德思勤武漢水岸星城豪宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

德思勤武漢水岸星城豪宅項(xiàng)目前期策劃報(bào)告01溯源02

城市03市場04項(xiàng)目05定位06愿景01溯源（追尋自我）2002年12月12日下午17點(diǎn)50分武漢市土地交易中心報(bào)價(jià)大廳一塊并不被市場在意的位于武昌沙湖邊的土地429畝，始掛牌價(jià)4.36億元294輪激烈爭奪戰(zhàn)爭異常慘烈，慘烈得讓主拍人中途叫停臨時(shí)中止了10多分鐘的拍賣

出乎政府意外的以８億元拍出創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)武漢土地面積、樓面單價(jià)、成交總價(jià)等三項(xiàng)最高記錄。

回溯。。。城市圈建設(shè)、路網(wǎng)，城市上升期趨勢明顯…03-04年，武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)井噴格局；銷售面積同比上漲超過50%，房地產(chǎn)價(jià)格年增長超過20％，各區(qū)均價(jià)均逼近3000元均價(jià)；土地價(jià)格上升，一般樓盤樓面地價(jià)為1500元左右；城市舊城改造和規(guī)劃建設(shè)加速；變數(shù)當(dāng)時(shí)定位前提改變02城市（發(fā)現(xiàn)背景）央視《中國經(jīng)驗(yàn)》湖北篇：打造武漢城市圈1984年湖北工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值在全國排名第6；1996年湖北省的GDP在全國排名降到了第9位；2003年，湖北省更是降到了第10位。湖北經(jīng)濟(jì)排名一步步后退，反映出了中部省份經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的一種困境。前有東部沿海地區(qū)得改革開放風(fēng)氣之先，后有西部地區(qū)掀起大開發(fā)的熱潮，最近兩年東北老工業(yè)基地成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。有人說湖北不東不西，不南不北，在東南西北的夾擊之中，在一輪輪的政策調(diào)整中，盤盤落空。對湖北的這種尷尬處境，甚至還有人提出這樣一個(gè)概念，中部塌陷。中國之心，武漢之心

華中經(jīng)濟(jì)圈武漢城市圈(TheHeartofChina，TheHeartofWuhan)不相稱的經(jīng)濟(jì)地位：經(jīng)濟(jì)凹地武漢人均GDP排名：第14位；城市綜合投資價(jià)值排名：第10名；房地產(chǎn)綜合排名為：第19名；潛力股：機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)中部崛起戰(zhàn)略＝武漢崛起大勢溫家寶總理在今年的《政府工作報(bào)告》中，明確提出了“中部崛起”戰(zhàn)略；聯(lián)合國專家考察：武漢是區(qū)域效應(yīng)最強(qiáng)的中國內(nèi)陸城市，是西部大開發(fā)的龍頭城市；以武漢城市圈為核心的中部地區(qū)，已被列為繼長三角、珠三角、環(huán)渤海三大經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)之后的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；按照武漢城市總體規(guī)劃，至2020年全市城市化水平將由目前的58％提高到80%以上，城市將進(jìn)入一個(gè)快速提升期。豐厚底蘊(yùn)的人文文脈東西南北文化的交鋒點(diǎn)。有歐風(fēng)美雨的吹拂，更是傳統(tǒng)在現(xiàn)代必然延續(xù)，有自身的文明因由和文明特點(diǎn)，是土洋雜混、傳統(tǒng)與現(xiàn)代并存的典范。武漢處于傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代都市文化的磨合、交融階段。北京CBD北京城市發(fā)展模式：城市中心核CBD+各級環(huán)路系統(tǒng)；上海基本是屬于同心圓結(jié)構(gòu)模式呈線性方式向外發(fā)展上海主城區(qū)中國城市發(fā)展理論——城市同心圓結(jié)構(gòu)理論在全國專家研討武漢城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃會議中，眾多方案均提出了城市核心區(qū)概念。

武漢一直有一個(gè)城市核心區(qū)武漢需要提出城市核心區(qū)概念城市核心區(qū)的支撐可實(shí)現(xiàn)城市資源的聚集城市核心區(qū)－交通格局線路起止路段類型線路長度站點(diǎn)數(shù)1號線吳家山—堤角

輕軌30.5公里262號線常青花園—流芳地鐵39.8公里313號線沌口—三金潭地鐵32.2公里274號線永安堂—青山地鐵29.3公里225號線青山—青菱地鐵33公里276號線老關(guān)村—堤角

地鐵25.3公里247號線古田—野芷路地鐵32.7公里25武漢火車站——武漢—廣州高速客運(yùn)專線；同時(shí)，結(jié)合長江沿江開發(fā)，興建上海至成都鐵路

天興洲公鐵大橋——全長4657米，橫跨大半個(gè)青山城區(qū)

軌道交通——形成總長約70公里的“工”字形骨干線網(wǎng)岳家嘴路口擬建二層互通式立交橋友誼大道直行車輛走下穿徐東路通道，徐東路直行車輛走高架橋

過江隧道——漢口武昌車程縮短到7分鐘飛機(jī)場火車站城市核心區(qū)－板塊商圈Carrefour中商廣場中南商業(yè)大樓世紀(jì)中商廣場徐東平價(jià)凱旋門購物廣場金馬家居銷品茂MetroB&QPricesmart歐亞達(dá)好美佳金馬家居【徐東、中南商圈圖】城市核心區(qū)－板塊商圈規(guī)模業(yè)態(tài)品牌組合租金價(jià)格輻射力徐東商圈集中商業(yè)近40萬平方大型購物中心，大型超市、專業(yè)店、專業(yè)市場、倉儲超市、店中店銷品茂、徐東平價(jià)、金馬家居、凱旋門購物廣場、歐亞達(dá)、麥德龍集中賣場租金多為200-300元，商鋪相對稀疏，租金在40元左右青山區(qū)、武昌區(qū)大部、洪山區(qū)局部、漢口局部中南商圈集中商業(yè)近20萬平方百貨商場為主、大型超市中商廣場、中南商業(yè)大樓、世紀(jì)中商廣場、鵬程時(shí)代商場、金馬家居、家樂福集中賣場租金多為300元以上核心商鋪?zhàn)饨鹪?00-300元間武昌區(qū)大部、洪山區(qū)大部、徐東商圈與中南商圈的對比【結(jié)論】目前兩商圈總體勢均力敵；中南商圈在檔次上占優(yōu)，商鋪價(jià)值比較而言更高；徐東商圈在業(yè)態(tài)組合上較為豐富，按輻射力范圍講，具有更好的成長性；【小結(jié)】1、武漢經(jīng)濟(jì)“凹地”市場潛力較大；歷史機(jī)遇好；2、城市核心區(qū)概念可成為項(xiàng)目有力的支撐；3、徐東商圈崛起將提升片區(qū)城市地位，是改變沙湖地塊作為“城市背面—都市村莊”形象的歷史契機(jī)。03市場（了解別人）大勢影響大盤市場——“大”環(huán)境2003年武漢市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（2003—2010年）2004年5月13日，武漢市《加強(qiáng)商品房市場管理的緊急通知》

2003年6月13日,121號文件的出臺2004年4月25日，央行開始提高存款準(zhǔn)備金率2004年4月27日，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高至35%以上2003年8月12日，18號文件的出臺2004年4月29日，暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地2004年4月30日，銀監(jiān)會控制過熱行業(yè)貸款2004年8月31日，土地協(xié)議出讓最后期限2004年10月29日，利率上調(diào)27個(gè)基本點(diǎn)

按中國政府加入WTO的承諾，2004年年底零售業(yè)對外資全面開放，將出臺《大店法》武漢房地產(chǎn)的門檻提高，將使未來競爭格局發(fā)生數(shù)量和質(zhì)量的雙重的變化。市場——大趨向房地產(chǎn)價(jià)格上升的心理拐點(diǎn)開始出現(xiàn)；強(qiáng)勁的需求作為依托的，市場總體供需平衡，處于良性發(fā)展階段。一直“穩(wěn)中有升”的武漢房地產(chǎn)價(jià)格迎來10年以來最強(qiáng)勁的上升期。市場——總體表現(xiàn)1、

房地產(chǎn)總體指標(biāo)運(yùn)行向上；今年投資額已經(jīng)達(dá)到180億元；施工、竣工面積增幅均超過20%，武漢市房地產(chǎn)施工面積和竣工面積增幅均在20％以上。2、需求快速增長，市場還有很大的投資空間；銷售面積和銷售金額增幅均在50％以上，武漢市商品房銷售價(jià)格和住宅銷售價(jià)格均增長20％以上。3、土地經(jīng)營力度加大，加快了舊城改造2004年土地經(jīng)營主要以二環(huán)線為紐帶，以漢江兩岸和漢陽新區(qū)為重點(diǎn)，全年供應(yīng)土地8000畝市場——總體表現(xiàn)4、開發(fā)熱點(diǎn)逐步向主城區(qū)匯集和外圍擴(kuò)散；開發(fā)熱點(diǎn)向城區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢明顯。廟山、盤龍城、沌口遠(yuǎn)郊將有規(guī)模盤量推出；5、中高端密集，產(chǎn)品形式呈現(xiàn)多元化趨向；各區(qū)域房價(jià)逐步逼近3000元關(guān)口；城中心土地拍賣樓面地價(jià)多為1500元左右準(zhǔn)入門檻，將造成城市中心樓盤規(guī)模增大和產(chǎn)品形式多元化。6、房地產(chǎn)價(jià)格心理上升拐點(diǎn)預(yù)期出現(xiàn)開發(fā)商信心指數(shù)上升，05年上半年供應(yīng)量減少；居民購買觀望態(tài)勢改變，將促使價(jià)格上升預(yù)期現(xiàn)實(shí)化。

武漢高端市場研究高端產(chǎn)品比較分析武漢高端住宅產(chǎn)品特征分析

通過對2003～2004年推售的中高端住宅代表項(xiàng)目分析，總結(jié)武漢高端市場的一般規(guī)律，以期對本項(xiàng)目營銷運(yùn)作起到一定借鑒意義。

分析思路

根據(jù)本項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)思路，本項(xiàng)目將包含獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、多層、高層等不同產(chǎn)品，我們將根據(jù)不同的產(chǎn)品線對市場同類項(xiàng)目進(jìn)行相關(guān)分析。

分析對象的選擇標(biāo)準(zhǔn)

在獨(dú)體別墅、聯(lián)排別墅、多層、高層四種不同產(chǎn)品類型的市場上，選取具備高端形象，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有特色，具有類產(chǎn)品市場代表性，與本項(xiàng)目存在可比性的樓盤進(jìn)行分析。

產(chǎn)品線一：獨(dú)體別墅獨(dú)體別墅分析結(jié)論1、主要面積在360-500M2之間；2、容積率在0.3-0.4之間；3、花園面積主要在300-500M2之間,戶型面積與花園面積比例一般在1:1-1:1.5之間；4、會所面積較大,大型綜合項(xiàng)目的會所面積在5000M2㎡以上,經(jīng)營內(nèi)容一般包括餐飲\健身\娛樂等，會所一般社區(qū)共享，沒有為獨(dú)體別墅區(qū)域設(shè)置單獨(dú)的會所；5、物業(yè)管理一般為本地物業(yè)管理公司，物業(yè)管理費(fèi)較低，一般在3元/M2以內(nèi)；6、普遍沒有地下室；7、自然資源是第一賣點(diǎn)。產(chǎn)品線二：聯(lián)排別墅獨(dú)體別墅分析結(jié)論主力戶型面積在190-250M2㎡以內(nèi)；建筑開間在區(qū)別較大，一般在5.8M-9.2M之間；進(jìn)深一般在12-15M之間；花園面積一般在30-50M2㎡之間；露臺面積一般在20㎡-30M2㎡之間；部分有地下室或半地下室；停車方式室外與室內(nèi)均有；物業(yè)管理費(fèi)在2元/㎡以內(nèi)；外墻材料以涂料和面磚為主；建筑風(fēng)格較多,簡約的現(xiàn)代風(fēng)格市場認(rèn)同度較高產(chǎn)品線三：多層洋房多層洋房分析結(jié)論

1、

主要戶型面積區(qū)間：3房120-140㎡,4房140-160㎡。高端項(xiàng)目戶型更大。2、

容積率在1-1.4之間。3、

建筑一般為5-6層，高端樓盤在4-5層之間。4、

棟間距在17-21米之間。5、

每戶擁有車位約0.5個(gè)。6、

綠化率在40%以上。7、

物業(yè)管理費(fèi)用在2元以內(nèi)。8、

建筑風(fēng)格差異較大，簡約、穩(wěn)重的現(xiàn)代風(fēng)格，市場認(rèn)同度較高。產(chǎn)品線四：高層高層分析結(jié)論1、

主力戶型以三房、四房為主。視產(chǎn)品定位，三房110-200㎡不等，四房170-220㎡不等。2、

視產(chǎn)品定位，容積率3.6-7不等。3、

每戶擁有車位約0.5個(gè)。4、

梯戶比以二梯四戶為主。5、

會所面積一般在3000M2左右。6、

綠化率在35%以上。7、

建筑高度在25層以上，棟間距20-30M。8、物業(yè)管理費(fèi)在2.5元/㎡以內(nèi)。

武漢中高端樓盤

——現(xiàn)實(shí)主流——東湖林語格林小城金色華府香榭水岸F天下金色港灣麗島花園名都花園江南村萬科城花萬豪國際中僑官邸中高端樓盤現(xiàn)狀分布沒有區(qū)域特色；初步形成郊區(qū)和市區(qū)不同產(chǎn)品線；價(jià)格漲幅較大，但銷售基本通暢；產(chǎn)品特色不鮮明，可提升空間較大；資源特色明顯，屬于典型的依賴資源型；地緣性客戶為主，區(qū)外或外埠客戶來源增多競爭者未來競爭者競爭者在來源空間、時(shí)間分布上都很廣泛。競爭層面將趨向多元化，深層次化；項(xiàng)目面臨競爭將是未來中高端樓盤總量的競爭，我們稱之為“板塊之爭”。

項(xiàng)目特質(zhì)——城市核心區(qū)；商圈交接點(diǎn)；水景高端項(xiàng)目；超大規(guī)模；多種產(chǎn)品組合；開發(fā)周期長。未來競爭格局：板塊對比【結(jié)論】大盤的競爭就是區(qū)域價(jià)值的競爭。競爭指數(shù)法未來競爭格局：板塊之爭徐東商圈武昌老城區(qū)南湖片區(qū)光谷片區(qū)漢口主城區(qū)水果湖－東湖片區(qū)板塊競爭關(guān)系武昌城區(qū)次要競爭板塊南湖板塊一般性競爭板塊徐東板塊互補(bǔ)型競爭板塊東湖板塊強(qiáng)競爭板塊光谷板塊弱競爭板塊漢口城區(qū)次要競爭板塊其他板塊弱競爭板塊【結(jié)論】城市界線模糊使競爭界限模糊化、交叉化；核心區(qū)豪華軍團(tuán)城開華潤【積玉橋地塊】【金都項(xiàng)目】名都花園格林小城南湖新城淺水灣【統(tǒng)建中北路】【永清片】【河南村】【龜北片區(qū)】【錦繡長江】東湖片二七片【結(jié)論】項(xiàng)目特質(zhì)使自身競爭面非常廣泛；潛在競爭將是品牌企業(yè)間中高端規(guī)模型樓盤的競爭；【金都浙江項(xiàng)目】城開華潤【積玉橋地塊】【華潤置地項(xiàng)目】【地產(chǎn)集團(tuán)項(xiàng)目】未來競爭者：積玉橋片開發(fā)商容積率建筑規(guī)模競爭描述地產(chǎn)集團(tuán)2.8100000平米主力面積60-120平方，與本項(xiàng)目競爭性不大華潤置地2.8140000平米將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，定位中高端高層項(xiàng)目，05年入市

浙江金都2.6280000平米定位高端江景高層樓盤，05年下半年入市，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目未來競爭者：南湖片【說明】幾個(gè)項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)時(shí)間長，其主要產(chǎn)品線推出部分與本項(xiàng)目重合，由于總體價(jià)格低，同時(shí)擁有良好的南湖景觀資源，會對本項(xiàng)目形成較強(qiáng)的替代性。未來競爭者：東湖片【東湖水景】【地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)建湖北建機(jī)廠地塊】地塊總用地面積為15.2萬平方米，規(guī)劃可建筑總面積27.9萬平米，容積率在2.0以內(nèi)，樓面地價(jià)1900元/平方米，定位應(yīng)為水景高端高層樓盤，會與本項(xiàng)目爭奪同類客戶資源

【說明】東湖資源的稀缺性和知名度，優(yōu)勢明顯，如統(tǒng)建項(xiàng)目、東湖天下、東湖新天地等在將來對本項(xiàng)目會形成直接沖擊。需要充分關(guān)注東湖沿湖產(chǎn)生樓盤的可能性（華僑城1000畝地塊談判進(jìn)行中）未來競爭者：漢口主城區(qū)【融科智地地塊圖】

【永清片地塊圖】

良好的配套和過江隧道的規(guī)劃，必將提升項(xiàng)目對全市范圍客戶的爭奪消費(fèi)者客戶研究思路1、對武漢高端階層進(jìn)行分類和定性研究；2、對武漢高端樓盤客戶以樓盤（案例）形式進(jìn)行分析；3、按采樣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一對一訪談、驗(yàn)證；4、得到初步結(jié)論后期將進(jìn)行定量調(diào)查進(jìn)行補(bǔ)充和完善高端階層分析－來源

【說明】社會急速轉(zhuǎn)型造就的一個(gè)群體，每一個(gè)機(jī)會都造就了一批富人，他們有在一個(gè)快速增長和轉(zhuǎn)型的社會中把握機(jī)會的能力來源理論分析稅務(wù)分析現(xiàn)實(shí)購買類型1土地收益者企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人或上市公司高層領(lǐng)導(dǎo)者私營業(yè)主（生意人）2權(quán)力資本下的灰色富豪私企投資人銀行、醫(yī)院、高校職員3時(shí)勢發(fā)家的民營企業(yè)家科研工作者或?qū)I(yè)技術(shù)人員、律師、足球運(yùn)動員、演員政府公務(wù)員或政府下屬官員4高技派、海歸派的知識型富豪第三產(chǎn)業(yè)精英：金融、證券、保險(xiǎn)、教育、文化、IT、醫(yī)療等領(lǐng)域富裕村民；外地客【說明】項(xiàng)目客戶標(biāo)準(zhǔn)起點(diǎn)為：家庭年收入10萬元以上，已擁有一處以上房產(chǎn)和一部私車的人士（家庭資產(chǎn)50萬元）。高端階層分析招商銀行的標(biāo)準(zhǔn)——（滿足一項(xiàng)即可）年收入在20萬元以上；或者有價(jià)值20萬元以上的私車；或有百萬元左右的房產(chǎn)；個(gè)人、家庭金融資產(chǎn)總水平在50萬元以上標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量——在武漢20萬人以上一對一訪談結(jié)論1、訪談消費(fèi)者對沙湖周邊區(qū)域的發(fā)展前景基本認(rèn)同，部分人對該區(qū)域很陌生，總體印象是交通不便。關(guān)鍵詞：舊城區(qū)、城中心、有升值潛力。2、訪談消費(fèi)者表示價(jià)格合適（5000元/平方米以下）可以考慮購買；只有少數(shù)人認(rèn)為均價(jià)可以達(dá)到6000元/平方米左右一對一訪談結(jié)論

3、訪談消費(fèi)者中選擇波托菲諾建筑立面和景觀的最多，他們都向往一種時(shí)尚、人性化的生活環(huán)境。同時(shí)也有一些不示張揚(yáng)的私營業(yè)主喜歡金林半島，認(rèn)為看上去很寧靜；而選擇中式風(fēng)格建筑的訪談客戶較少。

一對一訪談結(jié)論4、他們比較有印象的兩個(gè)高端樓盤是東湖林語、F·天下。共同特征是低密度產(chǎn)品、建筑有特色、有山、有水。5、他們認(rèn)為重要的因素依次是：安全、景觀環(huán)境、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)、其他因素?！胺孔颖旧聿⒉皇亲钪匾?，重要的是和什么人住在一起”——嚴(yán)國橋（能源公司老總）“自己住在湖邊，對臨水住宅情有獨(dú)鐘，今后買房一定要買水邊的。住在水邊最大的感受是清靜，看到湖水，心理感覺很平靜。早上有時(shí)間在湖邊跑步感覺很好”——杜震宇（參考消息湖北版常務(wù)副主任，參考傳媒有限公司常務(wù)副總）“非常喜歡開闊的、低密度、環(huán)境好的別墅”——董女士，劉先生（夫妻），私營企業(yè)主“湖大的人愛沙湖、喜歡沙湖，喜歡她的寬闊、喜歡她的神秘、喜歡她的波浪”——余艷波，湖大教師客戶語錄外地高端消費(fèi)者來漢置業(yè)的比例大概在15％左右；長江的界限正逐漸被打破，過江置業(yè)比例上升很快，部分樓盤達(dá)到25％；未來交通格局變化將帶來更大的變化；武漢經(jīng)濟(jì)地位的提升將帶來新的購買力量；傳統(tǒng)的地緣客戶依舊是購買主流；知識型高端階層增多，年齡年輕化趨勢明顯，職業(yè)分布廣泛。高端階層分析－趨勢【小結(jié)】1、市場為實(shí)力開發(fā)商帶來發(fā)展機(jī)遇和激烈競爭；2、消費(fèi)者在地域來源、行業(yè)、年齡方面呈現(xiàn)多元化；3、應(yīng)對未來競爭——合理回避總體競爭進(jìn)行分期開發(fā)，提供務(wù)實(shí)的價(jià)值產(chǎn)品；04項(xiàng)目（分析自我）武青三干道道徐東大街積玉橋徐東中北路洪山老城區(qū)本案中北路徐東——新崛起商圈市級商業(yè)中心，國內(nèi)外知名商家扎堆；中北路——金融街延伸線，商圈的連接線，商務(wù)辦公區(qū)域；洪山——武昌的形象節(jié)點(diǎn)；積玉橋——最大舊城改造區(qū)域，城市住宅發(fā)展的關(guān)鍵區(qū)片區(qū)描述核心商圈和片區(qū)交接處；徐東商圈的范疇；商業(yè)氛圍濃郁；沒有特色商業(yè)街；沒有公共綠化休憩空間和公園設(shè)施；基礎(chǔ)學(xué)校相對普通，沒有特色學(xué)校；片區(qū)價(jià)值還有待提升地塊現(xiàn)狀沙湖全景場地東側(cè)湖岸

場地北側(cè)油料所基地入口場地南側(cè)沙湖全景

場地西側(cè)湖大家屬樓【結(jié)論】項(xiàng)目目前外部交通中循環(huán)體系健全；微循環(huán)體系有待改良；道路規(guī)劃將改變項(xiàng)目自身開發(fā)條件。項(xiàng)目交通動向分析交通節(jié)點(diǎn)1交通節(jié)點(diǎn)2交通節(jié)點(diǎn)3秦園路——與中北路、武青三干道垂直的一條城市道路沿湖大道——規(guī)劃沙湖邊修建一條環(huán)湖路，將于徐東商圈連接起來。武青四干道——規(guī)劃將打通由青山到武昌中山路的城市干道交通人流分析武青三干道——目前通向項(xiàng)目的主干道徐東大街——項(xiàng)目外圍的城市主干道景觀分析遠(yuǎn)景長江城市景觀沙湖及對面城市景觀城市公園近景【結(jié)論】地塊內(nèi)部沒有優(yōu)良的資源景觀和植被；部分近景差近景——沙湖、規(guī)劃中的城市公園；遠(yuǎn)景——長江、湖北大學(xué)，沙湖對面的城市景觀；

商業(yè)分析類比項(xiàng)道路類別可達(dá)性商業(yè)氛圍離商圈的距離地緣性能見度人流量及滯留效應(yīng)商鋪密度停車便利度徐東緊鄰城市主干道公共交通方便濃郁無距離來往通達(dá)路過可見人流大大尚可本項(xiàng)目離主干道有距離公共交通不很方便處女地比較近相對孤立需要進(jìn)入方可見目前沒有人流沒有尚可【結(jié)論】本身不具備規(guī)模商業(yè)生存條件；商業(yè)與居住的對抗性；需考慮彌補(bǔ)徐東商業(yè)業(yè)態(tài)不足，與整體項(xiàng)目高端定位相符合。地塊理解優(yōu)勢絕版地段沙湖水岸線規(guī)模優(yōu)勢商業(yè)配套成熟企業(yè)品牌/實(shí)力劣勢周邊形象差沙湖水質(zhì)差地價(jià)成本高目前交通不便機(jī)會市場規(guī)范化城市化商機(jī)高端產(chǎn)品空白點(diǎn)財(cái)富階層壯大（轉(zhuǎn)型期機(jī)會）威脅未來市場競爭激烈未來不確定因素多【關(guān)鍵詞】城市核心區(qū)；超長湖岸線；福星惠譽(yù)；區(qū)域成長性

項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）絕版地段

超長湖岸線超大規(guī)模商業(yè)配套成熟企業(yè)品牌/實(shí)力優(yōu)勢劣勢（W）周邊形象差

沙湖水質(zhì)差地價(jià)成本高目前交通不便機(jī)會點(diǎn)（O）市場理性繁榮城市化帶來商機(jī)高品質(zhì)產(chǎn)品缺乏財(cái)富階層日益壯大策略一（S.O.）利用機(jī)會，強(qiáng)化優(yōu)勢市場營銷策略“高舉高打，引領(lǐng)市場”策略二(O.W.)利用機(jī)會，減輕劣勢項(xiàng)目開發(fā)策略“政企互動，綜合開發(fā)”威脅（T）市場競爭威脅嚴(yán)重市場風(fēng)險(xiǎn)變化莫測策略三(S.T.)發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅風(fēng)險(xiǎn)控制策略“產(chǎn)品組合，動態(tài)調(diào)整”策略四(W.T.)弱化劣勢，應(yīng)對挑戰(zhàn)市場競爭策略“揚(yáng)長避短，合理分期”SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略高舉高打，引領(lǐng)市場政企互動，綜合開發(fā)產(chǎn)品組合，動態(tài)調(diào)整揚(yáng)長避短，合理分期05定位（界定自我）定位因子分解客戶競爭者宏觀市場項(xiàng)目資源企業(yè)資源成本規(guī)模期望值滿足需求供求關(guān)系差異化競爭優(yōu)勢引導(dǎo)市場尋找市場空白項(xiàng)目價(jià)值最大化項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)檔次擴(kuò)展客戶來源滿足開發(fā)目標(biāo)客戶產(chǎn)品檔次形象開發(fā)主題價(jià)格項(xiàng)目定位關(guān)鍵因素“電路圖”市場要素資源要素開發(fā)條件要素項(xiàng)目定位關(guān)鍵客戶需求競爭優(yōu)勢差異化項(xiàng)目價(jià)值最大化控制風(fēng)險(xiǎn)客戶定位客戶－分類財(cái)富人士“知富”——知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的高科技人士“資富”——有一定資本積累的經(jīng)商人士“權(quán)富”——政府或國有企業(yè)當(dāng)權(quán)者“閑富”——“有錢有閑”階層目標(biāo)客戶——財(cái)富人士高端客戶量需要擴(kuò)展影響因素結(jié)論競爭者以差異化產(chǎn)品，滿足差異化的客戶需求尋找差異化的需求項(xiàng)目資源絕版區(qū)位及湖景，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化最佳資源配最高端客戶企業(yè)資源高端客戶對福星惠譽(yù)具有較高的忠誠度和滿意度挖掘福星惠譽(yù)客戶資源成本較高的綜合成本需要高端客戶支撐規(guī)模超級大盤，客戶量須有保障開發(fā)商期望值在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下利潤最大化保證客戶層面的一致性定位客戶－依據(jù)【結(jié)論】按資源配置原則：高端客戶總是掌握城市最佳資源。知富資富滿足者工作、學(xué)習(xí)事業(yè)型看書、上網(wǎng)、運(yùn)動技術(shù)、邏輯性思維成功者工作、交際為主事業(yè)型看電視、運(yùn)動關(guān)注投資、財(cái)經(jīng)等信息有獨(dú)到之處權(quán)富閑富現(xiàn)代者工作之余注重人際交往事業(yè)型體驗(yàn)者休閑、娛樂時(shí)間較多看報(bào)、運(yùn)動、保健運(yùn)動、娛樂、藝術(shù)關(guān)注國內(nèi)外大事，并具有鮮明觀點(diǎn)前衛(wèi)瀟灑型客戶分類生活方式VALS2模型A（活動）AIO類型I（興趣）O（觀點(diǎn)）AIO模型定位客戶－模型分析客戶分類利益細(xì)分使用率購買時(shí)機(jī)購買意圖促銷反應(yīng)價(jià)格靈敏度渠道認(rèn)知度產(chǎn)品品質(zhì)媒體偏愛環(huán)境變量“知富”注重格調(diào)、舒適、品味的生活經(jīng)常有計(jì)劃、比較確定自住快較敏感比較認(rèn)知高網(wǎng)站易受環(huán)境影響“資富”追求功能、價(jià)值和賴用性經(jīng)常有計(jì)劃、比較確定自住、投資慢較敏感不認(rèn)知高報(bào)紙、朋友不受環(huán)境影響“權(quán)富”強(qiáng)調(diào)個(gè)人的階層屬性偶爾有計(jì)劃、無確定性投資、自住慢不敏感較認(rèn)知高報(bào)紙易受環(huán)境影響“閑富”追求享受和舒適性偶爾或經(jīng)常隨意性自住快不敏感比較認(rèn)知高朋友易受環(huán)境影響定位客戶－行為特征分析定位客戶－客戶需求特征客戶分類居住環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)居住空間社區(qū)文化配套物業(yè)管理隱性需求“知富”好高中要求高全要求服務(wù)周全子女教育“資富”一般高大要求中全要求服務(wù)周全尊貴感、子女教育“權(quán)富”好高大要求中全要求服務(wù)周全尊貴感、子女教育“閑富”最好高大無所謂全要求服務(wù)周全娛樂、休閑【結(jié)論】他們注重空間、注重環(huán)境、注重社區(qū)文化、注重隱性需求。產(chǎn)品要打動他們的眼球，更要是打動他們的內(nèi)心的有價(jià)值的產(chǎn)品定位客戶－目標(biāo)客戶共性消費(fèi)相對理性；有觀點(diǎn)，自有主張；對產(chǎn)品品質(zhì)要求很高；占有豐富的社會資源；富有，且具有一定品味；他們喜歡繁華的都市生活。喜歡住親水、有超大花園的房子；屬于社會上層，是社會上的成功人士；強(qiáng)調(diào)社區(qū)的階層屬性，對社區(qū)屬性的看重高于產(chǎn)品本身；產(chǎn)品定位產(chǎn)品－物業(yè)類型、檔次及形象定位

物業(yè)類型：綜合性居住社區(qū)物業(yè)檔次：高檔物業(yè)

形象定位：華中第一名盤，武漢城市名片

——?jiǎng)e墅、TOWNHOUSE、多層洋房、高層四種居住建筑（不含配套及商業(yè)）——?jiǎng)?chuàng)造華中第一名盤和全國品牌，建立市場高度；——建立與客戶定位相符合的市場形象，滿足目標(biāo)客戶的尊貴感、榮譽(yù)感；——打造與武漢城市相適應(yīng)的城市名片，樹立城市標(biāo)簽和富人地域標(biāo)簽（在武漢屬空白）。定位產(chǎn)品－定位依據(jù)影響因素結(jié)論高檔住宅產(chǎn)品，排除中低檔產(chǎn)品或小高層、普通多層創(chuàng)新產(chǎn)品組合要有別墅、TOWNHOUSE等產(chǎn)品可設(shè)高層建筑，排除小高層，避免遮擋高層的景觀視線及對地塊的浪費(fèi)具有開發(fā)高端產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)必須是多種產(chǎn)品組合宏觀市場目標(biāo)客戶競爭者供求關(guān)系項(xiàng)目資源企業(yè)資源成本規(guī)模開發(fā)商期望值武漢市總體市場形勢依然看好，房價(jià)仍有較大的上漲空間滿足客戶需求的“純高檔”富人社區(qū)需要?jiǎng)?chuàng)造差異化的競爭產(chǎn)品，在武漢沒有任何競爭對手具有本項(xiàng)目的最佳產(chǎn)品組合城市中心的豪宅產(chǎn)品如別墅、TOWNHOUSE、高層尚屬市場空白絕版地理位置及湖景資源，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化實(shí)力、品牌、企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景較高的綜合成本超級大盤，產(chǎn)品線不能太單一希望在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下利潤最大化，多種產(chǎn)品組合可最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)

觀點(diǎn)提示本項(xiàng)目不設(shè)小高層——防止產(chǎn)品內(nèi)部競爭避免景觀視線遮擋小高層品質(zhì)提升難定位產(chǎn)品－定位依據(jù)建議不選擇小高層：小高層介于多層與高層之間，二者之間相互競爭，不利整體利益，對降低建筑密度的作用不大；小高層對高層景觀視線有遮擋，直接降低其品質(zhì)；小高層為中間型產(chǎn)品，對項(xiàng)目整體品質(zhì)、形象沒有提升作用。

定位產(chǎn)品－；市場依據(jù)樓盤名稱規(guī)模（萬M2）容積率產(chǎn)品配比別墅TOWNHOUSE(聯(lián)排)多層住宅小高層住宅高層住宅名都花園760.953.51%28.99%10.13%57.37%

夢湖水岸171－20%30%50%江南村1期11.8（總）1.1510%60%30%―

格林小城1期70（總）1.5－15%70%15%

高爾夫花園1期60（總）1.58

16%37%15%32%金色港灣2期500.9410%15%60%15%

南國明珠701.5－10%30%60%

F天下330.33100%———

奧林匹克2期22（總）0.8－30%70%―

1)武漢大盤產(chǎn)品類型很豐富；開發(fā)過程中實(shí)行了分期分段開發(fā)的策略；2)產(chǎn)品類型中小高層所占的比重最大，主要是考慮到高層產(chǎn)品的市場接受度和多層產(chǎn)品土地利用率的問題；3)別墅產(chǎn)品的比例沒有統(tǒng)一的規(guī)律，一般根據(jù)地段景觀條件在景觀最佳的地塊規(guī)劃占總面積10％以內(nèi)的別墅區(qū)（純別墅項(xiàng)目出外）；4)在大盤中Townhouse比例一般在15%左右；5)地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和位置對產(chǎn)品類型組合有很大的影響，郊區(qū)大盤多層的比例在70％以上，而城區(qū)大盤小高層的比例在60％以上，多層相對較小。

定位產(chǎn)品－市場依據(jù)定位產(chǎn)品－經(jīng)濟(jì)測算觀點(diǎn)提示通過“產(chǎn)品—利潤—風(fēng)險(xiǎn)”分析確定產(chǎn)品組合，控制風(fēng)險(xiǎn)。——“產(chǎn)品—利潤—風(fēng)險(xiǎn)”分析產(chǎn)品組合的最主要的目標(biāo)是“在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下獲取最大利潤”，因此需要對不同產(chǎn)品組合下的利潤和風(fēng)險(xiǎn)作出評估。在容積率1.7—1.8之間，截取三個(gè)測算點(diǎn):容積率1.7、1.75、1.8來試算不同產(chǎn)品比例的相關(guān)指標(biāo)。

根據(jù)研究，不同容積率及不同產(chǎn)品配比條件下的利潤和風(fēng)險(xiǎn)是不同的.先設(shè)定可以實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品比例住宅產(chǎn)品組合比例（%）別墅12312312編號ABCDEFGHI容積率1.71.71.71.751.751.751.81.81.83TOWNHOUSE202020101512101015多層洋房152520102025152020高層住宅645357796360746862【結(jié)論】經(jīng)過試算，在容積率1.7-1.8的情況下不同產(chǎn)品組合的風(fēng)險(xiǎn)和利潤差別不是太大，在整個(gè)測算中其風(fēng)險(xiǎn)和利潤基本屬于中等程度。在規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)的情況下試算的數(shù)據(jù)組可以相應(yīng)簡化，并逐步達(dá)到理想的結(jié)果。定位產(chǎn)品－經(jīng)濟(jì)測算定位產(chǎn)品－經(jīng)濟(jì)測算【思路三步曲】1、根據(jù)住宅產(chǎn)品部分的各項(xiàng)指標(biāo)，對不同產(chǎn)品組合下的成本和銷售收入測算，計(jì)算成本利潤率；2、然后根據(jù)市場吸納量計(jì)算在不同產(chǎn)品組合條件下的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；3、綜合考慮利潤和風(fēng)險(xiǎn)后，選擇最佳的產(chǎn)品線組合

上述關(guān)于產(chǎn)品組合經(jīng)濟(jì)測算的各項(xiàng)指標(biāo)如下表：

定位產(chǎn)品－經(jīng)濟(jì)測算不同產(chǎn)品組合下的利潤-風(fēng)險(xiǎn)曲線定位產(chǎn)品－經(jīng)濟(jì)測算從上圖可以看出，產(chǎn)品組合C、E、F、I為較佳的組合?！莘e率過高影響居住舒適度；——容積率過低面積沒有最大化；——在1.75的容積率下，在產(chǎn)品組合E

為最佳組合。——但從市場因素考慮，2%的別墅數(shù)量太少，不足以提升項(xiàng)目的品質(zhì)。——建議適當(dāng)提高別墅的比例，可考慮在E和F之間進(jìn)行選擇，在E和F

之間，風(fēng)險(xiǎn)和利潤的變化比較穩(wěn)定。定位產(chǎn)品－經(jīng)濟(jì)測算產(chǎn)品組合確定別墅2%~3%TOWNHOUSE12%~15%多層洋房20%~25%高層住宅57%~63%影響因素結(jié)論目標(biāo)客戶滿足客戶心理需求項(xiàng)目形象和產(chǎn)品檔次要求較高項(xiàng)目資源絕版地理位置及湖景資源，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化唯有高端產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值成本較高的綜合成本高端產(chǎn)品組合項(xiàng)目檔次定位定位的依據(jù)：客戶、資源、成本【說明】物業(yè)的檔次和形象都必須建立在一定的高度基礎(chǔ)上定位產(chǎn)品－定位依據(jù)戶型【前提】：在產(chǎn)品整體定位的前提下，滿足目標(biāo)客戶需求，同時(shí)參照市場現(xiàn)有同類產(chǎn)品，在建立差異化及產(chǎn)品創(chuàng)新的前提下進(jìn)行定位。金色華府萬豪國際福星城市花園世紀(jì)華庭怡景花園東湖林語銀海華庭名都花園夢湖水岸金地·格林小城中僑觀邸東湖·香榭水岸濱江苑江南明珠園奧林匹克花園武漢市中高端樓盤主要以120-160平方米的3房、140-180平方米的4房為主，且這類戶型相對比較暢銷

類比定位戶型－市場依據(jù)武漢市帶有TOWNHOUSE和別墅戶型的樓盤情況

戶型/面積/比例三房四房復(fù)式Townhouse別墅項(xiàng)目名稱江南村萬科城花F、天下金色港灣麗島花園比例面積比例面積比例面積比例面積比例44.87%

188－21530.77%270－30024.36%

170

140—180

200-600100%55%

182－19935%

350-50010%面積126－155136

127－134120－14042%150－17340%

360-50018%【結(jié)論】別墅的面積相差較大，而主力戶型在350-500平方米左右。

定位戶型－市場依據(jù)【目標(biāo)客戶需求】能滿足功能上舒適性的要求，又能達(dá)到減少“無關(guān)面積率”。

生活空間——立體化的“闊綽”、沖破臥室、客廳、廚房傳統(tǒng)界限，以“區(qū)”（而不是“室”）重新定義空間，為時(shí)尚生活提供完美的物質(zhì)支持；戶型面積（M2）占同類產(chǎn)品比例（%）占項(xiàng)目居住產(chǎn)品整體面積比例（%）300-320350-400500以上200-220240-260140-160160-180180-200120-130130-150150-160200-280產(chǎn)品類別別墅聯(lián)排多層洋房高層住宅合計(jì)戶型

4房2廳2衛(wèi)5房3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房以上，含頂層復(fù)式

面積比例30601030703050202540305

套數(shù)比例3560535653350173040273

面積比例0.6—0.91.2—1.80.2—0.33.6—4.58.4-—10.56.0—7.510.0—12.54.0—5.014.3—15.823.0—25.217.0—18.92.8—3.2100.0套數(shù)比例0.30.70.13.26.37.410.83.919.227.518.62.0100合計(jì)面積比2—312—1520—2557—63100合計(jì)套數(shù)比1102267100主力戶型為高層單位的3房、4房及多層洋房的4房

戶型、總價(jià)與消費(fèi)者的關(guān)系——面積上相對形成階梯，滿足不同需求層次高端人群需求；總價(jià)上建立標(biāo)高的同時(shí)考慮組合的合理化；主力戶型總價(jià)在70—85萬元/套左右不同戶型針對的不同目標(biāo)客戶

戶型主要目標(biāo)客戶知富、資富、權(quán)富、閑富4房2廳2衛(wèi)知富、資富、權(quán)富5房3房2廳2衛(wèi)知富、資富4房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)知富、資富、權(quán)富4房2廳2衛(wèi)4房以上（含頂層復(fù)式）戶型面積）300-320350-400500以上200-220240-260140-160160-180180-200120-130130-150150-160200-280套均總價(jià)（萬元）260320470140160758595707785140高科技新貴、私營業(yè)主、國企老板私營企業(yè)主、地方高官、閑富階層、外企高管私營企業(yè)主、地方高官、閑富階層、外企高管高科技新貴、私營業(yè)主、外企高管、大學(xué)教授、國企老板、外企高管大型企業(yè)中高級管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、大學(xué)教授大學(xué)教授、私企業(yè)主、高科技新貴、職業(yè)經(jīng)理人大型企業(yè)中高級管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、大學(xué)教授、自由職業(yè)者、高級公務(wù)員大學(xué)教授、私企業(yè)主、地方官員、國企老板、外企高管產(chǎn)品類別別墅聯(lián)排多層洋房高層住宅合計(jì)

套數(shù)

（約）132521202402804101507301050710703800

開發(fā)主題——充分利用地段(城市中心)及景觀(沙湖)優(yōu)勢，創(chuàng)造適宜人居的社區(qū)；——在滿足都市生活的同時(shí)擁有自然生態(tài)；——構(gòu)筑武漢獨(dú)一無二的超大規(guī)?！案蝗松鐓^(qū)”和特色的“富人文化”；——力圖創(chuàng)造武漢“貴族領(lǐng)地”，成為城市中心富人居住標(biāo)簽；——提升項(xiàng)目自身形象，創(chuàng)造華中地區(qū)首席高檔樓盤，并力圖成為全國品牌。都市中心·首席濱湖富人社區(qū)定位開發(fā)主題定位開發(fā)主題－依據(jù)影響因素宏觀市場目標(biāo)客戶競爭者供求關(guān)系項(xiàng)目資源企業(yè)資源武漢市總體市場形勢依然看好，但競爭激烈滿足客戶心理需求尋找市場空白點(diǎn)，避開同質(zhì)量化城市中心的豪宅產(chǎn)品如別墅、TOWNHOUSE、尚屬市場空白絕版地理位置及湖景資源，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化實(shí)力、品牌、企業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景結(jié)論滿足目標(biāo)客戶要求具有稀缺性符合富人居住理想開發(fā)能力實(shí)現(xiàn)開發(fā)主題的可能性【依據(jù)】：市場、客戶、競爭者、供求關(guān)系、項(xiàng)目資源、企業(yè)資源差異化的主題定位——都市中心湖濱“富人區(qū)”，具有唯一性定位開發(fā)主題－現(xiàn)實(shí)依據(jù)當(dāng)具備高知背景和超卓藝術(shù)鑒賞力的新時(shí)代精英成為豪宅主人的時(shí)候，豪宅擺脫了單純的大、富貴和奢華，開始逐漸轉(zhuǎn)向重視自然和生活品質(zhì)，開始關(guān)注對文化歷史的回歸，著力于追尋歷史的血脈承傳，以及文化的、人性的、自然的和情感的歸屬感。富人社區(qū)的地域特征天然景觀資源——加拿大溫哥華太平洋協(xié)和區(qū)（ConcordPacificPlace）、上海世茂濱江花園、深圳香密湖畔、香港淺水灣

城市中心地段——紐約上東區(qū)、倫敦市中心區(qū)豪宅區(qū)歷史人文區(qū)域——比華利山莊、西雅圖華盛頓湖、東京灣、悉尼玫瑰灣、價(jià)格【結(jié)論】作為引導(dǎo)市場的產(chǎn)品，其價(jià)格應(yīng)超過市場平均水平，成本因素所占比重不大定位價(jià)格－依據(jù)影響因素滿足目標(biāo)客戶消費(fèi)心理需求并能讓其接受。經(jīng)調(diào)查消費(fèi)者可接受價(jià)格為：5000——6000元/平方米。城市中心的豪宅產(chǎn)品如別墅、TOWNHOUSE尚屬市場空白。考慮供求關(guān)系的影響，價(jià)格應(yīng)高于市場均價(jià)（目前武昌市場高端均價(jià)為5000元/平方米）。目標(biāo)客戶供求關(guān)系成本以較高的綜合成本，打造高性價(jià)比產(chǎn)品。估算按較高品質(zhì)要求開發(fā)的綜合成本為4400元/平方米，保證合理利潤后的最低價(jià)格應(yīng)為5200元）最高6000中位5500最低5200【分產(chǎn)品價(jià)格預(yù)估思路】1、與市場上高端項(xiàng)目同類產(chǎn)品比較時(shí)，必須考慮本項(xiàng)目的獨(dú)特性，運(yùn)用市場比較法測算的分產(chǎn)品價(jià)格僅起參考作用；2、從地段、景觀、產(chǎn)品、形象檔次、周圍環(huán)境、社區(qū)環(huán)境、配套、交通、開發(fā)商品牌實(shí)力等方面對本項(xiàng)目進(jìn)行比較評估，得出相應(yīng)的分值；3、根據(jù)類比樓盤的相似程度（或項(xiàng)目發(fā)展期望值）確定各樓盤比較價(jià)格所占權(quán)重預(yù)估價(jià)格定位價(jià)格－依據(jù)產(chǎn)品類別樓盤名稱分值均價(jià)價(jià)格比值比較價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)QPIPIWPIW獨(dú)體別墅F.天下麗島花園金色港灣（卡普瑞島）城市高爾夫花園本項(xiàng)目62797367903360730090004800

1.45161.13921.23291.3433

48778316110966448

15%35%30%20%100%7322911332912908261定位價(jià)格－獨(dú)體別墅【結(jié)論】考慮國家對別墅用地的限制，估計(jì)明年價(jià)格比目前會有上漲，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)客戶訪談意見，確定獨(dú)體別墅平均價(jià)格為9000元/平方米。

TOWNHOUSE萬科四季花城（路易斯康）金地格林小城寶安江南村本項(xiàng)目81797590600040004000

1.11111.13921.2000

666745574800

70%10%20%100%46674569606082產(chǎn)品類別樓盤名稱分值均價(jià)價(jià)格比值比較價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)QPIPIWPIW【結(jié)論】考慮類比項(xiàng)目的TOUHOUSE產(chǎn)品位置都遠(yuǎn)離城市中心，本項(xiàng)目作為城市中心的TOWNHOUSE產(chǎn)品，具有稀缺性，因此價(jià)格比現(xiàn)有價(jià)格應(yīng)有較高提升，建議均價(jià)為7000元/平方米。定位價(jià)格－TOWNHOUSE多層洋房萬科城市花園金地格林小城東湖林語（二手房）本項(xiàng)目74788890320032006000

1.21621.15381.0227

389236926136

20%30%50%100%778110830684954產(chǎn)品類別樓盤名稱分值均價(jià)價(jià)格比值比較價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)QPIPIWPIW定位價(jià)格－多層洋房【結(jié)論】多層洋房作為本片區(qū)普通多層的替代產(chǎn)品，其價(jià)格具有競爭優(yōu)勢，但推出量較大，建議均價(jià)以市場比較法確定的價(jià)格，即6000元/平方米。高層住宅怡景花園金色華府東湖香榭水岸萬豪國際中僑觀邸惠園CP本項(xiàng)目82858588807790550043505000580055005000

1.09761.05881.05881.02271.12501.1688

603746065294593261885844

10%10%25%25%20%10%100%6044611324148312385845693產(chǎn)品類別樓盤名稱分值均價(jià)價(jià)格比值比較價(jià)格權(quán)重權(quán)重均價(jià)QPIPIWPIW定位價(jià)格－高層【結(jié)論】今后幾年高層住宅的推出量較大，市場競爭激烈，且開發(fā)規(guī)模大，周期長，不確定因素較多，建議采取保守價(jià)格策略，以稍低于市場的價(jià)格獲取獲取市場競爭優(yōu)勢，建議均價(jià)為5600元/平方米。分產(chǎn)品價(jià)格預(yù)估別墅9000元/平方米TOWNHOUSE7000元/平方米多層洋房600