基于招標(biāo)采購視角分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管控

一定時(shí)期內(nèi)，建筑市場的爭奪步入了愈演愈烈的態(tài)勢。加強(qiáng)對項(xiàng)目的控制，實(shí)現(xiàn)投資收益最優(yōu)化的實(shí)施，對房地產(chǎn)公司的運(yùn)營都已產(chǎn)生了巨大影響。在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家有關(guān)政策法規(guī)的改變及社會(huì)輿論的影響下，房地產(chǎn)公司的總收益已不斷縮水，顯現(xiàn)明顯。所以，逼迫房地產(chǎn)公司應(yīng)該把對生產(chǎn)成本的合理有效控制，作為重中之重。而如何控制各項(xiàng)生產(chǎn)成本，以達(dá)到各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化，并且保證經(jīng)營不受影響，已成為目前房地產(chǎn)公司所追求的主要目標(biāo)。一、招標(biāo)采購與成本控制（一）招標(biāo)采購招標(biāo)采購是指由采購方事先提出采購的需求和規(guī)定，召集多家公司共同進(jìn)行投標(biāo)，然后由采購方根據(jù)法律規(guī)定的程序和規(guī)范一次性的從中擇優(yōu)選定。所有過程都需要公開、公正和科學(xué)擇優(yōu)。招標(biāo)采購也是政府部門購買中最常見的方式一種。招標(biāo)采購又可以分成完全競爭和有限競爭招標(biāo)采購。它們之間不同點(diǎn)就是招投標(biāo)項(xiàng)目的范圍有所不同，一個(gè)是面向整個(gè)社會(huì)公開招標(biāo)，一個(gè)是在選定的若干個(gè)符合條件供應(yīng)商中招標(biāo)。一次全面的競爭性招標(biāo)采購流程，由招標(biāo)、投標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)、簽訂合同等階段所構(gòu)成。（二）成本控制生產(chǎn)成本主要包含人、材、機(jī)等各項(xiàng)成本費(fèi)用，并根據(jù)它們的總額來核算在生產(chǎn)運(yùn)營過程中產(chǎn)品的個(gè)性支出的債務(wù)負(fù)荷。而房地產(chǎn)開發(fā)成本，則包含了：從初始階段取得土地使用權(quán)出發(fā)，到最后一個(gè)階段建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收前進(jìn)行的全部運(yùn)行支出的總額。其中包含：在發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)期的所有勞動(dòng)智力費(fèi)用、土建支出和管理費(fèi)用等。而生產(chǎn)成本管理，正是在生產(chǎn)運(yùn)營過程中有效控制各種成本費(fèi)用，并制定投資方案，以減少損失，同時(shí)降低計(jì)劃成本費(fèi)用和實(shí)際支出費(fèi)用之間產(chǎn)生的偏差，也可以利用節(jié)約的誤差，進(jìn)行各項(xiàng)其他工作，從而有效地增加資本的利用率。但在成本費(fèi)用管理的過程中會(huì)受到很多種因素的影響，而其中不確定因素也會(huì)使得管理成本的難度逐步增加。正是基于此，成本費(fèi)用管理的問題也不容忽視。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性在房地產(chǎn)公司的發(fā)展壯大和成本管理中，普遍都存在著一些問題。這些問題在成本管理工作中使房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)成本消耗大量增加，房地產(chǎn)公司也無法合理管控生產(chǎn)成本，從而對房地產(chǎn)公司可獲得的效益造成了一定的負(fù)面影響。而這些問題在公司的成本管理工作中比較多，以成本控制意識(shí)淡薄、管理措施不到位和工期成本與產(chǎn)品質(zhì)量之間的關(guān)系居多，而這些問題直接影響了成本控制管理工作的有效性，同時(shí)也是成本管理無法有效發(fā)揮作用的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)公司迅速發(fā)展壯大的過程中，成本控制在公司的發(fā)展壯大過程中有著非常重要的意義，是能夠有效支持公司在激烈的市場競爭環(huán)境中存活下去的關(guān)鍵因素[1]。（一）良好的成本管控有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)良好的成本管理能夠有助于公司良好的運(yùn)營，為公司創(chuàng)造更大的效益。因此它不但能夠?qū)粳F(xiàn)在的業(yè)績做出評價(jià)，還能夠明確日后的戰(zhàn)略走向。當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)，大部分公司是以獲取更大的利潤為目的，這就要求企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)成本管理實(shí)施過程中，必須摒棄掉所有影響生產(chǎn)管理實(shí)施的各種因素，才能確保公司在生產(chǎn)管理的過程中降低費(fèi)用。隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也使得公司在生產(chǎn)管理過程中會(huì)產(chǎn)生大量來自行業(yè)的壓力，給公司的發(fā)展帶來障礙。而生產(chǎn)成本管理必須立足于當(dāng)代的商業(yè)經(jīng)營市場，必須建立更好更健全的成本管理方法，完善成本核算制度與系統(tǒng)，對各種資源做出科學(xué)合理的配置和優(yōu)化，并實(shí)時(shí)關(guān)注企業(yè)的管理狀況以及競爭對手的情況，從而實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)。（二）做好良好的成本管控可使得企業(yè)在行業(yè)中取得優(yōu)勢由于市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，科技實(shí)現(xiàn)了很大的飛躍，對整個(gè)商務(wù)格局產(chǎn)生了巨大的變化：一家公司能否取得成功，主要看它可以為消費(fèi)者創(chuàng)造多大的價(jià)值。想要成為同行業(yè)的佼佼者，一方面，公司要提高服務(wù)質(zhì)量；另一方面，要進(jìn)行成本控制，必須找到企業(yè)的核心競爭力，并進(jìn)行垂直市場的開發(fā)。因此對于一家公司而言，成本領(lǐng)先策略是最有利于公司發(fā)展的。三、招標(biāo)采購視角下房地產(chǎn)企業(yè)成本管控現(xiàn)狀及存在的不足（一）招標(biāo)采購視角下的房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用控制現(xiàn)狀目前，不少房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工階段中在成本費(fèi)用管理方面均出現(xiàn)若干問題，導(dǎo)致工程施工的實(shí)際費(fèi)用增大，從而降低經(jīng)濟(jì)效益，這些問題表現(xiàn)在：材料和管理不落實(shí)、施工機(jī)械化管理水平較低、成本費(fèi)用管理意識(shí)不強(qiáng)、未妥善處理工期成本與工程質(zhì)量之間的關(guān)系等。為了切實(shí)降低消耗，需要進(jìn)行開源與節(jié)流，若僅解決其中之一，是無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本費(fèi)用控制目標(biāo)的，成本費(fèi)用節(jié)約效應(yīng)將不會(huì)非常明顯。對于房地產(chǎn)公司來說，要改變傳統(tǒng)的成本管控理念，積極進(jìn)行全過程成本的管理策略，認(rèn)真進(jìn)行前期的分析與規(guī)劃，并加強(qiáng)生產(chǎn)流程管理，以根據(jù)現(xiàn)有的實(shí)際問題尋找有效的解決措施，進(jìn)而從根本上起到降低成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)提高質(zhì)量與減少施工成本的目的[2]。（二）招標(biāo)采購視角下房地產(chǎn)公司成本管理問題分析1．房地產(chǎn)企業(yè)成本管控基礎(chǔ)工作不健全從管理制度系統(tǒng)來看，房地產(chǎn)公司缺乏較為健全的一整套管理制度，對成本管控的力量比較小。部分公司雖然在機(jī)制上相對超前，或者已經(jīng)進(jìn)行過有關(guān)成本監(jiān)管機(jī)制的建設(shè)，但還是處在形式化階段，并不能真正貫徹有關(guān)規(guī)章制度。在具體的各個(gè)崗位的管理中，對權(quán)力責(zé)任的劃分也不規(guī)范，不能真正有效地充分調(diào)動(dòng)他們的工作主動(dòng)性，在一定程度上也加大了監(jiān)管工作難度。機(jī)制、人員結(jié)構(gòu)等也不適配，使房地產(chǎn)公司成本控制項(xiàng)目的實(shí)施造成了不良效果。2．房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作不全面從總體上看，不少房地產(chǎn)公司的成本控制范圍不全面，在控制層面存在缺陷。各個(gè)公司的經(jīng)營側(cè)重點(diǎn)有所不同，大多數(shù)公司在開展成本控制前，對成本控制方面的理解相對片面，僅顧及一方面或兩方面的影響，特別是從其中一兩個(gè)角度來開展控制，非常不利整體控制工作的開展。利潤空間愈來愈小，也倒逼房地產(chǎn)公司開展全面的成本控制工作，一方面增加盈利能力，一方面開拓市場，爭取取得更多的利潤空間和更高的市場占有率。這無疑提高了房地產(chǎn)公司對成本控制工作的關(guān)注度，控制工作的范圍也不斷擴(kuò)大。走向全面成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)公司要沖破發(fā)展瓶頸、實(shí)現(xiàn)更高收益的必由之路。3．房地產(chǎn)企業(yè)施工材料管理工作不節(jié)約在房地產(chǎn)施工的過程中，減少建筑材料成本也是提高建筑成本的最有效的管理手段，所以建筑材料成本管理的重心就是在如何合理地儲(chǔ)存和管理建筑材料成本。從目前狀況來看，我國住宅行業(yè)建筑材料的成本管理存在著某些不足。建筑施工中材料消耗狀況往往和多種原因相關(guān)，可能由于建筑材料購買方法不對，建筑材料貯存方式不合理，還有可能是施工人員對其建筑材料的特性缺乏認(rèn)識(shí)，對建筑材料管理工作缺乏重視，從而無法把握各類建筑材料管理工作的正確方法，也就出現(xiàn)巨大的建筑材料消耗問題。同時(shí)在建筑施工過程中，當(dāng)建造的房子在一些相對偏僻的地方，由于地理環(huán)境的問題導(dǎo)致運(yùn)輸時(shí)的拖延，在建筑材料運(yùn)輸過程中必然會(huì)產(chǎn)生建筑材料損失，所以盡量在運(yùn)送建筑材料時(shí)采取一切減少建筑材料損失的預(yù)防措施。在建筑原材料運(yùn)輸完成后，也可能由于沒有適當(dāng)?shù)墓芾矸绞?，?dǎo)致原料的破壞甚至將其遺失，再者在房屋建設(shè)過程中各種原料的濫用，使得原料大量流失，不必要的耗損現(xiàn)象越來越嚴(yán)重[3]。四、招標(biāo)采購的視角下房地產(chǎn)公司成本控制的優(yōu)化策略（一）設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，減少非標(biāo)定制商品的采購招標(biāo)對象的工程標(biāo)準(zhǔn)化，能夠大大減少房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本。所以，為了更好地實(shí)現(xiàn)對地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，應(yīng)該做好對標(biāo)定制產(chǎn)品的招標(biāo)管理，在進(jìn)行好前期準(zhǔn)備工作后，逐步明確對招標(biāo)材料的標(biāo)準(zhǔn)化程度，同時(shí)盡量減少對不符合標(biāo)準(zhǔn)的材料進(jìn)行招標(biāo)，為房地產(chǎn)公司做好成本控制工作降低障礙，進(jìn)而提高價(jià)格控制能力。（二）集中采購批量下單，完善物料采購管理從目前的材料供應(yīng)公司的發(fā)展趨勢來看，為提高訂貨效率，一般針對同一種裝修材料會(huì)選擇以年標(biāo)或區(qū)域標(biāo)的方式完成采購，即使不同項(xiàng)目，也可將同種材料進(jìn)行一次性采購，能夠盡量縮減人力成本。同時(shí)，在同一采購批次提升材料采購量可以獲得更優(yōu)質(zhì)的材料供應(yīng)價(jià)格，優(yōu)化采購成本，一定程度上減輕企業(yè)在材料采購方面的支出。房地產(chǎn)公司還需要從建筑材料、機(jī)械設(shè)備、市場營銷服務(wù)等諸多方面中開展生產(chǎn)，如果把設(shè)計(jì)產(chǎn)品、計(jì)劃工期、商品種類和生產(chǎn)成本管理等難點(diǎn)整合起來，就可以完善房地產(chǎn)公司的生產(chǎn)成本管理。在房地產(chǎn)公司的購銷流程中，需要采用生產(chǎn)成本管理方法來有效控制同類產(chǎn)品的購銷，進(jìn)一步完善物料采購管理，從而增強(qiáng)了房地產(chǎn)公司對物料購銷成本的有效管理與控制。實(shí)施工程項(xiàng)目生產(chǎn)成本控制流程中，還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化公司對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本核算的有效控制，對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本做出一個(gè)合理預(yù)估和分析，這樣有利于企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金鏈的合理管理和監(jiān)控。合理地估計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用和合理的成本費(fèi)用管理控制，就可以更加高效地幫助企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理的成本費(fèi)用管理工作，進(jìn)而使企業(yè)的資金鏈中不會(huì)出現(xiàn)困難，并且還能夠更加合理地解決房地產(chǎn)公司內(nèi)部再融資方面的問題，以便企業(yè)更好地掌握和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用。（三）優(yōu)化項(xiàng)目加強(qiáng)成本估算及預(yù)算管理項(xiàng)目成本在房地產(chǎn)總成本中有著重要的地位，優(yōu)化對項(xiàng)目成本的管控，也可以有效降低房地產(chǎn)公司的總成本。一方面，可以增加對項(xiàng)目融資鏈和資金流的有效使用，從而降低了地產(chǎn)公司在項(xiàng)目融資方面所受到的巨大壓力；另一方面，通過促進(jìn)公司內(nèi)部健全的成本費(fèi)用控制體系，可以更加科學(xué)合理地對公司的經(jīng)營費(fèi)用進(jìn)行有效管理。同時(shí)，通過更加科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方法也可克服公司激勵(lì)機(jī)制中的漏洞與短板，調(diào)動(dòng)管理人員的工作積極性[4]。（四）完善招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)成本管理良性循環(huán)在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，所有建筑材料設(shè)備所花的費(fèi)用一般為項(xiàng)目投資總額的70%，所以在實(shí)際的項(xiàng)目施工過程中，科學(xué)合理地實(shí)施對費(fèi)用的管控是一項(xiàng)非常重要的目標(biāo)。在制訂好施工費(fèi)用目標(biāo)的時(shí)候，首先，要對建筑材料購買的權(quán)限和方式、建筑材料具體的分級范圍、施工的分包、施工總包等方面做出具體的部署，確定的建材項(xiàng)目是屬于乙供、甲供，還是甲定乙供。其次，對工程項(xiàng)目招標(biāo)的所有基本程序進(jìn)行完善工作，逐步完善了合約訂立、詢標(biāo)、定標(biāo)以及資格考核等所有基本的程序工作。堅(jiān)持平等、開放以及科學(xué)公正的原則來選擇承包商，發(fā)揮建筑市場的競爭效應(yīng)，以達(dá)到降低成本的終極目標(biāo)。最后，把已有的供貨商信息建設(shè)成數(shù)據(jù)庫，以明確與企業(yè)的戰(zhàn)略合作。采用這種方法，不僅能夠使不穩(wěn)定的供貨商質(zhì)量這一問題得以克服，還可以得到戰(zhàn)略合作企業(yè)的合理采購價(jià)，還可以為多工程項(xiàng)目的成本管理提供了一種良性的循環(huán)效應(yīng)。在進(jìn)度款的支付上，必須仔細(xì)核對施工單位所提交的每一個(gè)進(jìn)度款項(xiàng)和節(jié)點(diǎn)款，在合作企業(yè)的財(cái)務(wù)審核無誤以后才可以支付，一旦所有的工程項(xiàng)目的合同進(jìn)度款項(xiàng)都已累計(jì)到了