B.A.Consulting地理位置：華發(fā)路、長(zhǎng)華路建筑面積：14.76萬(wàn)平米容積率：1.3物業(yè)類型：小高層、聯(lián)排別墅、疊加別墅房型：小高層一2房〔98.81—108平方米〕、3房〔140平方米〕，疊加別墅8層，每?jī)蓪右粦簦?90-270平方米，連排別墅208-270平方米，帶地下室。核心競(jìng)爭(zhēng)力：裝修房、西班牙風(fēng)格，公寓有半開放式的空中花園均價(jià)〔含裝修〕：小高層9500元/平方米〔06年〕；裝修本錢1000元。疊加別墅毛坯房9500元/平方米，無(wú)花園。連排別墅目前1.4萬(wàn)元/平方米區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程

巴薩維拉103B.A.Consulting區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程巴薩維拉一期開發(fā)，小高層484戶，2024年11月28日開盤，2024年8月售光二期開發(fā)，疊加別墅180戶、聯(lián)排別墅163戶，2024年9月開盤，目前在售104B.A.Consulting地理位置：徐匯區(qū)龍吳路1268號(hào)建筑面積：27萬(wàn)平米容積率：1.48物業(yè)類型：高層、小高層、多層房型：一期：二房100--118平方米；三房147--157平方米；多層210平方米，二期以90平米以下小戶型為主核心競(jìng)爭(zhēng)力：高檔住宅，知名開展商，大戶型，精裝修，黃埔江景觀(目前景觀不佳)推案主題：坐擁灣岸，寬懷未來(lái)物業(yè)管理費(fèi)：2.55元/平方米/月均價(jià)：目前高層均價(jià)1.3萬(wàn)/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平方米。沿江房預(yù)計(jì)2萬(wàn)/平方米，毛坯房。周邊配套：良莠不齊。南北兩片各有工廠尚未拆遷，南區(qū)的耐火材料廠緊挨小區(qū)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程

中海瀛臺(tái)目前黃浦江江景105B.A.Consulting區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程中海瀛臺(tái)一期，北區(qū)，高層，沿江多層，局部在售二期，南區(qū)，小高層，目前在拆遷6000平方米步行商業(yè)街黃浦江2024年2月，中海瀛臺(tái)因涉及虛假宣傳被上海市工商局處以89.4萬(wàn)元的處分?！熬嘈旒覅R中心區(qū)僅3公里〞，——中海瀛臺(tái)距徐家匯中心區(qū)的距離為5.77公里“獨(dú)享陸家嘴之后的浦江南段唯一的灣景資源〞——其他房地產(chǎn)工程也建在浦江灣道處“根據(jù)政府規(guī)劃，浦江南段將建設(shè)成為集城市居住、生態(tài)、旅游于一體的新濱江板塊〞。——并未經(jīng)過政府規(guī)劃批準(zhǔn)106B.A.Consulting區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)工程與本工程比照同時(shí)期內(nèi)巴薩維拉同類物業(yè)均佳本工程略低，而巴薩維拉后期除了別墅，不再有小高層開發(fā)，因此對(duì)本工程三期不構(gòu)成威脅，另外，該工程業(yè)主入住，對(duì)區(qū)域形象的提升、配套成熟有利中海瀛臺(tái)均價(jià)高，客戶更看重中海的品牌和良好的品質(zhì)，本工程定位與該工程有一定的錯(cuò)層，可以躲避一些競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中海瀛臺(tái)宣揚(yáng)的江景實(shí)際上的視覺效果并不是太好，而本工程的自然河景觀和水景更有小家碧玉的秀美端麗，在這方面較有吸引力。建筑形式均價(jià)（元／平方米）2006年1月2006年12月2007徐匯新城多層、小高層70009200？連排別墅-1200016200巴薩維拉小高層90009500-疊加別墅-9500-連排別墅-1350014000中海瀛臺(tái)高層、小高層15500（8月）1350013000徐匯新干線多層、小高層86009300-107B.A.Consulting綜合判斷及操作建議本工程三期定位中檔，本錢不高中小戶型為主，總價(jià)低工程周邊重點(diǎn)中小學(xué)校較多，教育資源豐富地處中環(huán)與外環(huán)之間，對(duì)中環(huán)內(nèi)物業(yè)的替代性強(qiáng)工程交通便利，道路運(yùn)輸能力強(qiáng)比較適合在徐匯區(qū)工作的客戶居住生活，客戶接受度高一期二期的形象為三期打下良好的根底，工程一期的景觀河和商業(yè)步行街、二期別墅區(qū)的景觀設(shè)計(jì)、臨近淀浦河的綠化帶等均可成為三期銷售的利好因素優(yōu)勢(shì)108B.A.Consulting綜合判斷及操作建議近期內(nèi)徐匯區(qū)土地供給量有限，徐匯區(qū)住宅供給量缺乏新開發(fā)工程集中在本工程周邊，易形成規(guī)模效應(yīng)徐匯區(qū)居民購(gòu)置力強(qiáng)，偏好本區(qū)域內(nèi)住宅上海南站成為集火車、軌道交通、公交線路等多種交通工具為一體的大型交通樞紐，成為上海的南大門，已經(jīng)大大改變了南徐匯的交通情況。其商業(yè)、餐飲、住宿、休閑購(gòu)物等公共設(shè)施正在形成繁華的區(qū)域商圈。上中路中環(huán)線建成后，從本工程到徐家匯、人民廣場(chǎng)等繁華地段，越江直達(dá)浦東都十分方便規(guī)劃中的濱江休閑居住商務(wù)區(qū)在龍吳路東側(cè)，而本工程近鄰龍吳路，如果建成將很好的改善工程周邊環(huán)境，提升本工程的形象華涇鎮(zhèn)的規(guī)劃是一個(gè)增添綠色環(huán)境以及商業(yè)休閑辦公配套的規(guī)劃，實(shí)施成功后必定提升華涇板塊的整體品質(zhì)，也同樣提升本工程南端地塊的形象和記黃埔已經(jīng)收購(gòu)了原上海白貓廠，與濱江休閑居住商務(wù)區(qū)的規(guī)劃照應(yīng)，該工程很可能規(guī)劃為沿江休閑商務(wù)區(qū)宏觀調(diào)控對(duì)中小戶型、自住型中檔商品房的支持時(shí)機(jī)109B.A.Consulting綜合判斷及操作建議工程周邊商業(yè)配套缺乏周邊有大片老住宅區(qū)和廠房，規(guī)劃拆遷面積大。目前本工程以及周邊幾個(gè)新建工程住宅入住率不高在建三期中25、26、27、28號(hào)東單元為動(dòng)遷房，不可出售，且對(duì)提升本工程形象和售價(jià)不利。工程一期落成的商業(yè)街業(yè)態(tài)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，目前開業(yè)的僅僅是一些理發(fā)店、小吃店等根本生活配套劣勢(shì)中海瀛臺(tái)品牌效應(yīng)明顯，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，并且將推出二期小高層威脅110B.A.Consulting工程綜合判斷及操作建議評(píng)定項(xiàng)目評(píng)定結(jié)果評(píng)定說(shuō)明大區(qū)位較好地處中外環(huán)，上海南站、中環(huán)線等有利規(guī)劃小區(qū)位較好緊靠龍吳路（城市主干道），周圍道路通暢，周邊生活設(shè)施齊全，重點(diǎn)中小學(xué)多交通很好高架路、城市主干道、公交線路方便產(chǎn)品四期住宅很好一期部分商業(yè)較差一期二期樹立了良好形象，景觀優(yōu)美，有天然水景。中檔定位合理，可以成為內(nèi)環(huán)產(chǎn)品的首選替代產(chǎn)品商業(yè)部分缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，由于入住率不高客源較少，部分售出部分經(jīng)營(yíng)情況不佳可控性很好四期已經(jīng)在建，今年9月即可預(yù)售競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較弱預(yù)計(jì)項(xiàng)目開盤時(shí)，長(zhǎng)橋板塊在售的小高層只有中海瀛臺(tái)，而其定位與本項(xiàng)目有錯(cuò)層升值潛力大區(qū)域地塊形象將有較大提升，地塊稀缺性，產(chǎn)品有水景銷售速度預(yù)測(cè)較快前期的積累，項(xiàng)目的稀缺性，產(chǎn)品很適于自主型客戶，客戶需求剛性工程投資價(jià)值評(píng)定表111B.A.Consulting綜合判斷及操作建議操作建議統(tǒng)一規(guī)劃沿景觀河的步行商業(yè)街，合理布置相應(yīng)的業(yè)態(tài)，對(duì)已經(jīng)銷售出約25%的商業(yè)提供代理效勞，引入一些精致又不失實(shí)用性的品牌整個(gè)工程采取分區(qū)管理的模式，但是在規(guī)劃上應(yīng)該表達(dá)整體性，通過合理的疏導(dǎo)和景觀設(shè)計(jì)，使得三期的居民也能夠享受淀浦河沿岸綠化帶的景色，將三期與南岸晶座、一期別墅等融為一體弱化不可出售的動(dòng)遷房對(duì)本工程的影響在開盤之前做好工程的宣傳推廣工作，例如向一期二期入住的老客戶宣傳等，這局部人的親屬、朋友大局部是有購(gòu)房需求的本地人112B.A.Consulting綜合判斷及操作建議主要客源徐匯區(qū)居民，改善居住環(huán)境，有換房需求徐匯區(qū)的年輕人士，需購(gòu)置婚房徐匯區(qū)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位職工，買房自住其他城區(qū)對(duì)本工程感興趣者工程賣點(diǎn)水景：玲瓏水岸，渾然天成綠化：園林疊翠，清新靈秀成熟：交通快捷，就學(xué)方便經(jīng)濟(jì)：戶型合理，性價(jià)比高113B.A.Consulting寶山景瑞生活廣場(chǎng)工程一、寶山區(qū)宏觀研究1、規(guī)劃2、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)3、政策與重大事件二、寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、區(qū)域商業(yè)及住宅現(xiàn)狀2、區(qū)域用地規(guī)劃3、分析小結(jié)三、工程自身概況1、區(qū)位與交通2、工程四至及周邊概況3、工程簡(jiǎn)介四、競(jìng)爭(zhēng)及相關(guān)工程分析1、區(qū)位與交通2、工程四至及周邊概況3、工程簡(jiǎn)介五、工程綜合判斷及操作建議114B.A.Consulting區(qū)域性質(zhì):上海北翼連接長(zhǎng)江三角洲沿江城市開展帶上的“橋頭堡〞；長(zhǎng)江三角洲地區(qū)精品鋼及延伸